Merită să te muți la asociația de proprietari? Ce este o asociație de proprietari, avantaje și dezavantaje ale unei asociații de proprietari, etapele înființării unei asociații de proprietari

În clădirea noastră de apartamente a fost organizată o HOA (asociație de proprietari).
Și știți, totul mi se potrivește - se fac adunări generale, nu există întreruperi la apă și căldură. Un instalator, un electrician, un operator de lift sunt mereu la îndemână. Tabloul informativ de la intrari este actualizat constant, anunturile sunt postate in timp util. Îl cunosc personal chiar și pe președintele HOA.

Cu toate acestea, în practică au existat și cazuri în care procesele-verbale ale adunărilor generale privind crearea unui HOA și semnăturile proprietarilor pe buletine de vot au fost pur și simplu falsificate. Poate nu este atât de simplu? Să aflăm!

Legile federale care guvernează crearea HOA

În primul rând, aș dori să menționez că Legea federală „Cu privire la asociațiile de proprietari” din 15 iunie 1996 nr. 72-FZ și-a pierdut vigoare la 1 martie 2005, i.e. din momentul intrării în vigoare a Codului Locuinței al Federației Ruse. Cu toate acestea, există încă cazuri când este menționată în procesele-verbale ale adunărilor generale ale proprietarilor privind crearea unui HOA și în alte documente.

Următoarele articole se referă la asociațiile de proprietari din Codul Locuinței al Federației Ruse: art. - (conducerea adunărilor generale ale proprietarilor, votul la adunarea generală, competența adunării), capitole, (crearea și activitățile HOA, statutul juridic al membrilor HOA).

Desigur, Codul Locuinței al Federației Ruse nu conține instrucțiuni detaliate despre cum se creează un HOA, dar, cu toate acestea, totul este prezentat în el destul de clar.

Lista documentelor necesare pentru înregistrarea unei HOA ca entitate juridică, momentul și procedura de înregistrare, sunt, de asemenea, reglementate de Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a persoanelor juridice și a antreprenorilor individuali” din 08.08.2001 nr. 129-FZ.

Unde poate fi creat un HOA?

O asociație de proprietari poate fi organizată:

• în orice bloc de apartamente (denumit în continuare MKD);
• prin combinarea mai multor blocuri de locuințe și chiar blocuri, ale căror spații aparțin unor diferiți (doi sau mai mulți) proprietari de locuințe ai acestor imobile, situate pe un teren comun sau pe mai multe terenuri învecinate (învecinate între ele), cu rețele comune de inginerie. și suport tehnic și alte elemente de infrastructură;
• la combinarea mai multor clădiri apropiate, structuri, structuri, case destinate locuinței unifamiliale, case de țară cu sau fără terenuri personale, garaje și altele situate pe un teren comun sau pe mai multe terenuri învecinate (învecinate) cu dotări comune, rețele de utilități - suport tehnic și alte elemente de infrastructură.

Avantajele unei HOA față de o companie de management

Această metodă de administrare a unui bloc de locuințe ca administrarea unei asociații de proprietari, spre deosebire de, de exemplu, gestionarea unei companii de administrare, are destul de multe avantaje.

În primul rând, întrucât președintele HOA și membrii consiliului înșiși locuiesc în aceeași casă, aceștia acționează în interesul membrilor HOA, adică. pasă de crearea celor mai bune condiții de viață confortabile pentru toți locuitorii unui bloc de apartamente.

În plus, organul de conducere al unui bloc de apartamente, chiar dacă există un HOA, este adunarea generală a proprietarilor de spații rezidențiale și nerezidențiale, care are dreptul de a rezolva toate problemele curente.

Acest lucru se datorează și faptului că activitățile financiare ale HOA sunt absolut transparente, deoarece În orice moment, proprietarul sediului are dreptul de a se familiariza cu documentele financiare, estimările de venituri și cheltuieli ale HOA, ordinele de plată, facturile emise, i.e. afla de ce, de exemplu, iau bani de la el.

În plus, comisia de audit este obligată să verifice în mod regulat documentele financiare ale HOA și să raporteze asupra activității sale proprietarilor în cadrul adunării generale.

În al doilea rând, în HOA, plățile către companiile furnizoare de resurse pentru resursele de utilități furnizate (lumină, apă, căldură) provin direct din contul curent al HOA, prin urmare, HOA, spre deosebire de companiile de administrare, au întotdeauna mai puține datorii față de furnizorii de resurse, sau deloc. .

În al treilea rând, conform legislației Federației Ruse, HOA este o organizație non-profit, dar, în același timp, are dreptul de a se angaja în activități comerciale dacă acest lucru nu contravine scopurilor și Carta HOA.

1. întreținere, exploatare și reparare de bunuri imobiliare dintr-o clădire de apartamente;
2. construirea de spații suplimentare și proprietăți comune într-un bloc de apartamente;
3. închiriere, închiriere a unei părți din proprietatea comună într-un bloc de locuințe.

De exemplu, personalul HOA (electrician, instalator, operator de lift, îngrijitor) poate efectua lucrări în baza unui contract cu alte HOA care nu au astfel de personal. HOA poate închiria și spații nerezidențiale goale, subsoluri, mansarde (pe baza hotărârii adunării generale), ceea ce este de asemenea important.

Astfel, HOA poate avea venituri proprii.

În al patrulea rând, autoritățile de stat și administrațiile locale fac foarte des concesii către HOA și încurajează crearea acestora.

De exemplu, în unele regiuni, proprietarii de spații din blocurile de apartamente în care a fost creată o asociație de proprietari și care, în conformitate cu legislația fiscală a Federației Ruse, sunt obligați să plătească impozit pe teren, au fost scutiți de la plata acestuia. La Moscova, de exemplu, Departamentul pentru Locuințe, Servicii Comunale și Îmbunătățire al orașului Moscova organizează cursuri pentru președinții HOA, în conformitate cu ordinul guvernului de la Moscova din 10 septembrie 2008 nr. 2062-rp „Cu privire la crearea condițiilor pentru dezvoltarea autoguvernării cetăţenilor în sectorul locativ”.

În același timp, există întotdeauna posibilitatea de a transfera managementul în mâinile societății de administrare, chiar dacă în blocul de locuințe a fost creată o asociație de proprietari. În acest caz, toate contractele vor fi încheiate de societatea de administrare, și nu de HOA reprezentată de președinte.

În plus, companiile furnizoare de resurse nu au dorința de a se adresa instanței de arbitraj pentru a declara falimentul HOA dacă există o datorie restante de peste 100 de mii de ruble, deoarece în viitor nu este posibil să primiți fonduri sau alte lichide. proprietate de la HOA.

Practic, specialiștii în resurse merg la instanțe cu astfel de revendicări împotriva companiilor de management care sunt SRL-uri, pentru că Ei, de regulă, au proprietate lichidă asupra dreptului de proprietate.

Nu mulți știu că HOA nu are drept de proprietate asupra spațiilor comune dintr-un bloc de apartamente, care pot fi executate silite pentru datoriile HOA; acestea aparțin proprietarilor de apartamente și spații nerezidențiale pe dreptul de comună. proprietate comună, la fel ca și terenul pe care se află blocul de locuințe și zona locală corespunzătoare.

Dezavantajele HOA ca modalitate de a gestiona un bloc de apartamente

Pe lângă avantaje, HOA au o serie de dezavantaje: de exemplu, într-un singur bloc de apartamente poate fi creată o singură HOA; există unele dificultăți în determinarea sumei plăților obligatorii atunci când se administrează proprietatea comună a mai multor clădiri de apartamente care fac parte dintr-un HOA.

De asemenea, HOA pot impune taxe suplimentare de membru pentru întreținerea proprietății comune și a entității juridice în sine, dar, de regulă, acest lucru se întâmplă destul de rar și nu este o povară insuportabilă pentru proprietari.

După cum am menționat deja mai sus, HOA nu are nicio premisă cu privire la dreptul de proprietate, prin urmare, nu există astfel de spații pentru a găzdui personalul de serviciu (angajații) HOA. În astfel de cazuri, președintele HOA găzduiește cel mai adesea o recepție la domiciliul său și vorbește la adunările generale.

Atunci când se creează un HOA, este necesar să se țină cont de faptul că Codul Locuinței al Federației Ruse nu prevede că decizia de a crea un HOA poate fi luată numai la adunarea generală a proprietarilor; prin urmare, în astfel de cazuri, votul absent este permis.

Sunt de acord cu cei care susțin că posibilitatea de a desfășura un vot absent atunci când se creează un HOA și se selectează membrii consiliului de conducere oferă o mai mare libertate de falsificare (falsificare), deoarece nu există posibilitatea de a observa votul și însumarea rezultatelor acestuia.

În acest sens, există adesea modalități pur și simplu criminale de a crea un HOA și de a selecta membrii consiliului de administrație (inclusiv președintele) prin falsificarea semnăturilor proprietarilor sediului, iar apoi, după înregistrarea HOA, imobilul este transferat către conducerea unei firme de management „filiala”. Uneori s-a întâmplat ca o persoană să afle în mod neașteptat că este președintele HOA.

Cu toate acestea, chiar și ținând cont de dezavantajele de mai sus, trebuie recunoscut că, printre altele - managementul direct și societatea de administrare - HOA este cea mai acceptabilă modalitate de a gestiona blocurile de apartamente.

Principalele etape ale creării unui HOA

Principalele etape ale creării unui HOA sunt:

1. Crearea unui grup de inițiativă, organizarea unei adunări generale a proprietarilor privind crearea unui HOA, aprobarea de către adunarea generală a Cartei HOA, selectarea membrilor consiliului, președintele consiliului, întocmirea unui registru al membrilor HOA, selectarea unui persoana însărcinată cu înregistrarea HOA la organele fiscale
2. Înregistrarea HOA ca persoană juridică la autoritățile fiscale, obținerea unui certificat de înregistrare (OGRN) și înregistrare (TIN). Atribuirea codurilor statistice, înregistrarea în fonduri extrabugetare.
3. Deschiderea unui (cont) curent(e) pentru HOA la o instituție de credit pentru decontări cu furnizorii de servicii și primirea de fonduri de la public. Transferul blocurilor de locuințe în bilanțul HOA, transferul documentației tehnice.
4. Încheierea de acorduri cu organizațiile furnizoare de resurse.

Tot ceea ce este legat de procedura de creare a unui HOA va fi discutat mai detaliat în următoarele părți.

Recent, opinia a devenit populară printre locuitorii clădirilor înalte că, dacă refuză serviciile unei companii de management și trec la o nouă metodă de administrare a unui complex rezidențial - un HOA, vor putea economisi bani și îmbunătăți casa. înșiși. Pe de o parte, există ceva adevăr în asta, dar există și aspecte negative.

Este chiar așa, ce este un HOA într-un bloc de apartamente și care sunt avantajele și dezavantajele sale, vă vom spune în acest articol.

Orice decizie trebuie să fie echilibrată și deliberată. Alegerea formei de gestionare a blocurilor de apartamente este un punct foarte important, deoarece nivelul de confort de viață al cetățenilor va depinde apoi de acest lucru. În primul rând, trebuie să decideți ce este un HOA.

În esență, parteneriatul este o organizație non-profit creată pentru a gestiona un complex rezidențial. Comunitatea va include toți proprietarii de apartamente care locuiesc în clădirea înaltă.

Cu alte cuvinte, un HOA este o entitate juridică care întreține o casă și realizează un anumit profit din aceasta. Organizarea unui HOA este un eveniment inițiat de rezidenți în cadrul unei adunări generale. Pentru a înregistra o organizație, va trebui să parcurgeți o procedură complexă a tuturor documentelor principale - carte, proces-verbal al ședinței.

Care sunt avantajele unui HOA?

După ce ați aflat că HOA este aceeași entitate juridică ca oricare alta, puteți acorda atenție avantajelor acestei forme de administrare a blocurilor de locuințe.

Vorbim despre următoarele avantaje:

1. Membrii comunității se pot angaja în activități antreprenoriale, adică au relații financiare cu rezidenți și companii terțe pentru a efectua anumite activități.
2. Toate problemele sunt discutate în cadrul unei adunări generale a rezidenților, iar deciziile se iau și prin vot.
3. Fiecare proprietar se poate pronunța, iar opinia sa va fi luată în considerare la luarea deciziei finale.
4. Firmele contractante care vor deservi casa sunt selectate de proprietarii spațiilor rezidențiale.
5. Oamenilor li se oferă posibilitatea de a organiza ceva de lucru și de a o face singuri.
6. Toate activitățile se desfășoară cât mai transparent posibil. Fiecare chiriaș are dreptul de a cere informațiile necesare despre activitățile HOA, iar cererea acestuia trebuie să fie satisfăcută.

Drept urmare, putem spune că atunci când contactează un HOA, proprietarii nu trebuie să-și facă griji pentru curățenia zonei înconjurătoare, precum și pentru funcționarea deplină a întregului complex rezidențial. Membrii comunității înșiși sunt interesați să asigure un mediu favorabil.

Dezavantajele unei asociații de locuințe

În ciuda diferitelor recenzii negative despre această formă de management MKD, are mult mai puține dezavantaje decât alte opțiuni. În același timp, nu trebuie să le luați cu ușurință și să vă gândiți bine la toate înainte de a lua o decizie cu privire la alegerea modului în care să vă gestionați casa.

Deci, vorbim despre următoarele dezavantaje:

1. Sistemul de decontare între rezidenți și consiliu nu este definit prin lege. Adică, cetățenii vor transfera bani către persoane desemnate, dar nu vor plăti facturile furnizorilor de resurse. În consecință, se poate dovedi că cetățenii vor fi obligați să-și plătească facturile de două ori atunci când furnizorii vor merge în instanță.
2. Apariția regulată a conflictelor cu persoanele îndreptățite să primească prestații.
3. Plățile pentru folosirea proprietății comune și întreținerea acesteia sunt mult mai mari decât pentru întreținerea unei societăți de administrare.
4. Riscul de eroare în alegerea unei persoane potrivite pentru rolul de președinte este destul de mare, deoarece există o mulțime de oameni iresponsabili și fără scrupule.
5. Sunt mulți contravenienți care efectuează reamenajări neautorizate sau refuză să plătească pentru resursele consumate.

După cum se poate observa, dezavantajele sunt destul de semnificative și ar trebui gândite mai întâi înainte de a convoca o întâlnire a proprietarilor într-o clădire pentru a organiza o HOA.

Cum să faci alegerea corectă?

Pentru a lua o decizie finală și pentru a alege exact forma de management care se va potrivi tuturor parametrilor, merită să acordați atenție mai multor puncte deodată. În primul rând, încercați să evaluați proprietarii apartamentului pe baza calităților lor personale și a siguranței materiale și înțelegeți cine va plăti plata obligatorie la timp și cine poate trece în categoria debitorilor. Dacă sunt mai mulți rezidenți din a doua categorie, atunci nu ar trebui să alegeți un HOA, pentru a nu plăti fondurile din buzunarele altor cetățeni.

În al doilea rând, este necesar să se ia în considerare cine va putea prelua responsabilitățile președintelui HOA și cine va intra în consiliul comunității. Candidații trebuie discutați temeinic pentru a nu încredința în mod eronat un post responsabil unui cetățean fără scrupule.

Și, în sfârșit, ar trebui să fiți pregătiți pentru faptul că va trebui să pregătiți singuri anumite documente și este mai bine să implicați un avocat cu experiență pentru asta. Dacă există unul în casă, atunci va fi convenabil pentru toți cetățenii.

Concluzie

O HOA este o formă de guvernare pentru o clădire înaltă, care este aleasă de locuitorii înșiși la o adunare generală. Această opțiune are multe avantaje și unele dezavantaje. Pentru unii, dezavantajele pot părea foarte grave. Dacă acesta este cazul, atunci nu este nevoie să contactați HOA și este mai bine să transferați toate competențele de service către compania de management. Dacă nu există astfel de dificultăți, atunci când alegeți un parteneriat, casa va dobândi foarte repede un aspect frumos și îngrijit, iar locuitorii vor trăi mult mai confortabil.

Acolo unde se asigură încălzire, gaz, apă, lumină, desigur, sunt foarte confortabile în comparație cu propria casă, unde trebuie să te gândești la toate. Dar, în același timp, pentru ca plăcerea să fie deplină, serviciile oferite trebuie monitorizate și gestionate cu competență. În acest scop, proprietarii de apartamente au dreptul de a alege cea mai convenabilă formă de guvernare pentru ei. În articolul nostru de astăzi vom încerca să aflăm: HOA sau companie de management - care este mai bine.

Companie de management

Această organizație este o persoană juridică sau un antreprenor individual care administrează blocul. Aceasta este o organizație antreprenorială, ceea ce înseamnă că scopul ei este să obțină profit.

Documentul principal conform căruia se desfășoară activități este contractul de management încheiat cu mai mult de 50% dintre proprietarii casei. Procentul este determinat prin calcularea suprafeței, nu a numărului de proprietari.

Funcțiile societății de administrare sunt să asigure repararea și întreținerea caselor în conformitate cu cerințele reglementărilor tehnice. În acest caz, proprietarii au dreptul:

• să primească informațiile de care sunt interesați în termen de cinci zile lucrătoare de la aplicare;
• informatii despre volumul, lista si calitatea serviciilor prestate;
• verificarea evoluției lucrărilor;
• cere eliminarea defectelor și monitorizează integralitatea serviciului furnizat;
• din primul trimestru, primiți un raport cu privire la activitatea desfășurată de la organizația de conducere.

Pe de altă parte, societatea de administrare nu intenționează să reducă costul întreținerii casei. În plus, activitățile sale financiare nu sunt întotdeauna transparente pentru rezidenți, deși aceștia din urmă sunt rareori interesați de acest lucru. Mai mult, această companie angajează mult mai mulți angajați decât HOA. În consecință, vor cheltui mai mult pe salarii. Prin urmare, rezidenții au o întrebare legitimă cu privire la ceea ce este mai profitabil - HOA sau compania de management.

HOA

Nu poate exista decât un singur HOA per clădire. Dar o singură HOA poate uni mai multe case. Deci, să ne dăm seama, HOA sau companie de management: care este diferența?

Să începem cu faptul că HOA este o organizație non-profit creată în conformitate cu normele Codului Locuinței al Federației Ruse. La ședință se aprobă organele de conducere - acestea sunt membrii consiliului de administrație (care sunt aleși pentru un mandat de cel mult doi ani) și adunarea generală. Planul financiar pentru anul poate fi aprobat doar la adunarea generală. Un raport privind implementarea acestuia este transmis comisiei de audit. Și conducerea HOA raportează la adunarea generală.

Dacă costurile sunt distribuite corect, fondurile vor fi colectate atunci când este necesar. Activitățile financiare ale HOA sunt mai transparente. La urma urmei, fiecare rezident poate influența deciziile de îmbunătățire. Fără intermediari între rezidenți și antreprenor, deficiențele vor fi eliminate la un cost mai mic. Pe de altă parte, unele locuri de muncă unică pot costa mai mult. Prin urmare, proprietarii de apartamente vor beneficia doar dacă conducerea HOA este formată din oameni cu adevărat competenți și grijulii.

Companie de management sau HOA: argumente pro și contra

Susținătorii companiilor de management consideră că principalul avantaj al muncii lor este că țin cont de opinia tuturor proprietarilor care locuiesc în casă. Așa spun, cel puțin, companiile de management înseși, deși este greu de crezut. Totodată, experții vorbesc clar în favoarea companiilor de management în sensul că serviciile acestora pot fi oricând refuzate dacă există plângeri privind calitatea proastă a serviciilor. Dar va dura mai mult timp.

Pe de altă parte, poate fi problematic pentru rezidenți să obțină informații specifice despre organizațiile înșiși, deși legea prevede o astfel de obligație pentru acestea din urmă. Ținând cont de faptul că societatea de administrare este o organizație comercială, adică una al cărei scop principal este obținerea de profit, poate fi neprofitabil să le acordăm controlul deplin.

Deci, ce să alegi - un HOA sau o companie de management?

Forma optimă de guvernare

Majoritatea experților sunt de acord că cea mai bună formă de guvernare astăzi este o formă mixtă de guvernare. Adică, aceasta nu este o HOA sau o companie de management, ci o HOA și o companie de management. încheie un contract de servicii cu societatea de administrare. Atunci toți locuitorii vor ști unde se îndreaptă fondurile. Mai mult, fiecare dintre ei are dreptul de a cere un raport președintelui, iar acesta din urmă trebuie să raporteze. HOA poate, de asemenea, să dispună de proprietatea clădirii la propria discreție, precum și să plaseze panouri publicitare pe fațadele clădirii.

Cream o asociatie de proprietari

Deci, dacă te-ai confruntat cu o alegere: o HOA sau o companie de management și te-ai hotărât să creezi o HOA, pentru a-l organiza trebuie să faci o serie de următorii pași.

Din rândul proprietarilor de spații rezidențiale dintr-o clădire de apartamente se creează un grup de inițiativă. Orice rezident poate deveni inițiator. Dar pentru ca activitățile de informare, organizare și propagandă să aibă succes, trebuie să recrutați un număr de oameni care vor îndeplini toată munca.

Informarea oamenilor despre esența HOA

Urmează educația juridică și informațională a oamenilor de către grupul de inițiativă. În această etapă, trebuie să puteți răspunde clar la întrebarea dacă o HOA sau o companie de management este mai bună. Și, de asemenea, convingeți pe toată lumea de beneficiile primei opțiuni.

Răspunsul aici este deja conținut în forma organizatorică și juridică a companiei: dacă societatea de administrare este o organizație comercială, atunci HOA este un non-profit. Rezultă că obiectivele primului sunt, în primul rând, să facă profit, iar celălalt este să rezolve probleme sociale, juridice, manageriale și similare.

În plus, societatea de administrare distribuie fondurile primite conform procedurii stabilite. Dar în HOA - prin decizia adunării membrilor săi.

O HOA se poate angaja și în activitate antreprenorială, dar într-o companie de management este tipul principal.

Profitul primit este distribuit între fondatorii din societatea de management, iar în HOA este folosit pentru implementarea obiectivelor statutare.

Lucrul cu oamenii și recrutarea

Următoarea etapă constă în munca pregătitoare pentru crearea unei organizații. Pentru aceasta:

• se întocmește un registru al proprietarilor;
• se determină adresa HOA;
• Carta este în curs de pregătire;
• cautare candidati pentru presedinte, membri ai consiliului de administratie, comisii de audit si numarare, presedinte si secretar de sedinta;
• pregăti buletinele de vot;
• anunță ședința cu cel puțin 10 zile înainte;
• în același termen, această notificare se transmite asigurării medicale obligatorii.

Întâlnire privind crearea unui HOA

• alegerea președintelui și secretarului de ședință;
• comision de numărare;
• despre metoda de management;
• se aprobă Carta;
• selectați președintele și alte persoane;
• este desemnat un reprezentant al proprietarilor pentru înregistrarea HOA;
• alegeți locul unde vor fi postate informațiile;
• alegeți un loc de stocare pentru documente.

Pot fi abordate și alte probleme, în funcție de nevoile locuinței. Totuși, dacă nu a fost posibilă adunarea locuitorilor casei la adunarea generală, atunci se anunță votul absent. În acest scop se pregătesc buletine de vot, iar fiecare dintre proprietari votează.

Lucrare organizatorică finală

• lista proprietarilor;
• protocolul comisiei de numărare;
• proces-verbal al adunării generale.

HOA este înregistrată. Pentru a face acest lucru, se depune o cerere la biroul fiscal cu atașamente la carte, informații despre alegători, o chitanță cu taxă de stat plătită).

Trebuie să vă înregistrați la autoritățile de statistică, la Fondul de pensii, la Fondul de asigurări sociale, la Fondul medical și să aveți ștampila făcută.

După aceasta, puteți începe lucrul, notificând părțile interesate despre începerea acesteia. Pentru a vă organiza aveți nevoie de:

• obținerea documentației tehnice;
• întocmește un registru al proprietății, îl examinează și întocmește actul corespunzător;
• studiază regulile de asigurare a populației;
• studierea regulilor de furnizare a serviciilor locative;
• atunci când gestionați direct un HOA, este necesar să se încheie acorduri cu organizațiile furnizoare de resurse, precum și să se decidă asupra organizației cu care se va ține evidența primirii fondurilor;
• iar dacă managementul se realizează prin intermediul companiei de administrare, atunci HOA încheie un acord cu aceștia.

Și totuși: HOA sau companie de management - care este mai bine?

Rămâne la latitudinea rezidenților să decidă ce formă de management să aleagă. Dar recent, tot mai mulți oameni înclină spre o formă comună de guvernare. Pe de o parte, există adesea cazuri când într-o HOA administrată direct opinia rezidenților este înlocuită cu opinia unui președinte.

Pe de altă parte, nu întotdeauna se întâmplă ca președinte să fie ales o persoană competentă în probleme tehnice. Dar companiile de management angajează specialiști care de multe ori știu mai bine de ce este nevoie pentru o locuință la un moment sau altul.

Concluzie

După ce au luat în considerare întrebarea (HOA sau societate de management - care este mai bine?) și după ce au luat o decizie în favoarea unei opțiuni sau alteia, rezidenții trebuie să înțeleagă că nicio formă de organizare nu poate fi cu adevărat eficientă dacă rezidenții înșiși nu iau parte la proces de management. Când rămân indiferenți, nu participă la ședințe și nu sunt interesați de problemele actuale, organizația HOA cade adesea în paragină, iar compania de management umflă uneori costul serviciilor sale.

Așadar, pentru o mai bună funcționare a casei sunt în primul rând importanți proprietarii grijulii, care trebuie să înțeleagă că managementul provine de la ei, indiferent de forma aleasă, fie că este vorba de HOA sau de societate de management. Atunci afacerile din casă vor înflori, iar locuitorii vor fi mulțumiți și fericiți să locuiască în ea.

Problema actuală cu care se confruntă proprietarii de case este ce metodă de management să aleagă? Și care sunt principalele? Este imposibil să dai un răspuns concret la această întrebare.

Dragi cititori! Articolul vorbește despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactați un consultant:

APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și 7 zile pe săptămână.

Este rapid și GRATUIT!

Orice organizație are propriile neajunsuri și diferențe în modurile de a face afaceri.

Fiecare casă are propriile caracteristici, pe baza cărora trebuie aleasă metoda de management.

Ce este?

O HOA este o asociație de proprietari care nu este comercială. Parteneriatul trebuie să aibă statutul de persoană juridică, deoarece finanțele și taxele de la toți rezidenții vor fi trimise în cont.

Este parteneriatul care trebuie înregistrat la serviciul fiscal.

Proprietarii de blocuri de apartamente și terenuri care sunt situate adiacent clădirilor pot fi uniți într-un parteneriat.

Principalele obiective ale HOA sunt proprietatea, controlul, managementul activităților, ceea ce este comun.

Conform documentelor statutului organizației, obiectul conducerii este doar proprietate comună.

Termenul „general” se referă la poduri, intrări, lifturi, etaje tehnice, locuri de joacă, parcări etc. Pentru a crea un parteneriat, trebuie să primiți cel puțin 50% din voturi pentru. În acest caz, totul trebuie să fie certificat de un notar.

Unde poate fi creat?

Într-un bloc de locuințe poate exista o asociație de proprietari. Chiar dacă ansambluri rezidențiale întregi sunt unite, este permisă și organizarea unui HOA.

Trebuie avut în vedere faptul că:

• numai dacă spațiile aparțin a 2 sau mai mulți proprietari;
• imobilul propriu-zis trebuie să fie situat pe un teren comun sau, în cazuri extreme, pe mai multe învecinate care se învecinează între ele;
• infrastructura și rețelele electrice trebuie să fie partajate.

Este posibil să se unească într-o HOA diferite clădiri care se învecinează între ele și care au aceleași rețele de utilități.

Legile federale

Desfășurarea adunărilor generale ale proprietarilor, procedurile de vot și alte probleme legate de HOA sunt reglementate de Codul locuinței al Federației Ruse în articolele: 44, 45, 46, 47, 48.

Crearea, statutul juridic și activitățile parteneriatului sunt reglementate de capitolele 13 și 14 din Codul locuinței al Federației Ruse.

Procedura, termenele și lista documentelor necesare sunt stabilite la data de 08.08.2001.

Nu puteți găsi instrucțiuni despre cum să faceți acest lucru în coduri și legi. Dar în ele sunt date concepte de activitate juridică, norme acceptabile etc.

Este imperativ să respectați legea, deoarece încălcarea poate duce la sancțiuni grave.

Responsabilitățile parteneriatului

HOA este responsabil pentru starea tuturor bunurilor comune. În plus, organizarea diferitelor lucrări de reparații este.

Orice proprietar are dreptul de a solicita informații despre bugetul HOA.

Bugetul în sine este format pe baza taxelor de la proprietarii de apartamente. Astfel de sume sunt de obicei alocate pentru diverse lucrări de reparații și construcții, amenajări și așa mai departe.

De asemenea, plata pentru diverse utilități este mult mai convenabilă și mai ieftină decât la orice companie de management.

Avantajele HOA

Există multe beneficii de a avea o asociație de proprietari. Principalul lucru este să obțineți controlul deplin asupra desfășurării activităților.

Nicio societate de administrare nu poate garanta că curtea va fi restaurată sau liftul va fi reparat. Pe baza realității, trebuie să așteptăm foarte mult timp ca promisiunile să fie îndeplinite.

În cazul unei HOA, proprietarii pot accesa imediat toate informațiile și datele pentru reparațiile programate.

Desigur, HOA-urile au avantajele și dezavantajele lor; pentru a discuta obiectiv acest subiect, trebuie să aveți o mulțime de informații.

Înainte de societatea de administrare (societate de management)

Asociația de proprietari este mai interesată să rezolve diverse probleme controversate:

• orice probleme, chiar și cele care apar urgent, sunt întotdeauna discutate la ședințele în care se ia o decizie comună;
• Societatea de administrare are o anumită dependență de situația economică – finanțare.

Prin urmare, avantajul suplimentar este viteza cu care problemele pot fi rezolvate.

Dacă abordați cu competență problema organizării unui parteneriat, a modului și a cuantumului onorariilor de la proprietari, putem concluziona că HOA are și un anumit beneficiu economic.

Datorită capacității de a controla activitățile economice și financiare, proprietarii de apartamente sunt întotdeauna conștienți de unde și pentru ce au fost cheltuiți banii lor.

Înainte de locuințe și servicii comunale (locuințe și servicii comunale)

Cheltuielile cu locuința și serviciile comunale sunt plătite în sume mai mici dacă se creează un HOA.

Motivele pentru aceasta sunt:

• Proprietarii de apartamente au dreptul de a-și alege propriile plăți, cu excepția utilităților;
• cuantumul plăților, distribuția, frecvența sunt determinate conform unui acord între rezidenți;
• capacitatea de a plăti pentru alimentarea cu apă și încălzire pe baza consumului real.

Energia electrică se plătește pe baza citirilor contoarelor, care înregistrează cantitatea de energie consumată în diferite apartamente. În același timp, există o anumită normă socială pe consumator.

Asociația plătește totul pe baza acestor standarde și, ca urmare, costul energiei electrice pentru proprietarii de apartamente HOA va fi mult mai mic.

Costul serviciilor de apă caldă și încălzire depinde de următorii factori:

• valoarea costului Gcal;
• cantitatea de energie cheltuită.

Pe casă poate fi instalat un contor, care numără cantitatea de energie consumată. Dacă nu există un prealabil, atunci HOA poate încheia un acord cu compania care furnizează serviciul. Suma finală depinde de tipul de casă, metoda de calcul și numărul de persoane care locuiesc.

Absolut fiecare casă are un apometru. Plata serviciilor de canalizare și alimentare cu apă rece se efectuează pe baza datelor acestuia doar în asociația de proprietari.

Diverse reparații pot fi efectuate în orice moment convenabil, atâta timp cât se strâng fonduri pentru aceasta. În cazul unor probleme de urgență, totul se rezolvă mult mai repede decât cu Codul Penal.

Controlul asupra plății facturilor și a taxelor obligatorii este pe deplin disponibil pentru toți rezidenții:

• HOA ține evidența tuturor fondurilor cheltuite;
• la începutul fiecărui an calendaristic se întocmește o estimare preliminară a costurilor;
• Pe baza rezultatelor lucrărilor efectuate, HOA întocmește întotdeauna un raport, pe care orice proprietar de locuință îl poate citi.

Un avantaj plăcut al unei HOA față de o companie de management este amenajarea teritoriului. Curțile, platformele, grădinile din față, scările, lifturile, podurile caselor în care există parteneriat sunt întotdeauna în stare perfectă, ceea ce nu se poate spune despre societatea de administrare.

Loturile de teren si diverse zone comune (anexe, subsoluri) pot fi inchiriate. Ca urmare, parteneriatul va fi asigurat în mod regulat cu finanțare suplimentară.

Aceasta înseamnă că necesitatea taxelor poate fi eliminată, permițând fiecărui membru HOA să economisească bani personali.

Defecte

Asociațiile de proprietari au și ele un mare dezavantaj. Aceasta include plata datoriilor vecinilor care nu se grăbesc să facă acest lucru.

Deși, în realitate, societatea de administrare distribuie adesea astfel de sume între toți proprietarii.

Este permisă organizarea unui singur parteneriat într-un singur bloc de locuințe. Un alt dezavantaj important este faptul că parteneriatul nu deține niciun sediu.

Aceasta înseamnă că nu există spațiu pentru activități.

Ordin de creare

Pentru a organiza o asociație de proprietari, trebuie să:

1. Organizați un grup de inițiativă. Ea va fi responsabilă pentru întregul proces.
2. Țineți o adunare generală a proprietarilor de case și votați. Dacă mai mult de 50% sunt în favoarea, atunci puteți începe procesul de organizare în sine.

Un bloc de apartamente este un subiect complex în care apar adesea diverse probleme cotidiene și organizaționale.

Acestea pot fi legate de conducerea, stabilirea comunicațiilor și furnizarea rezidenților cu utilități de calitate.

Pentru a rezolva toate aceste probleme, proprietarii de apartamente aleg una dintre opțiunile disponibile de management al clădirii. În continuare, vom considera o astfel de metodă ca crearea unui HOA și, de asemenea, vom evidenția avantajele și dezavantajele acesteia.

Managementul unui bloc de locuințe include o serie de activități și acțiuni care vizează menținerea stării normale a acestuia și asigurarea rezidenților cu toate resursele și serviciile necesare.

Metoda specifică este aleasă de către proprietarii de apartamente luând o decizie adecvată în cadrul unei adunări generale.

Mai mult, în viitor această hotărâre poate fi schimbată cu alta, adoptată tot de adunarea generală.

Modalitățile acceptabile de administrare a unui bloc de locuințe sunt determinate de legislația privind locuința, și anume Partea 2 a art. 161 Codul locuinței al Federației Ruse. În special, acestea includ:

Managementul direct al proprietarilor de case

Această metodă este permisă numai pentru acele case în care numărul de apartamente nu este depaseste treizeci. Dreptul de a acționa în numele proprietarilor îl are unul dintre rezidenți sau un terț, ale cărui puteri sunt certificate prin procură.

Această metodă este minim costisitoare și diferă prin faptul că fiecare rezident poate fi responsabil pentru plățile către companiile de furnizare de resurse în mod individual. Cu toate acestea, este eficient doar pentru casele mici, deoarece controlul se efectuează la un nivel prea scăzut.

Contactarea companiei de management (MC)

Această organizație este comercială și oferă servicii de administrare a casei pe baza unui document special de autorizare - o licență. Dacă se alege această metodă, proprietarii de apartamente trebuie să aleagă și o anumită companie de administrare, deoarece mai multe companii de administrare diferite pot funcționa într-un oraș.

După aceasta, între toți proprietarii se încheie un acord, conform căruia societatea de administrare se obligă, pentru o anumită perioadă de timp și contra unei taxe stabilite, să ofere locuitorilor casei servicii relevante (pentru reparații la domiciliu și furnizarea de utilități). ).

Această metodă este cea mai scumpă dintre toate, deoarece scopul principal al oricărei companii de management este obținerea unui profit maxim.

Cu toate acestea, calitatea serviciilor oferite este rareori suficient de ridicată.

Crearea unei asociații de proprietari (HOA)

Această organizație este non-profit și poate fi creată de proprietarii de apartamente ai uneia sau mai multor case. Pentru a face acest lucru, este necesar ca cel puțin 50% din toți proprietarii să fie prezenți la întâlnire atunci când se ia o decizie. Scopul HOA este același ca și în alte cazuri - de a oferi caselor serviciile necesare și de a efectua anumite tipuri de lucrări care vizează refacerea și menținerea proprietății comune a proprietarilor.

În practică, ultimele două metode sunt cele mai populare - sunt adesea comparate între ele, evidențiind diferențele caracteristice, precum și avantajele și dezavantajele inerente ale fiecărei metode. Avantajele și dezavantajele creării unui HOA vor fi prezentate mai jos.

Avantajele HOA

Atunci când creează un HOA, proprietarii de apartamente se pot aștepta să primească următoarele beneficii din decizia lor:

1. Un grad mare de influență asupra politicilor și activităților HOA. Deoarece toate deciziile importante sunt luate la adunarea proprietarilor, fiecare dintre ei are dreptul de a-și exprima opinia sau de a-și exprima dezacordul cu acțiunile președintelui sau ale altor angajați.
2. Dreptul de a alege furnizorii de servicii. Reprezentanții parteneriatului, în limita capacităților lor, pot efectua ei înșiși anumite treburi casnice (de exemplu, de natură tehnică sau operațională). Pentru activitati mai complexe pot fi implicate firme din afara. În același timp, proprietarii pot participa la selecția lor și apoi își pot controla activitățile.
3. Posibilitatea de a obtine venituri suplimentare din activitati comerciale. În special, unele zone comune nerezidențiale ale casei (de exemplu, subsoluri) pot fi închiriate terților. Datorită fondurilor primite din aceasta, plățile rezidenților sunt reduse.
4. Calitatea superioară a serviciilor oferite. Deoarece membrii HOA sunt direct interesați de implementarea tuturor activităților, ei o monitorizează cu mai multă atenție. Rezultatul este prezența locurilor de joacă, a gazonului în curți și a camerelor curate din interiorul casei.

Acești factori sunt destul de semnificativi, mai ales în comparație cu compania de management.

Cu toate acestea, acestea vor avea loc numai dacă activitatea HOA este organizată eficient și are angajați competenți.

Contra ale HOA

Pe lângă avantaje, crearea unui HOA poate fi însoțită și de dezavantaje semnificative, de exemplu:

1. Plăți mai mari. În acest caz, taxa pentru această metodă este aceeași ca în alte cazuri. Creșterea contribuțiilor este asociată cu costuri suplimentare pe care proprietarii sunt de acord să le suporte în mod voluntar. De asemenea, o parte din contribuții este destinată plății angajaților HOA, dacă există (de exemplu,).
2. Riscul de a alege managementul analfabet. Nu fiecare casă are rezidenți care sunt capabili să preia conducerea acesteia și să o facă eficient. Atunci când alegeți astfel de angajați, posibilele consecințe ale activităților lor îi vor afecta pe rezidenți înșiși.
3. Imperfecțiunea legislației. În practică, unele HOA întâmpină dificultăți chiar și în etapa de înregistrare. În timpul activităților, dificultățile sunt posibile și în interacțiunea cu structurile orașului sau în depunerea proceselor în instanță, deoarece aceste proceduri nu sunt reglementate corespunzător de lege.
4. Lipsa de inițiativă din partea locuitorilor. Cel mai adesea, multe dintre propunerile prezentate de grupul de inițiativă al HOA sunt întâmpinate cu neînțelegeri și chiar cu rezistență din partea locuitorilor. Prin urmare, ar trebui să se aloce timp suplimentar lucrărilor explicative cu ei.
5. Apariția debitorilor. Întrucât finanțarea activității provine din contribuțiile generale ale tuturor rezidenților, acestea trebuie să acopere și plățile celor care nu le fac. În același timp, colectarea datoriilor este foarte dificilă - pentru a face acest lucru trebuie să mergeți în instanță.

Evident, o HOA ca modalitate de a gestiona o casă va fi eficientă doar dacă este locuită de rezidenți competenți și proactivi care nu pot doar să inițieze acest proces, ci și să desfășoare activități eficiente ulterior. Pentru alte situații, este mai bine să contactați Codul Penal.

La ce ar trebui să fii atent înainte de a crea un HOA?

Chiar înainte de etapa de creare a unui parteneriat, este necesar să se analizeze următoarele puncte:

1. Forma de proprietate a majorității rezidenților. Crearea unui parteneriat va fi eficientă numai dacă majoritatea apartamentelor sunt proprietatea lor privată.
2. Surse potențiale de profit. În special, acestea pot fi zone comune nerezidențiale care pot fi închiriate.
3. Gradul de responsabilitate al rezidenților. Dacă majoritatea dintre ei sunt cetățeni proactivi cărora le pasă de îmbunătățirea casei lor, alegerea unei HOA va fi cea mai eficientă opțiune.
4. Tarifele Marii Britanii. Merită să comparați sumele pe care compania va trebui să le plătească sau să le contribuie ca cotizații la HOA. În unele cazuri, prima variantă va fi mai profitabilă, deoarece societatea de management a stabilit legături cu majoritatea companiilor de furnizare de resurse din oraș.

În alte cazuri, o opțiune mai profitabilă ar fi totuși alegerea unei alte metode de administrare a casei, deoarece HOA nu va aduce efectul dorit și va deveni o opțiune prea costisitoare.

Drepturi și obligații

Decizia de a crea un parteneriat se ia în cadrul adunării generale a rezidenților prin vot. Mai mult, cel puțin 50% din toți proprietarii trebuie să voteze pentru această opțiune. Decizia trebuie inclusă în procesul-verbal al ședinței - pe baza acestui document are loc înregistrarea sa de stat.

După înregistrare, HOA devine persoană juridică și primește anumite drepturi și obligații. Drepturile fundamentale includ capacitatea de a:

• incheie diferite contracte pentru prestarea muncii si obtinerea de servicii sau prestarea lor in mod independent;
• întocmește o estimare a veniturilor și cheltuielilor pentru anul și calculează plățile pentru rezidenți pe baza acesteia;
• dispune de proprietatea comună a societății (vinde-o sau).

Responsabilitățile parteneriatului sunt:

• asigurarea stării corespunzătoare a proprietății casei;
• respectarea drepturilor și intereselor proprietarilor;
• monitorizarea îndeplinirii atribuțiilor lor (de exemplu, contribuții);
• luarea de măsuri pentru a opri accesul ilegal al terților la proprietatea HOA.

O listă mai largă de drepturi și obligații ale unui anumit parteneriat este stabilită contractual și consacrată într-un document precum Carta HOA.