Formula de uzură cumulativă. Determinarea cantității de uzură totală acumulată

Amortizarea acumulată se referă la pierderea valorii obiectului evaluat din toate motivele posibile. Suma amortizării totale acumulate reprezintă diferența dintre valoarea de piață a clădirilor la data evaluării și costurile de înlocuire (reproducere) ale acesteia, cu excepția amortizării.

Amortizarea reflectă reacția pieței la anumite caracteristici ale proprietății evaluate, care o deosebește de o proprietate similară ipotetic recent construită la data evaluării. Deteriorarea clădirilor are loc sub influența a trei motive principale, care se pot manifesta atât în \u200b\u200bmod complex, cât și izolat. Evaluarea identifică următoarele motive pentru pierderea valorii clădirilor:

Deteriorarea fizică;

Uzură funcțională;

Uzură externă.

Deteriorarea fizică este pierderea valorii clădirilor ca urmare a funcționării lor și a impactului forțelor naturale.

Amortizarea funcțională reprezintă pierderea de valoare a clădirilor ca urmare a caracteristicilor lor funcționale care nu îndeplinesc cerințele pieței la data evaluării. Astfel de dezavantaje includ elementele structurale ale clădirii, materiale de construcție, design etc., care reduc funcționalitatea, utilitatea și, prin urmare, valoarea clădirii.

Amortizarea externă este pierderea valorii unei clădiri sau a unei proprietăți ca urmare a impactului negativ al factorilor externi obiectului evaluat. Îmbătrânirea externă poate apărea ca urmare a schimbărilor în mediul fizic al subiectului evaluat sau a impactului negativ al mediului de piață. Astfel, fixarea locală a unui obiect determină existența unor cauze externe care nu pot fi controlate de proprietarul proprietății, de proprietar sau de chiriaș.

În evaluare, deteriorarea clădirilor este direct legată de vechimea și durata de viață a acestora, atât a întregii clădiri, cât și a elementelor structurale individuale ale acesteia, deoarece are loc în timpul vieții unei clădiri sau a elementului său. Teoretic, o clădire sau elementul său ar trebui să-și piardă toată valoarea pe durata de viață a unei clădiri, prin urmare, la calcularea deprecierii, vechimea și durata de viață atinse la data evaluării sunt utilizate pentru a calcula uzura generală a clădirilor sau a elementelor sale constitutive.

La calcularea amortizării acumulate, evaluatorii folosesc următoarele concepte:

Termen serviciul economic Este perioada de timp în care clădirea are valoare și, prin urmare, crește valoarea proprietății. Această perioadă acoperă perioada de la construcție până la momentul în care clădirea încetează să mai aducă o contribuție economică la valoarea obiectului. Această perioadă este de obicei mai mică decât viața fizică a clădirii. Pentru a estima viața economică, este necesar să se examineze viața economică tipică a clădirilor similare vândute recent la valoarea de piață.

Viața utilă este perioada de timp în care elementele fizice ale unei clădiri pot funcționa. Trebuie subliniat faptul că unele componente ale clădirii pot avea o durată de viață destul de lungă, depășind semnificativ.

Elementele de construcție pot fi împărțite în două tipuri. Primul include așa-numitele elemente durabile, a căror viață utilă nu este mai mică decât viața economică a clădirii. Acestea includ ziduri, fundații, comunicații subterane și altele. Al doilea tip include elemente de scurtă durată, a căror viață utilă este mai mică decât viața economică a clădirii, de exemplu, aparate de aer condiționat, acoperișuri, decorațiuni interioare și altele. Distincția dintre elementele de lungă durată și de scurtă durată evită dubla numărare atunci când se evaluează uzura metodelor de defalcare.

Viața economică rămasă este perioada, determinată de evaluator, în care clădirile vor contribui la valoarea proprietății după data evaluării. Viața economică rămasă acoperă perioada de la data evaluării până la sfârșitul serviciului economic. Dacă utilizarea cea mai eficientă a instalației nu se modifică, durata de viață economică reziduală a clădirii nu depășește durata de viață economică globală, dar uneori poate coincide cu aceasta.

Viața utilă rămasă este perioada de timp determinată de evaluator de la vârsta efectivă a unei clădiri până la sfârșitul vieții sale utile totale. Viața utilă rămasă a unui element de lungă durată este aceeași sau mai mare decât viața economică rămasă.

Vârsta reală este numărul de ani de la data punerii în funcțiune a unei clădiri până la data evaluării. Vârsta reală la evaluarea uzurii este punctul de plecare pentru determinarea vârstei reale și este, de asemenea, necesară pentru a calcula uzura fizică a componentelor clădirii cu durată lungă și scurtă.

Vârsta reală este vârsta corespunzătoare stării reale și utilității clădirii care este evaluată. Clădirile similare puse în funcțiune în același timp vor avea depreciere contabilă egală cu aceeași metodă de calcul, totuși, din cauza factori externi pot primi o depreciere estimată diferită.

Vârsta reală și viața economică rămasă se adaugă la viața economică totală.

Rata de uzură trebuie să reflecte reacția unui cumpărător informat și prudent și a pieței la starea și calitatea clădirii. Scopul principal al identificării deprecierii este de a identifica tipurile de depreciere recunoscute de piață și relația acestora cu pierderea totală de valoare.

Metodele existente pentru calcularea uzurii pot fi utilizate pentru a rezolva probleme directe și specifice, precum și pentru calcule indirecte la verificarea validității altor metode.

Teoria evaluării imobiliare distinge trei metode principale pentru calcularea amortizării acumulate:

1) metoda de eșantionare pe piață;

2) metoda de viață;

3) metoda de defalcare.

Primele două metode sunt utilizate în primul rând pentru a determina cantitatea totală de uzură. O metodă de defalcare este utilizată pentru a aloca o cantitate cunoscută de uzură totală între îmbătrânirea fizică, funcțională și cea externă.

Metoda de eșantionare pe piață

Această metodă utilizează date de piață pentru elemente comparabile pentru care se poate determina amortizarea. Această metodă vă permite să calculați cantitatea totală de uzură din toate motivele posibile, să determinați durata de viață economică generală, precum și cantitatea de uzură externă.

Metoda de eșantionare a pieței implică evaluatorul care efectuează secvențial următoarele etape:

Etapa 1. Selectarea și identificarea tranzacțiilor cu obiecte imobiliare comparabile care au un nivel de amortizare similar cu proprietatea evaluată. Tranzacțiile trebuie să îndeplinească două condiții principale. În primul rând, ar trebui să aibă loc la o dată apropiată de data evaluării și, în al doilea rând, să se refere la segmentul obiectului evaluat.

Etapa 2. Calculul și efectuarea ajustărilor necesare pentru vânzările comparabile pentru diferențele identificate, inclusiv drepturile de proprietate transferate, condițiile de finanțare și tranzacție. Dacă evaluatorul poate determina costul reparațiilor amânate și al îmbătrânirii funcționale, atunci prețul de vânzare ar trebui ajustat pentru această sumă, deoarece în acest caz amortizarea nu va include componente recuperabile.

Etapa 3. Calculul valorii reziduale a clădirilor similare ca diferență între prețul fiecărei proprietăți comparabile și valoarea terenului.

Etapa 4. Calculul costului construirii unei clădiri noi pentru fiecare analog în momentul vânzării.

Etapa 5. Calculul în termeni monetari al amortizării totale acumulate ca diferență între costul construirii unei clădiri noi și valoarea reziduală a acestora. Cu excepția cazului în care s-au făcut ajustări la prețurile de vânzare pentru componentele refabricate, suma primită va include toate tipurile de amortizare recuperabilă și ireparabilă care rezultă din toate cauzele posibile. Dacă această modificare a fost făcută, rezultatul va fi suma uzurii ireparabile datorită tuturor factorilor.

Etapa 6. Conversia valorii amortizării într-un procent (rata) prin împărțirea deprecierii totale pentru fiecare obiect la costul complet de înlocuire. Dacă termenii tranzacțiilor sunt relativ apropiați de data evaluării proprietății, atunci procentele pot fi utilizate pentru a calcula amortizarea cumulată a proprietății evaluate.

Etapa 7. Dacă obiectul evaluat are diferențe în elemente precum data vânzării, locația, calitatea serviciului, atunci rata procentuală rezultată este recalculată la valoarea anuală. Pentru a face acest lucru, procentul total trebuie împărțit la vârsta reală sau reală. Pe baza analizei întregii game de obiecte comparabile, se calculează intervalul ratei anuale de depreciere în procente. Deoarece nu este întotdeauna posibil să se obțină vârste reale exacte pentru fiecare tranzacție comparabilă, intervalul cel mai potrivit pentru rata anuală de amortizare este calculat pe baza vârstei reale a tranzacțiilor comparate.

Etapa 8. Analiza intervalului de valori, selectarea celei mai acceptabile rate pentru obiectul evaluat și ajustarea valorii de uzură acumulate ținând cont de vârsta obiectului evaluat.

Rata anuală de amortizare obținută pentru obiecte comparabile poate fi utilizată pentru a calcula durata de viață economică totală a obiectului evaluat, care este necesară pentru a aplica metoda de viață.

Fiabilitatea calculelor ratei și cantității de uzură generală este determinată de gradul de suficiență și fiabilitatea informațiilor inițiale, precum și de gradul de similitudine al obiectului evaluat și al analogilor. Obiectivitatea calculelor prin metoda de eșantionare a pieței este determinată în mare măsură de fiabilitatea evaluării parcelei de teren și de costul complet de înlocuire a obiectelor similare.

Metoda de eșantionare a pieței nu este adecvată utilizării dacă există diferențe semnificative în ceea ce privește gradul de amortizare și tipurile sale, locația și, de asemenea, dacă tranzacțiile analizate au avut condiții sau motivații de finanțare diferite.

Metoda duratei de viață

Această metodă se bazează pe necesitatea investitorului de a amortiza 100% clădirea pe durata vieții sale economice, deoarece aceasta oferă o rentabilitate totală a capitalului investit. Prin urmare, înainte de sfârșitul vieții economice, uzura nu poate fi de 100%. În această metodă, vârsta reală și viața economică a clădirii sunt conceptele de bază pe care evaluatorul le folosește. Procentul deprecierii totale este definit ca raportul dintre vârsta reală a unui obiect și viața sa economică. Valoarea amortizării este calculată prin multiplicarea acestei rate de amortizare cu costul construirii unei clădiri noi.

Metoda de viață necesită ca evaluatorul să parcurgă următorii pași în ordine:

Etapa 1. Determinarea duratei de viață economice totale proiectate pentru clădirile similare care funcționează pe o anumită piață.

Etapa 2. Calculează vârsta reală a clădirii care este evaluată, care poate fi egală cu vârsta reală dacă clădirea are condiții normale de funcționare.

Etapa 3. Calculul raportului dintre vârsta reală (efectivă) și viața economică totală, care este rata limitată a uzurii clădirilor.

Etapa 4. Determinarea valorii amortizării generale a clădirilor prin înmulțirea costului construirii unei clădiri noi cu rata limitată a amortizării.

Etapa 5. Calculul valorii de piață a clădirilor, ajustat pentru procentul estimat de depreciere a valorii valorii construcțiilor noi.

Deși această metodă de calcul al uzurii este mai puțin precisă decât altele, este cea mai simplă și adesea utilizată în practică.

Metoda de defalcare

Folosit în principal pentru a defalca valoarea totală a amortizării în funcție de cauzele care au cauzat-o. Metoda dă un rezultat pozitiv dacă nu există informații suficiente pentru metoda de eșantionare a pieței sau metoda de viață și implică următorii pași:

1) calculul uzurii fizice;

2) calculul uzurii funcționale;

3) calculul uzurii exterioare;

4) determinarea valorii reziduale a clădirilor ca diferență între costul construirii unei clădiri noi și valoarea estimată a amortizării acumulate identificate.

În timpul procesului de evaluare, este necesar să se asigure că rezultatul final al amortizării ia în considerare în mod cuprinzător scăderea valorii ca urmare a influenței tuturor factorilor și, în același timp, pentru a evita dubla numărare a aceluiași tip de amortizare, care poate subestima valoarea totală a costului.

Metoda de defalcare vă permite în mod indirect să calculați costul restaurării diferitelor elemente ale unei clădiri din toate motivele posibile și să folosiți rezultatele obținute în alte abordări și metode de evaluare a imobilelor, de exemplu, în metoda de comparare a vânzărilor sau metoda valorificării veniturilor.

Metoda de defalcare identifică trei motive principale pentru pierderea valorii proprietății:

Deteriorarea fizică;

Uzură funcțională;

Uzură externă.

Calculul valorii amortizării acumulate a clădirii se face conform formulei 3

C \u003d(1– Și fizic / 100) · (1– Și funcționează / 100) · (1– Și ext / 100) ,

unde Și fizic - uzură fizică;

Și funkts - uzură funcțională;

Si afara – uzura exterioară.

Informații similare.

LNEI (NNEI)

Ordinea analizei.

1) Luarea în considerare a opțiunilor de fezabilitate fizică.

2) Analizează opțiunile permise în ceea ce privește legislația.

3) Luarea în considerare a utilizării fizice posibile și permise din punct de vedere legal, care va oferi un venit acceptabil proprietarului.

4) Acest caz de utilizare este selectat dintre opțiunile viabile din punct de vedere financiar. Ceea ce aduce venitul maxim.

Autostrada Perm-Ekaterinburg.

Analiza zonelor construite se efectuează în 2 etape:

1. Analiza NEI pentru un teren. În această analiză, se presupune că parcela nu este construită.

2. Analiza NEI a obiectului ca construit. Opțiunile tipice pentru utilizarea unei proprietăți construite includ următoarele alternative.

și. Utilizare continuă în starea sa actuală.

b. reconstrucția obiectului, renovarea, schimbarea designului sau necesitatea unor reparații majore.

C. Demolarea clădirilor și implementarea proiectelor alternative.

Sarcina este de a fundamenta nei parcelei construite.

Condiții: o clădire de producție de cărămidă este situată pe un teren lângă portul comercial și este folosită în prezent ca depozit. Există 2 opțiuni pentru utilizare continuă.

B) Reconstrucția clădirii, suprastructura de la etajul 2 al valorii biroului investițiilor. 150 de mii de unități

Renovarea va aduce venituri suplimentare sub formă de plăți de închiriere pentru birouri.

Abordări și metode de evaluare imobiliară.

Proces de evaluare:

· Abordare costisitoare.

· Abordare comparativă. metode:

Metoda de comparare a vânzărilor (metoda de ajustare)

Metoda de multiplicare brută a închirierii BPM (MVR este același)

Abordarea veniturilor

Metoda de valorificare

Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF)

Abordare costisitoare a evaluării.

Cât costă terenul.

Cost de construcție.

Timp de construcție

Mai puțină uzură

Costul terenului este luat în considerare separat.

Valoarea de piață a proprietății este calculată folosind formula\u003d SV (Costul reproducerii (SZ)) + PP (Profitul antreprenorului) -Amortizare acumulată + RSZu (valoarea de piață a terenului).

Calculul valorii de piață a terenului. Vezi disciplina evaluarea economică a terenurilor. Evaluarea terenului se efectuează pe ipoteza că terenul este liber.

Calculul costului de reproducere sau înlocuirea îmbunătățirilor.Costurile de reproducere sunt costurile necesare pentru a crea o copie exactă a obiectului evaluării folosind materialele și tehnologiile utilizate pentru a crea obiectul evaluării.

Costurile de înlocuire sunt costurile necesare pentru a crea un obiect similar folosind materiale și tehnologii aplicate la data evaluării.

Metode pentru determinarea costului reproducerii și înlocuirii:

1. Metoda sondajului cantitativ. Bugetarea.

2. Utilizarea estimărilor de proiectare pentru subiectul evaluării.

Folosind o estimare existentă.

3. Metoda unității comparative. Calculul se bazează pe costurile totale ale construcției unui metru cub (un metru pătrat) dintr-o clădire tipică standard. Calculul costurilor se efectuează conform următoarei formule:

SV \u003d C1 * V * Kp * Kreg-climat * Kinfl. * Knds.

C1- Costul construirii unei unități de volum (suprafață, lungime) a obiectului evaluat. Sursa colectărilor de informații ale UPVS (indicatori consolidați ai costului de înlocuire). UPSS (indicatori agregati ai costului de constructie)
V- Volumul construcției (aria sau lungimea obiectului).

Кп - coeficient ținând cont de diferențele dintre soluțiile de planificare a spațiului și de proiectare între obiectul evaluării și obiectul analogului. Sursa este partea tehnică a colecției UPVS UPSS.

Climatul Kreg este un coeficient care ține cont de condițiile regionale de construcție. Sursa este partea generală a colecțiilor sau biletelor care sunt publicate la data evaluării.

Kinfl este coeficientul luând în considerare modificările nivelului prețurilor în comparație cu prețurile perioadei de bază. Surse Perm centru regional pentru prețuri și construcții sau parteneriat necomercial NP Ural constructori . De asemenea, puteți utiliza indicii minelor pentru dezvoltarea economică. Ocenhik.ru

Coeficientul luând în considerare taxa pe valoarea adăugată.

UPVS dacă clădirea a fost construită înainte de 1991 sau 1984 dacă nu se recomandă mai multe

Compania UPSS Co-invest este o companie din Moscova.

Prelegerea numărul 2.

14 fonturi la o distanță și jumătate

Acel pașaport certificat de proprietate pașaport cadastral.

30-40 de pagini. Partea teoretică, scriem ceea ce este legat de evaluare și informații generale despre evaluare.

V \u003d 2537 metri cubi

Tabelul UPVS nr. 23. Costul unui metru cub este de 22,8 ruble în prețurile din 1969.

Regiunea Perm corespunde primei regiuni climatice, zona teritorială 2.

Coeficient climatic regional \u003d 1,06 (din partea tehnică a colecției)

Kinf \u003d 1,19 * 1,62 * 41,0214 \u003d 79,452

Se adaugă: 1,19 - coeficientul de tranziție de la nivelul prețurilor din 1969 la nivelul prețurilor din 1984.

Rezoluția Comitetului de Stat pentru Construcții din 11 mai 1983, Rezoluția nr. 94. Pentru întreprinderile de transport auto, ținând cont de coeficientul 1.01.

1,62 - coeficientul de tranziție de la nivelul prețurilor din 1984 la nivelul prețurilor din 1991, (ținând cont de 1.02 regional) Sursa anexă la scrisoarea sistemului de stat al URSS de atunci din 6 septembrie 1990 nr. 14-D.

41,0214 - coeficientul de conversie de la nivelul prețurilor din 1991 la prețurile pentru primul trimestru al anului 2008 pentru construcțiile industriale și municipale.

CB \u003d C1 * V * Kp * Kreg-climat * Kinfl. * Knds. \u003d 22,8 * 2537 * 1 * 1,06 * 79,452 * 1,18 \u003d 5748414r.

Metode de determinare a profitului unui antreprenor.

Profitul antreprenorului este diferența dintre prețul de vânzare al unui activ și costul creării acestuia, care reflectă prima bazată pe piață pentru organizarea și implementarea unui proiect profitabil.

Indicatorul profitului este calculat ca procent din costul reproducerii sau al înlocuirii.

1 Metoda. Metoda de calcul a profitului unei întreprinderi conform formulei lui E.S. Ozerov.

PP \u003d Y * n / 2 * [1 + Y * n / 3 + C0 * (1 + 2Y * n / 3 + Y * Y * n * n / 3)].

Rata anuală Y a fost dată pentru capitalul investit, valoarea de referință poate fi valoarea ratei de creditare pentru construcții noi

n este numărul de ani de construcție.

С0 - ponderea plății în avans din suma totală a plăților.

n, C0- este luat în conformitate cu standardele restantei în timpul construcției SNiP 1.04.03-85. "Norma pentru durata construcției și pregătirea în construcția întreprinderilor de clădiri și structuri."

2 Metoda. Metoda pieței. Calculul PP se efectuează pe baza datelor de piață privind vânzările de obiecte similare celei evaluate. Dacă costurile totale de construcție sunt cunoscute pentru obiecte similare (costul terenului + costul construcției). Este posibil să se calculeze profitul antreprenorului din acestea și apoi să se determine valoarea medie pe piață.

Exemplu

3 Metoda... Metoda de monitorizare. Metoda implică un sondaj al participanților pe piață cu privire la rata rentabilității în timpul construcției tipuri diferite proprietate imobiliara.

Calculul uzurii acumulate.

Amortizarea acumulată se caracterizează prin pierderea valorii obiectului din orice motiv. Astfel de pierderi pot fi atribuite deteriorării fizice, perimării funcționale sau perimării externe.

Metode de determinare a deprecierii și perimării.

1 Metodacompararea vânzărilor. Esența metodei este identificarea evaluării de piață a deprecierii și perimării unei clădiri prin compararea costului de reproducere (înlocuire) cu prețurile actuale ale obiectelor similare.

Metoda este utilizată pentru a estima amortizarea totală acumulată.

2 Metoda... Metoda vârstei eficiente (metoda vieții).

Viața fizică a SFZh este din momentul în care au început să construiască până la demolarea sa.

Termenul ek de viață al ZEL este perioada de timp în care obiectul generează venituri.

Vârsta cronologică este perioada de timp de la punerea în funcțiune a obiectului până la data evaluării.

Vârsta efectivă - calculată pe baza vârstei cronologice a clădirii, ținând seama de starea sa tehnică și de factorii economici predominanți care afectează valoarea obiectului la data evaluării, în funcție de caracteristicile funcționării clădirii, vârsta efectivă poate diferi atât în \u200b\u200bsus, cât și în jos, în cazul operațiunii tipice normale vârsta efectivă este egală cu vârsta cronologică.

Uzura fizică (FI) \u003d EV / SED * 100%

Metoda 3... Metoda examinării de stat. Folosit pentru a calcula deprecierea fizică. Determinat printr-un sondaj tehnic conform metodologiei Coduri departamentale de construcție (VSN) 53-86 (p) „Reguli pentru evaluarea uzurii fizice”.

În conformitate cu normele, se determină cantitatea de uzură acumulată a elementelor structurale și a echipamentelor de inginerie, greutățile specifice elementelor structurale sunt luate în conformitate cu colecțiile de indicatori agregați ai costului de construcție a UPS-urilor UPVS.

№	Denumirea elementelor de construcție	Greutăți specifice elementelor structurale mărite (de la UPVS UPSS)	Deteriorarea fizică a unui element de construcție	Media ponderată a deteriorării fizice a unui element de construcție
	fundație			8*40/100=3,2
	Pereți despărțitori			13,2
	Suprapunerea acoperișului			12,6
	Etaje
	deschideri			6,6
	Lucrări de finisare			8,8
	Dispozitive sanitare interne, dispozitive electrice			1,2
	Alte			2,4
	Total			53 (rotunjit la numere întregi)

Opinie disidentă despre o metodă comună de calcul al deprecierii obiectelor materiale

24.09.2001 Autor Zaitsev Yu.S.

OPINIE DISIDENTĂ DESPRE O METODĂ COMUNĂ PENTRU CALCULAREA PORTULUI DE OBIECTE MATERIALE

Natura polemică a titlului acestui articol se datorează dezacordului autorului său cu una dintre metodele de calcul al deprecierii totale la evaluarea imobilelor, utilajelor și echipamentelor cu o abordare a costurilor. Esența acestei metode se caracterizează prin formula:

Yob \u003d 1- (1-Dacă) * (1-Ifun) * (1-Iv), unde: (Formula 1)

Iob - uzură generală sau cumulativă;

Dacă - uzură fizică;

Ifun - uzură funcțională;

Yves - uzură externă.

Toate tipurile de uzură sunt exprimate în fracțiuni ale unei unități.

Autorul a citit despre această metodă în cartea lui E.B. Sapritsky „Metodologia de evaluare a costului echipamentelor industriale”, unde se observă că pentru prima dată această formulă a fost dată în articolul de Sapritsky E.B., Lyubarev A.E. "Niste probleme metodologice estimări ale valorii de piață a echipamentelor industriale "în 1996. Nu a fost găsită nicio fundamentare a structurii formulei în articol.

Aceeași formulă a fost întâlnită de autor în diferite publicații și ulterior. De exemplu, în buletinul „Evaluator rus” nr. 9-10 (49) din septembrie-octombrie 1999 în articolul „Certificarea evaluatorilor Societății Ruse de Evaluatori și certificarea firmelor de evaluare și antreprenori individuali"un numar de greșeli tipiceregăsite în rapoartele evaluatorilor. În clauza 5.4. articolul afirmă literal: „La evaluarea proprietăților imobiliare, obținerea unei estimări consolidate a valorii amortizării ca o combinație de fizică, funcțională și externă, de regulă, se realizează prin metoda de însumare a valorilor relative de amortizare de diferite tipuri. Această metodă de calcul este posibilă cu valori mici de amortizare (5-10%), dar la valori mari, valoarea totală a uzurii poate depăși 100%. Prin urmare, în opinia noastră, este indicat să calculăm valoarea totală a uzurii folosind formula Iob \u003d (1- (1-Dacă) * (1-Ifun) * (1-Io)) ".

Aceeași formulă a fost utilizată în mai multe rapoarte, ale căror autori ne-au oferit serviciile lor ca evaluatori. Când au discutat legalitatea aplicării sale, autorii rapoartelor s-au referit uneori la extrasul de mai sus din buletinul ROO.

Având în vedere că această formulă a fost aplicată în mod constant de câțiva ani, autorul a considerat oportun să se pronunțe public cu privire la această problemă.

Pentru a înțelege esența problemei, să ne amintim mai întâi definițiile tipurilor de uzură a obiectelor materiale care pot fi obiecte de evaluare. Uzura fizică caracterizează scăderea valorii proprietății datorită pierderii proprietăților sale originale de către elementele sale. Deprecierea funcțională caracterizează scăderea valorii proprietății datorită pierderii capacității sale de a fi utilizate în scopul propus. Uzura externă caracterizează scăderea valorii proprietății datorită modificărilor condițiilor de mediu.

După cum puteți vedea, uzura indicată are o natură diferită a apariției lor, iar valorile lor pot fi calculate separat unele de altele.

Dacă o clădire este considerată un obiect de evaluare, atunci un exemplu de deteriorare fizică poate fi o scădere a valorii unei clădiri datorită unei scăderi a duratei sale de viață rămase înainte de sfârșitul funcționării în raport cu durata de viață completă a unei clădiri noi. Această uzură poate fi exprimată direct în termeni monetari.

Un exemplu de uzură funcțională poate fi protecția termică insuficientă a unei clădiri în comparație cu omologii moderni. Poate fi exprimat în termeni monetari prin valorificarea pierderii monetare cauzate de necesitatea încălzirii suplimentare a clădirii pe durata de viață rămasă a clădirii.

Un exemplu de uzură externă poate fi o schimbare a condițiilor de mediu, ceea ce a dus la o scădere a ratei de închiriere la care este realist să închiriezi spațiul pentru construcții în viitor. Poate fi exprimat în termeni monetari prin valorificarea pierderii monetare datorate reducerii ratei de închiriere specificate pe durata de viață rămasă a clădirii.

Astfel, deprecierea totală a SI poate fi calculată în termeni valorici folosind formula:

SI \u003d F + FUN + B, unde: (Formula 2)

F - uzura fizică, în termeni valorici;

FUN - uzură funcțională, în termeni valorici;

В - uzură externă, în termeni valorici.

Această amortizare poate fi apoi dedusă din costul noului obiect și se obține estimarea finală dorită a valorii obiectului, luând în considerare toate tipurile de amortizare:

C \u003d Sv - SI, unde: (Formula 3)

С - costul obiectului după luarea în considerare a tuturor tipurilor de uzură;

Sv - costul de înlocuire complet al obiectului evaluat;

SI - depreciere totală în termeni valorici

Avocații Formulei 1 sugerează altfel, și anume:

• exprimă fiecare tip de uzură ca o fracțiune a unei unități: Dacă - uzură fizică, Ifun - uzură funcțională, Yves - uzură externă;
• introduceți aceste fracțiuni în formulă Yob \u003d 1- (1-Dacă) * (1-Ifun) * (1-Yves) și calculați amortizarea cumulată în fracții unitare;
• calculați costul proprietății care este evaluată minus amortizarea cumulată folosind formula

C \u003d Sv (1-Iob). (Formula 4)

Înlocuind parametrul Yob cu expresia sa conform formulei 1, obținem formula binecunoscută:

C \u003d Sv (1-Dacă) (1-Ifun) (1-Iv). (Formula 5)

Pentru a o analiza, transformăm formula după cum urmează:

C \u003d Sv (1-Dacă) (1-Ifun) (1-Iv) \u003d Cf (1-Ifun) (1-Iv) \u003d Cf, lb (1-Iv), unde:(Formula 6)

Sf \u003d Sv * (1-Dacă) - costul obiectului după luarea în considerare a uzurii fizice;

Sf, funk \u003d Sv * (1-If) * (1-Ifun) - costul obiectului după luarea în considerare a uzurii fizice și funcționale.

Acum ajungem la principalul lucru. Cum se determină valorile factorilor de uzură If, Ifun, Yves? Deoarece sunt exprimate în fracțiuni ale unei unități, înseamnă că trebuie să existe o bază de referință luată ca unitate și, după determinarea acestei baze, se pot determina valorile factorilor de uzură .. Deoarece fiecare dintre tipurile de uzură are propria sa natură, este firesc să presupunem că baza specificată (pentru toate tipurile sau trei baze, câte una pentru fiecare tip de uzură) ar trebui / ar trebui să corespundă doar tipului său de uzură specific și să nu depindă de alte tipuri de uzură. Când această bază, exprimată în bani, este înmulțită cu factorul de amortizare corespunzător (Dacă, Ifun, Iv), valoarea amortizării ar trebui obținută în termeni monetari. Este îndeplinită această condiție în Formula 1? Hai să verificăm.

După cum puteți vedea, baza pentru determinarea valorii If în fracțiuni ale unei unități este costul Sv, baza pentru determinarea valorii Ifun în fracțiile unei unități este costul Sph (care depinde de Sv și If), iar baza pentru determinarea valorii Iph în fracțiile unei unități este costul Sph, funk ( care depinde de Sf., Dacă, Ifun). De fapt, deprecierea funcțională în termeni monetari este asociată doar indirect cu deprecierea fizică nerecuperabilă prin faptul că scade pe măsură ce durata de viață rămasă a obiectului material scade. Dar utilizarea valorii Cf ca bază pentru calcularea parametrului Ifun nu este corectă, deoarece uzura fizică poate consta într-o uzură ireparabilă și detașabilă. Deprecierea externă în termeni monetari este, de asemenea, asociată indirect cu o depreciere fizică ireparabilă, prin aceea că scade pe măsură ce durata de viață rămasă a obiectului material scade. Dar nu are nicio legătură cu uzura funcțională, prin urmare, nu este corectă utilizarea valorii Cf, funk ca bază pentru calcularea parametrului Yv.

Având în vedere cele de mai sus, autorul îndrăznește să concluzioneze că Formula 1 nu reflectă realitățile economice. Are un singur lucru aparent demnitate: cu ajutorul său puteți obține oricând uzura totală a unui obiect material mai mic decât unul pentru orice valori ale lui If, Ifun, Yves mai puțin de unul. Dar avantajul indicat este doar o iluzie, deoarece, conform autorului, uzura cumulativă a unui obiect material nu este întotdeauna mai mică decât una.

Să presupunem că evaluați un teren și o clădire situată pe acesta, care a căzut în paragină. Valoarea de piață a unei clădiri este determinată de diferența dintre veniturile care pot fi obținute din vânzarea materialelor din care este construită clădirea, după demolarea acesteia, și costul acestei demolări. Această diferență nu este întotdeauna mai mare decât zero. Daca ea mai puțin de zero, atunci valoarea proprietății este mai mică decât valoarea unui teren neocupat. Dacă ne amintim formula pentru calcularea valorii de piață a unui obiect imobiliar, care presupune adăugarea valorii unui teren ( la fel de liber de îmbunătățiri) la costul îmbunătățirilor după luarea în considerare a tuturor tipurilor de amortizare, apoi, în cazul considerat mai sus, se dovedește că scăderea valorii obiectului imobiliar în raport cu valoarea parcelei neocupate poate fi atribuită amortizării totale a clădirii, care în acest caz se dovedește a fi mai mult de unu sau 100%.

Alt exemplu. În unele zone îndepărtate, de exemplu, în taiga, s-a livrat echipament, care a fost apoi folosit de ceva timp și suficient de uzat. Mai mult, situația economică s-a deteriorat și unele echipamente nu au fost necesare aici. Proprietarul acestuia este gata să vândă echipamentul cuiva, dar cumpărătorul nu este găsit, deoarece costul eliminării echipamentului este mai mare decât veniturile care pot fi obținute din utilizarea ulterioară. În acest caz, uzura totală a echipamentelor inutile este mai mult decât una. Dacă este necesar să golești terenul în care se află echipamentul, proprietarul său va trebui să plătească pentru scoaterea echipamentelor inutile, fără speranța de a rambursa toți banii cheltuiți prin vânzarea ulterioară a echipamentului.

Rezumând, autorul consideră că Formula 1 este o formațiune matematică artificială care nu reflectă dependența reală a uzurii totale a obiectelor materiale de componentele acestei uzuri: uzură fizică, uzură funcțională, uzură externă. Este mai fructuoasă calcularea amortizării totale în termeni monetari prin însumarea componentelor de mai sus, calculate și în termeni monetari. Întrucât deteriorarea fizică a clădirilor, conform practicii stabilite de calculare a acesteia în conformitate cu VSN 53-86 (p), este determinată mai întâi ca procent din valoarea costului clădirii, apoi, în scopul luării în considerare a deprecierii totale, aceasta poate fi exprimată în bani.

Zaitsev Y.S.,
Sef departament evaluare
"Agenția de consultanță" INFO-PARK ",
candidat la științe tehnice
tel. 254-4567, 254-7026,
E-mail: [e-mail protejat]

LITERATURĂ

1. E.B.Sapritsky. Metodologia de estimare a costului echipamentelor industriale. - M.: Institutul de Dezvoltare Industrială (Informelectro), 1996, - 64 p.

2. Sapritsky E.B., Lyubarev A.E. „Unele probleme metodologice de evaluare a valorii de piață a echipamentelor industriale.” Întrebări de evaluare, ianuarie-martie 1996

3. Standarde internaționale estimări. Carte. 1, G.I. Mikerin și colab. - M.: SA "Tipografia" ȘTIRI ", 2000. - 264 p.

4. Evaluarea valorii de piață a imobilelor. Seria „Activitate de evaluare”. Ghid educativ și practic. - M. Delo, 1998 .-- 384 p.

5. Reguli de evaluare a deteriorării fizice a clădirilor rezidențiale VSN 53-86 (p), Moscova 1990.

Uzură acumulată -este o scădere a costurilor de înlocuire sau înlocuire a îmbunătățirilor, care poate apărea ca urmare a distrugerii fizice, a obsolescenței funcționale. Metode de evaluare a uzurii : metoda vieții economice (viata economica- aceasta este perioada de timp în care contribuțiile monetare la îmbunătățiri dau o creștere a valorii (mai scurtă decât cea fizică). viață economică reziduală -perioada de timp în care proprietatea poate genera venituri. ... cronologic (vârsta reală)- perioada de timp de la sfârșitul construcției până la data evaluării, vârsta efectivă -cel care arată proprietatea este diferit de cel cronologic.) Inak \u003d Tef / Tek, unde (Tef \u003d Tek-Toek).

Metoda de defalcare: în considerare detaliată și contabilitate pentru toate tipurile de uzură: fizic(pierderea elementelor calităților tehnice și operaționale originale), funcţional(pierderea costului îmbunătățirilor), extern(locația obiectului, accesibilitatea transportului) amovibildacă costul eliminării caracteristicilor sale este mai mic decât costul obiectului sau venitul din funcționarea acestuia, care apar după eliminarea acestuia. Amortizarea este considerată ireparabilă dacă costul reparării acesteia este mai mare decât valoarea adăugată a structurii.

7. Determinarea uzurii fizice (de unică folosință, ireparabilă)

Uzura fizică a structurilor și clădirilor în ansamblu ar trebui înțeleasă ca pierderea calităților tehnice și operaționale inițiale (rezistență, stabilitate, fiabilitate) ca urmare a impactului factorilor naturali și climatici și a vieții umane. Uzura fizică poate fi definită sub formă de articole de unică folosință pentru reparații amânate și articole nerecuperabile, care sunt inexpediente de corectat din punct de vedere economic. Uzură fizică amovibilăeste de obicei atribuită performanței slabe și este uneori denumită reparații întârziate. Cumpărătorul va face reparații imediate pentru a restabili structura în condiții normale de funcționare (redecorare). Uzură fizică fatalăcorespunde pozițiilor, a căror eliminare este în prezent practic imposibilă sau impracticabilă din punct de vedere economic. În practică, elementele structurale care au o deteriorare fizică ireparabilă sunt împărțite în durată lungă de viață (durata de viață a clădirii coincide sau chiar depășește durata de viață a clădirii: fundații, pereți portanți, plafoane) și de scurtă durată (a cărei viață fizică este mai mică decât durata de viață a clădirii în ansamblu). Unsett.phys. From \u003d Staining st. Chron.man./Norm.air

Rămas st-t \u003d str. Str. - Rem excelent

8. Determinarea uzurii funcționale (de unică folosință, ireparabilă)

Uzură funcțională- aceasta este o pierdere a costului îmbunătățirilor datorită discrepanței dintre amenajarea spațiului sau designul structural al structurii la cerințele moderne ale pieței pentru acest tip de îmbunătățiri. Eliminați uzura funcțională - aceasta este o astfel de depreciere, costul eliminării care este mai mic decât venitul obținut ca urmare a eliminării sale. Poate fi cauzată de deficiențe care necesită înlocuirea și actualizarea elementului Uzura funcțională fatală - aceasta este o astfel de depreciere, costul eliminării care este mai mare decât venitul obținut ca urmare a eliminării sale.

Unul dintre principalii factori care determină o scădere a fiabilității mașinilor în timp este uzura la care sunt supuse mașinile și echipamentele de la începutul funcționării.

V.Yu. Belopashentsev, un tehnician auto expert, evaluator practic al utilajelor și echipamentelor din 1997, - cu privire la metodele de determinare a diferitelor tipuri de uzură.

În articolul precedent, am examinat metodele de determinare a gradului de uzură fizică a mașinilor atunci când le-am evaluat. Un alt material este despre uzura funcțională și externă (economică).

Uzura funcțională a mașinilor

Spre deosebire de uzura fizică, care este de natură absolută, uzura funcțională este relativă: este o pierdere de valoare de către o mașină (obiectul evaluării) ca urmare a utilizării noilor tehnologii și materiale în producția de echipamente similare și a creșterii costurilor de operare.

Pentru a accelera uzura funcțională, adică frecvența generațiilor în schimbare a mașinilor și tehnologiilor este influențată de progresul științific și tehnologic.

În ceea ce privește problemele de evaluare, sunt luate în considerare, de obicei, două laturi ale diferenței posibile dintre un obiect nou și unul vechi.

Pe baza elementelor de cost, se disting următoarele grupuri de uzură funcțională (perimare):

1. deprecieri datorate cheltuielilor de capital în exces.
   Această uzură este rezultatul unor schimbări tehnologice, apariția de noi materiale sau incapacitatea de a utiliza echipamentele în mod optim și un dezechilibru în procesul de producție. Acest tip de uzură funcțională este adesea denumită perimarea tehnologică.

   Factorul funcțional de uzură este determinat de formula:

   K lb \u003d 1 - (Po / Pa) * n,
   unde Po este performanța echipamentului vechi evaluat; Pa - productivitatea echipamentelor noi sau similare; n - coeficient de frânare a prețului.

2. uzură din cauza costurilor de producție excesive.
   Această uzură apare ca urmare a tehnologiei îmbunătățite sau a eficienței îmbunătățite a plasării și a dispunerii. Acest tip de uzură funcțională este adesea denumit perimarea operațională.

Determinarea deprecierii utilajelor și echipamentelor cauzate de obsolescența operațională include următoarele etape

1. determinarea costurilor de exploatare anuale la utilizarea obiectului evaluat;
2. determinarea costurilor anuale de exploatare atunci când se utilizează un analog;
3. determinarea diferenței de costuri de operare;
4. contabilizarea impactului impozitelor;
5. determinarea perioadei reziduale din viața economică a obiectului evaluat sau momentul eliminării deficiențelor;
6. determinarea valorii actuale a pierderilor viitoare anuale la o rată de actualizare adecvată.

Învechirea operațională poate fi privită ca valoarea actuală a costurilor excesive de producție viitoare. În funcție de tipul de costuri excesive de producție asociate echipamentelor existente, faceți distincția între perimarea operațională cauzată de creșterea a) costurilor investiționale; b) costurile de exploatare.

Uzura externă (economică) a mașinilor

Uzura externă se manifestă prin pierderea de valoare cauzată de mari schimbări tehnologice, socio-economice, de mediu și politice sectoriale, regionale, naționale sau globale, de exemplu, o scădere a cererii și ofertei pentru un anumit tip de produs, deteriorarea calității materiilor prime, a forței de muncă, a sistemelor auxiliare, a structurilor, modificări legale.

Există două abordări pentru a determina cantitatea de uzură externă:

1) valorificarea pierderii de venit aferente influențelor externe;

2) compararea vânzărilor de echipamente similare în prezența și absența influențelor externe.

Cu suficiente date, este de preferat a doua abordare.

Obsolescența economică este influențată de un număr mare de factori și nu este întotdeauna posibil să se dovedească faptul că deprecierea apare exact dintr-un motiv sau altul.

Atunci când se utilizează abordarea costurilor, subutilizarea echipamentelor datorită uzurii externe poate fi estimată utilizând indicatori relativi. De obicei, aceasta este rata relativă de subutilizare a echipamentelor:

În \u003d (De fapt / In nom),

unde De fapt și In nom -), respectiv, producția reală și nominală (în termeni monetari) pentru o anumită perioadă de timp.

Coeficientul deprecierii economice externe a echipamentelor este

K și, ext \u003d 1 - In

La determinarea deprecierii economice externe a utilajelor și echipamentelor, este important să înțelegem în mod clar adevăratele motive ale scăderii producției.

Uzura totală (acumulată) a mașinilor

Ratele deprecierii fizice, funcționale și economice sunt de obicei calculate în cote sau procente din costul reproducerii sau al costului de înlocuire. Există 1) abordări aditive și 2) abordări multiplicative pentru a determina coeficientul uzurii totale (acumulate).

1. Cu abordarea aditivă, coeficientul total de depreciere (K) este determinat prin adăugarea coeficienților deprecierii fizice, funcționale și economice.
   K \u003d K fizic + K lb + K int
2. Prin abordarea multiplicativă, baza pentru determinarea ratelor de uzură este costul, din care sunt excluse tipurile de uzură contabilizate anterior. În acest caz, factorul de uzură total (K) este determinat de formula:
   K \u003d 1 - (1 - K fizic) x (1 - K lb) x (1 - K int)

Cand folosind abordarea veniturilor nu este necesară deloc contabilitate specială pentru niciun tip de depreciere, deoarece influența fiecăruia dintre ele se manifestă în valoarea veniturilor generate de obiectul evaluării.

La determinarea abordării comparative, prețurile de piață (Tsang) ale obiectelor identice sau analogilor apropiați sunt de obicei utilizate ca bază pentru determinarea valorii unei mașini. Se consideră că aceste prețuri iau în considerare uzura funcțională și externă a echipamentelor, care sunt aproape aceleași cu obiectul evaluării.

Prin urmare, este necesar să se determine numai deprecierea fizică pentru a ajusta prețurile analogilor apropiați în funcție de gradul deprecieri, dacă este necesar:

C \u003d Tsan x (1 - Ki, fiz, sc) / (1 - Ki, fiz, an), unde Ki, fiz, sc; Ki, nat, an sunt coeficienții uzurii fizice a obiectului de evaluare și, respectiv, un analog apropiat.

Atunci când se utilizează abordarea costurilor procesul de determinare a valorii (C) a subiectului de evaluare se reduce la determinarea costului total al reproducerii (Cv) cu considerația ulterioară a deprecierii datorate acțiunii celor trei tipuri de depreciere:

C \u003d Sv (1 - Ki, fizic) x (1 - Ki, Fun) x (1 - Ki, int).

Formulele pentru determinarea ratelor de uzură prezentate mai sus arată că procedura de contabilizare a tuturor celor trei tipuri de uzură presupune o anumită secvență:

• uzura fizică este întotdeauna luată în considerare mai întâi;
• apoi funcțional;
• apoi - extern (uzura economică).

Pregătit de Natalia Panasenko