Pułapki przy zakupie domu na rynku wtórnym

Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym nieruchomości? Na co należy zwrócić uwagę przy zakupie używanego sprzętu? Rozwiążmy to. Nie jest tajemnicą, że zakup własnego mieszkania to marzenie wielu rodzin.

Jednocześnie są kupujący, którzy chcą kupić mieszkanie w nowym budynku, i są też tacy, którzy wolą kupić mieszkanie już zamieszkałe.

Kupno wtórnego zasobu mieszkaniowego wiąże się z pewnymi pułapkami, które pomożemy Ci zidentyfikować, zapobiegając utracie czasu i pieniędzy.

Jest popyt - jest podaż. Korzystają z tego nie tylko właściciele nieruchomości, ale także oszuści, którzy w jakikolwiek sposób będą próbowali wyłudzić Twoje pieniądze. Dlatego pierwszą i najważniejszą cechą, którą warto się wykazać, jest czujność.

Nawet jeśli sprzedawca jest uczciwy, z powodu niewiedzy mogą wystąpić nieprzewidziane sytuacje, które utrudniają transakcję.

Drodzy Czytelnicy! W naszych artykułach omawiamy typowe sposoby rozwiązywania problemów prawnych, jednak każdy przypadek jest wyjątkowy.

Jeśli chcesz wiedzieć jak rozwiązać Twój konkretny problem - skontaktuj się z formularzem konsultanta online po prawej stronie. To szybkie i bezpłatne! Lub zadzwoń do nas pod numer telefony:

+7 (499) 703-47-59
Moskwa, obwód moskiewski

+7 (812) 309-16-93
Petersburg, obwód leningradzki

8 (800) 511-69-42
Numer federalny ( Połączenie jest bezpłatne dla wszystkich regionów Rosji)!

Transakcje kupna i sprzedaży mieszkań są dość złożone z punktu widzenia prawa cywilnego, ponieważ charakteryzują się występowaniem etapów ich realizacji, które nie są zebrane w prawie, ale wymagają przestudiowania rosyjskiego ustawodawstwa i doświadczenie znajomych i przyjaciół (nie zawsze udane doświadczenie).

Jakie problemy mogą pojawić się podczas transakcji:

• Problemy prawne - sprawdzenie „czystości” mieszkania pod kątem potencjalnej transakcji. Kupno mieszkania to ryzykowne przedsięwzięcie, które w niesprzyjających okolicznościach może skutkować unieważnieniem transakcji i stratą czasu, a w najgorszym przypadku stratą znacznych pieniędzy;
• Problemy o charakterze technicznym i dokumentalnym. Dotyczy to przede wszystkim przebudowy mieszkania bez odpowiedniego pozwolenia. Tak, nie ma to wpływu na własność, jednak przywrócenie mieszkania do stanu „domyślnego” może wiązać się ze znacznymi kosztami;
• Problemy wiarygodności sprzedawcy i bezpieczeństwa transakcji.

Przyjrzyjmy się teraz każdej grupie bardziej szczegółowo.

Pułapki prawne:

• Ryzyko „kupna” mieszkania od osoby niebędącej właścicielem mieszkania (przez pełnomocnika lub przy użyciu sfałszowanych dokumentów). Pełnomocnictwo może wygasnąć, zostać wydane innej osobie, nie posiadać notarialnego poświadczenia lub po prostu być fałszywe. Doświadczenie zna wiele przypadków, w których oszuści wydali pełnomocnictwa w swoim imieniu obywatelom znajdującym się w niekorzystnej sytuacji (osobom uzależnionym od alkoholu lub narkotyków, osobom cierpiącym na zaburzenia psychiczne, analfabetom prawniczym lub obywatelom znajdującym się w trudnej sytuacji społecznej). W momencie transakcji właściciel może już nie żyć, a przygotowane wcześniej pełnomocnictwo trafi w ręce oszusta;
• Naruszona została procedura prywatyzacji mieszkania. Wcześniej doszło do powszechnego naruszenia zasad prywatyzacji, które polegało na tym, że do właścicieli nie zaliczali się nieletni mieszkający w sprywatyzowanych mieszkaniach;
• Część osób zameldowanych w apartamencie obiecuje najpierw wykwaterowanie po transakcji, lecz w rzeczywistości tego nie robi;
• Wątpliwa historia transakcji z interesującą nas nieruchomością. Rzecz w tym, że uznanie którejkolwiek transakcji za nieważną będzie automatycznie wiązało się z tym, w okresie przedawnienia, z kontrolą legalności pozostałych transakcji;
• Mieszkanie zostało sprzedane po przyjęciu go w drodze spadku. Istnieje ryzyko, że mogą pojawić się kolejni spadkobiercy, którzy wykażą, że nie zostali w odpowiednim czasie poinformowani o śmierci bliskiej osoby, przywrócą utracony termin i będą dochodzić części spadku, w tym także nieruchomości. Nie mówiąc już o osobach uprawnionych do udziału obowiązkowego;
• Jeżeli naruszona została procedura uzyskania mieszkania zakupionego ze środków kapitału macierzyńskiego. Ze względu na to, że kapitał macierzyński musi zostać wykorzystany na realizację praw dziecka, zakupione mieszkanie musi być zarejestrowane nie tylko na rodziców, ale także na dzieci będące we wspólności majątkowej. Jeśli więc rodzice nie wskazali swoich małoletnich dzieci jako właścicieli, wówczas może to później skutkować sporami sądowymi, które mogą dotknąć także nabywcę mieszkania na rynku wtórnym nieruchomości. Przyczyna tego problemu leży w dwóch aspektach – niskim poziomie kultury prawnej obywateli oraz braku odpowiedniego poziomu kontroli rządu nad wykorzystaniem funduszy kapitału macierzyńskiego;
• Zwróć także uwagę na skład „jakościowy” właścicieli - wśród nich mogą znajdować się osoby częściowo sprawne i niezdolne do pracy. Pomimo tego, że w większości przypadków mogą przeprowadzać transakcje we własnym imieniu, czasami takie transakcje mogą zostać zakwestionowane ze względu na to, że właściciel nie rozumiał sensu swoich działań i nie mógł ich kontrolować;
• Mieszkanie może służyć jako zabezpieczenie zobowiązań kredytowych sprzedającego lub jego własność może być przedmiotem sporu sądowego;
• Jeżeli wśród właścicieli nieruchomości znajdują się osoby odbywające karę pozbawienia wolności, obywatele pełniący służbę w Siłach Zbrojnych Federacji Rosyjskiej lub osoby zaginione, wówczas transakcja sprzedaży mieszkania bez ich zgody jest nielegalna. Problemy mogą pojawić się zaraz po tym, jak zostaną poinformowani o transakcji – wszystko będzie zależeć od nastawienia do sprzedaży ich metrów kwadratowych;
• Jeżeli sprzedaż drugiego mieszkania, jako nieruchomości wspólnie nabytej, następuje przez jednego z małżonków bez zgody drugiego;
• Oprócz mieszkań na rynku wtórnym w sprzedaży znajdują się także pojedyncze pokoje. Zgodnie z prawem należy najpierw oficjalnie zaproponować kupno pokoju innym właścicielom metrów kwadratowych mieszkania, a po otrzymaniu pisemnej odmowy szukać nabywców wśród innych osób. Zlekceważenie tej zasady może prowadzić do problemów;
• Zwróć uwagę na dokumenty osobiste sprzedawcy, a także na ich zgodność z danymi określonymi w akcie własności lub wyciągu z USRN. Oszuści wśród sposobów nielegalnego wyłudzenia pieniędzy od naiwnego kupującego wykorzystują fałszywe dokumenty: skradziony paszport ze zdjęciem na górze, nieważny paszport, który został wcześniej zagubiony;
• Zapytanie o sam dom nie byłoby zbyteczne - jeśli zostanie poddany rozbiórce i przesiedleniu, kupujący nie będzie w najkorzystniejszej sytuacji, a sprzedawca może nie być świadomy planów władz;
• Jeżeli wśród właścicieli są nieletni, wymagana jest zgoda władz opiekuńczych i powierniczych. Po co? Dzieje się tak dlatego, że sprzedaż mieszkania nie powinna pogorszyć warunków życia dzieci. Bez zgody organu opiekuńczego transakcja może „prześlizgnąć się”, ale jeśli warunkowa babcia małoletniego właściciela zauważy, że wnuki nie mają stałego miejsca zamieszkania i pójdzie do sądu, wówczas efektem postępowania może być fakt że transakcja została uznana za nieważną.

Zawierając umowę kupna-sprzedaży z właścicielem, który nie ukończył 14 lat, dokumenty w jego imieniu podpisują rodzice lub inni przedstawiciele prawni.

Osoby posiadające większą, ale nie pełną zdolność cywilną podpisują umowę samodzielnie.

To prawda, że ​​​​w tym przypadku musi być wcześniej przygotowana pisemna zgoda każdego rodzica lub przedstawiciela prawnego. Zgoda musi być potwierdzona przez notariusza. Ale to wszystko dotyczy mniejszych właścicieli. Jeśli dziecko jest zarejestrowane tylko w mieszkaniu, nie należy kontaktować się z organem opiekuńczym.

Osobną kwestią jest nabycie i zbycie wspólnie nabytego majątku małżonków, który chroniony jest zarówno prawem cywilnym, jak i rodzinnym.

Zgodnie z prawem oboje małżonkowie mają prawo do rozporządzania majątkiem wspólnym, jednak jeśli transakcji dokonuje jeden z małżonków, wymagana jest zgoda notarialna drugiego.

I oczywiście nasi ludzie to zaniedbują, w wyniku czego mają problemy z drugim małżonkiem i sądem.

Aby uniknąć takiej sytuacji, zwróć uwagę na następujące aspekty:

• Czy mieszkanie zostało zakupione w trakcie małżeństwa?
• Czy mieszkanie jest wspólną własnością małżonków, czy też zostało zakupione za osobiste pieniądze męża lub żony;
• Czy pomiędzy małżonkami istnieje umowa małżeńska ustalająca prawa majątkowe małżonków?

Pułapki techniczne

Znalazłeś mieszkanie idealne na pierwszy rzut oka - z wygodnym rozkładem, w atrakcyjnej cenie, ze rozsądnym sprzedawcą (jednym, bez grona współwłaścicieli).

Gotowy do uścisku dłoni? Nie spiesz się. Dokładnie przestudiuj dokumenty techniczne mieszkania pod kątem podobieństw z rzeczywistym stanem rzeczy. Jeśli nie zostanie to zrobione, będziesz musiał dużo wydać na naprawy i zapłacić kary. Przyjrzyjmy się bliżej.

Badając cechy mieszkania zakupionego na rynku wtórnym, zwróć uwagę na:

• Ogólny stan domu:
  • Czy wymaga naprawy?
  • Jaki jest stan wejścia?
  • Czy dach przecieka?
  • Czy piwnica jest zalana?
  • Czy zsyp na śmieci jest prawidłowy?
• Warunki sanitarno-higieniczne na wejściu i w apartamencie:
  • Czy na ścianach jest grzyb;
  • Czy w mieszkaniu są zagrzybione obszary?
  • Czy wraz z mieszkaniem sprzedawane są niechciane zwierzęta - karaluchy, szczury, ćmy;
• Stan komunikacji:
  • Czy instalacja elektryczna działa prawidłowo, czy konieczna jest wymiana skrzynek rozdzielczych i okablowania;
  • Jak sprawa wygląda z ogrzewaniem, czy konieczna jest wymiana grzejników?
  • Jaki jest stan sieci wodociągowej i kanalizacyjnej;
• Lokalizacja apartamentu:
  • Czy światło słoneczne przenika do mieszkania, czy jest go w nadmiarze?
  • Czy jest to mieszkanie narożne, czy wymaga ocieplenia?
• Układ mieszkania:
  • Czy układ wybranego mieszkania jest wygodny?
  • Czy przeprowadzono jakąś przebudowę? Przebudowa powinna oznaczać nie tylko rozbiórkę i budowę ścian wewnętrznych, ale także przeniesienie kuchenki gazowej;
  • Czy przebudowa została zalegalizowana? Jeśli nie zwrócisz na to uwagi, w przyszłości będziesz musiał przywrócić wszystko na swoje miejsce na własny koszt, jednocześnie płacąc kary. Bardzo trudno jest udowodnić fakt przebudowy przez poprzedniego właściciela, gdyż kupujący zaakceptował zarówno mieszkanie, jak i dokumenty. A wszystko zaczęło się od analfabetyzmu prawniczego i oszczędności poprzedniego właściciela;
• Otoczenie społeczne wokół nieruchomości:
  • Dobro sąsiadów;
  • Obszar zamieszkania: dostępność komunikacyjna, sytuacja przestępcza;
  • Dostępność infrastruktury.

Aby uchronić się przed niepotrzebnymi wydatkami na nielegalną przebudowę, wystarczy wykonać kilka prostych kroków:

• Porównaj wizualnie mieszkanie z dokumentacją techniczną;
• Skontaktuj się z sąsiadami z góry/na dole, aby porównać układy;
• Nie wahaj się poprosić właściciela o plan techniczny mieszkania lub poprosić go o uzyskanie wypisu z WIT;
• Jeszcze lepiej, jeśli możesz zaprosić specjalistę do obejrzenia mieszkania;
• Jeśli jednak nastąpią zmiany w układzie, lepiej zażądać od właściciela zarejestrowania przebudowy, niż obniżyć cenę. Ale decyzja nadal należy do Ciebie...

Kwestie bezpieczeństwa podczas dokonywania transakcji

Postępuj zgodnie z tymi wskazówkami:

• Nie zgadzaj się na ofertę sprzedawcy dotyczącą obniżenia oficjalnej ceny mieszkania, przy jednoczesnym zmniejszeniu obciążenia podatkowego. Jak to może wrócić i cię prześladować:
• Otrzymaj mniejszą ulgę w podatku od nieruchomości;
• Jeśli z jakiegoś powodu będziesz chciał unieważnić transakcję w sądzie, wówczas będziesz mógł zwrócić jedynie „oficjalnie” zapłacone pieniądze;
• Korzystając z usług agencji nieruchomości lub indywidualnych pośredników w obrocie nieruchomościami, zawrzyj z nimi umowę, która określi obowiązki wykonawcy, a także tryb wypłaty wynagrodzenia;
• Jeżeli sprzedawca i kupujący uzgodnili sposób płatności bezgotówkowej, wówczas nie zaszkodzi skorzystać z akredytywy – instrumentu bankowego, zgodnie z którym kupujący przekazuje sprzedającemu kwotę transakcji na specjalnie otwarty rachunek, a sprzedający z kolei, aby wykorzystać otrzymaną kwotę, musi dostarczyć do banku wcześniej uzgodniony między stronami dokument - zarejestrowaną umowę kupna-sprzedaży lub dowód przelewu i odbioru itp. Więcej informacji na ten temat można uzyskać w swoim banku;
• Sprawdzonym już sposobem na zakup mieszkania za gotówkę jest wynajęcie sejfu. Dokonując płatności, kupujący wpisuje do komórki kwotę uzgodnioną przez strony. Wszystkie banknoty są dokładnie sprawdzane pod kątem autentyczności i liczone. Może również istnieć warunek, pod którym sprzedawca otrzyma pieniądze. Sam proces ma charakter rozporządzający - strony mają prawo ustalić warunki otrzymania pieniędzy - dostarczenie bankowi określonego pakietu dokumentów lub upłynięcie określonego terminu, wykonanie określonych czynności;
• Bardzo poprawnym sposobem jest wykorzystanie zaliczki jako zabezpieczenia transakcji i zmotywowania jej do jak najszybszego sfinalizowania. Należy odróżnić zaliczkę od depozytu. Zaliczka stanowi kwotę wpłacaną na poczet kosztu mieszkania, a kaucja przekazywana jest sprzedającemu do momentu zapłaty całej ceny, po czym zostaje zwrócona kupującemu. Jeżeli kupujący odmówi transakcji, zadatek pozostaje u sprzedającego, a zaliczka zostaje zwrócona kupującemu.

Doradztwo dla kupujących przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym

Podsumujmy:

• Na etapie zbierania informacji o mieszkaniu, które Ci się podoba, dowiedz się:
  • Ilu właścicieli ma mieszkanie?
  • Za jaką cenę i kiedy kupiono mieszkanie? Czy wykorzystano fundusze hipoteczne, pożyczkowe czy kapitał macierzyński;
  • Czy wśród właścicieli są osoby niepełnoletnie, ubezwłasnowolnione lub czasowo nieobecne (odbywające służbę wojskową lub przebywające w więzieniu);
  • Ile osób jest zarejestrowanych w mieszkaniu? Czy wszyscy są gotowi do wypisu?
  • Czy mieszkanie zostało przebudowane? Jeśli tak, czy było to zalegalizowane?
  • Czy mieszkanie zostało odziedziczone przez sprzedającego? Dziedziczenie następowało na mocy prawa lub testamentu;
• Zachęcamy do sporządzenia kopii wszystkich dokumentów związanych z transakcją. Jeszcze lepiej mieć te kopie poświadczone. Może to później odegrać kluczową rolę w przypadku nieporozumień i dalszych postępowań sądowych;
• Polegaj tylko na sobie. Nie ma co zaniedbywać powyższych zasad i wiedzy, powołując się na fakt, że transakcję sprawdzą inni uczestnicy procesu – Rosreestr lub bank;
• Unikaj potencjalnie niebezpiecznych opcji transakcji:
  • Jeżeli właściciel był właścicielem przez krótki czas;
  • Jeśli zachowanie właściciela budzi podejrzenia;
  • Jeżeli właściciel ukrywa informacje niezbędne do transakcji;
  • W przypadku sprzedaży mieszkania na podstawie pełnomocnictwa notarialnego;
  • Jeśli mieszkanie kosztuje znacznie mniej niż inne opcje na rynku;
  • Jeśli dom jest zniszczony i wymaga przesiedlenia;
• Wszystkie przekazane dokumenty nie mogą posiadać żadnych poprawek ani śladów fałszerstw (dopisków, wymazań);
• Uzyskaj wszystkie potrzebne informacje na temat stanu domu i terminu rozpoczęcia planowanych napraw;
• Przygotuj wcześniej listę pytań;
• Nie powinieneś przeglądać więcej niż dwóch opcji sprzedaży mieszkań w ciągu dnia - obniży to poziom percepcji informacji;
• Rozejrzyj się po mieszkaniu w ciągu dnia - w świetle słonecznym wszystkie wady są najlepiej widoczne;
• Sprawdź, czy paszporty właścicieli są ważne, nie powinno być żadnych skreśleń ani poprawek;
• Przeczytaj dokumenty dotyczące harmonogramu poważnych napraw w domu;
• Pamiętaj, że wnętrze mieszkania i podwórko najlepiej zwiedzać przy świetle dziennym;
• Porozmawiaj ze swoimi sąsiadami: być może będą w stanie powiedzieć Ci więcej o domu i potencjalnych problemach, które mogą się w nim pojawić.