Անշարժ գույքի վաճառքի հարկ. Անշարժ գույքի վաճառքի նոր հարկ
Անշարժ գույք վաճառողները, ստանալով գործարքից եկամուտ, պարտավոր են վճարել անձնական եկամտահարկ 13%-ի չափով: Հարկերի հավաքագրումը պետության խիստ վերահսկողության ներքո գտնվող ընթացակարգ է։ Սակայն դրա իրականացման որակը, ինչպես փորձագետներն են ասում, ժամանակակից օրենսդրության մի շարք մեղմացումների պատճառով չի համապատասխանում մակարդակին: Շատ քաղաքացիներ լիովին օրինական հիմքերով խուսափում են հարկերը վճարելուց։ Իսկ շատերն իրենց հերթին գերավճարում են՝ չիմանալով այն էական առավելությունների մասին, որոնք պետությունը երաշխավորում է անշարժ գույքի շուկայի մասնակիցներին։ Ինչ պետք է հաշվի առնել բնակարան վաճառելիս. Ո՞րն է անշարժ գույք վաճառելիս հարկ վճարելու ամենաճիշտ ձևը:
Բնակարանների վաճառքի հարկման ընդհանուր սկզբունքներ
Փորձագետները սահմանում են անշարժ գույքի գործարքների հարկման հետևյալ հիմնական սկզբունքները՝ համաձայն Ռուսաստանի օրենսդրության.
- Անձնական եկամտահարկը բնակարանի գնորդից ստացված գումարի 13%-ի չափով գանձվում և վճարվում է, եթե բնակարանը վաճառողին է պատկանում 3 տարուց պակաս ժամկետով.
- Անշարժ գույքի նախկին սեփականատերը պարտավոր է համապատասխան ձևով հայտարարություն ներկայացնել Դաշնային հարկային ծառայության տարածքային գրասենյակ ոչ ուշ, քան բնակարանի առքուվաճառքի գործարքի ավարտին հաջորդող տարվա ապրիլի 30-ը.
- հաշվարկված անձնական եկամտահարկը քաղաքացին պետք է ամբողջությամբ վճարի մինչև հայտարարագիրը ներկայացնելու տարվա հուլիսի 15-ը։
Անշարժ գույքի վաճառքի նվազեցումներ
Ռուսաստանի Դաշնության օրենքները սահմանում են որոշակի տեսակի արտոնություններ, որոնք երաշխավորվում են անշարժ գույքի վաճառողներին: Դա գալիս է այսպես կոչված հարկային նվազեցումներից։ Դրանք ներկայացնում են այն գումարը, որով դուք կարող եք նվազեցնել անշարժ գույքի վաճառքից ստացված գումարը։ Պահումները, հետևաբար, երկու տեսակի գործարքների համար են՝ առուվաճառք, անշարժ գույք: Հարկը, սակայն, վճարվում է դրանցից միայն մեկի վրա։
Այժմ նվազեցումը կազմում է 1 միլիոն ռուբլի: Անշարժ գույքի վաճառքի վերջնական հարկը հաշվարկվում է շատ պարզ մաթեմատիկական բանաձևերով։ Դիտարկենք մի օրինակ։
Քաղաքացի Իվանովը բնակարան է վաճառել 2,5 մլն ռուբլով. Լռելյայն նա պետք է վճարի անձնական եկամտահարկ այս գումարի 13%-ի չափով, այսինքն՝ 325 հազ.։Սակայն նա որոշել է օգտվել իր օրինական իրավունքից՝ ստանալ 1 մլն. հարկային նվազեցում։Ուստի փաստացի հարկվող բազան կկազմի 1,5 մլն ռուբլի: Իվանովը, հետեւաբար, պետք է պետությանը վճարի 195 հազար ռուբլի։
Դուք կարող եք ծախսել 1 միլիոն ռուբլի նվազեցումներ ինչպես մեկ առք ու վաճառքի գործարքի հաշվին, այնպես էլ մի քանիսի հիման վրա, բայց միայն տարվա ընթացքում: Եթե անշարժ գույքի վաճառքից ստացված եկամտի չափը չի հասել 1 մլն-ի, ապա հարկեր վճարելու կարիք չկա (բայց միևնույն ժամանակ հայտարարագիրը պետք է ներկայացվի մինչև ապրիլի 30-ը)։
Նվազման մեկ այլ կարևոր մեխանիզմ է բնակարանի ձեռքբերման արժեքի հետ կապված հաստատված գումարների «բանաձևում» ներառելը։ Այսինքն, եթե, օրինակ, Իվանովը, ով բնակարանը վաճառել է 2,5 միլիոն ռուբլով, նախկինում գնել է այն, ասենք, 2,7-ով, ապա նա իրավունք ունի այդ գումարը արտացոլել 3-անձնական եկամտահարկի տեսքով (կցելով օժանդակ փաստաթղթերը. - քաղվածքներ, պայմանագրեր և այլն) և ընդհանրապես ոչինչ պարտք չեն պետությանը։ Անշարժ գույքի վաճառքի հարկը այս դեպքում չի վճարվում:
Համատեղ և համատեղ սեփականության համար նվազեցումներ
Եթե վաճառվող բնակարանը բաժնետիրական կամ համատեղ սեփականության հիման վրա պատկանում է երկու կամ ավելի անձանց, ապա 1 միլիոն ռուբլու նվազեցում: բաշխված նրանց միջև։ Եթե մենք խոսում ենք սեփականության առաջին տարբերակի մասին, ապա սեփականության վկայականներում նշված տոկոսային բաշխման համաձայն: Երկրորդ դեպքում՝ համաձայնությամբ։ Եթե փոխզիջման հնարավոր չէ հասնել, ապա դատարանների միջոցով։ Համաձայնությունը, որ համասեփականատերերը պատրաստ են սահմանազատել իրենց շահերը՝ ըստ որոշակի տոկոսային բաշխումների, համարվում է ձեռք բերված, երբ նրանցից յուրաքանչյուրը կնքում է անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագիր։ Որպես կանոն, «փոխզիջումը» հաստատող լրացուցիչ թղթեր չեն պահանջվում։
Միաժամանակ, բնակարանում բաժնեմաս ունենալու իրավունք ունեցող անձինք իրավունք ունեն առանց համասեփականատերերի համաձայնության վաճառել սեփականության իրենց մասը և միևնույն ժամանակ ստանալ նվազեցում ամբողջությամբ, անհատապես։ Իհարկե, անշարժ գույքի վաճառքից հարկ վճարելու պատասխանատվությունն այս դեպքում լիովին անհատական է։
Անձնական եկամտահարկ՝ 13%, թե՞ 30%:
Անշարժ գույքի գործարքների մեջ ներգրավված ռիելթորների և քաղաքացիների համայնքում երբեմն հարց է առաջանում՝ ինչո՞ւ է որոշ դեպքերում գործարքների հարկի դրույքաչափը 30%: Անշարժ գույքի վաճառքի ո՞ր հարկն է այդքան հարկվում: Պատասխանը պարզ է. Այս ցուցանիշը Ռուսաստանի Դաշնության ոչ ռեզիդենտների համար է: Նրանք, որպես կանոն, օտարերկրյա քաղաքացիներ են, ովքեր որոշել են վաճառել իրենց ունեցվածքը Ռուսաստանում։
Բայց կան նաև դեպքեր, երբ Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացիները նույնպես ճանաչվում են որպես ոչ ռեզիդենտ: Փաստն այն է, որ ոչ ռեզիդենտ է ճանաչվում այն անձը, ով տարեկան 183 օրից ավելի չի ապրում իր երկրի տարածքում, անկախ նրանից, թե նա ունի Ռուսաստանի ազգային քաղաքացիություն։ Նրա պարտականությունն է շատ ավելի բարձր եկամտահարկ վճարել, քան եթե նա բնակվեր Ռուսաստանի Դաշնությունում ավելի քան վեց ամիս։ Եվ ևս մեկ կարևոր նրբերանգ. Եթե կա անշարժ գույքի վաճառք ոչ ռեզիդենտի կողմից, հարկերը չեն հաշվանցվում ոչ մի պահումներով: Նրանց վճարումների պայմանները մնում են նույնը, Դաշնային հարկային ծառայությանը հաշվետվություն ներկայացնելու կարգը նույնն է։
Իսկ եթե հայտարարագիր չտրամադրե՞ք:
Նման ոլորտում, ինչպիսին է անշարժ գույքի առք ու վաճառքը, հարկերն ամենակարևոր կողմն են: Եվ, հետևաբար, համապատասխան գերատեսչությունները բավականին խիստ են բնակարանների հետ գործարքների շրջանակում դրամական միջոցների տեղաշարժին հետևելու քաղաքականության նկատմամբ։ Հետևաբար, եթե անշարժ գույք վաճառողը սահմանված ժամկետում չներկայացնի բնակարանի վաճառքի համար ստացված գումարները արտացոլող հայտարարագիր, ապա Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 119-րդ հոդվածի համաձայն՝ նրան սպառնում է տուգանք 5-ի չափով: Հարկի տոկոսը (կամ չվճարված գումարը), որը հաշվարկվում է ամեն ամիս փաստաթղթերը Դաշնային հարկային ծառայությանը ներկայացնելու պահից (բայց դրա առավելագույն արժեքը չի կարող գերազանցել պետությանը պարտքի 30%-ը, և դրա նվազագույն չափը. 1 հազար ռուբլի):
Իսկ եթե հարկ չվճարե՞ս։
Եթե անշարժ գույք վաճառողը չի վճարել հաշվարկված անձնական եկամտահարկը, ապա Դաշնային հարկային ծառայությունը կպահանջի մուտքագրել համապատասխան գումար, գանձել տուգանք (հարկի գումարի 20%-ը) և տույժեր (որպես հավասար տոկոս): Կենտրոնական բանկի վերաֆինանսավորման տոկոսադրույքի 1/300-ի չափով - դրանք գանձվում են օրական, մինչև ուշացում լինի):
Արդյո՞ք թոշակառուները պետք է հարկեր վճարեն:
Վարկած կա, որ կենսաթոշակառուներն ազատվում են անձնական եկամտահարկից բնակարանի վաճառքից ստացված գումարի դիմաց։ Սա ճիշտ չէ. Բնակարանների վաճառքից եկամուտը հարկային օրենսդրությամբ հավասար է աշխատավարձին. Պետությունը թոշակառուներին անշարժ գույքի առուվաճառքի հարկի համար արտոնություններ չի տրամադրում. Բացի այդ, նրանց համար 3-NDFL հայտարարագիրը Դաշնային հարկային ծառայությանը ժամանակին ներկայացնելու պարտավորությունները, ինչպես նաև հաշվարկված գումարների ժամանակին վճարումը ճիշտ նույնն են, ինչ աշխատող մարդկանց համար: Իհարկե, ակտուալ է մնում այն կանոնը, որի համաձայն գույքում 3 տարուց պակաս ժամկետով անշարժ գույքի վաճառքի հարկը չի վճարվում։
Ինչպե՞ս ներկայացնել հայտարարություն:
Գոյություն ունեն երեք հիմնական տարբերակ՝ Դաշնային հարկային ծառայության տարածքային մարմնին ներկայացնելու 3-NDFL ձևը, որն արտացոլում է անշարժ գույքի գործարքների թվերը: Նախ՝ անձը կարող է դա անել՝ անձամբ դիմելով բաժին, երկրորդ՝ գրելով նոտարի կողմից հաստատված լիազորագիր, և երրորդ՝ ձևաթուղթը էլեկտրոնային եղանակով ուղարկելով Պետական ծառայությունների միջոցով (նախկինում գրանցվել է այնտեղ):
Շուտով նոր հարկ կլինի՞.
Փորձագետների և որոշ լրատվամիջոցների շրջանում տեղեկություններ կան, որ Ռուսաստանում շուտով կհայտնվի անշարժ գույքի վաճառքի նոր հարկ։ Կամ, համենայնդեպս, էական փոփոխություններ կարվեն գործող օրենսդրության մեջ։ Ի՞նչ կարելի է այստեղ քննարկել: Որքա՞ն է հավանականությունը, որ անշարժ գույքի նոր հարկի ներդրման տարին 2015թ.
2014 թվականին հանրային քննարկման փուլում է գտնվում անշարժ գույքի վաճառքից հարկ գանձելու գործող սխեման փոփոխության ենթարկելու նախագիծը։ Խոսքն այն մասին է, որ անձնական եկամտահարկը հաշվարկվում է բնակարանների կադաստրային արժեքի հիման վրա։ Այս ձևակերպումը, ընդգծում են փորձագետները, դեռևս ցուցիչ է։ Բայց օրենսդիրի կոնկրետ նպատակը պարզ է՝ իշխանությունները ցանկանում են «սպիտակել» այն գործարքները, որոնցում անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագրում ներառված օբյեկտի արժեքը ցածր է բնակարանի իրական գնից (սա արվում է «տեղավորվելու» համար. 1 միլիոն հարկային նվազեցման մեջ կամ առավելագույնս օգտագործեք): Այս մասին, օրենսդիրի կարծիքով, բնակարանների կադաստրային արժեքը քիչ թե շատ պետք է համապատասխանի շուկայական արժեքին (այժմ այն, որպես կանոն, զգալիորեն ցածր է):
Ինչպիսի՞ն է օրենքի առաջարկվող մեխանիզմը գործող ընթացակարգերի համեմատ։ Դիտարկենք մի քանի օրինակ։
Քաղաքացի Իվանովը, կազմելով սեփական կապիտալի մասնակցության պայմանագիր, տան շինարարության մեջ ներդրել է 700 հազար ռուբլի։ Երկու տարի անց կապալառուն շահագործման հանձնեց բնակարանաշինությունը: Այդ ժամանակ Իվանովի բնակարանի շուկայական գինը հասել էր 2,5 միլիոնի, նա ցանկանում էր վաճառել, սակայն պայմանագրում գինը սահմանվել էր 1,7 միլիոն, այդ գումարից, գործող օրենսդրության համաձայն, նա կկարողանա հանել. 700 հազար բաժնետոմսերի կառուցման ծախսերի համար, ինչպես նաև կրճատել այն պահանջվող նվազեցմամբ՝ 1 միլիոնի չափով։Այսպիսով, Իվանովն ամբողջությամբ «փակում է» պայմանագրով պաշտոնապես ստացված եկամուտը՝ անձնական եկամտահարկը չվճարելու համար։ Օրենքի գործող նորմերի համաձայն՝ այն ամենը, ինչ պատկերացրել է Իվանովը, կարող է և պետք է ստացվի։
Ռուսաստանի Դաշնության Հարկային օրենսգրքի փոփոխությունները, որոնք ներկայումս քննարկվում են, կարող են ստիպել քաղաքացուն ցանկացած դեպքում վճարել անձնական եկամտահարկ: Փաստն այն է, որ կադաստրային վերագնահատման համաձայն, բնակարանի արժեքը կարող է լինել, օրինակ, 2,2 միլիոն ռուբլի: Սա 500 հազար ռուբլի է: ավելին, քան Իվանովի և նրա գնորդի կողմից կազմված առուվաճառքի պայմանագրում։ Իսկ այս 500 հազարից վաճառողից կպահանջվի վճարել պահանջվող անձնական եկամտահարկը՝ 13 տոկոսի չափով։
Տարբերակ կա, ինչպես փորձագետներն են ասում, որ օրենսդիրն իր «բանաձևերում» ինչ-որ հանգստություն մտցնի։ Խոսքը, այսպես կոչված, «նվազեցնող գործոնի» մասին է, որը բազմապատկվում է անշարժ գույքի կադաստրային գնահատմամբ։ Այժմ օրենքը ներառում է 0,7-ին հավասար ցուցանիշ։ Քաղաքացի Իվանովի գործարքի դեպքում վերջնական ցուցանիշը կստացվի 2,5-ը 0,7-ով բազմապատկելով։ Դա 1,54 մլն ռուբլի է։ Ինչը, սկզբունքորեն, պետք է համապատասխանի Իվանովին. նրա պայմանագրում թվերն ավելին են, քան սրանից: Բայց եթե նրա բնակարանն արժեր ոչ թե 2,5 միլիոն, այլ բոլոր 4-ը։ Այս դեպքում կադաստրային գնահատումը, ամենայն հավանականությամբ, մոտ կլինի շուկայականին։ Եվ այդ ժամանակ անշարժ գույքի վաճառողը ստիպված կլինեին մեծ թափով դուրս գալ:
Շատ փորձագետներ, ինչպես նաև իրենք՝ օրենսդիր շրջանակների ներկայացուցիչներ, միաժամանակ նշում են, որ «նվազեցնող գործոնը» կարող է ընդհանրապես չհաստատվել։ Կարելի է նաև լիազորել մարզային խորհրդարաններին՝ որոշել համապատասխան ցուցանիշը՝ դրդելով նրանց, ինչպես փորձագետներն են ասում, նրանով, որ կադաստրային արժեքի հիման վրա անձնական եկամտահարկի վճարումից ստացված ողջ հասույթը կմնա սուբյեկտի բյուջեում։
Օրինագծի հանրային քննարկման վերջնաժամկետն է 2014 թվականի հոկտեմբերի 30-ը։ Այնուհետեւ այն կներկայացվի Պետդումայի պատգամավորների քննարկմանը։ Հավանական է, որ արդեն 2015 թվականին ուժի մեջ կմտնեն Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքում փոփոխությունները։
Նոր օրենք՝ արտոնություններ և զիջումներ
Ինչպես տեսնում ենք, պետությունը որոշել է մանրակրկիտ միջամտություն իրականացնել այնպիսի երեւույթի մեջ, ինչպիսին է անշարժ գույքի առք ու վաճառքը։ Հարկերը, ինչպես հավանաբար իշխանությունները ակնկալում են, այս ուղղությամբ պետք է ավելի ակտիվ հավաքագրվեն։ Որոշ կետերում, մինչդեռ, օրենսդիրի քաղաքականությունը թույլ է տալիս մի շարք զիջումներ։ Չնայած այն հանգամանքին, որ Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքում փոփոխությունները դեռ չեն ընդունվել, դրանց որոշ նրբերանգներ՝ կապված անշարժ գույքի գործարքների արտոնությունների և զիջումների հետ, արդեն հրապարակվել են: Նշանակենք դրանցից մի քանիսը:
Անձնական եկամտահարկն ընդհանրապես հնարավոր կլինի չվճարել, եթե քաղաքացին վաճառի իր միակ բնակարանը (կամ այն, որն ունեցել է այս կարգավիճակը վաճառքից առաջ վերջին 12 ամիսների ընթացքում): Ճիշտ է, բնակարանի առավելագույն արժեքը չպետք է լինի ավելի քան 5 միլիոն ռուբլի: Ենթադրվում է նաև, որ կպահպանվի ներկայումս գործող նորմը, որն իրավունք է տալիս անշարժ գույքի վաճառքի դեպքում ազատել անձնական եկամտահարկից, այն է՝ սեփականության իրավունքի 3 տարին։
Նոր օրենք՝ փորձագիտական եզրակացություն
Շուկայի շատ փորձագետներ կասկածում են, որ նոր օրենքի նորմերի իրականացման համար պատասխանատու գերատեսչությունները կկարողանան ճիշտ ալգորիթմ կազմել կադաստրային գնահատման համար։ Փորձագետները խոստովանում են, որ այնքան էլ պարզ չեն, թե որտեղից են լինելու այդ թվերը։ Փորձագետների կարծիքով, միանգամայն հնարավոր են տարբեր «գնահատողների» կիրառած մեթոդների անհամապատասխանությունները։ Տարբերակ կա, որ նոր օրենքը բացասական ազդեցություն կունենա անշարժ գույքի առաջնային շուկայի վրա, քանի որ կնվազի ընդհանուր շինարարության ներդրումային գրավչությունը։ Ի վերջո, արդյունքը կարող է լինել անշարժ գույքի արժեքի բարձրացումը բոլոր հատվածներում։
Միաժամանակ փորձագետների շրջանում նույնպես կարծիք կա, որ բարեփոխումների կարիք կա։ Եվ դա հենց գործարքների մոնիտորինգի խստացման ուղղությամբ է։ Դրույքաչափերը բարձրացնելու կամ իջեցնելու իմաստ չկա. Հաշվի առնելով «գորշ գործարքների» հսկայական քանակը, բացարձակապես կարևոր չէ, թե ինչ հարկ է դրվում անշարժ գույքի վաճառքի վրա. այն ընդհանրապես չի վճարվում։
Այսօր «գորշ գործարքների» պատասխանատվությունը
Խելամիտ հարց է առաջանում՝ իսկապե՞ս անհնար է, որ այդ «գորշ սխեմաները», որոնք փորձում են «սպիտակեցնել» իշխանությունները, այսօր բացահայտվեն ու ճնշվեն օրինական հիմքերով։ Արդյո՞ք անշարժ գույքի առքուվաճառքի պայմանագրերում թերարժեք թվերի նշման հետ կապված բոլոր այդ «խարդախությունները» պատասխանատվություն չեն ենթադրում։
Փորձագետների կարծիքով՝ Դաշնային հարկային ծառայությունը չունի նման գործարքների նույնականացման լավ կայացած ալգորիթմ։ Թեկուզ միայն այն պատճառով, որ իրավական տեսանկյունից հարկային մարմինները չեն կարող պահանջներ ունենալ անշարժ գույքի շուկայի մասնակիցների նկատմամբ։ Գնորդը և վաճառողը երկու կատարյալ օրինական պայմանագրեր են կազմում: Առաջինը հիմնականն է, նշված է մինչև 1 միլիոնի չափը, այս թուղթը հարկայինի համար է։ Երկրորդ պայմանագիրն իր հերթին արտացոլում է ոչ թե անշարժ գույքի գործարքը, այլ գնորդի փոխհատուցումը վաճառողի ծախսերի համար՝ կապված «բնակարանի արտաքին տեսքի բարելավման» հետ։ Իրականում դա դրամական միջոցների ընդունման և փոխանցման անդորրագիր է։ Հարկային այս պայմանագիրը, որպես կանոն, չի պահանջում (իսկ դրանում սահմանված գումարները պաշտոնապես ոչ մի տեղ չեն հայտնվում)։
Միաժամանակ, այս ուղղությամբ ոչ հրապարակային աշխատանք կարող է իրականացվել Դաշնային հարկային ծառայության կառույցներում։ Մասնավորապես, կան փաստեր, որ այս գերատեսչության կենտրոնական գրասենյակը ժամանակ առ ժամանակ նամակներ է ուղարկում իր տարածքային ստորաբաժանումներին՝ նշելով, որ անհրաժեշտ է ստեղծել հատուկ ֆունկցիոնալ ստորաբաժանումներ՝ հենց վաճառելիս քաղաքացիների կողմից անձնական եկամտահարկ վճարելուց խուսափելու դեմ պայքարելու նպատակով։ բնակարանն ամբողջությամբ.
Այդ փաստաթղթերից մեկի համաձայն, որը հայտնվել է ռուսական որոշ լրատվամիջոցների մոտ, հարկային ծառայության տարածքային կառույցներին հանձնարարվել է ուսումնասիրել առուվաճառքի պայմանագրերը և հարցումներ կատարել հարկատուներին տնային այցելությունների, հարցազրույցների տեսքով: Եթե բացահայտվեն «գորշ սխեմաներ»՝ գանձել անձնական եկամտահարկի «ճիշտ» գումարներ (բնակարանի արժեքի անկախ գնահատման հիման վրա) և միևնույն ժամանակ տուգանել քաղաքացիներին։
Ի դեպ, շատ փորձագետներ տպավորված են Ուկրաինայում անշարժ գույքի վաճառքի վերահսկման մոտեցումից: Այնտեղ հարկերը, ինչպես մերը, քիչ չեն՝ կարող են հասնել մինչև 15%-ի։ Եվ, հետևաբար, «մոխրագույն գործարքների» հավանականությունը նվազագույնի հասցնելու համար Ուկրաինայի իշխանությունները վերջերս մի կանոն են մտցրել. բնակարանների առուվաճառքի պայմանագրերը հաստատող նոտարները պարտավոր են ստուգել տեղեկատվությունը «ամպի» մեջ գտնվող գույքի անկախ շուկայական գնահատման վերաբերյալ: տվյալների բազա։ Եթե առցանց տեղեկատվություն չի գտնվել, ապա նոտարն իրավունք չունի վավերացնել փաստաթղթերը։
«Գորշ սխեմաների» բացահայտման ընթացակարգերի արդիականությունը, կարծում են փորձագետները, հատկապես մեծացել է Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքում կատարված փոփոխությունների հետ կապված, որոնք կարգավորում են անշարժ գույքի գնորդների համար գույքի նվազեցումները: Բանն այն է, որ մինչև 2014 թվականի հունվարի 1-ը բնակարան գնորդներն իրավունք ունեին օգտվել հարկային նվազեցումից միայն մեկ անգամ և մեկ գույքի համար։ Եթե նրանք բնակարան են գնել, և պայմանագրում նշված է եղել 1 միլիոնի չափը, ապա այն, ինչի վրա կարող էին հույս դնել, այս գումարի 13%-ն էր։
Ուստի գնորդներից շատերին չեն գոհացրել «գորշ սխեմաները», և նրանք խնդրել են վաճառողներին իրական թվերով պայմանագրեր կնքել։ Բայց Հարկային օրենսգրքում փոփոխություններից հետո հնարավոր է դարձել գույքի նվազեցում ստանալ անշարժ գույքի ցանկացած գործարքից։ Իսկ այժմ գնորդներին, սկզբունքորեն, չի հետաքրքրում, թե ինչ գումար է հայտնվում առուվաճառքի պայմանագրում։ Նրանց համար նշանակություն չունի, թե վաճառողները ինչ հարկ են ուզում վճարել անշարժ գույքի վաճառքից, և արդյոք նրանք ընդհանրապես ցանկանում են դա անել։
Իրավաբանական անձանց մասնակցությամբ գործարքներ
Եկեք համառոտ դիտարկենք այն գործարքների հարկման հետ կապված ասպեկտները, որոնցում անշարժ գույք վաճառողները իրավաբանական անձինք են (գործարար ընկերություններ և այլն): Այստեղ վճարների հաշվարկման սխեման, իհարկե, տարբերվում է ֆիզիկական անձանց համար բնորոշից։ Բայց դա միանգամայն հասկանալի է ու տրամաբանական։ Եթե մենք խոսում ենք այնպիսի երեւույթի մասին, ինչպիսին է իրավաբանական անձի կողմից անշարժ գույքի վաճառքը, ապա այստեղ հարկերը վճարվում են երկու տեսակի.
Նախ, դա ԱԱՀ է (18%): Երկրորդ՝ դա կորպորատիվ եկամտահարկ է (20%)։ Պահումներ չեն նախատեսվում: Միաժամանակ, եթե կազմակերպությունը կիրառում է պարզեցված հարկային համակարգը, ապա անշարժ գույքի վաճառքն իրականացվում է բոլորովին այլ չափանիշներով։ «Պարզեցված» համակարգով ֆիրմաների համար եկամտահարկ չկա, իսկ գույքի վաճառքից ստացված հասույթը հավասարեցվում է առևտրայինին։ Պարզեցված հարկային համակարգի նորմերի համաձայն՝ ընկերությունը պետք է վճարի վաճառքից ստացված հասույթի 6%-ը կամ այս գույքի ձեռքբերման արժեքի և հասույթի տարբերության 15%-ը։
Նմանատիպ կանոնները կիրառվում են նաև անհատ ձեռնարկատերերի համար։ Եթե նրանք աշխատում են պարզեցված հարկային համակարգով, ապա գույքի վաճառքի համար վճարում են եկամտի 6%-ը կամ «տարբերության» 15%-ը։ Ընդհանուր հարկային համակարգով դուք պետք է վճարեք ԱԱՀ և եկամտահարկ: Ճիշտ է, կարևոր է, որ գնորդից միջոցների ստացումն անցնի պաշտոնապես գրանցված բանկային հաշվի միջոցով: Եթե անհատ ձեռներեցը անշարժ գույք է վաճառում բանկային «սովորական» հաշվի միջոցով, ապա որպես ֆիզիկական անձ պետք է վճարի անձնական եկամտահարկ։ Ճիշտ է, և այս դեպքում նվազեցումը կարող է օգտագործվել:
