สิ่งที่คุณต้องรู้เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดรอง?
ในโลกสมัยใหม่คงไม่มีใครที่ไม่อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่ไม่ใช่ทุกคนที่มีโอกาสซื้อในอาคารใหม่ที่สะดวกสบายพร้อมโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการพัฒนาเนื่องจากมีราคาที่สูงมาก
การซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดรองเป็นหนึ่งในทางเลือกในการซื้อพื้นที่อยู่อาศัยซึ่งมีความเกี่ยวข้องมากขึ้นทุกปี เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยใหม่และกำลังซื้อของประชากรลดลง อย่างไรก็ตามเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้คุณต้องใช้ความระมัดระวังอย่างยิ่งและคำนึงถึงความแตกต่างหลายประการเนื่องจากผู้ซื้อเผชิญกับความเสี่ยงบางประการ มาลองทำความเข้าใจทุกแง่มุมของการซื้ออสังหาริมทรัพย์รองซึ่งจะช่วยให้เราหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดมากมายได้
ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองต้องเผชิญกับความเสี่ยงอะไรบ้าง?
ดังนั้นผู้ซื้อมีความเสี่ยงอะไรบ้างเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดรอง?
สิ่งสำคัญในหมู่พวกเขามีดังต่อไปนี้:
- การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ภายใต้หนังสือมอบอำนาจสมมติ
- การซื้อพื้นที่ที่อยู่อาศัยซึ่งบุคคลที่มีอายุต่ำกว่าเกณฑ์ส่วนใหญ่รวมทั้งผู้พักอาศัยที่ถูกปลดประจำการชั่วคราวอาศัยอยู่
- การทำธุรกรรมโดยไม่ปฏิบัติตามกรอบกฎหมาย
- การซื้อที่อยู่อาศัยโดยห้ามทำธุรกรรมใด ๆ
- การเข้าซื้ออพาร์ทเมนต์ซึ่งมีการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมาย
ความแตกต่างทั้งหมดนี้อาจทำให้เกิดปัญหามากมายสำหรับผู้ซื้อ ดังนั้นทุกคนที่คิดจะซื้อบ้านหลังที่สองควรมีความเข้าใจโดยละเอียดเกี่ยวกับความแตกต่างทั้งหมดในการทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้น
คุณสมบัติที่สำคัญของการซื้อที่อยู่อาศัยรอง
เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้ตกอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่พึงประสงค์ คุณต้องตรวจสอบอพาร์ทเมนท์เมื่อซื้อ ตลาดรองนั้นน่าดึงดูดใจมากสำหรับผู้ซื้อจำนวนมาก ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมจึงมีนายหน้าและนักต้มตุ๋นที่ไร้ยางอายจำนวนมากที่ต้องการทำกำไรจากประชาชนที่ไม่มีความรู้
ดังนั้นก่อนลงนามในเอกสารจะต้องตรวจสอบ:
- ไม่ว่าอพาร์ทเมนต์จะเกี่ยวข้องกับข้อพิพาทใด ๆ หรือไม่
- ใครเป็นเจ้าของทรัพย์สิน
- ทรัพย์สินมีภาระผูกพันหรือไม่ (ทายาท เจ้าของผู้เยาว์ ฯลฯ)
- การปฏิบัติตามพื้นที่อยู่อาศัยพร้อมเอกสารทางเทคนิค
- ชื่อเสียงของนายหน้า สำนักงานกฎหมาย หรือทนายความ
หากทุกอย่างเป็นไปตามความแตกต่างที่ระบุไว้ข้างต้นคุณสามารถซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดรองได้ นอกจากนี้อย่าลืมใส่ใจกับโครงสร้างพื้นฐานและการเชื่อมโยงการคมนาคมเพราะความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตนั้นขึ้นอยู่กับทำเลที่สะดวกของบ้านคุณ
การตรวจสอบเอกสาร
เพื่อให้การทำธุรกรรมถูกกฎหมาย เอกสารในการซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดรองต้องเป็นเอกสารจริง การตรวจสอบจะช่วยให้คุณสามารถหลีกเลี่ยงนายหน้าผิวสีและแผนการฉ้อโกงของพวกเขาได้ พร้อมทั้งลดความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องได้อย่างมาก
เอกสารต่อไปนี้ต้องได้รับการศึกษาอย่างรอบคอบ:
- สัญญา;
- จะ;
- เอกสารยืนยันการโอนที่อยู่อาศัยโดยมรดกหรือของกำนัล
- เอกสารรับรองความเป็นเจ้าของ
- ดำเนินการแปรรูปที่อยู่อาศัย
เป็นสิ่งสำคัญมากที่เอกสารแต่ละฉบับที่กล่าวข้างต้นจะต้องจัดทำขึ้นโดยสอดคล้องกับระเบียบการทางกฎหมายทั้งหมด เนื่องจากไม่เช่นนั้นจะเป็นเพียงแค่เรื่องสมมติ นอกจากนี้ คุณจะต้องได้รับต้นฉบับของสัญญาและใบรับรองทั้งหมด ห้ามใช้งานเครื่องถ่ายเอกสารไม่ว่ากรณีใดๆ หากคุณไม่มีความรู้เพียงพอเกี่ยวกับกรอบกฎหมาย ควรใช้บริการของทนายความที่มีคุณสมบัติซึ่งเชี่ยวชาญเรื่องนี้โดยเฉพาะ
การตรวจสอบตัวตนและเอกสารของฝ่ายขาย
การซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดรองควรเกิดขึ้นจากผู้ขายโดยสุจริตเท่านั้น ดังนั้นคุณต้องตรวจสอบข้อมูลประจำตัวและเอกสารของเขา เช่น หนังสือเดินทางและบัตรผู้เสียภาษี เอกสารการทำธุรกรรมจะต้องมีข้อมูลปัจจุบันจากเอกสารเหล่านี้ พยายามหลีกเลี่ยงคนที่ดูไม่เรียบร้อยหรือน่าสงสัยหรือมีกลิ่นแอลกอฮอล์ การตรวจสอบนี้มีความสำคัญมาก เนื่องจากหากข้อมูลที่ไม่เกี่ยวข้องรวมอยู่ในเอกสารทางกฎหมาย ในกรณีที่มีการฟ้องร้องโดยผู้ขาย คุณจะแพ้คดีและสูญเสียสิทธิ์ตามกฎหมายในการเป็นเจ้าของพื้นที่อยู่อาศัย ในกรณีนี้แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะคืนเงินที่จ่ายไป
หากผู้ขายแต่งงานแล้ว เขาหรือเธอควรขอความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรในการขายอพาร์ทเมนท์จากคู่สมรส ข้อกำหนดนี้ใช้บังคับแม้ว่าคู่สมรสคนใดคนหนึ่งจะไม่ได้ลงทะเบียนในอพาร์ตเมนต์ก็ตาม หากต้องการรับข้อมูลเกี่ยวกับทุกคนที่อาศัยอยู่ในบ้านและมีสิทธิ์ขอให้ผู้ขายจัดเตรียมใบรับรองแบบฟอร์มหมายเลข 3
การตรวจสอบความเป็นเจ้าของผ่านการลงทะเบียน
ไม่ว่าอพาร์ทเมนต์จะซื้อด้วยการจำนองในตลาดรองหรือด้วยเงินสดก็ตาม ธุรกรรมจะถือว่าถูกกฎหมายก็ต่อเมื่อผู้ขายมีสิทธิในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเท่านั้น
คุณสามารถตรวจสอบได้ด้วยวิธีต่อไปนี้:
- ขอสารสกัดจากทะเบียนสิทธิในทรัพย์สิน
- รับใบรับรองจาก Unified Register of Prohibitions on Alienation of Housing;
- ส่งคำขอไปยังทะเบียนสินเชื่อที่อยู่อาศัยของรัฐ
หน่วยงานของรัฐทั้งหมดเหล่านี้จะต้องส่งใบสมัครตามแบบฟอร์มที่กำหนดรวมทั้งให้ข้อมูลเกี่ยวกับผู้ขายอพาร์ทเมนท์และที่อยู่ของทรัพย์สิน แต่สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าองค์กรเหล่านี้ทั้งหมดอาจมีข้อมูลไม่ครบถ้วน ดังนั้นจึงเป็นการดีที่สุดที่จะรับสารสกัดเหล่านี้ผ่านทนายความ นอกจากนี้ พื้นที่ใช้สอยอาจไม่รวมอยู่ในทะเบียนใด ๆ ที่ระบุไว้ข้างต้น ในกรณีนี้ คุณสามารถขอรับใบรับรองที่จำเป็นผ่านทาง BTI
สรุปข้อตกลงเบื้องต้น
หนึ่งในวิธีที่มีปัญหาและยากที่สุดในการซื้อบ้านของคุณเองคือการซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดรอง คำแนะนำทีละขั้นตอนสำหรับกระบวนการนี้มีอธิบายรายละเอียดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่ง ตามกฎหมาย การทำธุรกรรมจะต้องดำเนินการเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้นและต้องมีการรับรองด้วย
หากคุณมุ่งมั่นที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์คุณสามารถทำข้อตกลงเบื้องต้นกับผู้ขายซึ่งมีเอกสารสนับสนุนซึ่งจะทำหน้าที่เป็นหลักประกันว่าเจ้าของทรัพย์สินจะสรุปข้อตกลงภายในกรอบเวลาที่กำหนดอย่างเคร่งครัด ผู้ซื้อจะขายที่อยู่อาศัยตามเงื่อนไขที่ตกลงไว้ล่วงหน้า สิ่งนี้ช่วยให้ผู้ซื้อสามารถลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นและประกันตัวเองจากการที่บุคคลอื่นจะซื้อทรัพย์สิน
สิ่งที่คุณควรพิจารณาเมื่อปิดการขายล่วงหน้า?
หากการซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดรองเกิดขึ้นภายใต้ข้อตกลงเบื้องต้นเมื่อลงนามในเอกสารควรคำนึงถึงความแตกต่างดังต่อไปนี้:
- สัญญาจะต้องสรุปต่อหน้าทุกคนที่ลงทะเบียนในอพาร์ทเมนต์ที่ถูกขาย
- ผู้ขายจะต้องจัดเตรียมเอกสารทั้งหมดตามที่กฎหมายกำหนด
- รายละเอียดที่ระบุในสัญญาต้องเป็นปัจจุบัน
- กรอบเวลาที่จะต้องดำเนินการขายให้เสร็จสิ้นควรได้รับการตกลงกันล่วงหน้า
- จะต้องชำระเงินเป็นสกุลเงินประจำชาติ
- ควรตกลงหน้าที่และความรับผิดชอบของทั้งสองฝ่ายล่วงหน้า
- เอกสารทุกหน้าจะต้องมีลายเซ็นของผู้ซื้อและผู้ขาย
เป็นที่น่าสังเกตว่าหากผู้ขายต้องการสรุปหนังสือแสดงเจตจำนงกับคุณอย่ารีบเร่งในการดำเนินการเนื่องจากเอกสารนี้มีระเบียบการทางกฎหมายมากมาย ดังนั้นจึงควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติเหมาะสมก่อนจะดีกว่า
ประกันบ้านรอง
การรับประกันอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเมื่อทำการซื้อเป็นการรับประกันที่เชื่อถือได้ว่าหากการทำธุรกรรมล้มเหลวไม่ว่าด้วยเหตุผลใดก็ตามบุคคลนั้นจะได้รับการชำระเงินด้วยเงินสดตามจำนวนเงินที่ระบุไว้ในสัญญาประกันภัย สิ่งนี้ช่วยให้คุณลดความเสี่ยงทุกประเภทเมื่อทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสาเหตุที่บริการดังกล่าวได้รับความนิยมอย่างมาก
การประกันภัยจะเกี่ยวข้องในกรณีต่อไปนี้:
- หากการทำธุรกรรมไม่ได้เกิดขึ้นกับเจ้าของอพาร์ทเมนท์ แต่ทำกับตัวแทนที่ได้รับอนุญาต
- หนึ่งในฝ่ายในการทำธุรกรรมคือบุคคลที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ หากการขายที่อยู่อาศัยทำให้สภาพความเป็นอยู่ของเด็กแย่ลงอย่างมาก หน่วยงานผู้ปกครองก็มีเหตุผลทางกฎหมายที่จะยกเลิกการทำธุรกรรมแม้ว่าการซื้อจะเสร็จสิ้นอย่างเป็นทางการแล้วก็ตาม
- ค่าครองชีพที่ลดลง ส่วนใหญ่ราคาจะถูกลงเพื่อลดจำนวนการหักภาษี ในกรณีนี้ ผู้ซื้อโอนส่วนหนึ่งของจำนวนเงินให้กับผู้ขายอย่างเป็นทางการ และอีกส่วนหนึ่งอยู่ในซอง ดังนั้นหากธุรกรรมถูกยกเลิกด้วยเหตุผลบางประการ ผู้ซื้อจะสามารถส่งคืนเฉพาะส่วนที่ระบุไว้ในเอกสารเท่านั้น
เป็นที่น่าสังเกตว่าหากซื้ออพาร์ทเมนต์พร้อมจำนองในตลาดรองการได้รับการประกันก็เป็นสิ่งจำเป็นเช่นกัน ประเด็นก็คือข้อกำหนดนี้มีอยู่ในธนาคารส่วนใหญ่เมื่อสมัครขอสินเชื่อจำนอง
ขั้นตอนการซื้อบ้านหลังที่สอง
หากต้องการซื้อบ้านหลังที่สองอย่างปลอดภัย คุณต้องปฏิบัติตามกฎพื้นฐานในการทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้นอย่างเคร่งครัด
ขั้นตอนการซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดรองมีดังนี้:
- ค้นหาคุณสมบัติที่น่าสนใจ
- ศึกษาความถูกต้องของเอกสาร
- การยืนยันตัวตนของผู้ขาย
- ทำรายการให้เสร็จสิ้นและชำระเงินล่วงหน้า
- จัดเตรียมชุดเอกสารที่จำเป็น
- การลงนามในเอกสารของทั้งสองฝ่าย
- การจดทะเบียนเจ้าของใหม่กับหน่วยงานของรัฐ
- จัดทำหนังสือรับรอง/โอนอพาร์ทเมนต์
ขั้นตอนนี้เป็นมาตรฐาน ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญมากที่จะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนทั้งหมดอย่างสม่ำเสมอ
สิทธิประโยชน์ในการซื้อที่อยู่อาศัยรอง
ปัจจุบันรัฐให้การสนับสนุนประชาชนผู้มีรายได้น้อยโดยการออกทุนการคลอดบุตร
การซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดรองในกรณีนี้จะทำได้ก็ต่อเมื่อทรัพย์สินมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดต่อไปนี้:
- ที่อยู่อาศัยจะกลายเป็นทรัพย์สินของครอบครัวโดยสมบูรณ์
- ที่พักแห่งนี้ตั้งอยู่ในรัสเซีย
- สภาพสุขอนามัยตรงตามข้อกำหนดทั้งหมด
- การทำธุรกรรมจะดำเนินการตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์
- สมาชิกในครอบครัวทุกคน รวมถึงผู้เยาว์ จะเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์
การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในกรณีนี้สามารถทำได้ทั้งเงินสดหรือเครดิต
บทสรุป
ดังนั้นเราจึงดูวิธีการซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดที่อยู่อาศัยรอง ดังที่คุณอาจเดาได้ ในแง่หนึ่ง สิ่งนี้มีประโยชน์ เนื่องจากต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวต่ำกว่าอาคารใหม่มาก แต่ในทางกลับกัน ผู้ซื้อจะต้องรับความเสี่ยงที่สูงกว่า ดังนั้นเพื่อเป็นการป้องกันตัวเองและไม่เสียเงิน ทางที่ดีควรซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านทนายความที่มีประสบการณ์และมีประสบการณ์ในสาขานี้ ปัจจุบันมีหลายบริษัทที่ดำเนินกิจกรรมประเภทนี้ในตลาด
