Совокупный износ формула. Определение величины общего накопленного износа

Под накопленным износом понимаются потери стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его затратами на замещение (воспроизводство) без учета износа.

Износ отражает реакцию рынка на те, или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки. Износ строений возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолировано. В оценке выделяют следующие причины потери стоимости зданий:

Физический износ;

Функциональный износ;

Внешний износ.

Физический износ – это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.

Функциональный износ представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

Внешний износ представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды. Таким образом, локальная закрепленность объекта обуславливает существование внешних причин, которые не могут контролироваться собственником недвижимости, арендодателем или арендатором.

В оценке износ строений непосредственно связан с их возрастом и сроком эксплуатации, как всего здания, так и его отдельных конструктивных элементов, поскольку он происходит в течение срока эксплуатации здания или его элемента. Теоретически в течение срока эксплуатации здание или его элемент должны потерять всю свою стоимость, поэтому при расчете амортизации достигнутые на дату оценки возраст и срок эксплуатации используются для расчета общего износа строений или составляющих его элементов.

При расчете накопленного износа оценщики используют следующие понятия:

Срок экономической службы – это период времени, в течение которого здание имеет стоимость и, следовательно, увеличивает стоимость недвижимости. Данный срок охватывает период от постройки до того момента, когда строение перестанет вносить экономический вклад в стоимость объекта. Этот период обычно меньше срока физического существования здания. Для оценки срока экономической службы необходимо изучить типичные сроки экономической службы аналогичных зданий, проданных недавно по рыночной стоимости.

Срок полезной службы – это период времени, в течение которого физические элементы строений могут функционировать. Следует подчеркнуть, что некоторые компоненты строений могут иметь достаточно длительный срок службы, существенно превышающий.

Элементы здания можно поделить на два типа. К первому относят так называемые элементы длительного пользования, срок полезной службы которых не меньше срока экономической службы здания. К ним относят стены, фундамент, подземные коммуникации и другие. Второй вид включает коротко живущие элементы, срок полезной службы которых меньше срока экономической службы здания, например, кондиционеры, кровля, внутренняя отделка и другие. Разграничение элементов на долго- и короткоживущие позволяет избежать двойного счета при оценке износа методов разбивки.

Остаточный срок экономической службы – это определяемый оценщиком период, в течение которого строения будут после даты оценки вносить вклад в стоимость объекта собственности. Остаточный срок экономической службы охватывает период времени от даты оценки до окончания экономической службы. Если наиболее эффективный вид использования объекта не изменяется, остаточный срок экономической службы здания не превышает общего срока экономической службы, но иногда может совпадать с ним.

Остаточный срок полезной службы – это определяемый оценщиком период времени от фактического возраста здания до конца его общего срока полезной службы. Остаточный срок полезной службы долгоживущего элемента совпадает с остаточным сроком экономической службы или превышает его.

Фактический возраст - это число лет, прошедших с момента ввода здания в эксплуатацию до даты оценки. Фактический возраст при оценке износа является исходной точкой отсчета для определения действительного возраста, кроме того он необходим для расчета физического износа долго и коротко живущих компонентов здания.

Действительный возраст – это возраст, соответствующий фактическому состоянию и полезности оцениваемого здания. Аналогичные постройки, введенные в эксплуатацию в одно и то же время, будут иметь при одинаковом способе начисления равную бухгалтерскую амортизацию, однако в силу внутренних и внешних факторов они могут получить различный оценочный износ.

Действительный возраст и остаточный срок экономической службы в сумме составляют общий срок экономической службы.

Величина износа должна отражать реакцию информированного и разумного покупателя, а также рынка на состояние и качество здания. Основной целью идентификации износа является выявление видов износа, признаваемых рынком, и их соотношения в общей потере стоимости.

Существующие методы расчета износа можно применять для решения прямых и конкретных задач, а также для косвенных расчетов при проверке обоснованности других методов.

Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета накопленного износа:

1) метод рыночной выборки;

2) метод срока службы;

3) метод разбивки.

Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы износа. Метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.

Метод рыночной выборки

В данном методе используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего износа.

Метод рыночной выборки предполагает последовательное проведение оценщиком следующих этапов:

1 этап. Отбор и идентификация сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, имеющими сходный с оцениваемым объектом уровень износа. Сделки должны удовлетворять двум основным условиям. Во-первых, совершаться на дату, близкую к дате оценки, и, во-вторых, относиться к сегменту оцениваемого объекта.

2 этап. Расчет и внесение необходимых корректировок в сопоставимые продажи на выявленные различия, включая переданные имущественные права, финансирование и условия сделки. Если оценщик может определить стоимость отложенного ремонта и функционального старения, на эту сумму необходимо скорректировать цену продажи, так как в данном случае износ не будет включать восстановимые компоненты.

3 этап. Расчет остаточной стоимости схожих зданий как разницы между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земли.

4 этап. Расчет стоимости строительства нового здания для каждого аналога на момент продажи.

5 этап. Расчет в денежном выражении общего накопленного износа как разницы стоимости строительства нового здания и их остаточной стоимости. Если не вносились поправки в цены продажи для восстанавливаемых компонентов, то полученная сумма будет включать все виды устранимого и неустранимого износа, возникающие под воздействием всех возможных причин. Если данная поправка была сделана, то полученный результат будет представлять собой сумму неустранимого износа под воздействием всех факторов.

6 этап. Преобразование стоимостной величины износа в процентный показатель (норму) путем деления по каждому объекту суммы общего износа на величину полной восстановительной стоимости. Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта недвижимости, то процентные показатели можно использовать для расчета накопленного износа оцениваемого объекта.

7 этап. Если оцениваемый объект имеет отличия по таким элементам, как дата продажи, местоположение, качество обслуживания, то полученную процентную норму, пересчитывают в годовое значение. Для этого общую процентную норму надо разделить на фактический либо действительный возраст. На основе анализа всего массива сопоставимых объектов рассчитывается диапазон нормы годового износа в процентах. Поскольку для каждой сопоставимой сделки не всегда можно получить точные значения действительного возраста, наиболее приемлемый диапазон значений нормы годового износа рассчитывают на основе фактического возраста сопоставляемых сделок.

8 этап. Анализ диапазона значений, выбор наиболее приемлемой нормы для оцениваемого объекта и корректировка величины накопленного износа с учетом возраста оцениваемого объекта.

Полученную по сопоставимым объектам годовую норму износа можно использовать для расчета общего срока экономической службы оцениваемого объекта, который необходим для применения метода срока службы.

Надежность расчетов нормы и суммы общего износа определяется степенью достаточности и надежности исходной информации, а также степенью сходства оцениваемого объекта и аналогов. Объективность расчетов методом рыночной выборки в значительной мере определяется надежностью оценки земельного участка и полной восстановительной стоимости объектов-аналогов.

Метод рыночной выборки нецелесообразно использовать, если имеются существенные различия по степени износа и выявленным его видам, местоположению, а также, если анализируемые сделки имели разные условия финансирования или мотивацию.

Метод срока службы

Данный метод базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину затрат на строительство нового здания.

Метод срока службы требует от оценщика последовательного прохождения следующих этапов:

1 этап. Определение прогнозируемого общего срока экономи-ческой службы по сходным зданиям, функционирующим на данном рынке.

2 этап. Расчет действительного возраста оцениваемого здания, который может равняться фактическому возрасту, если у здания нормальные условия эксплуатации.

3 этап. Расчет соотношения действительного (фактического) возраста и общего срока экономической службы, являющего предельной нормой износа строений.

4 этап. Определение суммы общего износа зданий путем умножения величины затрат на строительство нового здания на предельную норму износа.

5 этап. Расчет рыночной стоимости зданий, как скорректи-рованной на расчетный процент износа величины стоимости нового строительства зданий.

Хотя данный метод расчета износа менее точен по сравнению с другими, он отличается наибольшей простотой и часто используется на практике.

Метод разбивки

Главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода рыночной выборки или метода срока службы и предполагает следующие этапы:

1) расчет физического износа;

2) расчет функционального износа;

3) расчет внешнего износа;

4) определение остаточной стоимости зданий как разницы между затратами на строительство нового здания и расчетной величиной выявленного накопленного износа.

В процессе оценки необходимо проследить, чтобы итоговый результат износа комплексно учитывал снижение стоимости в результате воздействия всех факторов и в то же время избегать двойного учета одного и того же вида износа, что может занизить итоговую величину стоимости.

Метод разбивки косвенно позволяет рассчитать величину затрат на восстановление различных элементов здания по всем возможным причинам и использовать полученные результаты в других подходах и методах оценки недвижимости, например, в методе сравнения продаж или методе капитализации доходов.

Метод разбивки выделяет три основных причины потери стоимости объекта недвижимости:

Физический износ;

Функциональный износ;

Внешний износ.

Расчет величины накопленного износа здания производится по формуле 3

С = (1– И физ /100) · (1– И функц /100) · (1– И внеш /100),

где И физ – физический износ;

И функц – функциональный износ;

И внеш – внешний износ.

Похожая информация.

ЛНЭИ(ННЭИ)

Порядок анализа.

1) Рассмотрение вариантов физической осуществимости.

2) Анализируется варианты разрешенные с точки зрения законодательства.

3) Рассмотрение из физически возможных и законодательно разрешенных того использования которое будет давать приемлемый доход владельцу.

4) Из финансово целесообразных вариантов выбирается тот вариант использования. Который приносит максимальный доход.

Трасса Пермь-Екатеринбург.

Анализ для застроенных участков проводится в 2 этапа:

1. Анализ НЭИ для земельного участка. При данном анализе полагают что участок земли является не застроенным.

2. Анализ НЭИ объекта как застроенного. Типичными вариантами использование застроенной недвижимости могут быть следующие альтернативы.

а. Продолжение использования в текущем состоянии.

б. реконструкция объекта, обновление смена дизайна или необходимость проведения капитального ремонта.

В. Снос строений и реализация альтернативных проектов.

Задача обосновать нэи застроенного земельного участка.

Условия: на земельном участке, в близи торгового порта расположено кирпичное производственное здание используется на текущий момент в качестве склада. Возможны 2 варианты продолжения использования.

Б) Реконструкция здания надстройка 2 этажа офисного величина вложений. 150 тыс ден ед.

Реконструкция принесет дополнительных доход в виде аренды платежей за офисы.

Подходы и методы оценки недвижимости.

Процесс оценки:

· Затратный подход.

· Сравнительный подход. Методы:

Метод сравнения продаж(метод корректировок)

Метод валового рентного мультипликатора ВРМ(МВР тоже самое)

· Доходный подход

Метод примой капитализации

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF)

Затратный подход к оценки.

Сколько стоит земельный участок.

Стоимость строительства.

Время строительство

Минус износ

Отдельно учитывается стоимость земли.

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле = СВ(Стоимость воспроизводства(СЗ))+ПП(Прибыль предпринимателя)-Накопленный износ+РСзу(рыночная стоимость земельного участка).

Расчет рыночной стоимости земельного участка. Смотри дисциплину экономическая оценка земель. Оценка земли проводится с учетом допущения что земельный часток вакантный.

Расчет затрат на воспроизводство или замещение улучшений. Затраты на воспроизводство это затраты необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение – это затраты необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий применяющихся на дату оценки.

Методы определения затрат на воспроизводство и замещение:

1. Метод количественного обследования. Составление сметы.

2. Использование проектно-сметной документации по объекту оценки.

Использование существующей сметы.

3. Метод сравнительной единицы. В основу расчета положены полные затраты на строительство одного метра кубического(одного метра квадратного) стандартного типового здания. Расчет стоимости проводится по след формуле:

СВ=С1*V*Kп*Kрег-клим*Kинфл.*Кндс.

С1- Стоимость строительства единицы объема(площади, длины) оцениваемого объекта. Источник информации сборники УПВС(укрупненные показатели восстановительной стоимости). УПСС(укрупненные показатели стоимости строительства)
V- Строительный объем(Площадь или длина объекта).

Кп – коэффициент учитывающий отличия в объемно- планировочном и конструктивном решении между объектом оценки и объектом аналогом. Источник техническая часть сборника УПВС УПСС.

Kрег-клим –коэффициент учитывающий региональные условия строительства. Источник общая часть сборников либо билютений которые публекуються на дату оценки.

Kинфл- коэффициент учитывающий изменения уровня цен по сравнению с ценами базового периода. Источники Пермский региональный центр по ценообразованию и строительству либо не коммерческое партнёрство НП строители Урала. Так же можно использовать индексы мин эконом развития. Ocenhik.ru

Коэффициент учитывающий налог на добавленную стоимость.

УПВС если здание построенно до 1991г или 1984г если больше то не целесообразно

УПСС Компания «Ко-инвест» московская компания.

Лекция №2.

14 шрифт полуторный интервал

Тех паспорт кадастровый паспорт свидетельство о праве собственности.

30-40 стр. Теоретической части пишем то что связанно об оценке и общую информацию об оценке.

V=2537 м куб

УПВС №23 таблица 19. Стоимость 1 метра куб- 22,8 рубля в ценах 1969г.

Пермская область соответствует первому климатическому району, 2 территориальный пояс.

Регионально-климатический коэффициент= 1,06(из технической части сборника)

Кинф=1,19*1,62*41,0214=79,452

Он складывается: 1,19 - коэффициент перехода из уровня цен 1969г к уровню цен 1984г.

Постановление Госстроя 11 мая 1983г № постановления 94. Для автотранспортных предприятий с учетом коэффициента 1,01.

1,62 - коэффициент перехода от уровня цен 1984г к уровню цен 1991г,(с учетом регионального 1,02) Источник приложение письму гос строя тогдашнего СССР от 6 сентября 1990г № 14-Д.

41,0214 - коэффициент перевода из уровня цен 1991г в цены на 1 квартал 2008г для промышленного и коммунального строительства.

СВ=С1*V*Kп*Kрег-клим*Kинфл.*Кндс.=22,8*2537*1*1,06*79,452*1,18=5748414р.

Методы определения прибыли предпринимателя.

Прибыль предпринимателя это разность между ценой продажи актива и затратами на его создание которая отражает рыночно-обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта.

Расчет показателя прибыли производится в процентах от затрат на воспроизводство либо замещение.

1 Метод. Метод расчета прибыли предприятия по формуле Е.С.Озерова.

ПП=Y*n/2* [ 1+Y*n/3+C0*(1+2Y*n/3+Y*Y*n*n/3)].

Y-годовая норма отдали на вложенный капитал, ориентиром может служить величина ставки кредитования нового строительства

n- число лет период строительства.

С0- доля авансового платежа в общей сумме платежей.

n,C0- принимается в соответствие с нормами задела при строительстве СНиП 1.04.03-85. «Норма продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений».

2 Метод. Рыночный метод. Расчет ПП осуществляется на основании рыночных данных по продажам объектов аналогичных оцениваемому. В случае если по аналогичным объектам известны совокупные затраты на строительство(стоимость земельного участка+ стоимость строительства). То возможно рассчитать по ним прибыль предпринимателя и определить затем её среднюю величину по рынку.

Пример

3 Метод . Метод Мониторинга. Метод предполагает опрос участников рынка, о норме доходности при строительстве разных типов недвижимости.

Расчет накопленного износа.

Накопленный износ характеризуется потерей стоимости объекта по каким либо причинам. Такие потери могут относится к физическому износу, функциональному устареванию или внешнему устареванию.

Методы определения износа и устаревании.

1 Метод сравнения продаж. Суть метода состоит в выявлении рыночной оценки износа и устареваний здания путем сопоставления стоимости воспроизводства(замещения) с текущими ценами аналогичных объектов.

Метод используется для оценки совокупного накопленного износа.

2 Метод . Метод эффективного возраста(метод срока жизни).

Срок физической жизни СФЖ- от момента когда начали строить до его сноса.

Срок эк жизни СЭЖ- это период времени в течении которого объект приносит доход.

Хронологический возраст- это период времени со сдачи объекта эксплуатации до даты оценки.

Эффективный возраст – рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов влияющих на стоимость объекта, в зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличатся как в большую так и в меньшую сторону, в случае нормальной типичной эксплуатации эффективный возраст равен хронологическому.

Физический износ(ФИ)= ЭВ/СЭЖ*100%

3 метод . Метод экспертизы состояний. Используется для расчета физического износа. Определяется путем технического обследования по методике Ведомственные строительные нормы(ВСН) 53-86(р) «Правила оценки физического износа».

В соответствии с нормами определяется величина накопленного износа конструктивных элементов и инженерного оборудования, удельные веса конструктивных элементов принимается в соответствии со сборниками укрупненных показателей стоимости строительства УПВС УПСС.

№	Наименование элементов здания	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов(из УПВС УПСС)	Физический износ элемента здания	Средневзвешенное значение физического износа элемента здания
	Фундамент			8*40/100=3,2
	Стены перегородки			13,2
	Перекрытия кровли			12,6
	Полы
	Проемы			6,6
	Отделочные работы			8,8
	Внутренние сантехнические устройства, электротехнические устройства			1,2
	Прочие			2,4
	Итого			53(округляется до целых)

Особое мнение об одном распространенном способе расчета износа материальных объектов

24.09.2001 Автор Зайцев Ю.С.

ОСОБОЕ МНЕНИЕ ОБ ОДНОМ РАСПРОСТРАНЕННОМ СПОСОБЕ РАСЧЕТА ИЗНОСА МАТЕРИАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ

Полемический характер названия данной статьи обусловлен несогласием ее автора с одним из способов расчета совокупного износа при оценке недвижимости, машин и оборудования затратным подходом. Суть этого способа характеризуется формулой:

Иоб = 1- (1-Иф)*(1-Ифун)*(1-Ив), где: (Формула 1)

Иоб - общий или совокупный износ;

Иф - физический износ;

Ифун - функциональный износ;

Ив - внешний износ.

Износы всех видов выражаются в долях единицы.

Автор прочитал об этом способе в книге Э.Б.Саприцкого "Методология оценки стоимости промышленного оборудования" , где отмечено, что впервые данная формула была приведена в статье Саприцкого Э.Б., Любарева А.Э. "Некоторые методические вопросы оценки рыночной стоимости промышленного оборудования" в 1996 г. Каких-либо обоснований структуры формулы в статье не обнаружено.

Эта же формула встречалась автору в различных публикациях и позже. Например, в бюллетене "Российский Оценщик" № 9 -10 (49) от сентября-октября 1999 г. в статье "Аттестация оценщиков Российского общества оценщиков и сертификация оценочных фирм и индивидуальных предпринимателей" приведен ряд типичных ошибок, встречающихся в отчетах оценщиков. В пункте 5.4. статьи указано буквально следующее: "При оценке недвижимости получение сводной оценки величины износа как совокупности физического, функционального и внешнего, как правило, производится методом суммирования относительных значений износов различных видов. Такой метод расчета возможен при небольших значениях износов (5-10%), но при больших значениях суммарное значение износов может превысить 100%. Поэтому, по нашему мнению, целесообразно общее значение износа рассчитывать по формуле Иоб = (1-(1-Иф)*(1-Ифун)*(1-Ио))".

Эта же формула применялась в ряде отчетов, авторы которых предлагали нам свои услуги в качестве оценщиков. При обсуждении правомерности ее применения авторы отчетов ссылались иногда на вышеприведенную выдержку из бюллетеня РОО.

Учитывая, что эта формула стойко применяется в течение ряда лет, автор посчитал целесообразным высказаться по данному вопросу публично.

Чтобы вникнуть в существо вопроса, вначале вспомним определения видов износа материальных объектов, которые могут быть объектами оценки . Физический износ характеризует уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств. Функциональный износ характеризует уменьшение стоимости имущества вследствие потери им способности использоваться по своему прямому назначению. Внешний износ характеризует уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий окружающей среды.

Как видим, указанные износы имеют различную природу своего возникновения и их величины могут быть вычислены отдельно друг от друга.

Если в качестве объекта оценки рассматривать здание, то примером физического износа может быть снижение стоимости здания вследствие уменьшения оставшегося срока его службы до прекращения эксплуатации по отношению к полному сроку службы нового здания. Этот износ может быть выражен напрямую в деньгах.

Примером функционального износа может быть недостаточная теплозащита здания по сравнению с современными аналогами. Он может быть выражен в деньгах путем капитализации денежных потерь, вызываемых необходимостью дополнительного обогрева здания в течение оставшегося срока службы здания.

Примером внешнего износа может быть изменение условий окружения, приведшее к снижению ставки арендной платы, по которой реально сдавать в аренду площади здания в будущем. Он может быть выражен в деньгах путем капитализации денежных потерь из-за указанного снижения ставки аренды в течение оставшегося срока службы здания.

Таким образом, совокупный износ СИ может быть вычислен в стоимостном выражении по формуле:

СИ = Ф + ФУН + В, где: (Формула 2)

Ф - физический износ, в стоимостном выражении;

ФУН - функциональный износ, в стоимостном выражении;

В - внешний износ, в стоимостном выражении.

Этот износ затем может быть вычтен из стоимости нового объекта и получена искомая итоговая оценка стоимости объекта с учетом износов всех видов:

С = Св - СИ, где: (Формула 3)

С - стоимость объекта после учета износов всех видов;

Св - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта;

СИ - совокупный износ в стоимостном выражении

Пропагандисты формулы 1 предлагают иное, а именно:

• выразить каждый вид износа в виде доли единицы: Иф - физический износ, Ифун - функциональный износ, Ив - внешний износ;
• ввести эти доли в формулу Иоб = 1- (1-Иф)*(1-Ифун)*(1-Ив ) и вычислить совокупный износ в долях единицы;
• вычислить стоимость объекта оценки за вычетом совокупного износа по формуле

С = Св (1- Иоб). (Формула 4)

Заменив параметр Иоб его выражением по формуле 1, получим известную формулу:

С = Св (1-Иф)(1-Ифун)(1-Ив). (Формула 5)

Чтобы проанализировать ее, преобразуем формулу следующим образом:

С = Св (1-Иф)(1-Ифун)(1-Ив) = Сф(1-Ифун)(1-Ив) = Сф,фун (1-Ив), где: (Формула 6)

Сф = Св*(1-Иф) - стоимость объекта после учета физического износа;

Сф,функ = Св*(1-Иф)*(1-Ифун) - стоимость объекта после учета физического и функционального износов.

Теперь подходим к главному. Как определить значения коэффициентов износа Иф, Ифун, Ив?. Поскольку они выражены в долях единицы, значит должна существовать база отсчета, принимаемая за единицу, и после определения этой базы могут быть определены величины коэффициентов износа.. Поскольку каждый из видов износа имеет свою собственную природу, естественно предположить, что указанная база (для всех видов износа или три базы, по одной для каждого вида износа) должна / должны соответствовать природе только своего конкретного вида износа и не зависеть от износов других видов. При умножении этой базы, выраженной в деньгах, на соответствующий коэффициент износа (Иф, Ифун, Ив) должна быть получена величина износа в денежном выражении. Выполняется ли данное условие в формуле 1? Проверим это.

Как видим, базой для определения величины Иф в долях единицы является стоимость Св, базой для определения величины Ифунк в долях единицы является стоимость Сф (которая зависит от Св и Иф), а базой для определения величины Ив в долях единицы является стоимость Сф,функ (которая зависит от Св, Иф, Ифун). Фактически функциональный износ в денежном выражении лишь косвенно связан с неустранимым физическим износом тем, что он уменьшается по мере уменьшения оставшегося срока службы материального объекта. Но использование величины Сф в качестве базы для расчета параметра Ифун не корректно, ибо физический износ может состоять из неустранимого и устранимого износов. Внешний износ в денежном выражении также косвенно связан с неустранимым физическим износом тем, что он уменьшается по мере уменьшения оставшегося срока службы материального объекта. Но он не имеет никакой связи с функциональным износом, поэтому использовать величину Сф,функ в качестве базы для расчета параметра Ив не корректно.

Учитывая вышеприведенное, автор осмеливается сделать вывод, что формула 1 не отражает экономических реалий. Она лишь имеет одно кажущееся достоинство: с ее помощью всегда можно получить совокупный износ Иоб материального объекта меньше единицы при любых величинах Иф, Ифун, Ив меньших единицы. Но указанное достоинство - лишь иллюзия, ибо, по мнению автора, не всегда совокупный износ материального объекта меньше единицы.

Предположим, что оценивается земельный участок и расположенное на нем здание, пришедшее в негодность. Рыночная стоимость здания обуславливается разницей между доходом, который можно получить от продажи материалов, из которых построено здание, после его демонтажа, и расходами на этот демонтаж. Не всегда эта разница больше нуля. Если она меньше нуля, то стоимость объекта недвижимости оказывается меньше стоимости незанятого земельного участка. Если вспомнить формулу для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости , предусматривающую добавление стоимости земельного участка (как свободного от улучшений ) к стоимости улучшений после учета износов всех видов, то в рассмотренном выше случае получается, что уменьшение стоимости объекта недвижимости по отношению к стоимости незанятого земельного участка может быть отнесено на совокупный износ здания, который оказывается в данном случае больше единицы или 100%.

Иной пример. В некоторый отдаленный район, например, в тайге, завезено оборудование, которое затем использовалось какое то время и достаточно износилось. Далее, экономическая ситуация ухудшилась и некоторое оборудование оказалось не нужно здесь. Его собственник готов продать оборудование кому-либо, но покупатель не находится, поскольку затраты на вывоз оборудования больше, чем доход, который можно получить от его последующего использования. В этом случае совокупный износ ненужного оборудования больше единицы. В случае необходимости освободить земельный участок, на котором расположено оборудование, его собственнику придется заплатить за вывоз ненужного оборудования без надежды компенсировать все истраченные деньги за счет последующей продажи оборудования.

Подводя итог, автор считает, что формула 1 есть искусственное математическое образование, не отражающее действительную зависимость совокупного износа материальных объектов от составляющих этого износа: физический износ, функциональный износ, внешний износ. Более плодотворным является расчет совокупного износа в денежном выражении суммированием упомянутых составляющих, также вычисленных в денежном выражении. Поскольку физический износ зданий согласно сложившейся практике его расчета по ВСН 53-86 (р) вначале определяется в процентах от величины стоимости постройки, то затем с целью учета в совокупном износе он может быть выражен в деньгах.

Зайцев Ю.С.,
Руководитель департамента оценки
"Консультационного агентства "ИНФО-ПАРК",
кандидат технических наук
тел. 254-4567, 254-7026,
E-mail: [email protected]

ЛИТЕРАТУРА

1. Э.Б.Саприцкий. Методология оценки стоимости промышленного оборудования. - М.: Институт промышленного развития (Информэлектро), 1996, - 64 с.

2. Саприцкий Э.Б., Любарев А.Э. " Некоторые методические вопросы оценки рыночной стоимости промышленного оборудования". "Вопросы оценки", январь-март 1996 г.

3. Международные стандарты оценки. Кн. 1, Г.И. Микерин и др. - М.: ОАО "Типография "НОВОСТИ", 2000. - 264 с.

4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. - М. Дело, 1998. - 384 с.

5. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), Москва 1990.

Накопленный износ – это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания. Методы оценки износа: методом экономической жизни (экономическая жизнь – это период времени, в течение которого денежные вклады в улучшения дают прирост стоимости (короче физической). остаточная экономическая жизнь – период времени в течение которого недвижимость может приносить доход.. хронологический (действительный возраст) – период времени от окончания строительства до даты оценки,эффективный возраст – тот, на который выглядит недвижимость, отличается от хронологического.) Инак=Тэф/Тэк, где (Тэф=Тэк-Тоэк).

Метод разбивки: в подробном рассмотрении и учете всех видов износа:физического (утрата элементов первоначальных технико-эксплуатационных качеств),функционального (потеря стоимости улучшений),внешнего (местоположение объекта, транспортная доступность).Износ относится к устранимому , если стоимость устранения его признаков меньше стоимости объекта или дохода от его эксплуатации, которые происходят после его устранения. Износ относится к неустранимому, если затраты на его исправление больше, чем размер добавляемой стоимости сооружения.

7.Опрделение физического износа (устранимый, неустранимый)

Под физическим износом конструкций и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ может быть определен в виде устранимых позиций по отложенному ремонту и неустранимых позиций, исправлять которые нецелесообразно с экономической точки зрения. Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его иногда называют отложенным ремонтом. Покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (косметический ремонт).Неустранимый физический износ соответствует позициям, устранение которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. На практике элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие (срок жизни совпадает или даже превышает срок жизни здания:фундаменты, несущие стены, перекрытия) и короткоживущие (физический срок жизни которых меньше срока жизни здания в целом). Неустр.физ.из = Ост.ст-ть·Хрон.воз / Норм.возр

Ост.ст-ть = Ст-ть стр – Отл.рем

8. Определение функционального износа (устранимый, неустранимый)

Функциональный износ – это потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного или конструктивного решения сооружения современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.Аналогично физическому износу функциональный износ делятся на устранимый и неустранимый. Устранимый функциональный износ - это такой износ, затраты на устранение которого меньше, чем получаемые в результате его устранения доходы. Может вызываться недостатками, требующими замены и модернизации элемента Неустранимый функциональный износ - это такой износ, затраты на устранение которого больше, чем получаемые в результате его устранения доходы.

Одним из главных факторов, вызывающих уменьшение надежности машин с течением времени, является износ, которому с начала эксплуатации подвергаются машины и оборудование.

В.Ю. Белопашенцев , эксперт-автотехник, практикующий оценщик машин и оборудования с 1997 г., - о методах определения различных видов износа.

В предыдущем материале мы рассмотрели методы определения степени физического износа машин при их оценке . Очередной материал - о функциональном и внешнем (экономическом) износе.

Функциональный износ машин

В отличие от физического износа, имеющего абсолютный характер, функциональный износ является относительным: это потеря стоимости машиной (объектом оценки) в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования и увеличение издержек при ее эксплуатации.

На ускорение функционального износа, т.е. частоту смены поколений машин и технологий, влияет научно-технический прогресс.

Применительно к вопросам оценки обычно рассматривают две стороны возможного отличия нового объекта от старого.

Исходя из статей затрат, различают следующие группы функционального износа (устаревание):

1. износ, обусловленный избытком капитальных затрат.
   Этот износ представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов или невозможности оптимально использовать оборудование, несбалансированности производственного процесса. Часто этот вид функционального износа называют технологическим устареванием .

   Коэффициент функционального износа определяется по формуле:

   К фун = 1 - (По/Па)*n,
   где По - производительность оцениваемого старого оборудования; Па - производительность нового оборудования или аналога; n - коэффициент торможения цены.

2. износ, обусловленный избытком производственных затрат.
   Этот износ возникает в результате совершенствования технологии либо повышения эффективности размещения и компоновки. Этот вид функционального износа часто называют операционным устареванием .

Определение обесценивания машин и оборудования, вызванное операционным устареванием, включает в себя следующие этапы

1. определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании оцениваемого объекта;
2. определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании аналога;
3. определение разницы затрат на эксплуатацию;
4. учет влияния налогов;
5. определение остаточного срока экономической жизни оцениваемого объекта или времени на устранение недостатков;
6. определение текущей стоимости ежегодных будущих потерь по соответствующей ставке дисконтирования.

Операционное устаревание можно рассматривать как сегодняшнюю стоимость будущих избыточных производственных затрат. В зависимости от типа излишних производственных затрат, связанных с действующим оборудованием, различают операционное устаревание, вызванное повышенными а) инвестиционными издержками; б) эксплуатационными затратами.

Внешний (экономический) износ машин

Внешний износ проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса и предложения на определенный вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, правовыми изменениями.

Существуют два подхода при определении величины внешнего износа:

1) капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

2) сравнение продаж аналогичного оборудования при наличии и отсутствии внешних воздействий.

При достаточном объеме данных второй подход является более предпочтительным.

На экономическое устаревание влияет большое количество факторов, причем не всегда удается доказать, что обесценение происходит именно по той или иной причине.

При применении затратного подхода недоиспользование оборудования вследствие внешнего износа можно оценить с помощью относительных показателей. Обычно таким показателем является относительный коэффициент недоиспользования оборудования:

In = (В факт/ В ном),

где В факт и В ном -) соответственно фактический и номинальный выпуски продукции (в денежном выражении) за определенный период времени.

Коэффициент внешнего экономического износа оборудования равен

К и, вн = 1 - In

При определении внешнего экономического износа машин и оборудования важно четко представлять истинные причины снижения выпуска продукции.

Совокупный (накопленный) износ машин

Коэффициенты физического, функционального и экономического износов обычно вычисляют в долях или процентах от стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Для определения коэффициента суммарного (Накопленного) износа существуют 1) аддитивный и 2) мультипликативный подходы.

1. При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов.
   К = К физ +К фун +К вн
2. При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтенные ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа (К) определяется по формуле:
   К = 1 - (1 - К физ) х (1 - К фун) х (1 - К вн)

При использовании доходного подхода вообще не требуется специальный учет какого-либо вида износа, так как влияние каждого из них проявляется в величине дохода, создаваемого объектом оценки.

При определении сравнительного подхода в качестве базы для определения стоимости машины обычно используют рыночные цены (Цан) идентичных объектов или близких аналогов. Считается, что в этих ценах уже учтен функциональный и внешний износы оборудования, практически одинаковых с объектом оценки.

Поэтому требуется определение лишь его физического износа для корректировки цен близких аналогов по степени износа, если это необходимо:

С = Цан х (1 - Ки, физ, оц)/(1 - Ки, физ, ан), где Ки, физ, оц; Ки, физ, ан - коэффициенты физического износа объекта оценки и близкого аналога соответственно.

При использовании затратного подхода процесс определения стоимости (С) объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства (Св) с последующим учетом обесценения вследствие действия всех трех видов износа:

С = Св (1 - Ки, физ) х (1 - Ки, Фун) х (1 - Ки, вн).

Формулы определения коэффициентов износа, приведенные выше, показывают, что процедура учета всех трех видов износа предполагает определенную последовательность:

• первым всегда учитывают физический износ;
• затем функциональный;
• потом - внешний (экономический износ).

Подготовила Наталья Панасенко