Analiza pietei imobiliare comerciale de la Praedium. Analiza pietei imobiliare comerciale de la Praedium Analiza comparativa pe segmente

Rezultatele anului în curs și principalele tendințe de pe piețele imobiliare de birouri, depozite, retail și hoteliere au fost analizate de cea mai importantă companie internațională de consultanță imobiliară CBRE. Specialiștii companiei au determinat și perspectivele pentru piața imobiliară comercială în viitorul 2017.

2016 va fi amintit pentru stabilizarea pieței imobiliare, creșterea activității investitorilor, deși cu un număr limitat de tranzacții de investiții pe piață și o schimbare a stării de spirit a chiriașilor - de la revizuirea termenilor de închiriere până la încheierea de noi tranzacții pe toate segmentele începând din a doua jumătate a anului.

Potrivit previziunilor experților, economia rusă va prezenta o ușoară creștere în 2017 - de la 0,5% la 2%. Prognoza scenariului de bază a Ministerului Dezvoltării Economice (MED) presupune o creștere economică de 0,8% în 2017.

Pe fondul așteptărilor pentru o redresare economică treptată, principalul motor de creștere a pieței imobiliare comerciale va fi stabilitatea continuă și începutul unui nou ciclu, în cadrul căruia investitorii au un potențial bun de profitabilitate.

În ciuda reducerii ratei cheie de către Banca Rusiei, costul finanțării bancare încă nu permite dezvoltatorilor să înceapă noi proiecte. În același timp, aceștia folosesc efectiv pauza care a apărut: se uită la site-uri, se pun de acord asupra parametrilor noilor proiecte și obțin autorizații. Acest lucru le va permite să profite de îmbunătățirea condițiilor de pe piața datoriilor așteptate anul viitor.

Tendințele pieței imobiliare comerciale în 2016

În 2016, s-a înregistrat o scădere continuă a noii oferte de bunuri imobiliare comerciale, în special pe piețele de depozite și birouri, în timp ce volumele de punere în funcțiune imobiliară cu amănuntul au rămas ridicate din cauza inerției. S-a înregistrat o reducere a ponderii spațiilor libere pe segmentul de birouri datorită activității agențiilor guvernamentale și a companiilor care, profitând de situație, au cumpărat sau au închiriat volume mari de spații de birouri.

Piața s-a stabilizat în cele din urmă în 2016, iar în a doua jumătate a anului, activitatea chiriașilor a crescut semnificativ. În acest an, s-au format în sfârșit premisele pentru începerea unei redresări treptate a pieței imobiliare comerciale în 2017.

Tarifele de închiriere pentru bunurile imobiliare comerciale sunt ferm stabilite în zona rublei (cu rare excepții), au ajuns la partea de jos și s-au stabilizat în toate segmentele. Volumul tranzacțiilor pentru reînnoirea contractelor de închiriere existente, precum și revizuirile termenilor acestora, a scăzut cu o treime. Totodată, de la jumătatea anului s-a înregistrat o creștere a activității în încheierea de noi tranzacții de închiriere în condițiile pieței.

Pentru Moscova, 2016 a fost un an revoluționar în ceea ce privește dezvoltarea infrastructurii: au fost deschise stațiile de metrou Rumyantsevo și Salaryevo din Noua Moscova, a fost lansat Cercul Central din Moscova, iar până la sfârșitul anului este planificată punerea în funcțiune a primei secțiuni a Al treilea circuit de schimb.

Analiștii CBRE consideră că piața imobiliară comercială a cunoscut o stabilizare definitivă în 2016, iar în a doua jumătate a anului, activitatea chiriașilor a crescut semnificativ. În acest an s-au format în sfârșit premisele pentru demararea unei redresări treptate a pieței imobiliare comerciale în 2017.

Investiții în imobiliare comerciale

Potrivit Irina Ushakova, director senior, șef al departamentului piețe de capital și investiții la CBRE, volumul investițiilor în 2016 va crește cu 29% și se va ridica la 4,5 miliarde de dolari (sau aproximativ 300 de miliarde de ruble). Totodată, 40% din acest volum a fost format din tranzacții încheiate de agenții guvernamentale și companii de stat, în timp ce anul trecut nu au existat astfel de tranzacții.

Capitalul rus a dominat în 2016, reprezentând 96% din volumul total al tranzacțiilor. Ponderea capitalului străin în volumul tranzacţiilor de investiţii a scăzut la 4% de la 15% anul trecut. Cu toate acestea, vedem o activitate investițională ridicată a fondurilor străine deja reprezentate pe piața rusă, precum și un flux suplimentar de capital. Un acord de referință care a implicat capital străin a fost achiziționarea de către fondul arab Mubadala, împreună cu RDIF, a clădirilor de depozite în două proiecte PNK Sheremetyevo și PNK Cehov 3.

Liderii în ceea ce privește volumul investițiilor la sfârșitul anului vor fi segmentul de birouri (44%) și hoteluri (17%). Mai mult, ponderea hotelurilor în acest an este un record în ultimii 10 ani. Tot în 2016 s-a înregistrat o pondere mare a segmentului rezidențial (11%) - dezvoltatorii cumpărau în mod activ terenuri pentru construcția de locuințe. Cota imobiliarelor de retail și de depozitare va fi de 18%, respectiv 4%.

Numărul de tranzacții de investiții pe piață continuă să fie limitat de diferența semnificativă a așteptărilor de preț dintre cumpărători și vânzători, ceea ce constrânge închiderea tranzacțiilor.

Potrivit experților, valoarea capitalului propriu disponibil pentru investiții în imobile comerciale este de aproximativ 3,5 miliarde de dolari (din care peste 50% sunt bani de la investitori străini) și încă aproximativ 1 miliard de dolari pentru investiții în locuințe. Inclusiv efectul de levier, peste 10 miliarde de dolari caută oportunități de investiții imobiliare.

Pe fondul stabilității stabilite și a așteptărilor unei redresări economice și a pieței treptate, precum și a unei înțelegeri a capitalului disponibil pe piață în 2017, volumul investițiilor, conform previziunilor CBRE, ar putea crește la 5 miliarde USD. Principalul motor al creșterii în acest caz va fi stabilitatea continuă și începutul unui nou ciclu, în cadrul căruia investitorii au un potențial bun de profitabilitate.

Imobil de birouri

Elena Denisova, director senior, șeful departamentului birouri la CBRE, consideră că prima jumătate a anului 2016 a fost influențată de tendințele formate în 2015: cererea de imobile de birouri a fost susținută de tranzacții mari efectuate de agenții guvernamentale sau companii cu stat. participarea, adesea de natură non-piață și erau legate de stingerea datoriilor. Astfel de tranzacții includ tranziția Turnului Eurasia la VTB, a Centrului de afaceri President Plaza la Sberbank.

Din a doua jumătate a anului 2016, indicatorii stării cererii pentru imobile comerciale s-au îmbunătățit - s-a observat o tendință de creștere a volumului de noi tranzacții încheiate în condițiile pieței

Un alt moment pozitiv și semnificativ pentru piața imobiliară de birouri în 2016 a fost scăderea ratelor de neocupare. Ponderea spațiilor vacante a scăzut cel mai vizibil în segmentul de birouri clasa A: la sfârșitul anului 2015, rata de neocupare aici era de 26%, iar la sfârșitul acestui an, potrivit analiștilor, va scădea la 19,8%. În 2017, experții prevăd stabilitatea posturilor vacante din această clasă, deoarece o serie de centre de afaceri mari sunt planificate pentru punerea în funcțiune. În clasa B, este posibilă o reducere mai semnificativă a ponderii spațiului liber - de la 15,2% la sfârșitul anului 2016 la 14% în 2017.

Potrivit estimărilor CBRE, volumul de spațiu nou pus în funcțiune la sfârșitul anului 2016 va fi de 355.000 mp. m, care este de două ori mai mică decât cifra de anul trecut. În 2017, conform anunţurilor anunţate, vor fi daţi în exploatare 440.000 mp. m de noua oferta de birouri. Este de remarcat faptul că volumul principal va fi în Moscova (210.000 mp) și Cartierul Central de Afaceri al capitalei (100.000 mp). Introducerea limitată de noi facilități de înaltă calitate contribuie la „spălarea” în continuare a produselor de înaltă calitate de pe piață pentru utilizatorii mari.

Prețurile de închiriere pentru imobilele de birouri sunt stabile, iar la sfârșitul anului 2016 vor rămâne în următoarele intervale: pentru clasa A Prime - 800 USD - 900 pe mp. m pe an, pentru clasa A - 18.000 - 35.000 de ruble. pe mp m pe an, pentru clasa B - 13.000 - 28.000 de ruble. pe mp m pe an (toate tarifele exclud cheltuielile de exploatare și TVA).

În 2017, nominalizarea tarifelor de închiriere solicitate va rămâne predominant în ruble, iar odată cu normalizarea treptată a fondului extern, este posibilă o creștere a ratelor în ruble cu 5-10%.

Imobil de depozit

Potrivit lui Anton Alyabyev, directorul departamentului de imobiliare industrială și de depozite la CBRE, 2016 a fost un an de tranziție pentru imobilele de depozit - de la o fază de încetinire la o fază de stabilizare ulterioară a pieței.

Fluctuațiile economice de la începutul anului au făcut ca implementarea mai multor tranzacții să fie amânată pentru o dată ulterioară, ceea ce s-a reflectat în volume scăzute ale cererii în trimestrul II și III din 2016. Totuși, spre finalul anului s-a înregistrat o redresare a activității afacerilor: volumul tranzacțiilor cu depozite în trimestrul IV ar putea ajunge la 300.000 mp. m, care este cea mai mare cifră a anului.

În paralel cu fluctuațiile cererii, a avut loc o schimbare a tendinței de mișcare a indicatorilor cheie de piață - ponderea spațiului liber în depozit și tarifele de închiriere. Creșterea locurilor de muncă vacante de la începutul trimestrului al doilea, care s-a produs din cauza intrării pe piață a facilităților de depozitare a utilizatorilor finali, a dispărut rapid. Ponderea depozitelor gratuite a rămas stabilă în ultimele 6 luni. În același timp, tarifele de închiriere pentru spațiul de depozit au rămas la același nivel timp de trei sferturi.

În 2016, analiștii CBRE au văzut apariția unor noi tendințe în structura cererii și ofertei. Activitatea afacerilor este din ce în ce mai stimulată de noi factori – trecerea de la vechile facilități de depozit la altele mai bune, trecerea de la sediul operatorilor logistici la închirierea directă și consolidarea capacității depozitelor în marile centre de distribuție.

Aceste schimbări în natura cererii, la rândul lor, au stimulat diferențierea ofertei. Dezvoltatorii oferă soluții diferite pentru diferite categorii de clienți. Acestea ar putea fi depozite de înaltă tehnologie construite pentru a se potrivi, concepute pentru nevoile companiilor mari care continuă să crească. Pentru companiile care ar dori să se mute într-o clădire nouă de calitate, dar au resurse financiare mai limitate, sunt oferite depozite standardizate de Clasa A cu un set de bază de specificații.

În 2017, piața va continua să funcționeze în mediul actual. Volumul de punere în funcțiune va fi și mai redus, iar clădirile noi vor fi construite în principal pentru client. Rata anuală de aprovizionare nouă este de așteptat să fie de 500-600 mii mp. m.

Volumul proiectat de tranzacții pe piața de depozite în 2017 poate fi de cel puțin 800.000 mp. m. Stabilizarea pieţei care a avut loc creează premisele unei creşteri treptate a activităţii afacerilor. În a doua jumătate a anului, s-ar putea observa schimbări pozitive în dinamica pieței sub forma unei scăderi treptate a locurilor de muncă vacante și a unei creșteri a ratelor de închiriere pentru depozite.

Spații de vânzare cu amănuntul, Moscova

Marina Malakhatko, directorul departamentului de spațiu de vânzare cu amănuntul la CBRE din Moscova, consideră că volumul de spațiu de vânzare cu amănuntul comandat la Moscova în 2016 va fi de aproximativ 427.000 mp. m, care este cu 3% mai puțin decât în 2015. Acest volum este semnificativ pentru piață, iar punerea în funcțiune a 7 noi proprietăți a determinat o creștere pe termen scurt a locurilor vacante de pe piața imobiliară de retail pe parcursul anului, care au crescut la 11,4% până în trimestrul al treilea. Dar până la sfârșitul acestui an se așteaptă să scadă sistematic și, datorită reducerii volumului de intrare, să ajungă la 10% în prima jumătate a anului 2017.

Oferta totală de centre comerciale de calitate din Moscova până la sfârșitul anului va fi de 5,6 milioane mp. m, iar asigurarea spațiului comercial este de 456 mp. m la 1000 de persoane.

S-au deschis noi proprietăți comerciale cu un grad de ocupare bun: în centrele comerciale în 2016, nivelul de neocupare a variat de la 20-40%, în timp ce anul trecut s-au deschis facilități cu 50-80% de locuri libere. Numărul retailerilor care părăsesc piața rusă a scăzut semnificativ: 2 mărci în 2016 față de 11 în 2015

În 2017 se așteaptă o scădere suplimentară a ritmului de punere în funcțiune a spațiului comercial: se anunță pentru deschidere aproximativ 273.000 mp. m, care este cu 36% mai puțin decât volumul din 2016. În același timp, unul dintre obiectele pentru anul viitor - Butovo Mall (54.000 mp GLA), a fost anunțat inițial pentru deschidere în 2016.

Printre cele mai mari centre comerciale din 2016, merită remarcate Riviera (91.200 mp GLA), Oceania (60.000 mp GLA) și Good! (53.000 mp), Metropolis faza 2 (38.000 mp GLA). Ratele de neocupare la deschidere pentru proprietăți noi variază foarte mult în funcție de locație și concept. În medie, noi proprietăți comerciale s-au deschis cu un nivel de ocupare bun: în centrele comerciale în 2016, nivelul de neocupare a variat de la 20-40%, în timp ce anul trecut facilitățile s-au deschis cu 50-80% locuri libere.

Pe parcursul celor 11 luni din 2016, 32 de mărci internaționale au intrat pe piața de la Moscova, iar alte 5 plănuiesc să-și deschidă primele magazine în capitală până la sfârșitul anului. Aceasta este comparabilă cu cifra din 2015, când 40 de mărci internaționale au intrat pe piața de la Moscova. Este de remarcat faptul că numărul retailerilor care părăsesc piața a scăzut semnificativ: 2 mărci în 2016 față de 11 în 2015.

Rata principală de închiriere pentru spațiul comercial din Moscova a fost de 100.000 de ruble pe metru pătrat. m pe an, practic neschimbat față de 2015. În 2017, experții CBRE prevăd că tarifele vor rămâne stabile din cauza ratei relativ ridicate de neocupare a spațiului comercial.

Tarifele de închiriere din centrele comerciale sunt în cele din urmă exprimate în ruble sau se fixează un coridor de curs valutar. Proprietarii sunt gata să acorde reduceri pentru primul an de chirie, cu o creștere treptată a ratei în anii următori. Forma de interacțiune cu proprietarul unei unități de retail în formatul unui procent din cifra de afaceri este o practică din ce în ce mai des întâlnită și mai confortabilă pentru retaileri, și nu mai este folosită doar pentru ancore, ci și pentru chiriașii mijlocii de toate profilurile. O varietate de scheme de structurare a tarifelor de închiriere le permit proprietarilor și chiriașilor să găsească un compromis prin alegerea unei opțiuni acceptabile pentru condițiile comerciale în cadrul practicii pieței emergente. Acesta din urmă, la rândul său, este strâns legat de cifra de afaceri a retailerilor.

La sfârșitul anului 2016, cifra de afaceri a retailerilor de lux și clasa economică din Moscova a crescut, în unele cazuri creșterea ajungând la 30%. Retailerii de nivel mediu au înregistrat o creștere minimă a cifrei de afaceri la sfârșitul anului

Spații de vânzare cu amănuntul în regiunile rusești

Potrivit lui Mikhail Rogozhin, directorul departamentului regional de spații comerciale la CBRE, la sfârșitul anului 2016, creșterea spațiului de vânzare cu amănuntul în Rusia va fi de aproximativ 1,2 milioane de metri pătrați. m, din care 58% (719.000 mp) au fost introduse în orașele regionale, cu excepția Sankt Petersburgului. Volumul total de spații comerciale comandate în Rusia a scăzut cu 28% față de anul precedent, iar în regiuni - cu 40%. Printre cele mai mari centre regionale noi din 2016, este de remarcat MegaGrinn în Kursk (129.000 mp GLA), Maxi în Arkhangelsk (49.200 mp GLA), Sedanka City din Vladivostok (45.000 mp GLA).

Ponderea spațiului de vânzare cu amănuntul liber în regiunile rusești variază foarte mult de la oraș la oraș. Rata medie de neocupare pentru orașele de peste un milion de orașe astăzi este de 8-10%. Dar, de regulă, în fiecare oraș există proiecte cu o locație bună și un mix puternic de chiriași, în care gradul de ocupare este aproape de 100%

În 2017, orașele regionale sunt de așteptat să reducă în continuare volumul de noi spații comerciale puse în funcțiune - la 637.000 mp. m, care este cu 11% mai puțin decât în 2016. Totodată, unele obiecte ale anului 2017 au fost anunțate inițial pentru punerea în funcțiune în 2016, dar ulterior datele au fost amânate.

În general, este de remarcat potențialul ridicat de dezvoltare a pieței imobiliare de retail în orașele cu o ofertă scăzută de facilități de retail de calitate, în prezența unei bune puteri de cumpărare a populației. Astfel de orașe includ astăzi Khabarovsk, Chita, Stavropol, Makhachkala, Noyabrsk și altele.

Ponderea spațiului de vânzare cu amănuntul liber în regiunile Federației Ruse variază foarte mult de la oraș la oraș și în funcție de calitatea și locația proprietății. Rata medie de neocupare pentru orașele cu o populație de peste un milion în prezent este de 8-10%, ceea ce este puțin mai mare decât nivelul de neocupare din 2015 de 7-8%. Dar, de regulă, în fiecare oraș există proiecte cu o locație bună și un mix puternic de chiriași, în care gradul de ocupare este aproape de 100%.

Dintre retailerii reprezentați în regiuni, cei mai activi în 2016 au fost lanțurile de alimente Lenta, X5 Retail și Magnit. La începutul anului, au anunțat planuri ambițioase de dezvoltare la Moscova și în regiuni: Lenta - 40 de hipermarketuri, Pyaterochka - 1000 de magazine, Magnit - 950 de magazine și 80 de hipermarketuri. Starea actuală a pieței a permis rețelelor să implementeze cu succes planurile de expansiune anunțate. Retailerii de bricolaj Leroy Merlin și OBI, magazinele de electronice M.Video și Eldorado și lanțurile de magazine de produse pentru copii Detsky Mir și Dochki-Synochki se dezvoltă, de asemenea, destul de activ în orașele regionale.

Hoteluri

Stanislav Ivashkevich, director adjunct pentru dezvoltare, industria ospitalității, CBRE, consideră că principalul factor care a influențat piața hotelieră din Moscova în 2016 a fost creșterea traficului turistic. Potrivit datelor preliminare, doar până la sfârșitul anului numărul de turiști la Moscova va fi de aproximativ 17,5 milioane de oameni, ponderea consumului de turism în GRP al capitalei va depăși 4% și ar putea ajunge la 470 de miliarde de ruble. Astfel, din acest volum, ponderea veniturilor hoteliere ar putea fi de aproximativ 60 de miliarde de ruble până la sfârșitul anului.

Pe parcursul anului 2016, numărul hotelurilor administrate de lanțuri internaționale a crescut cu 3.772 de camere. Cel mai mare hotel nou din acest an din Moscova a fost complexul Accor, care a deschis trei hoteluri în Piața Kievskaya: Ibis, Adagio, Novotel cu un total de 701 de camere. Dintre principalele deschideri regionale, merită evidențiate două hoteluri mari Marriott din Krasnodar și Voronezh

În ciuda faptului că majoritatea covârșitoare a turiștilor sunt ruși (70-75%), creșterea fluxului de turiști străini este acum cu adevărat remarcabilă, la fel ca și faptul că se întâmplă în primul rând datorită pieței asiatice în general și chineze. turiştii în special . Potrivit estimărilor Rostourism, creșterea fluxului datorată numai acestui grup de turiști va fi de aproximativ 40% până la sfârșitul anului 2016.
Astfel, în 2016, gradele de ocupare în hotelurile din Moscova au atins cote record, depășind 70% pe anumite segmente. Creșterea gradului de ocupare a determinat, la rândul său, o creștere a tarifelor hoteliere, crescând ADR-ul mediu cu 8% pe parcursul a 9 luni din 2016.
Dinamica cea mai izbitor de pozitivă a costului mediu al unei camere s-a manifestat în segmentul hotelurilor scumpe de înaltă calitate, unde cea mai semnificativă creștere a ADR până la nivelul de 20-22 mii de ruble a fost înregistrată în grupul liderilor din acest segment. (de exemplu, astfel de hoteluri premium precum Hyatt, Baltschug Kempinski, Four Seasons ).

În același timp, majoritatea hotelurilor din segmentul de lux sunt precaute și nu măresc ADR, menținându-l la nivelul de 12-15 mii de ruble. Astfel, în segmentul celor mai scumpe hoteluri, ADR este acum în medie de aproximativ 18 mii de ruble.
În segmentele „medie” și „sub medie”, nu a existat o creștere a tarifelor de cazare în 2016. Există încă sentimente puternice de dumping pe piața hotelieră și, prin urmare, mulți hotelieri nu au crescut prețurile, indiferent de creșterea cererii.

Pe parcursul anului 2016, numărul hotelurilor administrate de lanțuri internaționale a crescut cu 3.772 de camere, dintre care 1.511 au aparținut regiunii Moscova. Cel mai mare hotel nou din acest an din Moscova a fost complexul Accor, care a deschis trei hoteluri în Piața Kievskaya: Ibis, Adagio, Novotel cu un total de 701 de camere. Dintre principalele deschideri regionale, merită evidențiate două hoteluri mari ale lanțului Marriott din Krasnodar și Voronezh.

Pentru 2017, în Rusia au fost anunțate 11 hoteluri sub conducerea unor mărci internaționale, cu o capacitate totală de camere de 2.566, dintre care 3 hoteluri urmează să fie deschise la Moscova: Four Points By Sheraton la Aeroportul Vnukovo, Radisson Blu la Novion MFC pe Olimpiysky Prospekt și Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park ca parte a dezvoltării complexe a VTB Dynamo pe Leningradsky Prospekt.

Recenzie pregătită de CBRE

Majoritatea știrilor „proaste” sunt deja incluse în stabilirea prețurilor imobiliarelor comerciale. Sectorul construcțiilor, conform Băncii Centrale, continuă să sufere din cauza creditelor neperformante. Situația s-a stabilizat la nivelul de 18% din creditele restante pentru construcția de clădiri și structuri. Datorită sprijinului guvernamental și activității de marketing a dezvoltatorilor, datoria ipotecară continuă să crească. Acest lucru ne permite să menținem un nivel ridicat de vânzări pe piața imobiliară. Cu toate acestea, resursa pentru creșterea creditării ipotecare este aproape de epuizare. O încetinire treptată a creșterii datoriilor ipotecare va răci piața imobiliară și, eventual, va stimula interesul pentru imobile comerciale.

Potrivit departamentului de cercetare al Cushman & Wakefield, volumul total al investițiilor în imobiliare comerciale din Rusia în primul și al treilea trimestru din 2016 s-a ridicat la 4,0 miliarde de dolari SUA. Al treilea trimestru din 2016 arată ca o „recuperare” (1,46 miliarde de dolari) după al doilea trimestru „dezastruos” (173 de milioane de dolari). Până la sfârșitul anului 2016, volumul investițiilor este de așteptat să atingă 4,5 miliarde de dolari SUA.

Ca de obicei, partea leului din toate investițiile a fost constituită din achiziții de spații de birouri - 2,72 miliarde de dolari. De remarcat faptul că investițiile „nete” s-au ridicat la 0,84 miliarde de dolari SUA (0,65 - colectarea bunurilor colaterale și 1,23 - achiziții de obiecte pentru nevoile proprii ale companiilor). Volumul total al investițiilor străine în trimestrul III 2016 nu s-a modificat, rămânând la nivelul de 120 milioane dolari SUA (87 milioane în primul trimestru și 33 milioane în trimestrul II). Astfel, ponderea investițiilor străine a scăzut la 3%. Aproape două treimi din această sumă (77 milioane USD) a fost strânsă în segmentul depozitelor. Contracția pieței de consum are un impact negativ asupra atractivității segmentului imobiliar de retail.

Imobiliare de birouri la Moscova în al treilea trimestru al anului 2016

In trimestrul III, piata de birouri a continuat dinamica pozitiva observata de la inceputul anului. Având în vedere adâncimea declinului pe piața spațiilor de birouri și ritmul redresării, situația este încă foarte departe de a se stabili și de a atinge echilibrul.

Volumul total de spații de birouri închiriate și achiziționate pentru uz propriu rămâne ridicat. Pe parcursul celor trei trimestre ale anului 2016 au fost încheiate 1.387 de noi tranzacții cu un volum total de aproximativ 1,16 milioane mp. m. Aproximativ 30% din cerere a fost realizată prin achiziționarea de clădiri întregi și blocuri individuale în centrele de afaceri. Totodată, cele mai mari trei tranzacții din acest an, cu o suprafață totală de aproximativ 265.000 mp. m - acestea sunt tocmai tranzacții de cumpărare. Pe baza rezultatelor a trei sferturi, volumul de absorbție a fost de 445.000 mp. m.

Cabinetele din clasa „A” sunt lideri în volumul total de absorbție, în timp ce absorbția din clasa „B” este negativă. Acest lucru sugerează că companiile, profitând de oportunitatea și condițiile atractive pe care le oferă piața, îmbunătățesc calitatea birourilor pe care le ocupă. Pe fondul unui volum mic de construcții noi, creșterea cererii a avut un impact pozitiv asupra tuturor indicilor majori. Piața de birouri se îndreaptă către stabilizare și o oarecare creștere.

Volumul construcțiilor de birouri va rămâne la un nivel scăzut stabil în următorii câțiva ani. Volumul de punere în funcțiune a noilor spații de birouri este încă foarte mic: în cele trei trimestre ale anului 2016, aproximativ 267.000 mp. m. Așa cum era de așteptat, la începutul anului 2016, termenele de implementare a majorității proiectelor în construcție au fost amânate. Pentru multe proiecte, termenul limită a fost mutat în 2017. Unele proiecte de birouri au fost transformate în proiecte rezidențiale.

Există încă un volum destul de mare (aproximativ un milion de mp) de spații de birouri în construcție. Cu toate acestea, activitatea pe aceste șantiere este atât de scăzută încât punerea în funcțiune a acestor instalații va dura cel puțin următorii 3 ani.

La sfârșitul anului, analiștii Cushman & Wakefield se așteaptă ca piața de birouri să crească cu aproximativ 400.000 mp. m de spatiu de birouri de calitate. În 2017, este planificată punerea în funcțiune a două facilități mari pe teritoriul MIBC Moscova-CITY, iar volumul total de construcții noi este de așteptat să fie aproximativ la nivelul anului 2016.

Numărul posturilor vacante scade lent, dar sigur. Al treilea trimestru al anului 2016 a continuat tendința de scădere a volumului de birouri vacante. Dacă condițiile favorabile vor continua, situația posturilor vacante se va îmbunătăți, dar acest lucru va dura cel puțin încă câțiva ani. În septembrie 2016, rata de neocupare era de 17,3%, deja în minus 2 puncte procentuale față de vârful de la sfârșitul anului 2015. Birouri de înaltă calitate de diferite dimensiuni și cu diferite grade de pregătire a spațiilor sunt acum disponibile în aproape toate districtele Moscovei. Cel mai mare număr de spații de birouri disponibile se află în subpiețele non-centrale ale capitalei.

Tarifele medii de închiriere a birourilor în ruble sunt stabile de un an. Ratele medii de închiriere în echivalent în dolari pentru tranzacțiile încheiate în trimestrul al treilea din 2016 s-au ridicat la 302 USD pe mp. m pe an (în continuare, tarifele de închiriere sunt indicate fără cheltuieli de exploatare și TVA). Aceasta este încă mai mică decât cifra din 2015 (355 USD pe metru pătrat), dar pe tot parcursul anului 2016 indicele a înregistrat o creștere stabilă, deși mică.

Cushman & Wakefield se așteaptă ca cursul de schimb stabil al dolarului să permită ratelor să rămână pe tendința actuală în viitorul apropiat. Volumul contractelor încheiate în ruble sau cu termene specificate de plată în dolari va predomina pe piață în următorii ani.

Volumul cererii de închiriere pentru birouri și tarife în ruble și dolari

Clasă	Moneda contractului	Volumul tranzacțiilor (mp)	Licitați
A	USD	59 616	601 $
	FRECA	134 389	26.473 RUB
ÎN	USD	3 859	509 $
	FRECA	599 153	15.077 RUB

Imobiliare de vânzare cu amănuntul în trimestrul trei al anului 2016

Moscova este în continuare lider în rata de declin în retail. În prima jumătate a anului 2016 (comparativ cu prima jumătate a anului 2015), retailul metropolitan a pierdut 13% în termeni reali. O corecție atât de profundă a pieței de consum ne permite să mizăm pe o redresare destul de rapidă datorită unei baze scăzute.

Până la sfârșitul anului, condițiile de închiriere pe piața spațiilor comerciale din Moscova vor fi stabile. Toți factorii indică faptul că nu vor exista schimbări semnificative pe piață în viitorul apropiat. Prognoza privind cifra de afaceri din comerțul cu amănuntul și venitul personal rămâne conservatoare, așa că nu se așteaptă o creștere sau o scădere vizibilă în acest 2017 și în anul următor.

Un sfert din tot spațiul comercial din Moscova a fost construit în ultimii doi ani. În primul și al treilea trimestru din 2016, la Moscova s-au deschis 5 centre comerciale. Dintre acestea, patru centre comerciale cu o suprafață totală închiriabilă de 187.000 mp au fost deschise în trimestrul trei al anului 2016. m. Toate centrele comerciale anuntate pentru deschidere in trimestrul III s-au deschis fara intarziere. Centrul comercial Oceania s-a lansat cu un nivel record de ocupare pentru galeria comercială pentru situația actuală a pieței - magazinele erau deschise pe aproape 70% din suprafață. Un alt eveniment semnificativ a fost deschiderea celei de-a doua faze a centrului comercial Metropolis, iar acum suprafața totală închiriabilă a celor două faze ale centrului comercial este de 118.000 mp. m. Complexul comercial este conectat direct printr-un pasaj superior la stația Baltiyskaya MCC.

Unul dintre cele mai mari centre comerciale din regiunea Moscovei, Riga Mall (GLA 80.000 mp), a fost deschis în regiunea Moscovei. Până la sfârșitul anului, este de așteptat să se deschidă un alt centru comercial mare „Butovo Mall” (57.000 mp GLA).

Rata de neocupare în centrele comerciale va rămâne stabilă pe tot parcursul anului 2016 și va fi în medie de 12%. Noile centre comerciale continuă să fie umplute cu chiriași, deși perioada necesară pentru stabilizarea proprietăților comerciale a crescut.

* Calculul se face pe baza spațiului liber efectiv din centrul comercial, și nu pe baza datelor despre contractele semnate cu chiriașii.

Proprietățile „Prime” (centre comerciale de succes în locații privilegiate) arată în mod constant rate de ocupare ridicate, deși se confruntă cu o rotație. Rotația este asociată atât cu optimizarea afacerii din partea chiriașilor, cât și cu o revizuire parțială a conceptelor și abordărilor din partea proprietarilor de centre comerciale. Centrele comerciale construite în 2014-2016 și deschise cu o pondere considerabil mare de spațiu comercial vacant reduc treptat rata de neocupare. În noile realități ale pieței, activitatea operatorilor a scăzut considerabil, perioada de expunere a spațiului comercial a crescut, iar un factor important în reducerea nivelului locurilor de muncă vacante îl reprezintă preferințele pentru chiriași în perioada deschiderii deschiderii și pentru perioada inițială de închiriere. .

Rata de neocupare a centrelor comerciale stabilizate (centre comerciale deschise în urmă cu mai bine de doi ani, cu un public țintă fidel și o structură echilibrată a chiriașilor) s-a modificat ușor în ultimul an. Datorită concurenței crescute și a situației economice actuale, există tendința de a crește timpul necesar pentru stabilizarea unei unități de vânzare cu amănuntul. Dacă înainte de 2014 această perioadă era în medie de 1-1,5 ani, acum chiar și după doi ani de funcționare un centru comercial poate menține un nivel ridicat de neocupare și poate continua să își caute nișa pe piață datorită caracteristicilor sale individuale.

Restaurantele și brandurile de modă continuă să intre pe piață. Cea mai activă expansiune se observă din partea marilor operatori de rețea. Noile mărci de pe piață includ cafenele și restaurante, precum și lanțuri de îmbrăcăminte. Magazinele online și agregatorii online își extind prezența. Stabilizarea relativă a pieței observată în 2016 permite brandurilor mari din lanțuri să revină la planurile de expansiune. Mai mulți operatori au anunțat o extindere semnificativă a rețelei lor pe termen mediu - Selgros, Media Markt, Eldorado, Podruzhka, Vester, Sela, Accessorize/Monsoon, Victoria. Creșterea eficienței operaționale a rețelelor are ca rezultat optimizarea numărului de magazine (de exemplu, Seventh Continent, Svyaznoy), noi formate (de exemplu, M.Video lansează un nou format „magazin în cadrul unui magazin” M.mobile pentru vânzarea de smartphone-uri) . Printre mărcile care intră sau intenționează să intre pe piață, se numără operatorii de cafenele și restaurante (Julius Meinl, Surf'n'Fries, Tucano Coffee, grupul de restaurante Landry), precum și lanțurile de îmbrăcăminte (Hunkemöller, Billabong, Mauboussin, Aiim, Tresophie). ) predomină.

Magazinele online prezintă o activitate remarcabilă, combinând munca în diferite formate. KupiVIP continuă să deschidă magazine offline (alte două ar trebui adăugate la cele două existente până la sfârșitul anului). AliExpress deschide un showroom la Gara Leningradsky, pe baza căruia compania va decide dezvoltarea ulterioară a acestui format. Primul agregator online din Rusia, Clouty, și-a început activitatea - portalul conține cele mai importante magazine online din lume. Analogul rusesc al portalului Alibaba.com este planificat să fie lansat în 2017.

Operatorii înrudiți dezvoltă și asigură, de asemenea, infrastructura necesară pentru tranzacționarea online. Rețeaua de puncte de distribuție a Boxberry s-a dublat de la sfârșitul anului 2015. Până la sfârșitul anului 2016, rețeaua intenționează să deschidă câte un punct de preluare la fiecare stație de metrou din Moscova. Anul viitor, 2017, situația va începe să se schimbe, dar până acum nu va avea un impact vizibil asupra pieței imobiliare de retail.

Indicatorii cheie ai pieței imobiliare de retail au rămas neschimbați pe tot parcursul acestui an, iar aceeași situație este așteptată și anul viitor. Condițiile de închiriere sunt de obicei legate într-un fel sau altul de potențiala cifra de afaceri a operatorului, așa că nu există factori care să sugereze o revizuire a tarifelor de închiriere. Proprietățile „Prime” mențin rate de ocupare ridicate și sunt solicitate în rândul operatorilor de retail. Indicatorul ratei prime de închiriere își menține nivelul. Creșterea pieței de consum și, prin urmare, schimbări pe piața spațiilor de vânzare cu amănuntul, poate fi așteptată nu mai devreme de 2018.

Depozit imobiliar în trimestrul trei al anului 2016

În al treilea trimestru, tarifele medii de închiriere pe piața depozitelor din Moscova și regiunea Moscovei au rămas stabile. Ponderea spațiului de depozitare vacant rămâne ridicată, iar cererea de depozite a scăzut în 2016. S-a înregistrat o scădere a cererii din partea companiilor din segmentul de retail.

Reducerea cererii de bunuri imobiliare de depozit de calitate superioară este principalul factor care determină situația pe acest segment de imobile comerciale în 2016. Cea mai mare scădere a volumului și numărului de tranzacții încheiate pe piața depozitelor se observă de la companiile din segmentul comerțului cu amănuntul, care formează în mod tradițional baza cererii pentru depozite de înaltă calitate. În același timp, a existat o ușoară creștere a cererii de spațiu de depozitare din partea companiilor de producție și logistică.

* Tarif excluzând cheltuielile de exploatare, facturile de utilități și TVA

Nu s-a înregistrat o scădere a solicitării tarifelor de închiriere pentru spațiul de depozitare, deoarece dezvoltatorii înțeleg că reducerile de preț în fața cererii scăzute nu sunt un factor cheie în atragerea chiriașilor. Rata medie pentru depozitele de clasa A a rămas stabilă timp de două trimestre și se ridică la 3.800-4.000 de ruble pe mp. m pe an.

În a doua jumătate a anului 2016, a existat o tendință descendentă a activității de dezvoltare în regiunea Moscovei. Potrivit previziunilor Cushman & Wakefield, acest lucru va duce la o reducere a ponderii spațiului vacant din depozit încă de la jumătatea anului 2017, chiar și cu cererea scăzută actuală de depozite.

În al treilea trimestru al anului 2016, la Moscova și regiunea Moscovei au fost dați în funcțiune 330.000 mp. m spatiu nou depozit. Potrivit dezvoltatorilor, creșterea ofertei în 2016 se va ridica la 851.000 mp. m, care corespunde aceleiași cifre în 2015. Ponderea spațiilor libere în ultimul trimestru nu s-a modificat și s-a ridicat la 10%. În 2017, ritmul construcției va încetini semnificativ. Potrivit estimărilor preliminare, nu se vor construi mai mult de 500-550 de mii de metri pătrați de spațiu de depozitare nou, ceea ce va duce la o scădere a ponderii spațiilor vacante până la sfârșitul anului 2017.

Volumul tranzacțiilor încheiate în trimestrul I și al treilea din 2016 este cel mai scăzut din ultimii cinci ani. Tranzacțiile cu companiile din segmentul de retail au scăzut cu 30%. Volumul tranzacțiilor încheiate pentru închirierea și cumpărarea de depozite în trimestrul III 2016 a fost de 245.000 mp. m, care este cu 20% mai mică decât aceeași medie pentru 2008-2015. Pe parcursul primelor 9 luni ale anului 2016, numarul tranzactiilor incheiate cu companii din segmentul de retail a scazut la jumatate fata de aceeasi perioada din 2015, in timp ce s-a inregistrat o crestere cu 10% a activitatii firmelor chiriase din segmentele de logistica si productie. Dimensiunea medie a unei tranzacții cu depozite pe 9 luni din 2016 a fost de 8.500 mp. m, care este cu 40% mai mică decât în 2015.

Concluzie: termenii standard ai contractelor de închiriere

Termenii contractelor de închiriere

Birouri: 5 ani.
Depozite: pe termen scurt (1-3 ani) sau pe termen lung (mai mult de 5 ani).
Spațiu de vânzare cu amănuntul: în medie 3-5 ani, chiriașii ancoră - 10-25 ani.

Dizolvarea timpurie

Birouri: posibil la 3 ani de la începerea contractului de închiriere cu reținerea unui depozit ca penalitate. Această condiție a devenit mai populară în perioada de criză. Notificarea de reziliere se trimite cu 6-9 luni înainte. În cazul în care contractul conține o prevedere pentru revizuirea tarifului de închiriere după 3 ani, contractul poate fi reziliat de oricare dintre părți în această perioadă.
Tranzacționare: Contractul de închiriere standard nu prevede reziliere anticipată.

Moneda contractului și frecvența plăților

Birouri și comerț cu amănuntul: ruble sau dolari SUA pe metru pătrat. m pe an, plata se face lunar sau trimestrial, in avans.
Depozite: ruble.

Depozit

Birouri: echivalentul a 1-3 luni de chirie (o garanție bancară este posibilă, dar se folosește rar deoarece proprietarii preferă un depozit).
Spațiu comercial: echivalent cu 1-2 luni de chirie (posibil garanție bancară).
Depozite: echivalentul a 1-3 luni de chirie (o garanție bancară este posibilă, dar se folosește rar, proprietarii preferă un depozit).

Revizuirea tarifului de închiriere

În timpul unei perioade de criză, această condiție este adesea inclusă în contractele de închiriere (perioada de revizuire este un subiect de negociere).

Indexarea

Birouri: pentru contracte în ruble - 7-10%, pentru contracte în valută - 3-5% sau la nivelul inflației din zona euro sau SUA.
Spații de vânzare cu amănuntul: pentru contracte în ruble - inflație în Rusia sau 8-9%, pentru contracte în dolari SUA - IPC SUA sau 5%.
Depozite: 8-10%.

Taxa suplimentara pentru intrarea in proiect

Posibilă plată suplimentară pentru „intrarea în proiect” - aplicabilă numai pentru obiectele prime.
Procentul cifrei de afaceri ca plată a chiriei (numai comerț). În centrele comerciale, se folosește adesea o rată de închiriere combinată (plată fixă minimă + % din cifra de afaceri a chiriașului). În medie, dobânda variază între 10%-15% pentru operatorii de arcade și 2-5% pentru ancore.

Cesiune de drepturi de închiriere/subînchiriere

Birouri și depozite: de regulă posibil, dar supus negocierii cu proprietarul.
Tranzacționare: nu există o practică general acceptată.

Lucrări de reparații

Chiriaș: întreținerea și întreținerea spațiilor interioare.
Locator: reparatii spatii comune, structuri portante ale cladirii.

Asigurare

Chiriaș: asigurarea proprietății proprii.
Proprietar: Asigurarea clădirii care este de obicei inclusă în cheltuielile de funcționare plătite de chiriași.

Costuri de operare

Plătit de chiriaș pe bază de carte deschisă sau de plată fixă.

Plăți comunale

Adesea incluse în cheltuielile de funcționare, dar pot varia de la proiect la proiect.

Impozitul pe proprietate

Chiriaș: nu.
Proprietar: pentru birouri și spații comerciale, valoarea impozitului variază în funcție de regiune (la Moscova este de 1,2% din valoarea cadastrală a proprietății în 2015, 1,3% în 2016, 1,4% în 2017 și 1,5% în 2018). TVA 18%.

Reguli pentru măsurarea suprafeței

Suprafețele sunt măsurate în principal folosind sistemul BOMA. Unii proprietari de clădiri folosesc sistemul BTI.

Recenzie pregătită de Departamentul de Cercetare Cushman & Wakefield

23 decembrie 2310

În ciuda deteriorării generale a situației economice, experții nu prevăd șocuri deosebite pentru piața imobiliară comercială din capitală. Cel mai probabil, îl așteaptă stabilitate cu dinamică negativă zero sau ușoară.

Denis Kolokolnikov, Președintele Consiliului de Administrație al RRG, vorbește despre principalele tendințe ale anului 2016.

Sfârșitul lunii decembrie se apropie - momentul tradițional pentru exprimarea previziunilor și așteptărilor. Deși astăzi, cred că mulți experți în piață ar prefera să nu spună nimic. De asemenea, suntem într-o situație dificilă: nu există dorința de a semăna negativitate și nu există nicio modalitate de a promite pozitivitate.

Cert este că speranțele pentru o redresare rapidă a Rusiei din criză nu s-au adeverit și, prin urmare, în 2016, piața imobiliară comercială va rămâne sub influența factorilor externi negativi, care, desigur, nu vor contribui în niciun fel la activitatea sa. dezvoltare. Și chiar și după ce țara reușește să întoarcă economia, reabilitarea tuturor industriilor sale, stabilirea de noi legături de afaceri și relansarea afacerilor vor dura mai mult de un an sau doi.

Experții RRG identifică cinci tendințe cheie care vor caracteriza piața imobiliară comercială din Moscova în 2016:

Tendința 1 - Scăderea continuă a activității investiționale

Înrăutățirea problemelor din economia țării și relațiile dificile de politică externă vor duce la o scădere suplimentară a nivelului de activitate a investitorilor - și în special a celor străini - pe piață.

Trend 2 - Scăderea ratelor de închiriere și a prețurilor de vânzare ale proprietăților

Scăderea activității afacerilor va „împinge în jos” cererea de bunuri imobiliare comerciale în toate segmentele de piață, pe fondul căreia ratele de închiriere, precum și prețurile de vânzare a proprietăților vor continua, cel mai probabil, să prezinte o dinamică negativă. Nu ne angajăm să indicăm nici măcar cifre aproximative pentru declin, deoarece într-o situație de incertitudine economică aproape absolută, aceasta nu este altceva decât o ghicire din frunzele de ceai. Pot spune doar că prognoza pozitivă prevede o mișcare zero a indicatorilor de preț.

Tendința 3 - Tranziția finală la prețul la ruble

În 2016, procesul de tranziție la prețul la ruble va fi complet finalizat, prezice RRG. Această tendință pare mai degrabă pozitivă: este logic ca într-o țară cu o economie de ruble, costul închirierii și vânzării de bunuri imobiliare comerciale să fie calculat în moneda națională. Acum, de fapt, aproape toată lumea a trecut deja la rublă, iar anul viitor atât ratele nominale ale dolarului, cât și obiceiul de a indica valoarea în dolari a obiectelor din mass-media se vor scufunda în uitare. Va trebui să scrieți mai multe zerouri.

Trend 4 - Reutilizarea și reconceperea obiectelor

Reutilizarea va afecta în principal segmentul imobiliar de birouri, deoarece există un excedent clar în acesta. Ca și în ultima criză, ne putem aștepta ca ansamblurile de birouri deja construite și în construcție să fie parțial transformate în apartamente - o conversie completă nu este permisă de lege. La rândul lor, proiectele promițătoare pentru construcția de birouri pot fi înlocuite cu cele rezidențiale. Apropo, autoritățile de la Moscova au anunțat recent această posibilitate.

Pe segmentul de retail, reconceperea obiectelor va continua să câștige popularitate. Multe centre comerciale din Moscova au nevoie de renovare din cauza vechimii lor, iar criza nu a făcut decât să crească nevoia de a-și revizui parametrii, mai ales în ceea ce privește grupul de chiriași.

Trend 5 - Dezvoltarea de formate „securizate” pentru retail, birouri și depozite

În orice furtună, există pești care nu numai că înoată, dar chiar ajung rapid acolo unde și-ar dori să fie. În situația actuală, „peștile” noștri sunt magazine cu reduceri și prețuri fixe, centre comerciale regionale cu locații bune, restaurante ieftine, food court-uri...

Este mai dificil cu birourile, deși în acest segment, de exemplu, centrele de afaceri de clasă B+ care aderă la o politică adecvată de prețuri pot fi în top. În ceea ce privește depozitele, complexele construite pe măsură nu vor fi goale, precum și cele care oferă spații într-o „tăietură” mai mică decât de obicei.

De altfel, încă din 2014, operatorii de spații mari au început să le reformateze pentru a nu rămâne fără chiriași. Și această tendință va continua și se va intensifica.

În septembrie 2016, au fost oferite spre închiriere 2.718 unități imobiliare comerciale cu o suprafață totală de 1.586 mii mp. Volumul aprovizionării din punct de vedere cantitativ a crescut cu 34%, iar din punct de vedere al suprafeței totale - cu 29%.

Rata medie lunară de închiriere a crescut cu 7% și sa ridicat la 285 USD/mp/an. Cursul de schimb al dolarului a rămas practic neschimbat în septembrie, astfel încât, în termeni de ruble, cursurile au crescut și ele cu 7%. Rata medie de închiriere în ruble a fost de 18.396 ruble/mp/an. De-a lungul anului, din septembrie 2015, ratele dolarului au scăzut cu 24%, ratele rublei - cu 27%.

Ținând cont de scăderea semnificativă atât a dolarului, cât și a rublei în ultimele 12 luni, creșterea ratelor pe parcursul lunii este cel mai probabil doar o corecție a declinului de-a lungul anului și nu indică vreo tendință pozitivă pe piață.

Liderul în volum de aprovizionare rămâne în mod tradițional spațiile de birouri, a căror pondere pe suprafețe este de 53%. Urmează spațiile industriale și de depozitare (36%) și spațiile comerciale (11%).

Piața în ansamblu

Toate segmentele	Cantitate	Diferența totală, milioane RUB	Suprafata totala, mii mp. m	Suprafata medie, mii mp. m	Tarif mediu, ₽/mp. urechea mea
Sens	2 731	23 002	1 594	0,58	18 407
Până în august 2016	+35%	+29%	+31%	-3%	+6%
Până în septembrie 2015	-55%	-77%	-63%	-17%	-23%

Imobiliare de vânzare cu amănuntul

În septembrie 2016, au fost expuse pe piață 565 de obiecte cu o suprafață totală de 176 mii de metri pătrați. Comparativ cu luna precedentă, numărul proprietăților comerciale a crescut cu 37%, iar suprafața totală a acestora a crescut cu 19%.

Dintre aceste obiecte, în centru au fost expuse 64 de spații cu o suprafață totală de 12 mii de metri pătrați. m, care este mai mare decât cifrele din august cu 49% din punct de vedere cantitativ și 44% din punct de vedere al suprafeței totale. Rata medie de închiriere solicitată pentru aceste proprietăți pe lună a crescut cu 23% și s-a ridicat la 1.012 USD/mp/an. Rata pentru obiectele care au fost expuse mult timp a scăzut cu 5%. Ponderea proprietăților scumpe (cu tarife de peste 1000 USD/mp/an) pe parcursul lunii a crescut de la 30% la 39%, inclusiv. datorită lansării pe piață în septembrie a unui număr de proprietăți atât de scumpe precum cele de pe stradă. M. Bronnaya (367 mp, 2128 $/mp/an), B. Bronnaya St. (139 mp, 2379 $/mp/an), Kuznetsky Most St. (108 mp, 2991 $/mp/an) iar pe Khoromny o fundătură. (140 mp, 3385 $/mp/an).

Numărul proprietăților comerciale oferite spre închiriere în afara centrului în septembrie 2016 a crescut cu 36%, iar suprafața lor totală cu 18%. Volumul livrării a fost de 501 obiecte cu o suprafață totală de 165 mii mp. Rata medie lunară a crescut cu 9% și sa ridicat la 455 USD/mp/an. În același timp, rata pentru obiectele care au fost expuse de mult timp nu s-a schimbat. În general, ponderea proprietăților scumpe închiriate la rate de peste 500 USD/mp/an a crescut de la 24% în august la 30% în septembrie.

Având în vedere faptul că tarifele medii pentru proprietățile din centru au crescut în ultimele 12 luni și au scăzut în afara centrului, iar creșterea tarifelor în septembrie pentru primele proprietăți a fost de 2 ori mai mare, putem concluziona că cererea pentru proprietățile de vânzare cu amănuntul din centru este mai mare .

Spații de vânzare cu amănuntul în interiorul Garden Ring

Trading în interiorul Regatului Unit	Cantitate	Diferența totală, milioane RUB	Suprafata totala, mii mp. m	Suprafata medie, mii mp. m	Tarif mediu, ₽/mp. urechea mea
Sens	64	686	11,719	0,183	65 424
Până în august 2016	+49%	+70%	+44%	-3%	+22%
Până în septembrie 2015	-65%	-81%	-81%	-46%	+10%

Spații de vânzare cu amănuntul în afara Garden Ring

Trading în afara Regatului Unit	Cantitate	Diferența totală, milioane RUB	Suprafata totala, mii mp. m	Suprafata medie, mii mp. m	Tarif mediu, ₽/mp. urechea mea
Sens	502	3 844	164,979	0,329	29 456
Până în august 2016	+37%	+24%	+20%	-12%	+10%
Până în septembrie 2015	-48%	-58%	-49%	-3%	-15%

Imobil de birouri

În septembrie 2016, oferta de birouri de închiriat a crescut cu 31% cantitativ și cu 29% în suprafață totală și a însumat 1.632 de obiecte cu o suprafață totală de 841 mii metri pătrați. m.

Pe parcursul lunii, numărul proprietăților de birouri din centru a crescut cu 46%, suprafața lor totală cu 19%. Rata medie lunară de închiriere a crescut cu 1% și sa ridicat la 392 USD/mp/an.

În afara Inelului Grădinii, oferta a crescut cu 29% în cantitate și cu 31% în suprafață totală. Rata medie a crescut cu 3% și sa ridicat la 241 USD/mp/an. Tarifele pentru proprietățile care au fost în vânzare de mult timp nu s-au schimbat, iar ponderea proprietăților cu tarife de peste 250 USD/mp. m/an oferta totală a crescut de la 30% în august la 31% în septembrie.

Nesemnificația diferențelor dintre creșterea tarifelor în cursul lunii și scăderea acestora în ultimele 12 luni pentru proprietățile din centru și din afara acestuia indică faptul că și cererea pentru astfel de proprietăți diferă ușor.

Spații de birouri în interiorul Garden Ring

Birouri în interiorul Regatului Unit	Cantitate	Diferența totală, milioane RUB	Suprafata totala, mii mp. m	Suprafata medie, mii mp. m	Tarif mediu, ₽/mp. urechea mea
Sens	246	2 878	115,834	0,471	25 365
Până în august 2016	+46%	+15%	+19%	-18%	+1%
Până în septembrie 2015	-78%	-90%	-86%	-34%	-15%

Spații de birouri în afara Ringului Grădinilor

Birouri în afara Regatului Unit	Cantitate	Diferența totală, milioane RUB	Suprafata totala, mii mp. m	Suprafata medie, mii mp. m	Tarif mediu, ₽/mp. urechea mea
Sens	1 398	12 080	732,623	0,524	15 518
Până în august 2016	+31%	+32%	+34%	+2%	+2%
Până în septembrie 2015	-56%	-77%	-70%	-32%	-21%

Până în a doua jumătate a anului 2016, piața s-a stabilizat complet, iar chiriașii au devenit vizibil mai activi. Cu toate acestea, oferta a scăzut. Cercetările de piață arată că acest lucru s-a datorat scăderii numărului de spații noi. În plus, firmele de stat, profitând de situație, au închiriat sau au achiziționat suprafețe mari.

Dar în domeniul imobiliar cu amănuntul, oferta depășește în continuare cererea. În ultimul an, volumul spațiilor comerciale puse în funcțiune nu a scăzut semnificativ. În același timp, multe magazine nu au rezistat concurenței și și-au eliberat sediul. Au fost reînnoite cu o treime mai puține contracte. Dar după vacanțele de vară a crescut numărul celor noi.

Imobil comercial în Moscova

Odată cu dezvoltarea infrastructurii de transport, în capitală au apărut noi zone atractive pentru dezvoltatori, unde concurența nu este încă mare. În primul rând, acestea sunt zone din Noua Moscova.

O analiză a imobilelor comerciale din Moscova arată că modificările cantității de spațiu pus în funcțiune nu au scăzut semnificativ. Dacă vorbim de imobiliare de retail, cifra a scăzut cu doar 3% față de 2015. Printre cele mai mari centre comerciale:

Riviera - 91,2 mii m2
Amenda! - 53 mii m2
Oceania - 60 mii m2
Metropolis - 38 mii m2

De menționat că centrele comerciale din capitală s-au deschis cu un grad de ocupare ridicat. Aceasta înseamnă că numărul retailerilor care părăsesc piața scade treptat. Dimpotrivă, Moscova atrage mărci internaționale - 32 de nou-veniți au intrat în Federația Rusă în cursul anului. Rata principală de închiriere a fost de 100 de mii pe metru pătrat. În același timp, mulți proprietari au fost de acord să ofere reduceri chiriașilor în primul an de cooperare.

În 2017, conform cercetărilor experților, va fi pus în funcțiune cu 30% mai puțin spațiu de vânzare.

Imobil de birouri

Analizând piața imobiliară comercială din Moscova pentru 2016, s-a constatat că a existat o reducere a spațiului de birouri liber. Pe segmentul de clasa A a scăzut la 19% față de 26% în 2015. Pe segmentul de preț B, scăderea a ajuns la 15%.

Totodată, în capitală au fost daţi în exploatare circa 350 mii m 2, adică jumătate din cifra anului precedent. În 2017, volumul ar trebui să crească ușor - la aproximativ 450 mii m2. Cea mai mare parte se încadrează în centrul de afaceri din Moscova și districtul central de afaceri. Împreună oferă mai mult de 300 de mii de metri pătrați.

Tarifele de închiriere pentru spații de birouri din capitală sunt stabile: prețul principal pentru clasa A a fost în medie de 25-30 mii de ruble, pentru clasa B - 23-28 mii.

Imobile comerciale în regiuni

Situația cu noile spații comerciale în regiuni este oarecum diferită de cea din Moscova. O analiză a pieței comerciale a arătat că volumele au scăzut cu aproape 40%. Cele mai mari centre comerciale au fost deschise în Kursk, Arhangelsk și Vladivostok.

În același timp, conform recenziilor experților, proporția de pătrate libere este extrem de mică. În orașele cu o populație de peste un milion, media se apropie de 10%. În același timp, centrele comerciale situate în zone favorabile sunt pline aproape 100%.

Dacă vorbim de previziuni pentru 2017, analiștii notează inevitabilitatea unei reduceri și mai mari a numărului de noi spații comerciale. Conform previziunilor preliminare, acesta va ajunge la 11% din nivelul din 2016. Acest lucru se datorează, în special, amânării construcției de mari facilități care trebuiau să își deschidă porțile în anul viitor.

Dintre comercianți cu amănuntul, lanțurile de retail Lenta, Magnit și X5 (Pyaterochka, Perekrestok) s-au remarcat în mod tradițional prin activitatea lor specială pe piețele regionale în 2016. În plus, retailerii de bricolaj precum OBI și Leroy Merlin, precum și hipermarketurile de electronice Eldorado și M.Video vin și în orașele mici.

Articole similare