สูตรการสึกหรอสะสม การกำหนดปริมาณการสึกหรอสะสมทั้งหมด

ค่าเสื่อมราคาสะสมหมายถึงการสูญเสียมูลค่าของวัตถุที่ประเมินด้วยเหตุผลที่เป็นไปได้ทั้งหมด ค่าเสื่อมราคาสะสมรวมคือผลต่างระหว่างมูลค่าตลาดของอาคาร ณ วันที่ประเมินราคาและต้นทุนการเปลี่ยน (ผลิตซ้ำ) โดยไม่รวมค่าเสื่อมราคา

ค่าเสื่อมราคาสะท้อนให้เห็นถึงปฏิกิริยาของตลาดที่มีต่อคุณสมบัติบางประการของทรัพย์สินที่ประเมินซึ่งทำให้เกิดความแตกต่างจากทรัพย์สินที่สร้างขึ้นใหม่ตามสมมุติฐานที่คล้ายคลึงกัน ณ วันที่ประเมิน การเสื่อมสภาพของอาคารเกิดขึ้นภายใต้อิทธิพลของสาเหตุหลักสามประการซึ่งสามารถแสดงออกได้ทั้งแบบครอบคลุมและโดดเดี่ยว การประเมินระบุสาเหตุต่อไปนี้สำหรับการสูญเสียมูลค่าของอาคาร:

การเสื่อมสภาพทางกายภาพ

สวมใส่ทำงาน;

สวมใส่ภายนอก

การสึกหรอคือการสูญเสียมูลค่าของอาคารอันเป็นผลมาจากการใช้งานและผลกระทบจากพลังธรรมชาติ

ค่าเสื่อมราคาตามหน้าที่หมายถึงการสูญเสียมูลค่าของอาคารอันเป็นผลมาจากลักษณะการทำงานไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของตลาด ณ วันที่ประเมินมูลค่า ข้อเสียดังกล่าวรวมถึงองค์ประกอบโครงสร้างของอาคาร วัสดุก่อสร้างการออกแบบ ฯลฯ ซึ่งลดฟังก์ชันการใช้งานประโยชน์และมูลค่าของอาคาร

ค่าเสื่อมราคาภายนอกคือการสูญเสียมูลค่าของอาคารหรือทรัพย์สินอันเป็นผลมาจากผลกระทบเชิงลบของปัจจัยภายนอกต่อวัตถุที่ประเมิน อายุภายนอกอาจเกิดขึ้นได้จากการเปลี่ยนแปลงสภาพแวดล้อมทางกายภาพของวัตถุประเมินหรือผลกระทบเชิงลบของสภาพแวดล้อมทางการตลาด ดังนั้นการตรึงในพื้นที่ของวัตถุจะกำหนดการมีอยู่ของสาเหตุภายนอกที่เจ้าของทรัพย์สินเจ้าของบ้านหรือผู้เช่าไม่สามารถควบคุมได้

ในการประเมินการเสื่อมสภาพของอาคารเกี่ยวข้องโดยตรงกับอายุและอายุการใช้งานทั้งของอาคารทั้งหมดและองค์ประกอบโครงสร้างแต่ละส่วนเนื่องจากเกิดขึ้นในช่วงอายุการใช้งานของอาคารหรือองค์ประกอบของอาคาร ในทางทฤษฎีอาคารหรือองค์ประกอบควรสูญเสียมูลค่าทั้งหมดในช่วงอายุของอาคารหรือองค์ประกอบดังนั้นเมื่อคำนวณค่าเสื่อมราคาอายุและอายุการใช้งานที่ถึงวันที่ประเมินจะถูกนำมาใช้เพื่อคำนวณการสึกหรอทั่วไปของอาคารหรือองค์ประกอบที่เป็นส่วนประกอบ

เมื่อคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสมผู้ประเมินจะใช้แนวคิดต่อไปนี้:

ระยะเวลา บริการทางเศรษฐกิจ เป็นช่วงระยะเวลาที่อาคารมีมูลค่าจึงทำให้ทรัพย์สินมีมูลค่าเพิ่มขึ้น ช่วงเวลานี้ครอบคลุมระยะเวลาตั้งแต่การก่อสร้างจนถึงช่วงเวลาที่อาคารหยุดสร้างผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจให้กับมูลค่าของวัตถุ ช่วงเวลานี้มักจะน้อยกว่าชีวิตทางกายภาพของอาคาร ในการประมาณอายุทางเศรษฐกิจจำเป็นต้องตรวจสอบอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจโดยทั่วไปของอาคารที่คล้ายคลึงกันซึ่งเพิ่งขายตามมูลค่าตลาด

ชีวิตที่มีประโยชน์คือช่วงเวลาที่องค์ประกอบทางกายภาพของอาคารสามารถทำงานได้ ควรเน้นว่าส่วนประกอบของอาคารบางส่วนสามารถมีอายุการใช้งานที่ยาวนานพอสมควร

องค์ประกอบของอาคารสามารถแบ่งออกเป็นสองประเภท ประการแรกรวมถึงองค์ประกอบที่ทนทานซึ่งเรียกว่าอายุการใช้งานซึ่งไม่น้อยกว่าอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจของอาคาร ซึ่งรวมถึงกำแพงฐานรากการสื่อสารใต้ดินและอื่น ๆ ประเภทที่สอง ได้แก่ องค์ประกอบอายุสั้นอายุการใช้งานน้อยกว่าอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจของอาคารตัวอย่างเช่นเครื่องปรับอากาศหลังคาการตกแต่งภายในและอื่น ๆ ความแตกต่างระหว่างสินค้าอายุยาวและอายุสั้นหลีกเลี่ยงการนับซ้ำเมื่อประเมินการสึกหรอของวิธีการสลาย

อายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่คือช่วงเวลาที่กำหนดโดยผู้ประเมินซึ่งอาคารจะมีส่วนในมูลค่าทรัพย์สินหลังจากวันที่ประเมิน อายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ครอบคลุมระยะเวลาตั้งแต่วันที่ประเมินจนถึงสิ้นสุดการรับใช้ทางเศรษฐกิจ หากการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดไม่เปลี่ยนแปลงอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจที่เหลือของอาคารจะไม่เกินอายุทางเศรษฐกิจโดยรวม แต่บางครั้งก็อาจเกิดขึ้นพร้อมกันได้

อายุการใช้งานที่เหลืออยู่คือช่วงเวลาที่ผู้ประเมินกำหนดจากอายุจริงของอาคารจนถึงสิ้นอายุการใช้งานทั้งหมด อายุการใช้งานที่เหลืออยู่ขององค์ประกอบที่มีอายุยืนยาวเท่ากับหรือมากกว่าอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่

อายุจริงคือจำนวนปีนับจากเวลาที่อาคารได้รับการว่าจ้างจนถึงวันที่ประเมิน อายุที่แท้จริงในการประเมินการสึกหรอเป็นจุดเริ่มต้นในการกำหนดอายุที่แท้จริงและยังจำเป็นในการคำนวณการสึกหรอทางกายภาพของส่วนประกอบอาคารที่มีอายุยาวและสั้น

อายุจริงคืออายุที่สอดคล้องกับสภาพจริงและประโยชน์ใช้สอยของอาคารที่กำลังประเมิน สิ่งปลูกสร้างที่คล้ายคลึงกันที่ดำเนินการในเวลาเดียวกันจะมีค่าเสื่อมราคาทางบัญชีเท่ากันด้วยวิธีการคงค้างเหมือนกันอย่างไรก็ตามเนื่องจากภายในและ ปัจจัยภายนอก พวกเขาอาจได้รับค่าเสื่อมราคาโดยประมาณที่แตกต่างกัน

อายุที่แท้จริงและอายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่รวมกับชีวิตเศรษฐกิจทั้งหมด

อัตราการสึกหรอควรสะท้อนถึงปฏิกิริยาของผู้ซื้อที่มีข้อมูลและรอบคอบและตลาดต่อสภาพและคุณภาพของอาคาร วัตถุประสงค์หลักของการระบุค่าเสื่อมราคาคือการระบุประเภทของค่าเสื่อมราคาที่ตลาดรับรู้และความสัมพันธ์กับมูลค่าการสูญเสียทั้งหมด

วิธีการคำนวณการสึกหรอที่มีอยู่สามารถใช้เพื่อแก้ปัญหาโดยตรงและเฉพาะเจาะจงได้เช่นเดียวกับการคำนวณทางอ้อมเมื่อตรวจสอบความถูกต้องของวิธีการอื่น

ทฤษฎีการประเมินอสังหาริมทรัพย์แบ่งวิธีการหลักสามวิธีในการคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสม:

1) วิธีการสุ่มตัวอย่างตลาด

2) วิธีการอายุการใช้งาน;

3) วิธีการแยกย่อย

สองวิธีแรกใช้เพื่อกำหนดปริมาณการสึกหรอทั้งหมดเป็นหลัก วิธีการแยกย่อยใช้เพื่อจัดสรรจำนวนที่ทราบของการสึกหรอทั้งหมดระหว่างอายุทางกายภาพการทำงานและอายุภายนอก

วิธีการสุ่มตัวอย่างตลาด

วิธีนี้ใช้ข้อมูลการตลาดสำหรับรายการเปรียบเทียบซึ่งสามารถกำหนดค่าเสื่อมราคาได้ วิธีนี้ช่วยให้คุณสามารถคำนวณปริมาณการสึกหรอทั้งหมดด้วยเหตุผลที่เป็นไปได้ทั้งหมดเพื่อกำหนดอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจโดยรวมตลอดจนปริมาณการสึกหรอภายนอก

วิธีการสุ่มตัวอย่างตลาดเกี่ยวข้องกับผู้ประเมินที่ดำเนินการตามลำดับขั้นตอนต่อไปนี้:

ด่าน 1. การเลือกและการระบุธุรกรรมกับออบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ซึ่งมีระดับค่าเสื่อมราคาใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่กำลังประเมิน การทำธุรกรรมต้องเป็นไปตามเงื่อนไขหลักสองประการ ประการแรกควรดำเนินการในวันที่ใกล้เคียงกับวันที่ประเมินค่าและประการที่สองอ้างถึงส่วนของวัตถุที่ประเมิน

ด่าน 2. การคำนวณและการปรับปรุงที่จำเป็นในการขายเทียบเคียงสำหรับความแตกต่างที่ระบุรวมถึงสิทธิ์ในทรัพย์สินที่โอนการจัดหาเงินทุนและเงื่อนไขการทำธุรกรรม หากผู้ประเมินสามารถกำหนดต้นทุนการซ่อมแซมรอการตัดบัญชีและอายุการใช้งานได้ควรปรับราคาขายสำหรับจำนวนนี้เนื่องจากในกรณีนี้ค่าเสื่อมราคาจะไม่รวมส่วนประกอบที่สามารถกู้คืนได้

ด่าน 3. การคำนวณมูลค่าคงเหลือของสิ่งปลูกสร้างที่คล้ายคลึงกันเป็นผลต่างระหว่างราคาของทรัพย์สินที่เทียบเคียงแต่ละรายการและมูลค่าของที่ดิน

ด่าน 4. การคำนวณต้นทุนในการสร้างอาคารใหม่สำหรับแต่ละอะนาล็อกในขณะที่ขาย

ขั้นที่ 5. การคำนวณเป็นตัวเงินของค่าเสื่อมราคาสะสมทั้งหมดเป็นผลต่างระหว่างต้นทุนในการสร้างอาคารใหม่กับมูลค่าคงเหลือ เว้นแต่จะมีการปรับราคาขายสำหรับส่วนประกอบที่นำกลับมาผลิตใหม่จำนวนเงินที่ได้รับจะรวมค่าเสื่อมราคาที่เรียกคืนและแก้ไขไม่ได้ทั้งหมดที่เกิดจากสาเหตุที่เป็นไปได้ทั้งหมด หากมีการแก้ไขนี้ผลลัพธ์ที่ได้จะเป็นผลรวมของการสึกหรอที่ไม่สามารถแก้ไขได้เนื่องจากปัจจัยทั้งหมด

ด่าน 6. การแปลงค่าเสื่อมราคาเป็นตัวบ่งชี้เปอร์เซ็นต์ (อัตรา) โดยหารยอดค่าเสื่อมราคาทั้งหมดสำหรับแต่ละออบเจ็กต์ด้วยมูลค่าทดแทนทั้งหมด หากเงื่อนไขการทำธุรกรรมค่อนข้างใกล้เคียงกับวันที่มีการประเมินทรัพย์สินสามารถใช้เปอร์เซ็นต์ในการคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสมของทรัพย์สินที่ประเมินได้

ด่าน 7. หากออบเจ็กต์ที่ประเมินมีความแตกต่างในองค์ประกอบต่างๆเช่นวันที่ขายสถานที่ตั้งคุณภาพของบริการอัตราเปอร์เซ็นต์ที่ได้จะคำนวณใหม่เป็นค่ารายปี ในการทำเช่นนี้เปอร์เซ็นต์ทั้งหมดจะต้องหารด้วยอายุจริงหรืออายุจริง จากการวิเคราะห์อาร์เรย์ทั้งหมดของออบเจ็กต์เปรียบเทียบช่วงของอัตราค่าเสื่อมราคารายปีเป็นเปอร์เซ็นต์ เนื่องจากเป็นไปไม่ได้เสมอไปที่จะได้รับอายุจริงที่ถูกต้องสำหรับแต่ละธุรกรรมที่เทียบเคียงกันได้ช่วงที่เหมาะสมที่สุดสำหรับอัตราค่าเสื่อมราคารายปีจะคำนวณตามอายุจริงของธุรกรรมที่เปรียบเทียบ

ด่าน 8. การวิเคราะห์ช่วงของค่าการเลือกอัตราที่ยอมรับได้มากที่สุดสำหรับวัตถุที่ประเมินและการปรับมูลค่าการสึกหรอสะสมโดยคำนึงถึงอายุของวัตถุที่ประเมิน

อัตราค่าเสื่อมราคารายปีที่ได้รับสำหรับวัตถุที่เทียบเคียงสามารถใช้ในการคำนวณอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจทั้งหมดของวัตถุที่ประเมินได้ซึ่งจำเป็นต้องใช้วิธีอายุ

ความน่าเชื่อถือของการคำนวณอัตราและปริมาณการสึกหรอทั่วไปพิจารณาจากระดับความเพียงพอและความน่าเชื่อถือของข้อมูลเริ่มต้นตลอดจนระดับความคล้ายคลึงกันของวัตถุที่ประเมินและอะนาล็อก ความเที่ยงธรรมของการคำนวณโดยวิธีการสุ่มตัวอย่างตลาดส่วนใหญ่พิจารณาจากความน่าเชื่อถือของการประเมินที่ดินและต้นทุนทดแทนทั้งหมดของวัตถุที่คล้ายคลึงกัน

วิธีการสุ่มตัวอย่างตลาดไม่เหมาะสมที่จะใช้หากมีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในระดับของค่าเสื่อมราคาและประเภทสถานที่ตั้งและหากธุรกรรมที่วิเคราะห์มีเงื่อนไขทางการเงินหรือแรงจูงใจที่แตกต่างกัน

วิธีอายุการใช้งาน

วิธีนี้ขึ้นอยู่กับความต้องการของนักลงทุนในการคิดค่าเสื่อมราคา 100% ของอาคารในช่วงชีวิตทางเศรษฐกิจเนื่องจากจะให้ผลตอบแทนเต็มจำนวนจากเงินลงทุน ดังนั้นก่อนสิ้นอายุขัยทางเศรษฐกิจการสึกหรอไม่สามารถ 100% ได้ ในวิธีนี้อายุจริงและอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจของอาคารเป็นแนวคิดพื้นฐานที่ผู้ประเมินใช้ เปอร์เซ็นต์ของค่าเสื่อมราคาทั้งหมดหมายถึงอัตราส่วนของอายุที่แท้จริงของวัตถุต่ออายุการใช้งานทางเศรษฐกิจ จำนวนเงินค่าเสื่อมราคาคำนวณโดยการคูณอัตราค่าเสื่อมราคานี้ด้วยต้นทุนในการสร้างอาคารใหม่

วิธีวงจรชีวิตกำหนดให้ผู้ประเมินต้องทำตามขั้นตอนต่อไปนี้ตามลำดับ:

ด่าน 1. การกำหนดอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจทั้งหมดที่คาดการณ์ไว้สำหรับอาคารที่คล้ายคลึงกันซึ่งดำเนินงานในตลาดที่กำหนด

ด่าน 2. คำนวณอายุที่แท้จริงของอาคารที่กำลังประเมินซึ่งอาจเท่ากับอายุจริงหากอาคารมีสภาพการใช้งานปกติ

ด่าน 3. การคำนวณอัตราส่วนของอายุจริง (จริง) และอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจทั้งหมดซึ่งเป็นอัตราการ จำกัด การสึกหรอของอาคาร

ด่าน 4. การกำหนดจำนวนค่าเสื่อมราคาทั่วไปของอาคารโดยการคูณต้นทุนในการสร้างอาคารใหม่ด้วยอัตราค่าเสื่อมราคาที่ จำกัด

ขั้นที่ 5. การคำนวณมูลค่าตลาดของอาคารตามที่ปรับปรุงสำหรับเปอร์เซ็นต์โดยประมาณของค่าเสื่อมราคาของมูลค่าของมูลค่าการก่อสร้างใหม่ของอาคาร

แม้ว่าวิธีการคำนวณการสึกหรอนี้จะมีความแม่นยำน้อยกว่าวิธีอื่น ๆ แต่ก็เป็นวิธีที่ง่ายที่สุดและมักใช้ในทางปฏิบัติ

วิธีการแยกย่อย

ส่วนใหญ่จะใช้ในการแบ่งยอดรวมของค่าเสื่อมราคาตามสาเหตุที่ทำให้เกิด วิธีนี้ให้ผลลัพธ์ที่เป็นบวกเมื่อมีข้อมูลไม่เพียงพอสำหรับวิธีการสุ่มตัวอย่างตลาดหรือวิธีการใช้ชีวิตและเกี่ยวข้องกับขั้นตอนต่อไปนี้:

1) การคำนวณการสึกหรอทางกายภาพ

2) การคำนวณการสึกหรอตามหน้าที่

3) การคำนวณการสึกหรอภายนอก

4) การกำหนดมูลค่าคงเหลือของอาคารเป็นผลต่างระหว่างต้นทุนในการสร้างอาคารใหม่และมูลค่าโดยประมาณของค่าเสื่อมราคาสะสมที่ระบุ

ในระหว่างขั้นตอนการประเมินจำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าผลลัพธ์สุดท้ายของการคิดค่าเสื่อมราคาโดยรวมจะคำนึงถึงการลดลงของมูลค่าอันเป็นผลมาจากอิทธิพลของปัจจัยทั้งหมดและในเวลาเดียวกันเพื่อหลีกเลี่ยงการนับค่าเสื่อมราคาประเภทเดียวกันซ้ำสองซึ่งอาจประเมินมูลค่ารวมของต้นทุนต่ำเกินไป

วิธีการแยกย่อยช่วยให้คุณสามารถคำนวณต้นทุนในการบูรณะองค์ประกอบต่างๆของอาคารด้วยเหตุผลที่เป็นไปได้ทั้งหมดและใช้ผลลัพธ์ที่ได้รับในแนวทางอื่น ๆ และวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตัวอย่างเช่นในวิธีการเปรียบเทียบการขายหรือวิธีการคำนวณมูลค่ารายได้

วิธีการแยกย่อยระบุสาเหตุหลักสามประการที่ทำให้มูลค่าทรัพย์สินสูญหาย:

การเสื่อมสภาพทางกายภาพ

สวมใส่ทำงาน;

สวมใส่ภายนอก

การคำนวณจำนวนค่าเสื่อมราคาสะสมของอาคารทำตามสูตร 3

C \u003d(1– I กายภาพ / 100) · (1– I funkts / 100) · (1– และต่อ / 100) ,

ที่ไหนและทางกายภาพ - การสึกหรอทางกายภาพ

และฟังก์ชั่น - สวมใส่ทำงาน;

และออก – สวมใส่ภายนอก

ข้อมูลที่คล้ายกัน

LNEI (NNEI)

ลำดับการวิเคราะห์.

1) การพิจารณาทางเลือกสำหรับความเป็นไปได้ทางกายภาพ

2) วิเคราะห์ตัวเลือกที่อนุญาตในแง่ของกฎหมาย

3) การพิจารณาการใช้งานที่เป็นไปได้ทางกายภาพและได้รับอนุญาตตามกฎหมายซึ่งจะให้รายได้ที่ยอมรับได้แก่เจ้าของ

4) กรณีการใช้งานนั้นถูกเลือกจากตัวเลือกที่เป็นไปได้ทางการเงิน ซึ่งนำมาซึ่งรายได้สูงสุด.

ทางหลวง Perm-Yekaterinburg

การวิเคราะห์พื้นที่ที่สร้างขึ้นจะดำเนินการใน 2 ขั้นตอน:

1. การวิเคราะห์ NEI สำหรับที่ดิน ในการวิเคราะห์นี้สันนิษฐานว่าที่ดินไม่ได้สร้างขึ้น

2. การวิเคราะห์ NEI ของวัตถุในตัว ตัวเลือกทั่วไปสำหรับการใช้คุณสมบัติในตัวรวมถึงทางเลือกต่อไปนี้

และ. ใช้งานต่อในสถานะปัจจุบัน

ข. การสร้างวัตถุใหม่การปรับปรุงการเปลี่ยนแปลงการออกแบบหรือความจำเป็นในการซ่อมแซมครั้งใหญ่

ค. การรื้อถอนอาคารและการดำเนินโครงการทางเลือก

ภารกิจคือการพิสูจน์รายละเอียดของที่ดินที่สร้างขึ้น

เงื่อนไข: อาคารผลิตอิฐตั้งอยู่บนที่ดินใกล้ท่าเรือพาณิชย์ปัจจุบันใช้เป็นโกดังสินค้า มี 2 \u200b\u200bตัวเลือกสำหรับการใช้งานต่อ

B) การบูรณะอาคารโครงสร้างส่วนบนของชั้น 2 ของมูลค่าการลงทุนสำนักงาน 150,000 หน่วยเดน

การปรับปรุงจะนำมาซึ่งรายได้เพิ่มเติมในรูปแบบของเงินค่าเช่าสำนักงาน

แนวทางและวิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์

ขั้นตอนการประเมิน:

·วิธีการที่มีราคาแพง

·วิธีเปรียบเทียบ วิธีการ:

วิธีเปรียบเทียบการขาย (วิธีการปรับปรุง)

วิธีการคูณค่าเช่ารวม BPM (MVR เหมือนกัน)

แนวทางการหารายได้

วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

วิธีกระแสเงินสดคิดลด (DCF)

วิธีการประเมินราคาแพง

ที่ดินราคาเท่าไหร่.

ค่าก่อสร้าง.

เวลาก่อสร้าง

สึกหรอน้อยลง

ต้นทุนของที่ดินจะถูกนำมาพิจารณาแยกกัน

มูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์คำนวณโดยใช้สูตร\u003d SV (ต้นทุนการทำสำเนา (SZ)) + PP (กำไรของผู้ประกอบการ) - ค่าเสื่อมราคาสะสม + RSZu (มูลค่าตลาดของที่ดิน)

การคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดิน ดูวินัยการประเมินมูลค่าทางเศรษฐกิจของที่ดิน การประเมินมูลค่าที่ดินจะดำเนินการบนสมมติฐานที่ว่าที่ดินว่างเปล่า

การคำนวณต้นทุนในการทำซ้ำหรือเปลี่ยนการปรับปรุงต้นทุนการผลิตซ้ำเป็นต้นทุนที่จำเป็นในการสร้างสำเนาที่ถูกต้องของวัตถุของการประเมินโดยใช้วัสดุและเทคโนโลยีที่ใช้ในการสร้างวัตถุประสงค์ของการประเมิน

ต้นทุนทดแทนคือต้นทุนที่จำเป็นในการสร้างวัตถุที่คล้ายกันโดยใช้วัสดุและเทคโนโลยีที่ใช้ ณ วันที่ประเมินมูลค่า

วิธีการกำหนดต้นทุนการผลิตซ้ำและการเปลี่ยน:

1. วิธีการสำรวจเชิงปริมาณ. การจัดทำงบประมาณ.

2. การใช้การออกแบบและการประเมินเอกสารสำหรับเรื่องของการประเมิน

ใช้ค่าประมาณที่มีอยู่

3. วิธีหน่วยเปรียบเทียบ. การคำนวณจะขึ้นอยู่กับต้นทุนทั้งหมดในการสร้างหนึ่งลูกบาศก์เมตร (หนึ่งตารางเมตร) ของอาคารทั่วไปมาตรฐาน การคำนวณต้นทุนดำเนินการตามสูตรต่อไปนี้:

SV \u003d C1 * V * Kp * สภาพภูมิอากาศ Kreg * Kinfl. * Knds

C1- ต้นทุนในการสร้างหน่วยปริมาตร (พื้นที่ความยาว) ของวัตถุที่ประเมิน แหล่งที่มาของการรวบรวมข้อมูลของ UPVS (ตัวบ่งชี้รวมของต้นทุนทดแทน) UPSS (ตัวบ่งชี้รวมของต้นทุนการก่อสร้าง)
V- ปริมาณการก่อสร้าง (พื้นที่หรือความยาวของวัตถุ)

Кп - ค่าสัมประสิทธิ์โดยคำนึงถึงความแตกต่างในการวางแผนพื้นที่และโซลูชันการออกแบบระหว่างวัตถุของการประเมินและวัตถุของอะนาล็อก แหล่งที่มาคือส่วนทางเทคนิคของคอลเลคชัน UPVS UPSS

Kreg-Climate เป็นค่าสัมประสิทธิ์โดยคำนึงถึงเงื่อนไขของการก่อสร้างในระดับภูมิภาค แหล่งที่มาคือส่วนทั่วไปของคอลเลกชันหรือตั๋วที่เผยแพร่ในวันที่ประเมิน

Kinfl คือค่าสัมประสิทธิ์ที่คำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงของระดับราคาโดยเปรียบเทียบกับราคาของช่วงเวลาฐาน แหล่งที่มาของ Perm ศูนย์ภูมิภาคสำหรับการกำหนดราคาและการก่อสร้างหรือผู้สร้าง NP Ural ที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์ . คุณยังสามารถใช้ดัชนีของเหมืองเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจ Ocenhik.ru

ค่าสัมประสิทธิ์โดยคำนึงถึงภาษีมูลค่าเพิ่ม

UPVS หากอาคารสร้างขึ้นก่อนปี 2534 หรือ 2527 ถ้ามากกว่านั้นไม่แนะนำให้ทำ

บริษัท ร่วมลงทุนของ UPSS คือ บริษัท ในมอสโก

การบรรยายหมายเลข 2.

14 ตัวอักษรเว้นวรรคครึ่งหนึ่ง

หนังสือรับรองการเป็นเจ้าของหนังสือเดินทางที่ดิน

30-40 หน้าส่วนทางทฤษฎีเราเขียนสิ่งที่เกี่ยวข้องกับการประเมินและข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับการประเมิน

V \u003d 2537 ลูกบาศก์เมตร

UPVS หมายเลข 23 ตารางที่ 19 ราคา 1 ลูกบาศก์เมตรคือ 22.8 รูเบิลในราคา 1969

ภูมิภาค Perm สอดคล้องกับภูมิภาคภูมิอากาศแรกเขตอาณาเขต 2

ค่าสัมประสิทธิ์ภูมิอากาศในภูมิภาค \u003d 1.06 (จากส่วนทางเทคนิคของการรวบรวม)

Kinf \u003d 1.19 * 1.62 * 41.0214 \u003d 79.452

มันเพิ่มขึ้น: 1,19 - ค่าสัมประสิทธิ์การเปลี่ยนจากระดับราคาปี 2512 เป็นระดับราคาปี 2527

มติของคณะกรรมการการก่อสร้างของรัฐเมื่อวันที่ 11 พฤษภาคม 2526 มติที่ 94 สำหรับผู้ประกอบการขนส่งยานยนต์คำนึงถึงค่าสัมประสิทธิ์ 1.01

1,62 - ค่าสัมประสิทธิ์การเปลี่ยนจากระดับราคาของปี 1984 เป็นระดับราคาปี 1991 (โดยคำนึงถึง 1.02 ของภูมิภาค) แหล่งที่มาภาคผนวกของตัวอักษรของระบบรัฐของสหภาพโซเวียตในขณะนั้นลงวันที่ 6 กันยายน 1990 เลขที่ 14-D

41,0214 - ค่าสัมประสิทธิ์การแปลงจากระดับราคาของปี 1991 เป็นราคาสำหรับไตรมาสที่ 1 ของปี 2008 สำหรับการก่อสร้างในภาคอุตสาหกรรมและในเขตเทศบาล

CB \u003d C1 * V * Kp * สภาพอากาศ Kreg * Kinfl. * Knds. \u003d 22.8 * 2537 * 1 * 1.06 * 79.452 * 1.18 \u003d 5748414r.

วิธีการกำหนดกำไรของผู้ประกอบการ

ผลกำไรของผู้ประกอบการคือความแตกต่างระหว่างราคาขายของสินทรัพย์และต้นทุนในการสร้างซึ่งสะท้อนถึงส่วนต่างราคาตามตลาดสำหรับองค์กรและการดำเนินโครงการที่ทำกำไร

ตัวบ่งชี้กำไรคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของต้นทุนการผลิตซ้ำหรือการเปลี่ยนทดแทน

1 วิธี วิธีการคำนวณกำไรขององค์กรตามสูตรของ E.S. Ozerov

PP \u003d Y * n / 2 * [1 + Y * n / 3 + C0 * (1 + 2Y * n / 3 + Y * Y * n * n / 3)]

อัตรา Y ต่อปีได้รับสำหรับทุนที่ลงทุนเกณฑ์มาตรฐานอาจเป็นมูลค่าของอัตราการกู้ยืมสำหรับการก่อสร้างใหม่

n คือจำนวนปีที่ก่อสร้าง

С0 - ส่วนแบ่งของการชำระเงินล่วงหน้าในจำนวนเงินทั้งหมดที่ชำระ

n, C0- ดำเนินการตามมาตรฐานของงานค้างระหว่างการสร้าง SNiP 1.04.03-85 "บรรทัดฐานสำหรับระยะเวลาของการก่อสร้างและพื้นฐานในการก่อสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้าง"

2 วิธี วิธีการตลาด. การคำนวณ PP ดำเนินการบนพื้นฐานของข้อมูลการตลาดเกี่ยวกับการขายวัตถุที่คล้ายกับที่ได้รับการประเมิน หากทราบต้นทุนการก่อสร้างทั้งหมดสำหรับวัตถุที่คล้ายคลึงกัน (ต้นทุนของที่ดิน + ต้นทุนการก่อสร้าง) เป็นไปได้ที่จะคำนวณกำไรของผู้ประกอบการจากพวกเขาแล้วกำหนดมูลค่าเฉลี่ยในตลาด

ตัวอย่าง

3 วิธี... วิธีการตรวจสอบ วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับการสำรวจผู้เข้าร่วมตลาดเกี่ยวกับอัตราผลตอบแทนระหว่างการก่อสร้าง ประเภทต่างๆ อสังหาริมทรัพย์.

การคำนวณการสึกหรอสะสม

ค่าเสื่อมราคาสะสมเป็นลักษณะการสูญเสียมูลค่าของวัตถุไม่ว่าด้วยเหตุผลใดก็ตาม ความสูญเสียดังกล่าวอาจเกิดจากการเสื่อมสภาพทางกายภาพความล้าสมัยในการทำงานหรือความล้าสมัยภายนอก

วิธีการพิจารณาค่าเสื่อมราคาและความล้าสมัย

1 วิธีการเปรียบเทียบยอดขาย สาระสำคัญของวิธีการนี้คือการระบุการประเมินตลาดของค่าเสื่อมราคาและความล้าสมัยของอาคารโดยการเปรียบเทียบต้นทุนในการผลิตซ้ำ (ทดแทน) กับราคาปัจจุบันของวัตถุที่คล้ายคลึงกัน

วิธีนี้ใช้ในการประมาณค่าเสื่อมราคาสะสมทั้งหมด

2 วิธี... วิธีอายุที่มีประสิทธิภาพ (วิธีอายุการใช้งาน)

ชีวิตทางกายภาพของ SFZh มาจากช่วงเวลาที่พวกเขาเริ่มสร้างจนกระทั่งการรื้อถอน

คำว่า eK life ของ FEZ คือช่วงเวลาที่วัตถุสร้างรายได้

อายุตามลำดับคือช่วงเวลาตั้งแต่การว่าจ้างวัตถุจนถึงวันที่ประเมิน

อายุที่ใช้งานได้ - คำนวณตามอายุตามลำดับเวลาของอาคารโดยคำนึงถึงสภาพทางเทคนิคและปัจจัยทางเศรษฐกิจที่มีผลกระทบต่อมูลค่าของวัตถุ ณ วันที่ประเมินขึ้นอยู่กับลักษณะของการดำเนินการของอาคารอายุที่มีประสิทธิภาพอาจแตกต่างกันทั้งขึ้นและลงในกรณีของการดำเนินการตามปกติ อายุที่มีประสิทธิผลเท่ากับอายุตามลำดับเวลา

การสึกหรอทางกายภาพ (FI) \u003d EV / SED * 100%

วิธีที่ 3... วิธีการตรวจสอบของรัฐ. ใช้ในการคำนวณค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ กำหนดโดยการสำรวจทางเทคนิคตามระเบียบวิธีแผนกรหัสอาคาร (VSN) 53-86 (p) "กฎสำหรับการประเมินการสึกหรอทางกายภาพ".

ตามบรรทัดฐานปริมาณการสึกหรอสะสมขององค์ประกอบโครงสร้างและอุปกรณ์ทางวิศวกรรมจะถูกกำหนดน้ำหนักเฉพาะขององค์ประกอบโครงสร้างจะถูกนำมาใช้ตามการรวบรวมตัวบ่งชี้รวมของต้นทุนการก่อสร้าง UPVS UPSS

№	ชื่อองค์ประกอบอาคาร	น้ำหนักเฉพาะขององค์ประกอบโครงสร้างที่ขยายใหญ่ขึ้น (จาก UPVS UPSS)	การเสื่อมสภาพทางกายภาพขององค์ประกอบอาคาร	ค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของการเสื่อมสภาพทางกายภาพขององค์ประกอบอาคาร
	รากฐาน			8*40/100=3,2
	ผนังกั้นห้อง			13,2
	หลังคาทับ			12,6
	ชั้น
	ช่องเปิด			6,6
	จบงาน			8,8
	อุปกรณ์ประปาภายในอุปกรณ์ไฟฟ้า			1,2
	อื่น ๆ			2,4
	รวม			53 (ปัดเป็นจำนวนเต็ม)

การแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับวิธีการทั่วไปในการคำนวณค่าเสื่อมราคาของวัตถุที่เป็นวัสดุ

24.09.2001 ผู้เขียน Zaitsev Yu.S.

การแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับวิธีการทั่วไปหนึ่งวิธีในการคำนวณวัตถุที่สวมใส่

ลักษณะการโต้แย้งของชื่อบทความนี้เกิดจากความไม่เห็นด้วยของผู้เขียนเกี่ยวกับวิธีการหนึ่งในการคำนวณค่าเสื่อมราคาทั้งหมดเมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์เครื่องจักรและอุปกรณ์ด้วยวิธีต้นทุน สาระสำคัญของวิธีนี้โดดเด่นด้วยสูตร:

Yob \u003d 1- (1-If) * (1-Ifun) * (1-Iv) โดยที่: (สูตร 1)

Iob - การสึกหรอทั่วไปหรือการสึกหรอสะสม

ถ้า - การสึกหรอทางกายภาพ

Ifun - การสึกหรอที่ใช้งานได้

Yves - สวมใส่ภายนอก

การสึกหรอทุกประเภทแสดงเป็นเศษส่วนของหน่วย

ผู้เขียนอ่านเกี่ยวกับวิธีการนี้ในหนังสือของ E.B. Sapritsky "ระเบียบวิธีในการประเมินต้นทุนของอุปกรณ์อุตสาหกรรม" ซึ่งเป็นที่สังเกตว่าเป็นครั้งแรกที่ได้รับสูตรนี้ในบทความโดย E.B. Sapritsky, A.E. Lyubarev "บาง ปัญหาระเบียบวิธี การประมาณมูลค่าตลาดของเครื่องมืออุตสาหกรรม "ในปี 2539 ไม่พบการพิสูจน์โครงสร้างของสูตรในบทความ

ผู้เขียนพบสูตรเดียวกันนี้ในสิ่งพิมพ์ต่างๆและในภายหลัง ตัวอย่างเช่นในกระดานข่าว "Russian Appraiser" ฉบับที่ 9-10 (49) ตั้งแต่เดือนกันยายน - ตุลาคม 2542 ในบทความ "การรับรองผู้ประเมินของ Russian Society of Appraisers และการรับรองของ บริษัท ประเมินและ ผู้ประกอบการแต่ละราย"จำนวนของ ข้อผิดพลาดทั่วไปพบในรายงานของผู้ประเมิน ในข้อ 5.4. บทความระบุตามตัวอักษรต่อไปนี้: "เมื่อทำการประเมินอสังหาริมทรัพย์การได้รับการประมาณการแบบรวมของจำนวนค่าเสื่อมราคาเป็นการรวมกันของทางกายภาพการทำงานและภายนอกตามกฎจะทำโดยการรวมมูลค่าสัมพัทธ์ของค่าเสื่อมราคาประเภทต่างๆวิธีการคำนวณนี้สามารถทำได้โดยมีค่าเสื่อมราคาเพียงเล็กน้อย (5-10%) แต่ ที่ค่ามากมูลค่ารวมของการสึกหรออาจเกิน 100% ดังนั้นในความเห็นของเราขอแนะนำให้คำนวณมูลค่ารวมของการสึกหรอตามสูตร Iob \u003d (1- (1-If) * (1-Ifun) * (1-Io)) "

มีการใช้สูตรเดียวกันในรายงานหลายฉบับซึ่งผู้เขียนเสนอบริการให้เราเป็นผู้ประเมิน เมื่อกล่าวถึงความถูกต้องตามกฎหมายของการใช้งานผู้เขียนรายงานบางครั้งอ้างถึงข้อความที่ตัดตอนมาข้างต้นจากกระดานข่าว ROO

เมื่อพิจารณาว่าสูตรนี้ถูกนำมาใช้อย่างต่อเนื่องเป็นเวลาหลายปีผู้เขียนจึงเห็นว่าเหมาะสมที่จะพูดในประเด็นนี้ต่อสาธารณะ

เพื่อให้เข้าใจถึงสาระสำคัญของปัญหาก่อนอื่นให้เราระลึกถึงคำจำกัดความของประเภทการสึกหรอของวัตถุที่เป็นวัตถุที่สามารถประเมินได้ การสึกหรอทางกายภาพแสดงถึงการลดลงของมูลค่าทรัพย์สินเนื่องจากการสูญเสียคุณสมบัติดั้งเดิมตามองค์ประกอบ ค่าเสื่อมราคาตามหน้าที่แสดงถึงการลดลงของมูลค่าทรัพย์สินเนื่องจากการสูญเสียความสามารถในการใช้ตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ การสึกหรอภายนอกบ่งบอกถึงการลดลงของมูลค่าทรัพย์สินอันเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อม

ดังที่คุณเห็นการสึกหรอที่ระบุมีลักษณะที่แตกต่างกันของการเกิดขึ้นและค่าของพวกเขาสามารถคำนวณแยกจากกันได้

หากเราถือว่าอาคารเป็นเป้าหมายในการประเมินตัวอย่างของการเสื่อมสภาพทางกายภาพอาจเป็นการลดลงของมูลค่าของอาคารเนื่องจากอายุการใช้งานที่เหลืออยู่ลดลงก่อนที่จะสิ้นสุดการทำงานซึ่งสัมพันธ์กับอายุการใช้งานเต็มรูปแบบของอาคารใหม่ การสึกหรอนี้สามารถแสดงเป็นตัวเงินได้โดยตรง

ตัวอย่างของการสึกหรอที่ใช้งานได้อาจเป็นการป้องกันความร้อนที่ไม่เพียงพอของอาคารเมื่อเทียบกับชิ้นส่วนที่ทันสมัย สามารถแสดงเป็นตัวเงินได้โดยใช้ประโยชน์จากการสูญเสียทางการเงินที่เกิดจากความจำเป็นในการทำความร้อนเพิ่มเติมของอาคารในช่วงชีวิตที่เหลืออยู่ของอาคาร

ตัวอย่างของการสึกหรอภายนอกอาจเป็นการเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อมที่นำไปสู่การลดลงของอัตราค่าเช่าซึ่งเป็นจริงในการเช่าพื้นที่อาคารในอนาคต สามารถแสดงเป็นตัวเงินได้โดยคำนวณจากผลขาดทุนที่เป็นตัวเงินเนื่องจากการลดอัตราค่าเช่าที่ระบุไว้ตลอดอายุการใช้งานที่เหลือของอาคาร

ดังนั้นค่าเสื่อมราคาทั้งหมดของ SI สามารถคำนวณได้ในรูปมูลค่าโดยใช้สูตร:

SI \u003d F + FUN + B โดยที่: (สูตร 2)

F - การสึกหรอทางกายภาพในแง่มูลค่า

ความสนุก - การสวมใส่ที่ใช้งานได้ในแง่ของมูลค่า

В - การสึกหรอภายนอกในแง่มูลค่า

จากนั้นค่าเสื่อมราคานี้สามารถหักออกจากต้นทุนของวัตถุใหม่และค่าประมาณสุดท้ายที่ต้องการของต้นทุนของวัตถุโดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาทุกประเภท:

C \u003d Sv - SI โดยที่: (สูตร 3)

С - ต้นทุนของวัตถุหลังจากคำนึงถึงการสึกหรอทุกประเภท

Sv - ต้นทุนทดแทนเต็มจำนวนของวัตถุที่กำลังประเมิน

SI - ค่าเสื่อมราคารวมในรูปมูลค่า

ผู้ก่อการสูตร 1 แนะนำเป็นอย่างอื่น ได้แก่ :

• แสดงการสึกหรอแต่ละประเภทเป็นเศษส่วนของหน่วย: If - การสึกหรอทางกายภาพ, การสึกหรอที่ใช้งานได้, Yves - การสึกหรอภายนอก
• ใส่เศษส่วนเหล่านี้ลงในสูตร Yob \u003d 1- (1-If) * (1-Ifun) * (1-Iv) และคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสมในหน่วยเศษส่วน
• คำนวณต้นทุนของทรัพย์สินที่ประเมินลบด้วยค่าเสื่อมราคาสะสมโดยใช้สูตร

C \u003d Sv (1-Iob) (สูตร 4)

การแทนที่พารามิเตอร์ Yob ด้วยนิพจน์ตามสูตร 1 เราได้สูตรที่รู้จักกันดี:

C \u003d Sv (1-If) (1-Ifun) (1-Iv) (สูตร 5)

ในการวิเคราะห์เราเปลี่ยนสูตรดังนี้:

C \u003d Sv (1-Ifun) (1-Ifun) (1-Iv) \u003d Cf (1-Ifun) (1-Iv) \u003d Cf, lb (1-Iv) โดยที่:(สูตร 6)

Sf \u003d Sv * (1-If) - ต้นทุนของวัตถุหลังจากคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ

Sf, funk \u003d Sv * (1-If) * (1-Ifun) - ต้นทุนของวัตถุหลังจากคำนึงถึงการสึกหรอทางกายภาพและการใช้งาน

ตอนนี้เรามาถึงเรื่องหลัก จะกำหนดค่าของปัจจัยการสึกหรอได้อย่างไร If, Ifun, Yves? เนื่องจากแสดงเป็นเศษส่วนของหน่วยหมายความว่าจะต้องมีฐานอ้างอิงเป็นหน่วยและหลังจากกำหนดฐานนี้แล้วจึงสามารถกำหนดค่าของปัจจัยการสึกหรอได้เนื่องจากการสึกหรอแต่ละประเภทมีลักษณะของตัวเองจึงเป็นเรื่องธรรมดาที่จะถือว่าฐานที่ระบุ (สำหรับทุกประเภท การสึกหรอหรือสามฐานหนึ่งสำหรับการสึกหรอแต่ละประเภท) ควร / ควรสอดคล้องกับลักษณะของการสึกหรอเฉพาะประเภทเท่านั้นและไม่ขึ้นอยู่กับการสึกหรอประเภทอื่น เมื่อฐานนี้ซึ่งแสดงเป็นตัวเงินคูณด้วยปัจจัยการคิดค่าเสื่อมราคาที่เกี่ยวข้อง (If, Ifun, Iv) ควรได้รับมูลค่าของค่าเสื่อมราคาในรูปตัวเงิน เงื่อนไขนี้เป็นไปตามสูตร 1 หรือไม่? ลองมาดูกัน

อย่างที่คุณเห็นพื้นฐานในการกำหนดค่าของ Iph ในเศษส่วนของหน่วยคือต้นทุนของ Sv พื้นฐานในการกำหนดค่าของ Ifun ในเศษส่วนของหน่วยคือต้นทุนของ Sph (ซึ่งขึ้นอยู่กับ Sv และ If) และพื้นฐานในการกำหนดค่าของ Iph ในเศษส่วนของหน่วยคือต้นทุนของ Sph, func ซึ่งขึ้นอยู่กับ St. , If, Ifun) ในความเป็นจริงค่าเสื่อมราคาเชิงฟังก์ชันเป็นตัวเงินมีความเกี่ยวข้องทางอ้อมกับค่าเสื่อมราคาทางกายภาพที่ไม่สามารถกู้คืนได้เท่านั้นซึ่งจะลดลงเมื่ออายุการใช้งานที่เหลืออยู่ของวัตถุวัสดุลดลง แต่การใช้ค่า Cf เป็นฐานในการคำนวณพารามิเตอร์ Ifun นั้นไม่ถูกต้องเนื่องจากการสึกหรอทางกายภาพอาจประกอบด้วยการสึกหรอที่ไม่สามารถแก้ไขได้และถอดออกได้ ค่าเสื่อมราคาภายนอกที่เป็นตัวเงินยังมีความเกี่ยวข้องทางอ้อมกับค่าเสื่อมราคาทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ซึ่งจะลดลงเมื่ออายุการใช้งานที่เหลืออยู่ของวัตถุวัสดุลดลง แต่ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับการสึกหรอที่ใช้งานได้ดังนั้นจึงไม่ถูกต้องที่จะใช้ค่า Cf, funk เป็นเกณฑ์ในการคำนวณค่าพารามิเตอร์ Yv

จากที่กล่าวมาข้างต้นผู้เขียนกล้าสรุปว่าสูตร 1 ไม่ได้สะท้อนถึงความเป็นจริงทางเศรษฐกิจ เธอมีเพียงสิ่งเดียว ดูเหมือน ศักดิ์ศรี: ด้วยความช่วยเหลือคุณจะได้รับ Yob การสึกหรอทั้งหมดของวัตถุที่เป็นวัสดุน้อยกว่าหนึ่งสำหรับค่าใด ๆ ของ If, Ifun, Yves น้อยกว่าหนึ่ง แต่ข้อได้เปรียบที่ระบุเป็นเพียงภาพลวงตาเนื่องจากตามที่ผู้เขียนระบุการสึกหรอสะสมของวัตถุที่เป็นวัตถุไม่น้อยกว่าหนึ่งเสมอไป

สมมติว่าคุณกำลังประเมินที่ดินและอาคารที่ตั้งอยู่บนที่ดินซึ่งมีสภาพทรุดโทรม มูลค่าตลาดของอาคารพิจารณาจากความแตกต่างระหว่างรายได้ที่จะได้รับจากการขายวัสดุที่สร้างอาคารหลังจากการรื้อถอนและค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนนี้ ความแตกต่างนี้ไม่ได้มากกว่าศูนย์เสมอไป ถ้าหล่อน น้อยกว่าศูนย์จากนั้นมูลค่าของทรัพย์สินจะน้อยกว่ามูลค่าของที่ดินเปล่าที่ไม่มีใครครอบครอง หากเราจำสูตรการคำนวณมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเกี่ยวข้องกับการเพิ่มมูลค่าของที่ดิน ( ปราศจากการปรับปรุง) เป็นค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงหลังจากคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาทุกประเภทแล้วในกรณีข้างต้นปรากฎว่าการลดลงของมูลค่าทรัพย์สินที่สัมพันธ์กับมูลค่าของที่ดินที่ไม่มีเจ้าของสามารถนำมาประกอบกับค่าเสื่อมราคาทั้งหมดของอาคารซึ่งในกรณีนี้จะมากกว่าหนึ่งหรือ 100%

ตัวอย่างอื่น. ในพื้นที่ห่างไกลบางแห่งเช่นในไทกามีการส่งมอบอุปกรณ์ซึ่งใช้ไประยะหนึ่งแล้วและชำรุดมากพอ นอกจากนี้สถานการณ์ทางเศรษฐกิจย่ำแย่และไม่จำเป็นต้องใช้อุปกรณ์บางอย่างที่นี่ เจ้าของพร้อมที่จะขายอุปกรณ์ให้ใครบางคน แต่ไม่พบผู้ซื้อเนื่องจากค่าใช้จ่ายในการถอดอุปกรณ์นั้นมากกว่ารายได้ที่จะได้รับจากการใช้งานในภายหลัง ในกรณีนี้การสึกหรอสะสมของอุปกรณ์ที่ไม่จำเป็นมีมากกว่าหนึ่งอย่าง หากจำเป็นต้องออกจากที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอุปกรณ์เจ้าของที่ดินจะต้องจ่ายเงินสำหรับการถอดอุปกรณ์ที่ไม่จำเป็นออกโดยไม่ต้องหวังว่าจะได้เงินคืนทั้งหมดที่ใช้ไปในการขายอุปกรณ์ในภายหลัง

สรุปแล้วผู้เขียนเชื่อว่า Formula 1 เป็นรูปแบบทางคณิตศาสตร์เทียมที่ไม่ได้สะท้อนถึงการพึ่งพาที่แท้จริงของการสึกหรอทั้งหมดของวัตถุที่มีต่อส่วนประกอบของการสึกหรอนี้: การสึกหรอทางกายภาพการสึกหรอที่ใช้งานได้การสึกหรอภายนอก การคำนวณค่าเสื่อมราคาทั้งหมดในรูปตัวเงินมีผลมากกว่าโดยการสรุปส่วนประกอบข้างต้นและคำนวณเป็นตัวเงินด้วย เนื่องจากการเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคารตามวิธีปฏิบัติที่กำหนดไว้ในการคำนวณตาม VSN 53-86 (p) จะถูกกำหนดเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าของต้นทุนการก่อสร้างก่อนจากนั้นเพื่อจุดประสงค์ในการพิจารณาค่าเสื่อมราคาทั้งหมดจึงสามารถแสดงเป็นเงินได้

Zaitsev Y.S. ,
หัวหน้าฝ่ายประเมินผล
"หน่วยงานที่ปรึกษา" INFO-PARK ",
ผู้สมัครของวิทยาศาสตร์เทคนิค
โทร. 254-4567, 254-7026,
อีเมล์: [ป้องกันอีเมล]

วรรณกรรม

1. E.B.Sapritsky ระเบียบวิธีในการประมาณราคาเครื่องมืออุตสาหกรรม - M .: สถาบันพัฒนาอุตสาหกรรม (Informelectro), 2539, - 64 น.

2. Sapritsky E.B. , Lyubarev A.E. "ปัญหาด้านระเบียบวิธีบางประการในการประเมินมูลค่าตลาดของอุปกรณ์อุตสาหกรรม" คำถามการประเมินมกราคม - มีนาคม 2539

3. มาตรฐานสากล ประมาณการ หนังสือ. 1, G.I. Mikerin et al. - M .: JSC "Printing House" NEWS ", 2543 - 264 p.

4. การประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ ซีรี่ส์ "กิจกรรมการประเมินราคา" คู่มือการศึกษาและการปฏิบัติ - M. Delo, 1998 .-- 384 น.

5. กฎสำหรับการประเมินความเสื่อมโทรมทางกายภาพของอาคารที่พักอาศัย VSN 53-86 (p), มอสโก 1990

การสึกหรอสะสม -เป็นการลดต้นทุนการเปลี่ยนหรือทดแทนการปรับปรุงที่อาจเกิดขึ้นอันเป็นผลมาจากการทำลายทางกายภาพความล้าสมัยในการใช้งาน สวมวิธีการประเมิน : วิธีการดำเนินชีวิตทางเศรษฐกิจ (ชีวิตทางเศรษฐกิจ- นี่คือช่วงเวลาที่การมีส่วนร่วมทางการเงินเพื่อการปรับปรุงทำให้มูลค่าเพิ่มขึ้น (สั้นกว่าทางกายภาพ) ชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลือ -ระยะเวลาที่ทรัพย์สินสามารถสร้างรายได้ ... ตามลำดับเวลา (อายุจริง)- ระยะเวลาตั้งแต่สิ้นสุดการก่อสร้างจนถึงวันที่ประเมิน อายุที่มีประสิทธิผล -คุณสมบัติที่ดูเหมือนจะแตกต่างจากลำดับเวลา) Inak \u003d Tef / Tek โดยที่ (Tef \u003d Tek-Toek)

วิธีการแยกย่อย: ในการพิจารณาโดยละเอียดและการบัญชีสำหรับการสึกหรอทุกประเภท: ทางกายภาพ(การสูญเสียองค์ประกอบของคุณสมบัติทางเทคนิคและการปฏิบัติงานดั้งเดิม) การทำงาน(การสูญเสียค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง) ภายนอก(ที่ตั้งของวัตถุการเข้าถึงการขนส่ง) การสวมใส่หมายถึง ถอดออกได้หากค่าใช้จ่ายในการกำจัดคุณสมบัติน้อยกว่าต้นทุนของวัตถุหรือรายได้จากการดำเนินการซึ่งเกิดขึ้นหลังจากการกำจัด ค่าเสื่อมราคาถือว่าไม่สามารถแก้ไขได้หากค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมมากกว่ามูลค่าเพิ่มของโครงสร้าง

7. การกำหนดการสึกหรอทางกายภาพ (ใช้แล้วทิ้งไม่สามารถซ่อมแซมได้)

การสึกหรอทางกายภาพของโครงสร้างและอาคารโดยรวมควรเข้าใจว่าเป็นการสูญเสียคุณสมบัติทางเทคนิคและการปฏิบัติงานเริ่มต้น (ความแข็งแรงความมั่นคงความน่าเชื่อถือ) อันเป็นผลมาจากผลกระทบของปัจจัยทางธรรมชาติและภูมิอากาศและชีวิตมนุษย์ การสึกหรอทางกายภาพสามารถกำหนดได้ในรูปแบบของสิ่งของที่ใช้แล้วทิ้งสำหรับการซ่อมแซมที่รอการตัดบัญชีและรายการที่ไม่สามารถกู้คืนได้ซึ่งไม่สามารถแก้ไขได้จากมุมมองทางเศรษฐกิจ การสึกหรอทางกายภาพที่ถอดออกได้มักเกิดจากประสิทธิภาพที่ไม่ดีและบางครั้งเรียกว่าการซ่อมแซมล่าช้า ผู้ซื้อจะทำการซ่อมแซมทันทีเพื่อให้โครงสร้างกลับคืนสู่สภาพการใช้งานปกติ (การตกแต่งใหม่) การสึกหรอทางกายภาพที่ร้ายแรงสอดคล้องกับตำแหน่งการกำจัดซึ่งปัจจุบันเป็นไปไม่ได้จริงหรือทำไม่ได้ในทางเศรษฐกิจ ในทางปฏิบัติองค์ประกอบโครงสร้างที่มีการเสื่อมสภาพทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้จะแบ่งออกเป็นอายุการใช้งานยาวนาน (อายุการใช้งานของอาคารเกิดขึ้นพร้อมกันหรือเกินอายุของอาคาร: ฐานรากผนังรับน้ำหนักเพดาน) และอายุสั้น (อายุการใช้งานทางกายภาพซึ่งน้อยกว่าอายุการใช้งานของอาคารโดยรวม) Unsett.phys. from \u003d คงเหลือ st. chron.man./Norm.air

st-t \u003d St-st str - Rem ยอดเยี่ยม

8. การตรวจสอบการสึกหรอตามหน้าที่ (ใช้แล้วทิ้งไม่สามารถซ่อมแซมได้)

สวมใส่ทำงาน- นี่คือการสูญเสียค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงเนื่องจากความคลาดเคลื่อนระหว่างการวางผังพื้นที่หรือการออกแบบโครงสร้างของโครงสร้างกับความต้องการของตลาดสมัยใหม่สำหรับการปรับปรุงประเภทนี้เช่นเดียวกับการสึกหรอทางกายภาพการสึกหรอตามหน้าที่แบ่งออกเป็นแบบถอดได้และไม่สามารถซ่อมแซมได้ กำจัดการสึกหรอที่ใช้งานได้ - นี่คือค่าเสื่อมราคาดังกล่าวซึ่งเป็นต้นทุนในการกำจัดซึ่งน้อยกว่ารายได้ที่ได้รับจากการตัดออก อาจเกิดจากความบกพร่องที่ต้องการการเปลี่ยนและการอัพเกรดองค์ประกอบ การสึกหรอที่ร้ายแรง - นี่คือค่าเสื่อมราคาดังกล่าวซึ่งเป็นต้นทุนในการกำจัดซึ่งมากกว่ารายได้ที่ได้รับจากการตัดออก

ปัจจัยหลักประการหนึ่งที่ทำให้ความน่าเชื่อถือของเครื่องจักรลดลงเมื่อเวลาผ่านไปคือการสึกหรอของเครื่องจักรและอุปกรณ์ตั้งแต่เริ่มต้นการทำงาน

V.Yu. Belopashentsevช่างเทคนิครถยนต์ผู้เชี่ยวชาญผู้ประเมินเครื่องจักรและอุปกรณ์ฝึกหัดตั้งแต่ปี 1997 - เกี่ยวกับวิธีการพิจารณาการสึกหรอประเภทต่างๆ

ในบทความก่อนหน้านี้เราได้ตรวจสอบวิธีการพิจารณาระดับการสึกหรอทางกายภาพของเครื่องจักรเมื่อทำการประเมิน วัสดุอีกชนิดหนึ่งเกี่ยวกับการสึกหรอจากการใช้งานและภายนอก (ทางเศรษฐกิจ)

การสึกหรอของเครื่องจักร

ซึ่งแตกต่างจากการสึกหรอทางกายภาพซึ่งเป็นลักษณะที่แน่นอนการสึกหรอที่ใช้งานได้นั้นมีความสัมพันธ์กันนั่นคือการสูญเสียคุณค่าของเครื่องจักร (เป้าหมายของการประเมิน) อันเป็นผลมาจากการใช้เทคโนโลยีและวัสดุใหม่ในการผลิตอุปกรณ์ที่คล้ายคลึงกันและการเพิ่มขึ้นของต้นทุนระหว่างการใช้งาน

เพื่อเร่งการสึกหรอที่ใช้งานได้เช่น ความถี่ของการเปลี่ยนแปลงรุ่นของเครื่องจักรและเทคโนโลยีได้รับอิทธิพลจากความก้าวหน้าทางวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี

ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับประเด็นการประเมินมักจะพิจารณาความแตกต่างที่เป็นไปได้ทั้งสองด้านระหว่างทรัพย์สินใหม่และทรัพย์สินเก่า

ตามรายการต้นทุนกลุ่มของการสึกหรอที่ใช้งานได้ (ล้าสมัย) ต่อไปนี้มีความโดดเด่น:

1. ค่าเสื่อมราคาเนื่องจากรายจ่ายลงทุนส่วนเกิน
   การสึกหรอนี้เป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยีการเกิดขึ้นของวัสดุใหม่ ๆ หรือการไม่สามารถใช้อุปกรณ์ได้อย่างเหมาะสมและความไม่สมดุลในกระบวนการผลิต ประเภทของการสวมใส่ที่ใช้งานได้นี้มักเรียกว่า ความล้าสมัยทางเทคโนโลยี.

   ปัจจัยการสึกหรอที่ใช้งานได้ถูกกำหนดโดยสูตร:

   K lb \u003d 1 - (Po / Pa) * n,
   โดยที่ Po คือประสิทธิภาพของอุปกรณ์เก่าที่ประเมินแล้ว Pa - ผลผลิตของอุปกรณ์ใหม่หรือที่คล้ายกัน n - สัมประสิทธิ์ของการเบรกราคา

2. การสึกหรอเนื่องจากต้นทุนการผลิตส่วนเกิน
   การสึกหรอนี้เกิดขึ้นจากเทคโนโลยีที่ได้รับการปรับปรุงหรือปรับปรุงประสิทธิภาพการจัดวางและการจัดวาง ประเภทของการสวมใส่ที่ใช้งานได้นี้มักเรียกว่า ความล้าสมัยในการปฏิบัติงาน.

การกำหนดค่าเสื่อมราคาของเครื่องจักรและอุปกรณ์ที่เกิดจากความล้าสมัยในการปฏิบัติงานมีขั้นตอนต่อไปนี้

1. การกำหนดต้นทุนการดำเนินงานประจำปีเมื่อใช้วัตถุที่ประเมิน
2. การกำหนดต้นทุนการดำเนินงานประจำปีเมื่อใช้อะนาล็อก
3. การกำหนดความแตกต่างของต้นทุนการดำเนินงาน
4. การบัญชีสำหรับผลกระทบของภาษี
5. การกำหนดระยะเวลาที่เหลือของอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจของวัตถุที่ประเมินหรือเวลาในการกำจัดข้อบกพร่อง
6. การกำหนดมูลค่าปัจจุบันของการสูญเสียในอนาคตประจำปีในอัตราคิดลดที่เหมาะสม

ความล้าสมัยในการดำเนินงานสามารถมองได้ว่าเป็นมูลค่าปัจจุบันของต้นทุนการผลิตส่วนเกินในอนาคต ขึ้นอยู่กับประเภทของต้นทุนการผลิตที่มากเกินไปที่เกี่ยวข้องกับอุปกรณ์ที่มีอยู่แยกความแตกต่างระหว่างความล้าสมัยในการปฏิบัติงานที่เกิดจากการเพิ่มขึ้น a) ต้นทุนการลงทุน b) ต้นทุนการดำเนินงาน

การสึกหรอภายนอก (ทางเศรษฐกิจ) ของเครื่องจักร

การสึกหรอจากภายนอกแสดงให้เห็นถึงการสูญเสียคุณค่าที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยีเศรษฐกิจสังคมสิ่งแวดล้อมและการเมืองในระดับภูมิภาคขนาดใหญ่ระดับประเทศหรือระดับโลกเช่นอุปสงค์และอุปทานที่ลดลงสำหรับผลิตภัณฑ์บางประเภทการเสื่อมคุณภาพของวัตถุดิบแรงงานระบบเสริมโครงสร้าง การเปลี่ยนแปลงทางกฎหมาย

มีสองวิธีในการกำหนดปริมาณการสึกหรอภายนอก:

1) การใช้ทุนของการสูญเสียรายได้ที่เกี่ยวข้องกับอิทธิพลภายนอก

2) การเปรียบเทียบการขายอุปกรณ์ที่คล้ายคลึงกันในกรณีที่มีและไม่มีอิทธิพลจากภายนอก

ด้วยข้อมูลที่เพียงพอแนวทางที่สองจึงดีกว่า

ความล้าสมัยทางเศรษฐกิจได้รับอิทธิพลจากหลายปัจจัยและไม่สามารถพิสูจน์ได้เสมอไปว่าการด้อยค่าเกิดขึ้นอย่างแม่นยำด้วยสาเหตุใดสาเหตุหนึ่ง

เมื่อใช้แนวทางด้านต้นทุนอุปกรณ์สามารถประมาณค่าต่ำกว่ามาตรฐานเนื่องจากการสึกหรอภายนอกได้โดยใช้ตัวบ่งชี้ที่สัมพันธ์กัน โดยทั่วไปนี่คืออัตราการใช้อุปกรณ์ต่ำกว่าสัมพัทธ์:

ใน \u003d (ในความเป็นจริง / ในนาม),

โดยที่ในความเป็นจริงและในนาม -) ตามลำดับผลลัพธ์ที่แท้จริงและเล็กน้อย (เป็นตัวเงิน) ในช่วงเวลาหนึ่ง

ค่าสัมประสิทธิ์ของค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจภายนอกของอุปกรณ์คือ

K และต่อ \u003d 1 - ใน

เมื่อพิจารณาค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจภายนอกของเครื่องจักรและอุปกรณ์สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจอย่างชัดเจนถึงสาเหตุที่แท้จริงของการลดลงของผลผลิต

การสึกหรอของเครื่องจักรโดยรวม (สะสม)

โดยปกติอัตราค่าเสื่อมราคาทางกายภาพการทำงานและทางเศรษฐศาสตร์จะคำนวณเป็นหุ้นหรือเปอร์เซ็นต์ของต้นทุนการผลิตซ้ำหรือต้นทุนทดแทน มี 1) สารเติมแต่งและ 2) วิธีการคูณเพื่อกำหนดค่าสัมประสิทธิ์ของการสึกหรอทั้งหมด (สะสม)

1. ด้วยวิธีการเพิ่มเติมค่าสัมประสิทธิ์การคิดค่าเสื่อมราคารวม (K) จะถูกกำหนดโดยการเพิ่มค่าสัมประสิทธิ์ของค่าเสื่อมราคาทางกายภาพฟังก์ชันและเศรษฐศาสตร์
   K \u003d K กายภาพ + K lb + K int
2. ด้วยวิธีการแบบทวีคูณพื้นฐานในการกำหนดอัตราการสึกหรอคือต้นทุนซึ่งไม่รวมประเภทการสึกหรอที่บัญชีไว้ก่อนหน้านี้ ในกรณีนี้ปัจจัยการสึกหรอทั้งหมด (K) จะถูกกำหนดโดยสูตร:
   K \u003d 1 - (1 - K ทางกายภาพ) x (1 - K lb) x (1 - K int)

เมื่อไหร่ โดยใช้วิธีการหารายได้ ไม่จำเป็นต้องมีการบัญชีพิเศษสำหรับค่าเสื่อมราคาประเภทใด ๆ เลยเนื่องจากอิทธิพลของแต่ละประเภทนั้นแสดงออกมาในจำนวนรายได้ที่เกิดจากการประเมิน

เมื่อพิจารณาวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด (Tsang) ของวัตถุที่เหมือนกันหรือการเปรียบเทียบที่ใกล้เคียงมักใช้เป็นเกณฑ์ในการกำหนดมูลค่าของเครื่องจักร เป็นที่เชื่อกันว่าราคาเหล่านี้ได้คำนึงถึงการสึกหรอของอุปกรณ์ที่ใช้งานได้จริงและภายนอกซึ่งเป็นราคาเดียวกับที่ประเมินไว้

ดังนั้นจึงจำเป็นต้องกำหนดเฉพาะค่าเสื่อมราคาทางกายภาพเพื่อปรับราคาของอะนาล็อกที่ใกล้เคียงตามระดับของค่าเสื่อมราคาหากจำเป็น:

C \u003d Tsan x (1 - Ki, fiz, sc) / (1 - Ki, fiz, an) โดยที่ Ki, fiz, sc; Ki, nat, an เป็นค่าสัมประสิทธิ์ของการสึกหรอทางกายภาพของวัตถุที่ทำการประเมินและอะนาล็อกที่ใกล้เคียงตามลำดับ

เมื่อใช้แนวทางต้นทุน กระบวนการกำหนดมูลค่า (C) ของหัวข้อการประเมินจะลดลงเป็นการกำหนดต้นทุนรวมของการผลิตซ้ำ (Cv) พร้อมกับการพิจารณาการด้อยค่าในภายหลังเนื่องจากการกระทำของค่าเสื่อมราคาทั้งสามประเภท

C \u003d Sv (1 - Ki, ทางกายภาพ) x (1 - Ki, Fun) x (1 - Ki, int)

สูตรในการกำหนดอัตราการสึกหรอที่ระบุไว้ข้างต้นแสดงให้เห็นว่าขั้นตอนการบัญชีสำหรับการสึกหรอทั้งสามประเภทจะถือว่าเป็นลำดับที่แน่นอน:

• การสึกหรอทางกายภาพจะถูกนำมาพิจารณาก่อนเสมอ
• แล้วใช้งานได้;
• จากนั้น - ภายนอก (การสึกหรอทางเศรษฐกิจ)

จัดทำโดย Natalia Panasenko