Данък върху продажбата на недвижими имоти. Нов данък върху продажбата на недвижими имоти

Продавачите на недвижими имоти, които са получили доход от сделка, са длъжни да плащат данък върху доходите на физическите лица в размер на 13%. Събирането на данъка е процедура под строг държавен контрол. Качеството на прилагането му обаче, както казват експертите, поради редица облекчения в съвременното законодателство, не е на ниво. Много граждани избягват плащането на данъци на напълно законни основания. И мнозина от своя страна надплащат, без да знаят за значителните ползи, които държавата гарантира на участниците на пазара на недвижими имоти. Какво трябва да имате предвид при продажба на апартамент? Кой е най-правилният начин за плащане на данъци при продажба на недвижим имот?

Общи принципи на данъчно облагане при продажба на апартаменти

Експертите подчертават следните основни принципи на данъчно облагане на сделките за продажба на недвижими имоти в съответствие с руското законодателство:

• Данъкът върху доходите на физическите лица в размер на 13% от сумата, получена от купувача на жилище, се изчислява и дължи, ако апартаментът е бил собственост на продавача за по-малко от 3 години;
• бившият собственик на имота е длъжен да подаде декларация в подходяща форма до териториалния клон на Федералната данъчна служба не по-късно от 30 април на годината, следваща годината, в която е извършена сделката за покупко-продажба на апартамента;
• Изчисленият данък върху доходите на физическите лица трябва да бъде внесен изцяло от гражданина до 15 юли на годината, през която е подадена декларацията.

Удръжки при продажба на недвижими имоти

Законите на Руската федерация определят определени видове обезщетения, гарантирани на продавачите на недвижими имоти. Говорим за така наречените данъчни облекчения. Те представляват цифра, с която можете да намалите паричната сума, получена от продажбата на недвижим имот. Удръжки, следователно, са налични и за двата вида сделки - продажба, покупка на недвижим имот. Данък обаче се плаща само върху един от тях.

Сега приспадането е 1 милион рубли. Окончателният данък при продажба на недвижими имоти се изчислява по много прости математически формули. Нека разгледаме един пример.

Гражданинът Иванов продаде апартамента за 2,5 милиона рубли. По подразбиране той трябва да плати данък върху доходите на физическите лица в размер на 13% от тази сума, тоест 325 хил. Той обаче реши да се възползва от законното право да получи данъчно приспадане в размер на 1 млн. Следователно, действителната данъчна основа ще бъде 1,5 милиона рубли. Следователно Иванов ще трябва да плати на държавата 195 хиляди рубли.

Можете да похарчите 1 милион рубли удръжки както чрез една сделка за покупка и продажба, така и въз основа на няколко, но само в рамките на една година. Ако размерът на доходите, получени от продажбата на недвижими имоти, не е достигнал 1 милион, тогава не е необходимо да се плащат данъци (но в същото време декларацията трябва да бъде подадена до 30 април).

Друг важен механизъм за приспадане е включването във „формулата“ на потвърдени суми, свързани с разходите за закупуване на апартамент. Тоест, ако например Иванов, който е продал апартамент за 2,5 милиона рубли, го е купил преди, да речем, за 2,7, тогава той има право да отрази тази сума във формуляра 3-NDFL (като приложи подкрепящи документи - извлечения, споразумения и др.) и да не дължи абсолютно нищо на държавата. В този случай не се плаща данък върху продажбата на недвижими имоти.

Удръжки за споделена и съвместна собственост

Ако продаваният апартамент е собственост на две или повече лица на базата на споделена или съвместна собственост, тогава приспадане в размер на 1 милион рубли. разпределени между тях. Ако говорим за първия вариант на собственост, то в съответствие с процентното разпределение, посочено в сертификатите за собственост. Във втория случай - по споразумение. Ако не е възможно да се постигне компромис, тогава чрез съда. Съгласието, че съсобствениците са готови да разграничат своите дялове според определени процентни разпределения, се счита за постигнато, когато всеки от тях подпише договор за продажба на недвижим имот. По правило не се изискват допълнителни документи, потвърждаващи „компромиса“.

В същото време лицата, които имат право на собственост върху дял в апартамента, имат право да продадат своята част от имота без съгласието на съсобствениците и в същото време да получат пълно приспадане, индивидуално. Разбира се, отговорността за плащане на данък при продажба на недвижими имоти в този случай е напълно индивидуална.

Данък върху доходите на физическите лица: 13% или 30%?

В общността на брокерите и гражданите, участващи в сделки с недвижими имоти, понякога възниква въпросът: защо в някои случаи данъчната ставка върху сделките е равна на 30%? Какъв данък върху продажбите на недвижими имоти е толкова тежък? Отговорът е лесен. Този показател е за нерезиденти на Руската федерация. По правило те са чужди граждани, които са решили да продадат имотите си в Русия.

Но има и чести случаи, когато гражданите на Руската федерация също се признават за нерезиденти. Факт е, че лице, което не живее на територията на своята страна повече от 183 дни в годината, независимо дали има национално руско гражданство, се признава за нерезидент. Неговата отговорност е да плати много повече данък върху доходите, отколкото ако е живял в Руската федерация повече от шест месеца. И още един важен нюанс. Ако недвижим имот се продава от нерезидент, данъците не се компенсират с никакви удръжки. Сроковете на техните плащания остават същите, процедурата за докладване пред Федералната данъчна служба остава същата.

А ако не подам декларация?

За такава област като покупката и продажбата на недвижими имоти данъците са най-важният аспект. И следователно съответните отдели са доста стриктни по отношение на политиката за наблюдение на движението на средства в рамките на сделките с апартаменти. Следователно, ако продавачът на недвижими имоти не подаде декларация в определения срок, отразяваща получените суми за продажба на жилище, тогава, в съответствие с член 119 от Данъчния кодекс на Руската федерация, той ще бъде изправен пред глоба, равна на 5 % от данъка (или сумата, която не е платена), начислен всеки месец от момента на подаване на документи във Федералната данъчна служба (но максималният му размер не може да надвишава 30% от дълга към държавата, а минималният му размер е 1 хиляди рубли).

Ами ако не плащате данък?

Ако продавачът на недвижими имоти не е платил изчисления данък върху доходите на физическите лица, Федералната данъчна служба ще изиска плащането на съответната сума пари, ще наложи глоба (20% от размера на данъка) и неустойки (в проценти, равни на 1/ 300 от ставката на рефинансиране на Централната банка - те се изчисляват ежедневно, докато има забавяне).

Трябва ли пенсионерите да плащат данък?

Има версия, че пенсионерите са освободени от плащане на данък върху доходите на физическите лица върху приходите от продажбата на апартамент. Това не е вярно. От гледна точка на данъчното законодателство доходът от продажба на жилище е равен на заплатата. Държавата не предоставя никакви облекчения за пенсионерите върху данъка върху продажбите на недвижими имоти. Освен това за тях задълженията за навременно подаване на декларация 3-NDFL във Федералната данъчна служба, както и навременното плащане на изчислените суми, са абсолютно същите като за работещите хора. Разбира се, остава правилото, че не се плаща данък при продажба на имоти, притежавани по-малко от 3 години.

Как се подава декларация?

Има три основни варианта за подаване на формуляр 3-NDFL, отразяващ цифри за сделки с недвижими имоти, до териториалния орган на Федералната данъчна служба. Първо, човек може да направи това, като се свърже лично с отдела, второ, като напише пълномощно за някого, заверено от нотариус, и трето, като изпрати формуляра по електронен път чрез Gosuslugi (като първо се регистрира там).

Нов данък скоро?

Сред експерти и някои медии има информация, че скоро в Русия ще се появи нов данък върху продажбата на недвижими имоти. Или най-малкото ще бъдат направени значителни промени в действащото законодателство. За какво може да говорим тук? Каква е вероятността годината, през която ще бъде въведен нов данък върху продажбите на недвижими имоти, да е 2015 г.?

През 2014 г. в процес на обществено обсъждане е законопроектът за изменение на съществуващата схема за събиране на данъци при продажба на недвижими имоти. Въпросът е, че данъкът върху доходите на физическите лица трябва да се изчислява въз основа на кадастралната стойност на жилището. Тази формулировка, подчертават експертите, все още е условна. Но конкретната цел на законодателя е ясна: властите искат да „избелят“ сделки, при които цената на имота, включен в договора за продажба на недвижим имот, е по-ниска от действителната цена на апартамента (това се прави, за да „изпълни ” данъчното приспадане от 1 милион или го използвайте максимално ). По отношение на това кадастралната стойност на жилищата, според законодателя, трябва повече или по-малко да съответства на пазарната стойност (сега тя по правило е значително по-ниска).

Как би трябвало да работи законът в сравнение с настоящите процедури? Нека да разгледаме няколко примера.

Гражданинът Иванов, след като изготви договор за дялово участие, инвестира 700 хиляди рубли в изграждането на къщата. Две години по-късно фирмата възложител въвежда жилищата в експлоатация. По това време пазарната цена на апартамента на Иванов се повиши до 2,5 млн. Той искаше да го продаде, но в договора посочи цена, равна на 1,7 млн. От тази сума, в съответствие с действащото законодателство, той ще може да приспадне 700 хил. за разходи за споделено строителство, а също така го намалява с необходимото приспадане в размер на 1 млн. Така Иванов напълно „покрива“ официално получените приходи по договора, за да не плаща данък върху доходите на физическите лица. Според действащите норми на закона всичко, което Иванов има предвид, може и трябва да се получи.

Измененията в Данъчния кодекс на Руската федерация, които в момента се обсъждат, могат да принудят гражданите да плащат данък върху доходите на физическите лица във всеки случай. Факт е, че в съответствие с кадастралната преоценка цената на апартамент може да бъде например 2,2 милиона рубли. Това е 500 хиляди рубли. повече, отколкото в договора за покупко-продажба, съставен от Иванов и неговия купувач. И от тези 500 хиляди продавачът ще бъде задължен да плати необходимия данък върху доходите на физическите лица в размер на 13%.

Има вариант, както отбелязват експертите, законодателят да въведе някакво облекчение в своите „формули“. Става дума за т. нар. „коефициент на намаление“, по който се умножава кадастралната оценка на недвижими имоти. В момента законът съдържа показател от 0,7. В случай на транзакция на гражданин Иванов, крайната цифра ще бъде получена чрез умножаване на 2,5 по 0,7. Тоест 1,54 милиона рубли. Което по принцип би трябвало да устройва Иванов - цифрите в договора му са дори по-високи от тази. Но какво ще стане, ако апартаментът му струва не 2,5 милиона, а всичките 4? В този случай кадастралната оценка най-вероятно ще бъде близка до пазарната. И тогава продавачът на недвижими имоти ще трябва да се бръкне много.

Много експерти, както и представители на самите законодателни кръгове, в същото време казват, че „коефициентът на намаление“ може изобщо да не бъде одобрен. Възможно е също така да се упълномощи регионалните парламенти да определят подходящата цифра, мотивирайки ги, както казват експертите, с факта, че всички приходи от плащането на данък върху доходите на физическите лица въз основа на кадастралната стойност ще останат в бюджета на субекта.

Срокът за обществено обсъждане на законопроекта е 30 октомври 2014 г. След това ще бъде представен на депутатите от Държавната дума за разглеждане. Има вероятност измененията в Данъчния кодекс на Руската федерация да влязат в сила през 2015 г.

Нов закон: ползи и облекчения

Както виждаме, държавата реши да се намеси напълно в такова явление като покупко-продажбата на недвижими имоти. Данъците, както вероятно властите очакват, трябва да се събират по-активно в тази посока. Междувременно в някои моменти политиката на законодателя позволява редица отстъпки. Въпреки факта, че измененията в Данъчния кодекс на Руската федерация все още не са приети, някои от техните нюанси, свързани с ползите и облекченията за сделки с недвижими имоти, вече са оповестени. Нека идентифицираме някои от тях.

Ще бъде възможно изобщо да не плащате данък върху доходите на физическите лица, ако гражданин продаде единственото си жилище (или това, което е имало този статут през последните 12 месеца преди продажбата). Вярно е, че максималната цена на апартамент не трябва да бъде повече от 5 милиона рубли. Предвижда се също запазване на действащата норма, даваща право на освобождаване от данък върху доходите на физическите лица при продажба на недвижим имот, а именно 3 години собственост.

Нов закон: експертно мнение

Много пазарни експерти се съмняват, че ведомствата, отговорни за прилагането на разпоредбите на новия закон, ще могат да създадат правилен алгоритъм за кадастрална оценка. Експертите признават, че не им е много ясно откъде ще дойдат числата. Напълно възможно е, казват експерти, да има разминаване в методите, използвани от различните "оценители". Има версия, че новият закон ще се отрази негативно на първичния пазар на недвижими имоти, тъй като ще намалее инвестиционната привлекателност на дяловото строителство. В крайна сметка резултатът може да бъде повишена стойност на имотите във всички сегменти.

В същото време сред експертите също има мнение, че са необходими реформи. Още повече, че е именно в посока затягане на мониторинга на сделките. Повишаването или понижаването на ставките е безсмислено. Като се има предвид огромният брой „сиви сделки“, става абсолютно без значение какъв данък се налага върху продажбата на недвижими имоти - той изобщо не се плаща.

Отговорност за "сивите сделки" днес

Възниква резонен въпрос: наистина ли онези „сиви схеми“, които властите се опитват да „избелят“, днес не могат да бъдат идентифицирани и прекратени законно? Дали всички тези „машинации“, свързани с посочването на занижени суми в договорите за покупко-продажба на недвижими имоти, не носят отговорност?

Както отбелязват експертите, Федералната данъчна служба няма ясно разработен алгоритъм за идентифициране на такива транзакции. Макар и само защото от правна гледна точка данъчните служители не могат да имат претенции към участниците на пазара на недвижими имоти. Купувачът и продавачът сключват два напълно законни договора. Първият е основният, той посочва сума до 1 млн. Този документ е за данъчните власти. Второто споразумение от своя страна не отразява сделка с недвижим имот, а компенсация на купувача за разходите на продавача, свързани с „подобряване на външния вид на апартамента“. По същество това е разписка за приемане и прехвърляне на средства. По правило данъчните власти не изискват това споразумение (и сумите, посочени в него, не се появяват официално никъде).

В същото време структурите на Федералната данъчна служба могат да извършват непублична работа в тази посока. По-специално, има факти, че централното управление на този отдел от време на време изпраща писма до своите териториални поделения, в които се посочва, че е необходимо да се създадат специални функционални звена - именно за целите на борбата с укриването на гражданите от плащане на данък върху доходите на физическите лица при продажба на жилище в пълен размер.

Според един от тези документи, с който разполагат някои руски медии, на структурите на регионалните данъчни служби е наредено да проучат договорите за покупко-продажба и да извършат следствени проверки - под формата на посещения в домовете на данъкоплатците и интервюта. Ако бъдат идентифицирани „сиви схеми“, ще бъдат начислени „правилните“ суми на данъка върху доходите на физическите лица (въз основа на независима оценка на цената на апартамента) и в същото време ще бъдат глобени гражданите.

Между другото, много експерти са впечатлени от подхода за контрол върху това как се продават недвижими имоти в Украйна. Данъците и там, също като нашите, не са малки – достигат до 15%. И следователно, за да се сведе до минимум вероятността от „сиви транзакции“, украинските власти наскоро въведоха правило: нотариусите, заверяващи договорите за покупко-продажба на жилища, са длъжни да проверяват информацията за независима пазарна оценка на имота в „облачната“ база данни . Ако не се намери информация онлайн, тогава нотариусът няма право да заверява документите.

Експертите смятат, че уместността на процедурите за идентифициране на „сивите схеми“ е особено нараснала във връзка с измененията в Данъчния кодекс на Руската федерация, регулиращи удръжките на имущество за купувачите на недвижими имоти. Факт е, че до 1 януари 2014 г. купувачите на апартаменти имаха право да се възползват от данъчното облекчение само веднъж и то за един имот. Ако купуват жилище и в договора е посочена сума от 1 милион, тогава всичко, на което могат да разчитат, е 13% от тази сума.

Поради това много купувачи не бяха доволни от „сивите схеми“ и поискаха от продавачите да съставят договори с реални цифри. Но след като бяха направени изменения в Данъчния кодекс, стана възможно да се получи приспадане на имущество от произволен брой сделки с недвижими имоти. И сега купувачите по принцип не се интересуват каква сума фигурира в договора за покупко-продажба. Те не се интересуват какъв данък върху продажбите на недвижими имоти искат да платят продавачите или дали изобщо искат да го платят.

Сделки с участието на юридически лица

Нека разгледаме накратко аспектите, свързани с данъчното облагане на сделки, при които продавачите на недвижими имоти са юридически лица (стопански субекти и др.). Схемата за изчисляване на таксите тук, разбира се, се различава от тази, типична за физически лица. Но е съвсем разбираемо и логично. Ако говорим за такова явление като продажбата на недвижими имоти от юридическо лице, тук се плащат данъци от два вида.

Първо, има ДДС (18%). Второ, има корпоративен данък върху доходите (20%). Няма предвидени удръжки. В същото време, ако една организация прилага опростената данъчна система, тогава продажбата на недвижими имоти се извършва по напълно различни стандарти. Няма данък печалба за фирмите по "опростената" система, а приходите от продажба на имущество са равни на търговските. Според правилата за опростената данъчна система компанията ще трябва да плати 6% от приходите от продажбата или 15% от разликата между приходите и разходите за закупуване на този имот.

Подобни правила важат и за индивидуалните предприемачи. Ако работят по опростената данъчна система, те плащат 6% от дохода или 15% от „разликата“ за продажба на имущество. При общата данъчна система трябва да платите ДДС и данък общ доход. Важно е обаче получаването на средства от купувача да минава през официално регистрирана банкова сметка. Ако индивидуален предприемач продава недвижими имоти чрез „обикновена“ банкова сметка, тогава той ще трябва да плати данък върху доходите на физическите лица като физическо лице. Вярно е, че можете да използвате приспадането в този случай.