Czy warto przenieść się do wspólnoty mieszkaniowej? Co to jest stowarzyszenie właścicieli domów, zalety i wady stowarzyszenia właścicieli domów, etapy tworzenia stowarzyszenia właścicieli domów

W naszym apartamentowcu zostało zorganizowane HOA (stowarzyszenie właścicieli domów).
I wiesz, wszystko mi odpowiada - odbywają się walne zgromadzenia, nie ma przerw w wodzie i cieple. Hydraulik, elektryk, operator windy są zawsze pod ręką. Tablica informacyjna przy wejściach jest na bieżąco aktualizowana, ogłoszenia zamieszczane są terminowo. Znam nawet osobiście przewodniczącego naszego HOA.

Jednak w praktyce zdarzały się również przypadki, gdy protokoły walnych zgromadzeń w sprawie utworzenia HOA oraz podpisy właścicieli na kartach do głosowania były po prostu sfałszowane. Może to nie jest takie proste? Dowiedzmy Się!

Przepisy federalne regulujące tworzenie HOA

Przede wszystkim chciałbym zauważyć, że ustawa federalna „O stowarzyszeniach właścicieli domów” z dnia 15 czerwca 1996 r. nr 72-FZ straciła życie 1 marca 2005 r., tj. od momentu wejścia w życie Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej. Jednak nadal zdarzają się przypadki, gdy jest o tym mowa w protokołach walnych zgromadzeń właścicieli w sprawie utworzenia HOA oraz w niektórych innych dokumentach.

Poniższe artykuły dotyczą stowarzyszeń właścicieli domów w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej: art. - (prowadzenie walnych zgromadzeń właścicieli, głosowanie na walnym zgromadzeniu, kompetencje zgromadzenia), rozdziały, (tworzenie i działalność HOA, status prawny członków HOA).

Oczywiście Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej nie zawiera szczegółowych instrukcji dotyczących tworzenia HOA, ale mimo to wszystko jest w nim dość jasno określone.

Lista dokumentów wymaganych do rejestracji HOA jako osoby prawnej, termin i procedura rejestracji reguluje również ustawa federalna „O państwowej rejestracji osób prawnych i przedsiębiorców indywidualnych” z dnia 08.08.2001 nr 129-FZ.

Gdzie można utworzyć HOA?

Stowarzyszenie właścicieli domów może zostać utworzone:

• w dowolnym budynku mieszkalnym (zwanym dalej MKD);
• poprzez połączenie kilku budynków mieszkalnych, a nawet bloków, których lokale należą do różnych (dwóch lub więcej) właścicieli tych budynków, położonych na wspólnej działce lub na kilku sąsiednich (graniczących ze sobą) działkach, ze wspólnymi sieciami inżynieryjnymi oraz wsparcie techniczne i inne elementy infrastruktury;
• przy łączeniu kilku blisko położonych budynków, budowli, budowli, domów przeznaczonych do zamieszkania jednorodzinnego, domów wiejskich z działkami osobistymi lub bez, garaży i innych znajdujących się na wspólnej działce lub na kilku sąsiednich (graniczących) działkach ze wspólnymi urządzeniami, sieci użyteczności publicznej – wsparcie techniczne i inne elementy infrastruktury.

Przewaga HOA nad spółką zarządzającą

Ten sposób zarządzania apartamentowcem na wzór zarządzania wspólnotą mieszkaniową, w przeciwieństwie do np. zarządzania firmą zarządzającą, ma sporo zalet.

Po pierwsze, ponieważ przewodniczący HOA i sami członkowie zarządu mieszkają w tym samym domu, działają w interesie członków HOA, tj. dbamy o stworzenie jak najlepszych komfortowych warunków życia wszystkim mieszkańcom apartamentowca.

Ponadto organem zarządzającym apartamentowcem, nawet jeśli istnieje HOA, jest walne zgromadzenie właścicieli lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, które samo ma prawo rozstrzygać wszystkie bieżące problemy.

Wynika to również z faktu, że działalność finansowa HOA jest całkowicie przejrzysta, ponieważ Właściciel lokalu ma prawo w każdej chwili zapoznać się z dokumentacją finansową, szacunkami dochodów i wydatków HOA, poleceniami zapłaty, wystawionymi fakturami tj. dowiedzieć się dlaczego na przykład biorą od niego pieniądze.

Ponadto komisja audytowa jest zobowiązana do regularnego sprawdzania dokumentów finansowych HOA i składania sprawozdań właścicielom ze swojej pracy na walnym zgromadzeniu.

Po drugie, w HOA płatności na rzecz przedsiębiorstw dostarczających zasoby za dostarczone zasoby użyteczności publicznej (światło, woda, ciepło) pochodzą bezpośrednio z rachunku bieżącego HOA, dlatego też HOA, w przeciwieństwie do spółek zarządzających, zawsze mają mniejsze zadłużenie wobec dostawców zasobów lub nie mają go wcale .

Po trzecie, zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej HOA jest organizacją non-profit, ale jednocześnie ma prawo angażować się w działalność komercyjną, jeśli nie jest to sprzeczne z celami i Kartą HOA.

1. konserwacja, eksploatacja i naprawa nieruchomości w budynku mieszkalnym;
2. budowa dodatkowego lokalu i nieruchomości wspólnej w apartamentowcu;
3. leasing, wynajem części nieruchomości wspólnej w apartamentowcu.

Na przykład personel HOA (elektryk, hydraulik, operator windy, woźny) może wykonywać pracę na podstawie umowy z innymi HOA, które nie mają takiego personelu. HOA może również wynajmować puste lokale niemieszkalne, piwnice, strychy (na podstawie decyzji walnego zgromadzenia), co również jest ważne.

Zatem HOA może mieć własny dochód.

Po czwarte, władze państwowe i samorządy lokalne bardzo często idą na ustępstwa wobec HOA i zachęcają do ich tworzenia.

Na przykład w niektórych regionach właściciele lokali w apartamentowcach, w których utworzono stowarzyszenie właścicieli domów i którzy zgodnie z przepisami podatkowymi Federacji Rosyjskiej są zobowiązani do płacenia podatku gruntowego, byli z niego zwolnieni. Na przykład w Moskwie Wydział Mieszkalnictwa, Usług Komunalnych i Ulepszeń Miasta Moskwy organizuje szkolenia dla przewodniczących HOA zgodnie z zarządzeniem rządu moskiewskiego z dnia 10 września 2008 r. Nr 2062-rp „W sprawie tworzenia warunków dla rozwój samorządności obywatelskiej w sektorze mieszkaniowym”.

Jednocześnie zawsze istnieje możliwość przekazania zarządzania w ręce spółki zarządzającej, nawet jeśli w budynku mieszkalnym utworzono stowarzyszenie właścicieli domów. W takim przypadku wszystkie umowy zostaną zawarte przez spółkę zarządzającą, a nie przez HOA reprezentowaną przez przewodniczącego.

Ponadto firmy dostarczające zasoby nie chcą zwracać się do sądu arbitrażowego o ogłoszenie upadłości HOA, jeśli istnieje niespłacony dług w wysokości ponad 100 tysięcy rubli, ponieważ w przyszłości nie będzie można otrzymać żadnych środków ani innych płynów nieruchomość od HOA.

Zasadniczo specjaliści ds. zasobów zwracają się do sądów z takimi żądaniami przeciwko spółkom zarządzającym będącymi spółkami z oo, ponieważ Z reguły mają płynną własność na prawie własności.

Niewiele osób wie, że HOA nie ma prawa własności do wspólnych lokali w budynku mieszkalnym, które można przejąć za długi HOA; należą one do właścicieli mieszkań i lokali niemieszkalnych na prawie wspólnym współwłasność, podobnie jak działka, na której znajduje się apartamentowiec, oraz odpowiadający jej teren lokalny.

Wady HOA jako sposobu zarządzania budynkiem mieszkalnym

Oprócz zalet HOA mają wiele wad: na przykład w jednym budynku mieszkalnym można utworzyć tylko jeden HOA, istnieją pewne trudności w ustaleniu wysokości obowiązkowych opłat przy zarządzaniu wspólną własnością kilku budynków mieszkalnych wchodzących w skład jednego HOA.

HOA mogą również nakładać dodatkowe składki członkowskie na utrzymanie wspólnego majątku i samej osoby prawnej, ale z reguły zdarza się to dość rzadko i nie stanowi obciążenia nie do zniesienia dla właścicieli.

Jak już wspomniałem powyżej, HOA nie ma żadnych lokali na prawie własności, dlatego nie ma takich lokali, w których można by pomieścić personel serwisowy (pracowników) HOA. W takich przypadkach przewodniczący HOA najczęściej organizuje przyjęcie w swoim domu i przemawia na walnych zgromadzeniach.

Tworząc HOA, należy wziąć pod uwagę, że Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej nie stanowi, że decyzję o utworzeniu HOA można podjąć wyłącznie na walnym zgromadzeniu właścicieli, dlatego w takich przypadkach głosowanie korespondencyjne jest dozwolony.

Zgadzam się z tymi, którzy twierdzą, że możliwość odbycia głosowania korespondencyjnego przy tworzeniu HOA i wyborze członków jego zarządu zapewnia większą swobodę fałszerstwa (fałszowania), gdyż nie ma możliwości obserwacji głosowania i podsumowania jego wyników.

W tym względzie często istnieją po prostu przestępcze sposoby na utworzenie HOA i wybranie członków zarządu (w tym przewodniczącego) poprzez fałszowanie podpisów właścicieli lokali, a następnie po zarejestrowaniu HOA budynek mieszkalny zostaje przekazany zarządzanie jakąś „zależną” spółką zarządzającą. Czasami zdarzało się, że ktoś niespodziewanie dowiedział się, że jest przewodniczącym HOA.

Jednak nawet biorąc pod uwagę powyższe wady, należy uznać, że m.in. - zarządzanie bezpośrednie i spółka zarządzająca - HOA jest najbardziej akceptowalnym sposobem zarządzania apartamentowcami.

Główne etapy tworzenia HOA

Główne etapy tworzenia HOA to:

1. Utworzenie grupy inicjatywnej, odbycie walnego zgromadzenia właścicieli w sprawie utworzenia HOA, zatwierdzenie przez walne zgromadzenie Statutu HOA, wybór członków zarządu, przewodniczącego zarządu, sporządzenie rejestru członków HOA, wybór osoba, której powierzono rejestrację HOA w organach podatkowych
2. Rejestracja HOA jako osoby prawnej w organach podatkowych, uzyskanie zaświadczenia o rejestracji (OGRN) i rejestracji (TIN). Nadawanie kodów statystycznych, rejestracja w funduszach pozabudżetowych.
3. Otwarcie rachunku bieżącego dla HOA w instytucji kredytowej w celu rozliczeń z usługodawcami i otrzymywania środków od społeczeństwa. Przeniesienie budynków mieszkalnych do bilansu HOA, przeniesienie dokumentacji technicznej.
4. Zawieranie umów z organizacjami dostarczającymi zasoby.

Wszystko, co wiąże się z procedurą tworzenia HOA, zostanie omówione bardziej szczegółowo w kolejnych częściach.

Ostatnio wśród mieszkańców wieżowców popularna stała się opinia, że ​​​​jeśli odmówią usług firmy zarządzającej i przejdą na nową metodę zarządzania kompleksem mieszkalnym - HOA, będą mogli zaoszczędzić pieniądze i ulepszyć dom sobie. Z jednej strony jest w tym trochę prawdy, ale są też aspekty negatywne.

Czy tak jest naprawdę, czym jest HOA w budynku mieszkalnym i jakie są jego zalety i wady, powiemy Ci w tym artykule.

Każda decyzja musi być wyważona i przemyślana. Wybór formy zarządzania apartamentowcami jest bardzo ważnym punktem, ponieważ od tego będzie zależeć poziom komfortu życia obywateli. Najpierw musisz zdecydować, czym jest HOA.

W istocie spółka jest organizacją non-profit utworzoną w celu zarządzania kompleksem mieszkaniowym. Do wspólnoty należeć będą wszyscy właściciele mieszkań zamieszkujących wieżowiec.

Innymi słowy, HOA to osoba prawna, która utrzymuje dom i czerpie z niego pewne zyski. Organizacja HOA jest wydarzeniem inicjowanym przez mieszkańców na walnym zgromadzeniu. Aby zarejestrować organizację, będziesz musiał przejść skomplikowaną procedurę dotyczącą wszystkich głównych dokumentów - statutu, protokołu spotkania.

Jakie są zalety HOA?

Dowiedziawszy się, że HOA jest tą samą osobą prawną, co każda inna, możesz zwrócić uwagę na zalety tej formy zarządzania budynkami mieszkalnymi.

Mówimy o następujących zaletach:

1. Członkowie społeczności mogą angażować się w działalność przedsiębiorczą, to znaczy utrzymywać relacje finansowe z mieszkańcami i firmami zewnętrznymi w celu wykonywania określonej pracy.
2. Wszystkie kwestie omawiane są na walnym zgromadzeniu mieszkańców, a decyzje zapadają także w drodze głosowania.
3. Każdy właściciel może się wypowiedzieć, a jego opinia zostanie wzięta pod uwagę przy podejmowaniu ostatecznej decyzji.
4. Firmy wykonawcze, które będą obsługiwać dom, wybierane są przez właścicieli lokali mieszkalnych.
5. Ludzie mają możliwość zorganizowania jakiejś pracy i zrobienia tego sami.
6. Wszystkie działania prowadzone są w sposób możliwie najbardziej przejrzysty. Każdy najemca ma prawo żądać niezbędnych informacji na temat działalności HOA, a jego prośba musi zostać spełniona.

Dzięki temu można powiedzieć, że kontaktując się z HOA, właściciele nie muszą martwić się o czystość okolicy, a także o pełne funkcjonowanie całego kompleksu mieszkalnego. Członkowie społeczności sami są zainteresowani zapewnieniem sprzyjającego środowiska.

Wady spółdzielni mieszkaniowej

Pomimo różnych negatywnych recenzji na temat tej formy zarządzania MKD, ma ona znacznie mniej wad niż inne opcje. Jednocześnie nie należy ich lekceważyć i dokładnie wszystko przemyśleć przed podjęciem decyzji dotyczącej wyboru sposobu zarządzania domem.

Mówimy więc o następujących wadach:

1. System rozliczeń pomiędzy mieszkańcami a zarządem nie jest określony przez prawo. Oznacza to, że obywatele będą przekazywać pieniądze wyznaczonym osobom, ale nie będą płacić rachunków dostawcom zasobów. W efekcie może się okazać, że w przypadku skierowania sprawy do sądu obywatele będą zmuszeni do płacenia rachunków podwójnie.
2. Regularne występowanie konfliktów z osobami uprawnionymi do świadczeń.
3. Opłaty za korzystanie z majątku wspólnego i jego utrzymanie są znacznie wyższe niż za utrzymanie spółki zarządzającej.
4. Ryzyko błędu w wyborze odpowiedniej osoby na stanowisko przewodniczącego jest dość wysokie, ponieważ osób nieodpowiedzialnych i pozbawionych skrupułów jest wielu.
5. Jest wielu gwałcicieli, którzy przeprowadzają nieautoryzowaną przebudowę lub odmawiają zapłaty za zużyte zasoby.

Jak można zauważyć, wady są dość znaczące i należy o nich pomyśleć przed zwołaniem spotkania właścicieli domów w budynku w celu zorganizowania HOA.

Jak dokonać właściwego wyboru?

Aby podjąć ostateczną decyzję i wybrać dokładnie taką formę zarządzania, która będzie odpowiadać wszystkim parametrom, warto zwrócić uwagę na kilka punktów jednocześnie. Po pierwsze, spróbuj ocenić właścicieli mieszkania na podstawie ich cech osobistych i bezpieczeństwa materialnego i zrozum, kto terminowo zapłaci obowiązkową opłatę, a kto może przejść do kategorii dłużników. Jeśli mieszkańców drugiej kategorii jest więcej, nie należy wybierać HOA, aby nie płacić za środki z kieszeni innych obywateli.

Po drugie, należy rozważyć, kto będzie mógł przejąć obowiązki przewodniczącego HOA, a kto wejdzie do zarządu gminy. Kandydaci muszą zostać szczegółowo przedyskutowani, aby nie powierzyć omyłkowo odpowiedzialnego stanowiska pozbawionemu skrupułów obywatelowi.

I wreszcie, należy być przygotowanym na to, że pewną dokumentację będziesz musiał przygotować sam i lepiej zaangażować do tego doświadczonego prawnika. Jeśli jest taki w domu, będzie wygodny dla wszystkich obywateli.

Wniosek

HOA to forma zarządzania wieżowcem, wybierana przez samych mieszkańców na walnym zgromadzeniu. Ta opcja ma wiele zalet i kilka wad. Dla niektórych wady mogą wydawać się bardzo poważne. W takim przypadku nie ma potrzeby kontaktowania się z HOA i lepiej przenieść wszystkie uprawnienia serwisowe na spółkę zarządzającą. Jeśli nie ma takich trudności, to wybierając spółkę partnerską, dom bardzo szybko nabierze pięknego, schludnego wyglądu, a mieszkańcy będą żyć znacznie wygodniej.

Tam, gdzie jest ogrzewanie, gaz, woda, światło, są oczywiście bardzo wygodne w porównaniu do własnego domu, gdzie trzeba o wszystkim pomyśleć. Ale jednocześnie, aby przyjemność była pełna, świadczone usługi muszą być monitorowane i kompetentnie zarządzane. W tym celu właściciele mieszkań mają prawo wybrać najdogodniejszą dla siebie formę rządzenia. W naszym dzisiejszym artykule postaramy się dowiedzieć: HOA lub firma zarządzająca - co jest lepsze.

Firma zarządzająca

Organizacja ta jest osobą prawną lub indywidualnym przedsiębiorcą zarządzającym apartamentowcem. Jest to organizacja przedsiębiorcza, co oznacza, że ​​jej celem jest osiągnięcie zysku.

Głównym dokumentem, według którego prowadzona jest działalność, jest umowa o zarządzanie zawarta z ponad 50% właścicieli domu. Procent ustala się na podstawie powierzchni, a nie liczby właścicieli.

Do zadań spółki zarządzającej należy zapewnienie naprawy i konserwacji domów zgodnie z wymogami przepisów technicznych. W takim przypadku właściciele mają prawo:

• otrzymać interesujące ich informacje w ciągu pięciu dni roboczych od złożenia wniosku;
• informacje o wolumenie, wykazie i jakości świadczonych usług;
• sprawdź postęp prac;
• żądać usunięcia usterek i monitorować kompletność wykonanej usługi;
• od pierwszego kwartału otrzymać raport z wykonanej pracy od organizacji zarządzającej.

Z drugiej strony spółka zarządzająca nie ma zamiaru obniżać kosztów utrzymania domu. Ponadto jego działalność finansowa nie zawsze jest przejrzysta dla mieszkańców, choć ci ostatni rzadko są tym zainteresowani. Co więcej, firma ta zatrudnia znacznie więcej pracowników niż HOA. W związku z tym wydadzą więcej na wynagrodzenia. Dlatego mieszkańcy mają uzasadnione pytanie o to, co jest bardziej opłacalne - HOA czy spółka zarządzająca.

HOA

W każdym budynku może znajdować się tylko jedna jednostka HOA. Ale jeden HOA może zjednoczyć kilka domów. Zastanówmy się więc, HOA lub firma zarządzająca: jaka jest różnica?

Zacznijmy od faktu, że HOA jest organizacją non-profit utworzoną zgodnie z normami Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej. Na posiedzeniu zatwierdzane są organy zarządzające – są to członkowie zarządu (wybierani na okres nie dłuższy niż dwa lata) oraz walne zgromadzenie. Plan finansowy na dany rok może zostać zatwierdzony jedynie na walnym zgromadzeniu. Sprawozdanie z jego realizacji przekazywane jest komisji rewizyjnej. A zarządzanie raportami HOA na walnym zgromadzeniu.

Jeśli koszty zostaną prawidłowo rozłożone, środki zostaną zebrane w miarę potrzeb. Działalność finansowa HOA jest bardziej przejrzysta. Przecież każdy mieszkaniec może mieć wpływ na decyzje dotyczące usprawnień. Bez pośredników pomiędzy mieszkańcami a wykonawcą braki zostaną usunięte mniejszym kosztem. Z drugiej strony, niektóre jednorazowe prace mogą kosztować więcej. Dlatego właściciele mieszkań odniosą korzyści tylko wtedy, gdy kierownictwo HOA składa się z naprawdę kompetentnych i troskliwych ludzi.

Firma zarządzająca lub HOA: zalety i wady

Zwolennicy firm zarządzających uważają, że główną zaletą ich pracy jest to, że uwzględniają opinię wszystkich właścicieli mieszkających w domu. Tak przynajmniej twierdzą same spółki zarządzające, choć trudno w to uwierzyć. Jednocześnie eksperci wyraźnie opowiadają się za spółkami zarządzającymi w tym sensie, że w każdej chwili można odmówić ich usług, jeśli pojawią się skargi dotyczące złej jakości usług. Ale to zajmie więcej czasu.

Z drugiej strony, dla mieszkańców problemem może być uzyskanie konkretnych informacji o samych organizacjach, choć prawo nakłada na te ostatnie taki obowiązek. Biorąc pod uwagę fakt, że spółka zarządzająca jest organizacją komercyjną, czyli taką, której głównym celem jest osiąganie zysku, oddanie jej pełnej kontroli może być nieopłacalne.

Co zatem wybrać – HOA czy spółkę zarządzającą?

Optymalna forma rządów

Większość ekspertów zgadza się, że najlepszą obecnie formą rządów jest forma mieszana. Oznacza to, że nie jest to HOA ani spółka zarządzająca, ale HOA i firma zarządzająca. zawiera umowę o świadczenie usług ze spółką zarządzającą. Wtedy wszyscy mieszkańcy będą wiedzieć, na co idą te środki. Co więcej, każdy z nich ma prawo zwrócić się do przewodniczącego o sprawozdanie, a ten ma obowiązek się zdać. HOA może także rozporządzać majątkiem budowlanym według własnego uznania, a także umieszczać billboardy reklamowe na elewacjach budynku.

Tworzymy stowarzyszenie właścicieli domów

Tak więc, jeśli stałeś przed wyborem: HOA lub firma zarządzająca i zdecydowałeś się stworzyć HOA, aby ją zorganizować, musisz wykonać szereg następujących kroków.

Tworzy się grupę inicjatywną spośród właścicieli lokali mieszkalnych w apartamentowcu. Inicjatorem może zostać każdy mieszkaniec. Aby jednak działania informacyjne, organizacyjne i propagandowe odniosły sukces, należy pozyskać szereg osób, które wykonają całą pracę.

Informowanie ludzi o istocie HOA

Następnie następuje edukacja prawna i informacyjna ludności prowadzona przez grupę inicjatywną. Na tym etapie musisz być w stanie jasno odpowiedzieć na pytanie, czy lepsza jest HOA, czy spółka zarządzająca. A także przekonaj wszystkich o zaletach pierwszej opcji.

Odpowiedź tutaj jest już zawarta w formie organizacyjno-prawnej firmy: jeśli spółka zarządzająca jest organizacją komercyjną, wówczas HOA jest organizacją non-profit. Okazuje się, że celem pierwszego jest przede wszystkim osiągnięcie zysku, a drugiego rozwiązywanie problemów społecznych, prawnych, zarządczych i tym podobnych.

Ponadto spółka zarządzająca dystrybuuje napływające środki zgodnie z ustaloną procedurą. Ale w HOA - decyzją zgromadzenia jej członków.

HOA może również angażować się w działalność przedsiębiorczą, ale w spółce zarządzającej jest to główny typ.

Otrzymany zysk rozdzielany jest pomiędzy założycieli spółki zarządzającej, a w HOA wykorzystywany jest na realizację celów statutowych.

Praca z ludźmi i rekrutacja

Kolejnym etapem są prace przygotowawcze do utworzenia organizacji. Dla tego:

• prowadzony jest rejestr właścicieli;
• określono adres HOA;
• Karta jest w przygotowaniu;
• poszukiwanie kandydatów na przewodniczącego, członków zarządu, komisji rewizyjnej i liczącej, przewodniczącego i sekretarza zgromadzenia;
• przygotować karty do głosowania;
• zawiadomić o posiedzeniu z co najmniej 10-dniowym wyprzedzeniem;
• w tym samym terminie powiadomienie to jest przesyłane do obowiązkowego ubezpieczenia zdrowotnego.

Spotkanie w sprawie utworzenia HOA

• wybór przewodniczącego i sekretarza zgromadzenia;
• naliczanie prowizji;
• o sposobie zarządzania;
• Karta zostaje zatwierdzona;
• wybrać przewodniczącego i inne osoby;
• wyznacza się przedstawiciela właścicieli do rejestracji HOA;
• wybrać miejsce, w którym informacja zostanie umieszczona;
• wybierz miejsce przechowywania dokumentów.

Można również zająć się innymi kwestiami, w zależności od potrzeb domu. Jeżeli jednak na walnym zgromadzeniu nie było możliwości zgromadzenia mieszkańców domu, ogłasza się głosowanie korespondencyjne. W tym celu przygotowywane są karty do głosowania, na których głosuje każdy z właścicieli.

Końcowe prace organizacyjne

• lista właścicieli;
• protokół komisji liczącej;
• protokół z walnego zgromadzenia.

HOA jest zarejestrowana. W tym celu należy złożyć wniosek do urzędu skarbowego wraz z załącznikami statutu, informacjami o wyborcach, paragonem z opłaconą opłatą skarbową).

Należy zarejestrować się w urzędach statystycznych, Funduszu Emerytalnym, Funduszu Ubezpieczeń Społecznych, Kasie Lekarskiej i wyrobić pieczątkę.

Następnie możesz rozpocząć pracę, powiadamiając zainteresowane strony o jej rozpoczęciu. Do zorganizowania potrzebujesz:

• uzyskać dokumentację techniczną;
• sporządzić rejestr majątku, zbadać go i sporządzić odpowiedni akt;
• przestudiować zasady utrzymania ludności;
• przestudiować zasady świadczenia usług mieszkaniowych;
• bezpośrednio zarządzając HOA, konieczne jest zawarcie umów z organizacjami dostarczającymi zasoby, a także podjęcie decyzji o organizacji, w której będzie śledzony wpływ środków;
• a jeśli zarządzanie odbywa się za pośrednictwem spółki zarządzającej, wówczas HOA zawiera z nimi umowę.

A jednak: HOA czy firma zarządzająca - co jest lepsze?

To mieszkańcy decydują, jaką formę zagospodarowania wybiorą. Jednak ostatnio coraz więcej osób skłania się ku wspólnej formie rządów. Z jednej strony często zdarzają się przypadki, gdy w bezpośrednio zarządzanym HOA opinia mieszkańców zostaje zastąpiona opinią jednego przewodniczącego.

Z drugiej strony nie zawsze na przewodniczącego wybierana jest osoba kompetentna w sprawach technicznych. Ale firmy zarządzające zatrudniają specjalistów, którzy często wiedzą lepiej, co jest potrzebne w domu w tym czy innym czasie.

Wniosek

Po rozważeniu pytania (HOA czy spółka zarządzająca – co jest lepsze?) i podjęciu decyzji na korzyść tej czy innej opcji, mieszkańcy muszą zrozumieć, że żadna forma organizacji nie może być naprawdę skuteczna, jeśli sami mieszkańcy nie wezmą udziału w procesie proces zarządzania. Kiedy pozostają obojętni, nie uczęszczają na spotkania i nie interesują się bieżącymi sprawami, organizacja HOA często popada w ruinę, a firma zarządzająca czasami zawyża koszty swoich usług.

Dlatego dla lepszego funkcjonowania domu ważni są przede wszystkim troskliwi właściciele, którzy muszą zrozumieć, że zarządzanie pochodzi od nich, niezależnie od wybranej formy, czy to HOA, czy spółka zarządzająca. Wtedy biznes w domu będzie kwitł, a mieszkańcy będą zadowoleni i szczęśliwi, że będą w nim mieszkać.

Obecnym problemem, przed którym stoją właściciele domów, jest to, jaką metodę zarządzania wybrać? A jakie są główne? Nie da się udzielić konkretnej odpowiedzi na to pytanie.

Drodzy Czytelnicy! W artykule omówiono typowe sposoby rozwiązywania problemów prawnych, jednak każdy przypadek jest indywidualny. Jeśli chcesz wiedzieć jak rozwiązać dokładnie Twój problem- skontaktuj się z konsultantem:

WNIOSKI I ZGŁOSZENIA PRZYJMUJEMY 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu, 7 dni w tygodniu.

Jest szybki i ZA DARMO!

Każda organizacja ma swoje wady i różnice w sposobach prowadzenia działalności gospodarczej.

Każdy dom ma swoją własną charakterystykę, na podstawie której należy wybrać metodę zarządzania.

Co to jest?

HOA to stowarzyszenie właścicieli domów, które nie ma charakteru komercyjnego. Spółka musi posiadać osobowość prawną, ponieważ na konto będą przesyłane finanse i opłaty od wszystkich mieszkańców.

Jest to spółka osobowa, którą należy zarejestrować w urzędzie podatkowym.

Właściciele budynków mieszkalnych i działek sąsiadujących z budynkami mogą łączyć się w spółkę osobową.

Głównymi celami HOA są własność, kontrola i zarządzanie działaniami, co jest powszechne.

Zgodnie z dokumentami statutowymi organizacji przedmiotem zarządzania jest wyłącznie własność wspólna.

Termin „ogólne” odnosi się do poddaszy, wejść, wind, pięter technicznych, placów zabaw, parkingów itp. Aby utworzyć spółkę, należy uzyskać co najmniej 50% głosów „za”. W takim przypadku wszystko musi zostać poświadczone przez notariusza.

Gdzie można go stworzyć?

W budynku mieszkalnym może istnieć stowarzyszenie właścicieli domów. Nawet jeśli całe kompleksy mieszkalne są zjednoczone, dozwolone jest również organizowanie HOA.

Należy wziąć pod uwagę, że:

• tylko wtedy, gdy lokal należy do 2 lub więcej właścicieli;
• sama nieruchomość musi znajdować się na wspólnej działce lub w skrajnym przypadku na kilku sąsiadujących ze sobą działkach, które ze sobą graniczą;
• infrastruktura i sieci energetyczne muszą być wspólne.

Możliwe jest połączenie w HOA różnych sąsiadujących ze sobą budynków, które mają tę samą sieć mediów.

Prawa federalne

Prowadzenie walnych zgromadzeń właścicieli, procedury głosowania i inne kwestie związane z HOA reguluje Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej w artykułach: 44, 45, 46, 47, 48.

Utworzenie, status prawny i działalność spółki regulują rozdziały 13 i 14 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej.

Tryb postępowania, terminy i wykaz niezbędnych dokumentów określono na dzień 08.08.2001.

W kodeksach i przepisach nie znajdziesz instrukcji, jak to zrobić. Ale to w nich podane są koncepcje działalności prawnej, akceptowalnych norm itp.

Przestrzeganie prawa jest koniecznością, gdyż naruszenie może skutkować poważnymi karami.

Obowiązki partnerstwa

HOA jest odpowiedzialna za stan całego majątku wspólnego. Ponadto organizacja różnych prac remontowych.

Każdy właściciel ma prawo zażądać informacji na temat budżetu HOA.

Sam budżet tworzony jest na podstawie opłat pobieranych od właścicieli mieszkań. Takie kwoty są zwykle przeznaczane na różne prace remontowo-budowlane, architekturę krajobrazu i tak dalej.

Ponadto płacenie za różne media jest znacznie wygodniejsze i tańsze niż w jakiejkolwiek firmie zarządzającej.

Zalety HOA

Posiadanie stowarzyszenia właścicieli domów ma wiele zalet. Najważniejsze jest uzyskanie pełnej kontroli nad prowadzeniem działań.

Żadna firma zarządzająca nie może zagwarantować, że dziedziniec zostanie odnowiony lub naprawiona winda. Biorąc pod uwagę rzeczywistość, na spełnienie obietnic trzeba czekać bardzo długo.

W przypadku HOA właściciele mogą natychmiast uzyskać dostęp do wszystkich informacji i terminów planowanych napraw.

Oczywiście HOA mają swoje zalety i wady, aby obiektywnie omówić ten temat, trzeba mieć dużo informacji.

Przed spółką zarządzającą (spółką zarządzającą)

Stowarzyszenie właścicieli jest bardziej zainteresowane rozwiązaniem różnych kontrowersyjnych kwestii:

• wszelkie problemy, nawet te, które pojawiają się pilnie, są zawsze omawiane na spotkaniach, na których zapada wspólna decyzja;
• Spółka zarządzająca ma pewną zależność od sytuacji ekonomicznej - finansowania.

Dlatego dodatkową korzyścią jest szybkość rozwiązywania problemów.

Jeśli kompetentnie podejdziesz do kwestii organizacji partnerstwa, sposobu i wysokości opłat od właścicieli, możemy stwierdzić, że HOA ma również pewną korzyść ekonomiczną.

Dzięki możliwości kontrolowania działalności gospodarczej i finansowej właściciele apartamentów zawsze mają świadomość, gdzie i na co zostały wydane ich pieniądze.

Przed mieszkalnictwem i usługami komunalnymi (mieszkalnictwo i usługi komunalne)

W przypadku utworzenia HOA wydatki na mieszkanie i usługi komunalne są pokrywane w mniejszych kwotach.

Przyczyny tego są następujące:

• Właściciele apartamentów mają prawo wyboru własnych opłat, z wyjątkiem opłat za media;
• wysokość wpłat, podział, częstotliwość ustalane są zgodnie z umową pomiędzy mieszkańcami;
• możliwość płacenia za wodę i ogrzewanie na podstawie rzeczywistego zużycia.

Płatność za energię elektryczną odbywa się na podstawie odczytów liczników, które rejestrują ilość energii zużytej w poszczególnych mieszkaniach. Jednocześnie istnieje pewna norma społeczna na jednego konsumenta.

Stowarzyszenie płaci za wszystko w oparciu o te standardy, dzięki czemu koszt prądu dla właścicieli mieszkań HOA będzie znacznie niższy.

Koszt ciepłej wody i usług grzewczych zależy od następujących czynników:

• wysokość kosztu Gcal;
• ilość wydatkowanej energii.

W domu można zainstalować licznik, który zlicza ilość zużytej energii. Jeżeli nie ma wcześniejszego ustalenia, HOA może zawrzeć umowę z firmą świadczącą usługę. Ostateczna kwota zależy od rodzaju domu, sposobu obliczenia i liczby osób w nim mieszkających.

Absolutnie każdy dom ma wodomierz. Płatność za usługi kanalizacyjne i zaopatrzenie w zimną wodę dokonywana jest na podstawie jego danych wyłącznie w spółdzielni mieszkaniowej.

Różne naprawy można przeprowadzić w dogodnym dla siebie terminie, o ile zostaną na to zebrane środki. W przypadku problemów awaryjnych wszystko zostaje rozwiązane znacznie szybciej niż w przypadku kodeksu karnego.

Kontrola nad opłacaniem rachunków i obowiązkowych opłat jest w pełni dostępna dla wszystkich mieszkańców:

• HOA prowadzi rejestr wszystkich wydanych środków;
• na początku każdego roku kalendarzowego sporządzany jest wstępny kosztorys;
• Na podstawie wyników przeprowadzonych prac HOA zawsze sporządza raport, który może przeczytać każdy właściciel domu.

Przyjemną przewagą HOA nad firmą zarządzającą jest kształtowanie krajobrazu. Dziedzińce, perony, ogrody frontowe, klatki schodowe, windy, strychy domów, w których znajduje się spółka partnerska, są zawsze w idealnym stanie, czego nie można powiedzieć o spółce zarządzającej.

Istnieje możliwość wynajęcia działek oraz różnych części wspólnych (budynki gospodarcze, piwnice). Dzięki temu spółka będzie regularnie zaopatrywana w dodatkowe środki finansowe.

Oznacza to, że można wyeliminować potrzebę opłat, umożliwiając każdemu członkowi HOA zaoszczędzenie osobistych pieniędzy.

Wady

Stowarzyszenia właścicieli domów również mają dużą wadę. Obejmuje to spłatę długów sąsiadów, którym się to nie spieszy.

Chociaż w rzeczywistości spółka zarządzająca często rozdziela takie kwoty między wszystkich właścicieli.

Dopuszcza się zorganizowanie jednej spółki osobowej w jednym budynku mieszkalnym. Kolejną istotną wadą jest to, że spółka nie posiada własnego lokalu.

Oznacza to, że nie ma miejsca na działalność.

Kolejność tworzenia

Aby założyć stowarzyszenie właścicieli domów, należy:

1. Zorganizuj grupę inicjatywną. Będzie odpowiedzialna za cały proces.
2. Zwołaj walne zgromadzenie właścicieli domów i zagłosuj. Jeśli więcej niż 50% jest za, możesz rozpocząć sam proces organizowania.

Budynek mieszkalny to złożony temat, w którym często pojawiają się różne problemy codzienne i organizacyjne.

Mogą być związane z prowadzeniem, nawiązywaniem komunikacji i zapewnianiem mieszkańcom wysokiej jakości mediów.

Aby rozwiązać wszystkie te problemy, właściciele mieszkań wybierają jedną z dostępnych opcji zarządzania budynkiem. Następnie rozważymy taką metodę, jak utworzenie HOA, a także podkreślimy jej zalety i wady.

Zarządzanie apartamentowcem obejmuje szereg działań i działań, które mają na celu utrzymanie jego normalnego stanu i zapewnienie mieszkańcom wszystkich niezbędnych zasobów i usług.

Konkretny sposób wybierają właściciele mieszkań, podejmując odpowiednią decyzję na walnym zgromadzeniu.

Ponadto, w przyszłości decyzja ta może zostać zmieniona na inną, również podjętą przez walne zgromadzenie.

Dopuszczalne sposoby gospodarowania apartamentowcem określają przepisy prawa mieszkaniowego, czyli część 2 art. 161 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej. W szczególności obejmują one:

Bezpośrednie zarządzanie właścicielami domów

Ta metoda jest dozwolona tylko w przypadku domów, w których nie ma liczby mieszkań przekracza trzydzieści. Prawo do działania w imieniu właścicieli ma jeden z mieszkańców lub osoba trzecia, której uprawnienia są potwierdzone pełnomocnictwem.

Metoda ta jest minimalnie kosztowna i różni się tym, że każdy mieszkaniec może indywidualnie odpowiadać za płatności na rzecz przedsiębiorstw dostarczających zasoby. Jest to jednak skuteczne tylko w przypadku małych domów, ponieważ kontrola odbywa się na zbyt niskim poziomie.

Kontakt z firmą zarządzającą (MC)

Organizacja ta ma charakter komercyjny i świadczy usługi zarządzania domem na podstawie specjalnego dokumentu zezwalającego - licencji. W przypadku wybrania tej metody właściciele mieszkań muszą także wybrać konkretną spółkę zarządzającą, ponieważ w jednym mieście może działać kilka różnych spółek zarządzających.

Następnie pomiędzy wszystkimi właścicielami zostaje zawarta umowa, zgodnie z którą spółka zarządzająca zobowiązuje się przez określony czas i za ustaloną opłatę zapewnić mieszkańcom domu odpowiednie usługi (naprawy domu i świadczenie mediów ).

Ta metoda jest najdroższa ze wszystkich, ponieważ głównym celem każdej spółki zarządzającej jest uzyskanie maksymalnego zysku.

Jednak jakość świadczonych usług rzadko jest wystarczająco wysoka.

Utworzenie stowarzyszenia właścicieli domów (HOA)

Organizacja ta ma charakter non-profit i może zostać utworzona przez właścicieli mieszkań jednego lub kilku domów. Aby to zrobić, konieczna jest obecność co najmniej 50% wszystkich właścicieli na spotkaniu podczas podejmowania decyzji. Cel HOA jest taki sam jak w innych przypadkach - zapewnienie domom niezbędnych usług i wykonywanie określonych rodzajów prac mających na celu przywrócenie i utrzymanie wspólnej własności właścicieli.

W praktyce najpopularniejsze są dwie ostatnie metody – często są one ze sobą porównywane, podkreślając charakterystyczne różnice, a także nieodłączne zalety i wady każdej metody. Zalety i wady tworzenia HOA zostaną podane poniżej.

Plusy HOA

Tworząc HOA, właściciele mieszkań mogą spodziewać się następujących korzyści wynikających ze swojej decyzji:

1. Duży wpływ na politykę i działalność HOA. Ponieważ wszystkie ważne decyzje zapadają na zgromadzeniu właścicieli, każdy z nich ma prawo wyrazić swoją opinię lub wyrazić sprzeciw wobec działań prezesa lub innych pracowników.
2. Prawo wyboru dostawców usług. Przedstawiciele partnerstwa, w granicach swoich możliwości, mogą samodzielnie wykonywać określone prace domowe (na przykład o charakterze technicznym lub operacyjnym). W przypadku bardziej złożonych działań można zaangażować firmy zewnętrzne. Jednocześnie właściciele mogą uczestniczyć w ich wyborze, a następnie kontrolować ich działania.
3. Możliwość uzyskania dodatkowego dochodu z działalności gospodarczej. W szczególności niektóre wspólne obszary domu niemieszkalne (na przykład piwnice) mogą być wynajmowane osobom trzecim. Dzięki uzyskanym z tego środkom wpłaty mieszkańców ulegają zmniejszeniu.
4. Wyższa jakość świadczonych usług. Ponieważ członkowie HOA są bezpośrednio zainteresowani realizacją wszystkich prac, monitorują je uważniej. Efektem jest obecność placów zabaw, trawników na dziedzińcach i czystych pomieszczeń wewnątrz domu.

Czynniki te są dość istotne, zwłaszcza w porównaniu ze spółką zarządzającą.

Będą one jednak miały miejsce tylko wtedy, gdy praca HOA będzie skutecznie zorganizowana i będzie dysponować kompetentnymi pracownikami.

Wady HOA

Oprócz zalet tworzeniu HOA mogą towarzyszyć również znaczące wady, na przykład:

1. Wyższe płatności. W tym przypadku opłata za tę metodę jest taka sama jak w pozostałych przypadkach. Podwyższenie składek wiąże się z dodatkowymi kosztami, które właściciele zgadzają się ponieść dobrowolnie. Ponadto część składek trafia do pracowników HOA, jeśli tacy są (na przykład).
2. Ryzyko wyboru niepiśmiennego zarządzania. Nie w każdym domu mieszkają mieszkańcy, którzy są w stanie przejąć jego zarządzanie i robić to efektywnie. Wybierając takich pracowników, ewentualne konsekwencje ich działań odczują sami mieszkańcy.
3. Niedoskonałość legislacji. W praktyce niektóre HOA napotykają trudności już na etapie rejestracji. Podczas zajęć możliwe są także trudności w kontaktach ze strukturami miejskimi czy składaniu pozwów do sądu, gdyż procedury te nie są odpowiednio uregulowane przez prawo.
4. Brak inicjatywy ze strony mieszkańców. Najczęściej wiele propozycji zgłaszanych przez grupę inicjatywną HOA spotyka się z niezrozumieniem, a nawet oporem mieszkańców. Dlatego należy poświęcić dodatkowy czas na pracę wyjaśniającą z nimi.
5. Pojawienie się dłużników. Ponieważ finansowanie działalności pochodzi z ogólnych składek wszystkich mieszkańców, muszą one pokrywać także wpłaty tych, którzy ich nie wnoszą. Jednocześnie windykacja długów jest bardzo trudna - aby to zrobić, musisz udać się do sądu.

Oczywiście HOA jako sposób na zarządzanie domem będzie skuteczny tylko wtedy, gdy zamieszkają w nim kompetentni i proaktywni mieszkańcy, którzy potrafią nie tylko zainicjować ten proces, ale także po nim efektywnie prowadzić działania. W innych sytuacjach lepiej skontaktować się z Kodeksem karnym.

Na co należy zwrócić uwagę przed utworzeniem HOA?

Jeszcze przed etapem tworzenia partnerstwa należy przeanalizować następujące punkty:

1. Forma własności większości mieszkańców. Utworzenie spółki będzie skuteczne tylko wtedy, gdy większość mieszkań będzie stanowiła ich własność prywatną.
2. Potencjalne źródła zysku. W szczególności mogą to być powierzchnie wspólne niemieszkalne, które można wynająć.
3. Stopień odpowiedzialności mieszkańców. Jeśli większość z nich to proaktywni obywatele, którym zależy na ulepszeniu swojego domu, wybór HOA będzie najskuteczniejszą opcją.
4. Taryfy Wielkiej Brytanii. Warto porównać kwoty, jakie firma będzie musiała wpłacić lub wpłacić w ramach składek na rzecz HOA. W niektórych przypadkach pierwsza opcja będzie bardziej opłacalna, ponieważ firma zarządzająca nawiązała połączenia z większością firm dostarczających zasoby w mieście.

W innych przypadkach bardziej opłacalną opcją nadal byłby wybór innego sposobu zarządzania domem, ponieważ HOA nie przyniesie pożądanego efektu i stanie się opcją zbyt kosztowną.

Prawa i obowiązki

Decyzję o utworzeniu spółki zapada na walnym zgromadzeniu mieszkańców w drodze głosowania. Co więcej, za tą opcją musi głosować co najmniej 50% wszystkich właścicieli. Decyzja musi zostać zawarta w protokole posiedzenia – na podstawie tego dokumentu następuje jej rejestracja państwowa.

Po rejestracji HOA staje się osobą prawną i otrzymuje określone prawa i obowiązki. Prawa podstawowe obejmują możliwość:

• zawierać różne umowy o wykonanie pracy i uzyskanie usług lub samodzielnie je świadczyć;
• sporządzić preliminarz dochodów i wydatków na dany rok i na jego podstawie wyliczyć dopłaty dla mieszkańców;
• zbyć wspólny majątek spółki (sprzedać go lub).

Do obowiązków partnerstwa należy:

• zapewnienie właściwego stanu majątku domu;
• poszanowanie praw i interesów właścicieli;
• monitorowanie wypełniania swoich obowiązków (np. wnoszenie składek);
• podjęcie działań mających na celu powstrzymanie nielegalnego dostępu osób trzecich do majątku HOA.

Szersza lista praw i obowiązków konkretnego partnerstwa jest ustalana w umowie i zapisana w dokumencie takim jak statut HOA.