Firma zarządzająca, od czego zacząć. Zasady tworzenia spółki zarządzającej mieszkalnictwem i usługami komunalnymi: procedura krok po kroku i rentowność przedsiębiorstwa

Każdego dnia coraz więcej Rosjan odkrywa korzyści. Co jednak zrobić, gdy liczba zainteresowanych stale rośnie, a wolnych nisz zostaje coraz mniej? W tym przypadku najlepszą opcją jest prowadzenie działalności w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych. Stworzenie spółki zarządzającej od podstaw nie będzie wymagało wiele czasu i wysiłku, a niski poziom konkurencji w tym segmencie zapewni wysokie i stabilne zyski.

Spółka Zarządzająca jest organizacją komercyjną, która wraz z mieszkańcami budynków mieszkalnych przejmuje odpowiedzialność za ich utrzymanie techniczne i sanitarne. Spółka pełni rolę pośrednika pomiędzy konsumentami a usługodawcami.

Za swoje usługi, zgodnie z umową, spółka zarządzająca pobiera określoną opłatę, która składa się z dwóch części:

• Opłaty za korzystanie z mediów. , a stawki za użytkowanie ustalane są na szczeblu stanowym.
• Fundusze na konserwację i naprawy. Pieniądze te przeznaczane są na utrzymanie części wspólnych w dobrym stanie. Pełną listę robót objętych tą koncepcją określa regulamin.

Zwyczajowo rozróżnia się kilka typów firm:

• Menedżerowie. Organizacje te nie zajmują się bezpośrednio świadczeniem usług naprawczych, konserwacyjnych itp., lecz jedynie.
• Operacyjny. Spółki takie działają na podstawie umowy o zarządzanie majątkiem wspólnym, ale bez świadczenia usług komunalnych użytkownikom.
• Hybrydowy. Tego typu firmy samodzielnie świadczą różnego rodzaju usługi niezbędne do funkcjonowania budynków mieszkalnych.

Kto może otworzyć spółkę zarządzającą

Zgodnie z ustawodawstwem rosyjskim podmiot gospodarczy zarejestrowany jako:

• Podmiot

Ponadto stanowisko kierownicze w spółce musi zajmować osoba:

• Posiadanie świadectwa kwalifikacyjnego uprawniającego do zarządzania apartamentowcem
• za przestępstwa gospodarcze
• Nie jest wpisany do rejestru osób zdyskwalifikowanych

Spółki, w których na stanowiskach kierowniczych zajmują osoby skazane za przestępstwo lub posiadające czasowy zakaz wykonywania takiej działalności, nie są dopuszczone do zarządzania.

Dodatkowym wymaganiem dla wnioskodawcy jest obywatelstwo rosyjskie. Wynika to z faktu, że zagranicznym firmom nie wolno zarządzać budynkami wielomieszkaniowymi.

Dokumentacja do otwarcia

Lista dokumentów do otwarcia zależy od rodzaju przedsiębiorstwa. Aby więc zarejestrować firmę, należy przygotować:

Przy ponownej rejestracji wymagany jest następujący pakiet:

• Zaktualizowany Statut
• Wniosek o dokonanie zmian rejestracyjnych na formularzu nr P13001
• o wprowadzaniu zmian

Na podstawie przesłanych dokumentów rejestratorzy wprowadzą zmiany w dokumentach założycielskich organizacji.

Czego potrzebujesz oprócz dokumentacji?

Oprócz dokumentów, aby rozpocząć pracę w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych, będziesz potrzebować kapitału początkowego i strategii zarządzania. Opracowując politykę pracy, bierze się pod uwagę format usług, które będą świadczone. Kapitał założycielski to gotówka lub majątek stanowiący równowartość co najmniej 20 000 rubli.

Organizacja potrzebuje także personelu serwisowego. atrakcja:

• Głowa
• Główny inżynier
• Certyfikowani specjaliści
• Personel techniczny
• Dyspozytorzy

Podstawowym wymogiem jest utworzenie sterowni. Operatorzy muszą odbierać połączenia przez całą dobę, aby szybko reagować na awarie i awarie głównych systemów komunikacyjnych.

Działa również jako główny czynnik. Optymalnym rozwiązaniem jest zlokalizowanie przedsiębiorstwa w jednym z obsługiwanych budynków. Biuro wyposażane jest w materiały eksploatacyjne i sprzęt biurowy, instalowana jest linia telefoniczna oraz wyposażana sterownia. Dla zapasów i innych materiałów eksploatacyjnych zorganizowany jest oddzielny magazyn.

Ważnym wydarzeniem organizacyjnym jest uzyskanie wsparcia od mieszkańców domów, które firma planuje obsługiwać. Odbywa się to poprzez prowadzenie rozmów kampanii przez upoważnione osoby lub menedżerów. Działanie to kreuje pozytywny wizerunek i reputację firmy.

Jak stworzyć spółkę zarządzającą w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych: instrukcje krok po kroku

Tworzenie spółki zarządzającej od podstaw wymaga wszechstronnego podejścia. Optymalnym rozwiązaniem jest podzielenie całego procesu na osobne etapy:

Jak przyciągnąć klientów

Nowicjusze w dziedzinie zarządzania domem, zainteresowani utworzeniem spółki zarządzającej od podstaw, często napotykają trudności w przekonaniu potencjalnych klientów. Takim firmom łatwiej jest wejść na rynek jako oddział znanej firmy.

Badania wielu analityków pokazują, że najmniej dochodowym sektorem dla takiego biznesu są apartamentowce z czasów Chruszczowa, w których mieszkają starsi ludzie. Nie chcą wprowadzać innowacji, dlatego należy im przekazać korzyści i zalety lokatorskie. Jednocześnie koszt utrzymania takich domów przewyższa zyski z nich osiągane. Najbardziej obiecującymi budynkami dla tej branży są budynki 14-piętrowe, nowe budynki i 9-piętrowe budynki z wieloma wejściami, w których mieszka bardziej aktywna populacja.

Główne wymagania mieszkańców budynków mieszkalnych są z reguły następujące:

• Komfortowe warunki życia
• Bezpieczeństwo
• Czystość wejść i terenów lokalnych
• Stabilne działanie komunikacji (woda, prąd, gaz, łączność)
• Szybkie rozwiązywanie problemów, gdy się pojawią

Aby interesy właścicieli mieszkań zostały zaspokojone i aby pozytywnie zareagowali na pracę firmy należy:

• Do rozwiązywania bieżących problemów używaj sprawnego, bezpiecznego i niezniszczonego sprzętu.
• Obniż koszty utrzymania i utrzymania domu do minimalnego poziomu, zwiększając jednocześnie jego efektywność.
• . Dostęp mieszkańców do informacji o sposobie gromadzenia i wydatkowania środków jest gwarancją zaufania.

Spółka zarządzająca w oczach właścicieli musi przekierować środki na opłacenie mediów, chronić ich interesy i eliminować problematyczne sytuacje.

Rentowność spółki zarządzającej jako przedsiębiorstwa

Udział takiego biznesu nie przekracza 15%. Średni poziom rentowności kształtuje się na poziomie 5-10%. Wynika to z niskich stawek za utrzymanie mieszkań komunalnych i płac minimalnych większości właścicieli domów. Ich główny kapitał obrotowy składa się z:

• Opłaty za utrzymanie
• Płatność za bieżące naprawy

W praktyce prowadzi to do tego, że wiele organizacji ma chroniczne długi wobec dostawców.

Główny zysk w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych opiera się na rosnących taryfach, których poziom nie jest uregulowany w przepisach oraz działalności dodatkowej. Obejmują one:

• Witryny partnerskie
• Świadczenie usług remontowych dla mieszkańców
• Oszczędności na pracach konserwacyjnych w porównaniu do kosztów wykazanych w dokumentach
• Wynajem powierzchni reklamowej
• Wykonywanie części prac zakwalifikowanych jako obowiązkowe za pośrednictwem własnych firm
• Wprowadzenie prowizji za pośrednictwo
• Stosowanie technologii oszczędzających energię

Koszty zarządcy domu opierają się na:

• Wypełnienie warunków umowy (naprawy, sprzątanie)
• Wynagrodzenie personelu

Najważniejszym czynnikiem ekonomicznym wpływającym na sytuację finansową organizacji są należności rezydentów. Jej windykacja możliwa jest jedynie na drodze sądowej, co czasami wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Niektórzy analitycy zauważają zależność poziomu rentowności tego biznesu od liczby obsługiwanych domów. Aby uzyskać realny zysk musi być ich co najmniej 5.

Czy istnieje możliwość zakupu istniejącej firmy?

Platformy handlowe online oferują możliwość zakupu gotowej spółki po niewielkich kosztach. Istnieje wiele ogłoszeń tego rodzaju, a także organizacji gotowych do sprzedaży w różnych regionach. Pełny proces uzyskania pozwoleń i rejestracji firmy trwa 3-3,5 miesiąca, dlatego też popularność gotowych projektów dopiero rośnie.

Przy zakupie istniejącej firmy brane są pod uwagę następujące czynniki:

• Informacje prawne
• Sprawozdania finansowe
• Struktura aktywów
• Formacja państwowa
• Opis Firmy

Warto zwrócić uwagę jedynie na te propozycje, w których licencje na określone rodzaje działalności będą ważne jeszcze przez kilka lat.

Wartość przedsiębiorstwa przed sprzedażą oblicza się metodą dochodową. Uwzględnia stosunek i stopy kapitalizacji, czyli inaczej wartość rynkową w stosunku do rocznego dochodu. Dodatkowo na cenę wpływają:

• Pozytywne raportowanie poparte dokumentami
• Kompletność pakietu dokumentacji
• Popularność nazwy i dobrze rozwinięty styl
• Reputacja organizacji
• Wdrożone technologie
• Zalety oferty
• Kwalifikacje pracowników
• Rodzaj, czas trwania, cena i liczba umów z klientami

Większość witryn oferuje zastosowanie specjalnych filtrów w celu znalezienia optymalnego rodzaju działalności. W wersji rozszerzonej jest to aż 20 parametrów, jednak należy skupić się na następujących:

• Wartość firmy
• Zysk netto i
• Koszty wynajmu
• Rodzaj własności
• Wiek biznesu

Po wybraniu odpowiedniego obiektu sprawdza się jego zgodność z podanymi danymi. Brokerzy biznesowi działają w obszarze sprzedaży i zakupu firm. Aby za ich pomocą pozyskać firmę, kontaktują się ze specjalnymi urzędami lub stowarzyszeniami i na podstawie wymagań określonych przez kupującego specjaliści wybierają firmę. Dodatkowo brokerzy często oferują powiązane usługi:

• Kontrola dokumentacji
• Rewizja
• Ocena obiektu

Na podstawie tych danych specjaliści formułują optymalną cenę, na której kupujący może polegać podczas negocjacji z właścicielem.

Stworzenie od podstaw spółki zarządzającej to długie i złożone przedsięwzięcie, ale przy odpowiedniej organizacji przyniesie jej właścicielowi stabilny dochód bez większego wysiłku i wydatków.

Napisz swoje pytanie w poniższym formularzu

Ciągły wzrost stawek za mieszkania i usługi komunalne, nieprzejrzystość taryf, niska jakość świadczonych usług, zła konserwacja wejść, a nawet pijani hydraulicy - to główne skargi mieszkańców na ich spółki zarządzające.

Większość domów w Moskwie jest obsługiwana przez Państwową Instytucję Budżetową „Zhilishchnik”, ale w regionie moskiewskim rynek nie jest skonsolidowany - istnieją dziesiątki firm zarządzających zatrudnianych przez mieszkańców na podstawie umowy. Świadczą cały zakres usług – od ogrzania mieszkania po montaż placu zabaw. The Village poprosiło pracownika spółki zarządzającej, aby opowiedział nam, jak faktycznie działa ta firma.

O niedokończonych nowych budynkach

Pracuję w firmie zarządzającej w regionie niedaleko Moskwy. De facto nasza firma jest powiązana z deweloperem, pracujemy głównie przy nowych budynkach i wydajemy klucze właścicielom. Zazwyczaj domy w nowym budownictwie sprzedawane są w stanie surowym. Dość częstym zjawiskiem jest brak np. hydrantów przeciwpożarowych na podłogach lub czegoś innego, czego ludzie nie zauważają. W istocie stwarza to zagrożenie wystąpieniem stanu nadzwyczajnego.

Klucze oddajemy mieszkańcom do czasu pozwolenia na oddanie do użytku pod warunkiem, że będą tam prowadzić prace budowlane, ale nie będą mieszkać. Dlatego też pracownicy budowlani mogą mieszkać w niektórych mieszkaniach podczas remontu sąsiedniego. Drzwi są słabe: można je kopnąć. I przychodzą tam kobiety o łatwych cnotach, wszystko może się zdarzyć. Któregoś dnia do mieszkania przyszedł właściciel, a drzwi były wyważone i w widocznym miejscu leżały czyjeś majtki.

Mieszkańcy przy odbiorze mieszkania podpisują protokół przekazania i odbioru. Ale w praktyce po odbiorze mieszkania wszystkie niedociągnięcia nie są widoczne. Na przykład nieszczelność na balkonie można wykryć, gdy zaczyna padać deszcz i robi się zimno. Zdarzyło się, że ludziom zamarzło wszystko na balkonie, utworzył się lód, ale dokument był już podpisany, więc nie mogli nic przedstawić. W momencie dostawy plastikowe drzwi balkonowe mogą nie mieć uszczelki, wówczas nie zamykają się całkowicie lub zaczynają gwizdać. Z biegiem czasu mieszkaniec to zauważa, ale nasza odpowiedź jest taka: jeśli podpisał oświadczenie o braku roszczeń z tytułu wad konstrukcyjnych, to musi skontaktować się z producentem. Po podpisaniu niniejszego dokumentu polityką firmy jest odmowa odpowiedzi na roszczenia najemcy w jakichkolwiek okolicznościach. Zdarza się, że mieszkańcy mają rację, ale my znajdujemy powód, aby albo opóźnić proces, albo całkowicie odmówić. Na wniosek musimy odpowiedzieć w ciągu dwóch tygodni, ale tak naprawdę odpowiedź może nadejść w ciągu miesiąca – jest ona po prostu wydawana z mocą wsteczną.

Mamy umowę z deweloperem na wydanie kluczy. Wystawiamy je po wpłacie zaliczki z czteromiesięcznym wyprzedzeniem (około 15-20 tysięcy rubli), przejściu kontroli budowy i uzgodnieniu projektu elektrycznego z firmą zarządzającą. Choć de iure nie mają takiego obowiązku – jest to po prostu wypompowywanie pieniędzy. Ale deweloper i ja zapisaliśmy w umowie następujące warunki: jeśli ludzie nie chcą płacić, wysyłamy ich do dewelopera. A deweloper twierdzi, że przekazał klucze firmie zarządzającej. Pozostaje rozstrzygnąć tę sprawę na drodze sądowej. A komu to potrzebne, skoro proces trwa około dwóch, trzech miesięcy? Nikt się tym nie przejmuje.

O ile mi wiadomo, każdy deweloper ma własną stowarzyszoną spółkę zarządzającą. W ten sposób pieniądze nie przepływają w inne miejsce. Jeśli firma nie ma relacji z deweloperem, to po prostu nie przyjmie takiego domu, ponieważ często budowniczowie pozostawiają po sobie wady widoczne dla specjalistów technicznych.

Zgodnie z prawem deweloper powołuje spółkę zarządzającą, jednak po pewnym czasie samorząd musi ogłosić konkurs na nową, a następnie przeprowadzić zgromadzenie właścicieli. Ale zazwyczaj nie organizuje się żadnych zawodów. Kiedy spółka zarządzająca zdaje sobie sprawę, że głosów będzie za nią dość, jakiś lojalny mieszkaniec organizuje zebranie.

Gdzie tak naprawdę idą rachunki za media?

Odliczenia dokonywane przez mieszkańców dzielone są na rachunki za media oraz opłaty za utrzymanie i bieżące naprawy zasobu mieszkaniowego. Ogólnie rzecz biorąc, w regionie moskiewskim rachunki za media należą do najwyższych w kraju. Operatorem płatności jest spółka zarządzająca, a pieniądze są do niej bezpośrednio przekazywane na utrzymanie i bieżące naprawy domu.

Płatności za media przechodzą przez centrum płatności. Mieszkańcy płacą tam, następnie udają się do spółki zarządzającej, która następnie przekazuje pieniądze organizacjom dostarczającym zasoby. Nie we wszystkich mieszkaniach zamontowane są liczniki wody i prądu. Jeśli liczniki nie są zainstalowane, ludzie płacą określone taryfy. Ale chodzi o to, że zwykłe liczniki domów działają i liczą, ile naliczono na dom. Na przykład firma dostarczająca zasoby, która dostarcza ogrzewanie do domu, wymaga pieniędzy z tego licznika, ale nadal pobiera je zgodnie z taryfami. Okazuje się, że osoby bez liczników wydają więcej, płacą nie tylko za mieszkanie, ale także za ogólne potrzeby gospodarstwa domowego. Często podawane są one jako jedna kwota, lecz w rzeczywistości nie odpowiadają one rzeczywistości. Mieszkańcy nie mają możliwości samodzielnego sprawdzenia tej sytuacji. Mogą oczywiście napisać do inspektoratu, ale aby dojść do sedna sprawy, trzeba zadać właściwe pytania.

Taryfy za konserwację i naprawy bieżące ustala samorząd lokalny, a stawki za usługi komunalne ustalane są na poziomie obwodu moskiewskiego. Taryfy zależą od liczby wind w budynku i innych czynników, ale średnio wynoszą około 40 rubli za metr kwadratowy. Jeśli pomnożysz to przez powierzchnię domu, otrzymasz dużo pieniędzy. Teoretycznie wszystko to powinno być utrzymywane w idealnym stanie. I rozwinęliśmy, powiedzmy, nihilizm prawny: nie wszyscy wiedzą, nie każdy chce zagłębiać się w ustawodawstwo i dowiedzieć się, jak powinno być. Elementarny: na elewacji domu, jeśli jest wyłożony kafelkami, nie powinno być żadnych żetonów. Jeśli jest chip, płytkę należy pilnie wymienić lub naprawić. Ale tak naprawdę nikt się tym nie przejmuje, chociaż to dużo pieniędzy. Gdyby te wszystkie pieniądze rzeczywiście szły na utrzymanie i bieżące naprawy, to domy byłyby niemal złote! Nawiasem mówiąc, nie otrzymujemy pieniędzy na większe naprawy. Idą do regionalnego funduszu naprawczego kapitału.

Około tysiąca skarg i słodyczy do kontroli mieszkaniowej

Firma posiada dyrektora generalnego, zastępcę dyrektora generalnego, dział obsługi klienta, dział księgowości, dział prawny i serwis inżynieryjny. W służbie jest osoba odpowiedzialna za określony obszar, gdzie kontroluje całą pracę i wypłaca pracownikom wynagrodzenia. Ponieważ gościnni pracownicy z reguły nie mają kart bankowych, wszystko jest im przekazywane. Sam tego nie widziałem, ale myślę, że menadżerowie też zachowują coś dla siebie.

Policja i Federalna Służba Migracyjna ściśle nas monitorują, dlatego dbamy o to, aby zatrudniać osoby posiadające pozwolenie na pracę, aby wszystko było legalne. Czasami hydraulicy się upijają. Jest to problem powszechny, na który skarżą się mieszkańcy, a odpowiedź jest standardowa: przeprowadzono kontrolę, nie potwierdziły się ustalenia zawarte we wniosku.

Mieszkańcy z reguły bardzo często piszą do Państwowej Inspekcji Mieszkaniowej. Ale inspektorzy GZHI są podzieleni według okręgów. Na naszym terenie był pewien inspektor, z którym mieliśmy dobry kontakt: piliśmy herbatę, karmiliśmy cukierkami. Dlatego wiedzieliśmy z góry, dlaczego i gdzie przyjdą na kontrolę. Następnie naruszenia zostały albo szybko wyeliminowane, albo istniał uzasadniony powód, aby to usprawiedliwić. Przykładowo, przy danym wejściu wywieszane jest ogłoszenie, że przy danym wejściu prowadzone są prace budowlane. Po wykonaniu prac nie można ponosić odpowiedzialności za braki. Firma zarządzająca oczywiście monitoruje swoich pracowników, ale niewiele - po prostu przymykają oczy na niektóre błędy.

Istnieje kilka kategorii mieszkańców. Są szaleńcy, którzy piszą do inspektoratu z byle powodu. Są dość wykształceni, bystrzy mieszkańcy - starają się nie wchodzić z nimi szczególnie w konflikt. Zwykle ich roszczenia są rozpatrywane w pierwszej kolejności, ponieważ są istotne. Jeżeli nie zostanie to naprawione, spółka zarządzająca może zostać ukarana grzywną. W przypadku kilku naruszeń licencja może zostać cofnięta. Mieliśmy jednego mieszkańca, który przyszedł i po prostu na nas nakrzyczał. Daliśmy mu krzesło - podskoczył na nim tak bardzo, że krzesło się złamało. Jednocześnie zachowuje się bardzo poprawnie w obecności sąsiadów. Inne firmy zarządzające starają się zwabić takich mieszkańców na swoją stronę, rywalizując o konkretny dom. Ale większość jest bierna. Po prostu płacą i płacą.

Reklamacji jest bardzo dużo: około 2 tys. miesięcznie. Następnie są rozdzielane pomiędzy wydziały. Jeśli nie narzekają gdzieś powyżej, tak naprawdę nie reagują na te wiadomości. Na przykład mieszkańcy wysyłają mnóstwo skarg dotyczących nieprawidłowych opłat. Nie wszyscy wiedzą, że jeśli woda nie zostanie dostarczona dłużej niż 24 godziny, mogą ubiegać się o ponowne obliczenie. Ale w tym celu musisz sporządzić akt - jest to określone w umowie ze spółką zarządzającą. W związku z tym, jeśli mieszkaniec poprosi kogoś z naszej organizacji o przybycie i sporządzenie aktu, nie leży to w naszym interesie i nikt do niego nie przychodzi. Ale mieszkańcy znajdują wyjście: zbierają się w grupie kilku mieszkań, sporządzają ustawę, podpisują ją, a następnie przesyłają to roszczenie do spółki zarządzającej i inspekcji mieszkaniowej. Często piszą, że pracownicy nie reagują na prośby i zachowują się niegrzecznie, ale my nawet na to nie patrzymy.

Jest też wystarczająco dużo sądów: spotkania odbywają się regularnie raz w tygodniu. Zwykle najemcy pozywają z powodu najróżniejszych drobiazgów, takich jak przeliczenie czynszu, ale w większości przypadków przegrywają w sądzie, ponieważ nie mają wystarczającej liczby faktur. Istnieją jednak także większe sprawy, które zwykle są rozstrzygane przed rozprawą i czasami obejmują one służby bezpieczeństwa.

O ściskaniu domów i stosunkach z władzami

Pomimo wszystkich problemów bardzo trudno jest zmienić spółkę zarządzającą. Mieszkańcy nie potrafią się zorganizować: wszyscy pracują i nikogo to nie obchodzi. Jedna lub dwie osoby z każdego domu są niezmiennie skandaliczne. Oczywiście próbują coś zrobić, ale nikt nie reaguje.

Jednocześnie konkurencja pomiędzy spółkami zarządzającymi jest bardzo duża.
W Moskwie prawie wszystko jest okupowane przez Państwową Instytucję Budżetową „Żilischnik”, ale z pewnością nie mają one możliwości wypierania domów. Do niewielkiej części nowych budynków nadal można wejść, ale tylko za zgodą prefektury. Tak naprawdę wszystkie domy w naszej okolicy są potajemnie podzielone. Najczęściej samorząd ma jakąś zaprzyjaźnioną spółkę zarządzającą, która przejmuje część domów. Organ samorządu terytorialnego ściślej współpracuje z inspekcją mieszkaniową - w razie potrzeby można uniemożliwić spółce zarządzającej pracę i zaoferować jej dom innej. W tym celu konieczne jest odbycie walnego zgromadzenia właścicieli mieszkań. Ale zorganizowanie tego jest bardzo trudne.

To jak wyścig wyborczy. Istnieje czarny PR, gdy konkurencyjna firma zaczyna rozrzucać ulotki z tekstem w stylu „twoja firma zarządzająca jest okropna, po co ci to” – wydaje się na to dużo pieniędzy. Inni przychodzą do mieszkańców i pytają, co im nie pasuje, szybko wszystko naprawiają, a następnie proszą o oddanie głosu. Głosują. Nasza spółka zarządzająca wyciskała domy od innych, a oni próbowali wycisnąć je od nas.

W relacjach z władzami powszechne jest quid pro quo. Kiedy spółki zarządzające są ze sobą w konflikcie i samorząd staje po którejś stronie, wówczas rację ma spółka zarządzająca, po której stronie stoi samorząd. Urzędnicy z kolei mogą w przeddzień wyborów poprosić o przerwanie kampanii na rzecz warunkowej Wasyi Pupkin, a woźni ją zakłócają. Czasami na wiecu potrzeba określonej liczby osób z firmy lub z okazji różnych świąt, np. 9 maja. Naszą praktyką jest to, że z okazji każdego święta prezenty przekazywane są jednostkom samorządu lokalnego. To dobra butelka i pudełko czekoladek – są masowo kupowane i przekazywane (właściwie za pieniądze mieszkańców, ale odpisywane na inne wydatki).

Lepiej nie kłócić się z władzami. Raz na dwa–trzy tygodnie burmistrz spotyka się ze wszystkimi pracownikami mieszkalnictwa i usług komunalnych, w tym ze spółkami zarządzającymi. Tam rozdaje ciosy. Jeśli skala problemu jest duża i pojawią się skargi z regionu moskiewskiego, wówczas przedstawiciel dewelopera będzie negocjował.

O wielomilionowych zyskach

Zysk netto za rok wynosi około 40 milionów rubli. Ale w raporcie końcowym nie wszystko jest pokazane: pieniądze są po prostu odpisywane na określoną pracę. W rezultacie wyświetlanych jest o 10–15 milionów mniej. Nasze ustawodawstwo jest pod tym względem niedoskonałe: spółka zarządzająca wykazuje całkowite dochody i całkowite wydatki, ale podział dochodów i zysków nie jest widoczny.

Aby odpisać część pieniędzy, zamawiane są różne prace. Ale są one wykonywane tylko częściowo - na przykład mogą to być prace przy kształtowaniu krajobrazu: w każdym razie mieszkańcy nie będą rozumieć, ile ziemi kupili i jakiego rodzaju.

Kierownictwo spółki zarządzającej otrzymuje wiele, ale z zewnątrz wszystko wygląda skromnie. O ile wiem, pensja dyrektora generalnego wynosi około 500 tysięcy rubli. Kierownicy wydziałów otrzymują około 300–350 tysięcy rubli.

Spółka zarządzająca zarabia również na umowach agencyjnych z firmami budowlanymi. Ponieważ obsługujemy nowe budynki, przy wejściu do biura zawsze znajduje się wielu dystrybutorów organizacji budowlanych oferujących swoje usługi. Ale tak naprawdę to są irytujący Tadżykowie, którzy przychodzą i mówią: „Zrobimy ci fajny remont, teraz pokażę ci zdjęcia”. Najmądrzejsze firmy zawierają z nami umowę agencyjną na następujących warunkach: jeśli mają klienta, firma przekazuje nam 15–20% kwoty umowy. W zamian dostają dostęp do siedziby firmy i mogą kompetentnie podlizywać się mieszkańcom, którzy siedzą w naszej poczekalni.

Jak otworzyć od podstaw spółkę zajmującą się zarządzaniem mieszkalnictwem i usługami komunalnymi? To pytanie nurtuje wszystkich początkujących przedsiębiorców, którzy decydują się na prowadzenie własnego biznesu w tej dziedzinie. Nie ulega wątpliwości, że wszystkie segmenty rynku towarów i usług mają swoją indywidualną charakterystykę. O czym należy pamiętać przy tworzeniu spółki zarządzającej? Jaka dokumentacja będzie wymagana? Które agencje rządowe nadzorują tego typu działalność? Ten artykuł pomoże Ci zrozumieć wszystkie zawiłości związane z otwieraniem organizacji zarządzającej.

Spółka zarządzająca to spółka handlowa, która zajmuje się zarządzaniem powierniczym majątkiem innych osób fizycznych i prawnych (w większości przypadków - MKD). Czego potrzebujesz, aby otworzyć spółkę zarządzającą? Przede wszystkim należy przestudiować akty ustawodawcze Federacji Rosyjskiej regulujące ten obszar działalności:

• Zespół mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej;
• Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej;
• Ustawa federalna nr 185 „W sprawie funduszu pomocy na rzecz reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych” z dnia 21 lipca 2007 r.;
• Ustawa Federalna nr 261 „O dostawach energii i zwiększaniu efektywności energetycznej oraz o wprowadzeniu zmian do niektórych aktów prawnych Federacji Rosyjskiej z dnia 23 listopada 2009 r.;
• Ustawa federalna nr 210 „O organizacji świadczenia usług państwowych i komunalnych” z dnia 30 grudnia 2004 r.;
• Ustawa federalna nr 255 „W sprawie zmiany Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, niektórych aktów ustawodawczych Federacji Rosyjskiej oraz uznania za nieważne niektórych przepisów aktów ustawodawczych Federacji Rosyjskiej” z dnia 21 lipca 2014 r.;
• Dekret Państwowego Komitetu Budownictwa Federacji Rosyjskiej z dnia 27 lipca 2003 r. Nr 170 itd.

Aby otworzyć firmę zarządzającą, musisz wiedzieć, że istnieją trzy główne Uprzejmy podobny do UO.

• Spółki zarządzające. Organizacje te nie nadzorują prac remontowych oraz zaopatrzenia w surowce i media (w tym przypadku są to funkcje biur utrzymania mieszkań), działają wyłącznie w obszarze zarządzania, pełniąc funkcję łącznika pomiędzy właścicielami nieruchomości a wykonawcami. W obsłudze MKD zajmują się także inne firmy posiadające odpowiednią specjalizację. Otwarcie spółki zarządzającej tego typu jest zazwyczaj najłatwiejsze.
• Hybrydowe spółki zarządzające. Organizacje te bez pomocy z zewnątrz są w pełni zaangażowane w utrzymanie budynków mieszkalnych (przeprowadzanie prac remontowych, zapewnianie mieszkań i usług komunalnych itp.). Otwarcie spółki zarządzającej tego typu jest zazwyczaj najtrudniejsze.
• Spółki zarządzania operacyjnego. Właściciele nieruchomości MKD podpisują z tą spółką umowę, na mocy której organizacja może zarządzać nieruchomością bez konieczności zajmowania się mediami.

Działalność spółki zarządzającej prowadzona jest na podstawie umowy z właścicielami mieszkań w apartamentowcu lub na podstawie wniosku wspólnoty mieszkaniowej.

Aby otworzyć firmę zarządzającą, musisz się z nią zapoznać obowiązki:

• monitorować utrzymanie i dobro budynków mieszkalnych znajdujących się pod opieką organizacji;
• ocenić stan dachu, rurociągów, części wspólnych;
• organizować remonty ww. budynków (wymagana zgoda właścicieli nieruchomości);
• zajmować się kwestią usług publicznych;
• monitorować systemy bezpieczeństwa pożarowego;
• zapewnić regularne sprzątanie części wspólnych;
• skonsolidować systemy księgowe obejmujące cały dom;
• organizować walne zgromadzenia właścicieli, przekazywać właścicielom informacje o rachunkach za media i istniejących problemach budynków mieszkalnych;
• przeprowadzania rejestracji i wymeldowania mieszkańców apartamentowca.

Przed otwarciem firmy zarządzającej warto wiedzieć, że taka organizacja posiada Prawidłowy zbieranie środków na realizację działań. Wysokość wpłat ustala OSS.

Czy opłaca się dziś otwierać spółkę zarządzającą mieszkalnictwem i usługami komunalnymi?

Względny wskaźnik efektywności ekonomicznej prowadzenia działalności gospodarczej w tym obszarze wynosi zdaniem ekspertów 5–10%. Jaki jest powód?

Opłaty za media nie są zbyt wysokie, podobnie jak pensje wielu właścicieli. Spółki zarządzające mają możliwość zwiększenia swoich dochodów poprzez rozszerzenie zakresu usług nieograniczonych ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej. Przed otwarciem spółki zarządzającej warto poznać jeszcze kilka sposobów na zwiększenie jej zysków:

• wynajem różnych budynków sąsiadujących z kompleksem apartamentowym;
• zawieranie korzystnych umów w oparciu o współpracę;
• rejestracja właścicieli jako klientów do prac naprawczych. W takim przypadku organizacja zmniejsza płatności za ich realizację. Okazuje się, że ludzie nie muszą wydawać dużo pieniędzy, a firma zarządzająca zapewnia sobie dobre dochody.

Otwarcie spółki zarządzającej jest dość trudne. Konkurencja nie jest duża, ale ich rentowność jest zwykle niska. Aby poradzić sobie ze wszystkimi przeszkodami, trzeba umiejętnie nawiązywać relacje biznesowe i być przygotowanym na wiele trudności. Dlatego najpierw powinieneś ocenić swoje mocne strony, rozważając wszystkie za i przeciw.

Otwarcie spółki zarządzającej oznacza rozpoczęcie poszukiwania zasobów gwarantujących stabilne zyski, co jest niezwykle trudne. Dla organizacji chcących rozwijać się w tym obszarze biznesu bardzo ważne jest przeznaczenie posiadanych środków w celu zajęcia wiodącej pozycji w tym obszarze rynku. Jest to jednak zawsze duże ryzyko i wymaga lat ciągłej pracy.

Poza tym same koszty promocji biznesu w naszych czasach nie prowadzą do pożądanych rezultatów. Po pierwsze należy zadbać o promocję świadczonych usług, które niestety nie są zbyt dobrze cytowane. Rzecz w tym, że wiele osób nieufnie podchodzi do indywidualnych przedsiębiorców i podmiotów niepaństwowych i dlatego stara się jak najmniej z nimi wchodzić w interakcje. Aby otworzyć firmę zarządzającą, musisz zdobyć zaufanie społeczeństwa i zaprezentować swoje usługi w najlepszym świetle, w przeciwnym razie koszty samej marki będą bezużyteczne.

Warto rozróżnić dwa rodzaje usług świadczonych przez spółkę zarządzającą określonymi zasobami finansowymi.

• Wpłaty od właścicieli nieruchomości w budynkach mieszkalnych za media. Kwoty te trafiają bezpośrednio do sprzedawców. Kwoty płatności ustalane są przez organy rządowe, w związku z czym IZ nie może ich zwiększać ani zmniejszać. To samo dotyczy pieniędzy przeznaczonych przez właścicieli na główne naprawy. Należy jednak wziąć pod uwagę, że firma zarządzająca jest w takich przypadkach pośrednikiem, dlatego przechodzą przez nią duże zasoby materialne i niestety czasami nie są wydawane na ogólne potrzeby domu. Przed otwarciem spółki zarządzającej powinieneś zdecydować, co jest dla Ciebie ważniejsze: własne dochody czy zaufanie obywateli.

Sprzedającym najczęściej przekazuje się 15% mniej pieniędzy, niż pobrano od mieszkańców apartamentowca. Ministerstwo Budownictwa i Mieszkalnictwa oraz Usług Komunalnych Federacji Rosyjskiej, dostrzegając tę ​​tendencję, zamierza przyjąć odpowiednią ustawę, zgodnie z którą sumy pieniędzy będą przekazywane bezpośrednio od obywateli do dostawców. Przed otwarciem spółki zarządzającej należy wziąć pod uwagę fakt, że już wkrótce ustawodawstwo będzie ściśle kontrolować, czy zasoby materialne są wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem.

• Pieniądze przekazywane są organowi zarządzającemu na prace konserwacyjne i naprawcze we wspólnych pomieszczeniach. Obejmuje to dość długą listę usług ustanowioną przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej. Wysokość wpłat w tym przypadku ustala OSS, opierając się na opracowanej przez IZ metodologii kalkulacji przyszłych wydatków i dochodów. W przypadku braku możliwości odbycia takiego posiedzenia, wszystkie dokumenty przekazywane są organom samorządu terytorialnego. Przed otwarciem spółki zarządzającej warto zrozumieć, że w każdej z dwóch opcji przepływów pieniężnych ich wysokość ustalają albo właściciele nieruchomości, albo agencje rządowe. Sama organizacja nie odgrywa w tym procesie żadnej roli.

Od początku 2016 roku sprzątanie kontenerów na śmieci jest usługą publiczną świadczoną przez organizacje, które przeszły otwarty konkurs na spółkę zarządzającą. Wysokość dopłat za eksport ustalają obecnie organy samorządu terytorialnego.

Możliwości zwiększenia dochodów dla jednostki organizacyjnej:

• instalacja systemów oszczędzania energii, zatwierdzenie procentowego udziału w pełnieniu funkcji pośrednika;
• wykonanie szeregu prac remontowych, za które płatność następuje na podstawie zobowiązań umownych;
• świadczenie usług dodatkowych (parking, zabezpieczenie liczników itp.);
• wynajmowanie różnego rodzaju rozszerzeń, montaż banerów i tablic reklamowych;
• redukcja kosztów świadczenia usług (wynagrodzenia personelu, hurtowy zakup niezbędnych zasobów).

Przed otwarciem spółki zarządzającej należy wziąć pod uwagę, że z reguły głównym problemem takiej organizacji są zobowiązania dłużne obywateli mieszkających w apartamentowcu. Firma może także żądać zapłaty na drodze postępowania sądowego, jednak nie zawsze jest to skuteczne. Nie trzeba ukrywać, że spółki zarządzające często wykorzystują nieznajomość prawa klientów, a także ich niechęć do walki o swoje interesy. Warto także zwrócić uwagę na fakt, że na rentowność spółki zarządzającej bezpośrednio wpływa liczba nadzorowanych przez nią apartamentowców. Jak pokazuje praktyka, firma musi mieć pod kontrolą co najmniej pięć budynków, w przeciwnym razie po prostu nie będzie zysku.

Opinia eksperta

Otwarcie spółki zarządzającej we wspólnocie domków letniskowych wiąże się z dużym ryzykiem

Dmitrij Cwietkow,

Kierownik biura wysyłkowego Penny Lane Realty

Otwarcie spółki zarządzającej wiąże się z podjęciem ryzyka, ponieważ takie prywatne organizacje nie zawsze są podmiotami dochodowymi. Nie wynika to z braku profesjonalizmu ze strony kadry kierowniczej, ale z reguły z wyobrażeń naszych obywateli na temat firm pośredniczących i ich stosunku do nich. Obecnie jest już całkiem sporo luksusowych osiedli podmiejskich kupowanych w celach inwestycyjnych. Czasami w mieście liczącym dwieście domów tylko 50% budynków jest wykorzystywanych do zamieszkania. Okazuje się więc, że obywatele nie chcą płacić rachunków za media tylko dlatego, że nie mieszkają w domku. Uważają, że to strata pieniędzy. Jeśli chcesz otworzyć spółkę zarządzającą, warto wziąć pod uwagę, że głównym problemem start-upu działającego na praktycznie niezamieszkanych obszarach podmiejskich będą zobowiązania dłużne właścicieli. Zazwyczaj około 30% właścicieli nieruchomości szuka jakiejkolwiek wymówki, aby nie płacić za media.

Spółka zarządzająca zapewnia sobie stabilny zysk tylko wówczas, gdy sprawuje nadzór nad więcej niż pięcioma pobliskimi budynkami, ponieważ takie spółki dokonują zakupów zasobów hurtowo, co pozwala im na redukcję kosztów.

Jeśli mówimy o osiedlu podmiejskim, można tu otworzyć firmę zarządzającą tylko wtedy, gdy wszystkie domy mają stałych mieszkańców, którzy są w stanie zapłacić za media i inne usługi. W przeciwnym razie nie możesz spodziewać się żadnych dochodów. Proces ten trwa co najmniej 5 lat, dlatego wiele spółek zarządzających ponosi straty już na początkowych etapach swojej działalności. Aby otworzyć spółkę zarządzającą, potrzebujesz dużo pieniędzy, ponieważ ryzyko jest dość wysokie.

Jak otworzyć spółkę zarządzającą w zakresie mieszkalnictwa i usług komunalnych: instrukcje krok po kroku

Krok 1. Z pomocą agencji lub samodzielnie opracuj szczegółowy schemat działań (bez tego nie ma mowy).

Krok 2. Utwórz organizację o statusie indywidualnego przedsiębiorcy lub spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (lub dodaj obszary pracy z Wszechrosyjskiego Klasyfikatora Rodzajów Działalności Gospodarczej do istniejącego podmiotu, ponownie wydając niezbędne dokumenty rejestracyjne). Nie da się otworzyć spółki zarządzającej bez odpowiednich dokumentów.

Krok 3. Zdać test znajomości Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej i innych aktów prawnych (wymienionych na początku artykułu).

Krok 4. Złóż wniosek o zezwolenie na otwarcie spółki zarządzającej w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych.

Krok 5. Znajdź przestrzeń biurową, przypisz działy, kup niezbędny sprzęt.

Krok 6. Podpisz umowę z właścicielami nieruchomości w apartamentowcu, sporządź dokumentację techniczną.

Krok 7 Zawieraj umowy ze sprzedawcami w zakresie obsługi MKD.

Krok 8 Rozwijaj własne zasoby internetowe, dodawaj dane do układu geograficznego.

Teraz warto bardziej szczegółowo przestudiować kwestię otwarcia spółki zarządzającej.

Jak otworzyć od podstaw spółkę zarządzającą w branży mieszkaniowej i usług komunalnych

Tutaj musisz zarejestrować osobę prawną (spółkę akcyjną lub spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością). Jednak otwarcie spółki zarządzającej nie polega tylko na wpisaniu jej do Jednolitego Państwowego Rejestru Podmiotów Prawnych.

Przede wszystkim należy podjąć decyzję, czy zarejestrować nową placówkę edukacyjną, czy przeprowadzić reformę w już istniejącej edukacji. Z reguły do ​​istniejącej listy dodawane są dodatkowe obszary działalności firmy. Im ich więcej, tym bardziej imponujący jest pakiet dokumentacji, jaki należy przygotować dla Federalnej Służby Podatkowej.

Aby otworzyć spółkę zarządzającą, należy zarejestrować swoją działalność w Funduszu Emerytalnym Federacji Rosyjskiej, Federalnym Funduszu Ubezpieczeń Społecznych Federacji Rosyjskiej i urzędzie statystycznym. Po wykonaniu tej czynności można przystąpić do uzyskiwania zezwolenia na prowadzenie działalności gospodarczej.

• Koncesjonowanie

Obecnie prawo Federacji Rosyjskiej nakłada na mieszkalnictwo i usługi komunalne obowiązek uzyskania licencji. Warto zauważyć, że tylko osoby fizyczne i prawne zarejestrowane w Federacji Rosyjskiej mają prawo angażować się w utrzymanie budynków mieszkalnych. Organizacje zagraniczne nie mogą zarządzać budynkami w naszym kraju. Ponadto, aby otworzyć spółkę zarządzającą, jej kierownictwo musi zdać egzamin ze znajomości ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej.

Zezwolenie wydawane jest przez organy Państwowego Nadzoru Mieszkaniowego na podstawie wniosku uprawnionej grupy osób. Licencja nie ulega przedawnieniu, co jest zaletą.

Pozwolenie dotyczy konkretnego budynku mieszkalnego (czyli odrębnego dokumentu dla każdego apartamentowca). Przed otwarciem spółki zarządzającej bardzo ważne jest wzięcie pod uwagę tej kwestii, aby później nie mieć żadnych problemów.

Licencja może zostać unieważniona także w przypadku:

• dyrektor organizacji dwukrotnie dopuścił się naruszenia administracyjnego;
• spółka ma niespełnione zobowiązania wobec organów kontrolnych.

Przed otwarciem spółki zarządzającej należy wziąć pod uwagę następujący czynnik: gdy spółka zarządzająca regularnie łamie prawo, nie radzi sobie ze swoimi obowiązkami i nie próbuje naprawić sytuacji, agencje rządowe mogą podjąć decyzję o zakończeniu jej działalności.

Warunki uzyskania pozwolenia:

• dostępność powierzchni niemieszkalnej na biuro;
• wybrany personel;
• legalnie nabyty sprzęt i zasoby;
• zaświadczenie o spełnieniu wszystkich wymogów prawnych dotyczących dostępu do informacji przedsiębiorstwa;
• potwierdzenie odpowiedniego poziomu wykształcenia personelu.

Istnieją dwie możliwości otwarcia spółki zarządzającej w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych: zajmować się wszelkiego rodzaju utrzymaniem budynków mieszkalnych lub utworzyć organizację zarządzającą, która działa jako pośrednik między mieszkańcami a innymi przedsiębiorstwami (dostawcami, sprzedawcami i Wkrótce).

• opcja 1

Działa tu firma, która podejmie się utrzymania apartamentowca, co niewątpliwie będzie wymagało dużych wydatków początkowych (zakup sprzętu, zatrudnienie pracowników, zapewnienie stabilnych wynagrodzeń i tak dalej). Nie ma wątpliwości: otwarcie spółki zarządzającej bez zaufania do otrzymania nadzorowanych budynków to ogromne ryzyko, ponieważ pożądana rentowność po prostu nie będzie możliwa. Warto również zauważyć, że ta opcja jest odpowiednia tylko dla organizacji, które jednocześnie przyjęły kilka pobliskich budynków jako obiekty. Tylko wtedy firma ma szansę na redukcję swoich kosztów, które zostaną równomiernie rozłożone na wszystkie obsługiwane podmioty.

• Opcja 2

Tutaj przedsiębiorstwo przejmuje jedynie funkcję kontroli nad kwotami pieniędzy przekazywanymi dostawcom i innym organizacjom, nad działalnością wykonawców i tak dalej. W tym przypadku utrzymaniem MKD zajmują się inne spółki, na które IZ przekazuje swoje uprawnienia na podstawie umowy. Możesz otworzyć tego typu spółkę zarządzającą z niewielkim kapitałem początkowym, który zostanie wykorzystany na wypłatę wynagrodzeń kilku pracownikom. Pozostałe wydatki są już pokrywane z początkowych dochodów. Jednak ta metoda ma również swoje wady: często zawyżone ceny przedsiębiorstw partnerskich, bezpośrednie uzależnienie od nich. Ale zdarza się też, że takie firmy odniosły taki sukces w tym obszarze rynku, że wkrótce utworzyły spółki zależne i przejęły wszelkie obowiązki w zakresie obsługi apartamentowców. Przed otwarciem spółki zarządzającej zdecyduj, którą opcję chcesz wdrożyć.

Czego potrzebujesz, aby otworzyć spółkę zarządzającą?

• Personel

Bardzo ważne jest, aby znaleźć specjalistę od systemów inżynieryjnych, którego profesjonalizmu nikt nie będzie wątpił. Ponadto pracownicy biurowi oraz pracownicy zajmujący się obsługą różnego rodzaju sprzętu muszą być wykształconymi obywatelami, posiadającymi odpowiedni certyfikat (wymóg nie dotyczy sprzątaczek, woźnych itp.).

Jeśli chcesz otworzyć spółkę zarządzającą, która będzie przynosić dobre zyski w przyszłości, pamiętaj o zadbaniu o personel. Często właściciel organizacji staje się jej głównym liderem. Koszty wynagrodzeń są zawsze ustalane indywidualnie (zwykle jest to kwota od 4 000 do 50 000 dolarów).

Aby otworzyć spółkę zarządzającą, trzeba pozyskać czterech operatorów, którzy będą odbierać telefony w systemie zmianowym 24 godziny na dobę. Czasami organizacje zarządzające nie tworzą własnych służb ratunkowych, przyciągając do tego inne przedsiębiorstwa. Niestety nie zawsze jest to skuteczne, gdyż często dochodzi do konfliktów pomiędzy firmami a właścicielami. Dlatego najlepszą opcją jest utworzenie własnego działu zajmującego się obsługą zdarzeń awaryjnych.

Dyspozytorzy nie powinni zaniedbywać swoich obowiązków. Należy zadbać o to, aby byli oni gotowi do reagowania na potrzeby mieszkańców o każdej porze dnia i nocy. A co jeśli zdarzy się wypadek? Bardzo ważne jest, aby rozwiązać problem na czas. Aby otworzyć firmę zarządzającą, której mieszkańcy będą ufać, musisz zapewnić wysoką jakość usług.

Okazuje się, że kadra MA składa się z:

• główny księgowy (jeśli firma jest duża, potrzebny jest dział księgowości);
• specjaliści ds. naprawy systemów inżynieryjnych (minimum dwóch pracowników);
• pracownicy serwisujący sprzęt hydrauliczny i urządzenia elektryczne;
• spawacze i stolarze;
• operatorzy;
• pracownicy do sprzątania terytorium i pomieszczeń wspólnych budynku mieszkalnego;
• specjaliści reagowania kryzysowego i rozwiązywania problemów.

Warto powtórzyć: czasami organizacje administracyjne nie tworzą własnych służb ratunkowych, przyciągając do tego inne przedsiębiorstwa. Niestety nie zawsze jest to skuteczne, gdyż często dochodzi do konfliktów pomiędzy firmami a właścicielami. Dotyczy to również agencji ochrony. Przed otwarciem spółki zarządzającej problem ten powinien zostać rozwiązany.

• Zasoby finansowe

Aby otworzyć spółkę zarządzającą, musisz mieć kapitał początkowy w wysokości 2 000–70 000 USD. Główne wydatki to wynagrodzenia, zakup sprzętu i narzędzi, wynajem powierzchni niemieszkalnej na biuro. W przypadku, gdy koszty wyniosły 70 000 dolarów, a pod zarządzaniem znajduje się około dziesięciu obiektów, kwota ta zostanie zwrócona po około 12 miesiącach. Otrzymasz dochód w wysokości około 3500 dolarów. Okazuje się, że im więcej domów obsłużysz, tym większy zysk. Bardzo opłacalne jest świadczenie usług jednocześnie dla 30–40 obiektów.

• Biuro

Otwarcie spółki zarządzającej bez lokalu do pracy jest po prostu niemożliwe. Najlepiej, jeśli biuro znajduje się w placówce, którą będziesz później nadzorował. Następnie należy zakupić sprzęt, inwentarz, materiały biurowe, zorganizować miejsca dla operatorów, zapewnić łączność telefoniczną i Internet.

Najpierw jednak musisz nawiązać pełne zaufania relacje z właścicielami nieruchomości w apartamentowcu. Tylko w ten sposób możesz otworzyć spółkę zarządzającą, która będzie odpowiadać Twoim klientom, chronić ich interesy oraz zapewniać im bezpieczeństwo i komfort życia.

• Legalny adres

Integralną częścią jest lokalizacja osoby prawnej. Uważaj na partnerów, którzy od razu podają Ci swój adres. Z reguły jest to powszechne, co stwarza problemy z ustawodawstwem dotyczącym wpisu przedsiębiorstwa do Jednolitego Państwowego Rejestru Podmiotów Prawnych.

• Polityka rachunkowości

Aby otworzyć firmę zarządzającą, musisz szczegółowo zająć się tym problemem.

Istnieją dwie możliwości opracowania polityki rachunkowości: Twoje przedsiębiorstwo samodzielnie sporządza plan działania lub angażujesz w ten proces wyspecjalizowaną organizację zajmującą się mieszkalnictwem i usługami komunalnymi. Jeśli zdecydowałeś się na pierwszą metodę, pamiętaj, że będziesz musiał wydać sporo pieniędzy na nowy dział. Jeśli wybór padł na drugą opcję, tutaj poznasz konkretny koszt stworzenia polityki rachunkowości ustalonej przez organizacje zawodowe.

• Brak przeszłości kryminalnej

Aby otworzyć spółkę zarządzającą, potrzebujesz potwierdzenia, że ​​nie brałeś udziału w postępowaniu sądowym jako osoba oskarżona. Warto zaznaczyć, że waga naruszenia nie odgrywa tutaj żadnej roli.

Jeżeli urzędnicy przyszłego przedsiębiorstwa zostali wcześniej pociągnięci do odpowiedzialności za niewłaściwe postępowanie finansowe lub nie mieli prawa do prowadzenia działalności komercyjnej przez pewien czas, nie będą mogli otworzyć spółki zarządzającej (zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej) .

Jakie dokumenty są wymagane do otwarcia spółki zarządzającej?

Przede wszystkim należy podjąć decyzję, czy utworzyć nową placówkę edukacyjną, czy przeprowadzić reformę w już istniejącej edukacji. W pierwszym przypadku, aby otworzyć spółkę zarządzającą, potrzebujesz następującej dokumentacji:

• wniosek o wpis przedsiębiorstwa do Jednolitego Państwowego Rejestru Podmiotów Prawnych;
• statut spółki;
• akt potwierdzający odbycie zgromadzenia w sprawie otwarcia spółki zarządzającej;
• umowa zawarta między założycielami osoby prawnej w chwili jej utworzenia;
• akt potwierdzający powołanie konkretnej osoby na stanowisko kierownika;
• niekomercyjne pismo handlowe od właściciela, które zawiera gwarancję wykonania określonych czynności lub spełnienia określonych warunków udostępnienia lokalu niemieszkalnego do wynajęcia;
• akt potwierdzający zapłatę cła państwowego.

Jeśli zdecydujesz się otworzyć spółkę zarządzającą z istniejącego przedsiębiorstwa, będziesz potrzebować:

• karta (zestaw norm i zasad) utworzonej organizacji;
• żądanie wprowadzenia odpowiednich zmian w Jednolitym Państwowym Rejestrze Podmiotów Prawnych;
• zakończenie spotkania, na którym omawiano reorganizację przedsiębiorstwa.

Aby od podstaw otworzyć firmę zarządzającą mieszkalnictwem i usługami komunalnymi, musisz także zdecydować się na organizację bankową, która będzie Twoim partnerem. W ten sposób możesz uzyskać konta (oszczędnościowe i sprawdzające). Około 50% środków wniesionych przez założycieli przy rejestracji przedsiębiorstwa należy przelać na konto oszczędnościowe, a pozostałą kwotę dopisać na nie w ciągu roku.

Jak wygrać otwarty konkurs na spółkę zarządzającą

Jeżeli chcesz wziąć udział w otwartym konkursie na spółkę zarządzającą, musisz złożyć odpowiedni wniosek w terminie 25 dni.

Wniosek musi zawierać:

• informacje i dokumentacja firmy:
• w przypadku osób prawnych: imię i nazwisko, forma organizacji działalności gospodarczej, lokalizacja, zaświadczenie z Jednolitego Państwowego Rejestru Podmiotów Prawnych;
• w przypadku przedsiębiorców indywidualnych: nazwisko, imię, patronimika, dane paszportowe, adres, zaświadczenie z Jednolitego Państwowego Rejestru Podmiotów Prawnych;
• numer telefonu;
• akt potwierdzający, że przedsiębiorstwo ma prawo brać udział w otwartym konkursie na spółkę zarządzającą, a także prowadzić swoją działalność;
• dane o rachunkach oszczędnościowych i bieżących;
• kopie aktów potwierdzających spełnienie przez firmę wszystkich warunków przetargu:
• w sprawie przekazania kwoty pieniężnej na wniosek o ogłoszenie konkursu otwartego na spółkę zarządzającą;
• o spełnieniu wszystkich wymagań wydarzenia;
• dokumentacja finansowa za określony okres;
• dane dotyczące przekazania środków od właścicieli nieruchomości w budynku mieszkalnym na prace konserwacyjne i naprawcze, a także na media.

Lider otwartego konkursu dla spółki zarządzającej w terminie dziesięciu dni roboczych od chwili potwierdzenia wyników wydarzenia ma obowiązek przekazać jego koordynatorowi podpisany przez siebie projekt umowy o nadzór nad apartamentowcem. I kolejne dwadzieścia dni roboczych (od tego samego dnia) zwycięska organizacja musi udostępnić certyfikowane przez nią programy i umowy dotyczące zarządzania apartamentowcem właścicielom nieruchomości, którzy zatwierdzają te akty we własnym imieniu. W przypadku, gdy lider otwartego konkursu dla spółki zarządzającej nie dopełni powyższych obowiązków, automatycznie uznaje się go za uchylającego się od podpisania umowy.

Zgodnie z art. 162 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej usługi mieszkaniowe i komunalne muszą zawierać umowy ze wszystkimi właścicielami domów. Bez tej umowy nie jest możliwe zarządzanie apartamentowcem (zgodnie z art. 445 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Zanim otworzysz spółkę zarządzającą, przygotuj się na to, że czasami obywatele są pewni: jeśli nie podpisałeś umowy, nie powinieneś płacić za świadczone usługi. Nie, to nie będzie działać w ten sposób. Kwoty pieniężne za wszystkie zasoby naliczane są w imieniu właściciela nieruchomości, ponieważ fakt dostawy jest niezaprzeczalny.

Okazuje się, że opłat nie da się uniknąć. Ale mieszkańcy mogą monitorować prawidłowe świadczenie usług (zgodnie z ustawą Federacji Rosyjskiej nr 2300-1). Na podstawie tego aktu prawnego właściciele nieruchomości mają prawo bronić swoich interesów w zakresie jakości i kosztów świadczonych usług.

Przed otwarciem spółki zarządzającej należy zapoznać się z informacjami dotyczącymi tej umowy. Okres jego ważności wynosi 1-5 lat, istotą jest utrzymanie budynków mieszkalnych, przeprowadzanie prac remontowych, a także dostarczanie mediów wysiłkiem przedsiębiorstwa. Umowa jest zawierana pomiędzy organizacją zarządzającą a właścicielami nieruchomości w budynku mieszkalnym (stowarzyszeniem właścicieli domów lub członkiem spółdzielni budownictwa mieszkaniowego na podstawie pełnomocnictwa).

Rozwiązanie takiej umowy następuje albo decyzją jej uczestników, albo w drodze postępowania sądowego (zgodnie z art. 162 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Przed otwarciem spółki zarządzającej należy wziąć pod uwagę, że Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej pozwala właścicielom mieszkań na samodzielne rozwiązanie umowy, gdy spółka zarządzająca uchyla się od swoich zobowiązań.

W przypadku dokonania w dokumencie różnego rodzaju zmian, o których właściciele nie zostali powiadomieni, właściciele nieruchomości mogą odstąpić od transakcji zgłaszając swoje roszczenia IZ lub składając pozew przeciwko przedsiębiorstwu w Urzędzie władze sądowe.

Jeżeli mieszkańcy mają skargi dotyczące jakości świadczonych usług, mają prawo zażądać obniżenia opłat za powierzchnię i zażądać dokumentacji sprawozdawczej dotyczącej przemieszczania się ich majątku materialnego.

Ile kosztuje otwarcie spółki zarządzającej w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych?

Jaki kapitał początkowy jest potrzebny do otwarcia spółki zarządzającej? Konieczne jest opracowanie strategii nadchodzących działań (5000 USD), wpis przedsiębiorstwa do Jednolitego Państwowego Rejestru Podmiotów Prawnych (300 USD), utworzenie własnego zasobu internetowego i wydrukowanie materiałów do druku (5000 USD), wynajęcie lokalu niemieszkalnego o powierzchni 50 m2 (400 USD za m2, czyli 20 000 USD na 12 miesięcy). Będziesz potrzebować 4000 dolarów na zakup sprzętu i mebli biurowych oraz 10 000 dolarów miesięcznie na główny personel kierowniczy. Tyle samo pieniędzy potrzeba na kampanię reklamową i podstawową działalność gospodarczą.

Otwarcie spółki zarządzającej nie jest takie proste (z punktu widzenia rozpoczęcia inwestycji). Kolejne wydatki dotyczą bezpośrednio apartamentowca: na jeden budynek trzeba przeznaczyć około 4000 dolarów. Dobrze, jeśli w ciągu roku otrzymasz pięć obiektów. Budynek przynosi ci 2000 dolarów miesięcznie. Oznacza to, że będzie w stanie pokryć koszty utrzymania w ciągu dwóch miesięcy.

Okazuje się, że do otwarcia spółki zarządzającej potrzebny będzie kapitał założycielski w wysokości 25 000 dolarów. Roczne koszty wyniosą około 150 000 dolarów, a utrzymanie pięciu obiektów będzie kosztować 20 000 dolarów. Najlepiej mieć co najmniej 10 000–15 000 dolarów rezerwy. W ciągu 24 miesięcy, jeśli to możliwe, trzeba przejąć kontrolę nad dziesięcioma obiektami, w przeciwnym razie nie będzie można zapewnić zysku (rocznie z dziesięciu obiektów firma otrzymuje 240 000 dolarów i wydaje od 150 000 do 175 000 dolarów).

Aby otworzyć spółkę zarządzającą, będziesz potrzebować około 230 000 dolarów. Możliwe jest pokrycie tej kwoty (jeśli sytuacja będzie sprzyjająca) w ciągu 5 lat, jednak optymalnie jest zaplanować plan na 7-8 lat, biorąc pod uwagę różne ryzyka.

Jak otworzyć spółkę zarządzającą bez problemów

Perspektywa wejścia na ten rynek prywatnych menadżerów jest ściśle powiązana z odpowiedzią na pytanie, skąd pozyskać właśnie te przedmioty, które mogą zapewnić wymagany poziom dochodów. Dla organizacji chcących rozwijać się w tym obszarze biznesu bardzo ważne jest przeznaczenie posiadanych środków w celu zajęcia wiodącej pozycji w tym obszarze rynku. Jest to jednak zawsze duże ryzyko i wymaga lat ciągłej pracy.

Kolejnym problemem jest niska opłacalność zarządzania budownictwem masowym. Na rynku zarządzania MKD można wyróżnić dwa obszary – pracę z majątkiem masowym oraz działalność w nowych obszarach, w których żyją osoby o wysokich dochodach. Zatem na drugim polu działają już duże i ugruntowane instytucje edukacyjne. Przed otwarciem spółki zarządzającej powinieneś pomyśleć o własnych perspektywach. Nawet jeśli start-upowa firma weźmie na siebie odpowiedzialność za utrzymanie najnowocześniejszych budynków, czy będzie w stanie zapewnić odpowiednią obsługę drogiego i nowoczesnego sprzętu instalowanego w budynkach? Ledwie. Dlatego najbardziej opłacalne dla takiej organizacji są budynki mieszkalne z przestarzałymi systemami. Jeśli zdecydujesz się otworzyć spółkę zarządzającą, musisz wziąć ten czynnik pod uwagę. Ale w sferze budownictwa masowego takie firmy mogą z powodzeniem konkurować z Dyrekcjami pojedynczego klienta i biurami utrzymania mieszkań. Jednak niestety nadal nie jest to opłacalne. Dochód zależy tutaj tylko od liczby nadzorowanych budynków mieszkalnych, ale nie każda organizacja jest w stanie utrzymać dużą liczbę budynków.

Aby otworzyć firmę zarządzającą, rozpocznij negocjacje z organizacjami budowlanymi w sprawie przeniesienia budynków mieszkalnych. Jeśli mówimy o obiektach nowo (lub niedawno) wybudowanych, przedsiębiorstwo nadzorujące będzie potrzebowało kwoty równej jego miesięcznemu kapitałowi. Na 50 tysięcy m2 potrzebne będzie około miliona rubli. Wówczas spółka zabezpieczy dochód z pozyskiwania środków od właścicieli nieruchomości.

Jest jeszcze jeden „ból głowy” - to duża liczba niewykonujących zobowiązań(średnio tylko połowa właścicieli mieszkań terminowo płaci rachunki za media), a także przestarzałe konstrukcje i instalacje w wielu budynkach. Jeśli chcesz otworzyć spółkę zarządzającą, spróbuj rozpocząć działalność dla kilku niedawno wybudowanych budynków, które nie wymagają większych remontów.

Przed podjęciem decyzji o wyborze spółki zarządzającej w każdym domu konieczne jest utworzenie podmiotu - kondominium, a to nie jest takie proste. Tutaj musisz założyć stowarzyszenie właścicieli domów. Rzecz jednak w tym, że właściciele nieruchomości potrafią zachować się nieodpowiedzialnie w swoich obowiązkach. Rezultatem jest brak organizacji zarządzającej, a obiekt znajduje się pod kontrolą Dyrekcji jednego klienta. Wszyscy są zadowoleni ze wszystkiego (oprócz samych właścicieli). Ale kogo to już obchodzi?

Warto także zaznaczyć, że znaczna część najemców korzysta ze świadczeń, które spółka zarządzająca powinna rekompensować z budżetu. Niezależna spółka zarządzająca nie powinna jednak liczyć na te pieniądze. Ich zwrot nie nastąpi natychmiast.

Informacje o ekspertze

Dmitrij Cwietkow, dyrektor działu nieruchomości podmiejskich w Penny Lane Realty. Penny Lane Realty jest jednym z liderów rynku luksusowych nieruchomości w Moskwie, Sankt Petersburgu i Soczi.

Zarządzanie domami, konserwacja i naprawa majątku wspólnego, dostarczanie mediów - to i wiele więcej zajmują się firmy zarządzające.

Ważne jest, aby organizacje te zastąpiły urząd mieszkaniowy, który wcześniej zajmował się pracami remontowymi, konserwacyjnymi i organizacyjnymi. Przyjrzyjmy się, jak samodzielnie otworzyć firmę zarządzającą.

Co to jest?

Spółka zarządzająca to osoba prawna (utworzona w formie LLC, JSC itp.) utworzona na zasadach komercyjnych w celu zarządzania apartamentowcem.

Zarządzanie organizacją może sprawować jeden lub więcej założycieli, a lista praw i obowiązków firmy jest wyróżniona.

Rodzaje

Istnieje kilka typów organizacji zarządzających.

Obejmują one:

1. Spółki zarządzające. Ich usługi nie obejmują samodzielnych napraw, nie dostarczają mediów, a jedynie zajmują się sprawami administracyjnymi. Pełnią zatem rolę pośrednika pomiędzy właścicielami mieszkań a dostawcami. W celu technicznego utrzymania lokalu zaangażowane są organizacje zewnętrzne.
2. Hybrydowe spółki zarządzające. Samodzielnie świadczą wszelkie usługi związane z funkcjonowaniem apartamentowca: prace remontowe, usługi mieszkaniowe i komunalne (funkcje poprzednio realizowane przez urząd mieszkaniowy).
3. Spółki zarządzania operacyjnego. Mieszkańcy domu wraz z tą organizacją zawierają umowę przyznającą prawo do zarządzania nieruchomością, ale bez dostarczania mediów.

Włączenie spółek zarządzających do prac może odbywać się na dwa sposoby – mieszkańcy podejmują decyzję o współpracy w sposób ogólny lub istniejące HOA za pośrednictwem organów zarządzających.

Jeżeli właściciele mieszkań nie podjęli w określonym terminie ani jednej decyzji, organy samorządu terytorialnego mają prawo samodzielnie wybrać spółkę zarządzającą.

Prawa i obowiązki

Do obowiązków spółki zarządzającej należy:

• prowadzenie działalności utrzymaniowo-remontowej (nieprzerwane dostawy surowców energetycznych, przygotowanie apartamentowca do zimy, planowe i pozaplanowe przeglądy mienia, przeprowadzanie napraw głównych i kosmetycznych itp.);
• prowadzenie działań organizacyjnych (generowanie rachunków do opłacania rachunków za media, odpowiadanie na wnioski mieszkańców apartamentowca, udostępnianie dokumentacji na ich żądanie itp.).

Prawo organizacji zarządzającej polega na otrzymywaniu pieniędzy za wykonanie swojej pracy w wysokości ustalonej na walnym zgromadzeniu właścicieli domów.

Jak otworzyć spółkę zarządzającą?

Otwarcie spółki zarządzającej nie jest tak trudne, jak mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka.

Aby to zrobić, będziesz potrzebować:

• zbierać dokumenty;
• uzyskać licencje;
• rejestr.

W sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych

Do prowadzenia działalności w zakresie mieszkalnictwa i usług komunalnych konieczne jest zawieranie umów z dostawcami surowców energetycznych.

Są monopolistą, więc trzeba się zgodzić na wszystkie ustalone przez nich ceny.

Instrukcja krok po kroku

Jak otworzyć spółkę zarządzającą w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych w 2017 roku? Instrukcja krok po kroku:

1. Konieczna jest rejestracja osoby prawnej, takiej jak CJSC, LLC itp. Następnie uzyskuje się kilka licencji, na podstawie których firma będzie mogła zarządzać budynkami wielomieszkaniowymi.
2. W kolejnym etapie konieczne jest otwarcie domu. Zaleca się, aby znajdował się w domu, który będzie zarządzany. Jeżeli nie ma tam wydzielonego lokalu administracyjnego, wówczas biuro należy otworzyć w innym miejscu, ale blisko domu. Aby stworzyć atmosferę pracy, będziesz musiał skonfigurować linię telefoniczną i przygotować niezbędny sprzęt.
3. Do przeprowadzenia działania niezbędny będzie sprzęt dla pracowników. Trzeba ustalić stanowisko inżyniera - to on odpowiada za prawidłowe funkcjonowanie domu. Większość pracowników musi posiadać odpowiednie uprawnienia, jednak nie dotyczy to części pracowników (dyspozytorów i woźnych). Ważne jest odpowiednie zorganizowanie działań – np. praca dyspozytorów powinna odbywać się w systemie zmianowym w ciągu 24 godzin.

Nie należy zakładać, że utworzona firma od razu zajmie się wieloma domami:

1. Po pierwsze, tylko niewielka liczba zgodzi się na współpracę z mało znaną organizacją.
2. Po drugie, istnieje możliwość nie uporania się z ogromną liczbą przypadków.

Wymagane dokumenty

Aby otworzyć firmę zarządzającą w budynku mieszkalnym, musisz zebrać listę dokumentów:

• wniosek o rejestrację - jego przygotowanie odbywa się na podstawie formularza nr P11001, który został zatwierdzony przez Rząd Federacji Rosyjskiej w 2002 roku;
• protokół z walnego zgromadzenia założycieli, który zawiera decyzję o utworzeniu spółki zarządzającej;
• dokumentacja statutowa spółki;
• umowa założycielska – konieczna w przypadku otwarcia spółki przez kilku założycieli.

Jeśli organizacja zarządzająca zostanie otwarta na podstawie istniejącej firmy, należy podać:

• oświadczenie zawierające szereg zmian i poprawek w dokumentach założycielskich;
• dokumentacja ustawowa w nowym wydaniu;
• protokół ze zgromadzenia założycieli, na którym podjęto decyzję o dokonaniu zmian.

Rejestracja

Jeśli zdecydujesz się otworzyć spółkę zarządzającą od podstaw, musisz zadbać o jej rejestrację.

Procedura jest przeprowadzana etapami i nie wymaga kapitału początkowego, możesz wnieść kapitał docelowy składający się z Twojej nieruchomości (nie więcej niż 20 000 rubli):

1. Zbiór dokumentów (zaleca się sprawdzenie w organach rejestracyjnych). Podpisuje je jeden lub więcej założycieli. Jeżeli spółkę zarządzającą tworzy tylko jeden założyciel, wówczas jest ona zarejestrowana jako spółka z oo.
2. Do dokumentów dołączony jest list gwarancyjny od obywatela, który był wcześniej właścicielem siedziby firmy. Wymaga wskazania, że ​​teren został przekazany organowi wykonawczemu. W załączeniu kserokopia aktu własności lub umowy najmu.
3. Sporządzając wniosek o rejestrację, należy go poświadczyć notarialnie. Dodatkowo w organizacji bankowej otwierany jest rachunek bieżący, na który przekazywane jest 50% kapitału docelowego. W ciągu roku kalendarzowego druga część będzie musiała zostać do niego przeniesiona.
4. Kolejną, nie mniej ważną kwestią jest wybór adresu prawnego. Będzie otrzymywać wnioski od mieszkańców i dokumenty od agencji rządowych.

W tym momencie rejestracja spółki zarządzającej jest zakończona i może ona rozpocząć prowadzenie działalności.

W filmie o działalności spółki zarządzającej

Zdecydowałeś się więc rozpocząć własną działalność gospodarczą, i to nie byle gdzie, ale w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych. Otworzyć spółkę zarządzającą? A czemu nie – perspektywa jest kusząca.

Zwłaszcza jeśli weźmie się pod uwagę, że w tym obszarze nie trzeba walczyć z konkurencją i zaciekle walczyć o klientelę. Ale tylko na pierwszy rzut oka wszystko wydaje się takie proste – w końcu w 2015 roku przepisy Kodeksu karnego zostały poważnie zaostrzone…

Dokumenty legislacyjne regulujące otwarcie spółki zarządzającej

Najpierw musisz zdecydować, co to jest. Spółka zarządzająca to organizacja (osoba prawna lub przedsiębiorca), która zapewnia zarządzanie budynkami mieszkalnymi. Działalność spółek zarządzających w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych jest zapisana w odpowiedniej gałęzi ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej:

• Kodeks mieszkaniowy;
• Regulamin technicznego użytkowania zasobu mieszkaniowego (Uchwała Państwowej Komisji Budownictwa nr 170 z dnia 27 września 2003 r.);
• Ustawa federalna nr 185-FZ „W sprawie funduszu pomocy na rzecz reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych” z dnia 21 lipca 2007 r.;
• Ustawa federalna nr 261-FZ „O oszczędzaniu energii…” z dnia 23 listopada 2009 r.;
• Ustawa federalna nr 210-FZ z dnia 30 grudnia 2004 r. regulująca taryfy za media;
• Ustawa federalna nr 255-FZ z dnia 21 lipca 2014 r., która zaostrzyła wymagania licencyjne dla spółek zarządzających.
• Kodeks cywilny.

Ponadto istnieją dekrety Rządu Federacji Rosyjskiej i administracji regionalnych.

Jakie rodzaje firm istnieją?

Istnieje kilka rodzajów organizacji zarządzających mieszkaniami:

• sami menedżerowie (tylko zarządzają);
• eksploatacyjny (zapewnia odpowiednie warunki techniczne i sanitarne, uzbrojenie);
• hybrydowe (sam sobie zarządzają i obsługują, nie potrzebują osób trzecich).

Wymagania dla spółki zarządzającej w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych

Czego wymaga się od mieszkańców mieszkań? Lista robi wrażenie:

• monitoruj stan odpowiedzialnych domów, przygotuj się na sezon letni i zimowy;
• sprawdź dach, poddasze, piwnicę, rury i napraw je w odpowiednim czasie;
• przeprowadzić prace naprawcze (wymagana zgoda właścicieli);
• zapewnić bezpieczeństwo przeciwpożarowe;
• zapewnić media;
• zainstalować urządzenia pomiarowe;
• Utrzymuj czystość i dbaj o wywóz śmieci;
• organizować spotkania, informować mieszkańców o zmianach w taryfach i problemach występujących w budynku;
• zarejestrować mieszkańców (absolutorium);

Jaka dokumentacja będzie potrzebna?

Tutaj wszystko będzie zależeć od tego, czy utworzysz nową organizację, czy „przerysujesz” istniejącą. Załóżmy, że zdecydowałeś się na pierwszą opcję. Będziesz musiał zaopatrzyć się w następujące dokumenty:

• wniosek o rejestrację (formularz nr Р11001 z 2002 r.);
• Czarter;
• protokół posiedzenia w sprawie utworzenia Spółki Zarządzającej;
• Statut stowarzyszenia;
• zarządzenie w sprawie powołania dyrektora;
• list gwarancyjny od właściciela lokalu (zgadza się, że planujesz tam umieścić organizację wykonawczą); lub umowę najmu, jeśli wynajmujesz lokal;
• dowód opłaty państwowej.

Jeśli nie tworzysz nowej spółki zarządzającej, a jeśli dokonasz zmian w istniejącym, będziesz potrzebować:

• Karta w zaktualizowanej wersji;
• wniosek o rejestrację zmian – formularz nr P13001 z 2002 r.;
• protokół z posiedzenia, na którym podjęto decyzję o dokonaniu zmian.

W związku z tym wprowadzane są odpowiednie zmiany w dokumentach założycielskich Spółki zarządzającej.

Kolejnym etapem tworzenia od podstaw firmy zarządzającej mieszkalnictwem i usługami komunalnymi jest wybór banku, z którym będziesz współpracować. W banku otwierane są rachunki oszczędnościowe i bieżące. Do funduszu kapitałowego trzeba będzie wnieść co najmniej połowę kapitału docelowego, resztę trzeba będzie „uzupełnić” w ciągu dwunastu miesięcy od rejestracji.

A co oprócz dokumentacji będzie potrzebne przed otwarciem spółki zarządzającej?

Po pierwsze – nie co, ale kto. Główny inżynier i oczywiście personel. Pierwszy musi być mistrzem swojego rzemiosła, dobrze zorientowanym we wszystkim, co dotyczy eksploatacji budynków; trzon drugiego również powinni stanowić certyfikowani specjaliści (nie dotyczy to personelu technicznego - np. woźnych).

Zapamietaj to sterownia „nie śpi”- czyli należy ustalić całodobową pracę zmianową operatorów. Jest to konieczne, aby móc szybko zareagować w przypadku zgłoszenia od mieszkańca sygnalizującego awarię w jednym z systemów łączności.

Umieść biuro swojej przyszłej spółki zarządzającej w jednym z budynków, które zamierzasz obsługiwać. Oprócz powierzchni biurowej wyposażonej w sprzęt biurowy należy przygotować sterownię i zainstalować linię telefoniczną. Będziesz także potrzebował sprzętu i materiałów eksploatacyjnych.

Ale przede wszystkim trzeba będzie oczywiście pozyskać w tym celu poparcie mieszkańców i przeprowadzić z nimi propagandowe rozmowy. Nic nie zapewni Ci takiego startu jak dobra reputacja – mieszkańcy muszą zadbać o to, aby nie pomylili się ufając Ci, że będziesz potrafił kompetentnie zarządzać i rozwiązywać sytuacje konfliktowe.

Obowiązkową pozycją jest adres siedziby. Uważaj na pośredników, którzy na Twoją prośbę pomocnie udostępniają adresy – często okazuje się, że jest to tzw. adres „masowy”, a to już jest prawny powód do odmowy rejestracji.

Konieczne będzie opracowanie zasad rachunkowości; jaka praca i usługi będą świadczone.

Kapitał początkowy- możesz wnieść go w formie majątku w wysokości dwudziestu tysięcy rubli.

Na koniec będziesz potrzebować czystej kartoteki kryminalnej. Choć może się to wydawać dziwne. Co więcej, dotkliwość jako taka w zasadzie nie ma nawet znaczenia.

Spółki, których urzędnicy zostali skazani za przestępstwo gospodarcze lub otrzymali jedynie tymczasowy zakaz prowadzenia działalności gospodarczej (CAO), nie będą mogły zarządzać budynkami mieszkalnymi.

Jak stworzyć spółkę zarządzającą w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych: instrukcje krok po kroku

Oto Twoje kroki na drodze od zwykłego obywatela do zarządcy mieszkalnictwa i usług komunalnych:

• zarejestrować osobę prawną;
• przejść licencje i certyfikację;
• rekrutować personel techniczny i wyposażać pomieszczenia;
• przejąć kontrolę nad domem;
• rozpocząć zawieranie umów i prowadzenie działalności.

Jak zarejestrować?

Aby to zrobić, będziesz potrzebować osoby prawnej - JSC lub LLC. A następnie rejestracja osoby prawnej nie oznacza, że ​​​​masz gotową spółkę zarządzającą.
Najpierw jednak zdecyduj, czy utworzysz nową organizację, czy dokonasz zmian w istniejącej. Zazwyczaj w dokumentach założycielskich ujętych jest kilka nowych rodzajów działalności firmy – organizator z reguły stara się uwzględnić ich jak najwięcej.
W zależności od tego odpowiedni wniosek i dokumenty są składane do urzędu skarbowego.

Następnie musisz zarejestrować się w funduszu emerytalnym; do funduszu ubezpieczeń społecznych i do organu statystycznego. Ale to nie wszystko. Przed nami równie poważny krok w tworzeniu spółki zarządzającej mieszkalnictwem i usługami komunalnymi: etapowa procedura - uzyskanie licencji.

Koncesjonowanie

Nowoczesne ustawodawstwo (od 2015 r.) uczyniło ten proces obowiązkowym w przypadku mieszkalnictwa i usług komunalnych. Pierwszą ważną kwestią jest obywatelstwo. Tylko obywatel lub organizacja zarejestrowana w Federacji Rosyjskiej może zarządzać budynkiem mieszkalnym. Cudzoziemcy takich praw nie mają. Ponadto menedżer będzie musiał uzyskać świadectwo kwalifikacji.

Licencję uzyskuje się od Departamentu Państwowego Nadzoru Mieszkaniowego decyzją komisji podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej. Zdecydowanym plusem jest to, że nie musisz martwić się o przedłużenie, ponieważ jest ono nieograniczone. Przeczytaj bardziej szczegółowo o zaletach i wadach spółki zarządzającej.

Ograniczenia, że ​​tak powiem, terytorialnie - czyli licencja jest ważna w miejscu, w którym ją otrzymałeś. Ponadto obowiązuje zasada: jeden dom - jedno pozwolenie. Ma to na celu zabezpieczenie przed samoistnym przejęciem domów przez spółki będące „spółkami zależnymi” deweloperów.

To prawda, że ​​​​licencję można cofnąć:

• jeżeli spółka podlega niezrealizowanemu nakazowi kontroli mieszkaniowej;
• Menedżer dwukrotnie podlegał odpowiedzialności administracyjnej.

W szczególnie poważnych przypadkach – jeżeli Spółka Zarządzająca systematycznie narusza prawo i nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, organy nadzorcze mogą na drodze sądu całkowicie ją zlikwidować.

Co więcej, głowa sprawcy nie poleci natychmiast - zostanie usunięty z kierownictwa dopiero po rozwiązaniu problemu z nowym kodeksem karnym. Do tego czasu mieszkańcy będą musieli zadowolić się własnymi środkami i finansami w zakresie usług i napraw.

Co jest potrzebne do wydania licencji:

• lokale spełniające wymagania (niemieszkalne);
• personel;
• legalnie zakupiony sprzęt i materiały;
• potwierdzenie spełnienia standardów informacyjnych;
• dostępność certyfikatów dla pracowników.

Przyjmowanie spółek zarządzających mieszkalnictwem i usługami komunalnymi do zarządzania domami

Kwestię wyboru (i zmiany) spółki zarządzającej zatwierdza się na walnym zgromadzeniu mieszkańców budynku. W szczególności rozstrzygana jest kwestia, w jaki sposób spółka będzie zarządzać domami; także – jak często będą odbywać się spotkania i w jakiej formie (osobiście czy zaocznie).

To drugie oznacza, że ​​właściciele zostaną poproszeni o wypełnienie specjalnych kart do głosowania). Zatwierdzona jest także dokumentacja techniczna.

Umowa o zarządzanie apartamentowcem musi zawierać załącznik określający: wspólną własność domu; wykaz obowiązkowych robót i usług uwzględniających komunikację inżynieryjną tego budynku; jaką opłatę należy uiścić za konserwację i naprawy (w celu jej obliczenia Kodeks karny opiera się na zarządzeniu Państwowego Komitetu Budownictwa Federacji Rosyjskiej nr 303 z dnia 28 grudnia 2000 r.); ile płacić miesięcznie za media (jest to art. 157 kodeksu mieszkaniowego).