Клопки при закупуване на жилище на вторичния пазар

Как да купя апартамент на вторичния пазар на недвижими имоти? Какво трябва да имате предвид, когато купувате втора употреба? Нека да го разберем. Не е тайна, че закупуването на собствен апартамент е мечтата на много семейства.

В същото време има купувачи, които искат да закупят апартамент в нова сграда, а има и такива, които предпочитат да закупят вече обитаван апартамент.

Закупуването на вторичен жилищен фонд има някои клопки, които ние ще ви помогнем да идентифицирате, предотвратявайки загубата на време и пари.

Има търсене - има предлагане. Това се използва не само от собствениците на имоти, но и от измамници, които ще се опитат да вземат парите ви по всякакъв начин. Следователно първото и най-важно качество, което си струва да проявите, е бдителността.

Дори и продавачът да е честен, поради незнание може да възникнат непредвидени ситуации, които да възпрепятстват сделката.

Уважаеми читатели!Нашите статии говорят за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е уникален.

Ако искате да знаете как да разрешите вашия конкретен проблем - свържете се с формата за онлайн консултант вдясно. Това е бързо и безплатно!Или ни се обадете на телефони:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московска област

+7 (812) 309-16-93
Санкт Петербург, Ленинградска област

8 (800) 511-69-42
Федерален номер ( Обаждането е безплатно за всички региони на Русия)!

Сделките за покупко-продажба на апартаменти са доста сложни от гледна точка на гражданското право, тъй като се характеризират с наличието на етапи от тяхното изпълнение, които не са събрани заедно в закона, но изискват изучаване на руското законодателство и опитът на познати и приятели (не винаги успешен опит).

И така, какви проблеми могат да възникнат по време на транзакцията:

• Правни проблеми - проверка на "чистотата" на апартамента за потенциална сделка. Покупката на апартамент е рисково начинание, което при неблагоприятни обстоятелства може да доведе до обявяване на сделката за невалидна и загуба на време, а в най-лошия случай загуба на значителни средства;
• Проблеми от техническо и документално естество. Това се отнася на първо място за преустройство на апартамент без съответното разрешение. Да, това не засяга собствеността, но може да доведе до значителни разходи за връщане на апартамента в състоянието му „по подразбиране“;
• Проблеми с надеждността на продавача и сигурността на транзакциите.

Сега нека разгледаме всяка група по-подробно.

Правни капани:

• Рискът от „закупуване“ на апартамент от лице, което не е собственик на апартамента (чрез пълномощник или чрез използване на подправени документи). Пълномощното може да е изтекло, издадено на друго лице, да няма нотариална заверка или просто да е фалшиво. Опитът познава многобройни случаи, когато измамниците са издали пълномощни на свое име от граждани в неравностойно положение (страдащи от алкохолна или наркотична зависимост, психични разстройства, правно неграмотни или социално уязвими граждани). По време на сделката собственикът може вече да е мъртъв, а предварително подготвеното пълномощно ще бъде в ръцете на измамника;
• Процедурата за приватизация на апартамента е нарушена. Преди това имаше широко разпространено нарушение на приватизацията, което се състоеше в това, че непълнолетните, живеещи в приватизирани апартаменти, не бяха включени в собствениците;
• Някои хора, регистрирани в апартамента, първо обещават да напуснат след сделката, но всъщност отказват да го направят;
• Съмнителна история на транзакции с интересния имот. Въпросът е, че ако някоя от сделките бъде обявена за недействителна, това автоматично води до проверка за законосъобразност на останалите сделки в рамките на давностния срок;
• Апартаментът е продаден след като е приет по наследство. Рискът тук е, че могат да се появят други наследници, които ще докажат, че не са били уведомени своевременно за смъртта на роднина, ще възстановят пропуснатия срок и ще предявят иск за част от наследството, включително недвижими имоти. Тук не говорим за лицата, които имат право на задължителен дял;
• Ако е нарушена процедурата за получаване на апартамент, закупен с помощта на капитал за майчинство. Поради факта, че майчинският капитал трябва да се използва за реализиране на правата на детето, закупеният апартамент трябва да бъде регистриран не само на името на родителите, но и на името на децата в обща споделена собственост. Така че, ако родителите не са посочили непълнолетните си деца като собственици, впоследствие това може да доведе до съдебни спорове, които могат да засегнат и купувача на апартамента на вторичния пазар на недвижими имоти. Причината за този проблем се крие в два аспекта - ниското ниво на правна култура на гражданите и липсата на адекватно ниво на държавен контрол върху използването на средствата за майчински капитал;
• Обърнете внимание и на „качествения“ състав на собствениците - сред тях може да има лица с ограничена дееспособност и недееспособни лица. Въпреки факта, че в повечето случаи те могат да извършват транзакции от свое име, понякога такива транзакции могат да бъдат оспорени поради факта, че собственикът не е разбрал значението на своите действия и не е могъл да ги контролира;
• Апартаментът може да бъде държан като обезпечение по кредитните задължения на продавача или собствеността върху него може да бъде оспорена в съда;
• Ако сред собствениците на имота има лица, излежаващи присъда лишаване от свобода, или граждани, служещи във въоръжените сили на Руската федерация, или изчезнали лица, тогава сделката за продажба на апартамент без тяхното съгласие е незаконосъобразна. Проблеми могат да възникнат веднага след като бъдат информирани за сделката - всичко ще зависи от отношението към продажбата на техните квадратни метри;
• Ако продажбата на вторичен апартамент, като съвместно придобита собственост, се извършва от един от съпрузите без съгласието на другия;
• Освен апартаменти на вторичния пазар се продават и самостоятелни стаи. Според закона първо трябва официално да предложите да закупите стаята на други собственици на квадратни метри от апартамента и след получаване на писмен отказ да потърсите купувачи сред други лица. Пренебрегването на това правило може да доведе до проблеми;
• Обърнете внимание на личните документи на продавача, както и тяхното съответствие с данните, посочени в сертификата за собственост или в извлечението от Единния държавен регистър на недвижимите имоти. Измамниците използват фалшиви документи, за да получат незаконно пари от лековерен купувач: откраднат паспорт със снимка, залепена отгоре, невалиден паспорт, който преди това е бил изгубен;
• Не би било лоша идея да се поинтересувате за самата къща - ако тя подлежи на разрушаване и презаселване, тогава купувачът няма да е в най-изгодната позиция, а продавачът може да не е наясно с плановете на властите;
• Ако сред собствениците има непълнолетни, тогава е необходимо разрешение от органите по настойничество и попечителство. За какво? Това е така, защото условията на живот на децата не трябва да се влошават от продажбата на апартамент. Без разрешението на органа по настойничеството сделката може да се „пропусне“, но ако условната баба на непълнолетния собственик забележи, че внуците нямат постоянно жилищно пространство и се обърнат към съда, тогава резултатът от производството може да бъде фактът че сделката е обявена за недействителна.

При сключване на договор за покупко-продажба със собственик, който не е навършил 14 години, документите се подписват от негово име от родители или други законни представители.

Лицата, които имат по-голяма, но не пълна гражданска дееспособност, подписват споразумението самостоятелно.

Вярно е, че в този случай трябва да има предварително подготвено писмено съгласие на всеки родител или законен представител. Съгласието трябва да бъде нотариално заверено. Но всичко това се отнася за непълнолетни собственици. Ако детето е регистрирано само в апартамента, тогава не трябва да се свързвате с органа по настойничество.

Отделен въпрос е покупко-продажбата на съвместно придобито имущество на съпрузи, което е защитено както от гражданското, така и от семейното право.

Според закона и двамата съпрузи имат право да се разпореждат със съвместна собственост, но ако сделката се извършва от единия съпруг, тогава е необходимо нотариално заверено съгласие от втория.

И, разбира се, нашите хора неглижират това, в резултат на което имат проблеми с втория си съпруг и съда.

За да не попаднете в тази ситуация, обърнете внимание на следните аспекти:

• Апартаментът по време на брак ли е закупен?
• Дали апартаментът е обща собственост на съпрузите или е закупен с лични пари на съпруга или съпругата;
• Има ли брачен договор между съпрузите, който установява имуществените права на съпрузите?

Технически клопки

Намерихте идеален на пръв поглед апартамент - с удобно разпределение, на атрактивна цена, с нормален продавач (един, без куп съсобственици).

Готови ли сте да се ръкувате? Не бързай. Внимателно проучете техническите документи за апартамента за прилики с реалното състояние на нещата. Ако това не бъде направено, впоследствие ще трябва да похарчите много за ремонт и да платите глоби. Нека се спрем по-подробно.

Когато изучавате характеристиките на апартамент, закупен на вторичния пазар, обърнете внимание на:

• Общо състояние на къщата:
  • Има ли нужда от ремонт;
  • Какво е състоянието на входа;
  • Покривът тече ли?
  • Наводнява ли се мазето?
  • Улейът за боклук работи ли?
• Санитарно-хигиенни условия във входа и апартамента:
  • Има ли гъбички по стените?
  • Има ли мухлясали части в апартамента?
  • Продават ли се с апартамента нежелани животни - хлебарки, плъхове, молци;
• Състояние на комуникацията:
  • Работи ли електричеството, налага ли се смяна на разпределителни кутии и инсталация;
  • Как вървят нещата с парното, има ли нужда от смяна на радиатори?
  • Какво е състоянието на водоснабдителната и канализационната системи;
• Местоположение на апартамента:
  • Слънчевата светлина прониква ли в апартамента, има ли излишък?
  • Ъглов апартамент ли е, трябва ли изолация?
• Разпределение на апартамента:
  • Удобно ли е разпределението на избрания апартамент?
  • Правено ли е преустройство? Преустройството трябва да означава не само разрушаване и изграждане на вътрешни стени, но и дори прехвърляне на газова печка;
  • Узаконено ли е преустройството? Ако не обърнете внимание на това, тогава в бъдеще ще трябва да върнете всичко на мястото си за своя сметка, като същевременно плащате глоби. Много е трудно да се докаже фактът на преустройство от предишния собственик, тъй като купувачът прие както апартамента, така и документите. И всичко започна с правна неграмотност и спестяване на разходи на предишния собственик;
• Социална среда около имота:
  • Благосъстоянието на съседите;
  • Район на пребиваване: транспортна достъпност, престъпна обстановка;
  • Наличие на инфраструктурни съоръжения.

За да се предпазите от ненужни разходи за незаконно преустройство, достатъчно е да предприемете няколко прости стъпки:

• Сравнете визуално апартамента с техническата документация;
• Свържете се с вашите съседи от горния/долния етаж, за да сравните оформленията;
• Не се колебайте да поискате от собственика технически план на апартамента или да го помолите да получи извлечение от ОТИ;
• Още по-добре е, ако можете да поканите специалист да огледа апартамента;
• Ако настъпят промени в оформлението, по-добре е да изискате собственикът да регистрира преустройството, вместо да намали цената. Но все пак зависи от вас да решите...

Проблеми със сигурността при извършване на транзакция

Следвайте тези съвети:

• Не се съгласявайте с предложението на продавача да намали официалната цена на апартамента, като същевременно намали данъчната тежест. Как това може да ви преследва отново:
• Получавате по-малко приспадане на данък върху имуществото;
• Ако по някаква причина искате да анулирате транзакцията в съда, тогава ще можете да върнете само „официално“ платените пари;
• Когато използвате услугите на агенции за недвижими имоти или отделни брокери, сключете договор с тях, в който са посочени отговорностите на изпълнителя, както и редът за изплащане на възнаграждението;
• Ако продавачът и купувачът са се договорили за метод на безналично плащане, тогава не би било излишно да използвате акредитив - банков инструмент, според който купувачът превежда сумата на транзакцията на продавача по специално открита сметка, а продавачът от своя страна, за да усвои получената сума, трябва да представи в банката предварително съгласуван между страните документ - вписан договор за покупко-продажба или приемно-предавателен акт и др. Можете да научите повече за това от вашата банка;
• Вече установен начин за закупуване на апартамент в брой е наемането на сейф. При плащане купувачът поставя в клетката сумата, договорена от страните. Всички банкноти се проверяват внимателно за автентичност и се преброяват. Може да има и условие, при което продавачът получава парите. Самият процес е диспозитивен - страните имат право да определят условията за получаване на пари - предоставяне на банката на определен пакет документи или изтичане на определен период, извършване на определени действия;
• Много правилен начин е да използвате авансово плащане като начин да подсигурите сделката и да я мотивирате да я изпълни възможно най-бързо. Необходимо е да се разграничи аванса от депозита. Авансът се използва като сума, която се внася към цената на апартамента, а депозитът се дава на продавача до изплащане на пълната цена, след което се връща на купувача. Ако купувачът откаже сделката, депозитът остава при продавача, а авансовото плащане се връща на купувача.

Съвети за купувачи при покупка на апартамент на вторичния пазар

Нека обобщим:

• На етапа на събиране на информация за апартамента, който харесвате, разберете следното:
  • Колко собственици има апартамента?
  • На каква цена и кога е закупен апартамента? Дали са използвани ипотечни, заемни средства или майчински капитал;
  • Има ли сред собствениците непълнолетни, недееспособни или временно отсъстващи лица (военнослужещи или в затвора);
  • Колко души са регистрирани в апартамента? Всички ли са готови за изписване?
  • Апартаментът преустроен ли е? Ако е така, легализирано ли е?
  • Апартаментът наследен ли е от продавача? Наследяването било по закон или по завещание;
• Чувствайте се свободни да направите копия на всички документи, свързани с транзакцията. Още по-добре е тези копия да бъдат заверени. Това впоследствие може да изиграе ключова роля в случай на разногласия и по-нататъшни съдебни спорове;
• Разчитайте само на себе си. Не е необходимо да пренебрегвате горните правила и знания, позовавайки се на факта, че транзакцията ще бъде проверена от други участници в процеса - Rosreestr или банката;
• Избягвайте потенциално опасни опции за транзакции:
  • Ако собственикът е бил собственик за кратко време;
  • Ако поведението на собственика буди подозрение;
  • Ако собственикът крие информация, необходима за сделката;
  • Ако апартаментът се продава по нотариално заверено пълномощно;
  • Ако апартаментът струва значително по-малко от другите опции на пазара;
  • Ако къщата е порутена и трябва да бъде презаселена;
• Всички предоставени документи не трябва да имат корекции или следи от фалшификация (дописки, заличавания);
• Получете цялата необходима информация за състоянието на къщата и времето за започване на планираните ремонти;
• Подгответе списък с въпроси предварително;
• Не трябва да разглеждате повече от две опции за продажба на апартаменти през деня - това ще намали нивото на възприемане на информация;
• Огледайте апартамента през деня - на слънчева светлина всички недостатъци са най-добре видими;
• Проверете дали паспортите на собствениците са валидни, не трябва да има изтривания или корекции;
• Прочетете документите относно времето за основен ремонт на дома;
• Не забравяйте, че е най-добре да изследвате интериора на апартамента и характеристиките на двора през светлата част на деня;
• Говорете със съседите си: те може да са в състояние да ви кажат повече за къщата и потенциалните проблеми, които могат да възникнат, докато живеете там.