Abordarea cost-comparativă a veniturilor în evaluarea proprietăților imobiliare. Abordări ale evaluării imobiliare

As putea sa cumpar asta, dar la un pret rezonabil.

Știți deja cum și unde puteți găsi o ofertă bună și cum să negociați o achiziție. Acum veți învăța cum să evaluați corect proprietatea pe care intenționați să o achiziționați. Vom începe prin a discuta despre valoarea de piață și apoi vom vorbi despre alte metode de evaluare pe care le puteți folosi pentru a vă ajuta să luați decizia corectă.

Deși prețul de piață al unei proprietăți nu ar trebui să servească niciodată ca bază unică pentru luarea unei decizii, acesta este totuși unul dintre punctele de referință de bază. Pentru a estima valoarea unei clădiri de apartamente, a unei case de oraș sau a unui condominiu, majoritatea proprietarilor, investitorilor și evaluatorilor folosesc un formular similar cu cel prezentat în figură. 14.1.

Cei doi mari creditori ipotecari din Statele Unite, Freddie MacȘi Fannie May, a aprobat acest formular și l-a recomandat pentru utilizare pe scară largă. Proprietarii și investitorii din alte țări urmează, de asemenea, un proces de evaluare similar. Indiferent unde se află exact proprietatea, principiile evaluării pe piață rămân neschimbate.

Vom trece acum prin toate secțiunile principale ale acestui formular de evaluare.

Un cuvânt de precauție

Un cuvânt de precauție: prea mulți proprietari, investitori și cumpărători de locuințe iau această estimare ca rezultat final. Dar toate estimările valorii nu sunt mai de încredere decât faptele pe care se bazează și nici mai juste decât concluziile care se desprind din acele fapte. Din păcate, experiența arată că evaluatorii greșesc adesea atât în ceea ce privește faptele în sine, cât și în interpretarea lor.

Indiferent dacă vă faceți propria evaluare sau utilizați rezultatele unui evaluator, analizați critic toate datele de intrare și toate concluziile și concluziile care sunt trase din acele date.

Raport standard de evaluare imobiliară

Scopul acestui act este de a furniza creditorului/clientului informații corecte și obiective legate de evaluarea valorii de piață a imobilului în cauză.

Adresă Oraș Stat Cod poștal

Împrumutat Proprietar înregistrat District

Descriere legală

Evaluator Nr. An fiscal Impozit pe proprietate, $

Denumirea districtului Localizare geografică Districtul de recensământ

Ocupanți □ Proprietar □ Ocupanți □ Post vacant □

Evaluarea titlului □ Proprietatea liberă □ Proprietatea în chirie □ Altele (descriere)

Tip de transfer de drepturi □ Cumpărare □ Refinanțare împrumut □ Altele (descriere)

Adresa creditorului/clientului

Proprietatea este în prezent de vânzare sau a fost de vânzare în cele 12 luni premergătoare datei acestei evaluări? □ Da □ Nu

Sursa datelor utilizate, prețul ofertei, data

Nu am □ efectuat □ o analiză a contractului de cumpărare a proprietății în cauză. Împărtășiți rezultatele analizei sau explicați de ce nu a fost efectuată analiza.

Prețul contractului $ Data contractului Este vânzătorul proprietarul înregistrat? □ Da □ Nu Data (sursa)

Există concesii financiare în favoarea împrumutatului (vânzătorul plătește dobândă la împrumuturi, include mobila, electrocasnicele etc. în prețul proprietății, plătește avansul etc.)? □ Da □ Nu

Dacă da, vă rugăm să includeți suma totală în dolari a concesiunilor și o descriere completă a concesiunilor.

Notă: Compoziția rasială a zonei nu face obiectul evaluării.

Caracteristicile zonei			Conace (tendințe)			Conacele		Utilizarea curentă a terenului, %
Locație □ Oraș □ Suburbie □ Zone rurale			Cost □ Creșteri □ Stabil □ Căderi			pretul creste		Conacele
Dezvoltare □ Peste 75% □ 25-75% □ Mai puțin de 25%			Oferta/cererea □ Lipsa □ Sold □ Exces			$ (mii) (ani)		Case cu 2-4 apartamente
Creștere □ Rapid □ Stabil □ Încet			Perioada de vânzare □ Până la 3 luni □ 3-6 luni □ Peste 6 luni					Clădire de apartamente
Limitele districtului								Proprietate comerciala

Descrierea zonei

Condițiile de piață (inclusiv cele care susțin concluziile de mai sus)

Dimensiuni Zona Formă Vedere generală
Clasificare zonală Descrierea zonei
Conformitatea cu zonarea □ Pe deplin legală □ Incoerență în cadrul legii (moștenire de la bunicul) □ Fără zonare ca atare □ Incoerență
Utilizarea curentă a obiectului este cea mai bună modalitate? □ Da □ Nu Dacă nu, explicați de ce.

Facilităţi	Central	Altele (descrie)			Centru.		Altele (descrie)		bun extern- dispozitiv	Societate	Părți.
Electricitate				Țevi de apa
				Canalizare
Pericol de inundații după clasificare FEMA□ Da □ Nu Zona inundabilă FEMA Hartă FEMA Nr. Data întocmirii hărții
Sunt facilitățile interioare și exterioare tipice pentru zonă? □ Da □ Nu Dacă nu, explicați de ce.
Există factori de mediu negativi? □ Da □ Nu Dacă da, descrieți acești factori.




descriere generala	fundație		Descriere externa materiale/stare	Descriere interior materiale/stare
Obiecte □ Unul □ Unul cu clădiri suplimentare	□ Dale de beton □ Spațiu pentru târât		Pereții de fundație
Numărul de etaje	□ Subsol complet □ Subsol parțial		Pereții exteriori
Tipul obiectului □ De sine stătător □ Îmbinare	Suprafata subsol mp. picioarele
□ Existent □ Presupus □ În construcție	Finisare subsol %		Jgheaburi și burlane	Podele pentru baie
Design(Stil)	□ Intrare/ieșire din exterior □ Pompă de bazin			Placarea baie
Anul de construcție	□ Semne □ Infestări □ Umiditate		Cercevea/izolație fereastră Storm	Parcare □ Nr
Vârsta reală (ani)	Incalzi □ Apă □ Încălzitor radiant		Jaluzele/Jaluzele	□ Drum de acces Numărul de vehicule
Mansarda □ Nr	□ Altele	Tipul de combustibil	Facilităţi □ Sobe pe lemne (cantitate)	Acoperire ale drumului
□ Scară extensibilă □ Etape	□ Răcire □ Aer condiționat central		□ Seminee (cantitate)	Numărul de vehicule
	□ Persoană fizică □ Altele		□ Terasă/acoperiș plat □ Verandă	□ Carport Numărul de vehicule
□ Terminare □ Încălzire			□ Piscina □ Altele	Tipul obiectului □ De sine stătător □ Îmbinare
Aparate □ Frigider □ Aragaz/cuptor □ Mașină de spălat vase □ Cuptor cu microunde □ Mașină de spălat/uscător □ Alte aparate (descriere)
Spațiul de locuit finisat peste standard conține: Camere Dormitoare Băi Spațiu de locuit peste dimensiunea standard (mp. pătrați)

Caracteristici suplimentare (dispozitive speciale de economisire a energiei etc.)

Descrieți starea generală a proprietății (nevoia de reparații etc.)

Există deficiențe fizice care afectează confortul de ocupare, nivelul de izolare fonică sau integrarea structurală a proprietății? □ Da □ Nu Dacă da, descrieți aceste deficiențe.

Această proprietate corespunde zonei în care se află? □ Da □ Nu Dacă nu, explicați de ce

Aici, proprietăți similare situate în această zonă sunt oferite spre vânzare la prețuri cuprinse între... $ la mii $

Aici, proprietăți similare situate în această zonă au fost oferite spre vânzare în ultimele douăsprezece luni la prețuri cuprinse între... $ la mii $

Caracteristică

Vanzare comparativa nr. 1

Vânzarea comparativă #2

Vanzare comparativa nr. 3

Apropierea de proprietate

Preț de vânzare, $

Pret de vanzare/spatiu total de locuit, mii USD pe mp. picior

Sursă de date

Sursa de verificare

Amendamente la taxare

Descriere

+ (-) $ Amendament

Descriere

+ (-) $ Amendament

Descriere

+ (-) $ Amendament

Vanzare sau finantare

Data vânzării

Mestaras-
poziţie

Închiriere/proprietate nelimitată

Teren

Forma generală

Design (stil)

Calitatea constructiei

Vârsta reală

Stare fizică

Peste standard

Număr de camere

Suprafata locuibila, mp. picioarele

Subsol si spatiu finisat peste standard
Utilitate funcțională
Incalzire/aer conditionat
Elemente de economisire a energiei
Garaj/carport
Verandă/terasa/terasa



Modificare netă (total)	□ + □ -		□ + □ -	□ + □ -
Costul specificat, Curat reprezentant. %
General reprezentant. %
Am/nu am cercetat istoricul de vânzări și transfer al subiectului și proprietățile de comparație. Dacă nu, explicați de ce.

Cercetarea mea a constatat/nu a constatat nicio vânzare sau transfer al proprietății în cauză în cei trei ani anteriori datei evaluării.
Sursă de date.
Cercetarea mea a găsit/nu a găsit nicio vânzare sau transfer de proprietăți comparabile în cei trei ani anteriori datei evaluării.
Sursă de date.
Raportați despre vânzările și transferurile anterioare
		Comparaţie- vânzare privată nr. 1	Comparaţie- vânzare privată nr. 2		Comparaţie- vânzare privată nr. 3
Data vânzării/transferului anterioare
Prețul de vânzare/transfer anterior
Sursă de date.
Data primirii datelor
Analiza vânzărilor/transferurilor anterioare

Rezultatul evaluării folosind metoda vânzărilor comparative

Costul proprietății calculat folosind metoda vânzărilor comparative, $

Cost: Metoda comparativă a vânzărilor, $ Metoda comparativă a costului (dacă este utilizată), $ Metoda veniturilor comparative (dacă este utilizată), $

Această evaluare a fost efectuată pe principiul □ „ca atare”, □ presupunând că au fost deja efectuate toate corecțiile și îmbunătățirile necesare, □ presupunând starea ideală a proprietății, nefiind nevoie de nicio lucrare de reparație.

După efectuarea unei inspecții vizuale complete a proprietății și finalizarea tuturor cercetărilor, am estimat valoarea proprietății la $$ la momentul evaluării (data).

Raport standard de evaluare imobiliară







METODA COMPARATIVA A COSTURILOR (Fannie Mai
Oferă împrumutatului/clientului informații obiective despre valoarea obiectului. Clientul poate reproduce independent toate calculele de mai jos.
Servește la verificarea estimărilor obținute prin vânzări comparative folosind alte metode.


Evaluare Reconstrucție Reconstrucție	Costul terenului.................................................. .................... ................................$
Sursa datelor de cost	Loc de locuit mp. ft/$.................................................. .... ...................$
	sq.ft/$............................................. ...... ..........$
Comentarii (calculul suprafeței de locuit, gradul de uzură etc.)	Garaj/magazin mp. ft/$.................................................. .... .......... $
	Costul total al construcției noi .................................................. ...................... ......... $
	Minus fizic	Funcţional
			.................. $
	Costul clădirii ținând cont de uzură ................................................ ........... .................... $ Costul parcelei în starea „ca atare”.......................................... ............. .........$
Perioada posibilă de utilizare comercială ulterioară (numai pentru Ministerul Locuinței și Dezvoltării Urbane), ani	Costul final al obiectului.................................................. ............. ...................$
*METODA VENITULUI COMPARATIV (Fannie* Mai nu necesită evaluare folosind această metodă)**
Chiria lunară medie pe piață $ × Multiplicatorul chiriei totale = $ Cost folosind metoda venitului comparativ
Concluzie asupra evaluării

INFORMAȚII DE PROIECTARE PENTRU DEZVOLTAREA PLANIFICATĂ (PZ)

Dezvoltatorul/constructorul este controlat de asociația de proprietari? □ Da □ Nu Tip obiect □ Detașat □ Îmbinare

Următoarele informații se aplică NUMAI proprietăților PO cu condiția ca dezvoltatorul/constructorul să lucreze sub controlul unei asociații de proprietari și proprietatea să facă parte dintr-o dezvoltare de locuințe cooperativă.

Denumirea legală a proiectului

Numărul total de faze Numărul total de unități rezidențiale Numărul total de unități rezidențiale vândute

Numărul total de unități rezidențiale închiriate Numărul total de unități rezidențiale de vânzare Sursa datelor

Acest proiect presupune conversia clădirilor existente în PP? □ Da □ Nu Dacă da, vă rugăm să indicați data conversiei

Acest proiect constă din mai multe unități rezidențiale? □ Da □ Nu Sursa datelor

Unitățile rezidențiale, zonele comune și facilitățile de agrement sunt finalizate? □ Da □ Nu Dacă nu, vă rugăm să indicați stadiul construcției.

Spațiile comune sunt închiriate de asociația de proprietari sau închiriate de asociație? □ Da □ Nu Dacă da, descrieți termenii contractului de închiriere.

Descrieți facilitățile publice și de agrement.

Raport standard de evaluare imobiliară

Acest formular este destinat evaluării locuințelor sau a locuințelor cu clădiri anexe, inclusiv proprietățile incluse în proiectul de dezvoltare (PD). Acest formular nu este destinat să evalueze casele prefabricate sau unitățile condominiale sau cooperative.

Acest act de evaluare imobiliară presupune: o sferă specifică de activitate efectuată de evaluator, scopul actului, utilizatorul actului, determinarea valorii de piață a proprietății, o declarație de ipoteze și limitări, certificarea evaluatorului. Este interzisă efectuarea oricăror completări sau corectări la toate elementele de mai sus. Evaluatorul poate extinde sfera muncii efectuate prin efectuarea de investigații suplimentare. De asemenea, certificarea evaluatorului nu permite adăugări sau corecții. Cu toate acestea, sunt permise certificări suplimentare cerute de lege sau legate de calitatea de membru al evaluatorului la o organizație de evaluare imobiliară.

Scopul muncii. Sfera de activitate a evaluatorului este determinată de complexitatea cererii de evaluare și de cerințele acestui formular. Aceasta include determinarea valorii de piață a proprietății, o declarație de ipoteze și limitări și certificarea evaluatorului. Evaluatorul este obligat, cel puțin: 1) să efectueze o examinare vizuală completă a proprietății care se evaluează, atât în interior, cât și în exterior; 2) efectuează o inspecție a zonei; 3) efectuează o inspecție a fiecăruia dintre obiectele comparate, cel puțin vizându-le din stradă; 4) să cerceteze, să verifice și să analizeze toate datele obținute din surse publice și private de încredere; 5) prezentați rezultatele analizei dumneavoastră în acest raport, precum și exprimați concluzia.

Scopul actului. Acest act este destinat împrumutatorului/clientului în vederea stabilirii valorii obiectului împotriva căruia va fi emis creditul.

Utilizator al actului. Utilizatorul acestui act este creditorul/clientul.

Determinarea valorii de piata. Acesta este prețul cel mai probabil la care proprietatea ar putea fi vândută pe o piață liberă și deschisă, sub rezerva unei vânzări echitabile și a prudenței atât din partea vânzătorului, cât și a cumpărătorului. Această definiție implică o anumită dată de vânzare și transfer de proprietate de la vânzător la cumpărător în următoarele condiții; 1) vânzătorul și cumpărătorul sunt suficient de motivați pentru a finaliza tranzacția; 2) ambele părți sunt bine informate și fiecare parte acționează în propriul interes; 3) există timp suficient pentru a scoate proprietatea la vânzare pe piața liberă; 4) plata se face în numerar dolari SUA sau conform unui acord financiar corespunzător; 5) prețul obiectului nu implică nicio concesiune financiară sau de altă natură.

Declarație de ipoteze și limitări. Certificarea evaluatorului în acest act este supusă următoarelor ipoteze și limitări:

1. Evaluatorul nu este responsabil pentru toate aspectele juridice legate fie de proprietatea care se evaluează, fie de titlul acesteia, cu excepția informațiilor obținute de el în timpul procesului de evaluare. Evaluatorul consideră că titlul este complet legal și nu își exprimă o opinie asupra titlului.

2. În acest raport, evaluatorul oferă o descriere generală a obiectului, indicând dimensiunile și trăsăturile caracteristice ale acestuia. Descrierea ar trebui să ajute cititorul să-și facă o idee vizuală despre obiectul în sine și despre dimensiunea acestuia.

3. Evaluatorul examinează hărțile de inundații furnizate FEMA, și indică dacă obiectul se află în zona periculoasă. Deoarece evaluatorul nu este un inspector, constatările sale nu constituie o garanție, explicită sau implicită.

4. Evaluatorul nu este supus răspunderii legale pentru orice aspecte îndoielnice legate de statutul juridic al obiectului, cu excepția cazului în care această răspundere a fost convenită în prealabil.

5. În acest raport, evaluatorul indică toate deficiențele asociate stării tehnice a obiectului (elemente care necesită reparații, piese uzate, elemente care prezintă pericol, surse de substanțe toxice etc.) care au fost identificate în timpul controlului. Dacă nu se specifică altfel, evaluatorul nu are cunoștință de eventualele vicii ascunse care ar putea reduce valoarea proprietății. Evaluatorul nu oferă garanții, exprese sau implicite, în acest sens. Intrucat evaluatorul nu este specialist in domeniul protectiei mediului, acest act nu poate fi considerat ca o evaluare de mediu a instalatiei.

6. Evaluatorul bazează acest raport pe ipoteza că obiectul se află în stare tehnică normală, sau pe ipoteza că toate reparațiile necesare vor fi efectuate la nivel profesional.

Analiza de evaluare a valorii de piata

Nu vom putea intra în fiecare detaliu al fiecărui element din formularul de evaluare furnizat. Cu toate acestea, vom discuta fiecare secțiune a raportului de evaluare și vom evidenția principalele surse de erori și concluzii dubioase.

Obiectul în cauză

Prima secțiune oferă informații de bază despre obiectul în cauză. În cea mai mare parte, acestea sunt informații precise și obiective, dar merită totuși să le verificați acuratețea. Acordați o atenție deosebită proprietății.

Evaluarea valorii unei proprietăți trebuie să includă luarea în considerare a titlului, adică a proprietății. Ce probleme pot fi asociate cu transferul titlului? Amintiți-vă că nu doar achiziționați o clădire împreună cu terenul, ci și dobândiți drepturi legale care reglementează utilizarea imobilului, transferul, reconstrucția acestuia etc. Certificatele de evaluare profesională sunt adesea presupun dinainte că problemele de proprietate vor fi rezolvate fără probleme. Nu vă bazați pe astfel de presupuneri a priori. Consultați o firmă de avocatură sau un avocat specializat în dreptul proprietății.

Contracta

Majoritatea creditorilor emit credite ipotecare pe baza prețului de achiziție prin contract sau a valorii de piață a proprietății, oricare dintre acestea este mai mică. Să presupunem că găsiți o opțiune bună. Ați convenit asupra unui preț de 160.000 USD pentru o proprietate în valoare de 200.000 USD. Ați calculat că cu un OKR egal cu 80%, banca vă va emite un credit care acoperă integral prețul de achiziție (80% × 200 mii - 160 mii dolari). Ideea nu este rea, dar adevărul este că banca nu o va baza pe valoarea de piață, ci pe prețul contractului și veți primi un împrumut în valoare de 128 mii de dolari (80% × 160 mii - 128 mii) dolari). Acesta este motivul pentru care băncile solicită întotdeauna prezentarea sumei contractului.

Nu minți niciodată un creditor

Pentru a ocoli acest obstacol, unii cumpărători necinstiți întocmesc un „contract umbră” cu vânzătorul, indicând un preț de 200.000 USD, iar apoi prezintă un contract „fals” pentru a obține un împrumut. Această acțiune este clasificată de lege drept fraudă în sectorul bancar. Nu recurge niciodată la astfel de trucuri.

Nu minți niciodată un creditor cu privire la valoarea reală a contractului sau despre alte fapte legate de împrumut. (Renumitul lobbyist Jack Abramoff a primit recent șase ani de închisoare pentru fraudă la împrumuturi.)

Concesiuni de la vanzator

Uneori, cumpărătorul este de acord să plătească un preț mai mare decât valoarea de piață a proprietății. În schimb, vânzătorul poate oferi să plătească un avans, o taxă de depozit de garanție sau costuri suplimentare de închidere. Este posibil ca in pretul de vanzare sa fie incluse mobila sau echipamentele casnice. În astfel de cazuri, când vânzătorul face concesii, banca dorește să cunoască valoarea de piață a proprietății, și nu doar valoarea contractului. În acest caz, GCS va fi calculată pe baza valorii de piață a proprietății.

Locația obiectului

Primul lucru pe care trebuie să-l rețineți este că legea federală interzice evaluatorilor să ia orice formă de luare în considerare a compoziției rasiale a populației din zona în care se află proprietatea. Prin urmare, orice evaluare profesională nici măcar nu menționează caracteristicile rasiale și demografice ale zonei.

Cererea, oferta și grilele de preț în zona în care se află instalația

În schimb, raportul de evaluare conține o scurtă descriere a tipurilor de proprietăți caracteristice zonei și a tipurilor de utilizări ale acesteia.

Actul indică, de asemenea, amploarea prețurilor imobiliarelor și tendințele de creștere sau scădere a numărului de proprietăți vândute sau închiriate.

În calitate de investitor, acordați o atenție deosebită acestor tendințe. Estimările valorii de piață se fac pe baza situației actuale, dar trebuie să poți privi în viitor.

Baza economică și alte caracteristici ale zonei

Bazate în primul rând pe prezent, evaluările nu numai că pierd din vedere tendințele de dezvoltare ale regiunii, dar nici nu oferă o analiză detaliată a bazei economice, a nivelurilor de ocupare a forței de muncă și a perspectivelor de creștere sau declin. Din nou, ca investitor, aveți responsabilitatea de a cerceta aceste probleme în profunzime și în detaliu.

Este important să se evalueze modul în care numărul de locuri de muncă din zonă se schimbă, modul în care se dezvoltă arterele de transport și modul în care creșterea generală a metropolei afectează soarta zonei. Chiar și în zonele aflate în declin, unele zone pot fi înfloritoare. În schimb, în zonele prospere pot exista zone care nu se dezvoltă. Estimările valorii de piață rareori iau în considerare perspectivele viitoare ale unei zone.

Teren

În multe zone urbane, costul terenului este între 30 și 60% (uneori chiar mai mult) din valoarea totală de piață a proprietății. Studiați cu atenție această componentă importantă. În primul rând, marcați zona și ocoliți limitele acesteia. Luați toate măsurătorile. Trebuie să cunoști dimensiunile exacte ale site-ului tău și să-l vizualizezi.

Reglementări de zonare și utilizare a terenurilor

După cum ați învățat în capitolul 8, există zeci de reglementări de zonare și utilizare a terenurilor care guvernează utilizarea bunurilor imobiliare. Cunoașterea tuturor complexităților legale vă va deschide multe oportunități promițătoare. Sau, dimpotrivă, aceste legi pot deveni o barieră indestructibilă în calea planurilor tale grandioase. Studiați aceste legi în detaliu și nu vă mulțumiți doar cu clasificări mari de zonare (rezidențială, comercială, industrială, agricolă etc.).

Estimările valorii de piață pot lua în considerare sau nu cât de bine se conformează o proprietate cu codurile de zonare și de construcție. Dar niciunul dintre actele nu spune nimic despre cum să profitați de aceste reglementări (inclusiv modificări de zonare) pentru a adăuga valoare suplimentară proprietății.

Facilități comune

Contrar credințelor locuitorilor orașului, nu toate proprietățile imobiliare sunt dotate cu facilitățile publice necesare. Unul dintre cunoscuții mei, care nu are experiență în investiții, și-a achiziționat o casă fără să bănuiască măcar că casa nu avea sistem de canalizare. Toate celelalte lucruri fiind egale, lipsa facilităților publice reduce semnificativ valoarea imobilului.

Nu face aceeași greșeală. Verificați alimentarea cu gaz și apă, canalizare, electricitate, sisteme de securitate, disponibilitatea internetului. Deși costurile cu utilitățile sunt rareori menționate în rapoartele de evaluare, ele pot avea un impact semnificativ asupra valorii totale a unei proprietăți. Prin urmare, pe lângă disponibilitatea utilităților, ar trebui să verificați nivelul costurilor cu utilitățile. Pentru a face acest lucru, trebuie să contactați companiile de utilități care deservesc această facilitate.

Facilități rezidențiale

Facilitățile rezidențiale includ nu numai facilități publice, ci și alei, amenajări peisagistice, piscine, terenuri de tenis, garduri, subsoluri, camere utilitare, electrocasnice, terase, terase, verande, alei, garaje și multe altele. Pentru a evalua o proprietate, este necesar să se evalueze calitatea tuturor facilităților suplimentare atât în interiorul cât și în exteriorul clădirii.

De asemenea, ar trebui să acordați atenție filmării, numărului de camere, prezenței dulapurilor încorporate, planului arhitectural și designului, eficienței energetice, izolației fonice și termice, calității ferestrelor, vechimii și stării fizice a proprietății. Fiecare dintre aceste detalii poate afecta semnificativ valoarea proprietății. În plus, toate facilitățile suplimentare ar trebui luate în considerare în oricare dintre cele trei moduri principale de evaluare a valorii.

Metode de estimare a costurilor

Pentru a evalua cât mai obiectiv valoarea de piață a bunurilor imobiliare, pot fi utilizate trei metode de evaluare paralele:

1. Metoda de vânzare comparativă.În acest caz, se compară trăsăturile caracteristice și costurile unor obiecte similare (vezi Fig. 14.2).

Orez. 14.2. Metoda de vânzare comparativă

2. Metoda costului comparativ. Ar trebui să calculați cât v-ar costa să construiți o clădire similară la nivelul prețului de astăzi (plus costul terenului) și apoi să scădeți din cifra rezultată suma deprecierii (depreciere) acumulată (vezi Fig. 14.3).

3. Metoda veniturilor comparative. Această metodă de evaluare capitalizează venitul net din chirii și îl transformă într-o estimare a valorii de piață (vezi Figura 14.4).

Orez. 14.3. Metoda de cost comparativ

Notă: După cum am menționat mai devreme, metoda costurilor comparative poate ajuta și la determinarea tendinței viitoare a prețurilor proprietăților. (A se vedea mai jos pentru aplicarea acestei abordări la evaluarea imobiliară comercială.)

Odată ce ați determinat valoarea de piață folosind fiecare dintre aceste metode, veți cunoaște limitele de preț și veți putea obține o estimare obiectivă a valorii proprietății dumneavoastră (vezi Figura 14.5). Metoda vânzărilor comparative este potrivită pentru evaluarea locuințelor, cooperativelor și condominiilor, în timp ce metoda veniturilor comparative este utilizată cel mai bine pentru evaluarea clădirilor de apartamente, clădirilor de birouri și centrelor comerciale. Metoda costurilor comparative este folosită cel mai adesea pentru a verifica cifrele obținute prin alte metode.

Orez. 14.4. Metoda venitului capitalizat

Amintiți-vă: dacă proprietatea se vinde cu mult mai mult decât costul construirii unei noi clădiri, dezvoltatorii încep construcția în masă. Din nefericire, această metodă de a genera profituri mari deseori eșuează atunci când oferta de noi proprietăți depășește temporar cererea pentru acestea.

Orez. 14.5. Trei abordări pentru evaluarea valorii de piață

Pentru a scăpa de proprietățile nevândute (sau neînchiriate), dezvoltatorii reduc drastic prețurile și nivelurile chiriilor, oferind cumpărătorilor (chiriașilor) numeroase concesii (finanțare cu dobândă redusă, scutire de chirie de două luni, comision de mutare de 99 USD etc.). În schimb, dacă proprietatea este vândută cu mult mai puțin decât costul construirii unei noi clădiri (declin economic sau surplus de ofertă), dezvoltatorii părăsesc piața. Dar, mai devreme sau mai târziu, creșterea economică duce la crearea de noi locuri de muncă și la creșterea veniturilor. Surplusul de oferta este eliminat. Noii cumpărători și chiriași concurează pentru proprietățile vacante care se scad rapid. Prețurile și chiriile încep să crească.

Prin urmare, investitorii inteligenți monitorizează întotdeauna costul construirii de noi clădiri, veniturile constructorilor, stimulentele pentru achiziționarea (închirierea) imobiliare și alte tendințe ale pieței. Din nou, subliniez: în timp ce evaluați trecutul și prezentul, nu uitați să priviți spre viitor.

Metoda de vânzare comparativă

Să revenim acum la Fig. 14.1, care conține informațiile utilizate pentru efectuarea evaluării.

Vânzarea comparativă funcționează cel mai bine atunci când cercetați temeinic și notați toate caracteristicile proprietății pe care o luați în considerare și proprietățile cu care comparați. De aceea te sfatuiesc sa te uiti cu atentie la toate proprietatile de vanzare din zona care te intereseaza. Scrieți o descriere detaliată a tuturor trăsăturilor caracteristice ale acestor obiecte. Faceți fotografii. Notează-ți observațiile și comentariile. Ca rezultat, veți avea o listă mare de obiecte pentru comparație.

În plus, urmărind vânzările imobiliare din zona dvs., veți afla care caracteristici ale casei sunt cele mai atractive pentru chiriași și cumpărători, ce se vinde cel mai repede și ce impune cel mai mare preț. Cu o cunoaștere aprofundată a pieței, veți putea întotdeauna să identificați proprietățile care se vând sub prețul pieței. Dacă nu aveți astfel de cunoștințe, puteți pierde cu ușurință o opțiune profitabilă.

Cunoașterea faptelor vă va ajuta să faceți oferte în cunoștință de cauză de cumpărare sau vânzare imobiliară. Un argument susținut de fapte este mult mai convingător decât pur și simplu a spune: „Iată propunerea mea. Puteți fie să o acceptați, fie să o respingeți.”

Acum să ne uităm la metoda de vânzare comparativă mai detaliat. După cum puteți vedea singur, formularul de evaluare propus (vezi Figura 14.1) nu lasă loc pentru explicații detaliate și comparații critice. Acesta este unul dintre motivele pentru care evaluatorii profesioniști fac adesea concluzii eronate. Figurat vorbind, ei pictează un tablou cu o pensulă aspră, omițând detalii care sunt de mare importanță.

Mai mult, vei fi surprins, dar este adevărat: evaluatorii nu intră aproape niciodată în interiorul obiectelor cu care se compară. În cel mai bun caz, ei primesc informații la mâna a doua - de la agenții de vânzări care au efectuat tranzacții cu aceste obiecte. Dar cel mai adesea (și am fost convins de acest lucru de mai multe ori) evaluatorii pur și simplu ignoră toate diferențele dintre obiectul luat în considerare și obiectele cu care se face comparația. Ei nici măcar nu știu că există diferențe.

Din aceste și alte motive, nici eu și Donald Trump nu ne bazăm vreodată pe opiniile evaluatorilor oficiali. Privim, ascultăm, analizăm și tragem propriile concluzii. Trebuie să faci la fel.

Poziția relativă a obiectelor comparate

Ca regulă generală, cu cât obiectele comparate sunt mai aproape, cu atât comparația va fi mai precisă. (În mod ideal, proprietăți similare ar trebui să se potrivească în toate privințele.) Dar de multe ori se dovedește că evaluatorii compară case care sunt prea departe una de cealaltă.

Ce înseamnă „prea departe”? Aceasta este orice distanță care clasifică obiectele în diferite zone de atractivitate. Poate fi chiar și pe cealaltă parte a străzii, precum și într-un alt cartier școlar, sau la o distanță diferită de metrou sau de stațiile de transport public. Verificați întotdeauna selecția evaluatorului. Sunt locațiile obiectelor într-adevăr comparabile? Este totul la fel în vecinătatea obiectelor comparate?

Prețul de vânzare și prețul pe metru pătrat

În mod obișnuit, investitorii și creditorii garantați preferă ca proprietățile în cauză să fie evaluate cu 10-20% mai puțin decât cele mai bune proprietăți similare din zonă. Proprietatea al cărei preț se află sub prețul mediu „furcăt” are o lichiditate mai mare.

În plus, dacă nu reușiți să găsiți analogi complete ale proprietății dvs. (ceea ce este foarte probabil), alegeți case care sunt net superioare ale dvs., precum și case care nu sunt în mod clar la fel de bune ca ale dvs. În acest fel, puteți seta un interval de preț. Daca casa ta iese in evidenta printre toate celelalte case din zona, la bine sau la rau, va fi destul de greu sa stabilesti limitele superioare si inferioare ale valorii acesteia.

Să presupunem că casele de calitate superioară s-au vândut recent pentru între 450.000 și 475.000 USD. Casele mai proaste decât ale dvs. s-au vândut între 400.000 USD și 420.000 USD. Prin definirea intervalului, puteți spune că casa dvs. valorează între 425.000 USD și 445.000 USD.

După cum am subliniat anterior, o regulă de bază pentru a determina costul este prețul pe metru pătrat. Pentru a calcula prețul pe picior pătrat (PSF), pur și simplu împărțiți prețul de vânzare (minus concesiile, dacă există) la suprafața totală de locuit a clădirii. (Nu includeți garaje, subsoluri, mansarde, utilități etc.). Să presupunem că o casă se vinde cu 380.000 USD și conține 1.843 de metri pătrați de spațiu de locuit:

c.c.f. = 380 mii USD/1.843 c.c.f. = 206 USD.

Prețul pe picior pătrat oferă un punct de plecare aproximativ, dar după cum ați învățat, nu spuneți niciodată ultimul cuvânt până când nu ați examinat și apreciat toate caracteristicile proprietății.

Surse de date și metode de verificare

Doar în cazuri foarte rare evaluatorii inspectează în mod independent proprietățile pe care le-au ales pentru comparație. Cel mai adesea, ei examinează date istorice, informații de la mai multe servicii de listare sau folosesc date de la agenții imobiliari. Deși niciun evaluator nu poate funcționa fără utilizarea datelor secundare, verificați întotdeauna în mod independent aceste informații. Datele secundare pot duce la concluzii eronate.

Introducerea amendamentelor

Formularul de evaluare prezentat în Fig. 14.1 conține o listă de trăsături caracteristice ale obiectului. Deoarece este imposibil să găsești două obiecte complet asemănătoare, aprecierea valorii necesită introducerea de „ajustări” la valoarea obiectelor comparate în funcție de ce caracteristici au acestea.

Cu alte cuvinte, procesul de modificare răspunde la întrebarea: „La ce preț s-ar vinde această proprietate dacă caracteristicile sale se potrivesc exact cu cele ale proprietății noastre?” Pentru a răspunde la această întrebare, trebuie să comparați și să contrastați toate trăsăturile celor două obiecte, punct cu punct. Dacă există o coincidență completă a caracteristicilor, nu trebuie făcute corecții.

Dacă la un moment dat obiectul străin este superior al tău, valoarea estimată a acestei caracteristici ar trebui deduce din prețul de vânzare al acestei proprietăți. În schimb, dacă locuința dvs. este superioară proprietății de comparație într-o anumită caracteristică, valoarea evaluată a acelei caracteristici ar trebui adaugat la prețul de vânzare al acestei proprietăți. Procedând astfel, veți obține o evaluare mult mai obiectivă a valorii obiectelor comparate.

În tabel În Figura 14.1 ilustrăm procesul de modificare cu un exemplu simplu.

În prima opțiune, vânzătorul preia 90% din OCS la 6,5% pe an. În același timp, finanțarea investițiilor necesită de obicei 75% din OCC la 7,5% pe an. Fără această concesiune financiară, vânzătorul inițial ar fi cotat un preț cu 11.250 USD sub prețul real. Prin urmare, această sumă trebuie dedusă din prețul de vânzare.

Tabelul 14.1. Procesul de modificare (caracteristici selectate)

	Opțiunea 1	Opțiunea 2	Opțiunea 3
Preț de vânzare, mii de dolari
Caracteristici
Concesii vânzătorului, mii de dolari	Analogie		Analogie
Concesii financiare, mii de dolari		Analogie	Analogie
Data vânzării, mii USD	Analogie		Analogie
Locație, mii de dolari	Analogie	Analogie
Plan arhitectural (design), mii de dolari	Analogie		Analogie
Garaj, mii de dolari		Analogie
Piscină, terasă, terasă, mii de dolari			Analogie
Preț ajustat, mii USD

Mai jos oferim o explicație a altor modificări.

Opțiunea 1. Garaj (+8.250 USD). Proprietatea noastră include un garaj spațios pentru două mașini, în timp ce Opțiunea 1 oferă un garaj mai mic pentru o mașină. Dacă proprietatea #1 ar avea același garaj ca și proprietatea noastră, valoarea sa ar crește cu 8.250 USD.

Opțiunea 1: piscină, terasă și punte (6.750 USD). Opțiunea 1 este superioară proprietății noastre în aceste privințe, deoarece nu avem terasă sau terasă. Fără aceste caracteristici, articolul #1 ar fi costat 6.750 USD mai puțin.

Opțiunea 2. Data vânzării (+7.500 dolari ). Prețul de piață implică comparație în acest moment. Deoarece articolul #2 s-a vândut în urmă cu șase luni pe o piață în ascensiune, ar valora 7.500 USD în plus astăzi.

Opțiunea 2. Concesiunile vânzătorului (–7.500 dolari ). Prețul de vânzare de 213.440 USD include draperii, mașină de spălat, uscător și depozitare. Deoarece astfel de articole nu sunt de obicei incluse în prețul unei case, costul acestor articole ar trebui să fie dedus din prețul de vânzare.

Opțiunea 2. Plan arhitectural (proiectare) (+3.750 dolari ). Spre deosebire de casa noastră, această opțiune nu are o trecere convenabilă de la garaj la bucătărie. Garajul este situat sub casa, asa ca trebuie sa urcati la bucatarie printr-o scara exterioara. Dacă această casă ar avea conexiuni mai bune între bucătărie și garaj, prețul ei ar crește cu 3.750 de dolari.

Opțiunea 3. Locație (–15.000 dolari ). Aceasta casa este situata la capatul strazii, iar terenul se invecineaza cu o padure. În ceea ce privește casa noastră, aceasta este situată în mijlocul unei străzi zgomotoase și parcela ei se învecinează cu parcela vecinului. Dacă obiectul nr. 3 nu ar fi fost localizat atât de convenabil, ar fi costat cu 15.000 de dolari mai puțin.

După ce faceți ajustări pentru fiecare caracteristică, trebuie să adunați toate numerele din coloane. Rezultatul vă va oferi răspunsul la întrebarea: „Cât ar costa acest obiect dacă ar fi o copie exactă a obiectului nostru?” Puteți întreba: „Cum pot pune o valoare în dolari pentru fiecare dintre ajustări?” Aceasta este o întrebare complexă și nu există un răspuns ușor. Abilitatea de aici vine cu experiența, după ce analizezi multe tranzacții diferite. Acest lucru poate dura luni sau chiar ani. De asemenea, puteți primi sfaturi de la agenți și evaluatori experimentați.

Dar chiar dacă nu aveți experiență, ar trebui să percepeți critic toate evaluările făcute de profesioniști. Întreabă întrebări. Explorați descoperirile lor. Verificați toate faptele. Pe măsură ce vedeți diferite proprietăți, învățați să recunoașteți trăsăturile lor caracteristice. Amintiți-vă că sarcina dvs. nu este doar să evaluați valoarea de piață a proprietății. Trebuie să vă gândiți cum să adăugați valoare proprietății.

Istoricul vânzărilor (transferurilor).

La sfârșitul anilor 1980, unele piețe imobiliare s-au prăbușit. Acest lucru a dus la falimentul multor bănci și asociații de economii și împrumut. Mai târziu a devenit clar că aceste piețe erau complet infectate cu virusul fraudei și speculațiilor. Ca urmare, instituțiile financiare solicită evaluatorilor să examineze întregul istoric de vânzări al proprietăților pentru care se acordă împrumutul, precum și istoricul vânzărilor locuințelor cu care sunt comparate aceste proprietăți.

Dacă proprietățile sunt vândute frecvent și la prețuri din ce în ce mai mari, acesta este un indiciu că piața este pe cale să scadă. Atunci când autoritățile de reglementare detectează astfel de semne, ei obligă creditorii să-și înăsprească standardele de creditare și îi îndeamnă să evalueze garanțiile cu mai multă atenție.

De asemenea, ar trebui să monitorizați îndeaproape astfel de tendințe. Dar dacă decideți să jucați acest joc riscant, amintiți-vă că timpul este esențial. Simțul tău de timp va fi cheia succesului. (Aici mă adresez în primul rând celor care au decis să joace la o revânzare rapidă și nu intenționează să aducă îmbunătățiri proprietății pe care o cumpără.)

Cost calculat folosind metoda vânzărilor comparative

După ce ați comparat toate sarcinile, datele de vânzare, caracteristicile și istoricul transferurilor, puteți decide judecata competentaîn ceea ce privește valoarea de piață a proprietății dvs. Deși mulți oameni pretind că au cunoștințe excelente despre prețurile proprietăților, doar o metodologie atentă și datele exacte pot oferi încrederea de a acționa rapid (dacă este necesar) și fără riscuri nejustificate.

Metoda de cost comparativ

Deși metodele de cost și venit nu sunt întotdeauna folosite pentru a estima valoarea, în calitate de investitor ar trebui să puteți utiliza diferite abordări pentru evaluarea proprietăților imobiliare.

Calculați costurile pentru construirea unei noi case

Pentru a înțelege metodologia abordării costurilor, să revenim la partea de jos a Fig. 14.1. În primul rând, trebuie să estimați costul construirii unei noi clădiri pe baza costului construirii unui metru pătrat de locuințe în zona dvs.

Costurile de construcție sunt determinate de mărimea și calitatea casei. Asigurați-vă că includeți toate facilitățile și luxurile suplimentare (de exemplu, candelabre de cristal, mochetă de înaltă calitate, electrocasnice). Sub zero, instalatii sanitare Kohler, saună etc.) și a inclus costul acestora în costul total al casei.

Scăderea deprecierii (deprecierea)

După ce ați calculat costul construcției unei clădiri noi la prețurile de construcție de astăzi, trebuie să luați în considerare trei tipuri de amortizare: 1) fizică, 2) funcțională și 3) economică (externă). Clădirile vechi sunt de obicei mai ieftine decât cele noi pentru că au suferit fizic uzura Au fost afectați de vreme și de alți factori, inclusiv de o posibilă utilizare greșită. Covoarele uzate, vopseaua decolorată, panourile crăpate, țevile ruginite și acoperișurile care curg toate reduc valoarea unei clădiri. Cât costă? Aici este nevoie de o metodă de evaluare adecvată. Pentru a da o cifră specifică, estimați gradul de uzură ca procent. În unele cazuri, gradul de uzură poate ajunge la 70%. Există o altă metodă: estimați cât vor costa lucrările de reparație pentru a aduce casa în stare corespunzătoare.

După ce ați evaluat uzura fizică, ar trebui să evaluați funcţional depreciere. Spre deosebire de uzura datorată utilizării pe termen lung, amortizarea funcțională implică o scădere a valorii din cauza învechirii acoperirilor de pereți, a amenajării arhitecturale, a sistemelor de cablaje electrice, a culorilor, a designului etc. Din punct de vedere fizic, o casă poate fi în stare excelentă, dar învechirea sa începe deja să-i oprească pe potențialii rezidenți și cumpărători.

Clădirea Bonwit Teller a supraviețuit. Este complet depășit din punct de vedere funcțional. Terenul ocupat de această clădire ar putea fi folosit mult mai eficient.

Amortizarea externă se datorează faptului că metoda actuală de utilizare a acestui obiect nu mai este cea mai profitabilă. Să presupunem că găsești o clădire rezidențială bine conservată într-o zonă care a devenit predominant comercială. Zonarea zonei s-a schimbat. Este mai mult ca probabil ca cea mai mare parte a valorii proprietatii sa fie acum costul terenului. Dacă cineva cumpără o „cladire”, o va demola imediat și va construi un nou centru comercial sau de birouri pe șantier. Un principiu similar se aplică în cazurile în care zona devine din ce în ce mai prestigioasă și există case bune cu trei dormitoare și două băi cu o suprafață de 2 mii de metri pătrați. picioarele sunt demolate, iar în locul lor sunt construite case cu o suprafață de 6 mii de metri pătrați. picioare care costă 2 milioane de dolari sau mai mult.

Imobil învechit din punct de vedere economic denumite bunuri imobiliare „demolare”. Dar amintiți-vă că termenul „de demolat” poate însemna fie o structură dărăpănată, fie o clădire bine conservată. Când cumpărați o proprietate pentru demolare, plătiți doar pentru terenul minus costurile de demolare a clădirii și îndepărtarea deșeurilor de construcții.

Costul terenului

Pentru a estima valoarea unui teren, găsiți un teren similar gol care a fost vândut recent sau un teren similar achiziționat împreună cu o clădire „pentru demolare”. Când evaluați proprietăți similare, comparați caracteristicile acestora, cum ar fi dimensiunea, limitele, aspectul general, topografia, reglementările referitoare la utilizarea acelor proprietăți, reglementările de subdiviziune și alte caracteristici pe care cumpărătorii le caută de obicei.

Valoarea de piață evaluată prin metoda costului comparativ

După cum se poate observa din formularul de evaluare prezentat în Fig. 14.1, calculul valorii de piață constă în trei etape. Primul pas este estimarea costurilor pentru construirea unei noi clădiri similare celei existente. Al doilea pas este determinarea deprecierii în termeni monetari și scăderea acestei cifre din valoarea costului. Al treilea pas este să adăugați costul terenului la rezultatul obținut. Deoarece toate cele trei cifre necesare pot fi estimate doar aproximativ, această abordare nu oferă un răspuns cert la întrebarea costului real al obiectului. Dar această tehnică ajută la determinarea tendințelor pieței și oferă, de asemenea, o cifră de referință care poate fi comparată cu cifrele obținute prin metoda vânzărilor comparative și metoda veniturilor comparative.

Metoda veniturilor comparative (CIM)

Imediat sub secțiunea „Metoda comparativă a costurilor” a formularului de evaluare (Figura 14.1) se află secțiunea „Metoda a veniturilor comparative”. Această abordare se bazează pe o tehnică de evaluare numită multiplicatorul chiriei totale(MSR).

Pentru a calcula valoarea de piață folosind MSR, trebuie să cunoașteți chiria totală lunară și prețul de vânzare al clădirilor similare. Să presupunem că ați colectat informații despre trei clădiri de închiriat. Prima clădire este situată la 214 Jackson, chiria totală lunară este de 1.250 USD, prețul de vânzare este de 220.000 USD. A doua clădire este situată la 312 Lincoln, chiria totală lunară este de 1.350 USD, prețul de vânzare este de 247.000 USD. A treia clădire este situată la 107 Adams, chiria totală lunară este de 1.175 USD, prețul de vânzare este de 210.000 USD. Acum puteți calcula MCP pentru fiecare dintre aceste obiecte:

MSR = Preț de vânzare / Chirie lunară

Dacă locuința pe care o evaluați are o chirie lunară de 1.125 USD, calculați intervalul de valoare după cum urmează:

„Fork” a costului casei pe care o evaluați

	Chirie lunară, $	Cost, mii de dolari

Acest lucru pune valoarea proprietății dvs. între 215.600 USD și 224.175 USD.

Deoarece metoda MSR nu ia în considerare în mod direct toate tipurile de concesii, trăsăturile caracteristice ale obiectelor, locația acestora și nivelul costurilor de exploatare, este doar o tehnică de estimare aproximativă a valorii de piață. Dar mulți investitori folosesc această tehnică pentru a obține o cifră de bază pe care se pot baza atunci când efectuează analize suplimentare. La fel ca metoda vânzărilor comparative, metoda MSR funcționează cel mai bine atunci când se compară proprietăți similare situate îndeaproape.

Cifrele MSR date în acest exemplu sunt nu este necesar corespund valorilor MSR pentru orașul dvs. Chiar și în același oraș aceste numere pot varia foarte mult de la o zonă la alta. În San Diego, valoarea RMR pentru casele individuale din zona La Jolla depășește 400, în Claremont variază de la 250 la 400, iar în National City valoarea RMR nu depășește 200. Nici în aceeași zonă, valoarea RMR pentru decomandate. casele este mai mare decât pentru condominii. Ca și în cazul oricărei alte metode de evaluare, utilizați date din zona în care se află proprietatea evaluată.

Proprietatea într-o zonă prestigioasă poate fi foarte scumpă. Imobilul ieftin într-o zonă îndepărtată nu este nici cel mai bun mod de a investi bani. Dar ar trebui să știți întotdeauna costul real al ceea ce cumpărați. Nu plătiți niciodată mai mult pentru un articol decât valoarea sa reală.

Coordonarea evaluarilor

După ce ați evaluat un element folosind toate cele trei metode, ar trebui să analizați rezultatele în funcție de modul în care intenționați să utilizați elementul. După cum am observat deja, metoda vânzărilor comparative este cea mai potrivită pentru valorificarea locuințelor unifamiliale decomandate. Dar pentru bunurile imobiliare pe care intenționați să le utilizați pentru a genera venituri, metodele de vânzări comparative și de venit comparativ sunt oarecum diferite de cele descrise mai devreme (deși principiile de bază rămân aceleași).

Evaluarea imobilelor profitabile (comerciale).

Pentru a ilustra pe scurt metodologia de evaluare a bunurilor imobiliare care generează venituri, luați în considerare complexul de apartamente Royal Terrace ca exemplu. Complexul cuprinde 38 de apartamente cu o suprafață de 550 mp. picioare fiecare. Clădirea este situată în Middleton, Iowa, o zonă relativ ieftină de Midwest, cu o economie stabilă și deficit persistent de locuri de muncă, venituri și populație.

După ce ați analizat toate caracteristicile și locația Royal Terrace, ați identificat două proprietăți similare din zonă care s-au vândut în ultimele șase luni. Iată o scurtă descriere a acestor obiecte.

2735 arțar (comparația nr. 1)

Clădirea veche de 25 de ani conține 33 de apartamente. Interiorul clădirii pare mai ponosit decât Terasa Regală, dar starea generală și construcția celor două proprietăți sunt destul de asemănătoare. Cu toate acestea, există un dezavantaj semnificativ: Maple este situat lângă noul liceu. În prezent, apartamentele se închiriază cu 285 USD pe lună. Suprafața fiecărui apartament este de 525 mp. ft. Pe baza informațiilor primite de la managerul clădirii, rata de neocupare a apartamentelor rămâne stabilă la 4%, iar costurile de exploatare reprezintă 52% din chirie. Din documente de arhivă și conversații ați aflat că imobilul a fost vândut cu un avans de 20% și un împrumut garantat pe 25 de ani la 7% pe an. Prețul de vânzare a fost de 506.700 USD.

1460 Elm (Comparația nr. 2)

Clădirea are 16 ani. 40 de apartamente. Designul este mai avansat decât cel al Terasei Regale, iar clădirea în sine se află la două străzi de un parc unde sunt terenuri de tenis, o piscină și un teren de golf cu nouă găuri. Astăzi, apartamentele se închiriază cu 315 de dolari pe lună, iar fiecare apartament măsoară 550 de metri pătrați. ft. În medie, 4% din apartamente sunt goale, iar costurile de exploatare reprezintă 49% din chirie. Datele de arhivă indică faptul că achiziția clădirii a fost finanțată cu un ACR de 80% timp de 30 de ani la 6,75% pe an. Prețul de vânzare a fost de 772.400 USD.

Pe lângă colectarea acestor date, ați consultat Marshall și Swiftși a aflat că construcția unei astfel de clădiri astăzi ar costa 72 de dolari pe metru pătrat. picior.

Ați obținut informații de la contabilul Royal Terrace despre venituri și cheltuieli pentru anul calendaristic până la 31 decembrie anul trecut.

MSR

Tehnica MSR este folosită pentru a evalua proprietățile cu venituri aproape în același mod în care este folosită pentru a evalua casele închiriate și unitățile de condominiu. Alegând obiecte pentru comparație, determinați multiplicatorul venitului total. Apoi, înmulțiți această cifră cu valoarea potențialului venit pe care vă așteptați să îl primiți din proprietatea dumneavoastră. Diferența este că pentru locuințe și condominii închiriate, multiplu îl calculezi pe baza chiriei lunare, iar pentru clădirile multifamiliale, multiplu îl calculezi pe baza venitului anual. Rețineți că, în exemplul nostru, proprietățile selectate pentru comparație au MMR de 4,49 (506.700/112.860) și 5,10 (772.400/151,20). Dacă decideți să setați Terasa Regală la un MCP de 4,75, valoarea proprietății dvs. va fi:

4,75 × 134.520 USD = 638.970 USD.

Tehnica MSR este utilizată pe scară largă în zonele selectate pentru a evalua anumite tipuri de clădiri multirezidențiale. Dar, în general, cumpărătorii nu acordă acestei tehnici aceeași importanță ca și metodei de valorificare directă a veniturilor. Cu excepția cazului în care obiectele comparate sunt complet similare, tehnica MSR nu oferă un rezultat de evaluare suficient de fiabil. În plus, cumpărătorii folosesc rar MMR pentru a estima valoarea clădirilor de birouri, a centrelor comerciale și a altor tipuri de proprietăți generatoare de venit. Datorită gamei largi de termeni de închiriere și caracteristici ale diferitelor obiecte, metoda MSR nu ia în considerare mulți factori importanți. Cu toate acestea, SDM este un instrument de evaluare care funcționează bine în anumite circumstanțe specifice.

Valorificarea veniturilor

O altă modalitate de a evalua blocurile de locuințe (și nu numai) este metoda valorificării directe a veniturilor. Amintiți-vă formula pe care am dat-o deja:

unde C este costul proprietății, NOR este venitul net din exploatare și H este rata de capitalizare care este de obicei cerută de proprietarii proprietăților similare producătoare de venituri.

Astfel, dacă venitul net din exploatare pe care ar trebui să-l genereze Royal Terrace ar fi de 63.174 USD la o rată de capitalizare de 0,096, valoarea proprietății poate fi calculată folosind formula:

C = 63.174/0,096, C = 658.062 USD.

Desigur, am lăsat fără răspuns întrebarea: „Pe ce bază se calculează venitul net din exploatare și rata de capitalizare?” Acum să ne uităm la această problemă mai detaliat.

CHOD

Investitorii calculează NRR ca venitul anual estimat din chirie minus pierderile de locuri neocupate, costurile de exploatare, impozitele pe proprietate și primele de asigurare.

Cu toate acestea, ca și în exemplul Terasei Regale, mulți investitori neprofesioniști (și mulți contabili) nu știu cum să calculeze NIR în scopuri de capitalizare a venitului.

În plus, mulți proprietari sofisticați de proprietăți care produc venituri își supraestimează veniturile din chirie și subestimează pierderile din cauza apartamentelor goale și a costurilor de exploatare. Folosind cifre distorsionate ale veniturilor și cheltuielilor, ei încearcă să-i convingă pe cumpărători că proprietatea lor valorează mai mult decât este. De fapt.

Așadar, fie că cumpărați o proprietate de la un profesionist sau de la un amator, fiți la fel de atenți. Nu lua niciodată de la sine înțeles numerele care ți se oferă. În schimb, calculați-vă singur NRR pe baza propriei cercetări și cunoștințe de piață.

Vom încerca acum să reconstituim situația veniturilor și cheltuielilor prezentată de proprietarul Terasei Regale (Tabelele 14.2 și 14.3). O astfel de reamenajare ar trebui să determine cu mai multă acuratețe venitul net din exploatare care poate fi așteptat de la această proprietate în anul următor, sub rezerva unei conduceri competente.

Reconstituirea veniturilor.În primul rând, rețineți că am folosit chiria medie de pe piață și rata medie de neocupare a pieței (ratele de neocupare) pentru a calcula venitul brut. Este posibil ca aceste cifre să nu fie cifrele reale pentru orice proprietate dată. Pentru a găsi cele mai bune venituri din închiriere și rate de locuri libere, luați în considerare veniturile din chirie și ratele de locuri libere comparabile pentru proprietăți similare din zona care vă interesează. Analizați starea actuală a pieței. După ce ați recalculat venitul așteptat, analizați-vă cheltuielile.

Management și publicitate. Raportul proprietarului nu include cheltuieli de management și publicitate. Proprietarul își administrează propria clădire, iar din moment ce chiriile sunt relativ mici, rapoartele despre apartamentele disponibile sunt răspândite în primul rând prin gură în gură. Cu toate acestea, noul proprietar ar trebui să includă atât cheltuielile pentru management profesional, cât și pentru publicitate.

Tabelul 14.2. Declarație de venituri și cheltuieli depusă de proprietarul terasei regale

Suma reală a chiriei, mii USD

Asigurare (polița de trei ani), mii de dolari
Impozit pe proprietate (plătit la 8/2/86 pentru 1985), mii USD
Salariu de îngrijitor, mii de dolari
Gaz și electricitate, mii de dolari
Apă și canalizare, mii de dolari
Îndepărtarea gunoiului, mii de dolari

Dobândă ipotecară, mii de dolari
Amortizare, mii de dolari
Venit net, mii de dolari

Plăți de asigurări și impozite pe proprietate. Proprietarul și-a exagerat costurile de asigurare pentru că în raportul anual a indicat suma plăților pentru trei ani deodată. Prin urmare, această sumă ar trebui redusă de trei ori - de la 19.200 la 6.400 de dolari. A trebuit să revizuim și valoarea impozitului. În primul rând, noul preț de vânzare al proprietății va crește probabil, iar acest lucru va presupune o creștere a plăților fiscale.

Tabelul 14.3. Contul de venit reconstruit

Venit potențial brut (38 × 12 × 295 USD), mii USD
Pierderi la apartamentele goale / 4%, mii de dolari
Venitul brut efectiv (123.120), mii USD

Management (0), mii USD

Asigurare (19.200), mii USD
Impozit pe proprietate (3.682), mii USD
Salariu de îngrijitor (12.000), mii USD
Gaze și energie electrică (16.590), mii USD
Apă și canalizare (3.200), mii USD
Îndepărtarea gunoiului (1.847), mii USD

Alte cheltuieli, mii de dolari
Cheltuieli totale, mii de dolari
Venitul net din exploatare, mii USD

În acest oraș, evaluatorii se bazează de obicei pe evaluări anterioare, dar dacă o tranzacție trebuie înregistrată la județ, se face o reevaluare. În plus, consiliul județean a majorat semnificativ cota de impozitare, astfel încât și fără reevaluare ar trebui plătită un impozit mai mare anul viitor.

Utilitati, curatenie etc. Când vine vorba de utilități și eliminarea gunoiului, ar trebui să contactați companiile care furnizează aceste servicii. Dar pe baza datelor lor, vă puteți calcula cheltuielile pentru anul următor. Salariul îngrijitorului a fost tăiat din cauza faptului că unele dintre responsabilitățile sale vor reveni companiei care va administra imobilul.

La un moment dat, proprietarul clădirii a efectuat în mod independent unele lucrări de reparații. Deoarece noul cumpărător cumpără Royal Terrace ca o investiție mai degrabă decât ca o ocupație personală, această cheltuială ar trebui să crească semnificativ.

Reparatii si intretinere. Proprietarii de proprietăți subestimează de obicei costurile asociate cu întreținerea unei clădiri și cu înlocuirea elementelor uzate (covoare, acoperișuri, electrocasnice etc.). Prin urmare, am mărit acest element de cheltuieli la un nivel mai obiectiv.

Alte cheltuieli. Observați că în ultimul paragraf am adăugat 2.000 USD pentru alte cheltuieli. Acest articol include costurile cu taxele legale, curățenia localului, achiziționarea de materiale de finisare (vopsea, tapet), etc. Dar nu am inclus dobânda ipotecară și amortizarea în lista de cheltuieli. Deși aceste cheltuieli sunt inevitabile, ele nu sunt luate în considerare la calcularea venitului net din exploatare.

CHOD. După reconstruirea tuturor veniturilor și cheltuielilor, se poate observa că venitul net operațional al Royal Terrace pentru anul următor este de așteptat să fie de 63.174 USD.

Determinarea ratei de capitalizare

De obicei, investitorii și evaluatorii determină ratele de capitalizare pe baza nivelului mediu al pieței. De exemplu, pentru a determina rata de capitalizare pentru Royal Terrace, puteți calcula această rată pentru proprietățile Maple și Elm (Tabelul 14.4). Pentru Maple, care se află într-o stare ceva mai proastă (cu cinci ani mai vechi, mai uzat și situat lângă o autostradă), cumpărătorul a stabilit o rată de capitalizare de 9,8%. Facilitatea Elm (locație mai bună, vârstă mai tânără și finanțare de 6,75% pe an) a primit o rată de 9,2%. Având în vedere aceste fapte, ce rată de capitalizare ar trebui stabilită pentru Royal Terrace?

În primul rând, vedem că această valoare este cel mai probabil să fie între 0,092 și 0,098. Motivul este că investitorii, cu toate celelalte lucruri, preferă clădirile mai noi. Aceștia consideră că noua clădire este supusă mai puține riscuri decât cea veche. Investitorii cred, de asemenea, că noua clădire va genera venituri mai mult timp și va oferi mai multe oportunități de creștere a chiriilor. Deoarece Royal Terrace se află între Maple și Elm în ceea ce privește parametrii, rata de capitalizare ar trebui să fie, de asemenea, undeva la mijloc.

Acum, continuând analiza noastră, trebuie să stabilim de ce este mai aproape Terasa Regală - Ulm sau Maple?

După ce am cântărit și luat în considerare toate asemănările și diferențele, ce rată de capitalizare vom alege? Avem nevoie de un anumit număr.

Ce zici de 0,096? Ca orice decizie de evaluare, alegerea ratei de capitalizare este determinată nu numai de fapte, ci și de concluziile pe care le tragem în baza acelor fapte. Amintiți-vă că nu există două proprietăți la fel, niciun cumpărător nu este la fel și nicio persoană nu are informații complete despre piață. Aici am presupus că Terasa Regală este încă mai aproape de Maple. În plus, finanțarea tranzacției noastre se va realiza cel mai probabil la 7%, și nu la 6,75% pe an. Prin urmare, în cele din urmă ne stabilim pe cifra 0,096.

Metoda capitalizării directe

Pasul final al acestei metode de evaluare este convertirea VAN într-o sumă de capital. În exemplul nostru, efectuăm acest pas împărțind 63.174 USD la 0,096. Ca urmare, valoarea de piață a proprietății, evaluată prin metoda capitalizării veniturilor, va fi:

C = 63.174 USD/0,096, C = 658.062 USD.

Metoda de vânzare comparativă

Atunci când achiziționează ansambluri rezidențiale, clădiri de birouri sau centre comerciale, mulți investitori se bazează în totalitate pe metoda de capitalizare a veniturilor. Cu toate acestea, ar trebui să utilizeze alte metode de evaluare comparativă, fie și doar pentru a susține cifra obținută prin metoda capitalizării veniturilor. Puteți, de exemplu, să utilizați costul comparativ al unui apartament sau al unui metru pătrat de spațiu de locuit, așa cum se arată în tabel. 14.5.

Tabelul 14.5. Costul comparativ al unui apartament

Particularități	2735 artar	1460 Ulm	Terasa Regală
Stare fizică	Un pic mai rău	Putin mai bine
Vârsta, ani
Locație	Trafic stradal aglomerat	Parc din apropiere
Finanțare	80% OK 7% 25 de ani	80% OK 6,75% 30 de ani
Preț de vânzare, mii de dolari
Numar de apartamente
Număr de camere
Suprafata totala de locuit, mp. picioarele
Costul unui apartament, mii de dolari
Costul unui mp. ft, mii de dolari

Pe baza datelor din Tabelul 14.5, putem estima valoarea de piață a Terasei Regale:

38 × 16.800 USD = 638.400 USD,

20.900 × 31,50 USD = 658.350 USD.

După cum se poate observa, evaluarea prin metoda vânzărilor comparative susține evaluarea obținută prin metoda capitalizării directe. Desigur, nicio metodă de evaluare nu oferă un răspuns absolut exact. Investitorii se bazează pe fapte diferite și trag concluzii diferite pe baza acestora. Dar o analiză atentă folosind diferite metode de evaluare vă va ajuta să luați decizia corectă.

Metoda de cost comparativ

După cum arată Tabelul 14.6, metoda costului comparativ produce un cost estimat de 922.252 USD pentru proprietate.

Tabelul 14.6. Metoda de cost comparativ: Terasa Regală

Costurile de construire a unei noi clădiri (20.900 sq. ft. × 72 USD), mii USD
Depreciere
Fizic, mii de dolari
Funcțional, mii de dolari
Economic, mii de dolari
Cost minus amortizarea, mii USD
Costul terenului, mii de dolari
Valoarea de piață, mii de dolari

Această abordare arată o valoare de piață semnificativ mai mare. De ce? Pentru că Midleton nu are o economie vibrantă. Costurile de construcție (care sunt determinate de prețurile naționale pentru materialele de construcție) cresc mai repede decât valoarea proprietăților în Midleton.

Prin urmare, un investitor care achiziționează Terasa Regală poate să nu se teamă de concurența excesivă din partea noilor clădiri. Chiriile la casele noi vor fi semnificativ mai mari (același lucru este valabil și pentru costul caselor noi).

Astfel, riscul de piață aici este relativ mic. În plus, investitorul are posibilitatea să-și îmbunătățească proprietatea și să-i dea valoare suplimentară. Deoarece investitorii nu se așteaptă ca prețurile imobiliare să crească vertiginos în Midleton, ei pot cumpăra proprietăți la rate de capitalizare mai mari, crescând astfel suma de numerar pe care o primesc pe dolar de investiție.

În orice caz, o Terasă Regală achiziționată la un preț de 650 de mii de dolari și mai jos va fi o investiție destul de bună. Dar înainte de a face o ofertă de cumpărare, un investitor ar trebui să calculeze rentabilitatea investiției în numerar (ROI) și rentabilitatea totală a investiției (TROI) - luând în considerare deprecierea și posibilele creșteri ale prețurilor proprietăților.

Rata de rentabilitate a investiției în numerar

În scopuri ilustrative, să presupunem că ați achiziționat Terasa Regală pentru 650.000 USD. Pentru a face achiziția, ați plătit 120.000 USD în numerar (avans de 20%) și ați contractat un împrumut de 520.000 USD (DAE 80%) pentru 30 de ani la o dobândă de 7%. Pentru a calcula venitul înainte de impozitare (BIT) pentru primul an, trebuie să scazi plata ipotecară anuală din venitul net din exploatare estimat pentru primul an:

Plata ipotecară anuală

(520.000 USD / 7%, 30 de ani) 41.905 USD,

EI = DDVN / suma investițiilor în numerar,

EI = 21.269 USD/130.000 USD,

Deci, cu excepția cazului în care vă înșelați în ipotezele tale inițiale, rentabilitatea investiției în numerar arată destul de bine. Datorită utilizării creditului, ați crescut rata de rambursare de la 9,6 la 16,3%. Pe piața actuală, majoritatea investitorilor ar găsi o rentabilitate a investiției de 16,3% foarte atractivă.

Rentabilitatea totală a investiției

Rentabilitatea investiției calculată mai sus nu ține cont de beneficiile suplimentare pe care le-ați putea primi prin depreciere și apreciere a prețurilor proprietăților. Pentru a calcula rentabilitatea totală a investiției, trebuie să vă proiectați rentabilitatea anuală a investiției pe întreaga durată estimată a proprietății (de exemplu, cinci ani) și să calculați rentabilitatea în numerar pe care o veți primi la sfârșitul acelei perioade dacă ați vinde proprietatea.

Pentru a ilustra, să presupunem că, din cauza performanței economice slabe a lui Midleton, DDV va crește cu o rată de doar 2% pe an, la fel și prețurile proprietăților. După cinci ani, soldul dvs. ipotecar va fi de 488.343 USD.

Ne vom uita acum la Tabelele 14.7 și 14.8. În primul rând, vedem că o creștere de 2% vă oferă numerar la vânzare după cinci ani de 193.427 USD. Tabelul 14.7 arată, de asemenea, venitul dumneavoastră fără creșteri de preț (opțiune pesimistă) și cu o creștere de preț cu 5% (opțiune optimistă).

Folosind software-ul excela(sau similar), veți putea calcula rentabilitatea totală a investiției dvs., așa cum se arată în tabel. 14.8.

La diferite rate de creștere a prețurilor imobiliare, rata estimată a rentabilității totale a investiției (TROI) va varia de la 17,78 la 31,67%.

Desigur, masa. 14.8 este doar o versiune simplificată a calculelor. Puteți modifica parametrii de chirie, costuri de exploatare, dobândă ipotecară, condiții de împrumut, avans și alți parametri. În plus, poți calcula cât de mult va crește valoarea proprietății tale după îmbunătățirile și modernizarea acesteia.

Tabelul 14.7. Venitul net din vânzări la diferite ritmuri de creștere a prețurilor imobiliare

Creșterea prețurilor imobiliare, %
Preț de vânzare, mii de dolari
Minus 5% costuri de vânzare, mii USD
Minus soldul creditului ipotecar, mii de dolari
Venitul net din vânzări (înainte de impozite), mii USD

Tabelul 14.8. Calculul OI cu condiția unei creșteri de 2% a DDVN la diferite rate de creștere a prețurilor imobiliare

	Anul 0	Anul 1	Anul 2	Anul 3	Anul 4	Anul 5
DDVN, mii de dolari
Fără creștere de preț, mii de dolari

DDVN, mii de dolari
Creștere de preț cu 2%, mii de dolari

DDVN, mii de dolari
Creștere de preț cu 5%, mii de dolari

După ce ați încercat mai multe scenarii de analiză, puteți calcula toate opțiunile - de la cele mai nefavorabile la cele mai de succes. Deoarece niciunul dintre noi nu poate prezice viitorul cu o acuratețe absolută, cunoașterea limitelor tale nu numai că te va ajuta să iei cele mai bune decizii, ci și să faci față momentelor în care circumstanțele se întorc împotriva ta.

1 FEMA(abreviat din Agenția Federală de Management al Urgențelor) - Agenția Federală de Management al Urgențelor. — Notă BANDĂ

2 Costul obiectelor comparate poate depinde de concesii financiare și de altă natură, așa că aici trebuie făcute ajustări corespunzătoare. Modificările nu sunt necesare dacă astfel de atribuiri sunt obișnuite pentru zonă sau sunt ușor de identificat deoarece sunt comune tuturor tranzacțiilor. Ajustări speciale pot fi făcute prin compararea condițiilor financiare oferite de o terță parte care nu este implicată în tranzacție. Orice ajustare nu ar trebui să fie o recalculare mecanică a valorii în dolari a concesiunii, ci ar trebui să se bazeze pe reacția așteptată a pieței la acordarea unei astfel de concesiuni.

3 OKS (raportul credit/valoare) - raportul procentual dintre suma creditului și valoarea evaluată a proprietății gajate pentru acest credit. — Notă BANDĂ

4 Cu o ocupare aproape 100% a apartamentelor.

5 Detaliile proprietarului sunt între paranteze. La evaluarea valorii de piață, dobânda ipotecară și amortizarea nu sunt luate în considerare.

6 Se iau ca bază valorile medii de piață pentru obiecte similare.

Abordare rentabilă a fost practic singurul de-a lungul întregii perioade sovietice a istoriei noastre. Această abordare stă la baza determinării valorii de inventar, care este calculată de întreprinderile tehnice de inventar (ITO, PTI etc.), precum și pentru calcularea bazei de impozitare a multor obiecte.

Abordarea costurilor poate fi decisivă doar în absența datelor pentru utilizarea abordărilor venite și comparative, i.e. atunci când piața de circulație a obiectului de evaluare nu este dezvoltată sau este în general unică și, de asemenea, nu generează venituri. Prin urmare, atunci când se evaluează unitățile sociale (școli, grădinițe, gări, locuri de detenție, instituții medicale și religioase), este de obicei posibil să se aplice doar abordarea costurilor. De asemenea, este utilizat în scopuri de asigurare, impozitare și atunci când se evaluează proiecte de construcție neterminate care necesită reparații majore sau reconstrucție.

Dezavantajele abordării costurilor.

Calculul în cadrul abordării costurilor poate da rezultate inadecvate în următoarele cazuri:

inconsecvența între îmbunătățirile aduse proprietății și cea mai bună și cea mai bună utilizare a acesteia;
lipsa de informații despre statutul juridic și suprafața unui teren (foarte frecvente la evaluarea proprietății întreprinderilor agricole, gospodăriilor private și clădirilor de la țară, spațiilor încorporate și anexate etc.);
nu există piață pentru terenuri (sau drepturi asupra acestora) în zona proprietății care se evaluează;
îmbunătățirile (cladiri și structuri) nu sunt standard, rare și nu există estimări de construcție;
nu există date pentru o evaluare obiectivă a profitului antreprenorului;
Este dificil de determinat deteriorarea fizică a îmbunătățirilor, de exemplu, atunci când acestea nu pot fi inspectate vizual (rețele de comunicații), sau când se fac reparații cosmetice într-o clădire veche, construită îndelung, finisată cu materiale de construcție scumpe, de ex. există o discrepanță între aspectul obiectului și elementele sale structurale;
există semne de uzură funcțională și/sau externă semnificativă (nu există metode aprobate pentru calculul acestora).

De fapt, după cum arată practica, majoritatea proprietăților imobiliare care sunt evaluate au una sau mai multe dintre caracteristicile de mai sus, ceea ce reduce fiabilitatea rezultatului abordării costurilor. Prin urmare, dacă se utilizează abordarea costurilor, evaluatorii îi atribuie de obicei o cotă minimă din costul total atunci când convin asupra rezultatelor pentru a reduce impactul acesteia asupra costului final. La calcularea valorii în schimb, de exemplu, la împrumuturile garantate de proprietatea evaluată, multe bănci recomandă să îi atribuie o cotă de cel mult 5%-10%.

Abordare comparativăîntr-o piaţă dezvoltată este cea mai obiectivă şi mai adecvată. Este imposibil să se evalueze obiecte unice care nu au analogi, precum și pentru majoritatea obiectelor care nu sunt încă finalizate. Când se estimează valoarea de schimb pentru activele lichide, cum ar fi apartamentele standard, spațiile de birouri și spațiile comerciale din zonele dezvoltate, aceasta este abordarea principală și adesea singura recomandată pentru utilizare.

Dezavantajele abordării comparative:

Nu se aplică obiectelor necomercializate pe piață.

Abordarea veniturilor este cel mai de preferat pentru evaluarea proprietăților care pot genera venituri, mai ales atunci când se evaluează imobile comerciale cu o piață de închiriere dezvoltată. Este folosit pentru a calcula valoarea de utilizare, adică pentru un anumit proprietar sau investitor, precum și pentru a calcula valoarea investiției, deoarece evaluează indicatorii de rentabilitate și capitalul investit pentru întreaga perioadă de investiție.

Dezavantajele abordării venitului:

Oferă rezultate insuficient fundamentate în absența datelor cu privire la veniturile posibile (de exemplu, absența unei piețe de închiriere nu permite calcularea ratei de închiriere cel mai probabil), precum și a ratelor adecvate de actualizare sau de capitalizare.
Dacă obiectul este supus reconstrucției, reutilizării sau nu a fost finalizat, calculul are în general natura unui proiect de investiții.
Nu se aplică pentru evaluarea obiectelor care nu sunt destinate generării de venituri (adică pentru majoritatea unităților sociale, gospodării private din mediul rural etc.).

Evaluator
Grup independent de consultanta
„2K Audit - Consultații de afaceri”

Abordarea costurilor utilizată pentru evaluarea imobilelor se bazează pe presupunerea că costurile necesare pentru crearea obiectului evaluat în starea sa existentă sau reproducerea proprietăților sale de consum, împreună cu valoarea de piață a terenului pe care se află acest obiect, reprezintă o orientare acceptabilă pentru determinarea valorii de piață a subiectului evaluat.

O caracteristică specială a aplicării abordării costului este înțelegerea de către evaluator a diferenței dintre costul de înlocuire (costul de reproducere) al obiectului și costul de înlocuire. Costul de înlocuire (costul de reproducere) este determinat de costurile în prețuri curente pentru construcția unei copii exacte a obiectului evaluat folosind aceleași soluții de arhitectură și planificare, structuri și materiale de construcție și cu aceeași calitate a lucrărilor de construcție și instalare. La determinarea costului de înlocuire se reproduc aceeași uzură funcțională a obiectului și aceleași neajunsuri în soluțiile arhitecturale pe care le are obiectul evaluat. Costul de înlocuire este determinat de costul, la prețurile curente, al construirii unei proprietăți de utilitate echivalentă cu cea a proprietății evaluate, dar construită într-un stil arhitectural nou, folosind standarde, materiale, design și amenajare moderne.

Astfel, costul de înlocuire este exprimat prin costurile de reproducere a unei copii exacte a unui obiect, iar costul de înlocuire este exprimat prin costurile creării unui obiect analog modern.

Limita dintre costul de înlocuire al unui obiect și costul de înlocuire al acestuia este întotdeauna arbitrară, iar evaluatorul în fiecare caz specific trebuie să rezolve problema alegerii unuia sau altui tip de evaluare în funcție de condițiile de aplicare a abordării costului.

Conform Standardelor Societății Ruse a Evaluatorilor (STO ROO 21-01-95), atunci când se evaluează bunurile imobiliare folosind abordarea costurilor, se recomandă să se determine în mod constant:
valoarea de piata a terenului;
valoarea restabilită a proprietății sau costul de înlocuire;
cantitatea de uzură cumulativă acumulată a obiectului;
valoarea de piață a bunurilor imobiliare folosind metoda costului ca sumă a costului unui teren și a costului de înlocuire a obiectului minus amortizarea acumulată.

Determinarea valorii unui teren

În practica evaluării, determinarea valorii unei bucăți de teren este luată în considerare din punctul de vedere al disponibilității acesteia pentru cea mai bună și mai eficientă utilizare economică. În evaluarea imobiliară, terenul este considerat a avea valoare, în timp ce îmbunătățirile sunt considerate a contribui la valoare.
Atunci când se evaluează un teren, o atenție deosebită trebuie acordată compoziției drepturilor de proprietate care se evaluează. În condițiile rusești, obiectul evaluării nu este proprietatea deplină (absolută) a unui teren, ci doar dreptul de folosință pe bază de arendare, de exemplu. dreptul de a folosi și de a ocupa proprietatea pentru o perioadă determinată și în conformitate cu anumite condiții specificate în contractul de închiriere. În consecință, expresia acestui drept evaluat este valoarea de piață a dreptului de închiriere a unui teren.

Teoria evaluării identifică cinci metode principale pentru determinarea valorii terenului:
1. Metoda de valorificare a chiriei terenurilor (abordarea veniturilor).
2. Metoda de corelare (transfer).
3. Metoda de dezvoltare (stăpânire).
4. Tehnica reziduurilor pentru pământ.
5. Metoda de analiză comparativă directă a vânzărilor.

Determinarea valorii unui teren prin metoda valorificării chiriei terenului (abordarea veniturilor) constă în valorificarea veniturilor primite din plățile de chirie. Datorită faptului că practica de închiriere a terenurilor private nu este încă larg răspândită în Rusia, sunt închiriate în principal terenuri de stat și municipale. Plățile chiriei în acest caz sunt reglementate de prețul standard al terenului, care este inadecvat valorii sale de piață, prin urmare, în practică, utilizarea metodei de valorificare a chiriei terenului nu dă rezultate suficient de obiective.

Metoda corelației (transferului) constă în determinarea relației dintre valoarea unui teren și îmbunătățirile construite pe acesta. Evaluatorul estimează valoarea totală a terenului construit, scade din aceasta costul clădirilor și structurilor și obține valoarea terenului. Metoda de potrivire este adecvată atunci când nu există suficiente vânzări comparabile de terenuri libere.

Metoda de dezvoltare (dezvoltare) este un model simplificat de analiză a investițiilor pentru cea mai bună utilizare a unui teren, care nu are analogi în vânzări comparabile. De regulă, acestea sunt mase de teren mari non-standard pentru care se rezolvă problema dezvoltării lor raționale. Astfel de cazuri sunt destul de comune în practica rusă de evaluare.

Tehnica echilibrului terenului este o metodă universală de evaluare, dar este cea mai eficientă atunci când nu există informații despre vânzările comparabile de loturi virane și nu există informații despre rentabilitatea proprietății. În acest caz, se utilizează metoda costului pentru estimarea costului îmbunătățirilor și, utilizând rata de capitalizare a clădirii, se determină partea din venitul net din exploatare atribuibilă acesteia. Restul venitului net din exploatare al întregii proprietăți este convertit într-o valoare de evaluare folosind rata de capitalizare a terenului.

Cea mai fiabilă dintre toate metodele de mai sus în practica mondială este considerată a fi metoda analizei comparative directe a vânzărilor. Calculul prin metoda analizei comparative a vânzărilor constă în analiza tranzacțiilor efective de cumpărare și vânzare a terenurilor similare, compararea acestora cu cel evaluat și efectuarea ajustărilor corespunzătoare pentru diferențele care există între parcelele comparabile și cele evaluate. În consecință, prețul de vânzare al fiecărei parcele comparabile este mai întâi stabilit ca și cum ar avea aceleași caracteristici ca și parcela în cauză, iar apoi se determină valoarea medie ponderată a parcelei în cauză.

Determinarea costului de înlocuire a unei proprietăți sau a costului de înlocuire

Există patru moduri de a calcula costul de înlocuire sau de înlocuire:
1. Metoda analizei cantitative.
2. Metoda de calcul element cu element (metoda de contabilizare a costurilor pentru elementele structurale mărite).
3. Metoda unității comparative.
4. Metoda indexului.

Metoda analizei cantitative constă în întocmirea devizelor de cost pentru toate tipurile de lucrări necesare construcției elementelor structurale individuale ale obiectului și al obiectului în ansamblu: costuri cu forța de muncă, materiale, mijloace de mecanizare a lucrării. La aceste costuri trebuie adăugate cheltuielile generale și profitul dezvoltatorului, precum și costurile de proiectare, construcție, achiziție și instalare a echipamentelor necesare reproducerii îmbunătățirilor evaluate. Metoda de analiză cantitativă este cea mai precisă, dar și cea mai laborioasă. Utilizarea acestuia necesită evaluatori cu înaltă calificare și o experiență vastă în pregătirea devizelor de construcție.

Metoda de calcul element cu element este o modificare a metodei cantitative, dar este mult mai puțin intensivă în muncă, deoarece se bazează pe utilizarea unor estimări și prețuri agregate mai degrabă decât pe cele unice. Cei mai caracteristici indicatori ai elementelor structurale (1 metru cub de zidărie, 1 metru pătrat de acoperiș etc.) sunt luați ca unități de măsurare a costurilor.

Metoda unității comparative se bazează pe compararea costului unei unități de proprietăți de consum a obiectului evaluat cu costul unei unități de măsură similare a unei structuri standard similare. Esența metodei este că pentru obiectul evaluat se selectează un obiect analog care este similar celui evaluat din punct de vedere al caracteristicilor structurale, materialelor utilizate și tehnologiei de fabricație. Apoi costul unei unități de măsură a unui obiect analog (1 mc, 1 mp etc.) este înmulțit cu numărul de unități ale obiectului evaluat. Acesta este cel mai simplu mod de a evalua o proprietate și este utilizat pe scară largă de către evaluatori, în special atunci când reevaluează activele fixe ale întreprinderilor.

Metoda indexului constă în determinarea costului de înlocuire al obiectului evaluat prin înmulțirea valorii contabile cu indicele de reevaluare corespunzător. Indicii de reevaluare a activelor imobilizate sunt aprobați de Comitetul de Stat de Statistică al Rusiei și sunt publicați periodic în presă.

Determinarea sumei deprecierii cumulate cumulate

În abordarea prin cost, definiția amortizării este utilizată pentru a lua în considerare diferențele dintre caracteristicile proprietății noi și proprietatea efectivă care se evaluează. Luarea în considerare a deprecierii unui obiect este un fel de ajustare a costului unei clădiri nou reproduse pentru a determina valoarea obiectului evaluat.
În funcție de factorii care reduc valoarea imobilului, uzura se împarte în fizice, funcționale și externe (economice).

Deteriorarea fizică reflectă modificări ale proprietăților fizice ale unei proprietăți în timp (de exemplu, defecte ale elementelor structurale). Uzura fizică este de două tipuri: primul are loc sub influența factorilor operaționali, al doilea - sub influența factorilor naturali și naturali.
Există patru metode principale de calcul al amortizarii fizice: expert, normativ (sau contabil), cost și metoda de calcul a duratei de viață a clădirii.

Cea mai precisă și mai laborioasă metodă este cea expertă. Aceasta presupune crearea unei liste de defecte și determinarea procentului de uzură a tuturor elementelor structurale ale unei clădiri sau structuri.

Metoda standard pentru calcularea amortizarii fizice se bazează pe utilizarea standardelor unificate de amortizare. Aceste standarde sunt date pentru refacerea integrală a costului inițial, iar calculul include și ratele de amortizare pentru reparațiile majore și modernizarea clădirilor și structurilor.

Metoda costului este de a determina costurile de restaurare a elementelor clădirilor și structurilor. În acest caz, procentul de uzură al fiecărui element al clădirii este determinat prin inspecție, care este apoi tradusă în termeni valorici.

Metoda de calcul a duratei de viață a clădirilor se bazează pe o examinare a structurilor obiectului evaluat și pe ipoteza că vârsta efectivă a obiectului (vârsta care corespunde stării fizice a obiectului și ia în considerare posibilitatea achiziția acestuia) se referă la durata de viață economică tipică (timpul în care obiectul poate genera profit), ca amortizare acumulată la costul curent de înlocuire.

Uzura funcțională este o pierdere de valoare cauzată de faptul că un obiect nu îndeplinește standardele moderne: în ceea ce privește utilitatea sa funcțională, arhitecturală și estetică, amenajarea spațiului, soluțiile de proiectare, locuibilitatea, siguranță, confort și alte caracteristici funcționale.

Uzura funcțională poate fi detașabilă sau ireparabilă. Dacă valoarea suplimentară primită depășește costul restaurării, atunci uzura funcțională este detașabilă. Un element de uzură funcțională detașabilă poate fi considerat absența unui șemineu, ale cărui costuri de instalare sunt compensate de creșterea rentabilității și a valorii de piață a proprietății. Cantitatea de uzură amovibilă se determină ca diferență între valoarea potențială a clădirii la momentul evaluării acesteia cu elemente actualizate și valoarea acesteia la data evaluării fără elemente actualizate.
Uzura funcțională inamovibilă include o scădere a valorii din cauza unor factori asociați atât cu lipsa, cât și cu excesul caracteristicilor calitative ale clădirii.

Valoarea deprecierii asociată cu lipsa caracteristicilor calitative se calculează ca valoarea pierderilor din chirie în cazul închirierii unei proprietăți, înmulțită cu multiplicatorul chiriei brute caracteristic acestui tip de proprietate.
Cantitatea de uzură asociată cu excesul de caracteristici de calitate este pierderea de la instalarea unui element asociat cu excesul de calități de consum al clădirii.

Uzura externă (economică) nu poate fi eliminată în majoritatea cazurilor. Uzura externă (economică) este o pierdere de valoare cauzată de influența factorilor externi. Amortizarea economică poate fi cauzată de o varietate de motive, cum ar fi modificări economice generale, la nivelul întregii industrie, modificări legale sau modificări legate de legislație, ordonanțe municipale, reglementări zonale și administrative.

Principalii factori de uzură externă în Rusia sunt starea generală a economiei, care în unele regiuni este sporită de factori locali, prezența unei legislații discriminatorii pentru anumite tipuri de activități comerciale și amenzile pentru poluarea mediului.

Există două abordări pentru evaluarea uzurii externe:
compararea vânzărilor de obiecte similare în condiții externe stabile și modificate;
valorificarea pierderilor de venit asociate cu modificările condițiilor externe.

Prima abordare necesită să existe un număr suficient de vânzări comparabile de bunuri imobiliare care să difere de cele evaluate în ceea ce privește locația și mediul. Diferența de cost a două obiecte comparabile, dintre care unul prezintă semne de uzură din cauza influențelor externe, ne permite să tragem o concluzie despre cantitatea de uzură externă a obiectului evaluat.

O a doua abordare pentru măsurarea deprecierii externe este de a compara veniturile din chirie a două proprietăți, dintre care una este afectată negativ. La aplicarea acestei abordări, se determină mai întâi valoarea pierderilor pentru imobile în ansamblu, iar apoi se alocă din aceasta ponderea pierderilor pe clădire, care se capitalizează pe baza ratei de capitalizare stabilite pentru clădiri.

După determinarea deprecierii totale cumulate, evaluatorul, pentru a obține valoarea finală a proprietății, adaugă la valoarea de piață a terenului diferența dintre costul total de înlocuire al proprietății și amortizarea cumulata.

Concluzie

Rețineți că abordarea costurilor este aplicabilă evaluării aproape oricărui imobil. Cu toate acestea, o astfel de aplicare nu este justificată în toate cazurile (de exemplu, evaluarea bunurilor imobiliare care generează venituri). În acest sens, cea mai comună zonă de aplicare a abordării costurilor este evaluarea obiectelor din sectoarele „pasive” sau inactive ale pieței imobiliare. Avantajul utilizării abordării costului în acest caz se datorează faptului că insuficiența și/sau nefiabilitatea informațiilor privind tranzacțiile finalizate pentru cumpărarea și vânzarea de obiecte analoge limitează în unele cazuri posibilitatea de a utiliza alte abordări de evaluare.

Abordarea costurilor este utilizată și în studiul de fezabilitate al construcțiilor noi, în evaluarea valorii de piață a proiectelor de construcții neterminate și a instalațiilor reconstruite. În unele cazuri, abordarea costurilor face posibilă evaluarea eficienței unui proiect de investiții.
Folosind o combinație de abordări de cost și venit, și anume, comparând costurile construcției unui obiect cu veniturile primite din acesta, evaluatorul face o concluzie despre cea mai bună și mai eficientă utilizare a terenului aferent proprietății evaluate.

Să reflecte rezultatele evaluării în situațiile financiare ale întreprinderii (reevaluarea mijloacelor fixe), evaluatori, în baza Reglementărilor contabile „Contabilitatea mijloacelor fixe” (PBU 6/01), aprobate prin Ordinul Ministerului Finanțelor din Rusia din 30 martie 2001 N 26n, determinați valoarea obiectului de evaluare folosind abordarea costurilor.

Piața asigurărilor este o zonă de aplicare în continuă expansiune a abordării bazate pe costuri. Aici, se acordă preferință acestei abordări, deoarece suma asigurată, valoarea primei de asigurare și compensația de asigurare sunt determinate pe baza costurilor deținătorului poliței folosind abordarea costurilor.

Un domeniu specific de aplicare a abordării costurilor este evaluarea obiectelor unice și a obiectelor cu destinație specială (școli, biserici, gări etc.). Pentru astfel de proprietăți este dificil să se găsească prețuri comparabile de vânzare și închiriere, astfel încât analiza costurilor de reproducere sau înlocuire a acestora rămâne singura alternativă acceptabilă pentru evaluator.

Abordări de bază ale evaluării imobiliare (bazate pe costuri, pe venit, comparative)

În evaluarea imobiliară, există trei abordări general acceptate pentru determinarea valorii: cost, piață și venit. Fiecare abordare are propriile sale metode, tehnici și proceduri stabilite. Este relevată o similitudine conceptuală a abordărilor privind evaluarea diferitelor obiecte de proprietate. În același timp, tipul de obiect evaluat determină trăsăturile metodelor specifice care decurg din probleme specifice de evaluare inerente, de regulă, numai acestui tip de proprietate.

Abordare rentabilă

Abordarea costurilor pentru evaluarea bunurilor imobiliare se bazează pe o comparație a costurilor de creare a unui obiect imobiliar cu costul obiectelor evaluate sau comparabile. Abordarea se bazează pe studierea capacităților investitorului în achiziționarea de bunuri imobiliare și se bazează pe principiul substituției, care prevede că cumpărătorul nu va plăti pentru proprietate mai mult decât ar costa obținerea terenului de construcție adecvat și construirea unui obiect similar. în scop și calitate în perioada previzibilă fără întârzieri semnificative.

1. Calculul costului de achiziție sau închiriere pe termen lung a terenului liber și disponibil în scopul utilizării optime a acestuia;
2. Estimarea costului de înlocuire a clădirii evaluate. Calculul costului de înlocuire se bazează pe calculul costurilor de recreare a obiectului în cauză, pe baza prețurilor curente și a condițiilor de fabricație a obiectelor similare la o anumită dată.
3. Determinarea cantității de uzură fizică, funcțională și exterioară a proprietății;
4. Estimarea valorii profitului afacerii (profitul investitorului);
5. Calculul valorii finale a obiectului de evaluare prin ajustarea costului de înlocuire pentru uzură, urmată de majorarea valorii rezultate cu costul terenului.

Abordarea costurilor este cea mai potrivită atunci când se evaluează obiectele care au fost recent puse în funcțiune; duce la cele mai convingătoare rezultate în cazul unui cost suficient de justificat al terenului și al uzurii acumulate nesemnificative a îmbunătățirilor. Abordarea costurilor este legitimă atunci când se estimează costul obiectelor planificate, al obiectelor cu destinație specială și al altor proprietăți, tranzacții pentru care sunt rareori încheiate pe piață și pot fi utilizate în evaluare în scopuri de asigurare. Această abordare atunci când se evaluează obiectele supuse reconstrucției face posibilă determinarea dacă costurile de construcție vor fi compensate printr-o creștere a veniturilor din exploatare sau a veniturilor din vânzarea proprietății. Utilizarea abordării costurilor în acest caz evită riscul investițiilor de capital în exces.

De asemenea, abordarea costurilor este utilizată în scopul impozitării proprietății persoanelor juridice și persoanelor fizice, la sechestrarea bunurilor imobile, pentru a analiza cea mai bună și mai eficientă utilizare a unui teren.

Determinarea valorii unui teren

În conformitate cu art. 35 din Codul civil al Federației Ruse, atunci când proprietatea asupra unei clădiri, structuri, structuri situate pe terenul altcuiva este transferată unei alte persoane, aceasta dobândește dreptul de a folosi partea corespunzătoare a terenului ocupat de clădire, structura, structura si necesara folosirii acestora, in aceleasi conditii si in aceeasi cantitate ca si anteriorul proprietar.

Dintre toate metodele de evaluare a terenurilor, metoda analizei comparative a vânzărilor este de o importanță decisivă.

Costul de înlocuire al construcției proprietății care se evaluează se calculează la prețurile curente ca noi (fără a lua în considerare amortizarea cumulată) și în raport cu data evaluării. Baza pentru determinarea costului de înlocuire este calculul costurilor asociate cu construcția unității și livrarea acesteia către client. În funcție de ordinea contabilizării acestor costuri în costul construcției, se obișnuiește să se facă distincția între costurile directe și indirecte.

Costurile directe sunt direct legate de construcție (costul materialelor, salariile muncitorilor din construcții, costul mașinilor și mecanismelor de construcții etc.). Costurile indirecte sunt costuri care nu sunt direct legate de construcție (taxe pentru proiectarea și estimarea organizațiilor, costul investiției în teren, costuri de marketing, asigurări și publicitate etc.). Profitul dezvoltatorului reflectă costurile de gestionare și organizare a construcției, supravegherea generală și riscul de afaceri asociat dezvoltării. Profitul antreprenorului este determinat ca parte a profitului din vânzarea obiectului. Indiferent de valoarea dobânzii și de baza corespunzătoare (componenta valorii proprietății), valoarea profitului comercial rămâne constantă.

Principala sursă de date comparative cu privire la costul imobiliar o constituie contractele de construcție pentru construcția de structuri similare celei în curs de evaluare. În plus, evaluatorii de design își mențin în mod obișnuit propriile baze de date cu prețurile curente pentru case prefabricate, clădiri de birouri, apartamente, hoteluri, clădiri comerciale și clădiri industriale. În prezent, în Rusia există un sistem de standarde și niveluri de preț determinate de indicii de preț corespunzători.

Sub influența diverșilor factori naturali și funcționali, obiectele construite își pierd calitățile de performanță și sunt distruse. În plus, valoarea de piață a unui obiect este influențată de influențele economice externe din mediul imediat și de schimbările din mediul de piață. În același timp, se face distincția între uzura fizică (pierderea calităților operaționale), îmbătrânirea funcțională (pierderea conformității și valorii tehnologice datorită progresului științific și tehnologic), uzura externă sau economică (modificări ale atractivității un obiect în ceea ce priveşte schimbările din mediul extern şi situaţia economică din regiune). Toate împreună, aceste tipuri de uzură constituie uzură acumulată, care va fi diferența dintre costul de înlocuire al obiectului și costul de reproducere (înlocuire) obiectului evaluat.

Cea mai completă și de încredere sursă de informații despre starea tehnică a unei clădiri sau structuri sunt materialele dintr-un sondaj natural. Prima condiție pentru efectuarea unor astfel de anchete ar trebui să fie o determinare exactă a scopului funcțional al obiectului evaluat: utilizarea în scopul propus sau cu o modificare a parametrilor tehnologici și funcționali. În acest caz, este necesar să se prezinte limitele modificărilor sarcinilor și impactului asupra structurilor portante ale clădirilor.

A doua condiție pentru efectuarea cercetărilor este obținerea de informații complete despre parametrii naturali și climatici și factorii specifici care afectează zona în care se află obiectul și modificările acestora în procesul activităților create de om.

Abordarea pieței

O condiție prealabilă necesară pentru aplicarea metodelor de abordare a pieței este disponibilitatea informațiilor privind tranzacțiile cu obiecte imobiliare similare (care sunt comparabile ca scop, dimensiune și locație) care au avut loc în condiții comparabile (momentul tranzacției și condițiile de finanțare a tranzacției) .

Abordarea comparativă se bazează pe trei principii de bază ale evaluării imobiliare: cerere și ofertă, substituție și contribuție. Pe baza acestor principii de evaluare a proprietăților imobiliare, abordarea bazată pe piață folosește o serie de metode cantitative și calitative pentru a izola comparatorii și pentru a măsura ajustările datelor de pe piață pentru proprietăți comparabile pentru a modela valoarea proprietății care se evaluează.

Principiul de bază în abordarea pe piață a evaluării imobilelor este principiul substituției, care prevede că un potențial cumpărător nu va plăti pentru proprietate un preț care să depășească costul achiziționării unei proprietăți similare, din punctul său de vedere.

Principalele dificultăți în aplicarea metodelor de abordare a pieței sunt legate de opacitatea pieței imobiliare din Rusia. În cele mai multe cazuri, prețurile reale ale tranzacțiilor imobiliare sunt necunoscute. În acest sens, la efectuarea unei evaluări, de multe ori se folosesc prețurile ofertelor pentru obiectele scoase la vânzare.

Metoda de comparare a vânzărilor determină valoarea de piață a unei proprietăți pe baza unei analize a vânzărilor recente de proprietăți comparabile care sunt similare ca mărime și utilizare cu proprietatea în cauză. Această metodă de determinare a valorii presupune că piața va stabili un preț pentru proprietatea care este evaluată în același mod ca și pentru proprietățile comparabile, competitive. Pentru a aplica metoda compararii vanzarilor, expertii folosesc o serie de principii de evaluare, inclusiv principiul substitutiei.

Aplicarea metodei de comparare a vânzărilor constă în efectuarea secvenţială a următoarelor etape:

1. cercetare de piață detaliată pentru a obține informații fiabile despre toți factorii relevanți pentru obiectele de utilitate comparabilă;
2. identificarea unităților de comparație adecvate și efectuarea unei analize comparative pentru fiecare unitate;
3. compararea obiectului evaluat cu obiectele de comparație selectate pentru ajustarea prețurilor de vânzare a acestora sau excluderea lor din lista celor comparați;
4. aducerea unui număr de indicatori ajustați ai valorii obiectelor comparabile la valoarea de piață a proprietății care se evaluează.

Birourile imobiliare, sursele guvernamentale, bazele de date proprii, publicațiile etc. pot fi folosite ca surse de informații despre tranzacțiile imobiliare de pe piață.

După alegerea unei unități de comparație, este necesar să se determine principalii indicatori sau elemente de comparație, cu ajutorul cărora puteți modela valoarea obiectului prin ajustările necesare la prețurile de cumpărare și vânzare a imobilelor comparabile.

În practica evaluării, la determinarea valorii bunurilor imobiliare se identifică următoarele elemente principale de comparație: drepturi cedate asupra bunurilor imobiliare, condițiile decontărilor financiare la achiziționarea imobilului, condițiile de vânzare (puritatea tranzacției), momentul vânzării, scopul funcțional al obiectului, amplasarea, confortul căilor de acces, suprafața obiectului, starea tehnică și nivelul de finisare al incintei.

Această metodă este cea mai eficientă pentru obiectele vândute în mod regulat.

Pentru identificarea elementelor de măsurare a ajustărilor sunt utilizate metode cantitative și calitative.

Metodele cantitative includ:

- analiza vânzărilor pereche (se compară două vânzări diferite pentru a determina ajustarea pentru un articol de comparație);
- analiza statistică (metoda se bazează pe utilizarea statisticii matematice pentru efectuarea analizei de corelație și regresie);
- analiza pieței secundare (această metodă determină valoarea ajustărilor pe baza unor date care nu au legătură directă cu obiectul evaluării sau cu obiectul comparației) și altele.

Metodele calitative includ:

- analiza de clasificare (comparativă) (metoda este similară cu analiza vânzărilor perechi, cu excepția faptului că ajustările sunt exprimate nu în procente sau sume monetare, ci în categorii de logică fuzzy);
- analiza distributiei (vanzarile comparative se repartizeaza in ordinea descrescatoare a adecvarii, apoi se determina locul obiectului de evaluare in seria vanzarilor comparative).

Abordarea veniturilor

Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare folosind abordarea venitului se bazează pe principiul așteptării. În conformitate cu acest principiu, un investitor tipic, adică cumpărătorul unei proprietăți, o cumpără în așteptarea primirii veniturilor viitoare din utilizare. Având în vedere că există o relație directă între mărimea investiției și beneficiile din utilizarea comercială a obiectului investițional, valoarea imobilului este definită ca fiind valoarea drepturilor de a primi venitul pe care îl generează, cu alte cuvinte, valoarea obiectului imobiliar este definită ca valoarea actuală a veniturilor viitoare generate de obiectul de evaluare.

Avantajul abordării venitului în comparație cu abordările de cost și de piață este că reflectă mai îndeaproape ideea investitorului despre imobilul ca sursă de venit, adică această calitate a proprietății imobiliare este luată în considerare ca principal factor de preț. . Principalul dezavantaj al abordării veniturilor este că, spre deosebire de celelalte două abordări, se bazează pe date de prognoză.

Principalele etape ale procedurii de evaluare în această abordare:

1. Întocmirea unei prognoze a veniturilor viitoare din închirierea suprafețelor estimate pentru perioada de proprietate și, pe baza datelor obținute, determinarea venitului brut potențial (PVI), care se calculează cu formula:

PVD = S * Ca, unde

S - suprafata de inchiriat, mp;

Sa - tarif de închiriere pe 1 mp.

2. Determinarea, pe baza analizei de piata, a pierderilor din subutilizarea spatiului si in incasarea chiriei, calculul venitului brut real (VDV). De regulă, proprietarul pe termen lung nu are posibilitatea de a închiria în mod constant 100% din suprafața clădirii. Pierderile din chirie apar din cauza ocupării insuficiente a proprietății și a neplății chiriei de către chiriași fără scrupule. Gradul de neocupare a unei proprietăți generatoare de venit este caracterizat de un coeficient de subutilizare, determinat de raportul dintre cantitatea de spațiu neînchiriat și suprafața totală supusă închirierii.

Calculul venitului brut real (DVI) se realizează folosind formula:

DVD = PVD * Kz * Ks, unde

DVD - venit brut real;

PVP - venit brut potențial;

Kz - factor de utilizare a spațiului;

Kc - raportul de încasare a plăților.

Trebuie remarcat faptul că la DVD-ul calculat în modul de mai sus, este necesar să adăugați și alte venituri primite din exploatarea unității, pe lângă plățile de închiriere (de exemplu, pentru utilizarea serviciilor suplimentare - parcare auto etc.) .

3. Calculul costurilor de funcționare a proprietății care se evaluează, care se bazează pe o analiză a costurilor reale de întreținere a acesteia și/sau a costurilor tipice pe o anumită piață. Cheltuielile pot fi fixate condiționat (impozit pe proprietate, prime de asigurare, plăți pentru terenuri), variabile condiționat (utilități, reparații de rutină, salariile personalului de întreținere etc.), costuri de înlocuire (costuri pentru înlocuirea periodică a componentelor structurale uzate). elemente).

Astfel, din DV se scad costurile estimate de exploatare, iar cifra rezultată este venitul net din exploatare (NOI).

4. Recalcularea venitului net din exploatare în valoarea curentă a obiectului.

Metoda capitalizării directe este o metodă de determinare a valorii de piață a unui obiect generator de venit, bazată pe conversia directă a celui mai tipic venit din primul an în valoare prin împărțirea acestuia la coeficientul de capitalizare obținut pe baza analizei datelor de piață. asupra raportului dintre venitul net și valoarea activelor similare obiectului evaluat, obținut prin extragerea metodei pieței. Această versiune clasică occidentală a metodei de capitalizare directă, în care coeficientul de capitalizare este extras din tranzacțiile de pe piață, este practic imposibil de aplicat în condițiile rusești din cauza dificultăților întâmpinate în colectarea informațiilor (cel mai adesea, termenii și prețurile tranzacțiilor sunt informații confidențiale). ). Pe baza acestui fapt, în practică, este necesar să se utilizeze metode algebrice pentru construirea raportului de capitalizare, care prevăd o evaluare separată a ratei de rentabilitate a capitalului și a ratei de rentabilitate.

De precizat că metoda capitalizării directe este aplicabilă evaluării activelor existente care nu necesită investiții de capital mari în reparații sau reconstrucție la data evaluării.

Abordarea veniturilor în evaluarea imobiliară - un set de metode de evaluare a valorii bunurilor imobiliare, bazate pe determinarea veniturilor preconizate din utilizarea comerciala a proprietatii evaluate.

Principalul avantaj pe care îl are abordarea prin venit a evaluării imobiliare față de abordarea de piață și cost este că reflectă mai bine ideea investitorului despre imobilul ca sursă de venit, de exemplu. Această calitate a bunurilor imobiliare este luată în considerare ca principal factor de preț. Principalul dezavantaj al abordării venitului în evaluarea imobiliară este că, spre deosebire de celelalte două abordări de evaluare, se bazează pe date de prognoză.

Abordarea prin venit estimează valoarea actuală a bunurilor imobiliare ca valoarea actuală a fluxurilor de numerar viitoare, adică reflectă:

calitatea și cantitatea veniturilor pe care proprietatea este susceptibilă să le genereze pe parcursul duratei sale de viață utilă;

riscuri specifice atât obiectului evaluat, cât și regiunii.

Abordarea venitului este folosită pentru a determina investitiecost, deoarece un potențial investitor nu va plăti mai mult pentru o proprietate decât valoarea actuală a câștigurilor viitoare din acea proprietate. Este, de asemenea, folosit în determinare valoare de piață.

Noțiuni de bază:

Valorificarea veniturilor este un proces care determină relația dintre venitul viitor și valoarea actuală a unui obiect.

Formula de bază a abordării venitului (Fig. 3.5):

sau
, Unde

C (V) - valoarea proprietatii;

BH (I) - venitul așteptat din proprietatea evaluată. Venitul se referă de obicei la venitul net din exploatare pe care o proprietate este capabilă să îl genereze într-o perioadă;

K (R) - rata rentabilității sau profitului - este un coeficient sau rata de capitalizare.

Rata de capitalizare- rata rentabilității, reflectând relația dintre venit și valoarea obiectului de evaluare.

Rata de capitalizare- Acesta este raportul dintre valoarea de piață a proprietății și venitul net pe care îl generează.

Procent de reducere- rata dobânzii compuse, care se aplică la recalcularea la un anumit moment în timp a valorii fluxurilor de numerar rezultate din utilizarea proprietății.

Principalele etape ale evaluării imobiliare folosind abordarea veniturilor sunt:

Estimarea venitului potențial brut pe baza unei analize a tarifelor și tarifelor actuale (tarife de închiriere) de pe piața proprietăților comparabile;

Analiza pierderilor;

Calculul costurilor de exploatare a obiectului evaluat;

Se determină venitul net din exploatare, care este egal cu diferența dintre venitul potențial brut minus pierderile și costurile

Transformarea venitului net din exploatare în valoarea proprietății.

În cadrul abordării veniturilor, este posibil să se utilizeze una dintre cele două metode: metoda capitalizării directe a venitului și metoda fluxurilor de numerar actualizate.

Aceste metode se bazează pe premisa că valoarea bunurilor imobiliare este determinată de capacitatea proprietății care este evaluată de a genera fluxuri de venit în viitor. În ambele metode, venitul viitor dintr-o proprietate este convertit în valoarea acesteia, ținând cont de nivelul de risc caracteristic acestei proprietăți. Aceste metode diferă doar prin modul în care transformă fluxurile de venit.

Atunci când se utilizează metoda de capitalizare a venitului, venitul pentru o perioadă de timp este convertit în valoarea imobilului, iar atunci când se utilizează metoda fluxului de numerar actualizat, veniturile din utilizarea intenționată pentru un număr de ani estimați, precum și veniturile din revânzarea o proprietate la sfârșitul perioadei de prognoză, sunt convertite.

Metoda de capitalizare a venitului este utilizată dacă:

fluxurile de venit sunt stabile pe o perioadă lungă de timp și reprezintă o valoare pozitivă semnificativă;

fluxurile de venit cresc într-un ritm constant, moderat.

Formula de calcul de bază este următoarea:

sau
,Unde

C - costul proprietății (unități monetare);

CC - raportul de capitalizare (%).

Astfel, metoda capitalizării veniturilor este determinarea valorii imobilelor prin conversia venitului net din exploatare (NOI) anual (sau mediu anual) în valoare curentă.

La aplicarea acestei metode, trebuie luate în considerare următoarele: conditii limitative:

instabilitatea fluxurilor de venit;

dacă proprietatea este în reconstrucție sau în construcție.

Principalele probleme ale acestei metode

1. Metoda nu este recomandată pentru utilizare atunci când proprietatea necesită reconstrucție semnificativă sau se află într-o stare de construcție neterminată, i.e. Nu este posibil să atingeți un nivel de venit stabil în viitorul apropiat.

2. În condițiile rusești, principala problemă cu care se confruntă evaluatorul este „opacitatea informațională” a pieței imobiliare, în primul rând lipsa de informații privind tranzacțiile reale de vânzare și închiriere de bunuri imobiliare, costurile de exploatare și lipsa statisticilor. informații despre factorul de încărcare în fiecare segment de piață din diferite regiuni. Ca urmare, calcularea RNR și a ratei de capitalizare devine o sarcină foarte complexă.

Principalele etape ale procedurii de evaluare prin metoda capitalizării:

determinarea venitului anual preconizat (sau mediu anual), ca venit generat de proprietate în cea mai bună și eficientă utilizare a acesteia;

calculul ratei de capitalizare;

Determinarea valorii unei proprietăți pe baza venitului net din exploatare și a ratei de capitalizare prin împărțirea VAN la rata de capitalizare.

Venit brut potențial (GPI)- venituri care pot fi primite din bunuri imobiliare cu utilizarea 100% a acestuia fără a lua în considerare toate pierderile și cheltuielile. PPV depinde de suprafața proprietății care se evaluează și de rata de închiriere stabilită și se calculează folosind formula:

, Unde

S - suprafata inchiriabila, m2;

cm - tarif de închiriere pe 1 m2.

Venitul brut real (DVD)- acesta este venitul brut potențial minus pierderile din subutilizarea spațiului și la încasarea chiriei, la care se adaugă alte venituri din utilizarea normală pe piață a proprietății:

DVD = PVD – Pierderi + Alte venituri

Venitul net din exploatare (NOI)- venitul brut efectiv minus cheltuielile de exploatare (OR) pentru anul (excluzând amortizarea):

CHOD = DVD – SAU.

Cheltuielile de exploatare sunt cheltuieli necesare pentru a asigura funcționarea normală a proprietății și reproducerea venitului brut efectiv.

Calculul raportului de capitalizare.

Există mai multe metode pentru a determina rata de capitalizare:

luând în considerare rambursarea costurilor de capital (ajustate pentru modificările valorii activului);

metoda de investiții legate sau tehnica grupului de investiții;

metoda capitalizării directe.

Determinarea ratei de capitalizare ținând cont de compensarea capitaluluicostul total.

Raportul de capitalizare este format din două părți:

rata rentabilității investiției (capital), care este compensația care trebuie plătită investitorului pentru utilizarea fondurilor, luând în considerare riscul și alți factori asociați investițiilor specifice;

rate de rentabilitate a capitalului, de ex. rambursarea sumei investiției inițiale. În plus, acest element al coeficientului de capitalizare se aplică numai părții amortizabile a activelor.

Rata rentabilității capitalului este construită folosind metoda construcției cumulative:

Rata de rentabilitate fără risc +

Prime de risc +

Investiții în imobiliare +

Prime pentru lichiditate imobiliară scăzută +

Premii pentru managementul investițiilor.

Rata de rentabilitate fără riscuri - rata dobânzii la activele foarte lichide, i.e. Aceasta este o rată care reflectă „oportunitățile reale de piață pentru a investi fondurile firmelor și ale persoanelor fizice fără niciun risc de nereturnare”. Randamentul pe OFZ și VEB este adesea considerat ca rata fără risc.

În procesul de evaluare, este necesar să se țină seama de faptul că ratele nominale și reale fără risc pot fi atât ruble, cât și valută. Când se recalculează rata nominală în cea reală și invers, este recomandabil să se folosească formula economistului și matematicianului american I. Fisher, pe care a derivat-o încă din anii 30 ai secolului XX:

; Unde

Rн – rata nominală;

Rр – rata reală;

Jinf – indicele inflației (rata anuală a inflației).

Atunci când se calculează rata de schimb valutar fără risc, este recomandabil să se efectueze o ajustare folosind formula Fisher ținând cont de indicele inflației dolarului, iar la determinarea ratei fără risc a rublei - indicele de inflație a rublei.

Conversia ratei de rentabilitate a rublei în rata dolarului sau invers se poate face folosind următoarele formule:

Dr, Dv - rata de venit în rublă sau valută;

Kurs – cursul de schimb valutar, %.

Calculul diferitelor componente ale primei de risc:

primă pentru lichiditate scăzută. La calcularea acestei componente se ține cont de imposibilitatea returnării imediate a investițiilor realizate în proprietate, putând fi luată la nivelul inflației dolarului pentru timpul tipic de expunere a obiectelor asemănătoare celui care se evaluează pe piață;

primă de risc investitii in imobiliare. În acest caz, se ia în considerare posibilitatea pierderii accidentale a valorii de consum a obiectului, iar prima poate fi acceptată în cuantumul contribuțiilor de asigurare în societățile de asigurări de cea mai înaltă categorie de fiabilitate;

prima pentru managementul investitiilor. Cu cât investiția este mai riscantă și mai complexă, cu atât este nevoie de un management mai competent. Este recomandabil să se calculeze prima pentru gestionarea investițiilor ținând cont de coeficientul de subîncărcare și pierderi la încasarea plăților de chirie.

Metoda de investiție legată sau tehnica grupului de investiții.

Dacă o proprietate este achiziționată folosind capital propriu și capital împrumutat, rata de capitalizare trebuie să îndeplinească cerințele de rentabilitate pentru ambele părți ale investiției. Valoarea raportului este determinată de metoda de investiții aferentă sau tehnica grupului de investiții.

Rata de capitalizare pentru capitalul împrumutat se numește constantă ipotecară și se calculează folosind următoarea formulă:

; Unde

Rm – constantă ipotecară;

DO – plăți anuale;

K – valoarea creditului ipotecar.

Constanta ipotecare este determinată de tabelul cu șase funcții ale dobânzii compuse: este egală cu suma ratei dobânzii și a factorului fondului de compensare sau egală cu factorul de contribuție pe unitate de amortizare.

Rata de capitalizare a capitalului propriu se numește constantă ipotecară și se calculează folosind următoarea formulă:

; Unde

Rc – rata de capitalizare a capitalurilor proprii;

PTCF – cash flow anual înainte de impozite;

Ks este valoarea capitalului propriu.

Rata totală de capitalizare este determinată ca medie ponderată:

M – rata datoriilor ipotecare.

Dacă se prevede o modificare a valorii unui activ, atunci devine necesar să se ia în considerare restituirea sumei principale a capitalului (procesul de recapitalizare) în raportul de capitalizare. Rata rentabilității capitalului se numește raportul de recapitalizare în unele surse. Pentru a returna investiția inițială, o parte din venitul net din exploatare este rezervată într-un fond de recuperare cu o rată a dobânzii R - rata dobânzii pentru recapitalizare.

Există trei moduri rambursarea capitalului investit:

returnarea liniei a capitalului (metoda inelului);

returnarea capitalului în funcție de fondul de înlocuire și rata de rentabilitate a investiției (metoda Inwood). Uneori se numește metoda anuității;

returnarea capitalului pe baza fondului de compensare și a ratei dobânzii fără risc (metoda Hoskold).

Metoda inelului.

Această metodă este adecvată pentru utilizare atunci când se preconizează că suma principală va fi rambursată în rate egale. Rata anuală de rentabilitate a capitalului se calculează împărțind 100% din valoarea activului la durata de viață utilă rămasă, i.e. Este reciproca duratei de viață a activului. Rata rentabilității este cota anuală din capitalul inițial plasat în fondul de compensare fără dobândă:

; Unde

n – viata economica ramasa;

Ry – rata de rentabilitate a investiției.

Exemplu.

Condiții de investiție:

termen - 5 ani;

R - rata de rentabilitate a investitiei 12%;

valoarea capitalului investit în imobiliare este de 10.000 USD.

Soluţie. Metoda Ring. Rata anuală liniară a rentabilității capitalului va fi de 20%, deoarece în 5 ani 100% din activ va fi anulat (100: 5 = 20). În acest caz, rata de capitalizare va fi de 32% (12% + 20% = 32%).

Rambursarea sumei principale a capitalului, ținând cont de rata de rentabilitate necesară a investiției, este reflectată în tabel.

Tabel Recuperarea capitalului investit folosind metoda Ring (USD)

Soldul investițiilor la începutul perioadei	Rambursarea investiției	Rentabilitatea capitalului investit (12%)	Venit total

Restituirea capitalului are loc în părți egale pe toată durata de viață a proprietății.

Metoda Inwood utilizat dacă rentabilitatea capitalului este reinvestită la rata rentabilității investiției. În acest caz, rata rentabilității ca componentă a ratei de capitalizare este egală cu factorul fondului de înlocuire la aceeași rată a dobânzii ca și pentru investiții:

Unde SFF - factorul fond de compensare;

Y = R (rata rentabilității investiției).

Rambursarea capitalului investit prin această metodă este prezentată în tabel. 3.5.

Exemplu.

Condiții de investiție:

termen - 5 ani;

rentabilitatea investiției - 12%.

Soluţie. Rata de capitalizare este calculată ca suma dintre rata de rentabilitate a investiției de 0,12 și factorul fondului de compensare (pentru 12%, 5 ani) de 0,1574097. Rata de capitalizare este de 0,2774097, dacă este luată din coloana „Contribuție pentru amortizare” (12%, 5 ani).

Masa. Recuperarea capitalului investit folosind metoda Inwood (USD)

Soldul principalului la începutul anului, dolari.	Valoarea totală a compensației	Inclusiv
Soldul principalului la începutul anului, dolari.	Valoarea totală a compensației	% din capital	compensare suma principală

Metoda Hoskold. Folosit atunci când rata de rentabilitate a investiției inițiale este oarecum mare, ceea ce face improbabilă reinvestirea la aceeași rată. Pentru fondurile reinvestite, se presupune că veniturile vor fi primite la o rată fără risc:

unde Yb este rata dobânzii fără risc.

Exemplu. Proiectul de investiții prevede o rentabilitate anuală a investiției (capital) de 12% timp de 5 ani. Sumele de rentabilitate a investiției pot fi reinvestite în siguranță la o rată de 6%.

Soluţie. Dacă rata rentabilității capitalului este de 0,1773964, care este factorul de recuperare pentru 6% pe 5 ani, atunci rata de capitalizare este 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Dacă se prevede că investiția își va pierde doar o parte din valoare, atunci rata de capitalizare este calculată ușor diferit, deoarece capitalul este rambursat prin revânzarea imobiliare și parțial prin venitul curent.

Avantaje metoda capitalizării veniturilor constă în faptul că această metodă reflectă direct condițiile de piață, întrucât atunci când este aplicată, de obicei, un număr mare de tranzacții imobiliare sunt analizate din punctul de vedere al relației dintre venit și valoare, precum și la calcularea venitului capitalizat, un se întocmește situația ipotetică de profit și pierdere, al cărei principiu de bază este asumarea nivelului pieței de exploatare imobiliară.

Defecte Metoda de capitalizare a venitului este următoarea:

aplicarea sa este dificilă atunci când nu există informații despre tranzacțiile de pe piață;

Metoda fluxului de numerar redus (DCF) este mai complex, detaliat și vă permite să evaluați un obiect în cazul primirii unor fluxuri de numerar instabile de la acesta, modelând trăsăturile caracteristice încasării acestora. Metoda DCF este utilizată atunci când:

este de așteptat ca fluxurile de numerar viitoare să difere semnificativ de cele actuale;

există date care să justifice mărimea viitoarelor fluxuri de numerar din proprietăți imobiliare;

fluxurile de venituri și cheltuieli sunt sezoniere;

proprietatea evaluată este o mare facilitate comercială multifuncțională;

proprietatea este în construcție sau tocmai a fost construită și se pune în funcțiune (sau se pune în funcțiune).

Metoda DCF estimează valoarea imobilului pe baza valorii actualizate a venitului, constând din fluxurile de numerar proiectate și valoarea reziduală.

Pentru a calcula DCF, sunt necesare următoarele date:

durata perioadei de prognoză;

valorile prognozate ale fluxurilor de numerar, inclusiv reversiunea;

Procent de reducere.

Algoritm de calcul pentru metoda DCF.

1. Determinarea perioadei de prognoză. În practica internațională de evaluare, perioada medie de prognoză este de 5-10 ani; pentru Rusia, valoarea tipică va fi o perioadă de 3-5 ani. Aceasta este o perioadă realistă pentru care se poate face o prognoză rezonabilă.

2. Prognoza valorilor fluxurilor de numerar.

La evaluarea bunurilor imobiliare prin metoda DCF se calculează mai multe tipuri de venituri din proprietate:

venit brut potențial;

venitul brut efectiv;

venitul net din exploatare;

fluxul de numerar înainte de impozite;

fluxul de numerar după impozite.

În practică, evaluatorii ruși scontează veniturile în loc de fluxurile de numerar:

CHOD (care indică faptul că proprietatea este acceptată ca neîmpovărată cu obligații de datorie),

fluxul net de numerar minus costurile operaționale, impozitul pe teren și reconstrucția,

venit impozabil.

Este necesar să se țină cont de faptul că fluxul de numerar este cel care trebuie actualizat, deoarece:

fluxurile de numerar nu sunt la fel de volatile ca profiturile;

conceptul de „flux de numerar” corelează intrările și ieșirile de fonduri, luând în considerare elemente monetare precum „investiții de capital” și „obligații de datorie”, care nu sunt incluse în calculul profitului;

indicatorul de profit corelează veniturile primite într-o anumită perioadă cu cheltuielile efectuate în aceeași perioadă, indiferent de încasările sau cheltuielile efective de fonduri;

fluxul de numerar este un indicator al rezultatelor obținute atât pentru proprietar însuși, cât și pentru părțile și contrapărțile externe - clienți, creditori, furnizori etc., deoarece reflectă disponibilitatea constantă a anumitor fonduri în conturile proprietarului.

Caracteristici de calcul al fluxului de numerar atunci când se utilizează metoda DCF.

Impozitul pe proprietate (impozitul pe bunuri imobiliare), care constă în impozitul pe teren și impozitul pe proprietate, trebuie dedus din venitul brut real ca parte a cheltuielilor de exploatare.

Amortizarea economică și fiscală nu este o plată reală în numerar, deci nu este necesară luarea în considerare a deprecierii atunci când se prognozează venituri.

Plățile pentru serviciul împrumutului (plățile dobânzilor și rambursările datoriilor) trebuie deduse din venitul net din exploatare dacă se estimează valoarea investiției proprietății (pentru un anumit investitor). Atunci când se evaluează valoarea de piață a unei proprietăți, nu este necesar să se deducă plățile de deservire a creditului.

Cheltuielile de afaceri ale proprietarului imobilului trebuie deduse din venitul brut real dacă au drept scop menținerea caracteristicilor necesare proprietății.

Prin urmare, dfluxul de numerar (CF) pentru bunuri imobiliare calculat după cum urmează:

- DV este egal cu suma PV minus pierderile din vacanta si incasarea chiriei si a altor venituri;

VAN este egal cu DV minus OR și cheltuielile de afaceri ale proprietarului imobilului asociate imobilului;

- DP înainte de impozite este egală cu sumaVAN minus investițiile de capital și cheltuielile de exploataredeservirea creditelor și creșterea creditului.

DP este egal cu DP înainte de impozite minus plățile de impozit pe venit ale proprietarului imobilului.

Următorul pas important este calculul costului reversiunii. Costul reversiunii poate fi estimat folosind:

atribuirea unui preț de vânzare pe baza unei analize a stării actuale a pieței, monitorizarea costului obiectelor similare și a ipotezelor privind starea viitoare a obiectului;

efectuarea de ipoteze cu privire la modificările valorii bunurilor imobiliare în timpul perioadei de proprietate;

capitalizarea veniturilor pentru anul următor sfârșitului perioadei de prognoză, folosind o rată de capitalizare calculată independent.

Determinarea ratei de actualizare.„O rată de actualizare este un factor utilizat pentru a calcula valoarea actuală a unei sume de bani primite sau plătite în viitor.”

Rata de actualizare ar trebui să reflecte relația risc-randament, precum și diferitele tipuri de risc inerent proprietății (rata de capitalizare).

Deoarece este destul de dificil să se identifice o componentă neinflaționistă pentru imobiliare, este mai convenabil ca evaluatorul să folosească o rată de actualizare nominală, deoarece în acest caz, previziunile fluxurilor de numerar și modificările valorii proprietății includ deja așteptările inflaționiste.

Rezultatele calculării valorii actuale a fluxurilor de numerar viitoare în termeni nominali și reali sunt aceleași. Flux de fonduri iar rata de actualizare trebuie să corespundă între ele și la fel fi luat în calcul pentru ceea ce este.

În practica occidentală, pentru a calcula rata de actualizare sunt utilizate următoarele metode:

metoda de construcție cumulativă;

metoda de comparare a investitiilor alternative;

metoda de selectie;

metoda de monitorizare.

Metoda de construcție cumulativă se bazează pe premisa că rata de actualizare este o funcție de risc și este calculată ca suma tuturor riscurilor inerente fiecărei proprietăți specifice.

Rata de reducere = Rată fără risc + Primă de risc.

Prima de risc se calculează prin însumarea valorilor de risc inerente unei proprietăți date.

Metoda de selecție- rata de actualizare, ca dobândă compusă, se calculează pe baza datelor privind tranzacțiile finalizate cu obiecte similare pe piața imobiliară.

Algoritmul obișnuit pentru calcularea ratei de actualizare folosind metoda de alocare este următorul:

modelare pentru fiecare obiect analogic pe o anumită perioadă de timp în funcție de scenariul utilizării celei mai bune și mai eficiente a fluxurilor de venituri și cheltuieli;

calculul ratei de rentabilitate a investiției pentru un obiect;

procesează rezultatele obținute prin orice metodă statistică sau expertă acceptabilă pentru a aduce caracteristicile analizei obiectului evaluat.

Metoda de monitorizare se bazează pe monitorizarea periodică a pieței, urmărirea principalilor indicatori economici ai investițiilor imobiliare pe baza datelor privind tranzacțiile. Astfel de informații trebuie să fie compilate pe diferite segmente de piață și publicate în mod regulat. Astfel de date servesc ca ghid pentru evaluator și permit o comparație calitativă a indicatorilor calculați obținuți cu media pieței, verificând validitatea diferitelor tipuri de ipoteze.

Calculul valorii unei proprietăți folosind metoda DCF se realizează folosind formula:

; Unde

PV – valoarea curentă;

Ci – fluxul de numerar al perioadei t;

Este rata de actualizare pentru fluxul de numerar din perioada t;

M – valoarea reziduală.

Valoarea reziduală, sau valoarea de reversiune, trebuie actualizată (cu factorul ultimului an de prognoză) și adăugată la suma valorilor actuale ale fluxurilor de numerar.

Astfel, valoarea proprietății este = Valoarea actuală a fluxurilor de numerar proiectate + Valoarea actuală a valorii reziduale (reversiune).

Alegerea ratei de actualizare și a ratei de capitalizare adecvate trebuie justificată cu atenție, ținând cont de riscurile gestionabile și necontrolabile.

Articole similare

Discutand:

Afacere „delicioasă”: cum să deschizi un magazin de fumat Cum să deschizi un afumător la scară industrială:* Calculele folosesc date medii pentru RusiaBusiness legate de...
Idei de afaceri de la zero Afaceri adevărate de la zero: O idee de afaceri interesantă de la zero - o cafenea pe roți, veți avea nevoie de...
De ce ai nevoie pentru a deschide o farmacie Deschide o afacere de farmacie: Afacerea cu farmacii este una dintre cele mai profitabile activități după...
Care este cel mai profitabil lucru de tranzacționat?: Unul dintre tipurile de afaceri mici care nu necesită investiții mari de start-up...