Co musisz wiedzieć kupując mieszkanie na rynku wtórnym?

We współczesnym świecie nie ma chyba takiej osoby, która nie chciałaby mieć własnego domu. Ale nie każdy ma możliwość zakupu go w wygodnych nowych budynkach z rozwiniętą infrastrukturą, ponieważ ceny są tam bardzo wysokie.

Kupno mieszkania na rynku wtórnym to jedna z opcji pozyskiwania powierzchni mieszkalnej, która z roku na rok staje się coraz bardziej aktualna. Wynika to z rosnących cen nowych mieszkań i spadającej siły nabywczej ludności. Jednak przy zakupie tego typu nieruchomości należy zachować szczególną ostrożność i wziąć pod uwagę wiele niuansów, ponieważ kupujący jest narażony na pewne ryzyko. Spróbujmy uporać się ze wszystkimi aspektami nabywania nieruchomości wtórnych, co pozwoli uniknąć wielu pułapek.

Na jakie zagrożenia narażeni są nabywcy domów?

Jakie ryzyko podejmuje kupujący kupując mieszkanie na rynku wtórnym?

Główne z nich to:

• nabycie nieruchomości na podstawie fikcyjnego pełnomocnictwa;
• zakup lokali mieszkalnych, w których mieszkają osoby niepełnoletnie oraz lokatorzy czasowo zwolnieni;
• rejestracja transakcji z niezgodnością z ramami prawnymi;
• zakup mieszkania, z którym zabronione jest wykonywanie jakichkolwiek operacji;
• nabycie mieszkania, w którym przeprowadzono nielegalną przebudowę.

Wszystkie te niuanse mogą przysporzyć wiele problemów kupującemu, dlatego każda osoba, która myśli o zakupie drugiego domu, powinna mieć szczegółowe zrozumienie wszystkich niuansów transakcji.

Kluczowe cechy nabycia drugiego mieszkania

Aby nie wpaść w nieprzyjemną sytuację, koniecznie przy zakupie sprawdź mieszkanie. Rynek wtórny jest bardzo atrakcyjny dla ogromnej liczby kupujących, dlatego zatrudnia wielu pozbawionych skrupułów pośredników w handlu nieruchomościami i oszustów, którzy chcą zarobić na nieświadomych obywatelach.

Dlatego przed podpisaniem dokumentów należy koniecznie sprawdzić:

• czy mieszkanie występuje w jakichkolwiek sporach;
• kto jest właścicielem nieruchomości;
• czy majątek jest obciążony (spadkobiercy, małoletni właściciele itp.);
• zgodność części mieszkalnej z dokumentacją techniczną;
• reputację pośrednika w obrocie nieruchomościami, kancelarii prawnej lub notariusza.

Jeśli wszystko jest w porządku ze wszystkimi wymienionymi powyżej niuansami, można kupić mieszkanie na rynku wtórnym. Nie zapomnij również zwrócić uwagi na infrastrukturę i przesiadkę komunikacyjną, ponieważ komfort życia w niej zależy od dogodnej lokalizacji Twojego domu.

Weryfikacja dokumentów

Aby transakcja była legalna, dokumenty przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym muszą być autentyczne. Sprawdzenie ich pozwoli ci uniknąć czarnych pośredników w handlu nieruchomościami i ich oszukańczych intryg, a także znacząco ograniczy związane z tym ryzyko.

Następujące dokumenty są przedmiotem starannej analizy:

• porozumienie;
• będzie;
• dokument potwierdzający przeniesienie mieszkania w drodze dziedziczenia lub darowizny;
• dokument potwierdzający prawo własności;
• ustawa o prywatyzacji mieszkalnictwa.

Bardzo ważne jest, aby każdy z wymienionych powyżej dokumentów był sporządzony w pełnej zgodności z wszelkimi formalnościami prawnymi, w przeciwnym razie będzie on po prostu fikcyjny. Ponadto należy dostarczyć oryginały wszystkich umów i zaświadczeń. Nigdy nie pracuj z kserokopiami. Jeśli nie masz wystarczającej wiedzy na temat ram prawnych, lepiej skorzystać z usług wykwalifikowanych prawników specjalizujących się w tej sprawie.

Weryfikacja tożsamości i dokumentów strony sprzedającej

Zakup mieszkania na rynku wtórnym powinien odbywać się wyłącznie od sprzedawcy działającego w dobrej wierze, dlatego należy sprawdzić jego tożsamość oraz dokumenty, czyli paszport cywilny i kartę podatnika. Dokumenty transakcji muszą zawierać aktualne dane z tych papierów wartościowych. Staraj się unikać ludzi, którzy są nieporządni, podejrzliwi lub wyczuwają alkohol. To sprawdzenie jest bardzo ważne, ponieważ jeśli dokumenty prawne są nieaktualne, to w przypadku pozwu zainicjowanego przez sprzedającego przegrasz sprawę i stracisz prawo do posiadania lokalu mieszkalnego. W takim przypadku zwrot wpłaconych pieniędzy będzie prawie niemożliwy.

Jeśli sprzedający jest w związku małżeńskim, należy poprosić go o pisemną zgodę na sprzedaż mieszkania od współmałżonka. Obowiązuje to nawet wtedy, gdy jedno z małżonków nie jest zameldowane w mieszkaniu. W celu uzyskania informacji o wszystkich osobach mieszkających w lokalu i uprawnionych do niego należy poprosić sprzedającego o dostarczenie zaświadczenia na formularzu nr 3.

Weryfikacja własności poprzez rejestry

Niezależnie od tego, czy zakup mieszkania odbywa się na kredyt hipoteczny na rynku wtórnym, czy za gotówkę, transakcja zostanie uznana za legalną tylko wtedy, gdy sprzedający posiada rzeczywiste prawa własności do nieruchomości mieszkalnej.

Możesz to sprawdzić na następujące sposoby:

• żądać wypisu z Rejestru Praw Majątkowych;
• uzyskać zaświadczenie w Jednolitym Rejestrze Zakazów Wywłaszczenia Mieszkań;
• złożyć wniosek do Państwowego Rejestru Hipotecznego.

Wszystkie te organy państwowe będą musiały złożyć wniosek o ustalony formularz, a także podać informacje o sprzedawcy mieszkania i adresie nieruchomości. Ale tutaj ważne jest, aby zrozumieć, że wszystkie te organizacje mogą nie mieć pełnych informacji, dlatego najlepiej jest uzyskać te wyciągi za pośrednictwem notariusza. Ponadto przestrzeń życiowa może po prostu nie zostać uwzględniona w żadnym z powyższych rejestrów. W takim przypadku możesz uzyskać niezbędne informacje za pośrednictwem WIT.

Wstępne zawarcie umowy

Jednym z najbardziej problematycznych i trudnych sposobów na zakup własnego domu jest kupno mieszkania na rynku wtórnym. Instrukcje krok po kroku dotyczące tego procesu zostały szczegółowo opisane w Kodeksie Cywilnym. Zgodnie z prawem transakcja musi być przeprowadzona wyłącznie na piśmie, a także musi być poświadczona notarialnie.

Jeśli jesteś zdecydowany na zakup nieruchomości, możesz zawrzeć ze sprzedającym umowę przedwstępną, popartą dokumentami, która będzie stanowić gwarancję, że wynajmujący zawrze z kupującym umowę sprzedaży nieruchomości mieszkalnej na przedwstępnej uzgodnionych warunkach w ściśle określonych ramach czasowych. Pozwala to kupującym ograniczyć potencjalne ryzyko i reasekurować się na wypadek kupna nieruchomości przez inną osobę.

Co należy wziąć pod uwagę przy zawieraniu transakcji?

Jeżeli zakup mieszkania na rynku wtórnym następuje na podstawie umowy przedwstępnej, to przy podpisywaniu dokumentu należy wziąć pod uwagę następujące niuanse:

• umowa musi być zawarta w obecności wszystkich osób zameldowanych w sprzedawanym mieszkaniu;
• sprzedawca musi dostarczyć wszystkie dokumenty wymagane przepisami prawa;
• dane określone w umowie muszą być aktualne;
• warunki, w których sprzedaż musi zostać sformalizowana, powinny być wcześniej uzgodnione;
• płatność musi być dokonana w walucie krajowej;
• obowiązki i odpowiedzialność obu stron powinny być wcześniej uzgodnione;
• wszystkie strony dokumentu muszą być podpisane przez kupującego i sprzedającego.

Warto zauważyć, że jeśli sprzedawca chce zawrzeć z tobą umowę woli, nie spiesz się, aby to zrobić, ponieważ ten dokument ma wiele formalności prawnych. Dlatego lepiej najpierw skonsultować się z wykwalifikowanym specjalistą.

Ubezpieczenie drugiego domu

Ubezpieczenie nieruchomości mieszkalnej przy zakupie jest niezawodną gwarancją, że w przypadku niepowodzenia transakcji z jakiegokolwiek powodu, osoba otrzyma wypłatę gotówki, której wysokość jest wskazana w umowie ubezpieczenia. Pozwala to na ograniczenie dowolnej kategorii ryzyka w transakcjach na rynku nieruchomości, dlatego usługi te cieszą się dużą popularnością.

Ochrona ubezpieczeniowa będzie miała zastosowanie w następujących przypadkach:

1. Jeśli transakcja nie jest dokonywana z właścicielem mieszkania, ale z powiernikiem.
2. Jedną ze stron transakcji jest osoba, która nie osiągnęła pełnoletności. Jeżeli sprzedaż mieszkania znacznie pogorszy warunki życia dzieci, wówczas władze opiekuńcze mają podstawy prawne do prawnego anulowania transakcji nawet po urzędowej rejestracji zakupu.
3. Obniżony koszt powierzchni mieszkalnej. Najczęściej cena jest zaniżana w celu zmniejszenia kwoty odliczeń podatkowych. W takim przypadku kupujący przekazuje jedną część kwoty sprzedającemu oficjalnie, a drugą w kopercie, więc jeśli transakcja zostanie anulowana z jakiegokolwiek powodu, kupujący będzie mógł zwrócić tylko część kwoty wskazaną w dokumentach.

Warto zaznaczyć, że jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt hipoteczny na rynku wtórnym, to wykupienie ubezpieczenia jest również warunkiem koniecznym. Rzecz w tym, że ten wymóg jest nieodłączny w większości banków przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.

Proces zakupu drugiego domu

Aby bezpiecznie kupić drugie mieszkanie, musisz ściśle przestrzegać podstawowych zasad transakcji.

Procedura zakupu mieszkania na rynku wtórnym wygląda następująco:

1. Wyszukaj atrakcyjną nieruchomość.
2. Badanie autentyczności dokumentacji.
3. Weryfikacja tożsamości sprzedawcy.
4. Rejestracja transakcji i wpłata zaliczki.
5. Przygotowanie niezbędnego pakietu dokumentów.
6. Podpisanie dokumentów przez obie strony.
7. Rejestracja nowego właściciela w organie państwowym.
8. Sporządzenie aktu przyjęcia/przekazania mieszkania.

Ta procedura jest standardowa, dlatego bardzo ważne jest konsekwentne przestrzeganie wszystkich jej kroków.

Korzyści z zakupu drugiego mieszkania

Dziś państwo zapewnia wsparcie kategorii obywateli o niskich dochodach, emitując kapitał macierzyński.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym w tym przypadku jest możliwy tylko wtedy, gdy nieruchomość spełnia następujące wymagania:

1. Mieszkanie staje się pełną własnością rodziny.
2. Nieruchomość znajduje się w Rosji.
3. Stan sanitarny spełnia wszystkie wymagania.
4. Transakcja odbywa się w pełnej zgodności z prawem.
5. Właścicielami mieszkania będą wszyscy członkowie rodziny, w tym osoby niepełnoletnie.

Zakup nieruchomości mieszkalnej w tym przypadku można przeprowadzić zarówno za gotówkę, jak i na kredyt.

Wniosek

Sprawdziliśmy więc, jak przebiega zakup mieszkania na wtórnym rynku mieszkaniowym. Jak można się domyślić, z jednej strony jest to korzystne, ponieważ koszt takiej nieruchomości jest znacznie niższy niż w nowych budynkach, ale z drugiej strony kupujący muszą podjąć większe ryzyko. Dlatego, aby się zabezpieczyć i nie stracić pieniędzy, najlepiej kupować nieruchomości za pośrednictwem doświadczonych prawników z dużym doświadczeniem w tej dziedzinie. Obecnie na rynku istnieje wiele firm, które zajmują się tego typu działalnością.