Анализ рынка коммерческой недвижимости от компании Praedium. Анализ рынка коммерческой недвижимости от компании Praedium Сравнительный анализ по сегментам

Итоги текущего года и основные тенденции на рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости проанализировала ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости CBRE. Специалисты компании также определили перспективы рынка коммерческой недвижимости в наступающем 2017 году.

2016 год запомнится стабилизацией рынка недвижимости, повышенной активностью инвесторов, хотя и с ограниченным количеством рыночных инвестиционных сделок, сменой настроений арендаторов - с пересмотров условий аренды в сторону заключения новых сделок во всех сегментах начиная со второго полугодия.

В соответствии с прогнозами экспертов, российская экономика в 2017 году продемонстрирует небольшой рост - от 0,5% до 2%. Базовый сценарий прогноза Министерства экономического развития (МЭР) предполагает рост экономики на 0,8% в 2017 году.

На фоне ожиданий постепенного восстановления экономики, основным драйвером роста рынка коммерческой недвижимости станут сохраняющаяся стабильность и начало нового цикла, в рамках которого инвесторы имеют хороший потенциал доходности

Несмотря на снижение ключевой ставки Банком России, стоимость банковского финансирования все еще не позволяет девелоперам начинать новые проекты. При этом они эффективно используют возникшую паузу: присматривают площадки, согласовывают параметры новых проектов и получают разрешительные документы. Это позволит им воспользоваться улучшением конъюнктуры долгового рынка, ожидаемой в следующем году.

Тенденции рынка коммерческой недвижимости в 2016 году

В 2016 году наблюдалось продолжение сокращения нового предложения коммерческой недвижимости, особенно на складском и офисном рынках, в то время как объёмы ввода торговой недвижимости по инерции сохранились высокими. Произошло сокращение доли свободных площадей в офисном сегменте за счет активности государственных органов и компаний, которые, воспользовавшись ситуацией, купили либо арендовали большие объёмы офисных площадей.

На рынке в 2016 году произошла окончательная стабилизация, а во второй половине года существенно увеличилась активность арендаторов. В этом году окончательно сформировались предпосылки для начала постепенного восстановления рынка коммерческой недвижимости в 2017 году

Ставки аренды на объекты коммерческой недвижимости прочно закрепились в рублевой зоне (за редким исключением), достигли дна и стабилизировались во всех сегментах. Объём сделок продлений действующих договоров аренды, а также пересмотр их условий сократились на треть. При этом с середины года ощущался рост активности по заключению новых сделок аренды на рыночных условиях.

Для Москвы 2016 год стал прорывным с точки зрения развития инфраструктуры: были открыты станции метро Румянцево и Саларьево в Новой Москве, запустили Московское Центральное Кольцо, и до конца года планируется ввод первого участка Третьего пересадочного контура.

Аналитики CBRE считают, что на рынке коммерческой недвижимости в 2016 году произошла окончательная стабилизация, а во второй половине года существенно увеличилась активность арендаторов. В этом году окончательно сформировались предпосылки для начала постепенного восстановления рынка коммерческой недвижимости в 2017 году.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

По мнению Ирины Ушаковой, старшего директора, руководителя отдела рынков капитала и инвестиций CBRE, объём инвестиций в 2016 году увеличится на 29% и составит 4,5 млрд долл. (или около 300 млрд руб.). При этом на 40% этот объём был сформирован сделками, заключенными государственными структурами и госкомпаниями, в то время как в прошлом году таких сделок не было.

Российский капитал доминировал в 2016 году, составив 96% от всего объёма сделок. Доля иностранного капитала в объёме инвестиционных сделок сократилась до 4% с 15% в прошлом году. Тем не менее, мы видим высокую инвестиционную активность иностранных фондов уже представленных на российском рынке, а также дополнительный приток капитала. Знаковой сделкой с участием иностранного капитала стало приобретение арабским фондом Mubadala вместе с РФПИ складских зданий в двух проектах PNK Шереметьево и PNK Чехов 3.

Лидерами по объёму инвестиций по итогам года станут офисный сегмент (44%) и гостиницы (17%). При этом доля гостиниц в этом году является рекордно высокой за последние 10 лет. Также в 2016 году была зафиксирована высокая доля жилого сегмента (11%) - девелоперы активно скупали площадки под строительство жилья. Доля торговой и складской недвижимости составит 18% и 4%, соответственно.

Количество рыночных инвестиционных сделок по-прежнему ограничено значительной разницей в ценовых ожиданиях покупателей и продавцов, которая сдерживает закрытие сделок

По оценкам экспертов, объём собственного капитала, доступного для инвестирования в коммерческую недвижимость составляет около 3,5 млрд долларов (более 50% которых - деньги иностранных инвесторов), еще около 1 млрд долларов для инвестирования в жилье. С учетом заемных средств более 10 млрд долларов ищут возможности для инвестирования в объекты недвижимости.

На фоне установившейся стабильности и ожиданий постепенного восстановления экономики и рынка, а также понимания доступного капитала на рынке в 2017 году, объём инвестиций по прогнозам CBRE может увеличиться до 5 млрд долларов США. Основным драйвером роста в этом случае станут сохраняющаяся стабильность и начало нового цикла, в рамках которого инвесторы имеют хороший потенциал доходности.

Офисная недвижимость

Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE считает, что первая половина 2016 года находилась под влиянием трендов, сформированных в 2015 году: спрос на офисную недвижимость поддерживался крупными сделками, которые осуществлялись государственными структурами либо компаниями с государственным участием, зачастую носили нерыночный характер и были связаны с урегулированием долговых обязательств. К числу таких транзакций относится переход Башни Евразия к ВТБ, БЦ «Президент Плаза» - Сбербанку.

Со второй половины 2016 года индикаторы состояния спроса на коммерческую недвижимость улучшились - наметилась тенденция на увеличение объёма новых сделок, заключаемых на рыночных условиях

Также позитивным и знаковым моментом для рынка офисной недвижимости в 2016 году стало снижение уровня вакантных площадей. Наиболее ощутимо доля свободных помещений снизилась в сегменте офисов класса А : в конце 2015 года вакансия здесь составляла 26%, в конце этого года, по оценкам аналитиков, она снизится до 19,8%. В 2017 году эксперты прогнозируют стабильность вакансии в этом классе, поскольку к вводу в эксплуатацию планируется ряд крупных бизнес-центров. В классе В возможно более существенное снижение доли свободных площадей - с 15,2% на конец 2016 года до 14% в 2017 году.

Согласно оценкам CBRE, объём ввода новых площадей по итогам 2016 года составит 355 000 кв. м, что в два раза ниже прошлогоднего показателя. В 2017 году, согласно заявленным анонсам, будет введено 440 000 кв. м нового офисного предложения. Примечательно, что основной объём придется на Москва-Сити (210 000 кв. м) и Центральный деловой район столицы (100 000 кв. м). Ограниченный ввод новых качественных объектов способствует дальнейшему «вымыванию» качественного продукта с рынка для крупных пользователей.

Ставки аренды офисной недвижимости стабильны, и на конец 2016 года сохранятся в следующих диапазонах: для класса А Прайм - $800 - 900 за кв. м в год, для класса А - 18 000 - 35 000 руб. за кв. м в год, для класса В - 13 000 - 28 000 руб. за кв. м в год (все ставки приведены без учета операционных расходов и НДС).

В 2017 году номинирование запрашиваемых ставок аренды останется преимущественно в рублях, и при постепенной нормализации внешнего фона возможен рост ставок в рублевом выражении на 5-10%.

Складская недвижимость

По словам Антона Алябьева, директора отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE, 2016 год стал переходным для складской недвижимости - от фазы замедления к фазе дальнейшей стабилизации рынка.

Экономические колебания в начале года вызвали перенос реализации ряда сделок на более поздние сроки, что выразилось в низких объёмах спроса во II-III кварталах 2016г. Тем не менее, ближе к концу года произошло восстановление деловой активности: объём сделок со складами в IV квартале может составить 300 000 кв. м, что является самым высоким показателем за год.

Параллельно с колебаниями спроса произошла смена тренда в движении ключевых индикаторов рынка - доли свободных складских площадей и ставок аренды. Рост вакансии в начале II квартала, произошедший за счёт выхода на рынок складских объектов конечных пользователей, быстро сошёл на нет. Доля свободных складов сохраняется стабильной на протяжении последних 6 месяцев. В тоже время ставки аренды на складские площади удерживаются на одном уровне уже три квартала.

В 2016 году аналитики CBRE увидели появление новых трендов в структуре спроса и предложения. Деловая активность всё больше стимулируется новыми драйверами - переездом со старых складских объектов в более качественные, переходом с площадей логистических операторов на прямую аренду и консолидацией складских мощностей в крупных распределительных центрах.

Эти изменения в характере спроса, в свою очередь, стимулировали дифференциацию предложения. Девелоперы предлагают различные решения для разных категорий клиентов. Это могут быть высокотехнологичные склады built-to-suit, рассчитанные на нужды крупного бизнеса, который продолжает свой рост. Компаниям, которые хотели бы переехать в новое качественное здание, но более ограничены в финансовых ресурсах, предлагаются стандартизированные склады класса А с базовым набором спецификаций.

В 2017 году рынок продолжит работать в сложившейся конъюнктуре. Объёмы ввода будут сокращаться дальше, а новые здания в основном будут строиться под клиента. Годовой показатель нового предложения ожидается на уровне 500-600 тыс. кв. м.

Прогнозируемый объём сделок на складском рынке в 2017 году может составить не менее 800 000 кв. м. Произошедшая стабилизация рынка создаёт предпосылки к постепенному росту деловой активности. Во второй половине года мы можем увидеть положительные изменения в динамике рынка в виде постепенного снижения вакансии и роста ставок аренды на склады.

Торговые помещения, Москва

Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве, считает что объём ввода торговых площадей в Москве в 2016 году составит порядка 427 000 кв. м, что на 3% меньше показателя 2015 года. Данный объём является значительным для рынка, и ввод 7 новых объектов вызвал краткосрочный рост вакансии на рынке торговой недвижимости в течение года, которая повысилась до отметки в 11,4% к III кварталу. Но уже по итогам этого года ожидается её планомерное снижение, и, благодаря сокращению объёма ввода, достижение отметки в 10% уже в первой половине 2017 года.

Объём совокупного предложения качественных ТРЦ в Москве к концу года составит 5,6 млн кв. м, а обеспеченность торговыми площадями - 456 кв. м на 1000 человек.

Новые торговые объекты открывались с хорошим уровнем заполняемости: в ТРЦ 2016 года уровень вакансии варьируется от 20-40%, в то время как в прошлом году объекты открывались с 50-80% вакансии. Количество ритейлеров, ушедших с российского рынка, сильно сократилось: 2 бренда в 2016 году против 11 в 2015 году

В 2017 году ожидается дальнейшее снижение темпов ввода торговых площадей: к открытию заявлено порядка 273 000 кв. м, что на 36% меньше объёма 2016 года. При этом один из объектов следующего года - Бутово Молл (54 000 кв. м GLA), изначально был заявлен к открытию в 2016 году.

Среди крупнейших торговых центров 2016 года стоит отметить Ривьеру (91 200 кв. м GLA), Океанию (60 000 кв. м GLA) и Хорошо! (53 000 кв. м), 2 фазу Метрополиса (38 000 кв. м GLA). Уровень вакансии на момент открытия в новых объектах сильно разнится в зависимости от расположения и концепции. В среднем новые торговые объекты открывались с хорошим уровнем заполняемости: в ТРЦ 2016 года уровень вакансии варьируется от 20-40%, в то время как в прошлом году объекты открывались с 50-80% вакансии.

На московский рынок за 11 месяцев 2016 года вышли 32 международных бренда, и еще 5 планируют открыть свои первые магазины в столице до конца года. Это сопоставимо с показателем 2015 года, когда на рынок Москвы пришли 40 международных брендов. Стоит отметить, что количество ритейлеров, ушедших с рынка, сильно сократилось: 2 бренда в 2016 году против 11 в 2015 году.

Прайм ставка аренды торговых площадей в Москве составила 100 000 рублей за кв. м в год, практически не изменившись по сравнению с 2015 годом. В 2017 году эксперты CBRE прогнозируют стабильность ставок по причине сохранения достаточно высокого уровня вакантности торговых площадей.

Ставки аренды в торговых центрах окончательно номинируются в рублях, либо фиксируется коридор обменного курса. Собственники готовы предоставлять скидки на первый год аренды, с постепенным увеличением ставки в последующие годы. Форма взаимодействия с собственником торгового объекта в формате процента от товарооборота является все более распространенной и более комфортной практикой для ритейлеров, и применяется уже не только для якорей, но и для арендаторов среднего формата всех профилей. Разнообразие схем структурирования арендных ставок позволяют собственникам и арендаторам найти компромисс, выбирая приемлемый вариант коммерческих условий в рамках складывающейся практики на рынке. Последняя, в свою очередь, сильно завязана с оборотом ритейлеров.

По итогам 2016 года в Москве выросли обороты ритейлеров класса люкс и эконом, в отдельных случаях рост достиг 30%. Ритейлеры среднего уровня по итогам года продемонстрировали минимальный рост оборотов

Торговые помещения в регионах России

По мнению Михаила Рогожина, директора отдела региональных торговых помещений CBRE, по итогам 2016 года прирост торговых площадей в России составит порядка 1,2 млн кв. м, из которых 58% (719 000 кв. м) было введено в региональных городах, исключая Санкт-Петербург. Совокупный объём ввода торговых площадей в России сократился на 28% в сравнении с предыдущим годом, а в регионах - на 40%. Среди крупнейших новых региональных центров 2016 года стоит отметить МегаГринн в Курске (129 000 кв. м GLA), Макси в Архангельске (49 200 кв. м GLA), Седанка-Сити во Владивостоке (45 000 кв. м GLA).

Доля вакантных торговых площадей в регионах России сильно различается от города к городу. Средним показателем вакансии для городов-миллионников на сегодня является 8-10%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%

В 2017 году в региональных городах ожидается дальнейшее сокращение объёма ввода новых торговых площадей - до уровня 637 000 кв. м, что на 11% меньше 2016 года. При этом некоторые объекты 2017 года были изначально заявлены к вводу в 2016, но впоследствии сроки были перенесены.

В целом стоит отметить высокий потенциал для развития рынка торговой недвижимости в городах с низкой обеспеченностью качественными торговыми объектами при наличии хорошей покупательной способности населения. К таким городам на сегодняшний день относятся Хабаровск, Чита, Ставрополь, Махачкала, Ноябрьск и другие.

Доля вакантных торговых площадей в регионах РФ сильно различается от города к городу и в зависимости от качества и расположения объекта. Средним показателем вакансии для городов-миллионников на сегодня является 8-10%, что чуть выше уровня вакансии 2015 года в 7-8%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%.

Среди ритейлеров, представленных в регионах, наиболее активными в 2016 году были продуктовые сети Лента, X5 Retail, Магнит. В начале года ими были заявлены амбициозные планы по развитию в Москве и регионах: Лента - 40 гипермаркетов, Пятерочка - 1000 магазинов, Магнит - 950 магазинов и 80 гипермаркетов. Текущее состояние рынка позволило сетям успешно реализовать анонсированные планы экспансии. Также довольно активно в региональных городах развиваются DIY ритейлеры Leroy Merlin и OBI, магазины электроники М.Видео и Эльдорадо, сети магазинов детских товаров Детский Мир и Дочки-Сыночки.

Гостиницы

Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства CBRE считает, что основным фактором воздействия на гостиничный рынок Москвы в 2016 году стал рост туристического трафика. По предварительным данным, по итогам года число туристов только в Москве составит порядка 17,5 млн человек, доля туристического потребления в ВРП столицы превысит 4% и может достичь 470 млрд руб. Таким образом, из этого объёма доля доходов гостиниц может составить порядка 60 млрд рублей к концу года.

В течение 2016 года количество гостиниц под управлением международных сетей увеличилось на 3 772 номера. Крупнейшим новым отелем этого года в Москве стал комплекс Accor, который открыл на Киевской площади три гостиницы: Ibis, Adagio, Novotel суммарным фондом в 701 номер. Из главных региональных открытий стоит выделить два больших отеля сети Marriott в Краснодаре и в Воронеже

Несмотря на то, что подавляющую часть туристов составляют россияне (70-75%), прирост потока иностранных туристов сейчас также реально ощутим, как и тот факт, что он происходит, в первую очередь, за счет азиатского рынка в целом и китайских туристов в частности. По оценкам Ростуризма, увеличение потока только за счёт этой группы туристов составит к концу 2016 года порядка 40%.
Таким образом, в 2016 году загрузка в гостиницах Москвы достигла рекордных показателей, превысив уровень 70% по отдельным сегментам. Рост загрузки, в свою очередь, вызвал рост тарифов на размещение в гостиницах, повысив средний ADR на 8% за 9 месяцев 2016г.
Наиболее ярко позитивная динамика средней стоимости номера проявилась в сегменте качественных дорогих отелей, где наиболее значительный рост ADR до отметки в 20-22 тыс. рублей был зафиксирован в группе лидеров этого сегмента (к примеру, такие премиальные отели как Hyatt, Baltschug Kempinski, Four Seasons).

В то же время большинство отелей люксового сегмента проявляют осторожность и не увеличивают ADR, сохраняя его на уровне 12-15 тыс. рублей. Таким образом, в сегменте наиболее дорогих отелей ADR сейчас в среднем составляет порядка 18 тыс. рублей.
В сегменте «средний» и «ниже среднего» роста тарифов размещения в 2016 году не произошло. На гостиничном рынке до сих пор сильны демпинговые настроения, и поэтому многие отельеры не повысили цены вне зависимости от роста спроса.

В течение 2016 года количество гостиниц под управлением международных сетей увеличилось на 3 772 номера, из которых 1 511 относится к Московскому региону. Крупнейшим новым отелем этого года в Москве стал комплекс Accor, который открыл на Киевской площади три гостиницы: Ibis, Adagio, Novotel суммарным фондом в 701 номер. Из главных региональных открытий стоит выделить два больших отеля сети Marriott в Краснодаре и в Воронеже.

На 2017 год в России анонсировано 11 отелей под управлением международных брендов с общим номерным фондом 2 566, из которых 3 отеля должны быть открыты в Москве: Four Points By Sheraton в аэропорту Внуково, Radisson Blu в МФЦ Novion на Олимпийском проспекте и Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park в рамках комплексной застройки ВТБ Динамо на Ленинградском проспекте.

Обзор подготовлен компанией CBRE

Большая часть «плохих» новостей уже заложена в ценообразовании объектов коммерческой недвижимости . Строительный сектор, по данным ЦБ, продолжает страдать от плохих кредитов. Ситуация стабилизировалась на уровне 18% просроченных кредитов на строительство зданий и сооружений. Благодаря государственной поддержке и маркетинговой активности застройщиков, продолжает расти задолженность по ипотечным кредитам. Это позволяет поддерживать высокий уровень продаж на рынке жилья. Тем не менее, ресурс роста ипотечного кредитования близок к исчерпанию. Постепенное замедление роста ипотечной задолженности приведет к охлаждению рынка жилья и, возможно, подстегнет интерес к коммерческой недвижимости.

По данным отдела исследований Cushman & Wakefield суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость России в I-III кварталах 2016 года составил 4,0 млрд долларов США. III квартал 2016 года выглядит «оживлением» (1,46 млрд долларов США) после «провального» II квартала (173 млн долларов США). К концу 2016 года ожидается что объём инвестиций достигнет 4,5 млрд долларов США.

Как обычно, львиную долю всех инвестиций составили покупки офисных площадей - 2,72 млрд долл. США. Следует оговориться, что «чистые» инвестиции составили 0,84 млрд долл. США (0,65 - взыскания залоговых активов и 1,23 - это покупки объектов для собственных нужд компаний). Суммарный объём иностранных инвестиций в III квартале 2016 года не изменился, оставшись на уровне 120 млн долл. США (87 млн - в I кв. и 33 млн - во II кв.). Таким образом, доля иностранных вложений упала до 3%. Почти две трети этой суммы (77 млн долл. США) были привлечены в складской сегмент. Сжатие потребительского рынка негативно влияет на привлекательность объектов сегмента торговой недвижимости.

Офисная недвижимость Москвы в III квартале 2016 года

В третьем квартале рынок офисов продолжил положительную динамику, наблюдавшуюся с начала года. Учитывая глубину проседания рынка офисных площадей и темпы восстановления, до выравнивания ситуации и достижения равновесия еще очень далеко.

Общий объем арендованных и купленных для собственного использования офисных помещений остается высоким. За три квартала 2016 года было заключено 1 387 новых сделок общим объемом примерно 1,16 млн кв. м. Примерно 30% объема спроса было реализовано через приобретение зданий целиком и отдельных блоков в бизнес-центрах. При этом три крупнейшие сделки в этом году суммарной площадью примерно 265 000 кв. м - это именно сделки покупки. По итогам трех кварталов объем поглощения составил 445 000 кв. м.

Офисы класса «А» являются лидером в общем объеме поглощения, в то время, как поглощение в классе «В» - отрицательное. Это говорит о том, что компании, пользуясь моментом и привлекательными условиями которые предоставляет им рынок, улучшают качество занимаемых офисов. На фоне небольшого объема нового строительства, возросший спрос положительно сказался на всех основных индексах. Офисный рынок взял курс на стабилизацию и некоторый рост.

В ближайшие несколько лет объем офисного строительства останется на стабильно низком уровне. Объемы ввода в эксплуатацию новых офисных помещений по-прежнему очень невелики: за три квартала 2016 года приблизительно 267 000 кв. м. Как и ожидалось, в начале 2016 года сроки реализации большинства строящихся объектов были перенесены. По многим проектам срок сдвинулся на 2017 год. Некоторые проекты из офисных были перепрофилированы в жилые.

По-прежнему достаточно большой объем (около миллиона кв. м) офисных помещений находится в стадии строительства. Однако активность на этих стройках настолько низкая, что ввод в эксплуатацию этих объектов растянется на ближайшие 3 года, как минимум.

Аналитики Cushman & Wakefield по итогам года ожидают что офисный рынок прирастет порядка 400 000 кв. м качественных офисных площадей. В 2017 году планируется ввод в эксплуатацию двух крупных объектов на территории ММДЦ Москва-СИТИ, а общий объем нового строительства ожидается примерно на уровне 2016 года.

Объем вакансий медленно, но верно снижается. Третий квартал 2016 года продолжил тренд на снижение объема вакантных офисов. При сохранении благоприятных условий ситуация с вакансиями будет выправляться, но это займет как минимум еще несколько лет. В сентябре 2016 года уровень вакансий составил 17,3% - это уже минус 2 процентных пункта от пикового показателя конца 2015 года. Качественные офисы разного метража и с разной степенью готовности помещений есть сейчас практически во всех районах Москвы. Больше всего свободных офисных помещений в нецентральных субрынках столицы.

Средние ставки аренды офисов в рублевом исчислении стабильны уже год. Средние долларовые эквиваленты ставок аренды по сделкам, заключенным в III квартале 2016 года, составили 302 доллара за кв. м в год (здесь и далее ставки аренды указаны без операционных расходов и НДС). Это по-прежнему меньше, чем показатель 2015 года ($355 за кв. м), однако весь 2016 год индекс показывает стабильный, хоть и небольшой рост.

В Cushman & Wakefield ожидают, что стабильный курс доллара позволит ставкам оставаться в текущем тренде в течение ближайшего времени. Объем договоров, заключаемых в рублях или с прописанными условиями оплаты долларовых ставок, будет превалировать на рынке в ближайшие годы.

Объем арендного спроса на офисы и ставки в рублях и долларах

Класс	Валюта договора	Объем сделок (кв.м)	Ставка
А	USD	59 616	601 $
	RUB	134 389	26 473 руб.
В	USD	3 859	509 $
	RUB	599 153	15 077 руб.

Торговая недвижимость в III квартале 2016 года

Москва по-прежнему является лидером по темпу падения розницы. За первое полугодие 2016 года (по сравнению с I полугодием 2015 года) столичная розница потеряла 13% в реальном исчислении. Столь глубокая коррекция потребительского рынка позволяет рассчитывать на достаточно быстрое восстановление за счет низкой базы.

До конца года арендные условия на рынке торговых площадей Москвы будут стабильны. Все факторы указывают на то, что в ближайшее время на рынке не произойдёт значительных изменений. Прогноз по обороту розничной торговли и доходам населения остается консервативным, поэтому в этом и следующем 2017 году заметного роста, также как и падения не ожидается.

Четверть всех торговых площадей Москвы построена за последние два года. В I-III кварталах 2016 года в Москве открылось 5 торговых центров. Из них в третьем квартале 2016 года было открыто четыре ТЦ общей арендуемой площадью 187 000 кв. м. Все торговые центры, заявленные к вводу в III квартале, открылись без переносов срока. Торговый центр «Океания» запустился с рекордно высокими для сложившейся рыночной ситуации показателями заполнения торговой галереи - открыто магазинов на почти 70% площадей. Еще одним знаковым событием стало открытие второй очереди торгового центра «Метрополис», и теперь общая арендуемая площадь двух очередей ТЦ составляет 118 000 кв. м. Торговый комплекс напрямую соединен надземным переходом со станцией МЦК «Балтийская».

В Подмосковье был открыт один из крупнейших торговых центров Московской области «Рига Молл» (GLA 80 000 кв. м). До конца года ожидается открытие еще одного крупного торгового центра «Бутово Молл» (GLA 57 000 кв. м).

Уровень вакансий в ТЦ останется стабильным в течение всего 2016 года и составляет в среднем 12%. Новые торговые центры продолжают заполняться арендаторами, хотя период, необходимый для стабилизации торговых объектов, увеличился.

* Подсчёт производится по фактически свободным площадям в ТЦ, а не по данным о подписанных договорах с арендаторами.

«Прайм» объекты (успешные торговые центры в прайм локациях) стабильно показывают высокую заполняемость, хотя в них отмечается ротация. Ротация связана как с оптимизацией бизнеса со стороны арендаторов, так и с частичным пересмотром концепций и подходов со стороны владельцев торговых центров. ТЦ, построенные в 2014-2016 годах и открывавшиеся с заметно высокой долей свободных торговых площадей , постепенно снижают уровень вакансий. В новых реалиях рынка активность операторов заметно снизилась, срок экспозиции торговых площадей увеличился, и важным фактором снижения уровня вакансий являются преференции арендаторам на время открытия открытия и на начальный период аренды.

Вакантность по стабилизированным торговым центрам (ТЦ открытые более двух лет назад, имеющие лояльную целевую аудиторию и сбалансированную структуру арендаторов) изменилась за последний год незначительно. Ввиду возросшей конкуренции и текущей экономической ситуации наблюдается тенденция увеличения срока, необходимого для стабилизации торгового объекта. Если до 2014 года этот срок в среднем составлял 1-1,5 года, то сейчас даже после двух лет работы торговый центр может сохранять высокий уровень вакансии и продолжать поиск своей ниши на рынке в силу индивидуальных особенностей.

Рестораны и fashion-бренды продолжают выходить на рынок. Наблюдается наиболее активная экспансия со стороны крупных сетевых операторов. Среди новых брендов на рынке - кафе и рестораны, а также сети по продаже одежды. Расширяют свое присутствие интернет-магазины и онлайн-агрегаторы. Относительная стабилизация на рынке, наблюдаемая в 2016 году, позволяет крупным сетевым брендам вернуться к планам экспансии. Сразу несколько операторов заявили о значительном расширении сети в среднесрочной перспективе - Selgros, Media Markt, «Эльдорадо», «Подружка», «Вестер», Sela, Accessorize/Monsoon, «Виктория». Повышение операционной эффективности сетей результируется в оптимизации количества магазинов (например, «Седьмой континент», «Связной»), новых форматах (например, «М.Видео» запускает новый формат «магазин в магазине» M.mobile для продажи смартфонов). Среди брендов, которые выходят или планируют выход на рынок преобладают операторы кафе и ресторанов (Julius Meinl, Surf’n’Fries, Tucano Coffee, ресторанная группа Landry’s), а также сети по продаже одежды (Hunkemöller, Billabong, Mauboussin, Aiim, Tresophie).

Заметную активность проявляют интернет-магазины, комбинируя работу в разных форматах. KupiVIP продолжает открывать оффлайн магазины (до конца года к двум существующим должны добавиться еще два). AliExpress открывает шоу-рум на Ленинградском вокзале, по результатам работы которого компания будет принимать решение о дальнейшем развитии этого формата. Начал свою работу первый в России онлайн-агрегатор Clouty - на портале собраны ведущие интернет магазины мира. Российский аналог портала Alibaba.com планируют запустить в 2017 году.

Сопутствующие операторы также развиваются и обеспечивают необходимую инфраструктуру для онлайн торговли. Сеть пунктов выдачи Boxberry выросла более чем вдвое с конца 2015 года. До конца 2016 года сеть планирует открыть по одному пункту выдачи у каждой станции метро в Москве. В следующем 2017 году ситуация начнет меняться, но пока заметного влияния на рынок торговой недвижимости не окажет.

Ключевые индикаторы рынка торговой недвижимости неизменны в течение этого года, такая же ситуация ожидается и в следующем году. Условия аренды, как правило, тем или иным способом привязаны к потенциальному обороту оператора, поэтому нет факторов, предполагающих пересмотр ставок аренды. «Прайм» объекты сохраняют высокую заполняемость и востребованность среди торговых операторов. Прайм индикатор арендной ставки сохраняет свой уровень. Роста потребительского рынка, а значит и изменений на рынке торговых помещений можно ожидать не ранее 2018 года.

Складская недвижимость в III квартале 2016 года

В III квартале на рынке складов Москвы и Подмосковья средние ставки аренды остаются стабильны. Доля вакантных складских площадей остается высокой, а спрос на склады в 2016 году снизился. Снижение спроса произошло со стороны компаний сегмента розничной торговли.

Сокращение спроса на качественную складскую недвижимость является основным фактором, определяющим ситуацию в этом сегменте коммерческой недвижимости в 2016 году. Наибольшее падение объема и количества заключенных сделок на складском рынке наблюдается со стороны компаний сегмента розничной торговли, традиционно составляющих основу спроса на качественные склады. При этом отмечается небольшой рост спроса на складские площади со стороны производственных и логистических компаний.

* Ставка без операционных расходов, коммунальных платежей и НДС

Снижение запрашиваемых ставок аренды складских помещений не наблюдается, поскольку девелоперы понимают, что снижение цены при низком спросе не является ключевым фактором для привлечения арендаторов. Средняя ставка на склады класса «А» в течение двух кварталов остается стабильной и составляет 3800-4000 рублей за кв. м в год.

Во второй половине 2016 года в Московском регионе наметилась тенденция сокращения девелоперской активности. По прогнозам Cushman & Wakefield это приведет к сокращению доли свободных складских площадей уже в середине 2017 года, даже при существующем сегодня низком спросе на склады.

В III квартале 2016 года в Москве и Подмосковье было введено в эксплуатацию 330 000 кв. м новых складских площадей . По данным девелоперов, рост предложения в 2016 году составит 851 000 кв. м, что соответствует аналогичному показателю 2015 года. Доля вакантных площадей в прошедшем квартале не изменилась и составила 10%. В 2017 году темпы строительства значительно снизятся. По предварительным оценкам будет построено не более 500-550 тысяч квадратных метров новых складских площадей, что приведет к снижению доли свободных помещений к концу 2017 года.

Объем заключенных сделок в I-III кварталах 2016 года самый низкий за последние пять лет. Сделки с компаниями сегмента розничной торговли сократились на 30%. Объем заключенных сделок по аренде и покупке складов в III квартале 2016 года составил 245 000 кв. м, что ниже аналогичного среднего показателя 2008-2015 годов на 20%. За 9 месяцев 2016 года количество заключенных сделок с компаниями сегмента розничной торговли сократилось в два раза, по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, при этом отмечается 10% рост активности компаний-арендаторов из сегментов логистики и производства. Средний размер сделки со складами за 9 месяцев 2016 года составил 8 500 кв. м, что ниже аналогичного показателя 2015 года на 40%.

Заключение: стандартные условия договоров аренды

Сроки договоров аренды

Офисы: 5 лет.
Склады: краткосрочные (1-3 лет) или долгосрочные (более 5 лет).
Торговые площади: в среднем 3-5 лет, якорные арендаторы - 10-25 лет.

Досрочное расторжение

Офисы: возможно через 3 года после начала аренды с удержанием депозита в качестве штрафной санкции. Это условие стало более популярно в кризисный период. Уведомление о расторжении высылается за 6-9 месяцев. Если в договоре есть условие о пересмотре арендной ставки после 3 лет, договор может быть расторгнут любой из сторон в этот период.
Торговля: стандартный договор аренды не предусматривает досрочного расторжения.

Валюта договора и периодичность платежей

Офисы и торговля: рубли или доллары США за кв. м в год, оплата производится ежемесячно или ежеквартально, авансом.
Склады: рубли.

Депозит

Офисы: эквивалент арендной платы за 1-3 месяца (возможна банковская гарантия, но она используется достаточно редко, т.к. арендодатели предпочитают депозит).
Торговые площади: эквивалент арендной платы за 1-2 месяца (возможна банковская гарантия).
Склады: эквивалент арендной платы за 1-3 месяца (возможна банковская гарантия, но она используется достаточно редко, т.к. арендодатели предпочитают депозит).

Пересмотр ставки аренды

В кризисный период данное условие часто включается в договоры аренды (срок пересмотра - предмет для переговоров).

Индексация

Офисы: для договоров в рублях - 7-10%, для договоров в валюте - 3-5% или на уровне инфляции Еврозоны или США.
Торговые помещения: для договоров в рублях - инфляция в России или 8-9%, для договоров в долларах США -US CPI или 5%.
Склады: 8-10%.

Дополнительная плата за вход в проект

Возможное внесение дополнительной платы за «вход в проект» - применимо только для прайм-объектов.
Процент от оборота в качестве арендного платежа (только для торговли). В торговых центрах очень часто применяется комбинированная ставка аренды (минимальный фиксированный платёж + % от оборота арендатора). В среднем процентная ставка варьируется между 10 %-15% для операторов торговой галереи и 2-5% для якорей.

Переуступка прав аренды / субаренда

Офисы и склады: обычно возможно, но предмет для переговоров с собственником.
Торговля: нет общепринятой практики.

Ремонтные работы

Арендатор: поддержка состояния и обслуживание внутренних помещений.
Арендодатель: ремонт общих зон, несущих конструкций здания.

Страхование

Арендатор: страхование собственного имущества.
Арендодатель: страхование здания, которое обычно включено в операционные расходы, оплачиваемые арендаторами.

Операционные расходы

Оплачиваются арендатором по принципу «открытая книга» или фиксированный размер платежа.

Коммунальные платежи

Часто включены в операционные расходы, но возможны различные варианты в разных проектах.

Налог на недвижимость

Арендатор: нет.
Арендодатель: для офисов и торговых помещений размер налога варьируется в зависимости от региона (в Москве составляет 1,2% от кадастровой стоимости объекта в 2015 году, 1,3% в 2016 году, 1,4% в 2017 году и 1,5% в 2018 году). НДС 18%.

Правила измерения площади

Площади измеряются в основном по системе БОМА (BOMA). Некоторые собственники зданий используют систему БТИ.

Обзор подготовлен отделом исследований компании Cushman & Wakefield

23 декабря, 2310

Несмотря на общее ухудшение ситуации в экономике, эксперты не предрекают рынку коммерческой недвижимости столицы особых потрясений. Скорее всего его ожидает стабильность с нулевой или небольшой отрицательной динамикой.

Об основных тенденциях 2016 г. рассказывает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.

Близится конец декабря - традиционное время озвучивания прогнозов и ожиданий. Хотя сегодня, я думаю, многие эксперты рынка предпочли бы не говорить ничего. Мы тоже в сложной ситуации: нет желания сеять негатив и нет возможности обещать позитив.

Однозначно лишь то, что надежды на быстрый выход России из кризиса не сбылись, и потому в 2016 году рынок коммерческой недвижимости останется под воздействием отрицательных внешних факторов, что, естественно, никак не будет способствовать его активному развитию. И даже после того как стране удастся развернуть экономику вспять, реабилитация всех ее отраслей, налаживание новых деловых связей, возрождение бизнеса займет не год и не два.

Эксперты RRG выделяют пять ключевых тенденций, которые будут характерны для рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2016 году:

Тенденция 1 - Продолжающееся снижение инвестиционной активности

Усугубление проблем в экономике страны и сложные внешнеполитические отношения приведут к дальнейшему падению уровня активности инвесторов - и особенно иностранных - на рынке.

Тенденция 2 - Падение ставок аренды и цен продажи объектов

Снижение деловой активности будет «продавливать» спрос на коммерческую недвижимость во всех сегментах рынка, на фоне чего ставки аренды, как и цены продажи объектов, вероятнее всего, продолжат демонстрировать отрицательную динамику. Мы не беремся указывать даже примерные показатели снижения, так как в ситуации почти абсолютной экономической неопределенности это есть не что иное, как гадание на кофейной гуще. Могу лишь сказать, что позитивный прогноз предусматривает нулевое движение ценовых показателей.

Тенденция 3 - Окончательный переход на рублевое ценообразование

В 2016 году полностью завершится процесс перехода на рублевое ценообразование, прогнозируют в RRG. Данная тенденция выглядит, скорее, положительно: логично, что в стране с рублевой экономикой стоимость аренды и продажи коммерческой недвижимости исчисляется в национальной валюте. Сейчас по факту почти все уже перешли на рубль, а в следующем году канут в Лету и номинальные долларовые ставки, и привычка указывать долларовую стоимость объектов в СМИ. Придется писать больше нулей.

Тенденция 4 - Перепрофилирование и реконцепция объектов

Перепрофилирование затронет, преимущественно, сегмент офисной недвижимости, так как в нем наблюдается явный профицит. Как и в прошлый кризис, можно ожидать, что уже построенные и строящиеся офисные комплексы будут частично перепрофилированы в апартаментные - полный перевод не допускается законодательством. В свою очередь, перспективные проекты возведения офисов могут быть заменены жилыми. О такой возможности, кстати, недавно заявили и московские власти.

В торговом сегменте продолжить набирать популярность реконцепции объектов. Многие ТЦ в Москве в силу возраста нуждаются в обновлении, а кризис лишь усилил необходимость пересмотра их параметров, особенно в части пула арендаторов.

Тенденция 5 - Развитие «защищенных» форматов торговой, офисной и складской недвижимости

При любом шторме есть рыбы, которые не только выплывают, но даже быстрее оказываются там, где хотели бы оказаться. В сложившейся ситуации наши «рыбы» - это магазины в формате «дисконт» и fix-price, районные торговые центры с удачным месторасположением, недорогие рестораны, фудкорты…

С офисами сложнее, хотя и в этом сегменте оказаться «на коне», к примеру, могут бизнес-центры класса В+, соблюдающие адекватную ценовую политику. Что касается складов - пустовать не будут комплексы built-to-suit, а также предлагающие помещения в более мелкой, чем принято, «нарезке».

На самом деле, еще в 2014 году операторы крупных объектов стали переформатировать их с тем, чтобы не остаться без арендаторов. И эта тенденция также продолжится и усилится.

В сентябре 2016 г. в аренду предлагалось 2718 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1586 тыс. кв.м. Объем предложения по количеству вырос на 34%, а по общей площади - на 29%.

Средняя арендная ставка за месяц увеличилась на 7% и составила 285$/кв.м/год. Курс доллара в сентябре практически не изменился, поэтому в рублевом эквиваленте ставки также выросли на 7%. Средняя арендная ставка в рублях составила 18 396 руб./кв.м/год. За год, с сентября 2015 года долларовые ставки снизились на 24%, рублевые - на 27%.

С учетом существенного снижения как долларовых, так и рублевых ставок за последние 12 месяцев, рост ставок за месяц, скорее всего, является только коррекцией снижения за год и о каких-либо положительных тенденциях на рынке не свидетельствует.

Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 53%. Далее идут производственно-складские (36%) и торговые помещения (11%).

Рынок в целом

Все сегменты	Количество	Суммарная ГАП, млн. ₽	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение	2 731	23 002	1 594	0,58	18 407
К августу 2016	+35%	+29%	+31%	-3%	+6%
К сентябрю 2015	-55%	-77%	-63%	-17%	-23%

Торговая недвижимость

В сентябре 2016 г. на рынке экспонировалось 565 объектов общей площадью 176 тыс.кв.м. По сравнению с предыдущим месяцем количество торговых объектов выросло на 37%, а их общая площадь выросла на 19%.

Из указанных объектов в центре экспонировалось 64 помещения общей площадью 12 тыс. кв. м, что выше показателей августа на 49% по количеству и на 44% - по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц возросла на 23% и составила 1012$/кв.м/год. Ставка на объекты, которые экспонируются уже давно, при этом снизилась на 5%. Доля дорогих объектов (со ставками выше 1000$/кв.м/год) за месяц выросла с 30% до 39%, в т.ч. за счет выхода на рынок в сентябре ряда таких дорогих объектов как на ул. М.Бронная (367 кв.м, 2128 $/кв.м/год), ул.Б.Бронная (139 кв.м, 2379 $/кв.м/год), ул.Кузнецкий мост (108 кв.м, 2991 $/кв.м/год) и на Хоромном тупик. (140 кв.м, 3385 $/кв.м/год).

Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра в сентябре 2016 г., выросло на 36%, а их общая площадь - на 18%. Объем предложения составил 501 объект общей площадью 165 тыс.кв.м. Средняя ставка за месяц выросла на 9% и составила 455 $/кв.м/год. При этом ставка по объектам, которые экспонируются давно, не изменилась. В целом, доля дорогих объектов, сдаваемых по ставкам выше 500$/кв.м/год, выросла с 24% в августе до 30% в сентябре.

В виду того, что средние ставка по объектам в центре за последние 12 месяцев выросли, а за его пределами снизились, причем рост ставок в сентябре по первым объектам был в 2 раза выше, можно заключить о том, что спрос на торговые объекты в центре выше.

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. ₽	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение	64	686	11,719	0,183	65 424
К августу 2016	+49%	+70%	+44%	-3%	+22%
К сентябрю 2015	-65%	-81%	-81%	-46%	+10%

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. ₽	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение	502	3 844	164,979	0,329	29 456
К августу 2016	+37%	+24%	+20%	-12%	+10%
К сентябрю 2015	-48%	-58%	-49%	-3%	-15%

Офисная недвижимость

В сентябре 2016 г. объем предложения офисных объектов в аренду вырос по количеству на 31% и на 29% по общей площади и составил 1632 объекта общей площадью 841 тыс. кв. м.

За месяц количество офисных объектов в центре выросло на 46%, их общая площадь - на 19%. Средняя арендная ставка за месяц увеличилась на 1%, и составила 392$/кв.м/год.

За пределами Садового Кольца объем предложения по количеству вырос на 29%, а по общей площади - на 31%. Средняя ставка увеличилась на 3%, и составила 241$/кв.м/год. Ставки по объектам, выставляющимся уже давно, не изменилась, а доля объектов со ставками выше 250$/кв. м/год в общем объеме предложения выросла с 30% в августе до 31% в сентябре.

Незначительность отличий между ростом ставок за месяц и их снижением за последние 12 месяцев по объектам в центре и за его пределами свидетельствует о том, что спрос на такие объекты отличается также незначительно.

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисы внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. ₽	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение	246	2 878	115,834	0,471	25 365
К августу 2016	+46%	+15%	+19%	-18%	+1%
К сентябрю 2015	-78%	-90%	-86%	-34%	-15%

Офисные помещения внe Садового Кольца

Офисы вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. ₽	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение	1 398	12 080	732,623	0,524	15 518
К августу 2016	+31%	+32%	+34%	+2%	+2%
К сентябрю 2015	-56%	-77%	-70%	-32%	-21%

Ко второй половине 2016 года рынок полностью стабилизировался, арендаторы стали заметно активнее. Однако предложение при этом снизилось. Исследование рынка показывает, что это произошло из-за уменьшения количества новых площадей. Кроме того, госкомпании, воспользовавшись ситуацией, арендовали или приобрели большие площади.

А вот в торговой недвижимости предложение пока превышает спрос. В ушедшем году объёмы вводимых в эксплуатацию коммерческих площадей сильно не сократились. При этом немало магазинов не выдержали конкуренции и освободили помещения. Было продлено на треть меньше договоров. Но уже после летних каникул выросло количество новых.

Коммерческая недвижимость в Москве

Вместе с развитием транспортной инфраструктуры, в столице появились новые привлекательные для девелоперов участки, где конкуренция пока не высока. В первую очередь это районы в Новой Москве.

Обзор коммерческой недвижимости в Москве показывает, что изменения в количестве вводимых в эксплуатацию площадей сильно не сократились. Если говорить о торговой недвижимости, показатель уменьшился всего на 3% по сравнению с 2015 годом. Среди крупнейших торговых центров:

Ривьера - 91,2 тыс. м 2
Хорошо! - 53 тыс. м 2
Океания - 60 тыс. м 2
Метрополис - 38 тыс. м 2

Нужно отметить, что ТЦ в столице открывались с высоким уровнем заполняемости. Это значит, что количество уходящих с рынка ритейлеров постепенно сокращается. Напротив, Москва притягивает международные бренды — за год в РФ вышли 32 новичка. Арендная прайм-ставка составила 100 тыс. за квадратный метр. При этом многие владельцы пошли на предоставление скидок арендаторам в первый год сотрудничества.

В 2017 году, если верить исследованиям экспертов, торговых площадей в эксплуатацию введут на 30% меньше.

Офисная недвижимость

При анализе рынка коммерческой недвижимости Москвы на 2016 год было установлено, что произошло сокращение вакантных офисных площадей. В сегменте класса А оно снизилось до 19% против 26% в 2015. В ценовом сегменте В снижение достигло 15%.

При этом в эксплуатацию в столице было введено около 350 тыс. м 2 , что вдвое меньше показателя предыдущего года. В 2017 объем должен немного увеличиться - примерно до 450 тыс. м 2 . Большая часть выпадает на БЦ Москва-Сити и Центральный деловой район. В совокупности они дают более 300 тысяч квадратных метров.

Арендные ставки на офисные метры в столице стабильны: прайм для класса А составил в среднем 25-30 тыс. рублей, для класса В - 23-28 тысяч.

Коммерческая недвижимость в регионах

Ситуация с новыми торговыми площадями в регионах несколько иная, чем в Москве. Коммерческий анализ рынка показал, что объёмы сократились почти на 40%. Крупнейшие ТЦ были открыты в Курске, Архангельске и Владивостоке.

При этом, согласно экспертным обзорам, доля вакантных квадратов крайне мала. В городах-миллионниках средний показатель приближается к 10%. При этом расположенные в удачных районах торговые центры заполнены практически на 100%.

Если говорить о прогнозах на 2017 год, то аналитики отмечают неизбежность еще большего снижения количества новых торговых площадей. По предварительным прогнозам, оно достигнет 11% от уровня 2016 года. Это связано, в частности, с переносом сроков строительства крупных объектов, которые должны были открыть свои двери уже в наступившем году.

Из ритейлеров особой активностью на региональных рынках в 2016 году традиционно отличились сети Лента, Магнит, X5 Retail (Пятёрочка, Перекрёсток). Кроме того, в небольшие города приходят также DIY ритейлеры, такие как OBI и Leroy Merlin, а также гипермаркеты электроники Эльдорадо и М.Видео.