Правовое регулирование деятельности ЖСК. Создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов ЖСК в современном мире
Согласно этому документу, ЖСК создаётся горожанами с целью строительства и последующей реконструкции многоквартирного дома, дальнейшего решения проблем жильцов, связанных с обслуживанием и наведением порядка в самом здании и на прилегающей территории.
Основной действующий орган ЖСК – , чьим представителем является правление кооператива во главе с председателем (ст.115 ЖК РФ). Их избрание происходит по согласию на общем собрании.
Права и полномочия
Полномочия кооператива определяются его на основании вышеуказанного постановления Правительства РФ. Согласно этим документам ЖСК имеет право:
Отчеты, справки, учредительные документы ЖСК
Образование кооператива и его дальнейшее функционирование узакониваются учредительными документами (ст.52 ГК РФ):
- – содержит наименование и местонахождение организации, цель и порядок ее создания, последовательность выбора руководства кооператива и его полномочия, правила вступления в членство и выходе из него, информацию о размере паевых взносов и их внесении, действия участников в случае .
- Учредительный договор – заключается между юридическими лицами с целью подтверждения их намерений о создании ЖСК и передачи ему имеющегося имущества, доли собственности каждого пайщика и величины материальной ответственности, порядке функционирования кооператива, правилах вступления и выхода из него.
С целью контроля финансово – хозяйственной деятельности ЖСК обязан вести и в установленные сроки подавать следующие виды отчётов:
- бухгалтерский – показывает движение денежных средств и изменение их суммы на счетах кооператива;
- налоговый – среднесписочная годовая численность участников;
- в пенсионный фонд – по размерам перечисленных взносов привлеченных для обслуживания многоквартирного дома работников и другого персонала;
- статистический – квартальный, полугодовой и годовой по форме Росстата.
Выставление владельцам собственности счетов за коммунальные услуги производится с помощью квитанций, в которых указывается перечень подлежащих оплате показателей, сумма, наименование получателя платежа, его адрес и реквизиты.
Участники кооператива, целиком внесшие свою долю, для обязаны предоставить справку из ЖСК, заверенную подписью его председателя и печатью кооператива. Справка содержит ФИО пайщика и членов его семьи, адрес и характеристику жилого помещения, размер внесённый суммы и дату окончания выплат. Подробнее о взносах и справке о выплаченном пае читайте .
В заявлениях, направляемых участниками кооператива, должно указываться ФИО владельца помещения в многоквартирном доме, вид собственности, размер и состояние жилплощади, дата написания. Заявления составляются участниками ЖСК с целью:
- вступления в кооператив или ;
- проведения ремонта;
- информирования руководства кооператива по какому-либо вопросу;
- перерасчёта суммы вносимых платежей и т.д.
- Скачать образец заявления на вступление в ЖСК
Также посмотрите видео по теме статьи:
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.
5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.
Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы
1. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.
2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.
Статья 112. Организация жилищного кооператива
1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.
Статья 113. Устав жилищного кооператива
1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.
Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива
Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Статья 115. Органы управления жилищного кооператива
Органами управления жилищного кооператива являются:
1) общее собрание членов жилищного кооператива;
2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Статья 116. Управление в жилищном кооперативе
1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.
2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.
Статья 116.1. Требования к должностным лицам жилищного кооператива
Членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:
1) имеющие судимость за умышленные преступления;
2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;
3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.
Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива
1. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, — более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.
3. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.
4. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.
Статья 118. Правление жилищного кооператива
1. Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.
2. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).
3. Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.
4. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).
Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива
1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.
2. Председатель правления жилищного кооператива:
1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
3. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.
Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива
1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.
2. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
3. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:
1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.
4. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.
5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.
Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива
1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива
Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.
Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива
Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
- Раздел I. Общие положения
- Глава 1. (Статьи 1—14
)
- Статья 1.
- Статья 2.
- Статья 3.
- Статья 4.
- Статья 5.
- Статья 6.
- Статья 7.
- Статья 8.
- Статья 9.
- Статья 10.
- Статья 11.
- Статья 12.
- Статья 13.
- Статья 14.
- Глава 2. (Статьи 15—21
)
- Статья 15.
- Статья 16.
- Статья 17.
- Статья 18.
- Статья 19.
- Статья 20.
- Статья 21.
- Глава 3. (Статьи 22—24 )
- Глава 1. (Статьи 1—14
)
- Статья 22.
- Статья 23.
- Статья 24.
- Глава 5. (Статьи 30—35 )
- Глава 7. (Статьи 49—59 )
- Глава 9. (Статьи 92—98 )
- Глава 11. (Статьи 110—123 )
Определение жилищно-строительного кооператива дано в ст. 110 ЖК РФ.
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее - жилищные кооперативы) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Жилищный кодекс РФ чётко не определяет, чем жилищный кооператив отличается от жилищно-строительного. Однако из названия данных кооперативов, а также из содержания ч. 2 и 3 статьи 110 можно сделать вывод, что при учреждении жилищного кооператива уже имеется самостоятельный объект - многоквартирный жилой дом, права на который приобретает кооператив, в то время как при учреждении жилищно-строительного кооператива жилой дом существует в проекте либо как объект незавершенного строительства, в связи с чем члены жилищно-строительного кооператива помимо прочего своими средствами участвуют в строительстве кооперативного дома.
Основной целью создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ЖК и ЖСК) является удовлетворение потребностей граждан в жилье. Обеспечение граждан кооперативным жильём было и остаётся одной из основных форм удовлетворения жилищной потребности граждан (наряду с предоставлением жилых помещений по договору социального найма, строительством индивидуального жилья и приобретением жилых помещений по договору купли-продажи и др. сделкам).
Статистические данные свидетельствуют о том, что более половины жилых домов (жилых помещений) строиться за счёт собственных средств граждан или с помощью кредита.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (ч. 4 ст. 110 ЖК РФ).
Действие положений, регулирующих порядок образования и деятельности жилищных кооперативов, не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.
Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Таким образом, максимальное количество членов жилищного кооператива ограничено количеством жилых помещений в многоквартирном доме (например, если в доме 30 квартир, то число членов кооператива не может быть более 30, однако их может быть меньше, если один член кооператива обладает правами на несколько жилых помещений).
Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.
Согласно ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Устав жилищного кооператива может содержать другие, не противоречащие ЖК РФ, другим федеральным законам положения.
Устав является единственным учредительным документом жилищного кооператива. Устав кооператива утверждается собранием учредителей кооператива (см. ч. 4 ст. 112 ЖК РФ). При разработке устава следует иметь в виду, что наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово «кооператив» (п. 3 ). Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (п. 2 ).
Предмет и цели деятельности жилищного кооператива должны определяться исходя из положений ч. 1 ст. 110 ЖК РФ.
Согласно п. 4 члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.
Внесение изменений в устав жилищного кооператива подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. 17-19 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
В соответствии со ст. 114 ЖК РФ государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
| Предыдущая |
Жилищный (жилищно-строительный) кооператив – правовые основы и их приведение в соответствие с потребительским кооперативом
Гражданским законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность создания такого вида некоммерческих организаций, как потребительские кооперативы. Граждане и юридические лица объединяются с целью создания гаражных, кредитных, садовых и других кооперативов, а также жилищных и жилищно-строительных.
О правовом положении жилищных и жилищно-строительных кооперативов, о порядке их создания, об организации управления и внутреннего контроля за их деятельностью, о правилах ликвидации и реорганизации таких кооперативов мы поговорим в этой статье.
Федеральным законом от 5 мая 2014 года № 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее – Закон № 99-ФЗ) изменения внесены в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Сразу же оговоримся, что впредь до приведения нормативных правовых актов в соответствие с положениями ГК РФ законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям ГК РФ. При этом специальные законы, регулирующие деятельность некоммерческих юридических лиц, пока не изменены.
Итак, в целом можно сказать, что с 1 сентября 2014 года все юридические лица, как коммерческие, так и некоммерческие будут создаваться только в организационно-правовых формах, предусмотренных главой 4 ГК РФ. При этом организации, созданные ранее, должны привести свои наименования и учредительные документы в соответствие с новыми требованиями при первом изменении учредительных документов.
Статья 50 ГК РФ закрепляет, что юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в следующих организационно-правовых формах:
– хозяйственные товарищества и общества;
– крестьянские (фермерские) хозяйства;
– хозяйственные партнерства;
– производственный кооператив;
– государственные и муниципальные унитарные предприятия.
При этом в этой же норме приведен исчерпывающий перечень организационно-правовых форм, в которых могут создаваться некоммерческие юридические лица. Отметим, ранее такого перечня (императивного) не было.
Итак, юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах:
– потребительских кооперативов, к которым относятся, в том числе жилищные, жилищно-строительные и гаражные кооперативы, садоводческие, огороднические и дачные потребительские кооперативы, общества взаимного страхования, кредитные кооперативы, фонды проката, сельскохозяйственные потребительские кооперативы;
– общественных организаций, к которым относятся, в том числе политические партии и созданные в качестве юридических лиц профессиональные союзы (профсоюзные организации), общественные движения, органы общественной самодеятельности, территориальные общественные самоуправления;
– ассоциаций (союзов), к которым относятся, в том числе некоммерческие партнерства, саморегулируемые организации, объединения работодателей, объединения профессиональных союзов, кооперативов и общественных организаций, торгово-промышленные, нотариальные и адвокатские палаты;
– товариществ собственников недвижимости, к которым относятся, в том числе товарищества собственников жилья (совершенно новая форма для российского законодательства);
– казачьих обществ, внесенных в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации;
– общин коренных малочисленных народов Российской Федерации;
– фондов, к которым относятся, в том числе общественные и благотворительные фонды;
– учреждений, к которым относятся государственные учреждения (в том числе государственные академии наук), муниципальные учреждения и частные (в том числе общественные) учреждения;
– автономных некоммерческих организаций;
– религиозных организаций;
– публично-правовых компаний.
Теперь обратимся к статье 123.2 ГК РФ, согласно которой потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Устав потребительского кооператива должен содержать сведения о наименовании и месте нахождения кооператива, предмете и целях его деятельности, условия о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов кооператива и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.
Наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово "кооператив". Наименование общества взаимного страхования должно содержать слова "потребительское общество".
Потребительский кооператив по решению своих членов может быть преобразован в общественную организацию, ассоциацию (союз), автономную некоммерческую организацию или фонд. При этом обратите особое внимание, что жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению своих членов может быть преобразован только в товарищество собственников недвижимости.
Данная норма статьи 123.2 была введена в ГК РФ Законом № 99-ФЗ и действует с 1 сентября 2014 года. До указанной даты в отношении потребительских кооперативов необходимо было руководствоваться статьей 116 ГК РФ, на сегодняшний день утратившей силу. Однако заметим, что особых изменений не произошло.
Обратите внимание, что учредительный документ (устав), наименование некоммерческой организации, созданной до дня вступления в силу Закона № 99-ФЗ, подлежат приведению в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ при первом же изменении уставов.
При этом изменение наименования некоммерческого юридического лица не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование.
Прежние уставы до приведения их в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ действуют в части, не противоречащей новым нормам, вступающим в силу с 1 сентября 2014 года.
При регистрации изменений уставов (в связи с приведением их в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ) государственная пошлина не взимается.
Изменения, внесенные в учредительные документы юридических лиц, приобретают силу для третьих лиц с момента государственной регистрации учредительных документов, а в случаях, установленных законом, с момента уведомления органа, осуществляющего государственную регистрацию, о таких изменениях. Однако юридические лица и их учредители (участники) не вправе ссылаться на отсутствие регистрации таких изменений в отношениях с третьими лицами, действовавшими с учетом таких изменений.
Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ). Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ и другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (статья 110 ЖК РФ).
Итак, целями создания жилищного или жилищно-строительного кооператива являются:
– удовлетворение потребностей граждан в жилье;
– управление многоквартирным домом.
Как видите, статьей 110 ЖК РФ определены две формы жилищной кооперации: жилищные и жилищно-строительные кооперативы.
Если жилищный кооператив на средства членов кооператива приобретает жилой дом, то жилищно-строительный кооператив на средства членов кооператива, выступая в качестве застройщика, ведет строительство жилого дома с последующим заселением по завершении строительства.
Жилищные кооперативы обоих видов в дальнейшем участвуют в реконструкции и содержании многоквартирного дома.
Жилищный кооператив является разновидностью некоммерческой потребительской кооперации, что следует из статьи 50 ГК РФ, поэтому он не может ставить целью его создания извлечение прибыли из своей деятельности. Хоть ГК РФ и предусматривает возможность осуществления потребительским кооперативом приносящей доход деятельности, но только при условии того, что это предусмотрено его уставом, и это служит достижению целей, ради которых он создан, а также, если это соответствует таким целям (пункт 4 статьи 50 ГК РФ).
Следует обратить внимание на то, что положения ЖК РФ не применяются к жилищно-накопительным кооперативам, создаваемым в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Данные кооперативы действуют строго в рамках этого Закона. Не распространяются нормы ЖК РФ и на иные (создаваемые для удовлетворения жилищных потребностей граждан) специализированные потребительские кооперативы, действующие на основе специального федерального закона.
Правом на вступление в жилищные и жилищно-строительные кооперативы на основании пункта 1 статьи 111 ЖК РФ обладают не только граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, но и юридические лица, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме. Сохраняют право членства в кооперативах юридические лица, являющиеся членами жилищного или жилищно-строительного кооператива, созданных до дня вступления в силу Федерального закона от 30 ноября 2011 года № 349-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно до 1 декабря 2011 года.
Государственные или муниципальные органы могут оказывать содействие в создании жилищных кооперативов. Граждане, указанные в статье 49 ЖК РФ, имеют преимущественное право на вступление в кооперативы, созданные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления (пункт 2 статьи 111 ЖК РФ).
Напомним, что статьей 49 ЖК РФ установлен порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Граждане, указанные в статье 49 ЖК РФ, это граждане, нуждающиеся в жилом помещении и принятые на учет для получения жилья по договору социального найма. К ним относятся, прежде всего, малоимущие граждане (пункт 2 статьи 49 ЖК РФ). К иным категориям граждан относятся инвалиды, участники Великой Отечественной войны, лица, получившие лучевую болезнь вследствие чернобыльской катастрофы, другие граждане (пункт 3 статьи 49 ЖК РФ).
Решение о создании жилищного или жилищно-строительного кооператива принимают его учредители (лица, желающие создать кооператив) на общем собрании, что установлено пунктом 2 статьи 112 ЖК РФ.
Учредители – физические лица могут участвовать в собрании лично или через своих представителей, уполномоченных надлежаще оформленными доверенностями.
Представлять интересы юридических лиц вправе их исполнительные органы (директор, генеральный директор и другие), уполномоченные на это законом и учредительными документами, либо иные лица, наделенные соответствующими полномочиями в силу доверенности. На учредительном собрании принимается решение о создании жилищного или жилищно-строительного кооператива и утверждении его устава (постановление ФАС Уральского округа от 23 октября 2007 года № Ф09-8713/07-С1 по делу № А60-10296/07).
Пунктом 1 статьи 112 ЖК РФ установлены следующие границы численности членов кооператива:
– не менее пяти;
– не более количества жилых помещений в кооперативном доме.
Решение об организации жилищного кооператива считается принятым, если за него проголосовали лица, желающие вступить в этот кооператив (учредители). На собрании решается вопрос в отношении регистрации кооператива, а также утверждается его устав (статья 113 ЖК РФ).
Устав и протокол собрания представляются в орган государственной регистрации юридического лица. С момента государственной регистрации кооператива лица, проголосовавшие за его организацию, становятся членами кооператива.
Устав кооператива является единственным учредительным документом как жилищного, так и жилищно-строительного кооператива. При этом юридическое значение устава состоит также в том, что устав – это локальный нормативный документ, обязательный для всех членов данного кооператива и самого кооператива как юридического лица.
На основании устава жилищный или жилищно-строительный кооператив в лице соответствующего органа управления выступает участником гражданского оборота, субъектом трудовых, налоговых и других правоотношений.
В настоящее время правовые нормы, устанавливающие обязательные требования к уставам жилищных и жилищно-строительных кооперативов, содержатся в пунктах 4, 2 статьи 52 ГК РФ (общие требования к уставам любых юридических лиц), в пункте 2 статьи 123.2 ГК РФ (требования к уставам всех потребительских кооперативов), в статье 113 ЖК РФ.
В уставе жилищного кооператива согласно статье 113 ЖК РФ должны содержаться следующие сведения:
– наименование кооператива;
– место его нахождения;
– предмет и цели деятельности кооператива;
– порядок вступления в члены кооператива;
– порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
– размер вступительных и паевых взносов;
– состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;
– ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
– состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
– порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
– порядок реорганизации и ликвидации кооператива.
Кроме того, в уставе может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в жилищном кооперативе, с учетом функций указанных систем.
Также устав может содержать и иные положения, специфичные для конкретного кооператива, при условии, что они не будут противоречить императивным нормам ГК РФ, ЖК РФ и иных федеральных законов.
Типовой устав жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июня 2012 года № 558.
Наименование любого потребительского кооператива, в том числе жилищного, должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово "кооператив".
Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа – иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа (пункт 2 статьи 54 ГК РФ).
Как и всякое юридическое лицо, жилищный кооператив подлежит государственной регистрации. Регистрация осуществляется в соответствии со статьей 51 ГК РФ, Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее – Закон № 129-ФЗ).
С момента государственной регистрации кооператив приобретает статус юридического лица, а учредители становятся членами кооператива (пункт 5 статьи 112 ЖК РФ), то есть получают возможность реализации своих прав и обязанностей в полном объеме.
Данные государственной регистрации включаются в Единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Принципы ведения Государственного реестра, его содержание, порядок предоставления и условия получения сведений, содержащихся в нем, установлены статьями 4 – 7 главы II Закона № 129-ФЗ. Порядок ведения Единого государственного реестра юридических лиц и предоставления содержащихся в нем сведений и документов утвержден Приказом Минфина Российской Федерации от 23 ноября 2011 года № 158н.
За государственную регистрацию юридических лиц уплачивается государственная пошлина, размер которой установлен статьей 333.33 главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). В настоящее время госпошлина за государственную регистрацию юридических лиц взимается в размере 4 000 рублей (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).
Отказ в государственной регистрации, а также уклонение от такой регистрации могут быть обжалованы в суде (статья 51 ГК РФ).
Как и любое другое юридическое лицо, жилищный кооператив приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Органами управления в жилищных и жилищно-строительных кооперативах согласно статье 115 ЖК РФ являются:
– общее собрание членов кооператива;
– конференция, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом кооператива;
– правление и председатель правления кооператива.
Общее собрание – высший орган управления кооператива. Правление руководит текущей деятельностью кооператива и, по существу, является его исполнительным органом. Правление избирает из своего состава председателя и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом к компетенции общего собрания (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11 сентября 2008 года № Ф04-5583/2008(11447-А45-39) по делу № А45-3446/2008-20/99).
Теми же полномочиями, что и общее собрание, обладает конференция. Общее собрание образуется в кооперативе, где числится не более 50 членов, конференция – где более 50. Участники конференции избираются из членов кооператива на общем собрании на определенный срок. Число участников предусматривается уставом.
Общее собрание членов кооператива (конференция) является его высшим органом. Компетенция общего собрания (конференции) определяется уставом кооператива; уставом определяется и порядок созыва собрания (статья 116 ЖК РФ). К компетенции общего собрания (конференции) относятся решения основных (принципиальных) вопросов для деятельности кооператива.
ЖК РФ предусматривается ряд вопросов, решаемых общим собранием (конференцией). Так, согласно пункту 2 статьи 124 ЖК РФ основанием вселения в жилое помещение в доме кооператива является решение общего собрания.
Общее собрание правомочно, если на нем присутствует более 50% членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало более половины членов кооператива, присутствующих на данном собрании.
Пунктом 1 статьи 117 ЖК РФ предусмотрена возможность принятия решений квалифицированным большинством в три четверти голосов присутствующих членов кооператива по вопросам, указанным в уставе.
Решения общего собрания обязательны для всех членов кооператива, включая тех, кто не участвовал в общем собрании, и обязательны для правления кооператива, председателя правления и органа контроля ревизионной комиссии.
Выборы правления кооператива, ревизионной комиссии (ревизора) относятся к исключительной компетенции общего собрания членов жилищного кооператива. На общем собрании обязательно ведется протокол, где оформляется решение собрания. Протокол подписывают председатель и секретарь собрания.
Правление жилищного кооператива в соответствии с пунктом 1 статьи 118 ЖК РФ избирается из числа членов жилищного кооператива. Этот орган избирается общим собранием (конференцией) из числа членов кооператива в количестве и на срок, который определен уставом кооператива.
Правление руководит текущей деятельностью кооператива. Оно принимает решения по вопросам, которые не отнесены к компетенции общего собрания его членов.
Так, правление кооператива готовит на рассмотрение общего собрания (конференции) вопросы, отнесенные к компетенции собрания; организует выполнения его решений; оперативно решает хозяйственные вопросы (содержание и ремонт дома, погашение кредита, кадровые вопросы); контролирует соблюдение членами кооператива уставных обязанностей и прочее. При этом в случае нарушения лицами, ответственными за содержание жилых домов, правил содержания и ремонта жилых домов, будет являться основанием для привлечения данных лиц к административной ответственности.
По решению общего собрания (конференции) правление распоряжается хранящимися на банковских счетах средствами кооператива.
Правление кооператива избирает из своего состава председателя. Решения правления могут быть отменены только общим собранием членов кооператива (конференцией).
Порядок деятельности правления, порядок принятия им решений устанавливается уставом кооператива, а также положением, регламентом или иным внутренним документом. Правление подотчетно общему собранию (конференции); осуществляет руководство текущей деятельностью, а также иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания кооператива (конференции).
ЖК РФ определяет ряд вопросов, относящихся к компетенции правления кооператива. Так, согласно статье 118 ЖК РФ правление избирает из своего состава председателя кооператива. Обязанностью правления на основании статьи 121 ЖК РФ является и рассмотрение (в установленный срок) заявления гражданина или юридического лица, желающих стать членом кооператива (решение о приеме в члены кооператива – компетенция общего собрания).
Сдача членом кооператива жилого помещения внаем допускается при согласии правления, что установлено статьей 128 ЖК РФ. Член кооператива должен уведомить правление о вселении временных жильцов (статья 126 ЖК РФ).
Основываясь на положениях статьи 118 ЖК РФ, определившей функции правления – руководство текущей деятельностью, целесообразно отнести к полномочиям правления: организацию проведения общих собраний; ведение бухгалтерских документов; организацию работ по содержанию, ремонту дома; рассмотрение заявлений (претензий) членов кооператива и так далее.
Согласно пункту 1 статьи 119 ЖК РФ председатель избирается членами правления на срок, определенный уставом. Полномочия руководителя юридического лица, в том числе действие от имени кооператива без доверенности, возникают с момента избрания его на эту должность, о чем сказано в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 7 февраля 2007 года по делу № А79-7068/2005.
Председатель правления избирается только из членов жилищного кооператива. Если же в кооперативе состоят юридические лица, председателем может быть избран и полномочный представитель одного из них.
Полномочия председателя правления необходимо зафиксировать в уставе жилищного кооператива. Председатель правления без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; обеспечивает выполнение решений правления (статья 119 ЖК РФ). Председатель обеспечивает выполнение решений общего собрания (конференции) и правления кооператива; представляет кооператив в отношениях с государственными органами, организациями, заключает договоры, совершает иные действия в интересах кооператива.
Председатель правления должен действовать в пределах предоставленных ему полномочий в интересах кооператива, добросовестно и разумно.
За нарушение требований закона председатель несет ответственность. Право требовать возмещения убытков в полном объеме принадлежит самому кооперативу (статья 15 ГК РФ).
Контрольным органом в любых жилищных и жилищно-строительных кооперативах является ревизионная комиссия (ревизор). Данный орган не относится к числу органов управления кооператива, так как не осуществляет самостоятельную организационную и исполнительно-распорядительную деятельность, а реализует лишь одну специфическую функцию управления – контроль за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива.
Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива согласно пункту 1 статьи 120 ЖК РФ избирается на срок не более чем три года общим собранием членов кооператива (конференцией). Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива.
Обратите внимание!
Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.
Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива, например, положением о ревизионной комиссии, утверждаемым общим собранием (конференцией).
Избрание ревизионной комиссии (ревизора) является обязательным во всех жилищных и жилищно-строительных кооперативах, создаваемых и действующих в соответствии с ЖК РФ.
Основные права и обязанности ревизионной комиссии (ревизора) определены в пункте 3 статьи 120 ЖК РФ. Указанный орган:
– в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже одного раза в год;
– представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
– отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.
Ревизионная комиссия (ревизор) вправе в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.
Вопросы приема в члены кооператива решает общее собрание; оно утверждает предварительное решение правления по данному вопросу. Согласно пункту 2 статьи 121 ЖК РФ гражданин признается членом кооператива не с даты принятия решения общим собранием (конференцией), а с момента уплаты вступительного взноса.
Если заявление гражданина или юридического лица о приеме в члены кооператива рассмотрено правлением и принято, гражданину (представителю юридического лица) сообщают, где и когда будет проводиться общее собрание членов жилищного кооператива.
Статья 111 ЖК РФ не содержит каких-либо требований на вступление в кооператив, кроме возраста лица, изъявившего желание стать членом кооператива. Вместе с тем, видимо, возможны какие-либо обстоятельства, препятствующие вступлению в кооператив, то есть послужившие причиной отказа (допустим, отсутствие средств на вступительный и прочие взносы).
Отказ правления в приеме заявления либо отказ общего собрания принять лицо в члены кооператива может быть оспорен в суде.
Правила реорганизации и ликвидации жилищных и жилищно-строительных кооперативов установлены статьями 122 и 123 ЖК РФ.
Понятие "реорганизация" означает прекращение реорганизуемого юридического лица с переходом его прав и обязанностей к другим лицам. Особенности правопреемства в зависимости от формы реорганизации юридического лица (слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования) установлены в статье 58 ГК РФ.
Преобразование жилищного кооператива представляет собой изменение организационной формы такого кооператива, в результате которого возникает юридическое лицо другого вида, предусмотренного законодательством. Решение о добровольном преобразовании жилищного кооператива принимает общее собрание его членов (конференция).
Для такой формы реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива, как его преобразование, ЖК РФ в императивной норме установил ограничение: указанный кооператив может быть преобразован только в товарищество собственников жилья, коим признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в пункте 2 статьи 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (пункт 1 статьи 135 ЖК РФ).
Жилищный кооператив считается реорганизованным в форме преобразования с момента государственной регистрации товарищества собственников жилья, создаваемого в результате реорганизации (пункт 4 статьи 57 ГК РФ).
Ликвидация жилищных и жилищно-строительных кооперативов осуществляется по основаниям и в порядке, которые являются общими для всех юридических лиц и установлены статьями 61 – 65 ГК РФ. Главное отличие ликвидации юридического лица от его реорганизации в любой форме заключается в том, что ликвидация не предполагает универсального правопреемства, то есть перехода прав и обязанностей, например, ликвидированного кооператива к другим субъектам. Поэтому при ликвидации жилищный или жилищно-строительный кооператив прекращает свое существование в качестве юридического лица и в качестве участника гражданского оборота.
Порядок государственной регистрации при ликвидации юридического лица определен в статье 22 Закона № 129-ФЗ. Государственная регистрация в таких случаях осуществляется регистрирующим органом по месту нахождения ликвидируемого юридического лица.
Ликвидационная комиссия (ликвидатор) уведомляет регистрирующий орган о завершении процесса ликвидации юридического лица не ранее чем через два месяца с момента помещения в органах печати ликвидационной комиссией (ликвидатором) публикации о ликвидации юридического лица.
С момента внесения в Государственный реестр записи о ликвидации соответствующего юридического лица такое юридическое лицо прекращает свое существование в качестве субъекта гражданского права (пункт 9 статьи 63 ГК РФ).
Для того, что бы поддерживать порядок и чистоту, принимать участие реконструкции своего жилища и многое другое, были созданы ЖСК : жилищно-строительные кооперативы.
Стоит отметить, что право собственности на многоквартирную постройку у ЖСК появляется только тогда, когда дом сдан государственной комиссии.
А также он официально зарегистрирован.
Вступить в компанию можно лишь по достижению юридического лица 16 лет (п. 1 ст. 111 ЖК РФ).
ЖК РФ, Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы
- Членом жилищного кооператива может быть:
- гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;
- юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;
- юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.
Порядок зачисления в организацию следующий :
- Граждан, которые желают быть причисленными в комиссию, должно быть необходимое количество - минимум пять — шесть человек.
- Число людей должно не превышать количество квартир, которые были приобретенными.
Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов направлена на добровольное объединение людей под определенным руководством для осуществления успеха — дисциплины, взаимовыручки, а также руководством жилыми и нежилыми помещениями.
Другими учредительными документами жилищного кооператива являются :
- Юридическое лицо должно и обязано действовать в рамках Устава и Учредительного договора, либо только Устава.
- В учредительном договоре всегда должно быть имя конкретного человека, место его постоянного или временного проживания. В отдельных случаях указаны цели и задачи, которые юридическое лицо исполняет в кооперативе.
Учредительный договор заключают только между юридическими лицами , а Устав определяется участниками организации.
Если же завести разговор о квитанциях ЖСК, то в них, как правило, должны быть обозначены следующие категории :
- Получатель платежа.
- Номер банковского счета и город, в котором находится банк и номер его отделения.
- Номер счета.
- Адрес получателя.
Заявления в ЖСК бывают различны .
В большинстве случаев их пишут собственники жилья в многоквартирном доме, учредители кооператива и местное самоуправление.
Одно из наиболее распространённых случаев - это заявление о вступлении в члены ЖСК .
Непосредственно в самом документе указывается :
- ФИО собственника жилья или же его представителя.
- Вид собственности.
- Состояние помещения.
- Общая площадь собственности, без расчета размеров балкона и лоджий.
- Дата написания заявления.
Заключение
В заключение хочется добавить, что жилищно-строительный кооператив — это отличная возможность улучшить свои жилищные условия .
В России осталось большое количество кооперативов со времен Советского Союза — эксплуатационных некоммерческий организаций, целью которых было есть и будет совместное решение проблем, строительство и реконструкция зданий.
О 6 признаках надежности жилищного кооператива смотрите в следующем видео:
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
