Сукупний знос формула. Визначення величини загального накопиченого зносу
Під накопиченим зносом розуміються втрати вартості оцінюваного об'єкта за всіма можливими причинами. Величина загального накопиченого зносу представляє різницю між ринковою вартістю будівель на дату оцінки та його витратами на заміщення (відтворення) без урахування зношування.
Знос відображає реакцію ринку на ті, чи інші характеристики оцінюваного об'єкта, що відрізняють його від аналогічного гіпотетично новозбудованого об'єкту на дату оцінки. Знос будівель виникає під впливом трьох основних причин, які можуть проявлятися як комплексно, так і ізольовано. В оцінці виділяють наступні причини втрати вартості будівель:
Фізичний знос;
Функціональний знос;
Зовнішній знос.
Фізичний знос - це втрата вартості будівель в результаті їх експлуатації та впливу природних сил.
Функціональний знос представляє втрату вартості будівель в результаті невідповідності їх функціональних характеристик вимогам ринку на дату оцінки. До таких недоліків можна віднести конструктивні елементи будівлі, будівельні матеріали, Дизайн та ін., Які знижують функціональність, корисність і, отже, цінність будівлі.
Зовнішній знос являє собою втрату вартості будівлі або об'єкта власності в результаті негативного впливу зовнішніх по відношенню до оцінюваного об'єкту чинників. Зовнішнє старіння може виникнути в результаті зміни фізичного оточення об'єкта оцінки або негативного впливу ринкового середовища. Таким чином, локальна закріпленість об'єкта обумовлює існування зовнішніх причин, які не можуть контролюватися власником нерухомості, орендодавцем або орендарем.
В оцінці знос будов безпосередньо пов'язаний з їх віком і терміном експлуатації, як всієї будівлі, так і його окремих конструктивних елементів, оскільки він відбувається протягом терміну експлуатації будівлі або його елемента. Теоретично протягом терміну експлуатації будівлю або його елемент повинні втратити всю свою вартість, тому при розрахунку амортизації досягнуті на дату оцінки вік і термін експлуатації використовуються для розрахунку загального зносу будівель або складових його елементів.
При розрахунку накопиченого зносу оцінювачі використовують такі поняття:
термін економічної служби - це період часу, протягом якого будівля має вартість і, отже, збільшує вартість нерухомості. Даний термін охоплює період від споруди до того моменту, коли будова перестане вносити економічний вклад у вартість об'єкта. Цей період зазвичай менше терміну фізичного існування будівлі. Для оцінки строку економічної експлуатації необхідно вивчити типові терміни економічної служби аналогічних будівель, проданих недавно за ринковою вартістю.
Термін корисної служби - це період часу, протягом якого фізичні елементи будівель можуть функціонувати. Слід підкреслити, що деякі компоненти будівель можуть мати досить тривалий термін служби, суттєво перевищує.
Елементи будівлі можна поділити на два типи. До першого відносять так звані елементи тривалого користування, термін корисної служби яких не менше терміну економічної служби будівлі. До них відносять стіни, фундамент, підземні комунікації та інші. Другий вид включає коротко живуть елементи, термін корисної служби яких менше терміну економічної служби будівлі, наприклад, кондиціонери, покрівля, внутрішнє оздоблення та інші. Розмежування елементів на довго- і короткоживучі дозволяє уникнути подвійного рахунку при оцінці зносу методів розбивки.
Остаточний термін економічної служби - це визначається оцінювачем період, протягом якого будови будуть після дати оцінки вносити вклад у вартість об'єкта власності. Остаточний термін економічної служби охоплює період часу від дати оцінки до закінчення економічної служби. Якщо найбільш ефективний вид використання об'єкта не змінюється, залишковий строк економічної експлуатації будівлі не перевищує загального строку економічної експлуатації, але іноді може збігатися з ним.
Остаточний термін корисної служби - це визначається оцінювачем період часу від фактичного віку будівлі до кінця його загального терміну корисної служби. Остаточний термін корисної служби долгоживущего елемента збігається з залишковим терміном економічної служби або перевищує його.
Фактичний вік - це число років, що минули з моменту введення будинку в експлуатацію до дати оцінки. Фактичний вік при оцінці зносу є вихідною точкою відліку для визначення дійсного віку, крім того він необхідний для розрахунку фізичного зносу довго і коротко живуть компонентів будівлі.
Дійсний вік - це вік, відповідний фактичному стану та корисності оцінюваного будинку. Аналогічні споруди, введені в експлуатацію в один і той же час, матимуть при однаковому способі нарахування рівну бухгалтерську амортизацію, проте в силу внутрішніх і зовнішніх чинників вони можуть отримати різний оціночний знос.
Дійсний вік і залишковий строк економічної експлуатації в сумі складають загальний термін економічної служби.
Величина зносу повинна відображати реакцію інформованого і розумного покупця, а також ринку на стан і якість будівлі. Основною метою ідентифікації зносу є виявлення видів зносу, визнаних ринком, і їх співвідношення в загальній втрати вартості.
Існуючі методи розрахунку зносу можна застосовувати для розв'язання прямих і конкретних завдань, а також для непрямих розрахунків при перевірці обґрунтованості інших методів.
Теорія оцінки нерухомості виділяє три основні методи розрахунку накопиченого зносу:
1) метод ринкової вибірки;
2) метод терміну служби;
3) метод розбивки.
Перші два методи застосовують головним чином для визначення загальної суми зносу. Метод розбивки використовують для розподілу відомої суми загального зносу між фізичним, функціональним і зовнішнім старінням.
Метод ринкової вибірки
В даному методі використовуються ринкові дані про порівнянних об'єктах, за якими може бути визначена величина зносу. Цей метод дозволяє розрахувати загальну величину зносу по всіх можливих причин, визначити загальний термін економічної служби, а також розмір зовнішнього зносу.
Метод ринкової вибірки передбачає послідовне проведення оцінювачем наступних етапів:
1 етап. Відбір та ідентифікація угод з порівнянними об'єктами нерухомості, що мають схожий з оцінюваним об'єктом рівень зносу. Угоди повинні задовольняти двом основним умовам. По-перше, відбуватися на дату, близьку до дати оцінки, і, по-друге, ставитися до сегменту оцінюваного об'єкта.
2 етап. Розрахунок і внесення необхідних коригувань у зіставні продажі на виявлені відмінності, включаючи передані майнові права, фінансування і умови угоди. Якщо оцінювач може визначити вартість відкладеного ремонту та функціонального старіння, на цю суму необхідно скорегувати ціну продажу, так як в даному випадку знос не буде включати відновлюваністю компоненти.
3 етап. Розрахунок залишкової вартості схожих будівель як різниці між ціною кожного порівнянного об'єкта і вартістю землі.
4 етап. Розрахунок вартості будівництва нової будівлі для кожного аналога на момент продажу.
5 етап. Розрахунок в грошовому вираженні загального накопиченого зносу як різниці вартості будівництва нової будівлі і їх залишкової вартості. Якщо не вносилися поправки в ціни продажу для відновлюваних компонентів, то отримана сума буде включати всі види усувного і незворотного зносу, що виникають під впливом всіх можливих причин. Якщо дана поправка була зроблена, то отриманий результат буде являти собою суму непереборного зносу під впливом всіх факторів.
6 етап. Перетворення вартісної величини зносу в процентний показник (норму) шляхом ділення по кожному об'єкту суми загального зносу на величину повної відновної вартості. Якщо терміни угод щодо близькі до дати оцінки об'єкта нерухомості, то процентні показники можна використовувати для розрахунку накопиченого зносу оцінюваного об'єкта.
7 етап. Якщо оцінюваний об'єкт має відмінності за такими елементами, як дата продажу, місце розташування, якість обслуговування, то отриману процентну норму, перераховують в річне значення. Для цього загальну процентну норму треба розділити на фактичний або дійсний вік. На основі аналізу всього масиву порівнянних об'єктів розраховується діапазон норми річного зносу у відсотках. Оскільки для кожної порівнянної угоди не завжди можна отримати точні значення дійсного віку, найбільш прийнятний діапазон значень норми річного зносу розраховують на основі фактичного віку зіставляються угод.
8 етап. Аналіз діапазону значень, вибір найбільш прийнятної норми для оцінюваного об'єкта і коригування величини накопиченого зносу з урахуванням віку оцінюваного об'єкта.
Отриману по порівнянних об'єктах річну норму зносу можна використовувати для розрахунку загального строку економічної експлуатації оцінюваного об'єкта, який необхідний для застосування методу терміну служби.
Надійність розрахунків норми і суми загального зносу визначається ступенем достатності та надійності вихідної інформації, а також ступенем схожості оцінюваного об'єкта і аналогів. Об'єктивність розрахунків методом ринкової вибірки в значній мірі визначається надійністю оцінки земельної ділянки та повної відновної вартості об'єктів-аналогів.
Метод ринкової вибірки недоцільно використовувати, якщо є істотні відмінності за ступенем зносу і виявленим його видам, місцем розташування, а також, якщо аналізовані угоди мали різні умови фінансування або мотивацію.
Метод терміну служби
Даний метод базується на вимозі інвестора про 100% амортизації будівлі протягом терміну його економічної служби, так як це забезпечує повне повернення інвестованого капіталу. Тому до закінчення строку економічної експлуатації знос не може бути 100% -ним. В даному методі дійсний вік і термін економічної служби будівлі є основними поняттями, які використовує оцінювач. Відсоток загального зносу визначається як відношення дійсного віку об'єкту до терміну його економічної служби. Сума зносу розраховується наступним множенням цього коефіцієнта зносу на величину витрат на будівництво нової будівлі.
Метод терміну служби вимагає від оцінювача послідовного проходження наступних етапів:
1 етап. Визначення прогнозованого загального терміну економі-чеський служби за схожими будівлям, що функціонує на даному ринку.
2 етап. Розрахунок дійсного віку оцінюваного будинку, який може дорівнювати фактичному віку, якщо у будівлі нормальні умови експлуатації.
3 етап. Розрахунок співвідношення дійсного (фактичного) віку і загального терміну економічної служби, який є граничною нормою зносу будівель.
4 етап. Визначення суми загального зносу будівель шляхом множення величини витрат на будівництво нової будівлі на граничну норму зносу.
5 етап. Розрахунок ринкової вартості будівель, як скорректі-рова на розрахунковий відсоток зносу величини вартості нового будівництва будівель.
Хоча даний метод розрахунку зносу менш точний в порівнянні з іншими, він відрізняється найбільшою простотою і часто використовується на практиці.
метод розбивки
Головним чином застосовують для розбивки загальної суми зносу відповідно до що викликали її причинами. Метод дає позитивний результат при недостатності інформації для методу ринкової вибірки або методу строку служби та передбачає наступні етапи:
1) розрахунок фізичного зносу;
2) розрахунок функціонального зносу;
3) розрахунок зовнішнього зносу;
4) визначення залишкової вартості будівель як різниці між витратами на будівництво нової будівлі і розрахунковою величиною виявленого накопиченого зносу.
В процесі оцінки необхідно простежити, щоб підсумковий результат зносу комплексно враховував зниження вартості в результаті впливу всіх факторів і в той же час уникати подвійного обліку одного і того ж виду зносу, що може знизити підсумкову величину вартості.
Метод розбивки побічно дозволяє розрахувати величину витрат на відновлення різних елементів будівлі за всіма можливими причинами і використовувати отримані результати в інших підходах і методах оцінки нерухомості, наприклад, в методі порівняння продажів або методі капіталізації доходів.
Метод розбивки виділяє три основні причини втрати вартості об'єкта нерухомості:
Фізичний знос;
Функціональний знос;
Зовнішній знос.
Розрахунок величини накопиченого зносу будівлі здійснюється за формулою 3
С \u003d(1 І фіз / 100) · (1 І функц / 100) · (1 І зовн / 100) ,
де І фіз - фізичний знос;
І функц - функціональний знос;
І зовн – зовнішній знос.
Схожа інформація.
ЛНЕІ (ННЕІ)
Порядок аналізу.
1) Розгляд варіантів фізичної здійсненності.
2) Аналізується варіанти дозволені з точки зору законодавства.
3) Розгляд з фізично можливих і законодавчо дозволених того використання яке буде давати прийнятний дохід власнику.
4) З фінансово доцільних варіантів вибирається той варіант використання. Який приносить максимальний дохід.
Траса Перм-Єкатеринбург.
Аналіз для забудованих ділянок проводиться в 2 етапи:
1. Аналіз НЕІ для земельної ділянки. При цьому аналізі вважають що ділянка землі є не забудованим.
2. Аналіз НЕІ об'єкта як забудованого. Типовими варіантами використання забудованої нерухомості можуть бути наступні альтернативи.
а. Продовження використання в поточному стані.
б. реконструкція об'єкта, оновлення зміна дизайну або необхідність проведення капітального ремонту.
В. Розбирання та знесення будівель і реалізація альтернативних проектів.
Завдання обгрунтувати НЕІ забудованої земельної ділянки.
Умови: на земельній ділянці, поблизу торгового порту розташовано цегляна виробнича будівля використовується на поточний момент в якості складу. Можливі 2 варіанти продовження використання.
Б) Реконструкція будівлі надбудова 2 поверху офісного величина вкладень. 150 тис ден од.
Реконструкція принесе додатковий дохід у вигляді оренди платежів за офіси.
Підходи і методи оцінки нерухомості.
Процес оцінки:
· Витратний підхід.
· Порівняльний підхід. методи:
Метод порівняння продажів (метод коригувань)
Метод валового рентного мультиплікатора ВРМ (МВР теж саме)
· Прибутковий підхід
Метод примою капіталізації
Метод дисконтування грошових потоків (DCF)
Витратний підхід до оцінки.
Скільки коштує земельну ділянку.
Вартість будівництва.
час будівництво
мінус знос
Окремо враховується вартість землі.
Ринкова вартість об'єкта нерухомості розраховується за формулою\u003d СВ (Вартість відтворення (СЗ)) + ПП (Прибуток підприємця) -накопичення знос + РСзу (ринкова вартість земельної ділянки).
Розрахунок ринкової вартості земельної ділянки. Дивись дисципліну економічна оцінка земель. Оцінка землі проводиться з урахуванням припущення що земельну часток вакантний.
Розрахунок витрат на відтворення або заміщення поліпшень.Витрати на відтворення це витрати необхідні для створення точної копії об'єкта оцінки з використанням застосовувалися при створенні об'єкта оцінки матеріалів і технологій.
Витрати на заміщення - це витрати необхідні для створення аналогічного об'єкта з використанням матеріалів і технологій застосовуються на дату оцінки.
Методи визначення витрат на відтворення і заміщення:
1. Метод кількісного обстеження. Складання кошторису.
2. Використання проектно-кошторисної документації по об'єкту оцінки.
Використання існуючої кошторису.
3. Метод порівняльної одиниці. В основу розрахунку покладено повні витрати на будівництво одного метра кубічного (одного метра квадратного) стандартного типового будівлі. Розрахунок вартості проводиться по слід формулою:
СВ \u003d С1 * V * Kп * Kрег-клімат * Kінфл. * Кндс.
С1 Вартість будівництва одиниці об'єму (площі, довжини) оцінюваного об'єкта. Джерело інформації збірники УПВС (укрупнені показники відновної вартості). ППСС (укрупнені показники вартості будівництва)
V- Будівельний обсяг (Площа або довжина об'єкта).
Кп - коефіцієнт що враховує відмінності в об'ємно планувальному і конструктивному вирішенні між об'єктом оцінки і об'єктом аналогом. Джерело технічна частина збірника УПВС ППСС.
Kрег-клімат-коефіцієнт враховує регіональні умови будівництва. Джерело загальна частина збірок або білютеній які публекуються на дату оцінки.
Kінфл- коефіцієнт враховує зміни рівня цін в порівнянні з цінами базового періоду. Джерела Пермський регіональний центр з ціноутворення та будівництва або не комерційне партнерство НП будівельники Уралу . Так само можна використовувати індекси хв економ розвитку. Ocenhik.ru
Коефіцієнт враховує податок на додану вартість.
УПВС якщо будівля побудований до 1991 або 1984 якщо більше то недоцільно
ППСС Компанія «Ко-інвест» московська компанія.
Лекція №2.
14 шрифт полуторний інтервал
Тих паспорт кадастровий паспорт свідоцтво про право власності.
30-40 стор. Теоретичною частини пишемо то що пов'язано про оцінку та загальну інформацію про оцінку.
V \u003d 2537 м куб
УПВС №23 таблиця 19. Вартість 1 метра куб- 22,8 рубля в цінах 1969р.
Пермська область відповідає першому кліматичному району, 2 територіальний пояс.
Регіонально-кліматичний коефіцієнт \u003d 1,06 (з технічної частини збірника)
Кінфо \u003d 1,19 * 1,62 * 41,0214 \u003d 79,452
Він складається: 1,19 - коефіцієнт переходу з рівня цін 1969р до рівня цін 1984 р.
Постанова Держбуду 11 травня 1983р № постанови 94. Для автотранспортних підприємств з урахуванням коефіцієнта 1,01.
1,62 - коефіцієнт переходу від рівня цін 1984р до рівня цін 1991, (з урахуванням регіонального 1,02) Джерело додаток до листа Державної ладу тодішнього СРСР від 6 вересня 1990 р № 14-Д.
41,0214 - коефіцієнт переведення з рівня цін 1991р в ціни на 1 квартал 2008р для промислового і комунального будівництва.
СВ \u003d С1 * V * Kп * Kрег-клімат * Kінфл. * Кндс. \u003d 22,8 * 2537 * 1 * 1,06 * 79,452 * 1,18 \u003d 5748414р.
Методи визначення прибутку підприємця.
Прибуток підприємця це різниця між ціною продажу активу і витратами на його створення яка відображає ринково-обгрунтовану премію за організацію і реалізацію дохідного проекту.
Розрахунок показника прибутку проводиться у відсотках від витрат на відтворення або заміщення.
1 Метод. Метод розрахунку прибутку підприємства за формулою Е.С.Озерова.
ПП \u003d Y * n / 2 * [1 + Y * n / 3 + C0 * (1 + 2Y * n / 3 + Y * Y * n * n / 3)].
Y-річна норма віддали на вкладений капітал, орієнтиром може служити величина ставки кредитування нового будівництва
n- число років період будівництва.
С0- частка авансового платежу в загальній сумі платежів.
n, C0- приймається у відповідність з нормами зачепила при будівництві СНиП 1.04.03-85. «Норма тривалості будівництва і зачепила в будівництві підприємств будинків і споруд».
2 Метод. Ринковий метод. Розрахунок ПП здійснюється на підставі ринкових даних по продажах об'єктів аналогічних оцінюваного. У разі якщо за аналогічних об'єктів відомі сукупні витрати на будівництво (вартість земельної ділянки + вартість будівництва). То можливо розрахувати по ним прибуток підприємця і визначити потім її середню величину по ринку.
приклад
3 Метод. Метод Моніторингу. Метод передбачає опитування учасників ринку, про норму прибутковості при будівництві різних типів нерухомості.
Розрахунок накопиченого зносу.
Накопичений знос характеризується втратою вартості об'єкта з якихось причин. Такі втрати можуть відноситься до фізичного зносу, функціонального застарівання або зовнішньому старіння.
Методи визначення зносу і старіння.
1 Методпорівняння продажів. Суть методу полягає у виявленні ринкової оцінки зносу і старіння будівлі шляхом зіставлення вартості відтворення (заміщення) з поточними цінами аналогічних об'єктів.
Метод використовується для оцінки сукупного накопиченого зносу.
2 Метод. Метод ефективного віку (метод терміну життя).
Термін фізичного життя СФЖ- від моменту коли почали будувати до його знесення.
Термін ек життя СЕЖ- це період часу протягом якого об'єкт приносить дохід.
Хронологічний вік-це період часу з здачі об'єкта експлуатації до дати оцінки.
Ефективний вік - розраховується на основі хронологічного віку будівлі з урахуванням його технічного стану і сформованих на дату оцінки економічних факторів, що впливають на вартість об'єкта, в залежності від особливостей експлуатації будинку ефективний вік може відрізнятись як в більшу так і в меншу сторону, в разі нормальної типовою експлуатації ефективний вік дорівнює хронологічним.
Фізичний знос (ФМ) \u003d ЕВ / СЕЖ * 100%
3 метод. Метод експертизи станів. Використовується для розрахунку фізичного зносу. Визначається шляхом технічного обстеження за методикою Відомчі будівельні норми (ВСН) 53-86 (р) «Правила оцінки фізичного зносу».
Відповідно до норм визначається величина накопиченого зносу конструктивних елементів та інженерного обладнання, питомі ваги конструктивних елементів приймається відповідно зі збірниками укрупнених показників вартості будівництва УПВС ППСС.
| № | Найменування елементів будівлі | Питома вага укрупнених конструктивних елементів (з УПВС ППСС) | Фізичний знос елемента будівлі | Середньозважене значення фізичного зносу елемента будівлі |
| фундамент | 8*40/100=3,2 | |||
| стіни перегородки | 13,2 | |||
| перекриття покрівлі | 12,6 | |||
| підлоги | ||||
| прорізи | 6,6 | |||
| Оздоблювальні роботи | 8,8 | |||
| Внутрішні сантехнічні пристрої, електротехнічні пристрої | 1,2 | |||
| Інші | 2,4 | |||
| Разом | 53 (округляється до цілих) |
Особлива думка про одне поширеному способі розрахунку зносу матеріальних об'єктів
24.09.2001 Автор Зайцев Ю.С.
ОСОБЛИВА ДУМКА ПРО ОДИН поширеним способом РОЗРАХУНКУ ИЗНОСА МАТЕРІАЛЬНИХ ОБ'ЄКТІВ
Полемічний характер назви даної статті обумовлений незгодою її автора з одним із способів розрахунку сукупного зносу при оцінці нерухомості, машин і обладнання витратним підходом. Суть цього способу характеризується формулою:
ІОБ \u003d 1 (1-Іф) * (1-Іфун) * (1-Ів), де: (Формула 1)
ІОБ - загальний або сукупний знос;
Іф - фізичний знос;
Іфун - функціональний знос;
Ів - зовнішній знос.
Знос всіх видів виражаються в частках одиниці.
Автор прочитав про цей спосіб в книзі Е.Б.Сапріцкого "Методологія оцінки вартості промислового обладнання", де зазначено, що вперше дана формула була приведена в статті Сапріцкого Е.Б., Любарева А.Е. "Деякі методичні питання оцінки ринкової вартості промислового обладнання "в 1996 р Яких-яких обгрунтувань структури формули в статті не виявлено.
Ця ж формула зустрічалася автору в різних публікаціях і пізніше. Наприклад, в бюлетені "Російський Оцінювач" № 9 -10 (49) від вересня-жовтня 1999 року в статті "Атестація оцінювачів Російського товариства оцінювачів і сертифікація оціночних фірм і індивідуальних підприємців"Наведено ряд типових помилок, Що зустрічаються в звітах оцінювачів. У пункті 5.4. статті зазначено буквально наступне: "При оцінці нерухомості отримання зведеної оцінки величини зносу як сукупності фізичного, функціонального і зовнішнього, як правило, проводиться методом підсумовування відносних значень зносів різних видів. Такий метод розрахунку можливий при невеликих значеннях зносів (5-10%), але при великих значеннях сумарне значення зносів може перевищити 100%. Тому, на нашу думку, доцільно загальне значення зносу розраховувати за формулою ІОБ \u003d (1- (1-Іф) * (1-Іфун) * (1-Іо)) ".
Ця ж формула застосовувалася в ряді звітів, автори яких пропонували нам свої послуги в якості оцінювачів. Під час обговорення правомірності її застосування автори звітів посилалися іноді на вищенаведену цитату з бюлетеня РОО.
З огляду на, що ця формула стійко застосовується протягом ряду років, автор вважав за доцільне висловитися з даного питання публічно.
Щоб вникнути в суть питання, спочатку згадаємо визначення видів зносу матеріальних об'єктів, які можуть бути об'єктами оцінки. Фізичний знос характеризує зменшення вартості майна внаслідок втрати його елементами своїх первинних властивостей. Функціональний знос характеризує зменшення вартості майна внаслідок втрати ним здатності використовуватися за своїм прямим призначенням. Зовнішній знос характеризує зменшення вартості майна внаслідок зміни умов навколишнього середовища.
Як бачимо, зазначені знос мають різну природу свого виникнення і їх величини можуть бути обчислені окремо один від одного.
Якщо в якості об'єкта оцінки розглядати будівлю, то прикладом фізичного зносу може бути зниження вартості будівлі внаслідок зменшення терміну його служби до припинення експлуатації по відношенню до повного терміну служби нового будинку. Цей знос може бути виражений безпосередньо в грошах.
Прикладом функціонального зносу може бути недостатня теплозахист будівлі в порівнянні з сучасними аналогами. Він може бути виражений в грошах шляхом капіталізації грошових втрат, що викликаються необхідністю додаткового обігріву будівлі протягом строку корисної експлуатації будівлі.
Прикладом зовнішнього зносу може бути зміна умов оточення, що призвело до зниження ставки орендної плати, по якій реально здавати в оренду площі будівлі в майбутньому. Він може бути виражений в грошах шляхом капіталізації грошових втрат через зазначеного зниження ставки оренди протягом строку корисної експлуатації будівлі.
Таким чином, сукупний знос СІ може бути обчислений у вартісному вираженні за формулою:
СІ \u003d Ф + Фун + В, де: (Формула 2)
Ф - фізичний знос, в вартісному вираженні;
Фун - функціональний знос, в вартісному вираженні;
В - зовнішній знос, в вартісному вираженні.
Цей знос потім може бути вирахувано з вартості нового об'єкта і отримана шукана підсумкова оцінка вартості об'єкта з урахуванням зносів всіх видів:
С \u003d Св - СІ, де: (Формула 3)
С - вартість об'єкта після обліку зносів всіх видів;
Св - повна відновна вартість оцінюваного об'єкта;
СІ - сукупний знос в вартісному вираженні
Пропагандисти формули 1 пропонують інше, а саме:
- висловити кожен вид зносу у вигляді частки одиниці: Іф - фізичний знос, Іфун - функціональний знос, Ів - зовнішній знос;
- ввести ці частки в формулу ІОБ \u003d 1 (1-Іф) * (1-Іфун) * (1-Ів) І обчислити сукупний знос в частках одиниці;
- обчислити вартість об'єкта оцінки за вирахуванням сукупного зносу за формулою
С \u003d Св (1 ІОБ). (Формула 4)
Замінивши параметр ІОБ його виразом за формулою 1, отримаємо відому формулу:
С \u003d Св (1-Іф) (1-Іфун) (1-Ів). (Формула 5)
Щоб проаналізувати її, перетворимо формулу таким чином:
С \u003d Св (1-Іф) (1-Іфун) (1-Ів) \u003d Сф (1-Іфун) (1-Ів) \u003d Сф, фун (1-Ів), де:(Формула 6)
Сф \u003d Св * (1-Іф) - вартість об'єкта після врахування фізичного зносу;
Сф, функ \u003d Св * (1-Іф) * (1-Іфун) - вартість об'єкта після врахування фізичного та функціонального зносів.
Тепер підходимо до головного. Як визначити значення коефіцієнтів зносу Іф, Іфун, Ів ?. Оскільки вони виражені в частках одиниці, значить повинна існувати база відліку, яка приймається за одиницю, і після визначення цієї бази можуть бути визначені величини коефіцієнтів зносу .. Оскільки кожен з видів зносу має свою власну природу, природно припустити, що зазначена база (для всіх видів зносу або три бази, по одній для кожного виду зносу) повинна / повинні відповідати природі тільки свого конкретного виду зносу і не залежати від зносів інших видів. При множенні цієї бази, вираженої в грошах, на відповідний коефіцієнт зносу (Іф, Іфун, Ів) повинна бути отримана величина зносу в грошовому вираженні. Чи виконується ця умова у формулі 1? Перевіримо це.
Як бачимо, базою для визначення величини Іф в частках одиниці є вартість Св, базою для визначення величини Іфунк в частках одиниці є вартість Сф (яка залежить від Св і Іф), а базою для визначення величини Ів в частках одиниці є вартість Сф, функ ( яка залежить від Св, Іф, Іфун). Фактично функціональний знос в грошовому вираженні лише побічно пов'язаний з непереборним фізичним зносом тим, що він зменшується в міру зменшення строку служби матеріального об'єкта. Але використання величини Сф в якості бази для розрахунку параметра Іфун некоректно, бо фізично застаріло може складатися з непереборного і усувного зносів. Зовнішній знос в грошовому вираженні також опосередковано пов'язаний з непереборним фізичним зносом тим, що він зменшується в міру зменшення строку служби матеріального об'єкта. Але він не має ніякого зв'язку з функціональним зносом, тому використовувати величину Сф, функ в якості бази для розрахунку параметра Ів некоректно.
З огляду на вищенаведене, автор насмілюється зробити висновок, що формула 1 не відображає економічних реалій. Вона лише має одне позірна гідність: з її допомогою завжди можна отримати сукупний знос ІОБ матеріального об'єкта менше одиниці при будь-яких величинах Іф, Іфун, Ів менших одиниці. Але зазначене достоїнство - лише ілюзія, бо, на думку автора, не завжди сукупний знос матеріального об'єкта менше одиниці.
Припустимо, що оцінюється земельну ділянку і розташоване на ньому будівлю, яке прийшло в непридатність. Ринкова вартість будівлі обумовлюється різницею між доходом, який можна отримати від продажу матеріалів, з яких побудовано будівлю, після його демонтажу, і витратами на цей демонтаж. Не завжди ця різниця більше нуля. Якщо вона меньше нуля, То вартість об'єкта нерухомості виявляється менше вартості незайнятого земельної ділянки. Якщо згадати формулу для розрахунку ринкової вартості об'єкта нерухомості, що передбачає додавання вартості земельної ділянки ( як вільного від поліпшень) До вартості поліпшень після обліку зносів всіх видів, то в розглянутому вище випадку виходить, що зменшення вартості об'єкта нерухомості по відношенню до вартості незайнятого земельної ділянки може бути віднесено на сукупний знос будівлі, який виявляється в даному випадку більше одиниці або 100%.
Інший приклад. В деякий віддалений район, наприклад, в тайзі, завезено обладнання, яке потім використовувалося якийсь час і досить зносилося. Далі, економічна ситуація погіршилася і деяке обладнання виявилося не потрібно тут. Його власник готовий продати обладнання кому-небудь, але покупця не знайдено, оскільки витрати на вивезення обладнання більше, ніж дохід, який можна отримати від його подальшого використання. У цьому випадку сукупний знос непотрібного устаткування більше одиниці. У разі необхідності звільнити земельну ділянку, на якій розташована обладнання, його власникові доведеться заплатити за вивезення непотрібного устаткування без надії компенсувати всі витрачені гроші за рахунок подальшого продажу обладнання.
Підводячи підсумок, автор вважає, що формула 1 є штучне математичну освіту, що не відображає дійсну залежність сукупного зносу матеріальних об'єктів від складових цього зносу: фізичний знос, функціональний знос, зовнішній знос. Більш плідним є розрахунок сукупного зносу в грошовому вираженні підсумовуванням згаданих складових, також обчислених в грошовому вираженні. Оскільки фізичний знос будівель згідно з усталеною практикою його розрахунку по ВСН 53-86 (р) спочатку визначається у відсотках від величини вартості споруди, то потім з метою обліку в сукупному зносі він може бути виражений в грошах.
Зайцев Ю.С.,
Керівник департаменту оцінки
"Консультаційного агентства" ІНФО-ПАРК ",
кандидат технічних наук
тел. 254-4567, 254-7026,
E-mail: [Email protected]
ЛІТЕРАТУРА
1. Е.Б.Сапріцкій. Методологія оцінки вартості промислового обладнання. - М .: Інститут промислового розвитку (Інформелектро), 1996, - 64 с.
2. Сапріцкій Е.Б., Любар А.Е. "Деякі методичні питання оцінки ринкової вартості промислового обладнання". "Питання оцінки", січень-березень 1996 р
3. міжнародні стандарти оцінки. Кн. 1, Г.І. Микерин і ін. - М .: ВАТ "Друкарня" НОВИНИ ", 2000. - 264 с.
4. Оцінка ринкової вартості нерухомості. Серія "Оціночна діяльність". Навчальний і практичний посібник. - М. Справа, 1998. - 384 с.
5. Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків ВСН 53-86 (р), Москва 1990.
Накопичений знос -це зменшення відновлювальної або замінює вартості поліпшень, яке може відбуватися в результаті фізичного руйнування, функціонального застарівання. Методи оцінки зносу : методом економічного життя (економічне життя- це період часу, протягом якого грошові вклади в поліпшення дають приріст вартості (коротше фізичної). залишкова економічне життя -період часу протягом якого нерухомість може приносити дохід. . хронологічний (дійсний вік)- період часу від закінчення будівництва до дати оцінки, ефективний вік -той, на який виглядає нерухомість, відрізняється від хронологічного.) Інак \u003d ТЕФ / Тек, де (ТЕФ \u003d Тек-Тоек).
Метод розбивки: в докладному розгляді та облік всіх видів зносу: фізичного(Втрата елементів первісних техніко-експлуатаційних якостей), функціонального(Втрата вартості поліпшень), зовнішнього(Місце розташування об'єкта, транспортна доступність) .Ізнос відноситься до переборні, Якщо вартість усунення його ознак менше вартості об'єкта або доходу від його експлуатації, які відбуваються після його усунення. Знос відноситься до анулювання, якщо витрати на його виправлення більше, ніж розмір доданої вартості споруди.
7.Опрделеніе фізичного зносу (усувний, непереборний)
Під фізичним зносом конструкцій і будівлі в цілому слід розуміти втрату ними первісних техніко-експлуатаційних якостей (міцності, стійкості, надійності) в результаті впливу природно-кліматичних факторів та життєдіяльності людини. Фізичний знос може бути визначений у вигляді усунених позицій по відкладеному ремонту і непереборних позицій, виправляти які недоцільно з економічної точки зору. Усунути фізичний зносзазвичай відносять на рахунок поганої експлуатації, тому його іноді називають відкладеним ремонтом. Покупець зробить негайний ремонт, щоб відновити нормальні експлуатаційні характеристики споруди (косметичний ремонт). Непереборний фізичний зносвідповідає позиціям, усунення яких в даний час практично неможливо або економічно недоцільно. На практиці елементи споруди, що мають непереборний фізичний знос, ділять на довгоживучі (термін життя збігається або навіть перевищує термін життя будівлі: фундаменти, несучі стіни, перекриття) і короткоживучі (фізичний термін життя яких менше терміну життя будівлі в цілому). Неустр.фіз.із \u003d Ост.ст-ть · Хрон.воз / Норм.возр
Ост.ст-ть \u003d Ст-ть стр - Отл.рем
8. Визначення функціонального зносу (усувний, непереборний)
функціональний знос- це втрата вартості поліпшень, обумовлена \u200b\u200bневідповідністю об'ємно-планувального або конструктивного рішення споруди сучасним ринковим вимогам, що пред'являються до даного типу улучшеній.Аналогічно фізичного зносу функціональний знос діляться на усувний і непереборний. Усувний функціональний знос - це такий знос, витрати на усунення якого менше, ніж одержувані в результаті його усунення доходи. Може викликатися недоліками, які вимагають заміни і модернізації елемента Непереборний функціональний знос - це такий знос, витрати на усунення якого більше, ніж одержувані в результаті його усунення доходи.
Одним з головних чинників, які сприяють зменшенню надійності машин з плином часу, є знос, якому з початку експлуатації піддаються машини і обладнання.
В.Ю. Белопашенцев, Експерт-автотехник, практикуючий оцінювач машин і устаткування з 1997 р, - про методи визначення різних видів зносу.
У попередньому матеріалі ми розглянули методи визначення ступеня фізичного зносу машин при їх оцінці. Черговий матеріал - про функціональне і зовнішньому (економічному) знос.
Функціональний знос машин
На відміну від фізичного зносу, що має абсолютний характер, функціональний знос є відносним: це втрата вартості машиною (об'єктом оцінки) в результаті застосування нових технологій і матеріалів при виробництві аналогічного обладнання і збільшення витрат при її експлуатації.
На прискорення функціонального зносу, тобто частоту зміни поколінь машин і технологій, впливає науково-технічний прогрес.
Стосовно до питань оцінки зазвичай розглядають дві сторони можливого відмінності нового об'єкта від старого.
Виходячи зі статей витрат, розрізняють наступні групи функціонального зносу (старіння):
- знос, обумовлений надлишком капітальних витрат.
Цей знос являє собою результат технологічних змін, появи нових матеріалів або неможливості оптимально використовувати обладнання, незбалансованості виробничого процесу. Часто цей вид функціонального зносу називають технологічним старінням.Коефіцієнт функціонального зносу визначається за формулою:
До фун \u003d 1 - (По / Па) * n,
де За - продуктивність оцінюється старого обладнання; Па - продуктивність нового обладнання або аналога; n - коефіцієнт гальмування ціни. - знос, обумовлений надлишком виробничих витрат.
Цей знос виникає в результаті вдосконалення технології або підвищення ефективності розміщення і компоновки. Цей вид функціонального зносу часто називають операційним старінням.
Визначення знецінення машин і устаткування, викликане операційним старінням, включає в себе наступні етапи
- визначення щорічних експлуатаційних витрат при використанні оцінюваного об'єкта;
- визначення щорічних експлуатаційних витрат при використанні аналога;
- визначення різниці витрат на експлуатацію;
- облік впливу податків;
- визначення залишкового терміну економічного життя оцінюваного об'єкта або часу на усунення недоліків;
- визначення поточної вартості щорічних майбутніх втрат за відповідною ставці дисконтування.
Операційне старіння можна розглядати як сьогоднішню вартість майбутніх надлишкових виробничих витрат. Залежно від типу зайвих виробничих витрат, пов'язаних з діючим обладнанням, розрізняють операційне старіння, викликане підвищеними а) інвестиційними витратами; б) експлуатаційними витратами.
Зовнішній (економічний) знос машин
Зовнішній знос виявляється у втраті вартості, викликаної великими галузевими, регіональними, загальнонаціональними або світовими технологічними, соціально-економічними, екологічними та політичними змінами, наприклад, скороченням попиту і пропозиції на певний вид продукції, погіршенням якості сировини, робочої сили, допоміжних систем, споруд, правовими змінами.
Існують два підходи при визначенні величини зовнішнього зносу:
1) капіталізація втрати доходу, що відноситься до зовнішнього впливу;
2) порівняння продажів аналогічного обладнання за наявності і відсутності зовнішніх впливів.
При достатньому обсязі даних другий підхід є більш привабливим.
На економічне старіння впливає велика кількість чинників, причому не завжди вдається довести, що знецінення відбувається саме по тій або іншій причині.
При застосуванні витратного підходу недовикористання обладнання внаслідок зовнішнього зносу можна оцінити за допомогою відносних показників. Зазвичай таким показником є \u200b\u200bвідносний коефіцієнт недовикористання обладнання:
In \u003d (В факт / В ном),
де В факт і В ном -) відповідно фактичний і номінальний випуски продукції (у грошовому вираженні) за певний період часу.
Коефіцієнт зовнішнього економічного зносу устаткування дорівнює
До і, вн \u003d 1 - In
При визначенні зовнішнього економічного зносу машин і устаткування важливо чітко уявляти справжні причини зниження випуску продукції.
Сукупний (накопичений) знос машин
Коефіцієнти фізичного, функціонального та економічного зносів зазвичай обчислюють в частках або відсотках від вартості відтворення або вартості заміщення. Для визначення коефіцієнта сумарного (Накопиченого) зносу існують 1) адитивний і 2) мультиплікативний підходи.
- При аддитивном підході коефіцієнт сумарного зносу (К) визначається складанням коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносів.
К \u003d К фіз + К фун + К вн - При мультипликативном підході базою для визначення коефіцієнтів зносу є вартість, з якої виключені враховані раніше види зносу. В даному випадку сумарний коефіцієнт зносу (К) визначається за формулою:
К \u003d 1 - (1 - До фіз) х (1 - До фун) х (1 - До вн)
при використанні прибуткового підходу взагалі не потрібен спеціальний облік будь-якого виду зносу, так як вплив кожного з них проявляється у величині доходу, створюваного об'єктом оцінки.
При визначенні порівняльного підходу в якості бази для визначення вартості машини зазвичай використовують ринкові ціни (Цан) ідентичних об'єктів або близьких аналогів. Вважається, що в цих цінах вже врахований функціональний і зовнішній знос обладнання, практично однакових з об'єктом оцінки.
Тому потрібно визначення лише його фізичного зносу для коригування цін близьких аналогів за ступенем зносу, якщо це необхідно:
С \u003d Цан х (1 - Кі, фіз, оц) / (1 - Кі, фіз, ан), де Кі, фіз, оц; Кі, фіз, ан - коефіцієнти фізичного зносу об'єкта оцінки і близького аналога відповідно.
При використанні витратного підходу процес визначення вартості (С) об'єкта оцінки зводиться до визначення повної вартості відтворення (Св) з подальшим урахуванням знецінення внаслідок дії всіх трьох видів зносу:
С \u003d Св (1 - Кі, фіз) х (1 - Кі, Фун) х (1 - Кі, вн).
Формули визначення коефіцієнтів зносу, наведені вище, показують, що процедура обліку всіх трьох видів зносу передбачає певну послідовність:
- першим завжди враховують фізичний знос;
- потім функціональний;
- потім - зовнішній (економічний знос).
Підготувала Наталія Панасенко
