Подводные камни при покупке жилья на вторичном рынке

Как покупать квартиру на вторичном рынке недвижимости? Что нужно учитывать при покупке «вторички»? Давайте разбираться. Не секрет, что приобретение собственной квартиры – мечта многих семей.

При этом есть покупатели, которые хотят купить квартиру в новостройке, а есть и такие, которые предпочитают приобретение уже обжитой квартиры.

Покупка именно вторичного жилого фонда имеет некоторые подводные камни, которые мы поможем вам выявить, предотвратив потерю времени и денег.

Есть спрос – есть и предложение. Этим пользуются не только владельцы недвижимости, но и мошенники, которые любыми путями будут пытаться завладеть вашими деньгами. Поэтому первое и самое главное качество, которое стоит проявить – это бдительность.

Даже если продавец чист на руку, то от незнания могут возникнуть непредвиденные ситуации, препятствующие сделке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России )!

Сделки по купле-продаже квартир являются достаточно сложными с точки зрения гражданского права, ведь они характеризуются наличием этапов их проведения, которые не собраны воедино в законе, а предполагают изучение российского законодательства и опыта знакомых, друзей (не всегда удачного опыта).

Итак, какие проблемы могут возникнуть при проведении сделки:

• Юридические проблемы – проверка «чистоты» квартиры на предмет потенциальной сделки. Покупка квартиры – рискованное мероприятие, которое при неблагоприятных раскладах может закончиться признанием сделки недействительной и потерей времени, а в худшем случае – потерей немалых денег;
• Проблемы технического и документального характера. Имеется в виду, в первую очередь, перепланировка квартиры без соответствующего разрешения. Да, это не влияет на право собственности, однако, может повлечь значительные расходы на возврат квартиры к состоянию «по умолчанию»;
• Проблемы надежности продавца и безопасности проведения сделки.

А теперь рассмотрим каждую группу подробнее.

Подводные камни юридического характера:

• Риск «купить» квартиру у лица, не являющегося собственником квартиры (или по доверенности, или по поддельным документам). Доверенность может быть просроченной, оформленной на другого человека, не иметь нотариального заверения или быть попросту поддельной. Практика знает неоднократные случаи, когда мошенники оформляли доверенности на свое имя от неблагополучных граждан (страдающих от алкогольной или наркотической зависимости, психических расстройств, юридически неграмотных или социально незащищенных граждан). На момент сделки собственник может быть уже мертв, а заранее приготовленная доверенность будет находиться на руках у мошенника;
• Порядок приватизации квартиры был нарушен. Раньше распространено было нарушение приватизации, которое заключалось в том, что несовершеннолетние, проживавшие в приватизируемых квартирах, не включались в собственники;
• Некоторые зарегистрированные в квартире лица сначала обещают выписаться после сделки, а по факту отказываются это делать;
• Сомнительная история сделок с интересующим объектом недвижимости. Речь идет о том, что в случае признания какой-либо из сделок недействительной, это автоматически повлечет за собой в рамках исковой давности пересмотр законности остальных сделок;
• Квартира была реализована после принятия ее по наследству. Здесь риск заключается в том, что могут появиться другие наследники, которые докажут свою несвоевременную информированность о смерти родственника, восстановят пропущенный срок и будут претендовать на часть наследственной массы, в том числе, и на недвижимость. Это уже не говоря о лицах, которые имеют право на обязательную долю;
• Если был нарушен порядок получения квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала. В связи с тем, что материнский капитал должен быть направлен на реализацию прав ребенка, купленная квартира должна быть оформлена не только на родителей, но и на детей в общую долевую собственность. Так вот, если родители не указали как собственников несовершеннолетних детей, то впоследствии, это может стать причиной судебных разбирательств, которые могут затронуть и покупателя квартиры на вторичном рынке недвижимости. Причина данной проблемы кроется в двух аспектах – низкий уровень правовой культуры граждан и отсутствие должного уровня государственного контроля за использованием средств материнского капитала;
• Также обратите внимание на «качественный» состав собственников – среди них могут быть ограниченно дееспособные и недееспособные лица. Несмотря на то, что в большинстве случаев, они могут осуществлять сделки от своего имени, иногда такие сделки могут быть оспорены из-за того, что собственник не понимал значения своих действий и не мог управлять ими;
• Квартира может находиться в качестве залогового имущества по кредитным обязательствам продавца или право собственности на нее может быть оспариваемым в судебном порядке;
• Если среди собственников объекта недвижимости есть лица, отбывающие наказание в виде лишения свободы, или граждане, проходящие службу в Вооруженных силах РФ, или безвестно отсутствующие лица, то сделка по продаже квартиры без их согласия не является законной. Проблемы могут возникнуть сразу после их информирования о сделке – все будет зависеть от отношения к продаже своих квадратных метров;
• Если продажа вторичной квартиры, как совместно нажитого имущества, осуществляется одним из супругов без согласия второго;
• Кроме квартир на вторичном рынке, продаются и отдельные комнаты. По закону сначала необходимо официально предложить купить комнату другим собственникам квадратных метров квартиры, а уже после получения письменного отказа, осуществлять поиск покупателей среди других лиц. Пренебрежение этим правилом может привести к проблемам;
• Обратите внимание на личные документы продавца, а также их соответствие данным, указанным в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН. Мошенники среди средств незаконного получения денег с доверчивого покупателя используют поддельные документы: краденый паспорт с наклеенной сверху фотографией, недействительный паспорт, который был ранее утерян;
• Не лишним будет поинтересоваться о самом доме – если он подлежит сносу и расселению, то покупатель окажется не в самом выигрышном положении, а продавец может быть и не в курсе о планах властей;
• Если среди собственников есть несовершеннолетние, то требуется получение разрешения органов опеки и попечительства. Зачем? Все потому, что жилищные условия детей от продажи квартиры не должны ухудшаться. Без разрешения органа опеки, сделка может «проскочить», но если условная бабушка несовершеннолетнего собственника обратит внимание на то, что у внуков нет постоянной жилплощади и обратится в суд, то результатом разбирательств может стать факт признания сделки недействительной.

При заключении договора купли-продажи с собственником, которому еще не исполнилось 14 лет, документы подписывают от его имени родители или другие законные представители.

Лица же, которые имеют больший, но не полный объем гражданской дееспособности, подписывают договор самостоятельно.

Правда при этом должно быть заранее подготовленное письменное согласие каждого родителя или законного представителя. Согласие должно быть заверено у нотариуса. Но это все касается несовершеннолетних собственников. Если ребенок только прописан в квартире, то в орган опеки обращаться не следует.

Отдельным вопросом является купля-продажа совместно нажитого имущества супругов, которое охраняется как гражданским, так и семейным правом.

Согласно закону, право распоряжения совместным имуществом имеют оба супруга, однако, если сделку совершает один супруг, то от второго требуется нотариально заверенное согласие.

И, конечно же, наши люди этим пренебрегают, в результате чего имеют проблемы со вторым супругом и судом.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, обратите внимание на следующие аспекты:

• Была ли квартира приобретена в браке;
• Является ли квартира совместным имуществом супругов или она была приобретена за личные деньги мужа или жены;
• Есть ли между супругами брачный контракт, который устанавливает имущественные права супругов.

Подводные камни технического характера

Вы нашли идеальную, на первый взгляд, квартиру – с удобной планировкой, по привлекательной цене, с вменяемым продавцом (одним, без кучи совладельцев).

Готовы ударить по рукам? Не спешите. Внимательно изучите документы на квартиру технического характера на предмет схожести с реальным положением дел. Если этого не сделать, то впоследствии придется хорошо потратиться на ремонт и оплату штрафов. Давайте подробнее.

При изучении особенностей квартиры, которая приобретается на вторичном рынке, обратите внимание на:

• Общее состояние дома:
  • Нуждается ли он в ремонте;
  • Какое состояние подъезда;
  • Не течет ли крыша;
  • Не затапливается ли подвал;
  • Исправен ли мусоропровод;
• Санитарно-гигиенические условия в подъезде и квартире:
  • Есть ли грибок на стенах;
  • Есть ли заплесневелые участки квартиры;
  • Продается ли в комплекте с квартирой нежелательная живность – тараканы, крысы, моль;
• Состояние коммуникаций:
  • Исправна ли электрика, нужно ли менять распределительные коробки и проводку;
  • Как обстоят дела с отоплением, нужна ли замена радиаторов;
  • Каково состояние водопровода и канализации;
• Расположение квартиры:
  • Проникает ли в квартиру солнечный свет, нет ли его избытка;
  • Не угловая ли квартира, нужно ли ее утеплять;
• Планировка квартиры:
  • Удобна ли планировка выбранной квартиры;
  • Была ли проведена перепланировка? Под перепланировкой следует понимать не только снос и возведение внутренних стен, но и даже перенос газовой плиты;
  • Была ли перепланировка узаконена? Если не обратить внимание на это, то в дальнейшем придется за свой счет возвращать все на свои места, уплачивая параллельно штрафы. Доказать факт перепланировки предыдущим владельцем весьма сложно, ведь покупатель принял и квартиру, и документы. А все начиналось с юридической неграмотности и экономии средств предыдущего собственника;
• Социальная среда, окружающая объект недвижимости:
  • Благополучность соседей;
  • Район проживания: транспортная доступность, преступная обстановка;
  • Наличие объектов инфраструктуры.

Чтобы обезопасить себя от ненужных расходов по незаконной перепланировке, достаточно совершить несколько нехитрых действий:

• Сравните квартиру с технической документацией визуально;
• Обратитесь к соседям сверху/снизу для сравнения планировок;
• Не стесняйтесь потребовать у собственника технический план квартиры или попросить его получить выписку из БТИ;
• Еще лучше, если на осмотр квартиры вы сможете пригласить специалиста;
• Если изменения планировки все-таки произошли, то лучше потребуйте от собственника зарегистрировать перепланировку, а не сбить цену. Но решать-то все равно вам…

Вопросы безопасности при оформлении сделки

Следуйте следующим советам:

• Не соглашайтесь на предложение продавца снизить официальную стоимость квартиры, уменьшив при этом налоговую нагрузку. Чем это может «аукнуться»:
• Получите меньшую сумму имущественного вычета из налоговой;
• Если по каким-то причинам вы захотите признать сделку недействительной в судебном порядке, то вернуть получится только «официально» уплаченные деньги;
• При пользовании услугами агентств недвижимости или отдельных риэлторов, заключите с ними договор, в котором пропишите ответственность исполнителя, а также порядок уплаты вознаграждения;
• Если продавец с покупателем договорились о безналичном виде оплаты, то не лишним будет использовать аккредитив – банковский инструмент, согласно которому покупатель перечисляет сумму сделки продавцу на специально открытый счет, а продавец, в свою очередь, чтобы воспользоваться полученной суммой, должен принести в банк заранее оговоренный сторонами документ – зарегистрированный договор купли-продажи или акт приема-передачи и т.д. Подробнее об этом можно узнать в банке;
• Уже устоявшимся способом покупки квартиры наличными является аренда банковской ячейки. При осуществлении расчета, покупатель закладывает в ячейку оговоренную сторонами сумму. Все купюры внимательно изучаются на предмет подлинности и пересчитываются. Также может быть установлено условие, при котором продавец получает деньги. Сам процесс отличается диспозитивностью – стороны вправе сами устанавливать условия получения денег – предоставление банку определенного пакета документов или истечение определенного срока, выполнение неких действий;
• Очень правильным способом является использование авансового платежа как способа обеспечения сделки и мотивации к скорейшему ее завершению. Следует отличать аванс от задатка. Аванс используется как сумма, которая уплачивается в счет стоимости квартиры, а задаток дается продавцу до уплаты полной стоимости, после чего возвращается покупателю. В случае отказа от сделки со стороны покупателя, задаток остается у продавца, а авансовый платеж возвращается покупателю.

Советы покупателям при покупке квартиры на вторичном рынке

Давайте подытожим:

• На стадии сбора информации о понравившейся квартире выясните следующее:
  • Сколько собственников у квартиры;
  • За какой счет и когда была приобретена квартира? Использовались ли ипотечные, кредитные средства или материнский капитал;
  • Есть ли среди собственников несовершеннолетние, недееспособные или временно отсутствующие лица (пребывающие на воинской службе или в местах лишения свободы);
  • Сколько лиц зарегистрировано в квартире? Все ли они готовы к выписке;
  • Была ли проведена перепланировка в квартире? Если да, то была ли она узаконена;
  • Получена ли квартира по наследству продавцом? Наследование было по закону или по завещанию;
• Не стесняйтесь снимать копии со всех значимых для сделки документов. Еще лучше заверять данные копии. Это впоследствии сможет сыграть ключевую роль, в случае возникновения разногласий и дальнейшем судебном разбирательстве;
• Рассчитывайте только на себя. Не нужно пренебрегать вышеуказанными правилами и знаниями, ссылаясь на то, что сделку будут проверять другие участники процесса – Росреестр или банк;
• Отказывайтесь от потенциально опасных вариантов сделки:
  • Если владелец в праве собственности находится непродолжительное время;
  • Если собственник своим поведением вызывает подозрения;
  • Если собственник скрывает нужную для сделки информацию;
  • Если квартира реализуется по нотариальной доверенности;
  • Если квартира значительно ниже стоит, чем другие варианты на рынке;
  • Если дом ветхий и подлежит расселению;
• Все предоставляемые документы не должны иметь исправлений и следов подделки (дописывание, подчистка);
• Получите всю интересующую информацию о состоянии дома и сроках начала планового ремонта;
• Заранее приготовьте список интересующих вопросов;
• Не стоит в течение дня просматривать более двух вариантов продаваемых квартир – это снизит уровень восприятия информации;
• Просматривайте квартиру днем – при солнечном свете лучше всего видны все изъяны;
• Проверьте, действительны ли паспорта собственников, в них не должно быть подчисток и исправлений;
• Ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта дома;
• Помните, что исследовать интерьер квартиры и особенности двора лучше всего в светлое время суток;
• Пообщайтесь с соседями: они могут поведать больше информации о доме и потенциальных проблемах, которые могут возникнуть при проживании в нем.