Podatek od sprzedaży nieruchomości. Nowy podatek od sprzedaży nieruchomości

Sprzedający nieruchomości, uzyskując dochód z transakcji, zobowiązani są do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 13%. Pobór podatków jest procedurą pod ścisłą kontrolą państwa. Jednak jakość jego wdrożenia, jak twierdzą eksperci, ze względu na szereg złagodzeń we współczesnym prawodawstwie, nie jest na odpowiednim poziomie. Bardzo wielu obywateli z całkowicie legalnych powodów uchyla się od płacenia podatków. A wielu z kolei przepłaca, nie wiedząc o znaczących korzyściach, jakie państwo gwarantuje uczestnikom rynku nieruchomości. O czym należy pamiętać sprzedając mieszkanie? Jaki jest najwłaściwszy sposób zapłaty podatku przy sprzedaży nieruchomości?

Ogólne zasady opodatkowania sprzedaży mieszkań

Eksperci identyfikują następujące podstawowe zasady opodatkowania transakcji na rynku nieruchomości zgodnie z prawem rosyjskim:

• Podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 13% kwoty otrzymanej od nabywcy mieszkania pobierany jest i płatny, jeżeli mieszkanie było własnością sprzedającego krócej niż 3 lata;
• były właściciel nieruchomości jest obowiązany złożyć oświadczenie na odpowiedniej formie w urzędzie terytorialnym Federalnej Służby Podatkowej nie później niż do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym sfinalizowano transakcję kupna-sprzedaży mieszkania;
• obliczony podatek dochodowy od osób fizycznych musi zostać w całości zapłacony przez obywatela przed 15 lipca roku, w którym złożono deklarację.

Odliczenia z tytułu sprzedaży nieruchomości

Ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej określa pewien rodzaj świadczeń gwarantowanych sprzedawcom nieruchomości. Pochodzi z tzw. ulg podatkowych. Stanowią one kwotę, o jaką można pomniejszyć kwotę otrzymaną ze sprzedaży nieruchomości. Odliczenia dotyczą zatem obu rodzajów transakcji – sprzedaży, zakupu nieruchomości. Podatek płacony jest jednak tylko od jednego z nich.

Teraz odliczenie wynosi 1 milion rubli. Ostateczny podatek od sprzedaży nieruchomości obliczany jest za pomocą bardzo prostych wzorów matematycznych. Rozważmy przykład.

Obywatel Iwanow sprzedał mieszkanie za 2,5 miliona rubli. Domyślnie musi zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 13% tej kwoty, czyli 325 tys.. Postanowił jednak skorzystać z przysługującego mu ustawowo prawa do otrzymania odliczenia podatkowego w wysokości 1 mln. W związku z tym faktyczna wartość podstawa opodatkowania wyniesie 1,5 miliona rubli. Dlatego Iwanow będzie musiał zapłacić państwu 195 tysięcy rubli.

Możesz wydać 1 milion rubli odliczeń zarówno kosztem jednej transakcji kupna i sprzedaży, jak i na podstawie kilku, ale tylko w ciągu roku. Jeżeli kwota dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie osiągnie 1 miliona, nie trzeba płacić podatków (jednocześnie deklarację należy złożyć do 30 kwietnia).

Kolejnym ważnym mechanizmem odliczeń jest uwzględnienie we „wzorze” potwierdzonych kwot związanych z kosztem nabycia mieszkania. Oznacza to, że jeśli na przykład Iwanow, który sprzedał mieszkanie za 2,5 miliona rubli, kupił je wcześniej, powiedzmy za 2,7, wówczas ma prawo odzwierciedlić tę kwotę w formie podatku dochodowego od 3 osób (załączając dokumenty potwierdzające - wypisy, umowy itp.) i w ogóle nie są nic winni państwu. Podatek od sprzedaży nieruchomości w tym przypadku nie jest płacony.

Odliczenia z tytułu współwłasności i współwłasności

Jeżeli sprzedawane mieszkanie jest własnością dwóch lub więcej osób na podstawie współwłasności lub współwłasności, wówczas odliczenie wynosi 1 milion rubli. rozdzielone wśród nich. Jeśli mówimy o pierwszej opcji własności - to zgodnie z podziałem procentowym wskazanym w świadectwach własności. W drugim przypadku - w drodze porozumienia. Jeśli nie da się osiągnąć kompromisu, to na drodze sądowej. Uzgodnienie, że współwłaściciele są gotowi ustalić swoje udziały według określonych podziałów procentowych, uważa się za osiągnięte w momencie podpisania przez każdego z nich umowy sprzedaży nieruchomości. Z reguły nie są wymagane żadne dodatkowe dokumenty potwierdzające „kompromis”.

Jednocześnie osoby posiadające prawo do udziału w mieszkaniu mają prawo sprzedać swoją część nieruchomości bez zgody współwłaścicieli i jednocześnie otrzymać odliczenie w całości, indywidualnie. Oczywiście odpowiedzialność za zapłatę podatku od sprzedaży nieruchomości w tym przypadku jest całkowicie indywidualna.

Podatek dochodowy od osób fizycznych: 13% czy 30%?

W środowisku pośredników w obrocie nieruchomościami i obywateli zajmujących się obrotem nieruchomościami czasami pojawia się pytanie: dlaczego w niektórych przypadkach stawka podatku od transakcji wynosi 30%? Jaki podatek od sprzedaży nieruchomości jest tak obciążający? Odpowiedź jest prosta. Liczba ta dotyczy nierezydentów Federacji Rosyjskiej. Z reguły są to obcokrajowcy, którzy zdecydowali się sprzedać swoją nieruchomość w Rosji.

Ale zdarzają się również przypadki, gdy obywatele Federacji Rosyjskiej są również uznawani za nierezydentów. Faktem jest, że osoba, która nie mieszka na terytorium swojego kraju dłużej niż 183 dni w roku, niezależnie od tego, czy posiada obywatelstwo rosyjskie, jest uznawana za nierezydenta. Jego obowiązkiem jest płacenie znacznie wyższego podatku dochodowego, niż gdyby mieszkał w Federacji Rosyjskiej dłużej niż sześć miesięcy. I jeszcze jeden ważny niuans. W przypadku sprzedaży nieruchomości przez nierezydenta, podatki nie są kompensowane żadnymi odliczeniami. Warunki ich płatności pozostają takie same, procedura zgłaszania się do Federalnej Służby Podatkowej jest taka sama.

A co jeśli nie złożysz oświadczenia?

Dla takiego obszaru jak zakup i sprzedaż nieruchomości podatki są najważniejszym aspektem. Dlatego odpowiednie działy są dość rygorystyczne w odniesieniu do polityki śledzenia przepływu środków w ramach transakcji z mieszkaniami. Dlatego też, jeśli sprzedawca nieruchomości nie złoży w wyznaczonym terminie oświadczenia odzwierciedlającego kwoty otrzymane za sprzedaż mieszkania, wówczas zgodnie z art. 119 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej grozi mu kara w wysokości 5 % podatku (lub kwoty, która nie została zapłacona), naliczanego co miesiąc od momentu złożenia dokumentów do Federalnej Służby Podatkowej (przy czym jego maksymalna wartość nie może przekroczyć 30% długu wobec państwa, a minimalna wysokość wynosi 1 tysiąc rubli).

A co jeśli nie zapłacisz podatku?

Jeżeli sprzedawca nieruchomości nie zapłacił naliczonego podatku dochodowego od osób fizycznych, Federalna Służba Podatkowa wyda obowiązek wpłacenia odpowiedniej kwoty pieniędzy, naliczy grzywnę (20% kwoty podatku) i kary (w procentach równych do 1/300 stopy refinansowania Banku Centralnego – naliczane są codziennie, aż do wystąpienia opóźnienia).

Czy emeryci muszą płacić podatki?

Istnieje wersja, w której emeryci są zwolnieni z płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu wpływów ze sprzedaży mieszkania. To nie jest prawda. Dochód ze sprzedaży mieszkania w rozumieniu przepisów podatkowych jest równy wynagrodzeniu. Państwo nie zapewnia emerytom żadnych świadczeń z tytułu podatku od sprzedaży nieruchomości. Ponadto dla nich obowiązki terminowego złożenia deklaracji 3-NDFL do Federalnej Służby Podatkowej, a także terminowej zapłaty naliczonych kwot są dokładnie takie same jak w przypadku osób pracujących. Oczywiście aktualna pozostaje zasada, zgodnie z którą podatek od sprzedaży nieruchomości posiadającej okres krótszy niż 3 lata nie jest płacony.

Jak złożyć oświadczenie?

Istnieją trzy główne możliwości złożenia formularza 3-NDFL, który odzwierciedla dane dotyczące transakcji na rynku nieruchomości, do organu terytorialnego Federalnej Służby Podatkowej. Po pierwsze, można to zrobić kontaktując się osobiście z urzędem, po drugie, pisząc pełnomocnictwo poświadczone przez notariusza, a po trzecie, przesyłając formularz drogą elektroniczną za pośrednictwem Służb Państwowych (po wcześniejszej rejestracji w tym państwie).

Czy wkrótce będzie nowy podatek?

Wśród ekspertów i części mediów pojawiają się informacje, że wkrótce w Rosji pojawi się nowy podatek od sprzedaży nieruchomości. Albo przynajmniej istotne zmiany zostaną wprowadzone do obowiązującego prawodawstwa. O czym można tu dyskutować? Jakie jest prawdopodobieństwo, że rokiem wprowadzenia nowego podatku od nieruchomości będzie rok 2015?

W 2014 roku przedmiotem dyskusji publicznej jest projekt ustawy zmieniający dotychczasowy system opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Mówimy o tym, że podatek dochodowy od osób fizycznych obliczany jest na podstawie wartości katastralnej mieszkania. Eksperci podkreślają, że sformułowanie to ma nadal charakter orientacyjny. Ale konkretny cel ustawodawcy jest jasny: władza chce „wybielić” transakcje, w których wartość przedmiotu objętego umową sprzedaży nieruchomości jest niższa od rzeczywistej ceny mieszkania (robi się to po to, aby „zmieścić się w ” w ramach 1 miliona ulgi podatkowej lub wykorzystaj ją maksymalnie). W związku z tym wartość katastralna mieszkań, zdaniem ustawodawcy, powinna mniej więcej odpowiadać wartości rynkowej (obecnie jest z reguły znacznie niższa).

Jaki jest proponowany mechanizm ustawy w porównaniu z obecnymi procedurami? Spójrzmy na kilka przykładów.

Obywatel Iwanow, po sporządzeniu umowy udziału w kapitale, zainwestował 700 tysięcy rubli w budowę domu. Dwa lata później wykonawca oddał mieszkanie. Do tego czasu cena rynkowa mieszkania Iwanowa wzrosła do 2,5 mln. Chciał je sprzedać, ale w umowie ustalono cenę na 1,7 mln. Od tej kwoty, zgodnie z obowiązującymi przepisami, będzie mógł odliczyć 700 tys. na wydatki na budowę udziałów, a także pomniejszyć je o wymagane odliczenie w wysokości 1 mln. Tym samym Iwanow całkowicie „zamyka” dochód oficjalnie uzyskany na podstawie umowy, aby nie płacić podatku dochodowego od osób fizycznych. Zgodnie z obowiązującymi normami prawa wszystko, co wymyślił Iwanow, może i powinno się udać.

Zmiany w kodeksie podatkowym Federacji Rosyjskiej, które są obecnie przedmiotem dyskusji, mogą w każdym przypadku zmusić obywatela do płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych. Faktem jest, że zgodnie z przeszacowaniem katastralnym koszt mieszkania może wynosić na przykład 2,2 miliona rubli. To 500 tysięcy rubli. więcej niż w umowie sprzedaży sporządzonej przez Iwanowa i jego kupującego. A z tych 500 tysięcy sprzedawca będzie zobowiązany zapłacić wymagany podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 13%.

Istnieje możliwość, jak twierdzą eksperci, że ustawodawca wprowadzi w swoich „formułach” pewnego rodzaju rozluźnienie. Mówimy o tzw. „czynniku redukującym”, który jest mnożony przez wycenę katastralną nieruchomości. Teraz prawo zawiera wskaźnik równy 0,7. W przypadku transakcji obywatela Iwanowa ostateczną liczbę uzyska się poprzez pomnożenie 2,5 przez 0,7. To 1,54 miliona rubli. Co w zasadzie powinno odpowiadać Iwanowowi - w jego kontrakcie liczby są jeszcze wyższe. Ale co, jeśli jego mieszkanie będzie kosztować nie 2,5 miliona, ale wszystkie 4? W tym przypadku wycena katastralna najprawdopodobniej byłaby zbliżona do rynkowej. A wtedy sprzedawca nieruchomości musiałby sporo wydać.

Wielu ekspertów, a także samych przedstawicieli środowisk legislacyjnych twierdzi jednocześnie, że „czynnik redukujący” może w ogóle nie zostać zaakceptowany. Możliwe jest także upoważnienie parlamentów regionalnych do ustalenia odpowiedniej kwoty, motywując je, jak twierdzą eksperci, faktem, że całość wpływów z zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych opartego na wartości katastralnej pozostanie w budżecie podmiotu.

Termin publicznej dyskusji nad projektem upływa 30 października 2014 r. Następnie zostanie on przekazany do rozpatrzenia posłom Dumy Państwowej. Jest prawdopodobne, że już w 2015 roku wejdą w życie zmiany w Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej.

Nowe prawo: świadczenia i ulgi

Jak widać państwo zdecydowało się na gruntowną interwencję w takim zjawisku jak zakup i sprzedaż nieruchomości. Podatki, jak zapewne oczekują władze, powinny być pobierane aktywniej w tym kierunku. Tymczasem polityka ustawodawcy pozwala w niektórych momentach na szereg ustępstw. Pomimo tego, że zmiany w Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej nie zostały jeszcze przyjęte, niektóre ich niuanse związane ze świadczeniami i ulgami w obrocie nieruchomościami zostały już upublicznione. Wyznaczmy niektóre z nich.

Będzie można w ogóle nie płacić podatku dochodowego od osób fizycznych, jeśli obywatel sprzeda swoje jedyne mieszkanie (lub to, które miało taki status w ciągu ostatnich 12 miesięcy przed sprzedażą). To prawda, że ​​​​maksymalny koszt mieszkania nie powinien przekraczać 5 milionów rubli. Zakłada się także, że dotychczasowa norma dająca prawo do zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych przy sprzedaży nieruchomości, czyli 3 lata posiadania nieruchomości, pozostanie utrzymana.

Nowe prawo: opinia eksperta

Wielu ekspertów rynkowych wątpi, czy służbom odpowiedzialnym za wdrożenie norm nowego prawa uda się sformułować prawidłowy algorytm wyceny katastralnej. Eksperci przyznają, że nie bardzo wiedzą, skąd będą pochodzić te liczby. Całkiem możliwe, zdaniem ekspertów, są rozbieżności w metodach stosowanych przez różnych „rzeczoznawców”. Istnieje wersja, że ​​nowe prawo będzie miało negatywny wpływ na pierwotny rynek nieruchomości, gdyż zmniejszy się atrakcyjność inwestycyjna budownictwa wspólnego. Docelowo efektem może być wzrost wartości nieruchomości we wszystkich segmentach.

Jednocześnie wśród ekspertów panuje także opinia, że ​​reformy są potrzebne. I to właśnie w kierunku zaostrzenia monitoringu transakcji. Nie ma sensu podnosić ani obniżać stawek. Biorąc pod uwagę ogromną liczbę „szarych transakcji”, zupełnie nieistotne staje się, jaki podatek jest nakładany na sprzedaż nieruchomości – nie jest on w ogóle płacony.

Odpowiedzialność za „szare interesy” dzisiaj

Rodzi się rozsądne pytanie: czy rzeczywiście niemożliwe jest dzisiaj zidentyfikowanie i stłumienie „szarych schematów”, które władze starają się „wybielić” na podstawie prawnej? Czy te wszystkie „oszustwa” związane z podawaniem zaniżonych kwot w umowach kupna i sprzedaży nieruchomości nie pociągają za sobą żadnej odpowiedzialności?

Zdaniem ekspertów Federalna Służba Podatkowa nie ma ugruntowanego algorytmu identyfikacji takich transakcji. Choćby dlatego, że z prawnego punktu widzenia organy podatkowe nie mogą mieć żadnych roszczeń wobec uczestników rynku nieruchomości. Kupujący i sprzedający stanowią dwie umowy w pełni legalne. Pierwsza z nich jest główna, wskazuje kwotę do 1 miliona.Ta praca jest przeznaczona dla urzędników podatkowych. Druga umowa nie odzwierciedla z kolei transakcji dotyczącej nieruchomości, ale rekompensatę kupującego za koszty sprzedającego związane z „poprawą wyglądu mieszkania”. W rzeczywistości jest to potwierdzenie przyjęcia i przekazania środków. Ta umowa podatkowa z reguły nie wymaga (a kwoty w niej określone oficjalnie nigdzie nie pojawiają się).

Jednocześnie niepubliczne prace w tym kierunku można prowadzić w strukturach Federalnej Służby Podatkowej. W szczególności faktem jest, że centrala tego wydziału od czasu do czasu wysyła pisma do swoich jednostek terytorialnych, stwierdzając, że konieczne jest utworzenie specjalnych jednostek funkcjonalnych – właśnie w celu zwalczania uchylania się od płacenia przez obywateli podatku dochodowego od osób fizycznych przy sprzedaży mieszkanie w całości.

Jak wynika z jednego z tych dokumentów, który trafił w posiadanie niektórych rosyjskich mediów, regionalnym strukturom służby podatkowej nakazano badanie umów sprzedaży i prowadzenie zapytań w formie wizyt u podatników w kraju, przeprowadzania wywiadów. W przypadku ujawnienia „szarych schematów” - naliczenia „właściwych” kwot podatku dochodowego od osób fizycznych (na podstawie niezależnej wyceny kosztów mieszkania) i jednocześnie ukarania obywateli.

Swoją drogą, wielu ekspertów jest pod wrażeniem podejścia do kontroli sposobu sprzedaży nieruchomości na Ukrainie. Podatki tam, podobnie jak u nas, nie są małe – sięgają nawet 15%. Dlatego też, aby zminimalizować prawdopodobieństwo „szarych transakcji”, władze ukraińskie wprowadziły niedawno zasadę: notariusze poświadczający umowy sprzedaży mieszkań mają obowiązek sprawdzania w „chmurze” informacji o niezależnej rynkowej wycenie nieruchomości Baza danych. Jeśli w Internecie nie zostaną znalezione żadne informacje, notariusz nie ma prawa poświadczać dokumentów.

Znaczenie procedur identyfikacji „szarych schematów”, zdaniem ekspertów, szczególnie wzrosło w związku ze zmianami w Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej, które regulują odliczenia od nieruchomości dla nabywców nieruchomości. Faktem jest, że do 1 stycznia 2014 roku nabywcy mieszkań mieli prawo skorzystać z ulgi podatkowej tylko raz i na jedną nieruchomość. Jeśli kupili mieszkanie, a w umowie wskazano kwotę 1 miliona, to jedyne, na co mogli liczyć, to 13% tej kwoty.

Dlatego wielu kupujących nie zadowalało „szare schematy” i zwracali się do sprzedawców o sporządzanie umów na liczby rzeczywiste. Jednak po nowelizacji Ordynacji podatkowej możliwe stało się uzyskanie odliczenia majątkowego od dowolnej liczby transakcji na rynku nieruchomości. A teraz kupujących w zasadzie nie obchodzi, jaka kwota pojawia się w umowie sprzedaży. Nie ma dla nich znaczenia, jaki podatek chcą zapłacić sprzedający przy sprzedaży nieruchomości i czy w ogóle chcą to zrobić.

Transakcje z udziałem osób prawnych

Przyjrzyjmy się pokrótce aspektom związanym z opodatkowaniem transakcji, w których sprzedawcami nieruchomości są osoby prawne (spółki gospodarcze itp.). Schemat naliczania opłat różni się tutaj oczywiście od tego typowego dla osób fizycznych. Ale jest to całkiem zrozumiałe i logiczne. Jeśli mówimy o takim zjawisku jak sprzedaż nieruchomości przez osobę prawną, podatki płacone są tutaj w dwóch rodzajach.

Po pierwsze, jest to podatek VAT (18%). Po drugie, jest to podatek dochodowy od osób prawnych (20%). Nie przewiduje się żadnych odliczeń. Jednocześnie, jeśli organizacja stosuje uproszczony system podatkowy, wówczas sprzedaż nieruchomości odbywa się według zupełnie innych standardów. W systemie „uproszczonym” nie ma podatku dochodowego dla firm, a wpływy ze sprzedaży nieruchomości są zrównywane z zyskami komercyjnymi. Zgodnie z normami uproszczonego systemu podatkowego spółka będzie musiała zapłacić 6% wpływów ze sprzedaży lub 15% różnicy pomiędzy wpływami a kosztem nabycia tej nieruchomości.

Podobne zasady dotyczą także przedsiębiorców indywidualnych. Jeśli pracują w uproszczonym systemie podatkowym, to za sprzedaż nieruchomości płacą 6% dochodu lub 15% „różnicy”. Zgodnie z powszechnym systemem podatkowym należy płacić podatek VAT i podatek dochodowy. To prawda, że ​​​​ważne jest, aby wpływ środków od kupującego odbywał się za pośrednictwem oficjalnie zarejestrowanego konta bankowego. Jeśli indywidualny przedsiębiorca sprzeda nieruchomość za pośrednictwem „zwykłego” rachunku bankowego, wówczas będzie musiał zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych jako osoba fizyczna. To prawda i w tym przypadku można zastosować odliczenie.