Kumulatívny vzorec opotrebenia. Stanovenie množstva celkového akumulovaného opotrebenia
Kumulované odpisy sa týkajú straty hodnoty oceneného predmetu zo všetkých možných dôvodov. Celkové akumulované odpisy sú rozdielom medzi trhovou hodnotou budov k dátumu ocenenia a nákladmi na ich reprodukciu (reprodukciu), okrem odpisov.
Odpisy odrážajú reakciu trhu na určité vlastnosti oceňovaného majetku, ktorý ho odlišuje od podobného hypoteticky novo vybudovaného majetku k dátumu ocenenia. K zhoršeniu stavu budov dochádza pod vplyvom troch hlavných dôvodov, ktoré sa môžu prejaviť komplexne aj izolovane. V posúdení sa určujú tieto dôvody straty hodnoty budov:
Fyzické poškodenie;
Funkčné opotrebenie;
Vonkajšie opotrebenie.
Fyzickým zhoršením je strata hodnoty budov v dôsledku ich prevádzky a vplyvu prírodných síl.
Funkčné odpisy predstavujú stratu hodnoty budov v dôsledku toho, že ich funkčné vlastnosti nespĺňajú trhové požiadavky k dátumu ocenenia. Medzi tieto nevýhody patria konštrukčné prvky budovy, konštrukčné materiály, dizajn a pod., ktoré znižujú funkčnosť, užitočnosť, a teda aj hodnotu budovy.
Vonkajší odpis je strata hodnoty budovy alebo majetku v dôsledku negatívneho vplyvu faktorov mimo hodnoteného objektu. Vonkajšie starnutie môže nastať v dôsledku zmien vo fyzickom prostredí hodnoteného subjektu alebo negatívnych dopadov trhového prostredia. Lokálna fixácia objektu teda určuje existenciu vonkajších príčin, ktoré nemôžu byť kontrolované vlastníkom nehnuteľnosti, prenajímateľom alebo nájomcom.
Pri posudzovaní zhoršenie stavu budov priamo súvisí s ich vekom a životnosťou, a to tak celej budovy, ako aj jej jednotlivých konštrukčných prvkov, pretože k nej dochádza počas životnosti budovy alebo jej prvku. Budova alebo jej prvok by teoreticky mali stratiť celú svoju hodnotu počas životnosti budovy, preto sa pri výpočte odpisov použije vek a životnosť dosiahnutá k dátumu posúdenia na výpočet celkových odpisov budov alebo ich prvkov.
Pri výpočte akumulovaných odpisov používajú odhadcovia tieto koncepty:
Termín ekonomická služba Je časové obdobie, počas ktorého má budova hodnotu, a preto zvyšuje hodnotu nehnuteľnosti. Toto obdobie pokrýva obdobie od výstavby do okamihu, keď budova prestane ekonomicky prispievať k hodnote objektu. Toto obdobie je zvyčajne kratšie ako fyzický život budovy. Na odhad ekonomickej životnosti je potrebné preskúmať typickú ekonomickú životnosť podobných budov, ktoré sa nedávno predali za trhovú hodnotu.
Užitočná životnosť je časové obdobie, počas ktorého môžu fyzické prvky budovy fungovať. Je potrebné zdôrazniť, že niektoré stavebné prvky môžu mať pomerne dlhú životnosť, ktorá výrazne presahuje.
Stavebné prvky možno rozdeliť do dvoch typov. Prvý obsahuje takzvané odolné prvky, ktorých doba použiteľnosti nie je menšia ako ekonomická životnosť budovy. Patria sem steny, základy, podzemné komunikácie a ďalšie. Druhý typ zahŕňa prvky s krátkou životnosťou, ktorých životnosť je menšia ako ekonomická životnosť budovy, napríklad klimatizačné zariadenia, strešné krytiny, interiérové \u200b\u200bdekorácie a iné. Rozlišovanie medzi položkami s dlhodobou a krátkodobou životnosťou sa vyhýba dvojitému započítaniu pri hodnotení opotrebenia metód členenia.
Zostávajúca ekonomická životnosť je obdobie určené odhadcom, počas ktorého budú budovy prispievať k hodnote nehnuteľnosti po dátume ocenenia. Zostávajúca ekonomická životnosť pokrýva obdobie od dátumu posúdenia do konca ekonomickej služby. Ak sa najefektívnejšie využitie zariadenia nezmení, zostatková ekonomická životnosť budovy nepresahuje celkovú ekonomickú životnosť, ale môže sa s ňou niekedy zhodovať.
Zostávajúca doba životnosti je časové obdobie určené hodnotiteľom od skutočného veku budovy do konca jej celkovej životnosti. Zostávajúca doba použiteľnosti prvku s dlhou životnosťou je rovnaká alebo vyššia ako zostávajúca ekonomická životnosť.
Skutočný vek je počet rokov, ktoré uplynuli od uvedenia budovy do prevádzky do dátumu posúdenia. Skutočný vek pri posudzovaní opotrebenia je východiskovým bodom pre určenie skutočného veku a je tiež potrebný na výpočet fyzického opotrebenia stavebných prvkov s dlhou a krátkou životnosťou.
Skutočný vek je vek zodpovedajúci skutočnému stavu a užitočnosti posudzovanej budovy. Podobné budovy uvedené do prevádzky v rovnakom čase budú mať rovnaké účtovné odpisy s rovnakou metódou výpočtu, avšak z dôvodu interných a vonkajšie faktory môžu dostať odlišné odhadované odpisy.
Skutočný vek a zostávajúci ekonomický život sa zvyšujú k celkovému ekonomickému životu.
Miera opotrebenia by mala odrážať reakciu informovaného a obozretného kupujúceho a trhu na stav a kvalitu budovy. Hlavným účelom identifikácie odpisov je identifikovať druhy odpisov rozpoznané trhom a ich vzťah k celkovej strate hodnoty.
Existujúce metódy výpočtu opotrebenia možno použiť na riešenie priamych a konkrétnych problémov, ako aj na nepriame výpočty pri kontrole platnosti iných metód.
Teória oceňovania nehnuteľností rozlišuje tri hlavné metódy výpočtu akumulovaných odpisov:
1) metóda vzorkovania trhu;
2) spôsob životnosti;
3) metóda členenia.
Prvé dve metódy sa používajú predovšetkým na stanovenie celkového množstva opotrebenia. Na rozdelenie známeho množstva celkového opotrebenia medzi fyzické, funkčné a vonkajšie starnutie sa používa metóda rozpisu.
Metóda výberu trhu
Táto metóda využíva trhové údaje pre porovnateľné položky, pre ktoré je možné určiť amortizáciu. Táto metóda umožňuje vypočítať celkové množstvo opotrebenia zo všetkých možných dôvodov, určiť celkovú ekonomickú životnosť a veľkosť vonkajšieho opotrebenia.
Metóda vzorkovania trhu zahŕňa, že hodnotiteľ postupne vykonáva tieto etapy:
1. etapa Výber a identifikácia transakcií s porovnateľnými objektmi nehnuteľností, ktoré majú úroveň odpisu podobnú hodnotenej nehnuteľnosti. Transakcie musia spĺňať dve hlavné podmienky. Po prvé, malo by sa to stať k dátumu blízkemu dátumu ocenenia a po druhé, malo by sa to vzťahovať na segment posudzovaného objektu.
2. etapa Výpočet a nevyhnutné úpravy porovnateľného predaja s ohľadom na zistené rozdiely vrátane prevedených vlastníckych práv, financovania a transakčných podmienok. Ak odhadca dokáže určiť náklady na odložené opravy a funkčné starnutie, potom by sa o túto sumu mala upraviť predajná cena, pretože v tomto prípade odpisy nezahŕňajú spätne získané komponenty.
3. etapa Výpočet zostatkovej ceny podobných budov ako rozdielu medzi cenou každej porovnateľnej nehnuteľnosti a hodnotou pozemku.
4. etapa Výpočet nákladov na výstavbu novej budovy pre každý analóg v čase predaja.
5. fáza Peňažný výpočet celkových akumulovaných odpisov ako rozdielu medzi nákladmi na výstavbu novej budovy a ich zostatkovou hodnotou. Pokiaľ neboli urobené úpravy v predajných cenách repasovaných komponentov, prijatá suma bude obsahovať všetky typy spätne získateľných a neopraviteľných odpisov vyplývajúcich zo všetkých možných príčin. Ak sa uskutoční tento dodatok, výsledkom bude súčet neopraviteľného opotrebenia v dôsledku všetkých faktorov.
Fáza 6. Prepočet hodnoty odpisu na percento (sadzbu) vydelením celkovej odpisovej hodnoty pre každý objekt celkovými nákladmi na náhradu. Ak sú podmienky transakcií relatívne blízke dátumu ocenenia majetku, potom sa môžu percentuálne hodnoty použiť na výpočet akumulovaného odpisu oceňovaného majetku.
Fáza 7. Ak má hodnotený objekt rozdiely v takých prvkoch, ako je dátum predaja, umiestnenie, kvalita služby, potom sa výsledná percentuálna miera prepočíta na ročnú hodnotu. Za týmto účelom sa musí celkové percento vydeliť skutočným alebo skutočným vekom. Na základe analýzy celého súboru porovnateľných objektov sa vypočíta rozsah ročnej odpisovej sadzby v percentách. Pretože nie je vždy možné získať presný skutočný vek pre každú porovnateľnú transakciu, najvhodnejšie rozpätie pre ročnú odpisovú sadzbu sa počíta na základe skutočného veku porovnávaných transakcií.
8. etapa Analýza rozsahu hodnôt, výber najprijateľnejšej sadzby pre posudzovaný objekt a úprava množstva akumulovaného opotrebenia s prihliadnutím na vek posudzovaného objektu
Ročnú odpisovú sadzbu získanú pre porovnateľné objekty je možné použiť na výpočet celkovej ekonomickej životnosti posudzovaného objektu, ktorá je nevyhnutná na uplatnenie metódy životnosti.
Spoľahlivosť výpočtu rýchlosti a množstva celkového opotrebenia je určená stupňom dostatočnosti a spoľahlivosti počiatočných informácií, ako aj mierou podobnosti hodnoteného objektu a jeho analógov. Objektívnosť výpočtov metódou vzorkovania trhu je do značnej miery závislá od spoľahlivosti posúdenia pozemku a celkových nákladov na náhradu podobných objektov.
Metódu vzorkovania trhu nie je vhodné používať, ak existujú značné rozdiely v miere odpisov a ich druhoch, umiestnení a tiež v prípade, že analyzované transakcie mali odlišné finančné podmienky alebo motiváciu.
Metóda životnosti
Táto metóda je založená na požiadavke investora na 100% odpis budovy počas jej ekonomickej životnosti, pretože poskytuje úplnú návratnosť investovaného kapitálu. Preto pred koncom ekonomickej životnosti nemôže byť opotrebenie stopercentné. Pri tejto metóde je skutočný vek a ekonomická životnosť budovy základnými pojmami, ktoré hodnotiteľ používa. Percento z celkových odpisov je definované ako pomer skutočného veku objektu k jeho ekonomickej životnosti. Výška odpisu sa počíta tak, že sa táto odpisová sadzba vynásobí nákladmi na stavbu novej budovy.
Celoživotná metóda vyžaduje, aby hodnotiteľ prešiel nasledujúcimi krokmi za sebou:
1. etapa Stanovenie predpokladanej celkovej ekonomickej životnosti podobných budov pôsobiacich na danom trhu.
2. etapa Vypočíta skutočný vek posudzovanej budovy, ktorý sa môže rovnať skutočnému veku, ak má budova normálne prevádzkové podmienky.
3. etapa Výpočet pomeru skutočného (skutočného) veku a celkovej ekonomickej životnosti, čo je limitujúca miera opotrebenia budov.
4. etapa Stanovenie výšky všeobecného odpisu budov vynásobením nákladov na stavbu novej budovy limitnou odpisovou sadzbou.
5. fáza Výpočet trhovej hodnoty budov upravený o odhadované percento odpisu z hodnoty hodnoty novej výstavby budov.
Aj keď je táto metóda výpočtu opotrebenia menej presná ako iné, je najjednoduchšia a v praxi sa často používa.
Metóda členenia
Používa sa hlavne na členenie celkovej výšky amortizácie podľa príčin, ktoré ju spôsobili. Metóda poskytuje pozitívny výsledok, ak nie sú k dispozícii dostatočné informácie o metóde vzorkovania trhu alebo životnej metóde, a zahŕňa tieto kroky:
1) výpočet fyzického opotrebenia;
2) výpočet funkčného opotrebenia;
3) výpočet vonkajšieho opotrebenia;
4) stanovenie zostatkovej hodnoty budov ako rozdielu medzi nákladmi na výstavbu novej budovy a predpokladanou hodnotou zisteného akumulovaného odpisu.
V procese posudzovania je potrebné zabezpečiť, aby konečný výsledok odpisovania komplexne zohľadňoval zníženie hodnoty v dôsledku vplyvu všetkých faktorov a zároveň zabránil dvojitému započítaniu rovnakého druhu odpisu, čo by mohlo celkovú hodnotu nákladov podceniť.
Metóda členenia nepriamo umožňuje vypočítať zo všetkých možných dôvodov náklady na obnovu rôznych prvkov budovy a výsledky získané v iných prístupoch a metódach oceňovania nehnuteľností využiť napríklad v metóde porovnania predaja alebo metóde kapitalizácie príjmu.
Metóda členenia identifikuje tri hlavné dôvody straty hodnoty majetku:
Fyzické poškodenie;
Funkčné opotrebenie;
Vonkajšie opotrebenie.
Výpočet výšky akumulovaných odpisov budovy sa robí podľa vzorca 3
C \u003d(1– I fyzický / 100) · (1– I funkts / 100) · (1– A ext / 100) ,
kde A fyzické - fyzické opotrebenie;
A funkty - funkčné oblečenie;
A von – vonkajšie opotrebenie.
Podobné informácie.
LNEI (NNEI)
Poradie analýzy.
1) Zváženie možností fyzickej uskutočniteľnosti.
2) Analyzuje možnosti povolené z hľadiska právnych predpisov.
3) Zohľadnenie fyzicky možných a zákonom povolených použití, ktoré prinesú vlastníkovi prijateľný príjem.
4) Prípad použitia je vybraný z finančne realizovateľných možností. Čo prináša maximálny príjem.
Perm-Jekaterinburgská diaľnica.
Analýza zastavaných oblastí sa uskutočňuje v dvoch etapách:
1. Analýza NEI pre pozemkový pozemok. V tejto analýze sa predpokladá, že pozemok nie je zastavaný.
2. NEI analýza objektu ako zastavaného. Typické možnosti využitia zastavanej nehnuteľnosti zahŕňajú nasledujúce alternatívy.
a. Pokračujúce používanie v súčasnom stave.
b. rekonštrukcia objektu, renovácia, zmena dizajnu alebo nutnosť väčších opráv.
C. Demolácie budov a realizácia alternatívnych projektov.
Úlohou je doložiť zastavanie zastavaného pozemku.
Podmienky: budova tehlovej výroby sa nachádza na pozemku v blízkosti obchodného prístavu a v súčasnosti sa využíva ako sklad. Existujú 2 možnosti ďalšieho používania.
B) Rekonštrukcia budovy, nadstavba 2. poschodia kancelárskej hodnoty investícií. 150 tisíc denných jednotiek
Obnova prinesie ďalšie príjmy vo forme platieb za prenájom kancelárií.
Prístupy a metódy oceňovania nehnuteľností.
Proces hodnotenia:
· Nákladný prístup.
· Porovnávací prístup. Metódy:
Metóda porovnania predaja (metóda úpravy)
Metóda multiplikátora hrubého prenájmu BPM (MVR je rovnaká)
Príjmový prístup
Metóda písania veľkých písmen
Metóda diskontovaných peňažných tokov (DCF)
Nákladný prístup k oceňovaniu.
Koľko stojí pozemok.
Stavebné náklady.
Čas výstavby
Menej opotrebenia
Náklady na pozemky sa zohľadňujú osobitne.
Trhová hodnota nehnuteľnosti sa počíta podľa vzorca\u003d SV (náklady na reprodukciu (SZ)) + PP (zisk podnikateľa) - akumulované odpisy + RSZu (trhová hodnota pozemku).
Výpočet trhovej hodnoty pozemku. Pozri disciplínu ekonomické ocenenie pôdy. Oceňovanie pozemkov sa vykonáva za predpokladu, že je pozemok voľný.
Výpočet nákladov na reprodukciu alebo výmenu vylepšenia.Náklady na reprodukciu sú náklady potrebné na vytvorenie presnej kópie objektu hodnotenia pomocou materiálov a technológií použitých na vytvorenie objektu hodnotenia.
Náklady na výmenu sú náklady potrebné na vytvorenie podobného objektu pomocou materiálov a technológií použitých k dátumu ocenenia.
Metódy stanovenia nákladov na reprodukciu a náhradu:
1. Metóda kvantitatívneho zisťovania. Rozpočtovanie.
2. Použitie projektovej a odhadovej dokumentácie pre predmet posudzovania.
Použitím existujúceho odhadu.
3. Metóda porovnávacej jednotky. Výpočet je založený na celkových nákladoch na výstavbu jedného metra kubického (jedného štvorcového metra) štandardnej typickej budovy. Výpočet nákladov sa vykonáva podľa tohto vzorca:
SV \u003d C1 * V * Kp * Kreg-podnebie * Kinfl. * Knds.
C1- Náklady na vybudovanie jednotky objemu (plochy, dĺžky) hodnoteného objektu. Zdroj zbierok informácií UPVS (konsolidované ukazovatele reprodukčných nákladov). UPSS (agregované ukazovatele stavebných nákladov)
V- Stavebný objem (plocha alebo dĺžka objektu).
Кп - koeficient zohľadňujúci rozdiely v riešení priestorového plánovania a návrhu medzi objektom posudzovania a objektom analógu. Zdrojom je technická časť zberu UPVS UPSS.
Kreg-podnebie je koeficient zohľadňujúci regionálne podmienky výstavby. Zdrojom je všeobecná časť zbierok alebo lístkov, ktoré sú zverejnené v deň vyhodnotenia.
Kinfl je koeficient zohľadňujúci zmeny cenovej hladiny v porovnaní s cenami základného obdobia. Zdroje Perm regionálne centrum pre tvorbu cien a výstavbu alebo nekomerčné partnerstvo stavitelia NP Ural . Indexy baní môžete použiť aj na hospodársky rozvoj. Ocenhik.ru
Koeficient zohľadňujúci daň z pridanej hodnoty.
UPVS, ak bola budova postavená pred rokom 1991 alebo 1984, ak sa viac neodporúča
Spoločnosť UPSS Co-invest je moskovská spoločnosť.
Prednáška číslo 2.
14 medzier písma jeden a pol
Tie pasové katastrálne pasové listy vlastníctva.
30-40 strán. V teoretickej časti píšeme, čo súvisí s hodnotením, a všeobecné informácie o hodnotení.
V \u003d 2537 metrov kubických
UPVS č. 23, tabuľka 19. Náklady na 1 meter kubický sú 22,8 rubľov v cenách roku 1969.
Región Perm zodpovedá prvému klimatickému regiónu, územnému pásmu 2.
Regionálny klimatický koeficient \u003d 1,06 (z technickej časti zbierky)
Kinf \u003d 1,19 * 1,62 * 41,0214 \u003d 79,452
Sčítava: 1,19 - koeficient prechodu z cenovej hladiny roku 1969 na cenovú hladinu roku 1984.
Uznesenie Štátneho stavebného výboru z 11. mája 1983, uznesenie č. 94. Pre podniky automobilovej dopravy s prihliadnutím na koeficient 1,01.
1,62 - koeficient prechodu z cenovej hladiny 1984 na cenovú hladinu 1991, (s prihliadnutím na regionálnu hodnotu 1,02) Zdrojová príloha k listu štátneho systému vtedajšieho ZSSR zo 6. septembra 1990 č. 14-D.
41,0214 - koeficient prepočtu z cenovej hladiny roku 1991 na ceny za 1. štvrťrok 2008 pre priemyselnú a komunálnu výstavbu.
SV \u003d C1 * V * Kp * Kreg-klíma * Kinfl. * Knds. \u003d 22,8 * 2537 * 1 * 1,06 * 79,452 * 1,18 \u003d 5748414r.
Metódy stanovenia zisku podnikateľa.
Zisk podnikateľa je rozdiel medzi predajnou cenou aktíva a nákladmi na jeho vytvorenie, čo odráža trhovú prémiu za organizáciu a realizáciu ziskového projektu.
Ukazovateľ zisku sa počíta ako percento z nákladov na reprodukciu alebo náhradu.
1 Metóda. Metóda výpočtu zisku podniku podľa vzorca E.S. Ozerov.
PP \u003d Y * n / 2 * [1 + Y * n / 3 + C0 * (1 + 2Y * n / 3 + Y * Y * n * n / 3)].
Pre investovaný kapitál bola uvedená ročná miera Y, referenčnou hodnotou môže byť hodnota úrokovej sadzby úveru pri novej výstavbe
n je počet rokov obdobia výstavby.
С0 - podiel zálohovej platby na celkovej výške platieb.
n, C0- sa berie v súlade s normami nevybavených stavov počas výstavby SNiP 1.04.03-85. „Norma pre trvanie stavby a zemné práce pri stavbe podnikov budov a stavieb.“
2 Metóda. Trhová metóda. Výpočet PP sa vykonáva na základe trhových údajov o predaji predmetov podobných tým, ktoré sa posudzujú. Ak sú známe celkové náklady na výstavbu podobných objektov (náklady na pozemok + náklady na výstavbu). Z nich je možné vypočítať zisk podnikateľa a následne určiť jeho priemernú hodnotu na trhu.
Príklad
3 Metóda... Metóda monitorovania. Metóda zahŕňa prieskum účastníkov trhu o miere návratnosti počas výstavby odlišné typy nehnuteľnosť.
Výpočet akumulovaného opotrebenia.
Pre akumulované odpisy je typická strata hodnoty objektu z akéhokoľvek dôvodu. Takéto straty možno pripísať fyzickému zhoršeniu, funkčnému zastaraniu alebo vonkajšiemu zastaraniu.
Metódy stanovenia amortizácie a zastaranosti.
1 Metódaporovnanie predaja. Podstatou metódy je identifikovať trhové hodnotenie odpisov a zastaranosti budovy porovnaním nákladov na reprodukciu (náhradu) so súčasnými cenami podobných objektov.
Táto metóda sa používa na odhad celkových akumulovaných odpisov.
2 Metóda... Metóda efektívneho veku (celoživotná metóda).
Fyzický život SFZh je od okamihu, keď sa začali stavať, až do jeho zbúrania.
Pojem ek životnosť FEZ je časové obdobie, počas ktorého objekt vytvára príjem.
Chronologický vek je časové obdobie od uvedenia objektu do prevádzky do dátumu posúdenia.
Efektívny vek - vypočítaný na základe chronologického veku budovy s prihliadnutím na jej technický stav a prevládajúce ekonomické faktory ovplyvňujúce hodnotu objektu k dátumu posúdenia, v závislosti od charakteristík prevádzky budovy sa môže efektívny vek líšiť smerom hore aj dole, v prípade bežnej typickej prevádzky skutočný vek sa rovná chronologickému veku.
Fyzické opotrebenie (FI) \u003d EV / SED * 100%
Metóda 3... Metóda štátnej skúšky. Používa sa na výpočet fyzického odpisu. Určené technickým prieskumom podľa metodiky Rezortné stavebné predpisy (VSN) 53-86 (p) „Pravidlá pre hodnotenie fyzického opotrebenia“.
V súlade s normami sa určuje množstvo akumulovaného opotrebenia konštrukčných prvkov a inžinierskych zariadení, špecifické hmotnosti konštrukčných prvkov sa berú v súlade so zbierkami agregovaných ukazovateľov nákladov na stavbu UPSV UPS.
| № | Názov stavebných prvkov | Merné hmotnosti zväčšených konštrukčných prvkov (od UPVS UPSS) | Fyzické poškodenie stavebného prvku | Vážený priemer fyzického poškodenia stavebného prvku |
| Nadácia | 8*40/100=3,2 | |||
| Priečne steny | 13,2 | |||
| Presahy strechy | 12,6 | |||
| Podlahy | ||||
| Otvory | 6,6 | |||
| Dokončovacie práce | 8,8 | |||
| Vnútorné vodovodné zariadenia, elektrické prístroje | 1,2 | |||
| Iné | 2,4 | |||
| Celkom | 53 (zaokrúhlené na celé čísla) |
Nesúhlasný názor na jednu bežnú metódu výpočtu odpisov hmotných objektov
24.09.2001 Autor Zaitsev Yu.S.
NESPRÁVNE STANOVISKO K JEDNEJ SPOLOČNEJ METÓDE NA VÝPOČET NOSENIA MATERIÁLNYCH PREDMETOV
Polemická povaha názvu tohto článku je spôsobená nesúhlasom jeho autora s jednou z metód výpočtu celkových odpisov pri hodnotení nehnuteľností, strojov a zariadení s nákladovým prístupom. Podstata tejto metódy je charakterizovaná vzorcom:
Yob \u003d 1- (1-If) * (1-Ifun) * (1-Iv), kde: (Formula 1)
IOB - všeobecné alebo kumulatívne opotrebenie;
Ak - fyzické opotrebenie;
Ifun - funkčné oblečenie;
Yves - vonkajšie opotrebenie.
Všetky druhy opotrebenia sú vyjadrené v zlomkoch jednotky.
Autor sa o tejto metóde dočítal v knihe E. B. Sapritského „Metodika pre hodnotenie nákladov na priemyselné zariadenia“, kde je potrebné poznamenať, že tento vzorec bol po prvýkrát uvedený v článku Sapritského E. B., Lyubarev A.E. „Niektoré metodické otázky odhady trhovej hodnoty priemyselných zariadení “v roku 1996. V článku nebolo zistené nijaké opodstatnenie štruktúry vzorca.
S rovnakým vzorcom sa autor stretol v rôznych publikáciách a neskôr. Napríklad v bulletine „Russian Appraiser“ č. 9-10 (49) od septembra do októbra 1999 v článku „Certifikace odhadců Ruské společnosti odhadců a certifikace znaleckých firem a individuálni podnikatelia"počet typické chybyv správach odhadcov. V článku 5.4. v článku sa uvádza doslova toto: "Pri hodnotení nehnuteľností sa získanie konsolidovaného odhadu výšky odpisu ako kombinácie fyzického, funkčného a externého spravidla robí metódou sčítania relatívnych hodnôt odpisov rôznych druhov. Táto metóda výpočtu je možná pri malých hodnotách odpisov (5 - 10%), ale pri veľkých hodnotách môže celková hodnota opotrebenia presiahnuť 100%. Preto je podľa nášho názoru vhodné vypočítať celkovú hodnotu opotrebenia pomocou vzorca Iob \u003d (1- (1-If) * (1-Ifun) * (1-Io)) ".
Rovnaký vzorec bol použitý aj v mnohých správach, ktorých autori nám ponúkli svoje služby odhadcov. Pri diskusii o zákonnosti jej uplatňovania autori správ niekedy odkazovali na vyššie uvedený výňatok z bulletinu ROO.
Vzhľadom na to, že tento vzorec sa dôsledne uplatňuje už niekoľko rokov, autor považoval za vhodné verejne sa k tejto otázke vyjadriť.
Aby sme pochopili podstatu problému, pripomeňme si najskôr definície druhov opotrebenia hmotných predmetov, ktoré môžu byť objektmi hodnotenia. Fyzické opotrebenie charakterizuje pokles hodnoty majetku v dôsledku straty jeho pôvodných vlastností jeho prvkami. Funkčné odpisy charakterizujú pokles hodnoty majetku v dôsledku straty jeho schopnosti používať ho na určený účel. Vonkajšie opotrebenie charakterizuje pokles hodnoty majetku v dôsledku zmien podmienok prostredia.
Ako vidíte, indikované opotrebenie má inú povahu ich výskytu a ich hodnoty je možné vypočítať osobitne od seba.
Ak považujeme budovu za objekt posudzovania, potom príkladom fyzického znehodnotenia môže byť zníženie hodnoty budovy v dôsledku zníženia jej zostávajúcej životnosti pred ukončením prevádzky vo vzťahu k celej životnosti novej budovy. Toto opotrebenie je možné vyjadriť priamo v peňažnom vyjadrení.
Príkladom funkčného opotrebenia môže byť nedostatočná tepelná ochrana budovy v porovnaní s modernými náprotivkami. Môže byť vyjadrený v peňažnom vyjadrení kapitalizáciou peňažných strát spôsobených potrebou dodatočného vykurovania budovy počas zostávajúcej životnosti budovy.
Príkladom vonkajšieho opotrebenia môže byť zmena podmienok prostredia, ktorá viedla k zníženiu sadzby nájomného, \u200b\u200bpri ktorom je reálne v budúcnosti prenajať priestor budovy. Môže byť vyjadrený v peňažnom vyjadrení kapitalizáciou peňažnej straty v dôsledku stanoveného zníženia sadzby nájomného počas zostávajúcej životnosti budovy.
Celkové odpisy SI teda možno vypočítať z hodnotového hľadiska pomocou vzorca:
SI \u003d F + FUN + B, kde: (Formula 2)
F - fyzické opotrebenie v hodnotovom vyjadrení;
FUN - hodnotné funkčné oblečenie;
В - vonkajšie opotrebenie, v hodnotovom vyjadrení.
Tento odpis potom možno odpočítať od nákladov na nový objekt a získa sa požadovaný konečný odhad hodnoty objektu, berúc do úvahy všetky typy odpisov:
C \u003d Sv - SI, kde: (Formula 3)
С - náklady na objekt po zohľadnení všetkých druhov odpisov;
Sv - plná náhradná cena hodnoteného objektu;
SI - celkový odpis v hodnotovom vyjadrení
Predkladatelia formuly 1 naznačujú opak, konkrétne:
- vyjadrite každý typ oblečenia ako zlomok jednotky: If - fyzické oblečenie, Ifun - funkčné oblečenie, Yves - vonkajšie oblečenie;
- zadajte tieto frakcie do vzorca Yob \u003d 1- (1-If) * (1-Ifun) * (1-Yves) a vypočítajte kumulatívny odpis v jednotkových zlomkoch;
- vypočítajte náklady na oceňovanú nehnuteľnosť mínus kumulatívne odpisy pomocou vzorca
C \u003d Sv (1-Iob). (Formula 4)
Nahradením parametra Yob jeho výrazom podľa vzorca 1 dostaneme známy vzorec:
C \u003d Sv (1-Ak) (1-Ifun) (1-Iv). (Formula 5)
Aby sme to mohli analyzovať, transformujeme vzorec nasledovne:
C \u003d Sv (1-Ifun) (1-Ifun) (1-Iv) \u003d Cf (1-Ifun) (1-Iv) \u003d Cf, lb (1-Iv), kde:(Formula 6)
Sf \u003d Sv * (1-If) - náklady na objekt po zohľadnení fyzického odpisu;
Sf, funk \u003d Sv * (1-If) * (1-Ifun) - náklady na objekt po zohľadnení fyzického a funkčného opotrebenia.
Teraz prichádzame k hlavnej veci. Ako určiť hodnoty faktorov opotrebenia If, Ifun, Yves? Pretože sú vyjadrené v zlomkoch jednotky, znamená to, že musí existovať referenčná základňa braná ako jednotka, a po určení tejto základne je možné určiť hodnoty faktorov opotrebenia. Pretože každý typ opotrebenia má svoju vlastnú povahu, je prirodzené predpokladať, že uvedený základ (pre všetky typy opotrebenie alebo tri základne, jeden pre každý typ opotrebenia) by mal / mal zodpovedať povahe iba jeho konkrétneho druhu opotrebenia a nemal by závisieť od iných druhov opotrebenia. Keď sa tento základ vyjadrený v peniazoch vynásobí zodpovedajúcim odpisovým faktorom (If, Ifun, Iv), mala by sa získať hodnota odpisu v peňažnom vyjadrení. Je táto podmienka vo Formule 1 splnená? Poďme to skontrolovať.
Ako vidíte, základom pre stanovenie hodnoty Iph vo zlomkoch jednotky sú náklady na Sv, základom pre stanovenie hodnoty Ifun vo zlomkoch jednotky sú náklady Sph (ktoré závisia od Sv a If) a základom pre stanovenie hodnoty Iph vo zlomkoch jednotky sú náklady na Sph, funk ( čo záleží na sv., If, Ifun). V skutočnosti je funkčné odpisovanie v peňažnom vyjadrení spojené iba nepriamo s neopraviteľným fyzickým odpisom v tom, že sa znižuje so znižovaním zostávajúcej životnosti hmotného objektu. Použitie hodnoty Cf ako základu pre výpočet parametra Ifun však nie je správne, pretože fyzické opotrebenie môže pozostávať z neopraviteľného a odnímateľného opotrebenia. Vonkajšie odpisy v peňažnom vyjadrení sú nepriamo spojené aj s neopraviteľnými fyzickými odpismi v tom, že sa znižujú so znižovaním zostávajúcej životnosti hmotného objektu. Nemá to však súvislosť s funkčným opotrebením, preto nie je správne používať hodnotu Cf, funk ako základ pre výpočet parametra Yv.
Vzhľadom na vyššie uvedené si autor dovoľuje dospieť k záveru, že Formula 1 neodráža ekonomickú realitu. Má iba jednu vec zdanlivý dôstojnosť: s jeho pomocou môžete kedykoľvek získať celkové opotrebenie Yob hmotného objektu pre každú hodnotu If, Ifun, Yves menej ako jednu. Ale naznačená výhoda je iba ilúziou, pretože podľa autora nie je kumulatívne opotrebenie hmotného predmetu vždy menšie ako jedno.
Predpokladajme, že hodnotíte pozemok a na ňom umiestnenú budovu, ktorá chátrala. Trhová hodnota budovy je určená rozdielom medzi príjmom, ktorý je možné získať z predaja materiálu, z ktorého je budova postavená, po jeho zbúraní a nákladmi na toto zbúranie. Tento rozdiel nie je vždy väčší ako nula. Ak ona menej ako nula, potom je hodnota nehnuteľnosti menšia ako hodnota neobsadeného pozemku. Ak si spomenieme na vzorec na výpočet trhovej hodnoty predmetu nehnuteľností, ktorý spočíva v sčítaní hodnoty pozemku ( ako bez vylepšenia) k nákladom na zhodnotenie po zohľadnení všetkých druhov odpisov, potom sa v uvedenom prípade ukáže, že pokles hodnoty nehnuteľnosti vo vzťahu k hodnote neobsadeného pozemku možno pripísať celkovému odpisu stavby, ktorý sa v tomto prípade ukáže ako viac ako jeden alebo 100%.
Ďalší príklad. V niektorých odľahlých oblastiach, napríklad v tajge, sa dodávalo zariadenie, ktoré sa potom istý čas používalo a dostatočne opotrebovalo. Ďalej sa zhoršovala hospodárska situácia a nebolo tu potrebné nejaké vybavenie. Jeho vlastník je pripravený predať zariadenie niekomu, nenájde sa však kupujúci, pretože náklady na odstránenie zariadenia sú väčšie ako príjmy, ktoré je možné získať z jeho následného použitia. V takom prípade je celkové opotrebenie nepotrebného vybavenia viac ako jedno. Ak je potrebné vypratať pozemok, kde sa zariadenie nachádza, bude musieť jeho vlastník zaplatiť za odstránenie nepotrebného zariadenia bez nádeje na vrátenie všetkých peňazí vynaložených pri následnom predaji zariadenia.
Ak to zhrnieme, autor sa domnieva, že Formula 1 je umelá matematická formácia, ktorá neodráža skutočnú závislosť celkového opotrebenia hmotných predmetov od zložiek tohto opotrebenia: fyzické opotrebenie, funkčné opotrebenie, vonkajšie opotrebenie. Je plodnejšie vypočítať celkové odpisy v peňažnom vyjadrení súčtom vyššie uvedených zložiek, ktoré sa počítajú aj v peňažnom vyjadrení. Keďže fyzické znehodnocovanie budov sa podľa ustálenej praxe ich výpočtu podľa VSN 53-86 (p) určuje najskôr ako percento z hodnoty nákladov na budovu, potom sa na účely zohľadnenia celkového odpisu môže vyjadriť v peniazoch.
Zaitsev Y.S.,
Vedúci hodnotiaceho oddelenia
"Poradenská agentúra" INFO-PARK ",
kandidát technických vied
tel. 254-4567, 254-7026,
E-mail: [chránené e-mailom]
LITERATÚRA
1. E.B.Sapritsky. Metodika odhadu nákladov na priemyselné zariadenie. - M.: Inštitút priemyselného rozvoja (Informelectro), 1996, - 64 s.
2. Sapritsky E.B., Lyubarev A.E. „Niektoré metodické otázky hodnotenia trhovej hodnoty priemyselných zariadení.“ Hodnotiace otázky, január - marec 1996
3. Medzinárodné normy odhady. Kniha. 1, G.I. Mikerin a kol. - M.: JSC "Printing House" NEWS ", 2000. - 264 s.
4. Posúdenie trhovej hodnoty nehnuteľností. Séria „Hodnotiaca činnosť“. Školenie a praktický sprievodca. - M. Delo, 1998. - 384 s.
5. Pravidlá pre hodnotenie fyzického zhoršenia bytových budov VSN 53-86 (p), Moskva 1990.
Akumulované opotrebenie -je to pokles náhrady alebo náhradných nákladov na vylepšenia, ku ktorým môže dôjsť v dôsledku fyzického zničenia, funkčného zastarania. Metódy posudzovania opotrebenia : spôsob hospodárskeho života (hospodársky život- toto je časové obdobie, počas ktorého peňažné príspevky na vylepšenia zvyšujú hodnotu (skrátene fyzicky). zvyškový ekonomický život -časové obdobie, počas ktorého môže majetok vytvárať príjem. ... chronologický (skutočný vek)- časové obdobie od ukončenia stavby do dátumu posúdenia, efektívny vek -ten, ako vyzerá vlastnosť, sa líši od chronologického.) Inak \u003d Tef / Tek, kde (Tef \u003d Tek-Toek).
Metóda členenia: pri podrobnom zvážení a účtovaní všetkých druhov opotrebenia: fyzický(strata prvkov pôvodných technických a prevádzkových kvalít), funkčné(strata nákladov na vylepšenia), externý(umiestnenie objektu, dopravná dostupnosť) odnímateľnýak sú náklady na odstránenie jeho vlastností nižšie ako náklady na objekt alebo výnosy z jeho prevádzky, ku ktorým dôjde po jeho odstránení. Odpisy sa považujú za neopraviteľné, ak sú náklady na ich opravu väčšie ako pridaná hodnota konštrukcie.
7. Stanovenie fyzického opotrebenia (jednorazové, neopraviteľné)
Fyzické opotrebenie konštrukcií a budov ako celku by sa malo chápať ako strata ich pôvodných technických a prevádzkových vlastností (pevnosť, stabilita, spoľahlivosť) v dôsledku vplyvu prírodných a klimatických faktorov a ľudského života. Fyzické opotrebenie je možné definovať vo forme jednorazových položiek na odložené opravy a neopraviteľných položiek, ktoré nie je potrebné z ekonomického hľadiska opraviť. Odnímateľné fyzické opotrebeniesa zvyčajne pripisuje zlému výkonu a niekedy sa označuje ako oneskorené opravy. Kupujúci vykoná okamžité opravy s cieľom uvedenia konštrukcie do normálnych prevádzkových podmienok (vymaľovanie). Smrteľné fyzické opotrebeniezodpovedá pozíciám, ktorých eliminácia je v súčasnosti prakticky nemožná alebo ekonomicky nepraktická. V praxi sa konštrukčné prvky, ktoré majú nenapraviteľné fyzické opotrebenie, delia na prvky s dlhou životnosťou (životnosť budovy sa zhoduje alebo dokonca presahuje životnosť budovy: základy, nosné steny, stropy) a prvky s krátkou životnosťou (ktorých fyzická životnosť je menšia ako životnosť budovy ako celku). Unsett.phys. From \u003d zostávajúci sv. Chron.man./Norm.air
Zostávajúci st-t \u003d St-th str - vynikajúci rem
8. Stanovenie funkčného opotrebenia (jednorazové, neopraviteľné)
Funkčné oblečenie- toto je strata nákladov na vylepšenia v dôsledku nesúladu medzi priestorovým plánovaním alebo konštrukčným návrhom konštrukcie s požiadavkami moderného trhu pre tento typ vylepšenia. Podobne ako v prípade fyzického opotrebenia, aj funkčné opotrebenie sa delí na odnímateľné a neopraviteľné. Eliminujte funkčné opotrebenie - toto je taký odpis, ktorého náklady na odstránenie sú nižšie ako príjem získaný v dôsledku jeho odstránenia. Môže to byť spôsobené nedostatkami vyžadujúcimi výmenu a modernizáciu prvku Fatálne funkčné oblečenie - toto je taký odpis, ktorého náklady na odstránenie sú väčšie ako príjem dosiahnutý v dôsledku jeho odstránenia.
Jedným z hlavných faktorov spôsobujúcich pokles spoľahlivosti strojov v priebehu času je opotrebenie, ktorému sú stroje a zariadenia vystavené od začiatku prevádzky.
V.Yu. Belopashentsev, odborný automobilový technik, praktický odhadca strojov a zariadení od roku 1997, - o metódach určovania rôznych druhov opotrebenia.
V predchádzajúcom článku sme skúmali metódy stanovenia stupňa fyzického opotrebenia strojov pri ich posudzovaní. Ďalším materiálom je funkčné a vonkajšie (ekonomické) opotrebenie.
Funkčné opotrebenie strojov
Na rozdiel od fyzického opotrebenia, ktoré má absolútnu povahu, je funkčné opotrebenie relatívne: jedná sa o stratu hodnoty strojom (predmetom posudzovania) v dôsledku použitia nových technológií a materiálov pri výrobe podobných zariadení a zvýšenie nákladov počas jeho prevádzky.
Na urýchlenie funkčného opotrebenia, t.j. frekvenciu meniacich sa generácií strojov a technológií ovplyvňuje vedecký a technologický pokrok.
V súvislosti s otázkami posudzovania sa zvyčajne zvažujú dve stránky možného rozdielu medzi novým a starým objektom.
Na základe nákladových položiek sa rozlišujú nasledujúce skupiny funkčného opotrebenia (zastarávanie):
- amortizácia v dôsledku nadmerných kapitálových výdavkov.
Toto opotrebenie je výsledkom technologických zmien, vývoja nových materiálov alebo nemožnosti optimálneho použitia zariadenia a nerovnováhy vo výrobnom procese. Tento typ funkčného oblečenia sa často označuje ako technologické zastarávanie.Faktor funkčného opotrebenia je určený vzorcom:
K lb \u003d 1 - (Po / Pa) * n,
kde Po je výkon posudzovaného starého zariadenia; Pa - produktivita nového zariadenia alebo podobne; n - koeficient cenového brzdenia. - opotrebovanie v dôsledku nadmerných výrobných nákladov.
K tomuto opotrebovaniu dochádza v dôsledku vylepšenej technológie alebo zlepšenej účinnosti umiestnenia a usporiadania. Tento typ funkčného oblečenia sa často označuje ako operačné zastarávanie.
Stanovenie amortizácie strojov a zariadení spôsobené prevádzkovým zastaraním zahŕňa nasledujúce kroky
- stanovenie ročných prevádzkových nákladov pri použití posudzovaného objektu;
- stanovenie ročných prevádzkových nákladov pri použití analógu;
- stanovenie rozdielu v prevádzkových nákladoch;
- účtovanie dopadu daní;
- určenie zostatkovej doby ekonomickej životnosti posudzovaného objektu alebo času na odstránenie nedostatkov;
- stanovenie súčasnej hodnoty ročných budúcich strát pri príslušnej diskontnej sadzbe.
Prevádzkové zastaranie možno považovať za súčasnú hodnotu budúcich nadmerných výrobných nákladov. V závislosti od typu nadmerných výrobných nákladov spojených s existujúcim zariadením rozlišujte medzi prevádzkovou zastaralosťou spôsobenou zvýšenými a) investičnými nákladmi; b) prevádzkové náklady.
Vonkajšie (ekonomické) opotrebenie strojov
Vonkajšie opotrebenie sa prejavuje stratou hodnoty spôsobenou veľkými odvetvovými, regionálnymi, národnými alebo svetovými technologickými, sociálno-ekonomickými, environmentálnymi a politickými zmenami, napríklad zníženým dopytom a ponukou po určitom druhu výrobku, zhoršením kvality surovín, pracovných síl, pomocných systémov, štruktúr, právne zmeny.
Existujú dva prístupy k určeniu množstva vonkajšieho opotrebenia:
1) kapitalizácia straty príjmu v dôsledku vonkajších vplyvov;
2) porovnanie predaja podobného zariadenia za prítomnosti a neprítomnosti vonkajších vplyvov.
Pri dostatku údajov je uprednostňovaný druhý prístup.
Ekonomické zastarávanie ovplyvňuje veľké množstvo faktorov a nie vždy je možné dokázať, že k znehodnoteniu dochádza práve z jedného alebo druhého dôvodu.
Pri použití prístupu založeného na nákladoch možno nedostatočné využitie zariadení v dôsledku vonkajšieho opotrebenia odhadnúť pomocou relatívnych ukazovateľov. Spravidla ide o relatívnu mieru nevyužitia vybavenia:
In \u003d (v skutočnosti / v nom),
kde V skutočnosti a In nom -) je skutočný a nominálny výstup (v peňažnom vyjadrení) za určité časové obdobie.
Koeficient vonkajšieho ekonomického odpisu zariadení je
K a, ext \u003d 1 - v
Pri určovaní vonkajšieho ekonomického odpisu strojov a zariadení je dôležité jasne pochopiť skutočné dôvody poklesu produkcie.
Celkové (akumulované) opotrebenie strojov
Sadzby fyzických, funkčných a ekonomických odpisov sa zvyčajne počítajú v podieloch alebo percentách nákladov na reprodukciu alebo reprodukčných nákladov. Existujú 1) aditívne a 2) multiplikatívne prístupy k určeniu koeficientu celkového (akumulovaného) opotrebenia.
- Pri aditívnom prístupe sa celkový koeficient odpisu (K) určuje pripočítaním koeficientov fyzických, funkčných a ekonomických odpisov.
K \u003d K fyzický + K lb + K int - Pri multiplikatívnom prístupe sú základom pre určovanie mier opotrebenia náklady, z ktorých sú vylúčené predtým účtované typy opotrebenia. V tomto prípade je celkový koeficient opotrebenia (K) určený vzorcom:
K \u003d 1 - (1 - K fyzická) x (1 - K lb) x (1 - K int)
Kedy pomocou príjmového prístupu nie je potrebné nijaké osobitné účtovníctvo pre akýkoľvek druh odpisov, pretože vplyv každého z nich sa prejavuje vo výške príjmu generovaného predmetom posudzovania.
Pri určovaní komparatívneho prístupu sa ako základ pre stanovenie hodnoty stroja zvyčajne používajú trhové ceny (Tsang) rovnakých predmetov alebo podobných analógov. Predpokladá sa, že tieto ceny už zohľadňujú funkčné a vonkajšie opotrebenie zariadenia, ktoré je prakticky rovnaké ako predmet posudzovania.
Preto je potrebné určiť iba jeho fyzický odpis, aby sa v prípade potreby upravili ceny podobných analógov o stupeň odpisu:
C \u003d Tsan x (1 - Ki, fiz, sc) / (1 - Ki, fiz, an), kde Ki, fiz, sc; Ki, nat, an sú koeficienty fyzického opotrebenia predmetu hodnotenia a blízky analóg.
Pri použití nákladového prístupu proces stanovenia hodnoty (C) predmetu posudzovania sa redukuje na stanovenie celkových nákladov na reprodukciu (Cv) s následným zohľadnením zníženia hodnoty v dôsledku pôsobenia všetkých troch druhov odpisov:
C \u003d Sv (1 - Ki, fyzický) x (1 - Ki, zábavný) x (1 - Ki, int).
Vyššie uvedené vzorce na určovanie mier opotrebenia ukazujú, že postup výpočtu všetkých troch druhov opotrebenia predpokladá určitú postupnosť:
- najskôr sa vždy berie do úvahy fyzické opotrebenie;
- potom funkčné;
- potom - vonkajšie (ekonomické opotrebenie).
Pripravila Natalia Panasenko
