Какво трябва да знаете, когато купувате апартамент на вторичния пазар?

В съвременния свят вероятно няма човек, който да не иска да има собствен дом. Но не всеки има възможност да го закупи в удобни нови сгради с развита инфраструктура, тъй като цените там са много високи.

Закупуването на апартамент на вторичния пазар е една от възможностите за закупуване на жилищна площ, която става все по-актуална всяка година. Това се дължи на растящите цени на новите жилища и спада в покупателната способност на населението. Въпреки това, когато купувате този тип недвижими имоти, трябва да бъдете изключително внимателни и да вземете предвид много нюанси, тъй като купувачът е изправен пред определени рискове. Нека се опитаме да разберем всички аспекти на закупуването на вторични недвижими имоти, което ще ни позволи да избегнем много клопки.

На какви рискове са изправени купувачите на втори дом?

И така, какви рискове поема купувачът, когато купува апартамент на вторичния пазар?

Основните сред тях са следните:

• придобиване на недвижим имот по фиктивно пълномощно;
• закупуване на жилищна площ, в която живеят лица, ненавършили пълнолетие, както и временно напуснати лица;
• извършване на сделка при неспазване на правната рамка;
• покупка на жилище, с което са забранени всякакви сделки;
• придобиване на апартамент, в който е извършено незаконно преустройство.

Всички тези нюанси могат да създадат много проблеми на купувача, така че всеки човек, който мисли за закупуване на вторичен дом, трябва да има подробно разбиране за всички нюанси на завършване на сделката.

Основни характеристики на закупуването на вторично жилище

За да не попаднете в неприятна ситуация, трябва да проверите апартамента при покупка. Вторичният пазар е много привлекателен за огромен брой купувачи, поради което има много безскрупулни брокери и измамници, които искат да спечелят от неинформирани граждани.

Ето защо, преди да подпишете документи, трябва да проверите:

• дали апартаментът е замесен в спорове;
• кой е собственик на имота;
• дали имотът има тежести (наследници, непълнолетни собственици и др.);
• съответствие на жилищното пространство с техническата документация;
• репутация на брокер, адвокатска кантора или нотариус.

Ако всичко е наред с всички изброени по-горе нюанси, тогава може да се извърши закупуване на апартамент на вторичния пазар. Също така не забравяйте да обърнете внимание на инфраструктурата и транспортните връзки, защото комфортът на живеене в него зависи от удобното местоположение на вашия дом.

Проверка на документи

За да бъде сделката законна, документите при закупуване на апартамент на вторичния пазар трябва да са истински. Проверката им ще ви позволи да избегнете черните брокери и техните измамни схеми, както и значително да намалите свързаните с това рискове.

Следните документи подлежат на внимателно проучване:

• договор;
• ще;
• документ, потвърждаващ прехвърлянето на жилище по наследство или дарение;
• документ, удостоверяващ собствеността;
• акт за приватизация на жилища.

Много е важно всеки от изброените по-горе документи да бъде съставен при пълно спазване на всички правни формалности, тъй като в противен случай ще бъде просто фиктивен. Освен това трябва да ви бъдат предоставени оригиналите на всички договори и удостоверения. При никакви обстоятелства не работете с фотокопия. Ако нямате достатъчно познания за законодателната рамка, тогава е по-добре да използвате услугите на квалифицирани адвокати, специализирани в този въпрос.

Проверка на самоличността и документи на продавача

Купуването на апартамент на вторичния пазар трябва да става само от добросъвестен продавач, така че трябва да проверите неговата самоличност и документи, а именно граждански паспорт и карта на данъкоплатеца. Документите по сделката трябва да включват актуални данни от тези документи. Опитайте се да избягвате хора, които изглеждат небрежни или подозрителни, или които миришат на алкохол. Тази проверка е много важна, тъй като ако в правните документи е включена неподходяща информация, тогава в случай на дело, инициирано от продавача, ще загубите делото и ще загубите законното си право да притежавате жилищното пространство. В този случай ще бъде почти невъзможно да се върнат платените пари.

Ако продавачът е женен, тогава той или тя трябва да поиска писмено съгласие за продажба на апартамента от съпруга. Това важи дори ако един от двойката не е регистриран в апартамента. За да получите информация за всички лица, живеещи в жилището и имащи право на това, помолете продавача да предостави удостоверение по образец № 3.

Проверка на собственост чрез регистри

Независимо дали апартаментът е закупен с ипотека на вторичния пазар или за пари, сделката ще се счита за законна само ако продавачът има реални права на собственост върху жилищния имот.

Можете да проверите това по следните начини:

• поиска извлечение от регистъра на правата на собственост;
• получаване на удостоверение от Единния регистър на забраните за отчуждаване на жилища;
• подайте искане до Държавния ипотечен регистър.

Всички тези държавни агенции ще трябва да подадат заявление в установената форма, както и да предоставят информация за продавача на апартамента и адреса на имота. Но тук е важно да разберете, че всички тези организации може да нямат пълна информация, така че е най-добре да получите тези извлечения чрез нотариус. Освен това жилищното пространство може просто да не е включено в нито един от изброените по-горе регистри. В този случай можете да получите необходимите сертификати чрез ОТИ.

Предварително сключване на сделка

Един от най-проблемните и трудни начини за закупуване на собствено жилище е закупуването на апартамент на вторичния пазар. Инструкциите стъпка по стъпка за този процес са описани подробно в Гражданския кодекс. Според закона сделката трябва да се извърши изключително в писмена форма и да бъде нотариално заверена.

Ако сте решени да закупите недвижим имот, тогава можете да сключите предварителен договор с продавача, подкрепен с документи, които ще действат като гаранция, че собственикът на имота в строго установен срок ще сключи сделка с купувачът да продаде имота при предварително договорени условия. Това позволява на купувачите да намалят потенциалните рискове и да се презастраховат срещу факта, че имотът ще бъде закупен от друго лице.

Какво трябва да имате предвид при предварително сключване на сделка?

Ако покупката на апартамент на вторичния пазар се извършва по предварителен договор, тогава при подписване на документа трябва да се вземат предвид следните нюанси:

• договорът трябва да бъде сключен в присъствието на всички лица, регистрирани в продавания апартамент;
• продавачът трябва да предостави всички документи, изисквани от закона;
• данните, посочени в договора, да са актуални;
• срокът, в който трябва да се извърши продажбата, трябва да бъде предварително договорен;
• плащането трябва да се извърши в национална валута;
• задълженията и отговорностите на двете страни трябва да бъдат предварително договорени;
• Всички страници на документа трябва да съдържат подписите на купувача и продавача.

Струва си да се отбележи, че ако продавачът иска да сключи писмо за намерение с вас, тогава не бързайте да го направите, тъй като този документ има много правни формалности. Ето защо е по-добре първо да се консултирате с квалифициран специалист.

Вторична застраховка на жилище

Застраховането на жилищен недвижим имот при извършване на покупка е надеждна гаранция, че ако сделката се провали по някаква причина, лицето ще получи плащане в брой, чийто размер е посочен в застрахователния договор. Това ви позволява да намалите всички категории рискове при извършване на сделки с недвижими имоти, поради което такива услуги са много популярни.

Застраховката ще бъде от значение в следните случаи:

1. Ако сделката се извършва не със собственика на апартамента, а с упълномощен представител.
2. Една от страните по сделката е непълнолетно лице. Ако продажбата на жилище значително влоши условията на живот на децата, тогава органите по настойничеството имат законово основание да анулират сделката законно дори след официалното приключване на покупката.
3. Намалена цена на жилищна площ. Най-често цената се понижава, за да се намали размерът на данъчните облекчения. В този случай купувачът превежда една част от сумата на продавача официално, а другата в плик, така че ако сделката бъде анулирана по някаква причина, купувачът ще може да върне само частта, посочена в документите.

Заслужава да се отбележи, че ако апартамент е закупен с ипотека на вторичния пазар, тогава получаването на застраховка също е предпоставка. Работата е там, че това изискване е присъщо на повечето банки при кандидатстване за ипотечен кредит.

Процесът на закупуване на вторичен дом

За безопасно закупуване на вторичен дом, трябва стриктно да се придържате към основните правила за извършване на сделката.

Процедурата за закупуване на апартамент на вторичния пазар е следната:

1. Търсете атрактивен имот.
2. Проучване на автентичността на документацията.
3. Проверка на самоличността на продавача.
4. Приключване на сделката и извършване на авансово плащане.
5. Подготовка на необходимия пакет документи.
6. Подписване на документи от двете страни.
7. Регистрация на новия собственик в държавна агенция.
8. Съставяне на акт за приемане/предаване на апартамент.

Тази процедура е стандартна, така че е много важно да следвате последователно всички нейни стъпки.

Предимства при закупуване на вторично жилище

В днешно време държавата предоставя подкрепа на гражданите с ниски доходи чрез издаване на майчински капитал.

Закупуването на апартамент на вторичния пазар в този случай е възможно само ако имотът отговаря на следните изисквания:

1. Жилището става пълна собственост на семейството.
2. Имотът се намира в Русия.
3. Санитарното състояние отговаря на всички изисквания.
4. Сделката е извършена при пълно спазване на закона.
5. Всички членове на семейството, включително непълнолетни, ще имат собственост върху апартамента.

Покупката на жилищен имот в този случай може да се извърши както в брой, така и на кредит.

Заключение

И така, разгледахме как да купим апартамент на вторичния пазар на жилища. Както може би се досещате, от една страна това е изгодно, тъй като цената на такива имоти е много по-ниска, отколкото в новите сгради, но от друга страна купувачите трябва да поемат по-големи рискове. Ето защо, за да се предпазите и да не загубите пари, най-добре е да закупите недвижим имот чрез опитни адвокати с богат опит в тази област. В днешно време на пазара има много компании, занимаващи се с този вид дейност.