Porównawcze podejście dochodowe do wyceny nieruchomości. Podejścia do wyceny nieruchomości

Mógłbym to kupić, ale za rozsądną cenę.

Wiesz już, jak i gdzie można znaleźć dobrą ofertę oraz jak negocjować zakup. Teraz dowiesz się jak prawidłowo wycenić nieruchomość, którą zamierzasz kupić. Zaczniemy od omówienia wartości rynkowej, a następnie omówimy inne metody wyceny, które możesz zastosować, aby pomóc Ci podjąć właściwą decyzję.

Choć cena rynkowa nieruchomości nigdy nie powinna być jedyną podstawą podjęcia decyzji, to wciąż jest ona jednym z podstawowych punktów odniesienia. Aby oszacować wartość budynku mieszkalnego, kamienicy lub kondominium, większość właścicieli, inwestorów i rzeczoznawców korzysta z formularza podobnego do pokazanego na rysunku. 14.1.

Dwóch największych pożyczkodawców hipotecznych w Stanach Zjednoczonych, Freddiego Maca I Fannie May, zatwierdził ten formularz i zalecił go do powszechnego stosowania. Właściciele i inwestorzy w innych krajach również stosują podobny proces oceny. Nie ma znaczenia, gdzie dokładnie zlokalizowana jest nieruchomość, zasady wyceny rynkowej pozostają niezmienne.

Przejdziemy teraz przez wszystkie główne sekcje tego formularza oceny.

Słowo ostrzeżenia

Jedna uwaga: zbyt wielu właścicieli, inwestorów i nabywców domów przyjmuje te szacunki jako ostateczny wynik. Jednak wszelkie szacunki wartości nie są bardziej wiarygodne niż fakty, na których są oparte, i nie bardziej sprawiedliwe niż wnioski wyciągnięte z tych faktów. Niestety doświadczenie pokazuje, że rzeczoznawcy często mylą się zarówno co do samych faktów, jak i ich interpretacji.

Niezależnie od tego, czy dokonujesz własnej oceny, czy korzystasz z wyników ewaluatora, krytycznie przeanalizuj wszystkie dane wejściowe oraz wszystkie wnioski i wnioski, które z nich wyciągasz.

Standardowy raport z wyceny nieruchomości

Celem tej ustawy jest dostarczenie wierzycielowi/klientowi rzetelnej i obiektywnej informacji związanej z oceną wartości rynkowej danej nieruchomości.

Adres Miasto Stan Kod pocztowy

Pożyczkobiorca Zarejestrowany właściciel Okręg

Opis prawny

Asesor nr Rok podatkowy Podatek od nieruchomości, $

Nazwa powiatu Położenie geograficzne Okręg spisowy

Mieszkańcy □ Właściciel □ Mieszkańcy □ Wolne miejsce □

Wycena tytułu własności □ Prawo własności □ Dzierżawa □ Inne (opis)

Rodzaj przeniesienia praw □ Zakup □ Refinansowanie kredytu □ Inne (opis)

Adres pożyczkodawcy/klienta

Czy nieruchomość jest obecnie na sprzedaż, czy też była na sprzedaż w ciągu 12 miesięcy poprzedzających dzień wyceny? □ Tak □ Nie

Źródło wykorzystanych danych, cena oferty, data

Nie przeprowadziłem □ □ analizy umowy nabycia przedmiotowej nieruchomości. Podziel się wynikami analizy lub wyjaśnij, dlaczego analizy nie przeprowadzono.

Cena kontraktowa $ Data kontraktu Czy sprzedający jest zarejestrowanym właścicielem? □ Tak □ Nie Data (źródło)

Czy są jakieś ulgi finansowe na korzyść pożyczkobiorcy (sprzedawca płaci odsetki od pożyczki, wlicza w cenę nieruchomości meble, sprzęt AGD itp., wpłaca zadatek itp.)? □ Tak □ Nie

Jeżeli tak, proszę podać pełną kwotę koncesji w dolarach oraz pełny opis koncesji.

Uwaga: skład rasowy obszaru nie jest przedmiotem oceny.

Charakterystyka obszaru			Rezydencje (trendy)			Rezydencje		Obecne użytkowanie gruntów,%
Lokalizacja □ Miasto □ Przedmieście □ Obszary wiejskie			Koszt □ Zwiększa się □ Stabilny □ Upadki			cena wzrasta		Rezydencje
Rozwój □ Ponad 75% □ 25-75% □ Mniej niż 25%			Podaż/popyt □ Niedobór □ Równowaga □ Nadmiar			$ (tysiąc) (lata)		Domy z 2-4 mieszkaniami
Wzrost □ Szybki □ Stabilny □ Powolny			Okres sprzedaży □ Do 3 miesięcy □ 3-6 miesięcy □ Ponad 6 miesięcy					Budynki mieszkalne
Granice dzielnic								Nieruchomość komercyjna

Opis obszaru

Warunki rynkowe (w tym te potwierdzające powyższe wnioski)

Wymiary Powierzchnia Kształt Widok ogólny
Klasyfikacja strefowa Opis stref
Zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego □ Całkowicie legalne □ Niezgodność z prawem (dziedzictwo po dziadku) □ Brak podziału na strefy jako takie □ Niespójność
Czy obecne użytkowanie obiektu jest najlepsze? □ Tak □ Nie Jeśli nie, wyjaśnij dlaczego.

Udogodnienia	Centralny	Inne (opisz)			Centrum.		Inne (opisz)		Dobro zewnętrzne- urządzenie	Społeczeństwo	Części.
Elektryczność				Rury wodne
				Kanalizacja
Zagrożenie powodziowe według klasyfikacji FEMA□ Tak □ Nie Strefa zalewu FEMA Mapa FEMA Lp. Data sporządzenia mapy
Czy wyposażenie wewnętrzne i zewnętrzne jest typowe dla tego obszaru? □ Tak □ Nie Jeśli nie, wyjaśnij dlaczego.
Czy istnieją jakieś niekorzystne czynniki środowiskowe? □ Tak □ Nie Jeśli tak, opisz te czynniki.




ogólny opis	Fundacja		Opis zewnętrzny materiały/stan	Opis wnętrza Materiały/stan
Obiekty □ Jeden □ Jeden z dodatkowymi budynkami	□ Płyty betonowe □ Miejsce do raczkowania		Ściany fundamentowe
Liczba kondygnacji	□ Pełne podpiwniczenie □ Częściowe podpiwniczenie		Ściany zewnętrzne
Rodzaj obiektu □ Wolnostojący □ Wspólne	Powierzchnia piwnicy mkw. stopy
□ Istniejące □ Zarzut □ W budowie	Wykończenie piwnicy %		Rynny i rury spustowe	Podłogi w łazience
Projekt (styl)	□ Zewnętrzne wejście/wyjście □ Pompa ściekowa			Okładzina łazienki
Rok budowy	□ Znaki □ Inwazje □ Wilgoć		Skrzydło/izolacja okna sztormowego	Parkowanie □ Nie
Rzeczywisty wiek (lata)	Ogrzewanie □ Woda □ Promiennik ciepła		Żaluzje/żaluzje	□ Droga dojazdowa Liczba pojazdów
Poddasze □ Nie	□ Inne	Rodzaj paliwa	Udogodnienia □ Piece na drewno (ilość)	Osłona podjazdu
□ Drabina przedłużana □ Kroki	□ Chłodzenie □ Centralny klimatyzator		□ Kominki (ilość)	Liczba pojazdów
	□ Indywidualne □ Inne		□ Taras/dach płaski □ Weranda	□ Wiata Liczba pojazdów
□ Zakończ □ Ogrzewanie			□ Basen □ Inne	Rodzaj obiektu □ Wolnostojący □ Wspólne
Urządzenia □ Lodówka □ Kuchenka/piekarnik □ Zmywarka □ Kuchenka mikrofalowa □ Pralka/suszarka □ Inne urządzenia (opis)
Wykończona powierzchnia mieszkalna powyżej standardu obejmuje: Pokoje Sypialnie Łazienki Powierzchnia mieszkalna powyżej standardowej powierzchni (m2)

Dodatkowe właściwości (specjalne urządzenia oszczędzające energię itp.)

Opisz ogólny stan nieruchomości (konieczność napraw itp.)

Czy istnieją jakieś fizyczne braki wpływające na komfort użytkowania, poziom izolacji akustycznej lub integrację strukturalną nieruchomości? □ Tak □ Nie Jeśli tak, opisz te niedociągnięcia.

Czy ta nieruchomość odpowiada obszarowi, w którym się znajduje? □ Tak □ Nie Jeśli nie, wyjaśnij dlaczego

Tutaj podobne nieruchomości zlokalizowane w tej okolicy są wystawione na sprzedaż w cenach od... $ do tys. $

Tutaj w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy wystawiono na sprzedaż podobne nieruchomości zlokalizowane w tej okolicy po cenach od... $ do tys. $

Charakterystyka

Sprzedaż porównawcza nr 1

Sprzedaż porównawcza nr 2

Sprzedaż porównawcza nr 3

Bliskość obiektu

Cena sprzedaży, $

Cena sprzedaży/całkowita powierzchnia mieszkalna, tys. $ za mkw. stopa

Źródło danych

Źródło weryfikacji

Zmiany w opłatach

Opis

+ (-) $ Poprawka

Opis

+ (-) $ Poprawka

Opis

+ (-) $ Poprawka

Sprzedaż lub finansowanie

Data wyprzedaży

Mestaras-
pozycja

Dzierżawa/własność nieograniczona

Działka

Formularz ogólny

Projekt (styl)

Jakość konstrukcji

Rzeczywisty wiek

Stan fizyczny

Powyżej standardu

Liczba pokoi

Powierzchnia mieszkalna, mkw. stopy

Piwnica i lokal wykończony powyżej standardu
Użyteczność funkcjonalna
Ogrzewanie/klimatyzacja
Elementy oszczędzające energię
Garaż/wiata samochodowa
Weranda/taras/patio



Korekta netto (ogółem)	□ + □ -		□ + □ -	□ + □ -
Określony koszt, Czysty reprezentant. %
Ogólny reprezentant. %
Nie badałem/nie badałem historii sprzedaży i transferu przedmiotu oraz właściwości porównawczych. Jeśli nie, wyjaśnij dlaczego.

Moje badania nie wykazały/nie wykazały sprzedaży ani przeniesienia przedmiotowej nieruchomości w ciągu trzech lat poprzedzających datę wyceny.
Źródło danych.
Moje badania nie wykazały/nie wykazały sprzedaży lub przeniesienia porównywalnych nieruchomości w ciągu trzech lat poprzedzających datę wyceny.
Źródło danych.
Raport z dotychczasowych sprzedaży i transferów
		Porównywać- sprzedaż prywatna nr 1	Porównywać- sprzedaż prywatna nr 2		Porównywać- sprzedaż prywatna nr 3
Data poprzedniej sprzedaży/przeniesienia
Poprzednia cena sprzedaży/transferu
Źródło danych.
Data otrzymania danych
Analiza dotychczasowych sprzedaży/transferów

Wynik wyceny metodą porównawczą sprzedaży

Koszt nieruchomości obliczony metodą porównawczą sprzedaży, $

Koszt: Porównawcza metoda sprzedaży, $ Porównawcza metoda kosztowa (jeśli jest stosowana), $ Porównawcza metoda dochodowa (jeśli jest stosowana), $

Ocenę tę przeprowadzono przy zasadzie □ „tak jak jest”, □ przy założeniu, że dokonano już wszystkich niezbędnych poprawek i ulepszeń, □ przy założeniu, że nieruchomość jest w idealnym stanie, nie wymagającym jakichkolwiek prac remontowych.

Po przeprowadzeniu pełnego oględzin nieruchomości i wykonaniu wszystkich badań, oszacowałem wartość nieruchomości na dzień wyceny (data) $$.

Standardowy raport z wyceny nieruchomości







METODA KOSZTÓW PORÓWNAWCZYCH (Fannie Móc
Dostarcza pożyczkobiorcy/klientowi obiektywnej informacji o wartości nieruchomości. Klient może samodzielnie odtworzyć wszystkie poniższe obliczenia.
Służy do sprawdzenia szacunków uzyskanych w drodze sprzedaży porównawczej innymi metodami.


Ocena Rekonstrukcja Odbudowa	Koszt gruntu .................................................. ....................................................$
Źródło danych o kosztach	Lokale mieszkalne mkw. stopy/$........................................... ....................$
	stopa kwadratowa/$........................................... ......................$
Uwagi (obliczenie powierzchni mieszkalnej, stopień zużycia itp.)	Garaż/szopa mkw. stopy/$........................................... .................... $
	Całkowity koszt nowej konstrukcji .................................................. ...................... ..$
	Minus Fizyczny	Funkcjonalny
			.................. $
	Koszt budynku z uwzględnieniem zużycia .................................. ............. ............... $ Koszt działki w stanie „takim, jaki jest” .................................. ............. ..$
Możliwy okres dalszego wykorzystania komercyjnego (tylko dla Ministerstwa Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast), lata	Ostateczny koszt obiektu............................................ ............. ................... $
*PORÓWNAWCZA METODA DOCHODOWA (Fannie* Móc nie wymaga oceny tą metodą)**
Średni miesięczny czynsz rynkowy $ × Mnożnik całkowitego czynszu = $ Koszt przy zastosowaniu porównawczej metody dochodowej
Wnioski z oceny

INFORMACJA PROJEKTOWA DLA PLANOWANEJ ZAGOSPODARKI (PZ)

Czy deweloper/budowniczy jest kontrolowany przez stowarzyszenie właścicieli domów? □ Tak □ Nie Typ obiektu □ Odłączony □ Złącze

Poniższe informacje dotyczą TYLKO nieruchomości PO, pod warunkiem, że deweloper/budowniczy działa pod kontrolą stowarzyszenia właścicieli domów, a nieruchomość stanowi część osiedla spółdzielczego.

Nazwa prawna projektu

Łączna liczba etapów Łączna liczba mieszkań Łączna liczba sprzedanych mieszkań

Całkowita liczba mieszkań na wynajem Łączna liczba mieszkań na sprzedaż Źródło danych

Czy projekt ten zakłada przebudowę istniejących budynków na PP? □ Tak □ Nie Jeśli tak, proszę podać datę konwersji

Czy projekt składa się z kilku lokali mieszkalnych? □ Tak □ Nie Źródło danych

Czy mieszkania, części wspólne i obiekty rekreacyjne są już gotowe? □ Tak □ Nie Jeżeli nie, proszę wskazać etap budowy.

Czy powierzchnie wspólne są dzierżawione przez stowarzyszenie właścicieli domów, czy przez stowarzyszenie? □ Tak □ Nie Jeśli tak, proszę opisać warunki najmu.

Opisz obiekty użyteczności publicznej i rekreacyjne.

Standardowy raport z wyceny nieruchomości

Formularz ten przeznaczony jest do oceny domów jednorodzinnych lub domów jednorodzinnych z zabudowaniami towarzyszącymi, w tym także nieruchomości objętych planowaną zabudową (PD). Formularz ten nie jest przeznaczony do oceny wyprodukowanych domów, apartamentów lub jednostek spółdzielczych.

Niniejsza ustawa o wycenie nieruchomości zakłada: określony zakres pracy rzeczoznawcy, cel ustawy, użytkownika ustawy, określenie wartości rynkowej nieruchomości, zestawienie założeń i ograniczeń, certyfikację rzeczoznawcy. Zabronione jest dokonywanie jakichkolwiek uzupełnień lub poprawek we wszystkich powyższych punktach. Rzeczoznawca może rozszerzyć zakres wykonywanych prac przeprowadzając dodatkowe badania. Certyfikat rzeczoznawcy nie pozwala również na żadne uzupełnienia ani poprawki. Dopuszczalne są jednak dodatkowe zaświadczenia wymagane przepisami prawa lub związane z członkostwem rzeczoznawcy w organizacji wyceniającej nieruchomości.

Zakres prac. Zakres pracy rzeczoznawcy jest zdeterminowany złożonością wniosku o ocenę oraz wymogami tego formularza. Obejmuje to określenie wartości rynkowej nieruchomości, zestawienie założeń i ograniczeń oraz zaświadczenie rzeczoznawcy. Rzeczoznawca jest obowiązany co najmniej: 1) dokonać pełnego oględzin wycenianej nieruchomości zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz; 2) przeprowadzić kontrolę terenu; 3) przeprowadzić oględziny każdego z porównywanych obiektów, przynajmniej oglądając je z ulicy; 4) badać, weryfikować i analizować wszelkie dane uzyskane z wiarygodnych źródeł publicznych i prywatnych; 5) przedstawić w tym raporcie wyniki swojej analizy i wyrazić wnioski.

Cel aktu. Akt ten przeznaczony jest dla pożyczkodawcy/klienta w celu ustalenia wartości przedmiotu, na który zostanie udzielony kredyt.

Użytkownik akt. Użytkownikiem tej ustawy jest wierzyciel/klient.

Określenie wartości rynkowej. Jest to najbardziej prawdopodobna cena, za jaką nieruchomość mogłaby zostać sprzedana na wolnym i otwartym rynku, pod warunkiem uczciwej sprzedaży i ostrożności zarówno ze strony sprzedającego, jak i kupującego. Definicja ta implikuje konkretną datę sprzedaży i przeniesienia tytułu własności ze sprzedającego na kupującego na następujących warunkach; 1) sprzedający i kupujący mają wystarczającą motywację do sfinalizowania transakcji; 2) obie strony są dobrze poinformowane i każda ze stron działa we własnym interesie; 3) wystarczy czasu na wystawienie nieruchomości na sprzedaż na wolnym rynku; 4) płatność następuje w gotówce w dolarach amerykańskich lub zgodnie z odpowiednią umową finansową; 5) cena przedmiotu nie pociąga za sobą żadnych ustępstw finansowych ani innych.

Zestawienie założeń i ograniczeń. Certyfikacja rzeczoznawcy w tej ustawie podlega następującym założeniom i ograniczeniom:

1. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wszelkie kwestie prawne związane z wycenianą nieruchomością lub jej tytułem, z wyjątkiem informacji uzyskanych przez niego w procesie wyceny. Rzeczoznawca zakłada, że tytuł jest całkowicie zgodny z prawem i nie wyraża na jego temat opinii.

2. W protokole tym rzeczoznawca podaje ogólny opis przedmiotu, wskazując jego wymiary i cechy charakterystyczne. Opis powinien pomóc czytelnikowi uzyskać wizualne wyobrażenie o samym obiekcie i jego wielkości.

3. Oceniający zapoznaje się z dostarczonymi mapami powodziowymi FEMA i wskazuje, czy obiekt znajduje się w strefie zagrożenia. Ponieważ rzeczoznawca nie jest rzeczoznawcą, jego ustalenia nie stanowią gwarancji, wyraźnej ani dorozumianej.

4. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności prawnej za wątpliwości związane ze stanem prawnym przedmiotu, chyba że odpowiedzialność taka została wcześniej uzgodniona.

5. W protokole tym rzeczoznawca wskazuje wszystkie braki związane ze stanem technicznym obiektu (elementy wymagające naprawy, części zużyte, elementy stwarzające zagrożenie, źródła substancji toksycznych itp.), które zostały stwierdzone podczas oględzin. O ile nie zaznaczono inaczej, rzeczoznawca nie ma wiedzy o ewentualnych wadach ukrytych, które mogłyby obniżyć wartość nieruchomości. Rzeczoznawca nie udziela żadnych gwarancji, wyraźnych ani dorozumianych, w tym zakresie. Ponieważ rzeczoznawca nie jest specjalistą z zakresu ochrony środowiska, czynność ta nie może być traktowana jako ocena środowiskowa obiektu.

6. Rzeczoznawca opiera niniejszy raport na założeniu, że obiekt jest w normalnym stanie technicznym lub na założeniu, że wszelkie niezbędne naprawy zostaną wykonane na profesjonalnym poziomie.

Analiza oceny wartości rynkowej

W dostarczonym formularzu oceny nie będziemy w stanie szczegółowo opisać każdego elementu. Niemniej jednak omówimy każdą sekcję raportu z oceny i podkreślimy główne źródła błędów i wątpliwych wniosków.

Przedmiotowy przedmiot

W pierwszej części znajdują się podstawowe informacje o danym obiekcie. W większości są to informacje dokładne i obiektywne, jednak warto sprawdzić ich prawdziwość. Zwróć szczególną uwagę na własność.

Ocena wartości nieruchomości musi uwzględniać tytuł prawny, czyli własność. Jakie problemy mogą wiązać się z przeniesieniem własności? Pamiętaj, że nabywasz nie tylko budynek wraz z gruntem - nabywasz prawa regulujące korzystanie z nieruchomości, jej przekazanie, przebudowę itp. Często spotykane są także profesjonalne operaty szacunkowe. zakładać z góryże kwestie własności zostaną rozwiązane bez żadnych problemów. Nie polegaj na takich apriorycznych założeniach. Skonsultuj się z kancelarią prawną lub radcą prawnym specjalizującym się w prawie majątkowym.

Kontrakt

Większość pożyczkodawców udziela kredytów hipotecznych na podstawie umownej ceny zakupu lub wartości rynkowej nieruchomości, w zależności od tego, która z tych wartości jest niższa. Załóżmy, że znajdziesz dobrą opcję. Zgodziliście się na cenę 160 000 dolarów za nieruchomość wartą 200 000 dolarów. Obliczyłeś, że przy OKR równym 80% bank udzieli Ci kredytu pokrywającego w pełni cenę zakupu (80% × 200 tys. - 160 tys. dolarów). Pomysł nie jest zły, ale faktem jest, że bank nie będzie go opierał na wartości rynkowej, ale na cenie kontraktu, a Ty otrzymasz kredyt w wysokości 128 tys. dolarów (80% × 160 tys. - 128 tys. dolarów). Dlatego też banki zawsze wymagają przedstawienia kwoty umowy.

Nigdy nie okłamuj pożyczkodawcy

Aby ominąć tę przeszkodę, niektórzy nieuczciwi kupujący zawierają ze sprzedawcą „umowę cienia”, podając cenę 200 000 dolarów, a następnie przedstawiają „fałszywą” umowę w celu uzyskania pożyczki. Działanie to jest prawnie klasyfikowane jako oszustwo w sektorze bankowym. Nigdy nie uciekaj się do takich sztuczek.

Nigdy nie okłamuj pożyczkodawcy co do faktycznej kwoty umowy lub innych faktów związanych z pożyczką. (Notoryczny lobbysta Jack Abramoff otrzymał niedawno sześć lat więzienia za oszustwa kredytowe.)

Koncesje od sprzedawcy

Czasami kupujący zgadza się zapłacić cenę wyższą niż wartość rynkowa nieruchomości. W zamian sprzedawca może zaoferować zaliczkę, opłatę za depozyt zabezpieczający lub dodatkowe koszty zamknięcia. Istnieje możliwość, że w cenę sprzedaży zostaną wliczone meble lub sprzęt AGD. W takich przypadkach, gdy sprzedający idzie na ustępstwa, bank chce poznać wartość rynkową nieruchomości, a nie tylko kwotę umowy. W takim przypadku GCS zostanie obliczony w oparciu o wartość rynkową nieruchomości.

Lokalizacja obiektu

Pierwszą rzeczą, o której należy pamiętać, jest to, że prawo federalne zabrania rzeczoznawcom jakiegokolwiek uwzględniania składu rasowego populacji na obszarze, na którym znajduje się nieruchomość. Dlatego żadna profesjonalna ocena nie wspomina nawet o cechach rasowych i demograficznych obszaru.

Skala popytu, podaży i cen na obszarze, na którym zlokalizowany jest obiekt

Natomiast operat szacunkowy zawiera krótki opis rodzajów nieruchomości charakterystycznych dla danego obszaru oraz rodzajów jego użytkowania.

Ustawa wskazuje także skalę cen nieruchomości oraz tendencje wzrostu lub spadku liczby nieruchomości sprzedawanych lub wynajmowanych.

Jako inwestor zwracaj szczególną uwagę na te trendy. Szacunków wartości rynkowej dokonuje się na podstawie bieżącej sytuacji, ale trzeba umieć patrzeć w przyszłość.

Baza ekonomiczna i inne cechy obszaru

Oceny oparte przede wszystkim na teraźniejszości nie tylko nie uwzględniają tendencji rozwojowych regionu, ale także nie dają szczegółowej analizy bazy ekonomicznej, poziomu zatrudnienia oraz perspektyw wzrostu lub spadku. Ponownie, jako inwestor, masz obowiązek dogłębnego i dokładnego zbadania tych kwestii.

Ważne jest, aby ocenić, jak zmienia się liczba miejsc pracy na danym obszarze, jak rozwijają się arterie komunikacyjne i jak ogólny rozwój metropolii wpływa na losy obszaru. Nawet na obszarach podupadających, niektóre mogą się rozwijać. I odwrotnie, na obszarach zamożnych mogą istnieć obszary, które się nie rozwijają. Szacunki wartości rynkowej rzadko uwzględniają przyszłe perspektywy obszaru.

Działka

W wielu obszarach miejskich koszt gruntu wynosi od 30 do 60% (czasami nawet więcej) całkowitej wartości rynkowej nieruchomości. Dokładnie przestudiuj ten ważny element. Przede wszystkim zaznacz teren i obejdź jego granice. Wykonaj wszystkie pomiary. Musisz znać dokładne wymiary swojej witryny i wizualizować ją.

Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego i użytkowania gruntów

Jak dowiedziałeś się z rozdziału 8, istnieją dziesiątki przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego i użytkowania gruntów, które regulują użytkowanie nieruchomości. Znajomość wszystkich zawiłości prawnych otworzy przed Tobą wiele obiecujących możliwości. Przeciwnie, prawa te mogą stać się niezniszczalną barierą dla twoich wspaniałych planów. Przestudiuj szczegółowo te przepisy i nie zadowalaj się tylko szeroką klasyfikacją zagospodarowania przestrzennego (mieszkaniowe, komercyjne, przemysłowe, rolnicze itp.).

Szacunki wartości rynkowej mogą, ale nie muszą, uwzględniać stopień zgodności nieruchomości z przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego i przepisami budowlanymi. Żadna z ustaw nie mówi jednak nic o tym, jak wykorzystać te regulacje (w tym zmiany zagospodarowania przestrzennego), aby zwiększyć wartość nieruchomości.

Udogodnienia ogólnodostępne

Wbrew przekonaniom mieszkańców miasta, nie wszystkie nieruchomości są wyposażone w niezbędne udogodnienia użyteczności publicznej. Jeden ze znajomych, który nie ma żadnego doświadczenia inwestycyjnego, kupił dom, nawet nie podejrzewając, że nie ma w nim kanalizacji. Przy pozostałych czynnikach brak udogodnień publicznych znacząco obniża wartość nieruchomości.

Nie popełniaj tego samego błędu. Sprawdź dostawę gazu i wody, kanalizację, elektrykę, systemy bezpieczeństwa, dostępność Internetu. Chociaż koszty mediów rzadko są wymieniane w raportach z wyceny, mogą mieć znaczący wpływ na ogólną wartość nieruchomości. Dlatego oprócz dostępności mediów należy sprawdzić poziom kosztów mediów. W tym celu należy skontaktować się z przedsiębiorstwami użyteczności publicznej obsługującymi ten obiekt.

Udogodnienia mieszkalne

Udogodnienia mieszkalne obejmują nie tylko obiekty użyteczności publicznej, ale także chodniki, architekturę krajobrazu, baseny, korty tenisowe, płoty, piwnice, pomieszczenia gospodarcze, sprzęt AGD, tarasy, patio, werandy, podjazdy, garaże i inne. Aby ocenić nieruchomość, należy ocenić jakość wszystkich dodatkowych udogodnień zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz budynku.

Należy również zwrócić uwagę na metraż, liczbę pomieszczeń, obecność szaf wnękowych, plan i projekt architektoniczny, energooszczędność, izolację akustyczną i termiczną, jakość okien, wiek i stan fizyczny nieruchomości. Każdy z tych szczegółów może znacząco wpłynąć na wartość nieruchomości. Ponadto wszystkie dodatkowe udogodnienia należy uwzględnić w dowolnym z trzech głównych sposobów oceny wartości.

Metody szacowania kosztów

Aby jak najbardziej obiektywnie ocenić wartość rynkową nieruchomości, można zastosować trzy równoległe metody wyceny:

1. Porównawcza metoda sprzedaży. W tym przypadku porównuje się charakterystyczne cechy i koszty podobnych obiektów (patrz ryc. 14.2).

Ryż. 14.2. Porównawcza metoda sprzedaży

2. Metoda kosztów porównawczych. Należy obliczyć, ile kosztowałoby wybudowanie podobnego budynku przy dzisiejszym poziomie cen (plus koszt gruntu), a następnie od otrzymanej kwoty odjąć kwotę naliczonej amortyzacji (amortyzacji) (patrz ryc. 14.3).

3. Porównawcza metoda dochodowa. Ta metoda wyceny kapitalizuje dochody netto z czynszów i przelicza je na szacunkową wartość rynkową (patrz rysunek 14.4).

Ryż. 14.3. Porównawcza metoda kosztów

Notatka: Jak wspomniano wcześniej, metoda kosztów porównawczych może również pomóc w określeniu trendu przyszłych cen nieruchomości. (Zobacz poniżej zastosowanie tego podejścia do wyceny nieruchomości komercyjnych.)

Gdy określisz wartość rynkową za pomocą każdej z tych metod, poznasz limity cenowe i będziesz w stanie uzyskać obiektywny szacunek wartości swojej nieruchomości (patrz rysunek 14.5). Porównawcza metoda sprzedaży jest odpowiednia do wyceny domów szeregowych, spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, natomiast porównawcza metoda dochodowa najlepiej sprawdza się przy wycenie budynków mieszkalnych, biurowców i centrów handlowych. Metodę porównawczą kosztów najczęściej stosuje się do weryfikacji danych uzyskanych innymi metodami.

Ryż. 14.4. Metoda dochodu kapitalizowanego

Pamiętaj: jeśli nieruchomość zostanie sprzedana za znacznie wyższą kwotę niż koszt budowy nowego budynku, deweloperzy rozpoczynają budowę masowo. Niestety, ten sposób generowania wysokich zysków często zawodzi, gdy podaż nowych nieruchomości chwilowo przewyższa popyt na nie.

Ryż. 14,5. Trzy podejścia do oceny wartości rynkowej

Aby pozbyć się niesprzedanych (lub niewynajętych) nieruchomości, deweloperzy drastycznie obniżają ceny i poziomy czynszów, oferując kupującym (najemcom) liczne ulgi (finansowanie z obniżonym oprocentowaniem, dwumiesięczne zwolnienie z czynszu, opłata za przeprowadzkę w wysokości 99 USD itp.). I odwrotnie, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana za cenę znacznie niższą niż koszt budowy nowego budynku (pogorszenie koniunktury gospodarczej lub nadwyżka podaży), deweloperzy wycofują się z rynku. Jednak prędzej czy później wzrost gospodarczy doprowadzi do powstania nowych miejsc pracy i wzrostu dochodów. Nadmiar podaży jest eliminowany. Nowi nabywcy i najemcy konkurują o wolne nieruchomości, których liczba gwałtownie się zmniejsza. Ceny i czynsze zaczynają rosnąć.

Dlatego mądrzy inwestorzy zawsze monitorują koszty budowy nowych budynków, dochody budowniczych, zachęty do zakupu (wynajmu) nieruchomości i inne trendy rynkowe. Jeszcze raz podkreślam: oceniając przeszłość i teraźniejszość, nie zapominajcie patrzeć w przyszłość.

Porównawcza metoda sprzedaży

Wróćmy teraz do rys. 14.1, który zawiera informacje wykorzystywane do przeprowadzenia oceny.

Sprzedaż porównawcza działa najlepiej, gdy dokładnie zbadasz i zanotujesz wszystkie cechy nieruchomości, którą rozważasz, oraz nieruchomości, z którymi porównujesz. Dlatego radzę dokładnie przyjrzeć się wszystkim nieruchomościom na sprzedaż w interesującej Cię okolicy. Napisz szczegółowy opis wszystkich charakterystycznych cech tych obiektów. Robić zdjęcia. Zapisz swoje obserwacje i uwagi. W rezultacie będziesz mieć dużą listę obiektów do porównania.

Ponadto, śledząc sprzedaż nieruchomości w Twojej okolicy, dowiesz się, które cechy domu są najbardziej atrakcyjne dla najemców i kupujących, co sprzedaje się najszybciej i co osiąga najwyższą cenę. Dzięki dogłębnej znajomości rynku zawsze będziesz w stanie zidentyfikować nieruchomości, które sprzedają się poniżej ceny rynkowej. Jeśli nie masz takiej wiedzy, możesz łatwo przegapić opłacalną opcję.

Znajomość faktów pomoże Ci w składaniu świadomych ofert kupna lub sprzedaży nieruchomości. Argument oparty na faktach jest o wiele bardziej przekonujący niż zwykłe stwierdzenie: „Oto moja propozycja. Możesz to zaakceptować lub odrzucić.”

Przyjrzyjmy się teraz bardziej szczegółowo metodzie sprzedaży porównawczej. Jak widać, zaproponowana forma oceny (patrz rysunek 14.1) nie pozostawia miejsca na szczegółowe wyjaśnienia i krytyczne porównania. Jest to jeden z powodów, dla których profesjonalni rzeczoznawcy często wyciągają błędne wnioski. Mówiąc obrazowo, malują obraz szorstkim pędzlem, pomijając istotne szczegóły.

Co więcej, będziesz zaskoczony, ale to prawda: rzeczoznawcy prawie nigdy nie wchodzą do obiektów, z którymi porównują. W najlepszym wypadku otrzymują informacje z drugiej ręki – od agentów sprzedaży, którzy przeprowadzali transakcje tymi obiektami. Jednak najczęściej (a przekonałem się o tym nie raz) rzeczoznawcy po prostu ignorują wszelkie różnice pomiędzy przedmiotem rozważanym a obiektami, z którymi dokonuje się porównania. Nawet nie wiedzą, że są jakieś różnice.

Z tych i innych powodów ani Donald Trump, ani ja nigdy nie polegamy na opiniach oficjalnych ewaluatorów. Oglądamy, słuchamy, analizujemy i wyciągamy własne wnioski. Ty musisz zrobić to samo.

Względne położenie porównywanych obiektów

Ogólna zasada jest taka, że im bliżej znajdują się porównywane obiekty, tym dokładniejsze będzie porównanie. (W idealnym przypadku podobne nieruchomości powinny pasować pod każdym względem.) Często jednak okazuje się, że rzeczoznawcy porównują domy, które są zbyt oddalone od siebie.

Co oznacza „za daleko”? Jest to dowolna odległość, która klasyfikuje obiekty w różne strefy atrakcyjności. Może to być nawet miejsce po drugiej stronie ulicy, w innej dzielnicy szkolnej, w innej odległości od metra lub przystanków komunikacji miejskiej. Zawsze sprawdzaj wybór rzeczoznawcy. Czy lokalizacje obiektów są naprawdę porównywalne? Czy w pobliżu porównywanych obiektów wszystko jest takie samo?

Cena sprzedaży i cena za metr kwadratowy

Zazwyczaj inwestorzy i zabezpieczeni pożyczkodawcy wolą, aby wartość danych nieruchomości była o 10–20% niższa niż najwyższa cena podobnych nieruchomości w okolicy. Nieruchomości, których cena leży poniżej średniego „widełka” cenowego, mają większą płynność.

Ponadto, jeśli nie możesz znaleźć pełnych analogii swojej nieruchomości (co jest bardzo prawdopodobne), wybierz domy, które wyraźnie przewyższają Twoją, a także domy, które wyraźnie nie są tak dobre jak Twoje. W ten sposób możesz ustawić przedział cenowy. Jeśli Twój dom wyróżnia się na tle innych domów w okolicy, na dobre lub na złe, dość trudno będzie określić górną i dolną granicę jego wartości.

Załóżmy, że domy wyższej jakości zostały ostatnio sprzedane za kwotę od 450 000 do 475 000 dolarów. Domy gorsze od Twojego sprzedawane są w przedziale od 400 000 do 420 000 USD. Definiując zakres, możesz powiedzieć, że Twój dom jest wart od 425 000 do 445 000 USD.

Jak już wcześniej podkreślaliśmy, dobrą praktyczną zasadą przy ustalaniu kosztu jest cena za metr kwadratowy. Aby obliczyć cenę za metr kwadratowy (PSF), wystarczy podzielić cenę sprzedaży (pomniejszoną o ewentualne ulgi) przez całkowitą powierzchnię mieszkalną budynku. (Nie uwzględniać garaży, piwnic, strychów, pomieszczeń gospodarczych itp.). Załóżmy, że dom jest sprzedawany za 380 000 dolarów i zawiera 1843 stóp kwadratowych powierzchni mieszkalnej:

c.c.f. = 380 tysięcy dolarów/1843 c.c.f. = 206 dolarów.

Cena za metr kwadratowy stanowi przybliżony punkt wyjścia, ale jak się nauczyłeś, nigdy nie mów ostatniego słowa, dopóki nie sprawdzisz i nie docenisz wszystkich cech nieruchomości.

Źródła danych i metody ich sprawdzania

Tylko w bardzo rzadkich przypadkach rzeczoznawcy niezależnie sprawdzają wybrane przez siebie nieruchomości w celu porównania. Najczęściej badają dane historyczne, informacje z wielu serwisów ofertowych lub wykorzystują dane od agentów nieruchomości. Chociaż żaden rzeczoznawca nie może pracować bez wykorzystania danych wtórnych, zawsze samodzielnie weryfikuj te informacje. Dane wtórne mogą prowadzić do błędnych wniosków.

Wprowadzenie poprawek

Formularz oceny pokazany na rys. 14.1 zawiera zestawienie cech charakterystycznych obiektu. Ponieważ nie da się znaleźć dwóch całkowicie podobnych obiektów, ocena wartości wymaga wprowadzenia „korekt” wartości porównywanych obiektów w zależności od tego, jakie mają cechy charakterystyczne.

Innymi słowy, proces nowelizacji odpowiada na pytanie: „Za jaką cenę sprzedałaby się ta nieruchomość, gdyby jej cechy dokładnie odpowiadały cechom naszej nieruchomości?” Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy porównać i skontrastować wszystkie cechy obu obiektów, punkt po punkcie. Jeśli występuje całkowita zbieżność cech, nie ma potrzeby dokonywania żadnych poprawek.

Jeśli w pewnym momencie obcy obiekt jest lepszy od Twojego, szacunkowa wartość tej cechy powinna odjąć od ceny sprzedaży tej nieruchomości. I odwrotnie, jeśli Twój dom przewyższa nieruchomość porównawczą pod jakąś cechą, oszacowana wartość tej cechy powinna być dodany do ceny sprzedaży tej nieruchomości. Dzięki temu uzyskasz znacznie bardziej obiektywną ocenę wartości porównywanych obiektów.

W tabeli Na rysunku 14.1 ilustrujemy proces wprowadzania zmian na prostym przykładzie.

W pierwszym wariancie sprzedawca przejmuje 90% OCS po stawce 6,5% rocznie. Jednocześnie finansowanie inwestycji wymaga zwykle 75% OCC przy stopie 7,5% w skali roku. Bez tej koncesji finansowej pierwotny sprzedawca podałby cenę o 11 250 dolarów niższą od ceny rzeczywistej. Dlatego kwotę tę należy odliczyć od ceny sprzedaży.

Tabela 14.1. Proces nowelizacji (wybrane cechy)

	opcja 1	Opcja 2	Opcja 3
Cena sprzedaży, tys. dolarów
Charakterystyka
Koncesje sprzedawcy, tysiąc dolarów	Analogia		Analogia
Ulgi finansowe, tys. dolarów		Analogia	Analogia
Data sprzedaży, tys. dolarów	Analogia		Analogia
Lokalizacja, tysiąc dolarów	Analogia	Analogia
Plan architektoniczny (projekt), tys. $	Analogia		Analogia
Garaż, tysiąc dolarów		Analogia
Basen, patio, taras, tysiąc dolarów			Analogia
Cena skorygowana, tysiąc dolarów

Poniżej przedstawiamy wyjaśnienie pozostałych zmian.

Opcja 1. Garaż (+8250 dolarów). Na naszej posesji znajduje się przestronny garaż na dwa samochody, natomiast Opcja 1 oferuje mniejszy garaż na jeden samochód. Jeśli nieruchomość nr 1 miałaby ten sam garaż co nasza nieruchomość, jej wartość wzrosłaby o 8250 dolarów.

Opcja 1: basen, patio i taras (6750 USD). Opcja 1 jest pod tym względem lepsza od naszej nieruchomości, ponieważ nie mamy tarasu ani patio. Bez tych funkcji przedmiot nr 1 kosztowałby 6750 dolarów mniej.

Opcja 2. Data sprzedaży (+7500 dolarów ). Cena rynkowa sugeruje porównanie w tej chwili. Ponieważ przedmiot nr 2 został sprzedany sześć miesięcy temu na rosnącym rynku, dzisiaj byłby wart 7500 dolarów więcej.

Opcja 2. Koncesje sprzedającego (–7500 dolarów ). Cena sprzedaży wynosząca 213 440 USD obejmuje zasłony ręczne, pralkę, suszarkę i pomieszczenie gospodarcze. Ponieważ takie pozycje nie są zwykle wliczone w cenę domu, koszt tych pozycji należy odjąć od ceny sprzedaży.

Wariant 2. Plan architektoniczny (projekt) (+3750 dolarów ). W przeciwieństwie do naszego domu, ta opcja nie posiada wygodnego przejścia z garażu do kuchni. Garaż znajduje się pod domem, dlatego do kuchni należy wejść zewnętrznymi schodami. Gdyby ten dom miał lepsze połączenia kuchni z garażem, jego cena wzrosłaby o 3750 dolarów.

Opcja 3. Lokalizacja (–15 000 dolarów ). Dom ten położony jest na końcu ulicy, a działka graniczy z lasem. Jeśli chodzi o nasz dom, to jest on położony pośrodku hałaśliwej ulicy, a jego działka graniczy z działką sąsiada. Gdyby obiekt nr 3 nie był tak dogodnie zlokalizowany, kosztowałby o 15 000 dolarów mniej.

Po dokonaniu korekt dla każdej cechy należy zsumować wszystkie liczby w kolumnach. Wynik da Ci odpowiedź na pytanie: „Ile kosztowałby ten obiekt, gdyby był dokładną kopią naszego obiektu?” Możesz zapytać: „Jak mogę podać wartość w dolarach dla każdej z korekt?” To złożone pytanie i nie ma prostej odpowiedzi. Umiejętność ta przychodzi wraz z doświadczeniem, po przeanalizowaniu wielu różnych transakcji. Może to zająć miesiące, a nawet lata. Możesz także skorzystać z porady doświadczonych agentów i rzeczoznawców.

Ale nawet jeśli nie masz doświadczenia, powinieneś krytycznie spojrzeć na wszystkie oceny dokonywane przez profesjonalistów. Zadawać pytania. Poznaj ich ustalenia. Sprawdź wszystkie fakty. Oglądając różne nieruchomości, naucz się rozpoznawać ich charakterystyczne cechy. Pamiętaj, że Twoim zadaniem jest nie tylko oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości. Trzeba pomyśleć o tym, jak zwiększyć wartość nieruchomości.

Historia sprzedaży (przeniesień).

Pod koniec lat 80. na niektórych rynkach nieruchomości doszło do załamania. Doprowadziło to do bankructwa wielu banków i kas oszczędnościowo-pożyczkowych. Później stało się jasne, że rynki te zostały całkowicie zainfekowane wirusem oszustw i spekulacji. W rezultacie instytucje finansowe wymagają od rzeczoznawców sprawdzenia całej historii sprzedaży nieruchomości, na którą udzielany jest kredyt, a także historii sprzedaży domów, z którymi te nieruchomości są porównywane.

Jeśli nieruchomości są sprzedawane często i po stale rosnących cenach, oznacza to, że rynek wkrótce się załamie. Kiedy organy regulacyjne wykrywają takie oznaki, zmuszają pożyczkodawców do zaostrzenia standardów udzielania kredytów i namawiają ich do dokładniejszej oceny zabezpieczenia.

Należy również uważnie monitorować takie trendy. Jeśli jednak zdecydujesz się zagrać w tę ryzykowną grę, pamiętaj, że czas jest najważniejszy. Twoje wyczucie czasu będzie kluczem do sukcesu. (Mówię tu przede wszystkim do tych, którzy zdecydowali się pobawić w szybką odsprzedaż i nie mają zamiaru wprowadzać ulepszeń w kupowanej nieruchomości.)

Koszt obliczony metodą porównawczą sprzedaży

Po porównaniu wszystkich przydziałów, dat sprzedaży, funkcji i historii transferów możesz podjąć decyzję kompetentny wyrok odnośnie wartości rynkowej Twojej nieruchomości. Chociaż wiele osób twierdzi, że ma doskonałą wiedzę na temat cen nieruchomości, tylko staranna metodologia i dokładne dane mogą dać pewność, że będą działać szybko (jeśli to konieczne) i bez nadmiernego ryzyka.

Porównawcza metoda kosztów

Chociaż do szacowania wartości nie zawsze stosuje się metody kosztowo-dochodowe, jako inwestor powinieneś umieć stosować różne podejścia do wyceny nieruchomości.

Oblicz koszty budowy nowego domu

Aby zrozumieć metodologię podejścia kosztowego, wróćmy do dołu ryc. 14.1. Po pierwsze, musisz oszacować koszt budowy nowego budynku na podstawie kosztu wybudowania jednego metra kwadratowego mieszkania w Twojej okolicy.

Koszty budowy zależą od wielkości i jakości domu. Upewnij się, że uwzględniłeś wszystkie dodatkowe udogodnienia i luksusy (np. kryształowe żyrandole, wysokiej jakości wykładziny, sprzęt AGD) Poniżej zera, hydraulika Kohler, sauna itp.) i wliczono ich koszt w całkowity koszt domu.

Odejmij amortyzację (amortyzację)

Po obliczeniu kosztu budowy nowego budynku przy dzisiejszych cenach budowy należy wziąć pod uwagę trzy rodzaje amortyzacji: 1) fizyczną, 2) funkcjonalną i 3) ekonomiczną (zewnętrzną). Stare budynki są zwykle tańsze niż nowe, ponieważ zostały poddane fizyczny zużycie Wpływ na nie miała pogoda i inne czynniki, w tym możliwe niewłaściwe użytkowanie. Zużyte dywany, wyblakła farba, popękane panele, zardzewiałe rury i przeciekające dachy – wszystko to zmniejsza wartość budynku. Ile? Potrzebna jest tu odpowiednia metoda oceny. Aby podać konkretną liczbę, oszacuj stopień zużycia w procentach. W niektórych przypadkach stopień zużycia może osiągnąć 70%. Jest jeszcze jedna metoda: oszacuj, ile będą kosztować prace naprawcze, aby doprowadzić dom do odpowiedniego stanu.

Po dokonaniu oceny fizycznego zużycia należy dokonać oceny funkcjonalny deprecjacja. W przeciwieństwie do zużycia spowodowanego długotrwałym użytkowaniem, amortyzacja funkcjonalna oznacza spadek wartości wynikający ze starzenia się okładzin ściennych, układu architektonicznego, instalacji elektrycznej, kolorów, projektu itp. Fizycznie dom może być w doskonałym stanie, ale jego starzenie się już zaczyna zniechęcać potencjalnych mieszkańców i nabywców.

Budynek Bonwit Teller przeżył sam siebie. Jest całkowicie przestarzały funkcjonalnie. Teren zajmowany przez ten budynek mógłby zostać wykorzystany znacznie efektywniej.

Amortyzacja zewnętrzna wynika z faktu, że dotychczasowy sposób wykorzystania tego obiektu nie jest już najbardziej opłacalny. Załóżmy, że znajdujesz dobrze zachowany budynek mieszkalny na obszarze, który stał się głównie komercyjny. Zmieniło się zagospodarowanie terenu. Jest więcej niż prawdopodobne, że większość wartości nieruchomości stanowi obecnie koszt gruntu. Jeśli ktoś kupi „budynek”, to od razu go zburzy i wybuduje na tym miejscu nowe centrum handlowe lub biurowe. Podobna zasada obowiązuje w przypadkach, gdy okolica staje się coraz bardziej prestiżowa i pojawiają się dobre domy z trzema sypialniami i dwiema łazienkami o powierzchni 2 tysięcy metrów kwadratowych. stopy są wyburzane, a na ich miejscu budowane są domy o powierzchni 6 tys. metrów kwadratowych. stopy kosztujące 2 miliony dolarów lub więcej.

Ekonomicznie przestarzałe nieruchomości zwanych nieruchomościami „rozbiórkowymi”. Należy jednak pamiętać, że określenie „do rozbiórki” może oznaczać zarówno zniszczoną konstrukcję, jak i dobrze zachowany budynek. Kupując nieruchomość do rozbiórki płacisz jedynie za działkę pomniejszoną o koszty rozbiórki budynku i wywozu gruzu budowlanego.

Koszt ziemi

Aby oszacować wartość działki, należy znaleźć pustą podobną działkę, która została niedawno sprzedana, lub podobną działkę zakupioną wraz z budynkiem „do rozbiórki”. Oceniając podobne nieruchomości, porównaj ich cechy, takie jak wielkość, granice, ogólny wygląd, topografia, przepisy dotyczące korzystania z tych nieruchomości, przepisy dotyczące podziału i inne cechy, których zazwyczaj szukają kupujący.

Wartość rynkowa wyceniona metodą kosztu porównawczego

Jak widać z formularza oceny pokazanego na ryc. 14.1 obliczenie wartości rynkowej składa się z trzech etapów. Pierwszym krokiem jest oszacowanie kosztów budowy nowego budynku na wzór istniejącego. Drugim krokiem jest określenie amortyzacji w kategoriach pieniężnych i odjęcie tej liczby od kwoty kosztu. Trzecim krokiem jest dodanie kosztu gruntu do uzyskanego wyniku. Ponieważ wszystkie trzy niezbędne liczby można oszacować jedynie w przybliżeniu, podejście to nie daje jednoznacznej odpowiedzi na pytanie o rzeczywisty koszt obiektu. Technika ta pomaga jednak określić trendy rynkowe, a także zapewnia wartość referencyjną, którą można porównać z danymi uzyskanymi za pomocą porównawczej metody sprzedaży i porównawczej metody dochodowej.

Porównawcza metoda dochodowa (CIM)

Bezpośrednio pod sekcją „Porównawcza metoda kosztowa” formularza wyceny (rysunek 14.1) znajduje się sekcja „Porównawcza metoda dochodowa”. Podejście to opiera się na technice oceny zwanej mnożnik całkowitego czynszu(MSR).

Aby obliczyć wartość rynkową za pomocą MSR, musisz znać całkowity miesięczny czynsz i cenę sprzedaży podobnych budynków. Załóżmy, że zebrałeś informacje o trzech budynkach do wynajęcia. Pierwszy budynek znajduje się pod adresem 214 Jackson, całkowity miesięczny czynsz wynosi 1250 USD, a cena sprzedaży 220 000 USD. Drugi budynek znajduje się pod adresem 312 Lincoln, całkowity miesięczny czynsz wynosi 1350 USD, a cena sprzedaży 247 000 USD. Trzeci budynek znajduje się pod adresem Adams 107, łączny miesięczny czynsz wynosi 1175 USD, a cena sprzedaży 210 000 USD. Teraz możesz obliczyć MCP dla każdego z tych obiektów:

MSR = cena sprzedaży / miesięczny czynsz

Jeśli miesięczny czynsz za dom, który wyceniasz, wynosi 1125 USD, oblicz jego przedział wartości w następujący sposób:

„Widelec” kosztu domu, który wyceniasz

	Miesięczny czynsz, $	Koszt, tysiąc dolarów

Oznacza to, że wartość Twojej nieruchomości mieści się w przedziale od 215 600 do 224 175 dolarów.

Ponieważ metoda MSR nie uwzględnia bezpośrednio wszelkiego rodzaju koncesji, cech charakterystycznych obiektów, ich lokalizacji i poziomu kosztów eksploatacji, jest jedynie techniką przybliżonego oszacowania wartości rynkowej. Jednak wielu inwestorów korzysta z tej techniki w celu uzyskania podstawowych danych, na których mogą opierać się podczas przeprowadzania dalszych analiz. Podobnie jak metoda sprzedaży porównawczej, metoda MSR najlepiej sprawdza się przy porównywaniu podobnych nieruchomości położonych blisko siebie.

Wartości MSR podane w tym przykładzie to: niekoniecznie odpowiadają wartościom MSR dla Twojego miasta. Nawet w tym samym mieście liczby te mogą się znacznie różnić w zależności od obszaru. W San Diego wartość RMR dla domów jednorodzinnych w rejonie La Jolla przekracza 400, w Claremont waha się od 250 do 400, a w National City wartość RMR nie przekracza 200. Nawet na tym samym obszarze wartość RMR dla domów jednorodzinnych domów jest wyższy niż w przypadku apartamentowców. Podobnie jak w przypadku każdej innej metody oceny, należy wykorzystać dane z obszaru, na którym znajduje się oceniana nieruchomość.

Nieruchomości w prestiżowej okolicy potrafią być bardzo drogie. Tanie nieruchomości na odludziu również nie są najlepszym sposobem na inwestowanie pieniędzy. Zawsze jednak powinieneś znać prawdziwy koszt tego, co kupujesz. Nigdy nie płać za przedmiot więcej niż jego rzeczywista wartość.

Koordynacja ocen

Po dokonaniu oceny przedmiotu przy użyciu wszystkich trzech metod należy przeanalizować wyniki w oparciu o planowany sposób jego użycia. Jak już zauważyliśmy, do wyceny domów jednorodzinnych najlepiej sprawdza się metoda sprzedaży porównawczej. Ale w przypadku nieruchomości, które zamierzasz wykorzystać do generowania dochodu, metody porównawczej sprzedaży i dochodu porównawczego różnią się nieco od opisanych wcześniej (chociaż podstawowe zasady pozostają takie same).

Wycena nieruchomości dochodowych (komercyjnych).

Aby pokrótce zilustrować metodologię wyceny nieruchomości przynoszących dochód, rozważmy przykład kompleksu apartamentowego Royal Terrace. W skład kompleksu wchodzi 38 apartamentów o powierzchni 550 mkw. stopy każdy. Budynek zlokalizowany jest w Middleton w stanie Iowa, stosunkowo niedrogim obszarze na Środkowym Zachodzie, charakteryzującym się stabilną gospodarką i utrzymującymi się niedoborami miejsc pracy, dochodów i populacji.

Po przejrzeniu wszystkich funkcji i lokalizacji Royal Terrace zidentyfikowałeś dwie podobne nieruchomości w okolicy, które zostały sprzedane w ciągu ostatnich sześciu miesięcy. Oto krótki opis tych obiektów.

2735 Klon (porównanie nr 1)

W 25-letnim budynku znajdują się 33 mieszkania. Wnętrze budynku wydaje się bardziej obskurne niż Taras Królewski, ale ogólny stan i konstrukcja obu nieruchomości są dość podobne. Jest jednak jedna istotna wada: Maple znajduje się obok nowego liceum. Obecnie apartamenty można wynająć za 285 dolarów miesięcznie. Powierzchnia każdego mieszkania wynosi 525 mkw. stopy Z informacji uzyskanych od zarządcy budynku wynika, że poziom pustostanów w mieszkaniach utrzymuje się na stabilnym poziomie 4%, a koszty eksploatacyjne stanowią 52% czynszu. Z dokumentów archiwalnych i rozmów dowiedziałeś się, że budynek został sprzedany z wkładem własnym w wysokości 20% i kredytem zabezpieczonym na 25 lat w wysokości 7% rocznie. Cena sprzedaży wyniosła 506 700 dolarów.

Wiąz 1460 (porównanie nr 2)

Budynek ma 16 lat. 40 mieszkań. Projekt jest bardziej zaawansowany niż Royal Terrace, a sam budynek znajduje się dwie przecznice od parku, w którym znajdują się korty tenisowe, basen i 9-dołkowe pole golfowe. Dziś mieszkania można wynająć za 315 dolarów miesięcznie, a każde mieszkanie ma powierzchnię 550 metrów kwadratowych. stopy Średnio 4% mieszkań jest pustych, a koszty eksploatacyjne stanowią 49% czynszu. Z danych archiwalnych wynika, że zakup budynku został sfinansowany oprocentowaniem ACR wynoszącym 80% na 30 lat przy stopie 6,75% rocznie. Cena sprzedaży wyniosła 772 400 dolarów.

Oprócz gromadzenia tych danych konsultowałeś się Marshalla i Swifta i dowiedziałem się, że budowa takiego budynku dzisiaj będzie kosztować 72 dolary za metr kwadratowy. stopa.

Otrzymałeś od księgowego Royal Terrace informacje o przychodach i wydatkach za rok kalendarzowy do 31 grudnia ubiegłego roku.

MSR

Technikę MSR stosuje się do wyceny nieruchomości dochodowych w podobny sposób, w jaki wykorzystuje się ją do wyceny domów na wynajem i lokali mieszkalnych. Wybierając obiekty do porównania wyznaczasz mnożnik całkowitego dochodu. Następnie pomnóż tę liczbę przez kwotę potencjalnego dochodu, jakiego spodziewasz się uzyskać ze swojej nieruchomości. Różnica polega na tym, że w przypadku domów i lokali mieszkalnych na wynajem mnożnik oblicza się na podstawie miesięcznego czynszu, a w przypadku budynków wielorodzinnych mnożnik oblicza się na podstawie rocznego dochodu. Zwróć uwagę, że w naszym przykładzie nieruchomości, które wybraliśmy do porównania, mają MMR na poziomie 4,49 (506 700/112 860) i 5,10 (772 400/151,20). Jeśli zdecydujesz się ustawić Royal Terrace na MCP wynoszący 4,75, wartość Twojej nieruchomości będzie wynosić:

4,75 × 134 520 dolarów = 638 970 dolarów.

Technika MSR jest szeroko stosowana w wybranych obszarach do oceny niektórych typów budynków wielomieszkaniowych. Ale ogólnie rzecz biorąc, kupujący nie przywiązują do tej techniki takiego samego znaczenia, jak metoda bezpośredniej kapitalizacji dochodu. O ile porównywane obiekty nie są całkowicie podobne, technika MSR nie daje wystarczająco wiarygodnego wyniku oceny. Ponadto kupujący rzadko korzystają z MMR w celu oszacowania wartości biurowców, centrów handlowych i innych rodzajów nieruchomości generujących dochód. Ze względu na szeroki zakres warunków najmu i charakterystyki różnych obiektów, metoda MSR nie uwzględnia wielu istotnych czynników. Jednakże SDM jest jednym z narzędzi oceny, które sprawdza się dobrze w pewnych określonych okolicznościach.

Kapitalizacja dochodu

Innym sposobem wyceny apartamentowców (i nie tylko) jest metoda bezpośredniej kapitalizacji dochodów. Zapamiętaj wzór, który już podaliśmy:

gdzie C to koszt nieruchomości, NOR to dochód operacyjny netto, a H to stopa kapitalizacji, która jest zwykle wymagana przez właścicieli podobnych nieruchomości generujących dochód.

Zatem jeśli dochód operacyjny netto, jaki powinna wygenerować Royal Terrace, wyniósłby 63 174 USD przy stopie kapitalizacji wynoszącej 0,096, wartość nieruchomości można obliczyć za pomocą wzoru:

C = 63 174/0,096, C = 658 062 dolarów.

Oczywiście bez odpowiedzi pozostawiliśmy pytanie: „Na jakiej podstawie obliczany jest zysk operacyjny netto i stopa kapitalizacji?” Przyjrzyjmy się teraz temu zagadnieniu bardziej szczegółowo.

CHOD

Inwestorzy obliczają NRR jako roczny oczekiwany dochód z wynajmu pomniejszony o straty związane z pustostanami, koszty operacyjne, podatki od nieruchomości i składki ubezpieczeniowe.

Jednakże, podobnie jak w przypadku Royal Terrace, wielu inwestorów nieprofesjonalnych (i wielu księgowych) nie wie, jak obliczyć NIR dla celów kapitalizacji dochodu.

Ponadto wielu wyrafinowanych właścicieli nieruchomości przynoszących dochód przecenia swoje przychody z wynajmu i nie docenia strat wynikających z pustych mieszkań i kosztów operacyjnych. Wykorzystując zniekształcone dane dotyczące dochodów i wydatków, próbują przekonać kupujących, że ich nieruchomość jest warta więcej niż jest w rzeczywistości. W rzeczywistości.

Zatem niezależnie od tego, czy kupujesz nieruchomość od profesjonalisty, czy amatora, zachowaj taką samą ostrożność. Nigdy nie bierz za pewnik liczb, które są Ci oferowane. Zamiast tego oblicz samodzielnie NRR w oparciu o własne badania i wiedzę rynkową.

Spróbujemy teraz zrekonstruować zestawienie dochodów i wydatków przedstawione przez właściciela Tarasu Królewskiego (tabele 14.2 i 14.3). Taka przebudowa powinna dokładniej określić dochód operacyjny netto, jakiego można się spodziewać z tej nieruchomości w nadchodzącym roku, pod warunkiem kompetentnego zarządzania.

Rekonstrukcja dochodów. Po pierwsze, należy zauważyć, że do obliczenia dochodu brutto wykorzystaliśmy średni rynkowy czynsz i średni rynkowy wskaźnik pustostanów (wskaźnik pustostanów). Liczby te mogą nie być rzeczywistymi wartościami dla danej nieruchomości. Aby znaleźć najlepsze dochody z wynajmu i wskaźniki pustostanów, rozważ porównywalne dochody z wynajmu i wskaźniki pustostanów dla podobnych nieruchomości w obszarze, który Cię interesuje. Przeanalizuj aktualny stan rynku. Po przeliczeniu oczekiwanych dochodów przeanalizuj swoje wydatki.

Zarządzanie i reklama. Sprawozdanie właściciela nie obejmuje wydatków na zarządzanie i reklamę. Właściciel zarządza własnym budynkiem, a ponieważ czynsze są stosunkowo niskie, informacje o dostępnych mieszkaniach rozpowszechniane są głównie pocztą pantoflową. Nowy właściciel powinien jednak uwzględnić wydatki zarówno na profesjonalne zarządzanie, jak i reklamę.

Tabela 14.2. Zestawienie dochodów i wydatków złożone przez właściciela Royal Terrace

Rzeczywista kwota czynszu, tys. dolarów

Ubezpieczenie (polisa trzyletnia), tys. $
Podatek od nieruchomości (zapłacony 8.02.86 za 1985 r.), tys. dolarów
Wynagrodzenie opiekuna, tys. dolarów
Gaz i prąd, tysiąc dolarów
Woda i kanalizacja, tys. dolarów
Wywóz śmieci, tys. dolarów

Odsetki od kredytu hipotecznego, tysiące dolarów
Amortyzacja, tysiące dolarów
Dochód netto, tysiące dolarów

Opłaty ubezpieczeniowe i podatki od nieruchomości. Właściciel przesadził z kosztami ubezpieczenia, gdyż w raporcie rocznym podał kwotę opłat za trzy lata jednorazowo. Dlatego kwotę tę należy zmniejszyć trzykrotnie – z 19 200 do 6 400 dolarów. Musieliśmy także skorygować kwotę podatku. Po pierwsze, prawdopodobnie wzrośnie nowa cena sprzedaży nieruchomości, a to będzie się wiązać ze wzrostem płatności podatkowych.

Tabela 14.3. Zrekonstruowany rachunek zysków i strat

Potencjalny dochód brutto (38 × 12 × 295 USD), tys. USD
Straty na pustych mieszkaniach / 4%, tys. $
Rzeczywisty dochód brutto (123 120), tys. $

Zarządzanie (0), tysiące dolarów

Ubezpieczenie (19 200), tysiące dolarów
Podatek od nieruchomości (3682), tys. dolarów
Wynagrodzenie dozorcy (12 000), tysiące dolarów
Gaz i prąd (16590), tys. dolarów
Woda i kanalizacja (3200), tys. dolarów
Wywóz śmieci (1847), tys. dolarów

Inne wydatki, tysiące dolarów
Całkowite wydatki, tysiące dolarów
Dochód operacyjny netto, tys. dolarów

W tym mieście rzeczoznawcy zazwyczaj opierają się na wcześniejszych wycenach, ale jeśli transakcja musi zostać zarejestrowana w hrabstwie, przeprowadzana jest ponowna wycena. Ponadto starostwo znacznie podwyższyło stawkę podatku, tak że nawet bez przeliczenia w przyszłym roku trzeba by zapłacić wyższy podatek.

Media, sprzątanie itp. Jeśli chodzi o media i wywóz śmieci, warto skontaktować się z firmami, które świadczą tego typu usługi. Ale na podstawie ich danych możesz obliczyć swoje wydatki na przyszły rok. Wynagrodzenie dozorcy zostało obniżone ze względu na fakt, że część jego obowiązków spadnie na firmę, która będzie zarządzać budynkiem.

W pewnym momencie właściciel budynku samodzielnie przeprowadził pewne prace naprawcze. Ponieważ nowy nabywca kupuje Royal Terrace jako inwestycję, a nie zajęcie osobiste, wydatek ten powinien znacznie wzrosnąć.

Naprawa i konserwacja. Właściciele nieruchomości zazwyczaj nie doceniają kosztów związanych z utrzymaniem budynku i wymianą zużytych elementów (wykładziny, pokrycia dachowe, sprzęt AGD itp.). Dlatego też zwiększyliśmy tę pozycję kosztową do bardziej obiektywnego poziomu.

Inne koszty. Zauważ, że w ostatnim akapicie dodaliśmy 2000 dolarów na inne wydatki. W tej pozycji uwzględniono koszty opłat prawnych, sprzątania lokalu, zakupu materiałów wykończeniowych (farby, tapety) itp. W zestawieniu wydatków nie uwzględniliśmy jednak odsetek od kredytu hipotecznego i amortyzacji. Choć wydatki te są nieuniknione, nie są brane pod uwagę przy obliczaniu dochodu operacyjnego netto.

CHOD. Po zrekonstruowaniu wszystkich przychodów i wydatków można zauważyć, że oczekiwany dochód operacyjny netto Royal Terrace w przyszłym roku wyniesie 63 174 USD.

Określenie stopy kapitalizacji

Zazwyczaj inwestorzy i rzeczoznawcy ustalają stopy kapitalizacji w oparciu o średni poziom rynkowy. Na przykład, aby określić stopę kapitalizacji dla Royal Terrace, możesz obliczyć tę stopę dla nieruchomości Maple i Elm (Tabela 14.4). Dla Maple, które jest w nieco gorszym stanie (starszym o pięć lat, bardziej zniszczonym i położonym przy autostradzie) kupujący ustalił stopę kapitalizacji na poziomie 9,8%. Obiekt Elm (lepsza lokalizacja, młodszy wiek i finansowanie na poziomie 6,75% w skali roku) otrzymał stopę 9,2%. Biorąc pod uwagę te fakty, jaką stopę kapitalizacji należy ustalić dla Royal Terrace?

Po pierwsze, widzimy, że wartość ta najprawdopodobniej będzie wynosić od 0,092 do 0,098. Powodem jest to, że inwestorzy, przy pozostałych czynnikach, wolą nowsze budynki. Uważają, że nowy budynek jest narażony na mniejsze ryzyko niż stary. Inwestorzy uważają także, że nowy budynek będzie dłużej generował przychody i zapewni większe możliwości podwyżki czynszów. Ponieważ Royal Terrace pod względem parametrów plasuje się pomiędzy Maple i Elm, jego stopa kapitalizacji również powinna znajdować się gdzieś pomiędzy.

Teraz, kontynuując naszą analizę, musimy ustalić, do czego bliżej Tarasu Królewskiego - Wiąz czy Klon?

Po rozważeniu wszystkich podobieństw i różnic, jaką stopę kapitalizacji wybierzemy? Potrzebujemy konkretnego numeru.

A co powiesz na 0,096? Jak w przypadku każdej decyzji dotyczącej wyceny, o wyborze stopy kapitalizacji decydują nie tylko fakty, ale także wnioski, jakie wyciągamy na ich podstawie. Pamiętaj, że nie ma dwóch takich samych nieruchomości, nie ma dwóch takich samych nabywców i nikt nie ma pełnych informacji o rynku. Tutaj założyliśmy, że Royal Terrace jest wciąż bliżej Maple. Dodatkowo finansowanie naszej transakcji najprawdopodobniej będzie realizowane na poziomie 7%, a nie 6,75% rocznie. Dlatego ostatecznie przyjmujemy liczbę 0,096.

Metoda kapitalizacji bezpośredniej

Ostatnim krokiem tej metody wyceny jest przeliczenie wartości bieżącej netto na kwotę kapitału. W naszym przykładzie wykonujemy ten krok, dzieląc 63 174 USD przez 0,096. W rezultacie wartość rynkowa nieruchomości, oszacowana metodą kapitalizacji dochodowej, będzie wynosić:

C = 63 174 USD / 0,096, C = 658 062 USD.

Porównawcza metoda sprzedaży

Kupując kompleksy mieszkaniowe, biurowce czy centra handlowe, wielu inwestorów opiera się wyłącznie na metodzie kapitalizacji dochodów. Powinni jednak zastosować inne metody wyceny porównawczej, choćby na poparcie wielkości uzyskanej metodą kapitalizacji dochodu. Można na przykład zastosować koszt porównawczy jednego mieszkania lub metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej, jak pokazano w tabeli. 14,5.

Tabela 14.5. Porównawczy koszt jednego mieszkania

Osobliwości	2735 Klon	1460 Wiąz	Taras Królewski
Stan fizyczny	Trochę gorzej	Troszkę lepiej
Wiek, lata
Lokalizacja	Ruch uliczny duży	Pobliski park
Finansowanie	80% OK 7% 25 lat	80% OK 6,75% 30 lat
Cena sprzedaży, tys. dolarów
Liczba mieszkań
Liczba pokoi
Całkowita powierzchnia mieszkalna, mkw. stopy
Koszt jednego mieszkania, tysiąc dolarów
Koszt jednego mkw. stóp, tysięcy dolarów

Na podstawie danych zawartych w tabeli 14.5 możemy oszacować wartość rynkową Tarasu Królewskiego:

38 × 16 800 dolarów = 638 400 dolarów,

20 900 × 31,50 USD = 658 350 USD.

Jak widać wycena metodą porównawczą sprzedaży wspiera wycenę uzyskaną metodą kapitalizacji bezpośredniej. Oczywiście żadna metoda oceny nie daje absolutnie dokładnej odpowiedzi. Inwestorzy opierają się na różnych faktach i na ich podstawie wyciągają różne wnioski. Jednak dokładna analiza z wykorzystaniem różnych metod oceny pomoże Ci podjąć właściwą decyzję.

Porównawcza metoda kosztów

Jak pokazuje Tabela 14.6, metoda kosztów porównawczych pozwala oszacować koszt nieruchomości na 922 252 USD.

Tabela 14.6. Metoda porównawcza kosztów: Taras Królewski

Koszty budowy nowego budynku (20 900 stóp kwadratowych × 72 USD), tysiące dolarów
Deprecjacja
Fizyczne, tysiąc dolarów
Funkcjonalny, tysiąc dolarów
Ekonomiczne, tysiąc dolarów
Koszt minus amortyzacja, tys. dolarów
Koszt gruntu, tysiąc dolarów
Wartość rynkowa, tysiące dolarów

Takie podejście wykazuje znacznie wyższą wartość rynkową. Dlaczego? Ponieważ Midleton nie ma prężnej gospodarki. Koszty budowy (które są ustalane na podstawie krajowych cen materiałów budowlanych) rosną szybciej niż wartości nieruchomości w Midleton.

Dlatego inwestor kupując Taras Królewski może nie obawiać się nadmiernej konkurencji ze strony nowych budynków. Znacznie wyższe będą czynsze w nowych domach (to samo tyczy się kosztów nowych domów).

Zatem ryzyko rynkowe jest tutaj stosunkowo niewielkie. Ponadto inwestor ma możliwość ulepszenia swojej nieruchomości i nadania jej dodatkowej wartości. Ponieważ inwestorzy nie spodziewają się gwałtownego wzrostu cen nieruchomości w Midleton, mogą kupować nieruchomości po wyższych stopach kapitalizacji, zwiększając w ten sposób ilość gotówki, jaką otrzymują za dolara inwestycji.

W każdym razie Royal Terrace zakupiony za cenę 650 tysięcy dolarów i niższą będzie całkiem dobrą inwestycją. Jednak przed złożeniem oferty zakupu inwestor powinien obliczyć pieniężny zwrot z inwestycji (ROI) i całkowity zwrot z inwestycji (TROI) - biorąc pod uwagę amortyzację i możliwy wzrost cen nieruchomości.

Stopa zwrotu z inwestycji gotówkowych

Dla celów ilustracji załóżmy, że kupiłeś Royal Terrace za 650 000 dolarów. Aby dokonać zakupu, zapłaciłeś 120 000 USD w gotówce (20% zaliczki) i zaciągnąłeś pożyczkę w wysokości 520 000 USD (80% RRSO) na 30 lat z oprocentowaniem 7%. Aby obliczyć dochód przed opodatkowaniem (BIT) za pierwszy rok, należy odjąć roczną spłatę kredytu hipotecznego od oczekiwanego dochodu operacyjnego netto za pierwszy rok:

Roczna spłata kredytu hipotecznego

(520 000 USD / 7%, 30 lat) 41 905 USD,

ONI = DDVN / kwota inwestycji gotówkowych,

ONI = 21 269 USD/130 000 USD,

Tak więc, jeśli nie mylisz się w swoich początkowych założeniach, zwrot z inwestycji gotówkowej wygląda całkiem nieźle. Dzięki wykorzystaniu kredytu zwiększyłeś wskaźnik zwrotu z 9,6 do 16,3%. Na dzisiejszym rynku większość inwestorów uznałaby zwrot gotówkowy z inwestycji na poziomie 16,3% za bardzo atrakcyjny.

Całkowity zwrot z inwestycji

Obliczony powyżej ROI nie uwzględnia dodatkowych korzyści, jakie możesz uzyskać w wyniku amortyzacji i wzrostu cen nieruchomości. Aby obliczyć całkowity zwrot z inwestycji, należy przewidzieć roczny zwrot z inwestycji na cały przewidywany okres użytkowania nieruchomości (powiedzmy pięć lat) i obliczyć zwrot gotówkowy, jaki otrzymasz na koniec tego okresu, jeśli sprzedasz nieruchomość.

Aby to zilustrować, załóżmy, że ze względu na słabe wyniki ekonomiczne Midleton, Twój DDV będzie rósł w tempie zaledwie 2% rocznie, podobnie jak ceny nieruchomości. Po pięciu latach saldo kredytu hipotecznego wyniesie 488 343 USD.

Przyjrzymy się teraz tabelom 14.7 i 14.8. Po pierwsze, widzimy, że 2% wzrost oznacza, że po pięciu latach otrzymasz gotówkę w wysokości 193 427 USD. Tabela 14.7 pokazuje również Twoje dochody bez podwyżek cen (opcja pesymistyczna) i przy 5% wzroście ceny (opcja optymistyczna).

Korzystanie z oprogramowania Przewyższać(lub podobny), będziesz mógł obliczyć całkowity zwrot z inwestycji, jak pokazano w tabeli. 14.8.

Przy różnym tempie wzrostu cen nieruchomości oczekiwana stopa całkowitego zwrotu z inwestycji (TROI) będzie wynosić od 17,78 do 31,67%.

Oczywiście stół. 14.8 to jedynie uproszczona wersja obliczeń. Możesz zmienić parametry czynszu, kosztów operacyjnych, oprocentowania kredytu hipotecznego, warunków kredytu, zadatku i innych parametrów. Dodatkowo możesz obliczyć o ile wzrośnie wartość Twojej nieruchomości po jej ulepszeniach i modernizacji.

Tabela 14.7. Dochód netto ze sprzedaży przy różnym tempie wzrostu cen nieruchomości

Wzrost cen nieruchomości, %
Cena sprzedaży, tys. dolarów
Minus 5% kosztów sprzedaży, tys. $
Minus saldo kredytu hipotecznego, tysiąc dolarów
Dochód netto ze sprzedaży (przed opodatkowaniem), tys. dolarów

Tabela 14.8. Obliczanie OI pod warunkiem 2% wzrostu DDVN przy różnych stopach wzrostu cen nieruchomości

	Rok 0	1 rok	Rok 2	Rok 3	Rok 4	Rok 5
DDVN, tysiąc dolarów
Żadnych podwyżek cen, tysiąc dolarów

DDVN, tysiąc dolarów
Podwyżka ceny o 2%, tys. dolarów

DDVN, tysiąc dolarów
5% podwyżka ceny, tys. dolarów

Po wypróbowaniu kilku scenariuszy analizy możesz obliczyć wszystkie opcje - od najbardziej niekorzystnego do najbardziej udanego. Ponieważ nikt z nas nie jest w stanie przewidzieć przyszłości z absolutną dokładnością, znajomość swoich ograniczeń nie tylko pomoże Ci w podejmowaniu najlepszych decyzji, ale także pozwoli Ci stawić czoła sytuacjom, w których okoliczności obrócą się przeciwko Tobie.

1 FEMA(w skrócie od Federalna Agencja Zarządzania Kryzysowego) - Federalna Agencja Zarządzania Kryzysowego. — Notatka uliczka

2 Koszt porównywanych obiektów może zależeć od ustępstw finansowych i innych, dlatego należy tutaj dokonać odpowiednich korekt. Zmiany nie są konieczne, jeśli takie przypisanie jest zwyczajowe dla danego obszaru lub jest łatwe do zidentyfikowania, ponieważ jest wspólne dla wszystkich transakcji. Specjalnej korekty można dokonać poprzez porównanie warunków finansowych oferowanych przez stronę trzecią niebiorącą udziału w transakcji. Jakakolwiek korekta nie powinna mieć charakteru mechanicznego przeliczenia dolarowej wartości koncesji, lecz powinna opierać się na oczekiwanej reakcji rynku na udzielenie takiej koncesji.

3 OKS (współczynnik kredytu/wartości) – procentowy stosunek kwoty kredytu do szacunkowej wartości nieruchomości zastawionej pod ten kredyt. — Notatka uliczka

4 Przy prawie 100% obłożeniu mieszkań.

5 Dane właściciela podano w nawiasach. Przy ocenie wartości rynkowej nie bierze się pod uwagę odsetek od kredytu hipotecznego i amortyzacji.

6 Za podstawę przyjmuje się średnie wartości rynkowe podobnych obiektów.

Opłacalne podejście był praktycznie jedynym w całym sowieckim okresie naszej historii. To właśnie podejście leży u podstaw określania wartości zapasów, która jest obliczana przez przedsiębiorstwa zajmujące się inwentaryzacją techniczną (WIT, PTI itp.), A także do obliczania podstawy opodatkowania wielu obiektów.

Podejście kosztowe może być decydujące jedynie w przypadku braku danych pozwalających na zastosowanie podejścia dochodowego i porównawczego, tj. gdy rynek obrotu przedmiotem wyceny nie jest rozwinięty lub ma charakter generalnie unikalny, a także nie generuje przychodów. Dlatego też przy ocenie obiektów socjalnych (szkół, przedszkoli, dworców kolejowych, miejsc zatrzymań, placówek medycznych i religijnych) zazwyczaj można zastosować wyłącznie podejście kosztowe. Wykorzystuje się go także dla celów ubezpieczeniowych, podatkowych oraz przy wycenie niezakończonych projektów budowlanych wymagających kapitalnego remontu lub przebudowy.

Wady podejścia kosztowego.

Kalkulacja metodą kosztową może dać niewystarczające wyniki w następujących przypadkach:

niespójność pomiędzy ulepszeniami nieruchomości a jej najwyższym i najlepszym wykorzystaniem;
brak informacji o stanie prawnym i powierzchni działki (bardzo częste przy wycenie majątku przedsiębiorstw rolnych, prywatnych gospodarstw domowych i budynków wiejskich, lokali zabudowanych i przyległych itp.);
na obszarze wycenianej nieruchomości nie istnieje rynek gruntów (ani praw do nich);
ulepszenia (budynki i konstrukcje) nie są standardowe, rzadkie i nie ma szacunków budowlanych;
brak danych pozwalających na obiektywną ocenę zysku przedsiębiorcy;
Trudno jest określić fizyczne zniszczenie ulepszeń, np. gdy nie można ich obejrzeć wizualnie (sieci komunikacyjne), lub gdy w starym, długo budowanym budynku przeprowadzane są naprawy kosmetyczne, wykańczane drogimi materiałami budowlanymi, tj. istnieje rozbieżność między wyglądem obiektu a jego elementami konstrukcyjnymi;
występują oznaki znacznego zużycia funkcjonalnego i/lub zewnętrznego (nie ma zatwierdzonych metod ich obliczeń).

W rzeczywistości, jak pokazuje praktyka, większość ocenianych nieruchomości posiada jedną lub kilka z powyższych cech, co zmniejsza wiarygodność wyniku w podejściu kosztowym. Dlatego też, jeśli stosowane jest podejście kosztowe, rzeczoznawcy zazwyczaj przy uzgadnianiu wyników przypisują mu minimalną część całkowitego kosztu, aby zmniejszyć jego wpływ na ostateczny koszt. Przy obliczaniu wartości w zamian, np. przy kredycie zabezpieczonym wycenianą nieruchomością, wiele banków zaleca przypisanie jej udziału nie większego niż 5%-10%.

Podejście porównawcze na rynku rozwiniętym jest to najbardziej obiektywne i adekwatne. Nie da się ocenić obiektów unikalnych, które nie mają analogii, a także większości obiektów, które nie zostały jeszcze ukończone. Przy szacowaniu wartości wymiennej aktywów płynnych, takich jak standardowe mieszkania, powierzchnie biurowe i handlowe w obszarach rozwiniętych, jest to główne, a często jedyne podejście zalecane do stosowania.

Wady podejścia porównawczego:

Nie dotyczy przedmiotów niebędących przedmiotem obrotu na rynku.

Podejście dochodowe jest najbardziej preferowana przy wycenie nieruchomości mogących generować dochód, szczególnie przy wycenie nieruchomości komercyjnych z rozwiniętym rynkiem wynajmu. Służy do obliczenia wartości użytkowej, czyli dla konkretnego właściciela lub inwestora, a także do obliczenia wartości inwestycji, ponieważ ocenia wskaźniki rentowności i zainwestowanego kapitału dla całego okresu inwestycji.

Wady podejścia dochodowego:

Daje niewystarczająco uzasadnione wyniki w przypadku braku danych o możliwych dochodach (np. brak rynku najmu nie pozwala na obliczenie najbardziej prawdopodobnej stawki czynszu), a także o odpowiednich stopach dyskontowych lub kapitalizacyjnych.
Jeżeli obiekt podlega przebudowie, zmianie przeznaczenia lub nie został ukończony, kalkulacja ma z reguły charakter przedsięwzięcia inwestycyjnego.
Nie dotyczy oceniania obiektów nieprzeznaczonych do generowania dochodu (tj. większości obiektów socjalnych, prywatnych gospodarstw domowych na obszarach wiejskich itp.).

Rzeczoznawca
Niezależna Grupa Konsultingowa
„Audyt 2K – Konsultacje biznesowe”

Podejście kosztowe stosowane przy wycenie nieruchomości opiera się na założeniu, że koszty niezbędne do wytworzenia wycenianego obiektu w stanie istniejącym lub odtworzenia jego właściwości użytkowych, wraz z wartością rynkową działki, na której ten obiekt się znajduje, stanowią akceptowalne wytyczne dotyczące ustalania wartości rynkowej przedmiotu wyceny.

Cechą szczególną stosowania podejścia kosztowego jest zrozumienie przez rzeczoznawcę różnicy pomiędzy kosztem odtworzenia (kosztem odtworzenia) przedmiotu a kosztem odtworzenia. Koszt odtworzenia (koszt odtworzenia) ustala się na podstawie kosztów w cenach bieżących wykonania dokładnej kopii ocenianego obiektu przy zastosowaniu tych samych rozwiązań architektonicznych i planistycznych, konstrukcji i materiałów budowlanych oraz przy tej samej jakości robót budowlano-montażowych. Przy ustalaniu kosztu odtworzenia odtworzone zostaje to samo zużycie funkcjonalne obiektu i te same braki w rozwiązaniach architektonicznych, jakie posiada oceniany obiekt. Koszt odtworzenia określa się na podstawie kosztu, po cenach bieżących, budowy nieruchomości o użyteczności równoważnej z ocenianą nieruchomością, ale zbudowanej w nowym stylu architektonicznym przy użyciu nowoczesnych standardów, materiałów, projektu i układu.

Zatem koszt odtworzenia wyraża się kosztem odtworzenia dokładnej kopii obiektu, a koszt odtworzenia – kosztem stworzenia nowoczesnego obiektu analogowego.

Granica między kosztem odtworzenia obiektu a kosztem jego odtworzenia jest zawsze dowolna, a rzeczoznawca w każdym konkretnym przypadku musi rozwiązać problem wyboru tego czy innego rodzaju wyceny w zależności od warunków stosowania podejścia kosztowego.

Zgodnie ze Standardami Rosyjskiego Towarzystwa Rzeczoznawców (STO ROO 21-01-95) przy wycenie nieruchomości metodą kosztową zaleca się konsekwentne ustalanie:
wartość rynkowa działki;
przywrócona wartość nieruchomości lub koszt odtworzenia;
wielkość skumulowanego zużycia przedmiotu;
wartość rynkowa nieruchomości metodą kosztową jako suma kosztu działki i kosztu odtworzenia obiektu pomniejszonego o zakumulowaną amortyzację.

Ustalenie wartości działki

W praktyce wyceny, ustalanie wartości gruntu rozpatrywane jest z punktu widzenia jego dostępności dla najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania gospodarczego. W wycenie nieruchomości grunty uznawane są za posiadające wartość, natomiast ulepszenia przyczyniają się do zwiększania wartości.
Przy wycenie działki należy zwrócić szczególną uwagę na skład wycenianych praw majątkowych. W warunkach rosyjskich przedmiotem oceny nie jest pełna (absolutna) własność działki, a jedynie prawo do użytkowania na zasadzie dzierżawy, tj. prawo do korzystania i zajmowania nieruchomości przez czas oznaczony i na określonych warunkach określonych w umowie najmu. Zatem wyrazem tego ocenianego prawa jest wartość rynkowa prawa do dzierżawy działki.

Teoria wyceny identyfikuje pięć głównych metod ustalania wartości gruntu:
1. Metoda kapitalizacji renty gruntowej (podejście dochodowe).
2. Metoda korelacji (przeniesienia).
3. Sposób rozwoju (mistrzostwo).
4. Technika pozostałościowa dla ziemi.
5. Metoda bezpośredniej analizy porównawczej sprzedaży.

Ustalenie wartości działki metodą kapitalizacji renty gruntowej (podejście dochodowe) polega na kapitalizacji dochodów uzyskiwanych z opłat czynszowych. W związku z tym, że praktyka dzierżawy prywatnych gruntów nie jest w Rosji jeszcze powszechna, dzierżawione są głównie działki państwowe i komunalne. Opłaty czynszowe w tym przypadku regulowane są standardową ceną gruntu, która jest nieadekwatna do jej wartości rynkowej, dlatego w praktyce stosowanie metody kapitalizacji renty gruntowej nie daje wystarczająco obiektywnych wyników.

Metoda korelacji (przeniesienia) polega na ustaleniu związku pomiędzy wartością działki a zbudowanymi na niej ulepszeniami. Rzeczoznawca szacuje całkowitą wartość działki zabudowanej, odejmuje od niej koszt budynków i budowli i otrzymuje wartość działki. Metoda dopasowywania jest odpowiednia w przypadku niewystarczającej porównywalnej sprzedaży wolnych działek.

Metoda zagospodarowania przestrzennego jest uproszczonym modelem analizy inwestycyjnej najlepszego wykorzystania działki, nie mającym odpowiednika w porównywalnych sprzedażach. Z reguły są to niestandardowe duże masy ziemi, dla których rozwiązuje się kwestię ich racjonalnego zagospodarowania. Takie przypadki są dość powszechne w rosyjskiej praktyce wyceny.

Technika bilansu gruntów jest uniwersalną metodą wyceny, jednak jest najskuteczniejsza w przypadku braku informacji o porównywalnej sprzedaży wolnych działek i braku informacji o rentowności nieruchomości. W tym przypadku do oszacowania kosztu ulepszeń stosuje się metodę kosztową i wykorzystując współczynnik kapitalizacji budynku ustala się przypadającą na niego część dochodu operacyjnego netto. Pozostałą część dochodu operacyjnego netto całej nieruchomości przelicza się na wartość szacunkową przy zastosowaniu stopy kapitalizacji gruntu.

Za najbardziej niezawodną ze wszystkich powyższych metod w praktyce światowej uważa się metodę bezpośredniej analizy porównawczej sprzedaży. Kalkulacja metodą porównawczą sprzedaży polega na analizie faktycznych transakcji kupna i sprzedaży podobnych działek, porównaniu ich z wycenianą działką i dokonaniu odpowiednich korekt ze względu na różnice występujące pomiędzy porównywalnymi działkami a wycenianą. W rezultacie w pierwszej kolejności ustalana jest cena sprzedaży każdej porównywalnej przesyłki tak, jakby miała ona te same cechy co przesyłka przedmiotowa, a następnie ustalana jest średnia ważona wartość tej przesyłki.

Ustalenie kosztu odtworzenia nieruchomości lub kosztu odtworzenia

Istnieją cztery sposoby obliczenia kosztu wymiany lub wymiany:
1. Metoda analizy ilościowej.
2. Metoda kalkulacji element po elemencie (metoda kalkulacji kosztów powiększonych elementów konstrukcyjnych).
3. Porównawcza metoda jednostkowa.
4. Metoda indeksowa.

Metoda analizy ilościowej polega na sporządzeniu kosztorysów dla wszystkich rodzajów prac niezbędnych do budowy poszczególnych elementów konstrukcyjnych obiektu i obiektu jako całości: kosztów robocizny, materiałów, środków mechanizacji pracy. Do kosztów tych należy dodać koszty ogólne i zyski dewelopera, a także koszty projektowania, budowy, nabycia i instalacji sprzętu niezbędnego do odtworzenia ocenianych ulepszeń. Metoda analizy ilościowej jest najdokładniejsza, ale i najbardziej pracochłonna. Do jego stosowania wymagane są wysokie kwalifikacje rzeczoznawców oraz duże doświadczenie w sporządzaniu kosztorysów budowlanych.

Metoda kalkulacji element po elemencie jest modyfikacją metody ilościowej, jest jednak znacznie mniej pracochłonna, gdyż opiera się na wykorzystaniu zagregowanych szacunków i cen, a nie pojedynczych. Najbardziej charakterystyczne wskaźniki elementów konstrukcyjnych (1 metr sześcienny muru, 1 metr kwadratowy pokrycia dachowego itp.) Przyjmuje się jako jednostki miary kosztów.

Porównawcza metoda jednostkowa polega na porównaniu kosztu jednostki właściwości konsumenckich ocenianego przedmiotu z kosztem podobnej jednostki miary o podobnej standardowej konstrukcji. Istota metody polega na tym, że do ocenianego obiektu wybiera się obiekt analogiczny, podobny do ocenianego pod względem cech konstrukcyjnych, zastosowanych materiałów i technologii wykonania. Następnie koszt jednostki miary obiektu analogowego (1 m sześcienny, 1 m2 itp.) mnoży się przez liczbę jednostek wycenianego obiektu. Jest to najprostszy sposób wyceny nieruchomości i jest powszechnie stosowany przez rzeczoznawców majątkowych, zwłaszcza przy przeszacowywaniu majątku trwałego przedsiębiorstw.

Metoda indeksowa polega na określeniu kosztu odtworzenia wycenianego przedmiotu poprzez pomnożenie wartości księgowej przez odpowiedni wskaźnik przeszacowania. Wskaźniki aktualizacji wyceny środków trwałych są zatwierdzane przez Państwowy Komitet Statystyczny Rosji i są okresowo publikowane w prasie.

Ustalenie kwoty skumulowanej amortyzacji

W podejściu kosztowym definicja amortyzacji stosowana jest w celu uwzględnienia różnic w charakterystyce nowej nieruchomości i rzeczywistej wycenianej nieruchomości. Uwzględnienie amortyzacji obiektu jest rodzajem korekty kosztu nowo odtworzonego obiektu w celu ustalenia wartości wycenianego obiektu.
W zależności od czynników obniżających wartość nieruchomości zużycie dzieli się na fizyczne, funkcjonalne i zewnętrzne (ekonomiczne).

Pogorszenie stanu fizycznego odzwierciedla zmiany właściwości fizycznych nieruchomości w czasie (na przykład wady elementów konstrukcyjnych). Zużycie fizyczne jest dwojakiego rodzaju: pierwszy występuje pod wpływem czynników operacyjnych, drugi - pod wpływem czynników naturalnych i naturalnych.
Istnieją cztery główne metody obliczania amortyzacji fizycznej: ekspercka, normatywna (lub księgowa), kosztowa i metoda obliczania żywotności budynku.

Najdokładniejszą i najbardziej pracochłonną metodą jest metoda ekspercka. Polega na stworzeniu wykazu usterek i ustaleniu procentowego zużycia wszystkich elementów konstrukcyjnych budynku lub konstrukcji.

Standardowa metoda obliczania amortyzacji fizycznej opiera się na zastosowaniu ujednoliconych standardów amortyzacji. Normy te dotyczą pełnego przywrócenia pierwotnego kosztu, a obliczenia uwzględniają również stawki amortyzacji w przypadku remontów kapitalnych i modernizacji budynków i budowli.

Metoda kosztowa polega na określeniu kosztów renowacji elementów budynków i budowli. W tym przypadku podczas oględzin określa się procent zużycia każdego elementu budynku, który następnie przekłada się na wartość.

Metoda obliczania trwałości budynków opiera się na badaniu konstrukcji wycenianego obiektu i założeniu, że wiek efektywny obiektu (wiek odpowiadający stanowi fizycznemu obiektu i uwzględniający możliwość jego nabycie) odnosi się do typowego okresu ekonomicznej użyteczności (czasu, w którym obiekt może generować zysk), jako skumulowanej amortyzacji do bieżącego kosztu odtworzenia.

Zużycie funkcjonalne to utrata wartości spowodowana faktem, że obiekt nie odpowiada współczesnym standardom: pod względem użyteczności funkcjonalnej, architektonicznej i estetycznej, planowania przestrzennego, rozwiązań projektowych, warunków życia, bezpieczeństwa, komfortu i innych cech funkcjonalnych.

Funkcjonalne zużycie może być zdejmowane lub nie do naprawienia. Jeżeli otrzymana wartość dodatkowa przekracza koszt renowacji, wówczas zużycie funkcjonalne można usunąć. Za element usuwalnego zużycia funkcjonalnego można uznać brak kominka, którego koszty instalacji rekompensowane są wzrostem rentowności i wartości rynkowej nieruchomości. Wielkość usuwalnego zużycia ustala się jako różnicę pomiędzy potencjalną wartością budynku w momencie jego wyceny z elementami zaktualizowanymi a jego wartością w dniu wyceny bez elementów zaktualizowanych.
Do nieusuwalnego zużycia funkcjonalnego zalicza się utratę wartości wynikającą z czynników związanych zarówno z brakiem, jak i nadmiarem cech jakościowych budynku.

Kwotę amortyzacji związaną z brakiem cech jakościowych oblicza się jako kwotę strat z tytułu czynszu najmu nieruchomości pomnożoną przez mnożnik czynszu brutto charakterystyczny dla tego typu nieruchomości.
Stopień zużycia związany z nadmiernymi cechami jakościowymi to strata wynikająca z montażu elementu związanego z nadmiernymi walorami użytkowymi budynku.

W większości przypadków nie da się wyeliminować zewnętrznego (ekonomicznego) zużycia. Zużycie zewnętrzne (ekonomiczne) to utrata wartości spowodowana wpływem czynników zewnętrznych. Amortyzacja ekonomiczna może być spowodowana różnymi przyczynami, takimi jak zmiany ogólnogospodarcze, branżowe, zmiany prawne, czy zmiany związane z ustawodawstwem, zarządzeniami gmin, przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego i administracyjnymi.

Głównymi czynnikami zużycia zewnętrznego w Rosji są ogólny stan gospodarki, na który w niektórych regionach wpływają czynniki lokalne, obecność dyskryminującego ustawodawstwa dla niektórych rodzajów działalności gospodarczej oraz kary za zanieczyszczenie środowiska.

Istnieją dwa podejścia do oceny zużycia zewnętrznego:
porównanie sprzedaży podobnych obiektów w stabilnych i zmienionych warunkach zewnętrznych;
kapitalizacja strat dochodowych związanych ze zmianami warunków zewnętrznych.

Pierwsze podejście wymaga, aby istniała wystarczająca liczba porównywalnych sprzedaży nieruchomości, różniących się od ocenianej lokalizacją i otoczeniem. Różnica w cenie dwóch porównywalnych przedmiotów, z których jeden nosi ślady zużycia spowodowanego wpływami zewnętrznymi, pozwala na wyciągnięcie wniosku co do wielkości zewnętrznego zużycia wycenianego przedmiotu.

Drugie podejście do pomiaru amortyzacji zewnętrznej polega na porównaniu dochodów z wynajmu dwóch nieruchomości, z których jedna ma negatywny wpływ. Stosując to podejście, w pierwszej kolejności ustala się wysokość strat dla nieruchomości jako całości, a następnie z niej wyodrębnia się część strat przypadającą na budynek, która jest kapitalizowana w oparciu o ustaloną stopę kapitalizacji dla budynków.

Po ustaleniu całkowitej skumulowanej amortyzacji rzeczoznawca, aby otrzymać ostateczną wartość nieruchomości, dodaje do wartości rynkowej gruntu różnicę pomiędzy całkowitym kosztem odtworzenia nieruchomości a skumulowaną amortyzacją.

Wniosek

Należy pamiętać, że podejście kosztowe ma zastosowanie do wyceny niemal każdej nieruchomości. Jednak nie we wszystkich przypadkach takie zastosowanie jest uzasadnione (np. wycena nieruchomości przynoszących dochód). W tym względzie najczęstszym obszarem stosowania podejścia kosztowego jest wycena obiektów w „pasywnych” lub nieaktywnych sektorach rynku nieruchomości. Zaletą stosowania podejścia kosztowego w tym przypadku jest fakt, że niedostatek i/lub nierzetelność informacji o zrealizowanych transakcjach kupna i sprzedaży analogicznych obiektów w niektórych przypadkach ogranicza możliwość stosowania innych podejść do wyceny.

Podejście kosztowe stosowane jest także w studium wykonalności nowego budownictwa, przy ocenie wartości rynkowej projektów budowlanych jeszcze nieukończonych i obiektów przebudowywanych. W niektórych przypadkach podejście kosztowe pozwala ocenić efektywność projektu inwestycyjnego.
Stosując kombinację podejścia kosztowego i dochodowego, czyli porównując koszty budowy obiektu z uzyskanymi z niego dochodami, rzeczoznawca wyciąga wniosek o najlepszym i najbardziej efektywnym wykorzystaniu działki związanej z wycenianą nieruchomością.

Aby odzwierciedlić wyniki oceny w sprawozdaniach finansowych przedsiębiorstwa (przeszacowanie środków trwałych), rzeczoznawcy na podstawie Regulaminu rachunkowości „Rachunkowość środków trwałych” (PBU 6/01), zatwierdzonego rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia Rosja z dnia 30 marca 2001 r. N 26n, określ wartość przedmiotu wyceny metodą kosztową.

Rynek ubezpieczeń to stale rozwijający się obszar zastosowań podejścia kosztowego. W tym przypadku preferowane jest to podejście, ponieważ suma ubezpieczenia, wysokość składki ubezpieczeniowej i odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia ustalane są na podstawie kosztów ubezpieczającego przy zastosowaniu podejścia kosztowego.

Specyficznym obszarem zastosowania podejścia kosztowego jest ocena obiektów unikalnych i obiektów specjalnego przeznaczenia (szkoły, kościoły, dworce itp.). Dla takich nieruchomości trudno jest znaleźć porównywalne stawki sprzedaży i wynajmu, dlatego też analiza kosztów ich odtworzenia lub zastąpienia pozostaje jedyną akceptowalną alternatywą dla rzeczoznawcy.

Podstawowe podejścia do wyceny nieruchomości (kosztowe, dochodowe, porównawcze)

W wycenie nieruchomości istnieją trzy ogólnie przyjęte podejścia do ustalania wartości: kosztowe, rynkowe i dochodowe. Każde podejście ma swoje własne ustalone metody, techniki i procedury. Ujawnia się pojęciowe podobieństwo podejść do oceny różnych obiektów majątkowych. Jednocześnie rodzaj wycenianego przedmiotu determinuje cechy określonych metod, wynikające ze specyficznych problemów wyceny, właściwych z reguły tylko temu rodzajowi nieruchomości.

Opłacalne podejście

Podejście kosztowe do wyceny nieruchomości opiera się na porównaniu kosztów wytworzenia przedmiotu nieruchomości z kosztem wycenianych lub porównywalnych obiektów. Podejście to opiera się na badaniu możliwości inwestora w zakupie nieruchomości i opiera się na zasadzie substytucji, która głosi, że kupujący nie zapłaci za nieruchomość więcej, niż kosztowałoby pozyskanie odpowiedniej działki budowlanej i wybudowanie obiektu o podobnym charakterze. celu i jakości w przewidywalnym okresie bez znaczących opóźnień.

1. Kalkulacja kosztu nabycia lub długoterminowej dzierżawy wolnych i dostępnych gruntów w celu ich optymalnego wykorzystania;
2. Oszacowanie kosztu odtworzenia wycenianego budynku. Kalkulacja kosztu odtworzenia opiera się na kalkulacji kosztów odtworzenia danego obiektu, w oparciu o aktualne ceny i warunki produkcji podobnych obiektów w określonym terminie.
3. Określenie stopnia zużycia fizycznego, funkcjonalnego i zewnętrznego majątku;
4. Oszacowanie wysokości zysku biznesowego (zysku inwestora);
5. Obliczenie wartości końcowej przedmiotu wyceny poprzez skorygowanie kosztu odtworzenia ze względu na zużycie, a następnie zwiększenie uzyskanej wartości o koszt działki.

Podejście kosztowe jest najwłaściwsze przy ocenie obiektów niedawno oddanych do użytku, najbardziej przekonujące wyniki prowadzi w przypadku dostatecznie uzasadnionego kosztu działki i nieznacznego skumulowanego zużycia ulepszeń. Podejście kosztowe jest uzasadnione przy szacowaniu kosztów planowanych obiektów, obiektów specjalnego przeznaczenia i innych nieruchomości, dla których transakcje rzadko są zawierane na rynku i może być stosowane w wycenach dla celów ubezpieczeniowych. Takie podejście przy ocenie obiektów podlegających rekonstrukcji pozwala określić, czy koszty budowy zostaną zrekompensowane wzrostem przychodów operacyjnych, czy też wpływami ze sprzedaży nieruchomości. Zastosowanie podejścia kosztowego pozwala w tym przypadku uniknąć ryzyka nadmiernych inwestycji kapitałowych.

Podejście kosztowe stosuje się także na potrzeby opodatkowania majątku osób prawnych i osób fizycznych przy zajmowaniu nieruchomości, w celu analizy najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania działki gruntu.

Ustalenie wartości działki

Zgodnie z art. 35 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, w przypadku przeniesienia własności budynku, budowli, budowli znajdującej się na cudzej działce na inną osobę, nabywa ona prawo do korzystania z odpowiedniej części działki zajmowanej przez budynek, konstrukcji, konstrukcji i niezbędnych do ich użytkowania, na takich samych warunkach i w tej samej ilości, co poprzedni właściciel.

Spośród wszystkich metod wyceny gruntów decydujące znaczenie ma metoda porównawczej analizy sprzedaży.

Koszt odtworzeniowy budowy wycenianej nieruchomości oblicza się w cenach bieżących, jak nowej (bez uwzględnienia skumulowanej amortyzacji) i w odniesieniu do daty wyceny. Podstawą ustalenia kosztu odtworzenia jest kalkulacja kosztów związanych z budową obiektu i jego dostawą do klienta. W zależności od kolejności uwzględniania tych kosztów w kosztach budowy zwyczajowo rozróżnia się koszty bezpośrednie i pośrednie.

Koszty bezpośrednie są bezpośrednio związane z budową (koszty materiałów, płace pracowników budowlanych, koszty maszyn i mechanizmów budowlanych itp.). Koszty pośrednie to koszty niezwiązane bezpośrednio z budową (opłaty dla organizacji projektujących i kosztorysowych, koszty inwestycji w grunty, koszty marketingu, ubezpieczenia i reklamy itp.). Zysk dewelopera odzwierciedla koszty kierowania i organizacji budowy, ogólnego nadzoru oraz ryzyko biznesowe związane z inwestycją. Zysk przedsiębiorcy ustala się w ramach zysku ze sprzedaży rzeczy. Niezależnie od wysokości odsetek i odpowiadającej im podstawy (składnika wartości majątku) wysokość zysku biznesowego pozostaje stała.

Głównym źródłem danych porównawczych o koszcie nieruchomości są umowy o usługę budowlaną na budowę obiektów podobnych do wycenianego. Ponadto rzeczoznawcy projektowi zazwyczaj prowadzą własne bazy danych zawierające aktualne ceny produkowanych domów, budynków biurowych, apartamentów, hoteli, budynków handlowych i przemysłowych. Obecnie w Rosji istnieje system standardów i poziomów cen określonych przez odpowiednie wskaźniki cen.

Pod wpływem różnorodnych czynników przyrodniczych i użytkowych powstające obiekty tracą swoje walory użytkowe i ulegają zniszczeniu. Ponadto na wartość rynkową obiektu wpływają zewnętrzne wpływy ekonomiczne z najbliższego otoczenia oraz zmiany w otoczeniu rynkowym. Jednocześnie rozróżnia się zużycie fizyczne (utrata właściwości użytkowych), starzenie funkcjonalne (utrata zgodności technologicznej i wartości w wyniku postępu naukowo-technicznego), zużycie zewnętrzne lub ekonomiczne (zmiany atrakcyjności obiektu). obiekt z punktu widzenia zmian otoczenia zewnętrznego i sytuacji gospodarczej w regionie). Łącznie tego rodzaju zużycie stanowi zużycie akumulacyjne, które będzie różnicą pomiędzy kosztem odtworzenia przedmiotu a kosztem odtworzenia (wymiany) cenionego przedmiotu.

Najbardziej kompletnym i wiarygodnym źródłem informacji o stanie technicznym budynku lub budowli są materiały pochodzące z badań naturalnych. Pierwszym warunkiem przeprowadzenia takich badań powinno być dokładne określenie przeznaczenia funkcjonalnego ocenianego obiektu: użytkowanie zgodnie z jego przeznaczeniem lub ze zmianą parametrów technologiczno-funkcjonalnych. W takim przypadku konieczne jest przedstawienie granic zmian obciążeń i oddziaływań na konstrukcje nośne budynków.

Drugim warunkiem prowadzenia badań jest uzyskanie pełnej informacji o parametrach przyrodniczo-klimatycznych i specyficznych czynnikach wpływających na obszar, na którym zlokalizowany jest obiekt, oraz ich zmianach w procesie działalności człowieka.

Podejście rynkowe

Niezbędną przesłanką stosowania metod podejścia rynkowego jest dostępność informacji o transakcjach dotyczących podobnych obiektów nieruchomości (porównywalnych pod względem przeznaczenia, wielkości i lokalizacji), które nastąpiły na porównywalnych warunkach (czas zawarcia transakcji i warunki finansowania transakcji). .

Podejście porównawcze opiera się na trzech podstawowych zasadach wyceny nieruchomości: podaży i popytu, substytucji i atrybucji. W oparciu o te zasady wyceny nieruchomości podejście rynkowe wykorzystuje szereg metod ilościowych i jakościowych w celu wyodrębnienia komparatorów i pomiaru korekt danych rynkowych dla porównywalnych nieruchomości w celu modelowania wartości wycenianej nieruchomości.

Główną zasadą rynkowego podejścia do wyceny nieruchomości jest zasada substytucji, która stanowi, że potencjalny nabywca nie zapłaci za nieruchomość ceny przewyższającej z jego punktu widzenia koszt nabycia podobnej nieruchomości.

Główne trudności w stosowaniu metod podejścia rynkowego wiążą się z nieprzejrzystością rosyjskiego rynku nieruchomości. W większości przypadków rzeczywiste ceny transakcji na rynku nieruchomości nie są znane. W tym względzie przy przeprowadzaniu wyceny często wykorzystuje się ceny ofert przedmiotów wystawionych na sprzedaż.

Metoda porównawcza sprzedaży określa wartość rynkową nieruchomości na podstawie analizy ostatnich sprzedaży porównywalnych nieruchomości, które są podobne pod względem wielkości i przeznaczenia do przedmiotowej nieruchomości. Ten sposób ustalania wartości zakłada, że rynek ustali cenę za wycenianą nieruchomość w taki sam sposób, jak za porównywalne, konkurencyjne nieruchomości. Aby zastosować metodę porównawczą sprzedaży, eksperci stosują szereg zasad wyceny, w tym zasadę substytucji.

Zastosowanie metody porównawczej sprzedaży polega na sekwencyjnym wykonaniu następujących kroków:

1. szczegółowe badania rynku w celu uzyskania wiarygodnych informacji o wszystkich czynnikach istotnych dla obiektów o porównywalnej użyteczności;
2. identyfikację odpowiednich jednostek porównawczych i przeprowadzenie analizy porównawczej dla każdej jednostki;
3. porównanie wycenianego przedmiotu z wybranymi przedmiotami porównywania w celu dostosowania ich cen sprzedaży lub wykluczenia z listy porównywanych;
4. doprowadzenie szeregu skorygowanych wskaźników wartości obiektów porównywalnych do wartości rynkowej wycenianej nieruchomości.

Jako źródła informacji o rynkowych transakcjach na rynku nieruchomości można wykorzystać biura nieruchomości, źródła rządowe, własne bazy danych, publikacje itp.

Po wybraniu jednostki porównawczej należy określić główne wskaźniki lub elementy porównania, za pomocą których można modelować wartość przedmiotu poprzez niezbędne korekty cen zakupu i sprzedaży porównywalnych nieruchomości.

W praktyce wyceny przy ustalaniu wartości nieruchomości identyfikuje się następujące główne elementy porównania: przeniesione prawa do nieruchomości, warunki rozliczeń finansowych przy nabyciu nieruchomości, warunki sprzedaży (czystość transakcji), moment sprzedaży, przeznaczenie funkcjonalne obiektu, lokalizacja, dogodność dróg dojazdowych, powierzchnia obiektu, stan techniczny i poziom wykończenia lokalu.

Ta metoda jest najskuteczniejsza w przypadku regularnie sprzedawanych obiektów.

Aby zidentyfikować elementy wymagające korekty pomiaru, stosuje się techniki ilościowe i jakościowe.

Metody ilościowe obejmują:

- analiza sprzedaży sparowanej (porównuje się dwie różne sprzedaże w celu ustalenia korekty dla jednej pozycji porównawczej);
- analiza statystyczna (metoda opiera się na wykorzystaniu statystyki matematycznej do przeprowadzenia analizy korelacji i regresji);
- analiza rynku wtórnego (metoda ta określa wielkość korekt na podstawie danych niezwiązanych bezpośrednio z przedmiotem oceny lub porównania) i innymi.

Metody jakościowe obejmują:

- analiza klasyfikacyjna (porównawcza) (metoda jest podobna do analizy sprzedaży parowanej, z tą różnicą, że korekty wyrażane są nie w procentach lub kwotach pieniężnych, ale w kategoriach logiki rozmytej);
- analiza rozkładu (sprzedaż porównawcza rozdzielana jest w kolejności malejącej adekwatności, wówczas ustalane jest miejsce przedmiotu wyceny w szeregu sprzedaży porównawczej).

Podejście dochodowe

Ustalanie wartości rynkowej nieruchomości metodą dochodową opiera się na zasadzie oczekiwań. Zgodnie z tą zasadą typowy inwestor, czyli nabywca nieruchomości, nabywa ją w oczekiwaniu na przyszłe przychody z użytkowania. Biorąc pod uwagę, że istnieje bezpośredni związek pomiędzy wielkością inwestycji a korzyściami z komercyjnego wykorzystania obiektu inwestycyjnego, wartość nieruchomości definiuje się jako wartość praw do uzyskiwania osiąganych przez nią dochodów, innymi słowy wartość nieruchomości wartość przedmiotu nieruchomości definiuje się jako aktualną wartość przyszłych dochodów generowanych przez przedmiot wyceny.

Zaletą podejścia dochodowego w porównaniu z podejściem kosztowym i rynkowym jest to, że lepiej odzwierciedla ono wyobrażenie inwestora o nieruchomości jako źródle dochodu, to znaczy, że ta jakość nieruchomości jest brana pod uwagę jako główny czynnik cenowy . Główną wadą podejścia dochodowego jest to, że w odróżnieniu od dwóch pozostałych podejść opiera się ono na danych prognozowanych.

Główne etapy procedury oceny w tym podejściu:

1. Sporządzenie prognozy przyszłych przychodów z wynajmu szacunkowych powierzchni na okres własności i na podstawie uzyskanych danych określenie potencjalnego dochodu brutto (PVI), który oblicza się według wzoru:

PVD = S * Ca, gdzie

S - powierzchnia do wynajęcia mkw.;

Sa - stawka czynszu za 1 mkw.

2. Ustalenie na podstawie analizy rynku strat z tytułu niewykorzystania powierzchni i poboru czynszu, obliczenie rzeczywistego dochodu brutto (DVI). Z reguły właściciel w dłuższej perspektywie nie ma możliwości ciągłego wynajmowania 100% powierzchni budynku. Straty w czynszach powstają na skutek niewystarczającego obłożenia nieruchomości i niepłacenia czynszu przez pozbawionych skrupułów najemców. Stopień pustostanów nieruchomości przynoszącej dochód charakteryzuje się współczynnikiem niewykorzystania, określanym jako stosunek ilości niewynajętej powierzchni do całkowitej powierzchni wynajmowanej.

Obliczenia rzeczywistego dochodu brutto (DVI) dokonuje się według wzoru:

DVD = PVD * Kz * Ks, gdzie

DVD - rzeczywisty dochód brutto;

PVP - potencjalny dochód brutto;

Kz – współczynnik wykorzystania przestrzeni;

Kc - wskaźnik ściągalności opłat.

Należy zaznaczyć, że do wyliczonego w powyższy sposób DVD, oprócz opłat za wynajem należy doliczyć inne dochody uzyskiwane z funkcjonowania obiektu (np. za korzystanie z usług dodatkowych – parking itp.) .

3. Kalkulacja kosztów eksploatacji wycenianej nieruchomości w oparciu o analizę rzeczywistych kosztów jej utrzymania i/lub kosztów typowych dla danego rynku. Wydatki mogą być warunkowo stałe (podatek od nieruchomości, składki ubezpieczeniowe, opłaty za grunt), warunkowo zmienne (media, naprawy bieżące, wynagrodzenia personelu konserwacyjnego itp.), koszty odtworzeniowe (koszty okresowej wymiany zużywających się elementów konstrukcyjnych). elementy).

Zatem szacowane koszty operacyjne są odejmowane od DV, a otrzymana liczba stanowi dochód operacyjny netto (NOI).

4. Przeliczenie dochodu operacyjnego netto na wartość bieżącą obiektu.

Metoda kapitalizacji bezpośredniej to metoda ustalania wartości rynkowej przedmiotu generującego dochód, polegająca na bezpośrednim przeliczeniu najbardziej typowego dochodu z pierwszego roku na wartość poprzez podzielenie go przez współczynnik kapitalizacji uzyskany na podstawie analizy danych rynkowych od stosunku dochodu netto do wartości majątku podobnego do wycenianego przedmiotu, uzyskanego metodą ekstrakcji rynkowej. Ta klasyczna zachodnia wersja metody kapitalizacji bezpośredniej, w której współczynnik kapitalizacji wyodrębnia się z transakcji rynkowych, jest praktycznie niemożliwa do zastosowania w warunkach rosyjskich ze względu na trudności napotykane w zbieraniu informacji (najczęściej warunki i ceny transakcji mają charakter poufny ). Na tej podstawie w praktyce do konstruowania współczynnika kapitalizacji konieczne jest stosowanie metod algebraicznych, które pozwalają na odrębną ocenę stopy zwrotu z kapitału i stopy zwrotu.

Należy zaznaczyć, że metoda kapitalizacji bezpośredniej ma zastosowanie do wyceny istniejących aktywów, które na dzień wyceny nie wymagają dużych inwestycji kapitałowych w naprawę lub odbudowę.

Dochodowe podejście do wyceny nieruchomości - zespół metod wyceny wartości nieruchomości, polegający na określeniu przewidywanych dochodów z komercyjnego wykorzystania wycenianej nieruchomości.

Główną przewagą, jaką podejście dochodowe do wyceny nieruchomości ma nad podejściem rynkowym i kosztowym, jest to, że lepiej oddaje ono wyobrażenie inwestora o nieruchomości jako źródle dochodu, tj. Jakość nieruchomości jest brana pod uwagę jako główny czynnik ustalania ceny. Główną wadą podejścia dochodowego do wyceny nieruchomości jest to, że w odróżnieniu od dwóch pozostałych podejść do wyceny opiera się ono na danych prognozowanych.

Podejście dochodowe szacuje aktualną wartość nieruchomości jako wartość bieżącą przyszłych przepływów pieniężnych, tj. odzwierciedla:

jakość i ilość dochodu, jaki nieruchomość może wygenerować w okresie jej użytkowania;

ryzyka specyficzne zarówno dla ocenianego obiektu, jak i regionu.

Do określenia stosuje się podejście dochodowe inwestycjakoszt, ponieważ potencjalny inwestor nie zapłaci za nieruchomość więcej niż bieżąca wartość przyszłych zysków z tej nieruchomości. Służy również do określania wartość rynkowa.

Podstawowe koncepcje:

Kapitalizacja dochodu to proces określający relację pomiędzy przyszłymi dochodami a obecną wartością przedmiotu.

Podstawowy wzór podejścia dochodowego (ryc. 3.5):

Lub
, Gdzie

C (V) - wartość właściwości;

BH (I) - oczekiwany dochód z wycenianej nieruchomości. Dochód zwykle odnosi się do dochodu operacyjnego netto, jaki nieruchomość jest w stanie wygenerować w danym okresie;

K (R) - stopa zwrotu lub zysku - jest współczynnikiem lub stopą kapitalizacji.

Stopa kapitalizacji- stopę zwrotu odzwierciedlającą relację pomiędzy przychodem a wartością przedmiotu wyceny.

Stopa kapitalizacji- Jest to stosunek wartości rynkowej nieruchomości do generowanego przez nią dochodu netto.

Przecena- stopę odsetek składanych, którą stosuje się przy przeliczeniu w określonym momencie wartości przepływów pieniężnych wynikających z użytkowania nieruchomości.

Główne etapy wyceny nieruchomości metodą dochodową to:

Oszacowanie potencjalnego dochodu brutto na podstawie analizy aktualnych stawek i taryf (stawek czynszowych) na rynku porównywalnych nieruchomości;

Analiza strat;

Kalkulacja kosztów eksploatacji ocenianego obiektu;

Ustala się dochód operacyjny netto, który jest równy różnicy potencjalnych dochodów brutto pomniejszonych o straty i koszty

Przeliczenie dochodu operacyjnego netto na wartość nieruchomości.

W ramach podejścia dochodowego można zastosować jedną z dwóch metod: metodę bezpośredniej kapitalizacji dochodu oraz metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych.

Metody te opierają się na założeniu, że o wartości nieruchomości decyduje zdolność wycenianej nieruchomości do generowania w przyszłości źródeł dochodu. W obu metodach przyszłe dochody z nieruchomości przelicza się na jej wartość, biorąc pod uwagę poziom ryzyka charakterystyczny dla tej nieruchomości. Metody te różnią się jedynie sposobem przekształcania strumieni dochodów.

Przy zastosowaniu metody kapitalizacji dochodów dochód za jeden okres przelicza się na wartość nieruchomości, a przy zastosowaniu metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych dochód z tytułu jej użytkowania przez liczbę prognozowanych lat oraz wpływy z odsprzedaży nieruchomości. nieruchomości na koniec okresu objętego prognozą podlegają konwersji.

Metodę kapitalizacji dochodu stosuje się, jeżeli:

strumienie dochodów są stabilne w długim okresie i reprezentują znaczną wartość dodatnią;

strumienie dochodów rosną w stałym, umiarkowanym tempie.

Podstawowy wzór obliczeniowy jest następujący:

Lub
,Gdzie

C - koszt nieruchomości (jednostki pieniężne);

CC - współczynnik kapitalizacji (%).

Zatem metoda kapitalizacji dochodu polega na ustaleniu wartości nieruchomości poprzez przeliczenie rocznego (lub średniorocznego) dochodu operacyjnego netto (NOI) na wartość bieżącą.

Stosując tę metodę, należy wziąć pod uwagę następujące kwestie: warunki ograniczające:

niestabilność strumieni dochodów;

jeżeli nieruchomość jest w trakcie przebudowy lub budowy.

Główne problemy tej metody

1. Nie zaleca się stosowania metody, gdy nieruchomość wymaga znacznej przebudowy lub znajduje się w stanie niedokończonej budowy, tj. Osiągnięcie poziomu stabilnych dochodów w najbliższej przyszłości nie jest możliwe.

2. W warunkach rosyjskich głównym problemem rzeczoznawcy jest „nieprzejrzystość informacji” rynku nieruchomości, przede wszystkim brak informacji o rzeczywistych transakcjach sprzedaży i wynajmu nieruchomości, kosztach operacyjnych oraz brak danych statystycznych informacje o współczynniku obciążenia w każdym segmencie rynku w różnych regionach. W rezultacie obliczenie NRR i stopy kapitalizacji staje się zadaniem bardzo złożonym.

Główne etapy procedury wyceny metodą kapitalizacji:

określenie oczekiwanego rocznego (lub średniorocznego) dochodu, jako dochodu generowanego przez nieruchomość w ramach jej najlepszego i najbardziej efektywnego użytkowania;

obliczanie stopy kapitalizacji;

Ustalenie wartości nieruchomości na podstawie dochodu operacyjnego netto i współczynnika kapitalizacji poprzez podzielenie wartości bieżącej netto przez współczynnik kapitalizacji.

Potencjalny dochód brutto (GPI)- dochód, jaki można uzyskać z nieruchomości przy jej 100% wykorzystaniu bez uwzględnienia wszelkich strat i wydatków. PPV zależy od powierzchni wycenianej nieruchomości oraz ustalonej stawki czynszu i wyliczana jest według wzoru:

, Gdzie

S - powierzchnia najmu, m2;

cm - stawka czynszu za 1 m2.

Rzeczywisty dochód brutto (DVD)- jest to potencjalny dochód brutto pomniejszony o straty wynikające z niewykorzystania powierzchni oraz przy poborze czynszu, z dodatkiem innych dochodów z normalnego rynkowego użytkowania nieruchomości:

DVD = PVD – Straty + Inne dochody

Dochód operacyjny netto (NOI)- rzeczywisty dochód brutto pomniejszony o koszty operacyjne (OR) za dany rok (bez amortyzacji):

CHOD = DVD – LUB.

Koszty operacyjne to wydatki niezbędne do zapewnienia normalnego funkcjonowania nieruchomości i reprodukcji rzeczywistego dochodu brutto.

Obliczanie współczynnika kapitalizacji.

Istnieje kilka metod ustalania stopy kapitalizacji:

z uwzględnieniem zwrotu kosztów kapitału (skorygowanych o zmiany wartości składnika aktywów);

metoda inwestowania powiązanego lub technika grupy inwestycyjnej;

metoda kapitalizacji bezpośredniej.

Określenie współczynnika kapitalizacji z uwzględnieniem rekompensaty capikoszty całkowite.

Współczynnik kapitalizacji składa się z dwóch części:

stopa zwrotu z inwestycji (kapitału), czyli wynagrodzenie, jakie należy wypłacić inwestorowi za wykorzystanie środków, biorąc pod uwagę ryzyko i inne czynniki związane z konkretną inwestycją;

stopy zwrotu kapitału, tj. spłatę początkowej kwoty inwestycji. Ponadto ten element współczynnika kapitalizacji dotyczy wyłącznie podlegającej amortyzacji części aktywów.

Stopę zwrotu z kapitału konstruuje się metodą kumulatywnej konstrukcji:

Stopa zwrotu wolna od ryzyka +

Premie za ryzyko +

Inwestycje w nieruchomości +

Premie za niską płynność nieruchomości +

Nagrody za zarządzanie inwestycjami.

Stopa zwrotu wolna od ryzyka - oprocentowanie aktywów o dużej płynności, tj. Jest to stopa odzwierciedlająca „rzeczywiste możliwości rynkowe w zakresie inwestowania środków firm i osób prywatnych bez ryzyka braku zwrotu”. Rentowność OFZ i VEB często przyjmuje się jako stopę wolną od ryzyka.

W procesie oceny należy wziąć pod uwagę, że nominalne i realne stopy wolne od ryzyka mogą być zarówno rublem, jak i walutą obcą. Przeliczając stopę nominalną na realną i odwrotnie, warto skorzystać ze wzoru amerykańskiego ekonomisty i matematyka I. Fishera, który wyprowadził jeszcze w latach 30. XX wieku:

; Gdzie

Rн – stopa nominalna;

Rр – stopa realna;

Jinf – wskaźnik inflacji (roczna stopa inflacji).

Przy obliczaniu stopy wolnej od ryzyka walutowego zaleca się dokonanie korekty za pomocą wzoru Fishera z uwzględnieniem wskaźnika inflacji dolara, a przy ustalaniu stopy wolnej od ryzyka dla rubla – wskaźnika inflacji rubla.

Przeliczenie stopy zwrotu rubla na kurs dolara i odwrotnie można wykonać za pomocą następujących wzorów:

Dr, Dv - stopa dochodu w rublu lub w walucie obcej;

Kurs – kurs kursu walutowego, %.

Obliczanie różnych składników premii za ryzyko:

premia za niską płynność. Przy obliczaniu tego składnika uwzględnia się brak możliwości natychmiastowego zwrotu inwestycji poczynionych w nieruchomość i można go przyjąć na poziomie inflacji dolara dla typowego czasu ekspozycji obiektów podobnych do wycenianych na rynku;

premia za ryzyko inwestycje w nieruchomości. W takim przypadku uwzględnia się możliwość przypadkowej utraty wartości konsumenckiej przedmiotu i można przyjąć składkę w wysokości składek ubezpieczeniowych w towarzystwach ubezpieczeniowych o najwyższej kategorii rzetelności;

premia za zarządzanie inwestycjami. Im bardziej ryzykowna i skomplikowana inwestycja, tym bardziej kompetentnego zarządzania wymaga. Wskazane jest wyliczenie składki za zarządzanie inwestycją z uwzględnieniem współczynnika niedociążenia i strat przy poborze opłat czynszowych.

Połączona metoda inwestycyjna lub technika grupy inwestycyjnej.

W przypadku zakupu nieruchomości przy wykorzystaniu kapitału własnego i obcego, współczynnik kapitalizacji musi spełniać wymogi zwrotu dla obu części inwestycji. Wartość wskaźnika ustalana jest poprzez odpowiednią metodę inwestycyjną lub technikę grupy inwestycyjnej.

Współczynnik kapitalizacji pożyczonego kapitału nazywany jest stałą kredytu hipotecznego i obliczany jest według następującego wzoru:

; Gdzie

Rm – stała kredytu hipotecznego;

DO – płatności roczne;

K – kwota kredytu hipotecznego.

Stałą kredytu hipotecznego wyznacza się z tabeli sześciu funkcji odsetek składanych: jest ona równa sumie stopy procentowej i współczynnika funduszu kompensacyjnego lub równa współczynnikowi składki na jednostkę amortyzacji.

Stopę kapitalizacji kapitału własnego nazywa się stałą kredytu hipotecznego i oblicza się ją według następującego wzoru:

; Gdzie

Rc – współczynnik kapitalizacji kapitału własnego;

PTCF – roczny przepływ środków pieniężnych przed opodatkowaniem;

Ks jest kwotą kapitału własnego.

Całkowity współczynnik kapitalizacji ustalany jest jako średnia ważona:

M – wskaźnik zadłużenia hipotecznego.

Jeżeli przewiduje się zmianę wartości składnika aktywów, wówczas konieczne staje się uwzględnienie zwrotu kwoty głównej kapitału (proces dokapitalizowania) we współczynniku kapitalizacji. Stopa zwrotu z kapitału nazywana jest w niektórych źródłach współczynnikiem dokapitalizowania. Aby zwrócić początkową inwestycję, część dochodu operacyjnego netto jest odkładana w funduszu naprawczym o stopie procentowej R – stopie procentowej dla rekapitalizacji.

Istnieją trzy sposoby zwrot zainwestowanego kapitału:

liniowy zwrot kapitału (Metoda pierścieniowa);

zwrot kapitału według funduszu odtworzeniowego i stopa zwrotu z inwestycji (metoda Inwooda). Czasami nazywa się to metodą renty;

zwrot kapitału w oparciu o fundusz kompensacyjny i stopę procentową wolną od ryzyka (metoda Hoskolda).

Metoda pierścieniowa.

Metodę tę warto zastosować, gdy oczekuje się, że kwota główna zostanie spłacona w równych ratach. Roczną stopę zwrotu z kapitału oblicza się dzieląc 100% wartości środka trwałego przez pozostały okres jego użytkowania, tj. Jest to odwrotność okresu użytkowania środka trwałego. Stopa zwrotu to roczny udział kapitału zakładowego umieszczonego w nieoprocentowanym funduszu kompensacyjnym:

; Gdzie

n – pozostały okres życia ekonomicznego;

Ry – stopa zwrotu z inwestycji.

Przykład.

Warunki inwestycji:

kadencja - 5 lat;

R - stopa zwrotu z inwestycji 12%;

kwota kapitału zainwestowanego w nieruchomości wynosi 10 000 USD.

Rozwiązanie. Metoda Ringa. Roczna liniowa stopa zwrotu z kapitału wyniesie 20%, ponieważ za 5 lat 100% aktywów zostanie umorzone (100: 5 = 20). W tym przypadku współczynnik kapitalizacji wyniesie 32% (12% + 20% = 32%).

Zwrot kwoty głównej kapitału, z uwzględnieniem wymaganej stopy zwrotu z inwestycji, przedstawiono w tabeli.

Tabela Odzyskanie zainwestowanego kapitału metodą pierścieniową (USD)

Stan inwestycji na początek okresu	Zwrot inwestycji	Zwrot z zainwestowanego kapitału (12%)	Całkowity przychód

Zwrot kapitału następuje w równych częściach przez cały okres użytkowania nieruchomości.

Metoda Inwooda stosuje się, jeżeli zwrot kapitału jest reinwestowany według stopy zwrotu z inwestycji. W tym przypadku stopa zwrotu będąca składnikiem współczynnika kapitalizacji jest równa współczynnikowi funduszu odtworzeniowego przy tej samej stopie procentowej jak w przypadku inwestycji:

Gdzie SFF - współczynnik funduszu kompensacyjnego;

Y = R (stopa zwrotu z inwestycji).

Spłatę zainwestowanego kapitału tą metodą przedstawia tabela. 3.5.

Przykład.

Warunki inwestycji:

kadencja - 5 lat;

zwrot z inwestycji - 12%.

Rozwiązanie. Stopę kapitalizacji oblicza się jako sumę stopy zwrotu z inwestycji wynoszącej 0,12 i współczynnika funduszu kompensacyjnego (dla 12%, 5 lat) wynoszącego 0,1574097. Stopa kapitalizacji wynosi 0,2774097, jeśli zostanie wzięta z kolumny „Składki na amortyzację” (12%, 5 lat).

Tabela. Odzyskanie zainwestowanego kapitału metodą Inwood (USD)

Saldo kwoty głównej na początku roku, w dolarach.	Łączna kwota odszkodowania	W tym
Saldo kwoty głównej na początku roku, w dolarach.	Łączna kwota odszkodowania	% kapitału	odszkodowanie główna kwota

Metoda Hoskolda. Stosowane, gdy stopa zwrotu z inwestycji początkowej jest dość wysoka, co sprawia, że ponowna inwestycja przy tej samej stopie jest mało prawdopodobna. W przypadku środków reinwestowanych zakłada się, że dochód zostanie uzyskany według stopy wolnej od ryzyka:

gdzie Yb jest stopą procentową wolną od ryzyka.

Przykład. Projekt inwestycyjny przewiduje roczny zwrot z inwestycji (kapitału) na poziomie 12% przez 5 lat. Zwrot z inwestycji można bezpiecznie ponownie zainwestować przy stopie 6%.

Rozwiązanie. Jeżeli stopa zwrotu z kapitału wynosi 0,1773964, co stanowi współczynnik odzysku dla 6% w ciągu 5 lat, wówczas stopa kapitalizacji wynosi 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Jeżeli przewiduje się, że inwestycja straci tylko część swojej wartości, wówczas współczynnik kapitalizacji liczony jest nieco inaczej, gdyż spłata kapitału odbywa się poprzez odsprzedaż nieruchomości, a częściowo poprzez bieżące dochody.

Zalety metoda kapitalizacji dochodów polega na tym, że metoda ta bezpośrednio odzwierciedla warunki rynkowe, gdyż przy jej stosowaniu zwykle duża liczba transakcji na rynku nieruchomości jest analizowana pod kątem relacji między dochodem a wartością, a także przy obliczaniu dochodu skapitalizowanego, Sporządza się hipotetyczny rachunek zysków i strat, którego podstawową zasadą jest założenie rynkowego poziomu wykorzystania nieruchomości.

Wady Metoda kapitalizacji dochodu polega na tym, że:

jego stosowanie jest utrudnione, gdy nie ma informacji o transakcjach rynkowych;

Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) jest bardziej złożona, szczegółowa i pozwala na ocenę obiektu w przypadku otrzymania od niego niestabilnych przepływów pieniężnych, modelując charakterystyczne cechy ich odbioru. Metodę DCF stosuje się, gdy:

oczekuje się, że przyszłe przepływy pieniężne będą znacząco różnić się od bieżących;

istnieją dane uzasadniające wielkość przyszłych przepływów pieniężnych z nieruchomości;

przepływy dochodów i wydatków mają charakter sezonowy;

wyceniana nieruchomość to duży wielofunkcyjny obiekt handlowo-usługowy;

nieruchomość jest w budowie lub właśnie została wybudowana i jest oddawana do użytkowania (lub oddawania do użytku).

Metoda DCF szacuje wartość nieruchomości w oparciu o bieżącą wartość dochodów, na którą składają się prognozowane przepływy pieniężne oraz wartość rezydualna.

Do obliczenia DCF wymagane są następujące dane:

długość okresu prognozy;

prognozowane wartości przepływów pieniężnych z uwzględnieniem rewersji;

Przecena.

Algorytm obliczeniowy dla metody DCF.

1. Ustalenie okresu prognozy. W międzynarodowej praktyce oceny średni okres prognozy wynosi 5–10 lat, dla Rosji typową wartością będzie okres 3–5 lat. Jest to realistyczny okres, na który można sporządzić rozsądną prognozę.

2. Prognozowanie wielkości przepływów pieniężnych.

Przy wycenie nieruchomości metodą DCF oblicza się kilka rodzajów dochodów z nieruchomości:

potencjalny dochód brutto;

rzeczywisty dochód brutto;

przychód operacyjny netto;

przepływy pieniężne przed opodatkowaniem;

przepływ środków pieniężnych po opodatkowaniu.

W praktyce rosyjscy rzeczoznawcy dyskontują dochody zamiast przepływów pieniężnych:

CHOD (wskazujący, że nieruchomość zostaje uznana za nieobciążoną zobowiązaniami dłużnymi),

przepływy pieniężne netto pomniejszone o koszty operacyjne, podatek gruntowy i rekonstrukcję,

dochód do opodatkowania.

Należy wziąć pod uwagę, że dyskontowaniu podlegają przepływy pieniężne, gdyż:

przepływy pieniężne nie są tak zmienne jak zyski;

koncepcja „przepływów pieniężnych” koreluje napływ i odpływ środków, biorąc pod uwagę takie pozycje pieniężne, jak „inwestycje kapitałowe” i „zobowiązania dłużne”, które nie są uwzględniane przy obliczaniu zysku;

wskaźnik zysku koreluje dochód uzyskany w danym okresie z wydatkami poniesionymi w tym samym okresie, niezależnie od faktycznych wpływów lub wydatków środków;

przepływy pieniężne są wskaźnikiem wyników osiągniętych zarówno dla samego właściciela, jak i dla stron zewnętrznych i kontrahentów - klientów, wierzycieli, dostawców itp., ponieważ odzwierciedla stałą dostępność określonych środków na rachunkach właściciela.

Funkcje obliczania przepływów pieniężnych przy zastosowaniu metody DCF.

Podatek od nieruchomości (podatek od nieruchomości), na który składają się podatek gruntowy i podatek od nieruchomości, należy odliczyć od rzeczywistego dochodu brutto w ramach kosztów operacyjnych.

Amortyzacja ekonomiczna i podatkowa nie jest realną płatnością pieniężną, zatem uwzględnienie amortyzacji przy prognozowaniu dochodów nie jest konieczne.

Opłaty za obsługę kredytu (odsetki i spłatę zadłużenia) należy odliczyć od dochodu operacyjnego netto w przypadku oszacowania wartości inwestycyjnej nieruchomości (dla konkretnego inwestora). Przy ocenie wartości rynkowej nieruchomości nie ma konieczności odliczania opłat za obsługę kredytu.

Wydatki służbowe właściciela nieruchomości należy odliczyć od rzeczywistego dochodu brutto, jeżeli mają na celu utrzymanie niezbędnych cech nieruchomości.

Zatem, Dprzepływy pieniężne (CF) dla nieruchomości obliczone w następujący sposób:

- DV równa się kwocie PV pomniejszonej o straty z tytułu pustostanów oraz poboru czynszu i innych dochodów;

NPV równa się DV minus OR i wydatki służbowe właściciela nieruchomości związane z nieruchomością;

- DP przed opodatkowaniem jest równy tej kwocieWartość netto netto pomniejszona o inwestycje kapitałowe i koszty operacyjneobsługi kredytów i wzrostu kredytów.

DP jest równy DP przed opodatkowaniem minus płatności podatku dochodowego właściciela nieruchomości.

Kolejnym ważnym krokiem jest obliczenie kosztu rewersji. Koszt rewersji można przewidzieć za pomocą:

wyznaczanie ceny sprzedaży na podstawie analizy aktualnego stanu rynku, monitorowania kosztu podobnych obiektów i założeń co do przyszłego stanu obiektu;

dokonywanie założeń dotyczących zmian wartości nieruchomości w okresie jej własności;

kapitalizacja dochodu za rok następujący po zakończeniu okresu prognozy, przy zastosowaniu samodzielnie wyliczonej stopy kapitalizacji.

Ustalenie stopy dyskontowej.„Stopa dyskontowa to czynnik służący do obliczenia bieżącej wartości sumy pieniędzy otrzymanej lub zapłaconej w przyszłości”.

Stopa dyskontowa powinna odzwierciedlać relację ryzyko-zwrot, a także różne rodzaje ryzyka związanego z nieruchomością (stopa kapitalizacji).

Ponieważ w przypadku nieruchomości dość trudno jest zidentyfikować składnik nieinflacyjny, dla rzeczoznawcy wygodniej jest zastosować nominalną stopę dyskontową, gdyż w tym przypadku prognozy przepływów pieniężnych i zmian wartości nieruchomości uwzględniają już oczekiwania inflacyjne.

Wyniki obliczenia wartości bieżącej przyszłych przepływów pieniężnych w ujęciu nominalnym i realnym są takie same. Przepływy środków pieniężnych a stopa dyskontowa muszą sobie odpowiadać i być takie same liczyć się z tym, co to jest.

W praktyce zachodniej do obliczania stopy dyskontowej stosuje się następujące metody:

skumulowana metoda konstrukcji;

metoda porównywania inwestycji alternatywnych;

metoda selekcji;

metoda monitorowania.

Kumulatywna metoda konstrukcji opiera się na założeniu, że stopa dyskontowa jest funkcją ryzyka i jest obliczana jako suma wszystkich ryzyk związanych z każdą konkretną nieruchomością.

Stopa dyskontowa = stopa wolna od ryzyka + premia za ryzyko.

Premię za ryzyko oblicza się poprzez zsumowanie wartości ryzyka charakterystycznego dla danej nieruchomości.

Metoda selekcji- stopa dyskontowa, jako stopa procentowa składana, obliczana jest na podstawie danych o zrealizowanych transakcjach z podobnymi obiektami na rynku nieruchomości.

Zwykły algorytm obliczania stopy dyskontowej metodą alokacji jest następujący:

modelowanie dla każdego obiektu analogowego w określonym przedziale czasu według scenariusza najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania strumieni przychodów i wydatków;

obliczenie stopy zwrotu z inwestycji w obiekt;

przetwarzać wyniki uzyskane dowolną akceptowalną metodą statystyczną lub ekspercką w celu dostosowania cech analizy do ocenianego obiektu.

Metoda monitorowania opiera się na regularnym monitorowaniu rynku, śledzeniu głównych wskaźników ekonomicznych inwestycji w nieruchomości na podstawie danych transakcyjnych. Informacje takie należy gromadzić dla różnych segmentów rynku i regularnie publikować. Dane takie służą jako wskazówka dla rzeczoznawcy i pozwalają na jakościowe porównanie uzyskanych obliczonych wskaźników ze średnią rynkową, sprawdzając zasadność różnego rodzaju założeń.

Obliczenia wartości nieruchomości metodą DCF dokonuje się korzystając ze wzoru:

; Gdzie

PV – wartość bieżąca;

Ci – przepływ pieniężny okresu t;

Jest to stopa dyskontowa przepływów pieniężnych w okresie t;

M – wartość rezydualna.

Wartość rezydualną, czyli wartość odwrócenia, należy zdyskontować (o współczynnik ostatniego roku prognozy) i dodać do sumy wartości bieżących przepływów pieniężnych.

Zatem wartość właściwości wynosi = Wartość bieżąca prognozowanych przepływów pieniężnych + Wartość bieżąca wartości rezydualnej (rewersja).

Wybór odpowiedniej stopy dyskontowej i stopy kapitalizacji musi być starannie uzasadniony, biorąc pod uwagę możliwe do zarządzania i niekontrolowane ryzyko.

Podobne artykuły

Dyskusja:

Jak otworzyć firmę ubezpieczeniową samodzielnie i z franczyzą?: Dzisiejsza działalność ubezpieczeniowa jest dość dochodowa, nawet pomimo...
Zasady tworzenia unikalnej oferty: Rozpoczynając działalność w dowolnej branży, ważne jest, aby znaleźć i sformułować korzyści, które...
Profesjonaliści i milionerzy: TOP najlepiej opłacanych i najbardziej poszukiwanych zawodów na świecie: Wybierając drogę życiową, każdy z nas pragnie nie tylko znaleźć biznes dla siebie...
Hodowla byków i cielęciny: Przy koszcie do 20 000 rubli na głowę hodowla byków na mięso pozwala...