Analiza rynku nieruchomości komercyjnych od Praedium. Analiza rynku nieruchomości komercyjnych od Praedium Analiza porównawcza według segmentów

Wyniki bieżącego roku oraz główne trendy na rynku nieruchomości biurowych, magazynowych, handlowych i hotelowych analizowała wiodąca międzynarodowa firma doradcza na rynku nieruchomości CBRE. Specjaliści firmy określili także perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych w nadchodzącym 2017 roku.

Rok 2016 zostanie zapamiętany ze względu na stabilizację rynku nieruchomości, zwiększoną aktywność inwestorów, choć przy ograniczonej liczbie rynkowych transakcji inwestycyjnych oraz zmianę nastrojów najemców – od rewizji warunków najmu po zawarcie nowych transakcji we wszystkich segmentach począwszy od drugiej połowy roku.

Według prognoz ekspertów rosyjska gospodarka odnotuje w 2017 roku niewielki wzrost – z 0,5% do 2%. Bazowa prognoza scenariusza Ministerstwa Rozwoju (MED) zakłada wzrost gospodarczy w 2017 roku na poziomie 0,8%.

Na tle oczekiwań na stopniowe ożywienie gospodarcze, głównym motorem wzrostu na rynku nieruchomości komercyjnych będzie kontynuacja stabilności i początek nowego cyklu, w ramach którego inwestorzy mają dobry potencjał rentowności

Pomimo obniżenia głównej stopy procentowej przez Bank Rosji, koszt finansowania bankowego w dalszym ciągu nie pozwala deweloperom na rozpoczynanie nowych projektów. Jednocześnie efektywnie wykorzystują powstałą pauzę: oglądają tereny, uzgadniają parametry nowych projektów i zdobywają pozwolenia. Pozwoli im to wykorzystać oczekiwaną w przyszłym roku poprawę sytuacji na rynku długu.

Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych w 2016 roku

W 2016 roku kontynuowany był spadek nowej podaży nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza na rynku magazynowo-biurowym, przy jednoczesnym utrzymaniu wysokich wolumenów oddania nieruchomości handlowych na skutek inercji. Nastąpił spadek udziału pustostanów w segmencie biurowym w związku z działalnością agencji rządowych i firm, które korzystając z sytuacji kupowały lub wynajmowały duże wolumeny powierzchni biurowej.

W 2016 roku rynek ostatecznie się ustabilizował, a w drugiej połowie roku znacząco wzrosła aktywność najemców. W tym roku wreszcie powstały przesłanki do rozpoczęcia stopniowego ożywienia na rynku nieruchomości komercyjnych w 2017 roku

Stawki czynszów za nieruchomości komercyjne w strefie rubla (z nielicznymi wyjątkami) są już mocno ugruntowane, osiągnęły najniższy poziom i ustabilizowały się we wszystkich segmentach. Wolumen transakcji odnowienia istniejących umów najmu, a także zmiany ich warunków spadł o jedną trzecią. Jednocześnie od połowy roku wzrosła aktywność w zawieraniu nowych transakcji najmu na warunkach rynkowych.

Dla Moskwy rok 2016 był rokiem przełomowym pod względem rozwoju infrastruktury: otwarto stacje metra Rumiancewo i Salaryewo w Nowej Moskwie, uruchomiono Moskiewskie Koło Centralne, a do końca roku planowane jest oddanie do użytku pierwszego odcinka Trzeci obwód przesiadkowy.

Analitycy CBRE uważają, że w 2016 roku na rynku nieruchomości komercyjnych nastąpiła ostateczna stabilizacja, a w drugiej połowie roku znacząco wzrosła aktywność najemców. W tym roku ostatecznie ukształtowały się przesłanki do rozpoczęcia stopniowego ożywienia na rynku nieruchomości komercyjnych w 2017 roku.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne

Według Iriny Ushakovej, starszej dyrektor, szefowej działu rynków kapitałowych i inwestycji w CBRE, wolumen inwestycji w 2016 roku wzrośnie o 29% i wyniesie 4,5 miliarda dolarów (czyli około 300 miliardów rubli). Jednocześnie 40% tego wolumenu stanowiły transakcje zawarte przez agencje rządowe i spółki państwowe, podczas gdy w ubiegłym roku nie było takich transakcji.

W 2016 roku dominował kapitał rosyjski, który odpowiadał za 96% całkowitego wolumenu transakcji. Udział kapitału zagranicznego w wolumenie transakcji inwestycyjnych spadł do 4% z 15% w roku ubiegłym. Widzimy jednak dużą aktywność inwestycyjną funduszy zagranicznych już reprezentowanych na rynku rosyjskim, a także dodatkowy napływ kapitału. Przełomową transakcją z udziałem kapitału zagranicznego było nabycie przez arabski fundusz Mubadala wspólnie z RDIF budynków magazynowych w dwóch projektach PNK Szeremietiewo i PNK Czechow 3.

Liderami pod względem wolumenu inwestycji na koniec roku będzie segment biurowy (44%) i hotele (17%). Co więcej, udział hoteli w tym roku jest rekordowy w ciągu ostatnich 10 lat. Również w 2016 roku odnotowano wysoki udział segmentu mieszkaniowego (11%) – deweloperzy aktywnie wykupywali tereny pod budownictwo mieszkaniowe. Udział nieruchomości handlowych i magazynowych wyniesie odpowiednio 18% i 4%.

Liczba rynkowych transakcji inwestycyjnych w dalszym ciągu ograniczana jest przez znaczną różnicę w oczekiwaniach cenowych pomiędzy kupującymi i sprzedającymi, co utrudnia zamykanie transakcji

Zdaniem ekspertów, kapitał własny dostępny do inwestowania w nieruchomości komercyjne to około 3,5 miliarda dolarów (z czego ponad 50% to pieniądze od inwestorów zagranicznych), a kolejny około 1 miliard dolarów na inwestycje w mieszkania. Uwzględniając dźwignię finansową, ponad 10 miliardów dolarów poszukuje możliwości inwestowania w nieruchomości.

W kontekście ugruntowanej stabilności i oczekiwań stopniowego ożywienia gospodarczego i rynkowego, a także zrozumienia dostępnego kapitału na rynku w 2017 roku, wolumen inwestycji według prognoz CBRE może wzrosnąć do 5 miliardów dolarów. Głównym czynnikiem wzrostu w tym przypadku będzie kontynuacja stabilności i początek nowego cyklu, w którym inwestorzy mają dobry potencjał rentowności.

Nieruchomości biurowe

Elena Denisova, starszy dyrektor, szefowa działu lokali biurowych w CBRE, uważa, że ​​na pierwszą połowę 2016 roku miały wpływ trendy ukształtowane w 2015 roku: popyt na nieruchomości biurowe był wspierany dużymi transakcjami przeprowadzanymi przez agencje rządowe lub spółki z udziałem państwa udziałów, często o charakterze pozarynkowym i związanych z regulowaniem zobowiązań dłużnych. Do takich transakcji zalicza się przeniesienie Eurasia Tower do VTB, President Plaza Business Center do Sbierbanku.

Od drugiej połowy 2016 roku poprawiły się wskaźniki stanu popytu na nieruchomości komercyjne – widoczna jest tendencja do zwiększania wolumenu nowych transakcji zawieranych na warunkach rynkowych

Kolejnym pozytywnym i znaczącym momentem dla rynku nieruchomości biurowych w 2016 roku był spadek współczynnika pustostanów. Najbardziej widoczny jest spadek udziału pustostanów w segmencie biur klasy A: na koniec 2015 roku wskaźnik pustostanów wyniósł tu 26%, a na koniec tego roku, zdaniem analityków, spadnie do 19,8%. W 2017 roku eksperci przewidują stabilność wakatów w tej klasie, gdyż w planach jest oddanie do użytku szeregu dużych centrów biznesowych. W klasie B możliwa jest bardziej znacząca redukcja udziału pustostanów – z 15,2% na koniec 2016 roku do 14% w 2017 roku.

Według szacunków CBRE, wolumen nowej powierzchni oddanej do użytku na koniec 2016 roku wyniesie 355 000 mkw. m, czyli dwukrotnie mniej niż w roku ubiegłym. W 2017 roku, zgodnie z zapowiedziami, do oddania zostanie 440 000 mkw. m nowej oferty biurowej. Warto zauważyć, że główny wolumen będzie zlokalizowany w Moskwie (210 000 mkw.) i Centralnym Obszarze Biznesowym stolicy (100 000 mkw.). Ograniczone wprowadzanie nowych, wysokiej jakości obiektów przyczynia się do dalszego „wymywania” z rynku produktów wysokiej jakości dla dużych użytkowników.

Stawki czynszów za nieruchomości biurowe są stabilne i na koniec 2016 roku będą kształtować się w następujących przedziałach: dla klasy A Prime – 800 – 900 dolarów za mkw. m rocznie, dla klasy A - 18 000 - 35 000 rubli. na mkw. m rocznie, dla klasy B - 13 000 - 28 000 rubli. na mkw. m rocznie (wszystkie stawki nie zawierają kosztów operacyjnych i podatku VAT).

W 2017 r. Nominacja żądanych stawek czynszu pozostanie głównie w rublach, a przy stopniowej normalizacji tła zewnętrznego możliwy jest wzrost stawek w rublach o 5-10%.

Nieruchomość magazynowa

Według Antona Alyabyeva, dyrektora działu nieruchomości przemysłowych i magazynowych w CBRE, rok 2016 był rokiem przejściowym dla nieruchomości magazynowych – z fazy spowolnienia do fazy dalszej stabilizacji rynku.

Wahania koniunktury na początku roku spowodowały odroczenie realizacji szeregu transakcji na późniejszy termin, co znalazło odzwierciedlenie w niskim wolumenie popytu w II i III kwartale 2016 roku. Jednak pod koniec roku nastąpiło ożywienie aktywności biznesowej: wolumen transakcji magazynami w czwartym kwartale mógł osiągnąć 300 000 mkw. m, co jest najwyższą wartością w tym roku.

Równolegle z wahaniami popytu nastąpiła zmiana trendu zmian kluczowych wskaźników rynkowych – udziału wolnej powierzchni magazynowej oraz stawek czynszów. Wzrost pustostanów na początku drugiego kwartału, który nastąpił w związku z wejściem na rynek obiektów magazynowych klientów końcowych, szybko wygasł. Udział wolnych składów utrzymuje się na stabilnym poziomie od 6 miesięcy. Jednocześnie stawki czynszu za powierzchnię magazynową utrzymują się od trzech kwartałów na tym samym poziomie.

W 2016 roku analitycy CBRE zaobserwowali pojawienie się nowych trendów w strukturze podaży i popytu. Działalność biznesową w coraz większym stopniu stymulują nowe czynniki – odejście od starych obiektów magazynowych do lepszych, przejście z lokali operatorów logistycznych na wynajem bezpośredni oraz konsolidacja pojemności magazynowych w dużych centrach dystrybucyjnych.

Te zmiany charakteru popytu z kolei stymulowały różnicowanie podaży. Deweloperzy oferują różne rozwiązania dla różnych kategorii klientów. Mogą to być zaawansowane technologicznie magazyny szyte na miarę, zaprojektowane na potrzeby dużych, rozwijających się przedsiębiorstw. Firmom, które chciałyby przenieść się do nowego, wysokiej jakości budynku, ale mają bardziej ograniczone zasoby finansowe, oferowane są standardowe magazyny klasy A z podstawowym zestawem specyfikacji.

W 2017 roku rynek będzie kontynuował funkcjonowanie w obecnym otoczeniu. Wolumen oddań do użytku będzie jeszcze bardziej ograniczony, a nowe budynki będą budowane głównie dla klienta. Roczne tempo nowej podaży ma wynieść 500-600 tys. mkw. M.

Prognozowany wolumen transakcji na rynku magazynowym w 2017 roku może wynieść co najmniej 800 000 mkw. m. Następująca stabilizacja rynku stwarza warunki do stopniowego zwiększania aktywności gospodarczej. W drugiej połowie roku możemy zaobserwować pozytywne zmiany w dynamice rynku w postaci stopniowego spadku pustostanów i wzrostu stawek czynszów za magazyny.

Lokale handlowe, Moskwa

Marina Malakhatko, dyrektor działu powierzchni handlowych w CBRE w Moskwie, uważa, że ​​wolumen powierzchni handlowej oddanej do użytku w Moskwie w 2016 roku wyniesie około 427 000 mkw. m, czyli o 3% mniej niż w 2015 roku. Wolumen ten jest istotny dla rynku, a oddanie do użytku 7 nowych nieruchomości spowodowało krótkotrwały wzrost pustostanów na rynku nieruchomości handlowych w ciągu roku, który w trzecim kwartale wzrósł do 11,4%. Jednak do końca tego roku ma się ona systematycznie zmniejszać i dzięki zmniejszeniu wolumenu wsadu w pierwszej połowie 2017 roku osiągnąć 10%.

Całkowita podaż wysokiej jakości centrów handlowych w Moskwie do końca roku wyniesie 5,6 mln mkw. m, a podaż powierzchni handlowej wynosi 456 mkw. m na 1000 osób.

Nowe obiekty handlowe otwierane były z dobrym obłożeniem: w centrach handlowych w 2016 roku poziom pustostanów wahał się w granicach 20-40%, podczas gdy w ubiegłym roku obiekty otwierane były z 50-80% pustostanów. Liczba detalistów opuszczających rynek rosyjski znacznie spadła: 2 marki w 2016 r. w porównaniu z 11 w 2015 r.

W 2017 roku przewidywane jest dalsze zmniejszenie tempa oddawania do użytku powierzchni handlowych: do otwarcia przewidywanych jest około 273 000 mkw. m, czyli o 36% mniej niż wolumen z 2016 roku. Jednocześnie pierwotnie zapowiadano, że otwarcie jednego z obiektów na przyszły rok – Butovo Mall (54 000 mkw. GLA) nastąpi w 2016 roku.

Wśród największych centrów handlowych w 2016 roku warto wymienić Rivierę (91 200 mkw. GLA), Oceanię (60 000 mkw. GLA) oraz Good! (53 000 mkw.), II etap Metropolis (38 000 mkw. GLA). Wskaźnik pustostanów w momencie otwarcia nowych nieruchomości różni się znacznie w zależności od lokalizacji i koncepcji. Średnio nowe obiekty handlowe otwierały się z dobrym obłożeniem: w centrach handlowych w 2016 roku poziom pustostanów wahał się w granicach 20-40%, podczas gdy w ubiegłym roku obiekty otwierane były z 50-80% pustostanów.

W ciągu 11 miesięcy 2016 roku na moskiewski rynek weszły 32 międzynarodowe marki, a kolejnych 5 planuje do końca roku otworzyć swoje pierwsze sklepy w stolicy. To wynik porównywalny z rokiem 2015, kiedy na moskiewski rynek weszło 40 międzynarodowych marek. Warto zauważyć, że znacząco spadła liczba detalistów opuszczających rynek: 2 marki w 2016 r. wobec 11 w 2015 r.

Najwyższa stawka czynszu za powierzchnię handlową w Moskwie wynosiła 100 000 rubli za mkw. m rocznie, praktycznie na niezmienionym poziomie w stosunku do roku 2015. W 2017 roku eksperci CBRE przewidują stabilne stawki ze względu na relatywnie wysoki poziom pustostanów na powierzchni handlowej.

Stawki czynszów w centrach handlowych ostatecznie wyrażane są w rublach lub ustalany jest korytarz kursowy. Właściciele są gotowi udzielić rabatów przez pierwszy rok najmu, stopniowo zwiększając stawkę w kolejnych latach. Forma interakcji z właścicielem obiektu handlowego w postaci procentu obrotu jest coraz popularniejszą i wygodniejszą praktyką dla detalistów i nie jest już stosowana tylko w przypadku kotwicy, ale także w przypadku średniej wielkości najemców wszelkich profili. Różnorodne schematy kształtowania stawek czynszu pozwalają właścicielom i najemcom znaleźć kompromis, wybierając akceptowalną opcję warunków komercyjnych w ramach praktyki rynku wschodzącego. Ta ostatnia z kolei jest silnie powiązana z obrotami detalistów.

Pod koniec 2016 roku obroty detalistów luksusowych i ekonomicznych w Moskwie wzrosły, w niektórych przypadkach wzrost sięgnął 30%. Detaliści średniego szczebla odnotowali na koniec roku minimalny wzrost obrotów

Lokale handlowe w regionach Rosji

Według Michaiła Rogożyna, dyrektora regionalnego działu powierzchni handlowych w CBRE, na koniec 2016 roku przyrost powierzchni handlowej w Rosji wyniesie około 1,2 mln metrów kwadratowych. m, z czego 58% (719 000 mkw.) przypadło na miasta regionalne, z wyłączeniem St. Petersburga. Całkowity wolumen oddanej powierzchni handlowej w Rosji spadł o 28% w porównaniu z rokiem poprzednim, a w regionach - o 40%. Wśród największych nowych centrów regionalnych w 2016 roku warto wymienić MegaGrinn w Kursku (129 000 mkw. GLA), Maxi w Archangielsku (49 200 mkw. GLA), Sedanka City we Władywostoku (45 000 mkw. GLA).

Udział wolnej powierzchni handlowej w regionach Rosji jest bardzo zróżnicowany w zależności od miasta. Obecnie średni wskaźnik pustostanów w ponad milionowych miastach wynosi 8–10%. Ale z reguły w każdym mieście znajdują się projekty z dobrą lokalizacją i mocnym miksem najemców, w których obłożenie jest bliskie 100%

W 2017 roku w miastach regionalnych przewidywana jest dalsza redukcja wolumenu oddawanej nowej powierzchni handlowej – do 637 000 mkw. m, czyli o 11% mniej niż w 2016 roku. Jednocześnie początkowo ogłaszano oddanie części obiektów z 2017 r. w 2016 r., jednak później terminy te uległy przesunięciu.

Ogólnie rzecz biorąc, warto zauważyć wysoki potencjał rozwoju rynku nieruchomości handlowych w miastach o niskiej podaży wysokiej jakości obiektów handlowych przy dobrej sile nabywczej ludności. Do takich miast należą dziś Chabarowsk, Czita, Stawropol, Machaczkała, Nojabrsk i inne.

Udział wolnej powierzchni handlowej w regionach Federacji Rosyjskiej jest bardzo zróżnicowany w zależności od miasta i zależy od jakości i lokalizacji nieruchomości. Średni współczynnik pustostanów dla miast powyżej miliona mieszkańców wynosi dziś 8-10% i jest nieco wyższy od poziomu pustostanów w 2015 roku wynoszącego 7-8%. Ale z reguły w każdym mieście znajdują się projekty z dobrą lokalizacją i mocnym miksem najemców, w których obłożenie jest bliskie 100%.

Wśród detalistów reprezentowanych w regionach najbardziej aktywne w 2016 roku były sieci spożywcze Lenta, X5 Retail i Magnit. Na początku roku ogłosili ambitne plany rozwoju w Moskwie i regionach: Lenta – 40 hipermarketów, Pyaterochka – 1000 sklepów, Magnit – 950 sklepów i 80 hipermarketów. Obecny stan rynku pozwolił sieciom z sukcesem realizować zapowiadane plany ekspansji. W miastach regionalnych dość aktywnie rozwijają się także markety budowlane Leroy Merlin i OBI, sklepy z elektroniką M.Video i Eldorado oraz sieci sklepów z artykułami dziecięcymi Detsky Mir i Dochki-Synochki.

Hotele

Stanislav Ivashkevich, zastępca dyrektora ds. rozwoju branży hotelarskiej, CBRE, uważa, że ​​głównym czynnikiem wpływającym na moskiewski rynek hotelowy w 2016 roku był wzrost ruchu turystycznego. Według wstępnych danych do końca roku liczba turystów w samej Moskwie wyniesie około 17,5 mln osób, udział konsumpcji turystycznej w GRP stolicy przekroczy 4% i może sięgnąć 470 miliardów rubli. Zatem z tego wolumenu udział przychodów hoteli do końca roku może wynieść około 60 miliardów rubli.

W 2016 roku liczba hoteli zarządzanych przez międzynarodowe sieci wzrosła o 3772 pokoje. Największym nowym hotelem w tym roku w Moskwie był kompleks Accor, który na Placu Kijowskim otworzył trzy hotele: Ibis, Adagio, Novotel z łącznie 701 pokojami. Z głównych regionalnych otwarć warto wyróżnić dwa duże hotele Marriott w Krasnodarze i Woroneżu

Pomimo tego, że zdecydowana większość turystów to Rosjanie (70-75%), wzrost napływu turystów zagranicznych jest obecnie naprawdę zauważalny, podobnie jak fakt, że dzieje się to przede wszystkim za sprawą ogólnie rynku azjatyckiego i chińskiego w szczególności turyści. Według szacunków Rostourism, wzrost przepływu tylko tej grupy turystów wyniesie do końca 2016 roku około 40%.
Tym samym w 2016 roku obłożenie hoteli w Moskwie osiągnęło rekordowy poziom, w niektórych segmentach przekraczając 70%. Z kolei wzrost obłożenia spowodował wzrost stawek hotelowych, zwiększając średni ADR o 8% w ciągu 9 miesięcy 2016 roku.
Najbardziej uderzająco dodatnia dynamika średniego kosztu pokoju przejawiała się w segmencie drogich hoteli wysokiej jakości, gdzie najbardziej znaczący wzrost ADR do poziomu 20-22 tys. rubli zanotowano w grupie liderów tego segmentu (przykładowo takie hotele premium jak Hyatt, Baltschug Kempinski, Four Seasons).

Jednocześnie większość hoteli w segmencie luksusowym zachowuje ostrożność i nie zwiększa ADR, utrzymując go na poziomie 12-15 tysięcy rubli. Tak więc w segmencie najdroższych hoteli ADR wynosi obecnie średnio około 18 tysięcy rubli.
W segmencie „średni” i „poniżej średniej” w 2016 roku nie nastąpił wzrost stawek za noclegi. Na rynku hotelowym nadal utrzymują się silne nastroje dumpingowe, dlatego wielu hotelarzy nie podniosło cen, pomimo wzrostu popytu.

W 2016 roku liczba hoteli zarządzanych przez międzynarodowe sieci wzrosła o 3772 pokoje, z czego 1511 należało do obwodu moskiewskiego. Największym nowym hotelem w tym roku w Moskwie był kompleks Accor, który na Placu Kijowskim otworzył trzy hotele: Ibis, Adagio, Novotel z łącznie 701 pokojami. Z głównych regionalnych otwarć warto wyróżnić dwa duże hotele sieci Marriott w Krasnodarze i Woroneżu.

Na rok 2017 ogłoszono w Rosji 11 hoteli pod zarządzaniem międzynarodowych marek o łącznej liczbie 2566 pokoi, z czego 3 hotele zostaną otwarte w Moskwie: Four Points By Sheraton na lotnisku Wnukowo, Radisson Blu w Novion MFC na Olimpiysky Prospekt i Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park w ramach kompleksowej inwestycji VTB Dynamo przy Leningradzkim Prospekcie.

Recenzja przygotowana przez CBRE

Większość „złych” wiadomości jest już wbudowana w ceny nieruchomości komercyjnych. Według Banku Centralnego sektor budowlany w dalszym ciągu cierpi z powodu złych kredytów. Sytuacja ustabilizowała się na poziomie 18% zaległych kredytów na budowę budynków i budowli. Dzięki wsparciu rządu i działaniom marketingowym deweloperów zadłużenie hipoteczne stale rośnie. Pozwala nam to utrzymać wysoki poziom sprzedaży na rynku mieszkaniowym. Zasoby przeznaczone na wzrost akcji kredytowej hipotecznej są jednak bliskie wyczerpania. Stopniowe spowolnienie wzrostu zadłużenia hipotecznego spowoduje ochłodzenie rynku mieszkaniowego i być może zwiększy zainteresowanie nieruchomościami komercyjnymi.

Według działu badań Cushman & Wakefield łączny wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w Rosji w pierwszym i trzecim kwartale 2016 roku wyniósł 4,0 miliardy dolarów. Trzeci kwartał 2016 roku wygląda na „ożywienie” (1,46 miliarda dolarów) po „katastrofalnym” drugim kwartale (173 miliony dolarów). Oczekuje się, że do końca 2016 roku wolumen inwestycji osiągnie 4,5 miliarda dolarów.

Jak zwykle, lwią część wszystkich inwestycji stanowiły zakupy powierzchni biurowej – 2,72 miliarda dolarów. Warto zaznaczyć, że inwestycje „netto” wyniosły 0,84 mld dolarów amerykańskich (0,65 – gromadzenie zabezpieczeń i 1,23 – zakupy obiektów na własne potrzeby spółek). Łączny wolumen inwestycji zagranicznych w trzecim kwartale 2016 roku nie uległ zmianie, utrzymując się na poziomie 120 mln dolarów amerykańskich (87 mln w pierwszym kwartale i 33 mln w drugim kwartale). Tym samym udział inwestycji zagranicznych spadł do 3%. Prawie dwie trzecie tej kwoty (77 mln dolarów) zostało pozyskane w segmencie magazynowym. Kurczenie się rynku konsumenckiego negatywnie wpływa na atrakcyjność segmentu nieruchomości handlowych.

Nieruchomości biurowe w Moskwie w trzecim kwartale 2016 roku

W trzecim kwartale rynek biurowy kontynuował pozytywną dynamikę obserwowaną od początku roku. Biorąc pod uwagę głębokość spadku na rynku powierzchni biurowych i tempo ożywienia, sytuacja jest nadal bardzo daleka od wyrównania i osiągnięcia równowagi.

Całkowity wolumen wynajmowanej i kupowanej na własny użytek powierzchni biurowej pozostaje wysoki. W ciągu trzech kwartałów 2016 roku zawarto 1 387 nowych transakcji o łącznym wolumenie około 1,16 mln mkw. m. Około 30% zapotrzebowania zostało zrealizowane poprzez przejęcia całych budynków i poszczególnych bloków w centrach biznesowych. Jednocześnie trzy największe transakcje w tym roku o łącznej powierzchni około 265 000 mkw. m - są to właśnie transakcje zakupu. Bazując na wynikach trzech kwartałów, wolumen absorpcji wyniósł 445 000 mkw. M.

Liderem pod względem całkowitego wolumenu absorpcji są biura klasy „A”, natomiast absorpcja w klasie „B” jest ujemna. Sugeruje to, że firmy korzystając z szans i atrakcyjnych warunków, jakie stwarza im rynek, poprawiają jakość zajmowanych biur. Na tle niewielkiego wolumenu nowego budownictwa, zwiększony popyt miał pozytywny wpływ na wszystkie główne wskaźniki. Rynek biurowy zmierza w stronę stabilizacji i pewnego wzrostu.

Wolumen budownictwa biurowego utrzyma się na stabilnym, niskim poziomie przez kilka najbliższych lat. Wolumen oddawania do użytku nowej powierzchni biurowej jest nadal bardzo niewielki: w trzech kwartałach 2016 roku oddano do użytku około 267 000 mkw. m. Zgodnie z oczekiwaniami, na początku 2016 roku przesunięto terminy realizacji większości projektów w budowie. W przypadku wielu projektów termin realizacji został przesunięty na rok 2017. Część projektów biurowych została przekształcona w mieszkalne.

W budowie pozostaje jeszcze dość duży wolumen (około miliona mkw.) powierzchni biurowej. Aktywność na tych budowach jest jednak na tyle niska, że ​​oddanie obiektów do użytku zajmie co najmniej najbliższe 3 lata.

Analitycy Cushman & Wakefield spodziewają się, że na koniec roku rynek biurowy wzrośnie o około 400 000 mkw. m wysokiej jakości powierzchni biurowej. W 2017 roku planowane jest oddanie do użytku dwóch dużych obiektów na terenie MIBC Moskwa-CITY, a łączny wolumen nowej budowy ma być w przybliżeniu na poziomie z 2016 roku.

Liczba wakatów powoli, ale systematycznie maleje. Trzeci kwartał 2016 roku kontynuował tendencję spadkową wolumenu pustostanów. Jeśli sprzyjające warunki się utrzymają, sytuacja wakatów ulegnie poprawie, ale zajmie to co najmniej kilka lat. We wrześniu 2016 roku współczynnik pustostanów wyniósł 17,3%, czyli już minus 2 punkty procentowe w stosunku do szczytu z końca 2015 roku. Wysokiej jakości biura o różnej wielkości i różnym stopniu gotowości lokali są obecnie dostępne w prawie wszystkich dzielnicach Moskwy. Najwięcej dostępnej powierzchni biurowej znajduje się na pozacentralnych subrynkach stolicy.

Średnie stawki czynszu za biura w rublach utrzymują się od roku na stabilnym poziomie. Średnie stawki czynszu w przeliczeniu na dolara dla transakcji zawartych w trzecim kwartale 2016 roku wyniosły 302 dolary za mkw. m rocznie (w dalszej części stawki czynszu podawane są bez kosztów eksploatacyjnych i podatku VAT). To wciąż mniej niż w 2015 roku (355 dolarów za mkw.), ale przez cały 2016 rok wskaźnik wykazywał stabilny, choć niewielki wzrost.

Cushman & Wakefield oczekuje, że stabilny kurs dolara pozwoli w najbliższej przyszłości utrzymać stopy procentowe na obecnym trendzie. W najbliższych latach na rynku dominować będzie wolumen kontraktów zawieranych w rublach lub z określonymi terminami płatności w kursie dolara.

Wielkość popytu na wynajem biur oraz stawki w rublach i dolarach

Klasa	Waluta kontraktu	Wolumen transakcji (mkw.)	Oferta
A	USD	59 616	601 $
	POCIERAĆ	134 389	26 473 RUB
W	USD	3 859	509 $
	POCIERAĆ	599 153	15 077 rubli

Nieruchomości handlowe w trzecim kwartale 2016 roku

Liderem tempa spadku sprzedaży detalicznej pozostaje Moskwa. W pierwszym półroczu 2016 r. (w porównaniu do pierwszego półrocza 2015 r.) wielkomiejski handel detaliczny stracił realnie 13%. Tak głęboka korekta na rynku konsumenckim pozwala liczyć na dość szybkie odbicie ze względu na niską bazę.

Do końca roku warunki wynajmu na moskiewskim rynku powierzchni handlowych będą stabilne. Wszystko wskazuje na to, że w najbliższym czasie na rynku nie zajdą istotne zmiany. Prognozy dotyczące obrotów handlu detalicznego i dochodów osobistych pozostają konserwatywne, zatem nie należy spodziewać się zauważalnego wzrostu ani spadku w tym i następnym 2017 roku.

Jedna czwarta całej powierzchni handlowej w Moskwie powstała w ciągu ostatnich dwóch lat. W pierwszym i trzecim kwartale 2016 roku w Moskwie otwarto 5 centrów handlowych. Spośród nich cztery centra handlowe o łącznej powierzchni najmu 187 000 mkw. zostały otwarte w trzecim kwartale 2016 roku. m. Wszystkie centra handlowe zaplanowane do otwarcia w III kwartale zostały otwarte bez opóźnień. Centrum handlowe Oceania wystartowało z rekordowo wysokim obłożeniem galerii handlowej jak na obecną sytuację rynkową – sklepy były otwarte na prawie 70% powierzchni. Kolejnym znaczącym wydarzeniem było otwarcie drugiej fazy centrum handlowego Metropolis, a obecnie łączna powierzchnia najmu obu faz centrum handlowego wynosi 118 000 mkw. m. Kompleks handlowy jest bezpośrednio połączony wiaduktem ze stacją MCC Bałtijskaja.

W obwodzie moskiewskim otwarto jedno z największych centrów handlowych w regionie moskiewskim Riga Mall (80 000 mkw. GLA). Do końca roku ma zostać otwarte kolejne duże centrum handlowe „Butovo Mall” (57 000 mkw. GLA).

Poziom pustostanów w centrach handlowych w całym 2016 roku utrzyma się na stabilnym poziomie i będzie kształtować się średnio na poziomie 12%. Nowe centra handlowe w dalszym ciągu są zapełnione najemcami, choć wydłuża się okres stabilizacji nieruchomości handlowych.

*Kalkulacja dokonywana jest w oparciu o rzeczywistą wolną powierzchnię w centrum handlowym, a nie dane o podpisanych umowach z najemcami.

Nieruchomości „prime” (centra handlowe, które odniosły sukces w najlepszych lokalizacjach) niezmiennie wykazują wysokie obłożenie, choć ulegają rotacji. Rotacja wiąże się zarówno z optymalizacją biznesu ze strony najemców, jak i częściową rewizją koncepcji i podejść ze strony właścicieli centrów handlowych. Centra handlowe wybudowane w latach 2014-2016 i otwarte z zauważalnie wysokim udziałem pustostanów sukcesywnie zmniejszają poziom pustostanów. W nowych realiach rynkowych aktywność operatorów zauważalnie spadła, wydłużył się okres ekspozycji powierzchni handlowych, a istotnym czynnikiem ograniczającym poziom pustostanów są preferencje dla najemców w okresie otwarcia oraz na początkowy okres najmu .

Wskaźnik pustostanów w centrach handlowych ustabilizowanych (centra handlowe otwarte ponad dwa lata temu, z lojalną grupą docelową i zrównoważoną strukturą najemców) zmienił się nieznacznie na przestrzeni ostatniego roku. W związku ze zwiększoną konkurencją oraz obecną sytuacją gospodarczą obserwuje się tendencję do wydłużania czasu potrzebnego na ustabilizowanie obiektu handlowego. O ile przed 2014 rokiem okres ten wynosił średnio 1-1,5 roku, to teraz nawet po dwóch latach funkcjonowania centrum handlowe może utrzymać wysoki poziom pustostanów i w dalszym ciągu poszukiwać swojej niszy na rynku ze względu na swoją indywidualną charakterystykę.

Na rynek w dalszym ciągu wchodzą restauracje i marki modowe. Najbardziej aktywną ekspansję notują duzi operatorzy sieciowi. Nowe marki na rynku to kawiarnie i restauracje, a także sieci odzieżowe. Sklepy internetowe i agregatory internetowe poszerzają swoją obecność. Względna stabilizacja rynku obserwowana w 2016 roku pozwala dużym markom sieciowym na powrót do planów ekspansji. Kilku operatorów ogłosiło znaczną rozbudowę swojej sieci w perspektywie średnioterminowej – Selgros, Media Markt, Eldorado, Podruzhka, Vester, Sela, Accessorize/Monsoon, Victoria. Zwiększanie efektywności operacyjnej sieci skutkuje optymalizacją liczby sklepów (np. Siódmy Kontynent, Svyaznoy), nowymi formatami (np. M.Video uruchamia nowy format „sklep w sklepie” M.mobile do sprzedaży smartfonów) . Wśród marek, które wchodzą lub planują wejść na rynek, znajdują się operatorzy kawiarni i restauracji (Julius Meinl, Surf’n’Fries, Tucano Coffee, grupa restauracyjna Landry’s), a także sieci odzieżowe (Hunkemöller, Billabong, Mauboussin, Aiim, Tresophie ) przeważają. .

Sklepy internetowe wykazują zauważalną aktywność, łącząc pracę w różnych formatach. KupiVIP kontynuuje otwieranie sklepów stacjonarnych (do końca roku do istniejących mają zostać dodane dwa kolejne). AliExpress otwiera salon wystawowy na stacji Leningradzkiej, na podstawie wyników którego firma podejmie decyzję o dalszym rozwoju tego formatu. Rozpoczął pracę pierwszy agregator internetowy w Rosji, Clouty – w portalu znajdują się wiodące na świecie sklepy internetowe. Uruchomienie rosyjskiego odpowiednika portalu Alibaba.com planowane jest na 2017 rok.

Powiązani operatorzy również rozwijają i udostępniają niezbędną infrastrukturę do handlu online. Od końca 2015 roku sieć punktów dystrybucyjnych Boxberry wzrosła ponad dwukrotnie. Do końca 2016 roku sieć planuje otworzyć po jednym punkcie odbioru na każdej stacji metra w Moskwie. W przyszłym roku 2017 sytuacja zacznie się zmieniać, ale na razie nie będzie to miało zauważalnego wpływu na rynek nieruchomości handlowych.

Kluczowe wskaźniki rynku nieruchomości handlowych nie zmieniły się przez cały ten rok i takiej samej sytuacji można spodziewać się w roku przyszłym. Warunki najmu są zwykle w taki czy inny sposób powiązane z potencjalnymi obrotami operatora, zatem nie ma przesłanek przemawiających za rewizją stawek czynszu. Nieruchomości typu „prime” utrzymują wysokie wskaźniki obłożenia i cieszą się dużym zainteresowaniem operatorów handlowych. Wskaźnik stawek czynszów za najlepsze nieruchomości pozostaje na swoim poziomie. Wzrostu na rynku konsumenckim, a co za tym idzie zmian na rynku powierzchni handlowych można spodziewać się nie wcześniej niż w 2018 roku.

Nieruchomości magazynowe w III kwartale 2016 roku

W trzecim kwartale średnie stawki czynszów na rynku magazynowym w Moskwie i regionie moskiewskim pozostały stabilne. Udział wolnej powierzchni magazynowej pozostaje wysoki, a popyt na magazyny spadł w 2016 roku. Spadek popytu nastąpił ze strony spółek segmentu detalicznego.

Głównym czynnikiem determinującym sytuację w tym segmencie nieruchomości komercyjnych w 2016 roku jest spadek popytu na wysokiej jakości nieruchomości magazynowe. Największy spadek wolumenu i liczby transakcji zawieranych na rynku magazynowym obserwujemy w przypadku spółek z segmentu handlu detalicznego, które tradycyjnie stanowią podstawę popytu na magazyny wysokiej jakości. Jednocześnie nieznacznie wzrósł popyt na powierzchnie magazynowe ze strony firm produkcyjnych i logistycznych.

* Stawka nie obejmuje kosztów operacyjnych, rachunków za media i podatku VAT

Nie spadły wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię magazynową, gdyż deweloperzy rozumieją, że obniżki cen w obliczu niskiego popytu nie są kluczowym czynnikiem w pozyskiwaniu najemców. Średnia stawka dla magazynów klasy A od dwóch kwartałów utrzymuje się na stałym poziomie i kształtuje się na poziomie 3800-4000 rubli za mkw. m rocznie.

W drugiej połowie 2016 roku w regionie moskiewskim można było zaobserwować tendencję spadkową aktywności deweloperskiej. Według prognoz Cushman & Wakefield doprowadzi to do zmniejszenia udziału pustostanów już w połowie 2017 roku, pomimo obecnego niskiego popytu na magazyny.

W trzecim kwartale 2016 roku w Moskwie i regionie moskiewskim oddano do użytku 330 000 mkw. m nowej powierzchni magazynowej. Według deweloperów wzrost podaży w 2016 roku wyniesie 851 000 mkw. m, co odpowiada tej samej liczbie w 2015 roku. Udział pustostanów w minionym kwartale nie zmienił się i wyniósł 10%. W 2017 roku tempo budowy znacznie wyhamuje. Według wstępnych szacunków powstanie nie więcej niż 500-550 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej, co przełoży się na zmniejszenie udziału wolnych lokali do końca 2017 roku.

Wolumen transakcji zawartych w I i III kwartale 2016 roku jest najniższy od pięciu lat. Transakcje z firmami z segmentu detalicznego spadły o 30%. Wolumen zawartych transakcji wynajmu i zakupu magazynów w trzecim kwartale 2016 roku wyniósł 245 000 mkw. m, czyli o 20% mniej niż analogiczna średnia z lat 2008-2015. W ciągu pierwszych 9 miesięcy 2016 roku liczba transakcji zawartych z firmami z segmentu detalicznego spadła o połowę w porównaniu do analogicznego okresu 2015 roku, przy jednoczesnym wzroście aktywności firm najemców z segmentu logistycznego i produkcyjnego o 10%. Średnia wielkość transakcji magazynami za 9 miesięcy 2016 roku wyniosła 8 500 mkw. m, czyli o 40% mniej niż w 2015 roku.

Wniosek: standardowe warunki umów najmu

Warunki umów najmu

• Biura: 5 lat.
• Magazyny: krótkoterminowe (1-3 lata) lub długoterminowe (powyżej 5 lat).
• Powierzchnie handlowe: średnio 3-5 lat, główni najemcy - 10-25 lat.

Wczesne rozwiązanie

• Biura: możliwe 3 lata od rozpoczęcia najmu z karną potrąceniem kaucji. Stan ten stał się bardziej popularny w okresie kryzysu. Oświadczenie o wypowiedzeniu wysyłane jest z 6-9 miesięcznym wyprzedzeniem. Jeżeli w umowie zawarto zapis dotyczący aktualizacji stawki czynszu po 3 latach, każda ze stron może w tym okresie wypowiedzieć umowę.
• Handel: Standardowa umowa najmu nie przewiduje możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy.

Waluta umowy i częstotliwość płatności

• Biura i handel detaliczny: ruble lub dolary amerykańskie za mkw. m rocznie, płatność dokonywana jest miesięcznie lub kwartalnie, z góry.
• Magazyny: ruble.

Depozyt

• Biura: równowartość 1-3 miesięcznego czynszu (możliwa jest gwarancja bankowa, ale jest ona rzadko stosowana, gdyż wynajmujący preferują kaucję).
• Powierzchnia handlowa: równowartość czynszu za 1-2 miesiące (możliwa gwarancja bankowa).
• Magazyny: równowartość 1-3 miesięcznego czynszu (możliwa jest gwarancja bankowa, jednak jest ona rzadko stosowana, gdyż wynajmujący preferują kaucję).

Zmiana stawki czynszu

• W okresie kryzysu warunek ten często jest uwzględniany w umowach najmu (okres przeglądu podlega negocjacji).

Indeksowanie

• Urzędy: dla kontraktów w rublach - 7-10%, dla kontraktów w walucie obcej - 3-5% lub na poziomie inflacji strefy euro lub USA.
• Lokale handlowe: dla kontraktów w rublach - inflacja w Rosji lub 8-9%, dla kontraktów w dolarach amerykańskich - CPI w USA lub 5%.
• Magazyny: 8-10%.

Dodatkowa opłata za przystąpienie do projektu

• Możliwa dopłata za „wejście do projektu” – dotyczy wyłącznie obiektów prime.
• Procent obrotu jako opłata za wynajem (tylko handel). W centrach handlowych często stosowana jest stawka łączona (minimalna stała opłata + % obrotu najemcy). Średnio stopa procentowa waha się od 10% do 15% w przypadku operatorów salonów gier i 2-5% w przypadku kotwic.

Cesja praw najmu/podnajmu

• Biura i magazyny: zazwyczaj możliwe, ale po uzgodnieniu z właścicielem.
• Handel: brak ogólnie przyjętej praktyki.

Prace naprawcze

• Najemca: utrzymanie i konserwacja wnętrz pomieszczeń.
• Wynajmujący: remont części wspólnych, konstrukcji nośnych budynku.

Ubezpieczenie

• Najemca: ubezpieczenie własnego majątku.
• Właściciel: Ubezpieczenie budynku, które zwykle jest wliczone w koszty operacyjne płacone przez najemców.

Koszty operacyjne

• Płatne przez najemcę w formie otwartej lub stałej.

Opłaty komunalne

• Często uwzględniane w kosztach operacyjnych, ale mogą się różnić w zależności od projektu.

Podatek własnościowy

• Najemca: nie.
• Właściciel: w przypadku biur i lokali handlowych wysokość podatku różni się w zależności od regionu (w Moskwie wynosi 1,2% wartości katastralnej nieruchomości w 2015 r., 1,3% w 2016 r., 1,4% w 2017 r. i 1,5% w 2018 r.). VAT 18%.

Zasady pomiaru powierzchni

• Powierzchnie mierzone są głównie systemem BOMA. Część właścicieli budynków korzysta z systemu WIT.

Recenzja przygotowana przez Dział Badań Cushman & Wakefield

23 grudnia 2310

Pomimo ogólnego pogorszenia sytuacji gospodarczej eksperci nie przewidują szczególnych wstrząsów dla rynku nieruchomości komercyjnych w stolicy. Najprawdopodobniej czeka go stabilność z zerową lub niewielką ujemną dynamiką.

Denis Kolokolnikov, Prezes Zarządu RRG, opowiada o głównych trendach 2016 roku.

Zbliża się koniec grudnia – tradycyjny czas formułowania prognoz i oczekiwań. Chociaż dzisiaj myślę, że wielu ekspertów rynkowych wolałoby nic nie mówić. My też jesteśmy w trudnej sytuacji: nie ma potrzeby siania negatywności i nie ma sposobu, aby obiecać pozytywność.

Pewne jest, że nadzieje na szybkie wyjście Rosji z kryzysu nie spełniły się, w związku z czym w 2016 roku rynek nieruchomości komercyjnych pozostanie pod wpływem negatywnych czynników zewnętrznych, co oczywiście w żaden sposób nie będzie sprzyjać jego aktywnemu rozwój. Nawet gdy krajowi uda się odmienić gospodarkę, odbudowa wszystkich gałęzi przemysłu, nawiązanie nowych powiązań biznesowych i ożywienie biznesu zajmie ponad rok lub dwa.

Eksperci RRG identyfikują pięć kluczowych trendów, które będą charakteryzowały moskiewski rynek nieruchomości komercyjnych w 2016 roku:

Trend 1 – Dalszy spadek aktywności inwestycyjnej

Pogłębiające się problemy gospodarki kraju i trudne relacje w polityce zagranicznej spowodują dalszy spadek aktywności inwestorów, zwłaszcza zagranicznych, na rynku.

Trend 2 - Spadające stawki czynszów i ceny sprzedaży nieruchomości

Spadek aktywności gospodarczej będzie „wypychał” popyt na nieruchomości komercyjne we wszystkich segmentach rynku, na tle którego stawki czynszów, a także ceny sprzedaży nieruchomości najprawdopodobniej w dalszym ciągu będą wykazywały ujemną dynamikę. Nie podejmujemy się podawania nawet przybliżonych liczb spadku, gdyż w sytuacji niemal absolutnej niepewności gospodarczej jest to nic innego jak domyślanie się na podstawie liści herbaty. Mogę tylko powiedzieć, że pozytywna prognoza przewiduje zerową zmianę wskaźników cen.

Trend 3 - Ostateczne przejście na ceny rubla

RRG prognozuje, że w 2016 r. proces przejścia na ustalanie cen w rublu zostanie w pełni zakończony. Tendencja ta wygląda raczej pozytywnie: logiczne jest, że w kraju o gospodarce rubelowej koszty wynajmu i sprzedaży nieruchomości komercyjnych liczone są w walucie krajowej. Teraz tak naprawdę prawie wszyscy przeszli już na rubla, a w przyszłym roku zarówno nominalne kursy dolara, jak i zwyczaj podawania w mediach dolarowej wartości przedmiotów odejdą w zapomnienie. Będziesz musiał wpisać więcej zer.

Trend 4 - Zmiana przeznaczenia i nowa koncepcja obiektów

Zmiana przeznaczenia dotknie przede wszystkim segment nieruchomości biurowych, w którym występuje wyraźna nadwyżka. Podobnie jak podczas ostatniego kryzysu, można spodziewać się, że już wybudowane i będące w budowie kompleksy biurowe zostaną częściowo zamienione na mieszkania – całkowita przebudowa jest prawnie niedopuszczalna. Z kolei obiecujące projekty budowy biur można zastąpić projektami mieszkaniowymi. Nawiasem mówiąc, władze Moskwy niedawno ogłosiły taką możliwość.

W segmencie detalicznym popularność obiektów będzie nadal zyskiwać na nowej koncepcji. Wiele centrów handlowych w Moskwie ze względu na swój wiek wymaga remontów, a kryzys tylko zwiększył potrzebę rewizji ich parametrów, szczególnie pod kątem puli najemców.

Trend 5 - Rozwój „bezpiecznych” formatów dla nieruchomości handlowych, biurowych i magazynowych

Podczas każdej burzy są ryby, które nie tylko wypływają, ale nawet szybko trafiają tam, gdzie chcą. W obecnej sytuacji naszą „rybą” są dyskonty i sklepy stacjonarne, regionalne centra handlowe z dobrymi lokalizacjami, niedrogie restauracje, food courty…

Z biurami jest już trudniej, chociaż w tym segmencie na czele mogą królować np. centra biznesowe klasy B+, które prowadzą odpowiednią politykę cenową. Jeśli chodzi o magazyny, puste nie będą kompleksy szyte na miarę, a także te oferujące lokale w mniejszym niż zwykle „rozkroju”.

Tak naprawdę już w 2014 roku operatorzy dużych obiektów zaczęli je przeformatować, aby nie pozostać bez najemców. I ten trend również będzie się utrzymywał i nasilał.

We wrześniu 2016 roku zaoferowano do wynajęcia 2 718 lokali komercyjnych o łącznej powierzchni 1 586 tys. mkw. Wolumen podaży ilościowo wzrósł o 34%, a powierzchniowo o 29%.

Średnia miesięczna stawka czynszu wzrosła o 7% i wyniosła 285 USD/mkw./rok. Kurs dolara we wrześniu pozostał praktycznie bez zmian, zatem w rublach kursy także wzrosły o 7%. Średnia stawka czynszu w rublach wyniosła 18 396 rubli/mkw./rok. W ciągu roku, od września 2015 r., kursy dolara spadły o 24%, rubla – o 27%.

Biorąc pod uwagę znaczny spadek kursów dolara i rubla w ciągu ostatnich 12 miesięcy, wzrost kursów w ciągu miesiąca jest najprawdopodobniej jedynie korektą spadku w ciągu roku i nie wskazuje na pozytywne tendencje na rynku.

Liderem pod względem wolumenu podaży tradycyjnie pozostają powierzchnie biurowe, których udział wg powierzchni wynosi 53%. Na kolejnym miejscu plasują się obiekty przemysłowo-magazynowe (36%) i handlowe (11%).

Rynek jako całość

Wszystkie segmenty	Ilość	Całkowita luka, mln RUB	Powierzchnia całkowita, tys. mkw. M	Średnia powierzchnia, tys. mkw. M	Średnia stawka, ₽/mkw. moje ucho
Oznaczający	2 731	23 002	1 594	0,58	18 407
Do sierpnia 2016 r	+35%	+29%	+31%	-3%	+6%
Do września 2015 r	-55%	-77%	-63%	-17%	-23%

Nieruchomości detaliczne

We wrześniu 2016 roku na rynku wystawiono 565 obiektów o łącznej powierzchni 176 tys. metrów kwadratowych. W porównaniu do poprzedniego miesiąca liczba nieruchomości handlowych wzrosła o 37%, a ich łączna powierzchnia wzrosła o 19%.

Spośród tych obiektów w centrum wystawiono 64 lokale o łącznej powierzchni 12 tys. metrów kwadratowych. m, czyli więcej niż w sierpniu o 49% pod względem ilościowym i 44% pod względem powierzchni całkowitej. Średnia wnioskowana stawka czynszu miesięcznego za te nieruchomości wzrosła o 23% i wyniosła 1012 USD/mkw./rok. W przypadku obiektów wystawianych od dłuższego czasu stawka została obniżona o 5%. Udział drogich nieruchomości (ze stawkami powyżej 1000 USD/mkw./rok) w ciągu miesiąca wzrósł z 30% do 39%, m.in. w związku z wypuszczeniem na rynek we wrześniu szeregu tak drogich nieruchomości jak przy ul. M. Bronnaya (367 m2, 2128 $/m2/rok), B. Bronnaya St. (139 m2, 2379 $/m2/rok), Kuznetsky Most (108 m2, 2991 $/mkw./rok), a na Khoromnym ślepy zaułek. (140 mkw., 3385 $/mkw./rok).

Liczba nieruchomości handlowych oferowanych do wynajęcia poza centrum we wrześniu 2016 roku wzrosła o 36%, a ich łączna powierzchnia o 18%. Wolumen podaży wyniósł 501 obiektów o łącznej powierzchni 165 tys. mkw. Średnia miesięczna stawka wzrosła o 9% i wyniosła 455 USD/mkw./rok. Jednocześnie stawka za obiekty eksponowane od dłuższego czasu nie uległa zmianie. Ogólnie rzecz biorąc, udział drogich nieruchomości wynajmowanych po stawkach powyżej 500 USD/mkw./rok wzrósł z 24% w sierpniu do 30% we wrześniu.

Biorąc pod uwagę fakt, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy średnie stawki dla nieruchomości w centrum wzrosły, a poza centrum spadły, a wzrost stawek we wrześniu dla pierwszych nieruchomości był 2-krotnie wyższy, można stwierdzić, że popyt dla obiektów handlowych w centrum jest wyższa.

Lokale handlowe na terenie Ogrodowego Pierścienia

Handel w Wielkiej Brytanii	Ilość	Całkowita luka, mln RUB	Powierzchnia całkowita, tys. mkw. M	Średnia powierzchnia, tys. mkw. M	Średnia stawka, ₽/mkw. moje ucho
Oznaczający	64	686	11,719	0,183	65 424
Do sierpnia 2016 r	+49%	+70%	+44%	-3%	+22%
Do września 2015 r	-65%	-81%	-81%	-46%	+10%

Lokale handlowe poza Pierścieniem Ogrodowym

Handel poza Wielką Brytanią	Ilość	Całkowita luka, mln RUB	Powierzchnia całkowita, tys. mkw. M	Średnia powierzchnia, tys. mkw. M	Średnia stawka, ₽/mkw. moje ucho
Oznaczający	502	3 844	164,979	0,329	29 456
Do sierpnia 2016 r	+37%	+24%	+20%	-12%	+10%
Do września 2015 r	-48%	-58%	-49%	-3%	-15%

Nieruchomości biurowe

We wrześniu 2016 roku podaż nieruchomości biurowych do wynajęcia wzrosła ilościowo o 31% io 29% powierzchni całkowitej i wyniosła 1 632 obiekty o łącznej powierzchni 841 tys. mkw. M.

W ciągu miesiąca liczba nieruchomości biurowych w centrum wzrosła o 46%, a ich łączna powierzchnia o 19%. Średnia miesięczna stawka czynszu wzrosła o 1% i wyniosła 392 USD/mkw./rok.

Poza Pierścieniem Ogrodu podaż wzrosła o 29% pod względem ilościowym io 31% całkowitej powierzchni. Średnia stawka wzrosła o 3% i wyniosła 241 USD/mkw./rok. Stawki dla nieruchomości, które są w sprzedaży od dłuższego czasu, nie uległy zmianie, a udział nieruchomości ze stawkami powyżej 250 USD/mkw. m/rok całkowita podaż wzrosła z 30% w sierpniu do 31% we wrześniu.

Niewielka różnica pomiędzy wzrostem stawek w ciągu miesiąca a ich spadkiem w ciągu ostatnich 12 miesięcy dla nieruchomości w centrum i poza nim wskazuje, że popyt na tego typu nieruchomości również nieznacznie się różni.

Lokale biurowe wewnątrz Pierścienia Ogrodowego

Biura w Wielkiej Brytanii	Ilość	Całkowita luka, mln RUB	Powierzchnia całkowita, tys. mkw. M	Średnia powierzchnia, tys. mkw. M	Średnia stawka, ₽/mkw. moje ucho
Oznaczający	246	2 878	115,834	0,471	25 365
Do sierpnia 2016 r	+46%	+15%	+19%	-18%	+1%
Do września 2015 r	-78%	-90%	-86%	-34%	-15%

Lokale biurowe poza Pierścieniem Ogrodowym

Biura poza Wielką Brytanią	Ilość	Całkowita luka, mln RUB	Powierzchnia całkowita, tys. mkw. M	Średnia powierzchnia, tys. mkw. M	Średnia stawka, ₽/mkw. moje ucho
Oznaczający	1 398	12 080	732,623	0,524	15 518
Do sierpnia 2016 r	+31%	+32%	+34%	+2%	+2%
Do września 2015 r	-56%	-77%	-70%	-32%	-21%

W drugiej połowie 2016 roku rynek całkowicie się ustabilizował, a najemcy stali się zauważalnie bardziej aktywni. Jednak podaż spadła. Badania rynku pokazują, że było to spowodowane spadkiem liczby nowych powierzchni. Ponadto przedsiębiorstwa państwowe, korzystając z sytuacji, wynajmowały lub kupowały duże powierzchnie.

Jednak w przypadku nieruchomości handlowych podaż nadal przewyższa popyt. W minionym roku wolumen oddanej do użytku powierzchni komercyjnej nie zmniejszył się znacząco. Jednocześnie wiele sklepów nie wytrzymało konkurencji i opuściło swoje lokale. Przedłużono umowy o jedną trzecią mniej. Ale po wakacjach liczba nowych wzrosła.

Nieruchomości komercyjne w Moskwie

Wraz z rozwojem infrastruktury transportowej w stolicy, gdzie konkurencja nie jest jeszcze duża, pojawiły się nowe atrakcyjne dla deweloperów tereny. Przede wszystkim są to tereny w Nowej Moskwie.

Przegląd nieruchomości komercyjnych w Moskwie pokazuje, że zmiany w ilości oddanej do użytku powierzchni nie zmniejszyły się znacząco. Jeśli mówimy o nieruchomościach handlowych, liczba ta spadła zaledwie o 3% w porównaniu do 2015 roku. Wśród największych centrów handlowych:

• Riwiera – 91,2 tys. m2
• Cienki! - 53 tys. m2
• Oceania – 60 tys. m2
• Metropolia - 38 tys. m2

Warto zaznaczyć, że centra handlowe w stolicy otwierały się z wysokim obłożeniem. Oznacza to, że liczba detalistów opuszczających rynek sukcesywnie maleje. Wręcz przeciwnie, Moskwa przyciąga międzynarodowe marki – w ciągu roku do Federacji Rosyjskiej przybyło 32 przybyszów. Podstawowa stawka najmu wynosiła 100 tys. za metr kwadratowy. Jednocześnie wielu właścicieli zgodziło się na udzielenie najemcom rabatów w pierwszym roku współpracy.

Jak wynika z badań eksperckich, w 2017 roku do oddania zostanie o 30% mniej powierzchni handlowej.

Nieruchomości biurowe

Analizując moskiewski rynek nieruchomości komercyjnych w 2016 roku, stwierdzono, że nastąpiła redukcja wolnej powierzchni biurowej. W segmencie klasy A spadł do 19% wobec 26% w 2015 roku. W segmencie cenowym B spadek sięgnął 15%.

W tym samym czasie w stolicy oddano do użytku ok. 350 tys. m 2 , czyli o połowę mniej niż rok wcześniej. W 2017 roku wolumen powinien nieznacznie wzrosnąć – do około 450 tys. m2. Większość z nich przypada na centrum biznesowe Moskwy i Centralną Dzielnicę Biznesową. Razem dostarczają ponad 300 tysięcy metrów kwadratowych.

Stawki czynszów za powierzchnię biurową w stolicy są stabilne: podstawowa cena dla klasy A wynosi średnio 25-30 tys. rubli, dla klasy B - 23-28 tys.

Nieruchomości komercyjne w regionach

Sytuacja z nową powierzchnią handlową w regionach jest nieco inna niż w Moskwie. Analiza rynku komercyjnego wykazała, że ​​wolumeny spadły o prawie 40%. Największe centra handlowe otwarto w Kursku, Archangielsku i Władywostoku.

Jednocześnie, według opinii ekspertów, odsetek wolnych kwadratów jest wyjątkowo mały. W miastach powyżej miliona mieszkańców średni odsetek jest bliski 10%. Jednocześnie centra handlowe zlokalizowane w korzystnych rejonach są zapełnione niemal w 100%.

Jeśli mówimy o prognozach na 2017 rok, analitycy zauważają nieuchronność jeszcze większej redukcji liczby nowej powierzchni handlowej. Według wstępnych prognoz wyniesie ona 11% poziomu z 2016 roku. Wynika to w szczególności z przesunięcia w czasie budowy dużych obiektów, które miały zostać otwarte w nadchodzącym roku.

Spośród detalistów szczególną aktywnością na rynkach regionalnych w 2016 roku tradycyjnie wyróżniły się sieci Lenta, Magnit i X5 Retail (Pyaterochka, Perekrestok). Do małych miasteczek przyjeżdżają także markety budowlane, takie jak OBI i Leroy Merlin, a także hipermarkety z elektroniką Eldorado i M.Video.