Formuła skumulowanego zużycia. Określenie wielkości całkowitego zakumulowanego zużycia
Skumulowana amortyzacja dotyczy utraty wartości wycenianego przedmiotu z wszelkich możliwych przyczyn. Całkowita skumulowana amortyzacja to różnica między wartością rynkową budynków na dzień wyceny a kosztami ich odtworzenia (odtworzenia), z wyłączeniem amortyzacji.
Amortyzacja odzwierciedla reakcję rynku na pewne cechy wycenianej nieruchomości, które odróżniają ją od podobnej, hipotetycznie nowo wybudowanej nieruchomości na dzień wyceny. Pogorszenie stanu budynków następuje pod wpływem trzech głównych przyczyn, które mogą objawiać się zarówno w sposób złożony, jak i izolowany. W ocenie zidentyfikowano następujące przyczyny utraty wartości budynków:
Pogorszenie stanu fizycznego;
Odzież funkcjonalna;
Odzież zewnętrzna.
Degradacja fizyczna to utrata wartości budynków w wyniku ich eksploatacji i działania sił przyrody.
Amortyzacja funkcjonalna oznacza utratę wartości budynków w wyniku niezgodności ich cech użytkowych z wymogami rynkowymi na dzień wyceny. Takie wady obejmują elementy konstrukcyjne budynku, materiały budowlane, projekt itp., które obniżają funkcjonalność, użyteczność, a tym samym wartość budynku.
Amortyzacja zewnętrzna to utrata wartości budynku lub nieruchomości w wyniku negatywnego wpływu czynników zewnętrznych w stosunku do ocenianego obiektu. Zewnętrzne starzenie się może nastąpić w wyniku zmian w fizycznym środowisku przedmiotu wyceny lub negatywnego wpływu otoczenia rynkowego. W ten sposób lokalne utrwalenie obiektu determinuje istnienie przyczyn zewnętrznych, nad którymi właściciel nieruchomości, wynajmujący lub najemca nie ma kontroli.
W ocenie degradacja budynków jest bezpośrednio związana z ich wiekiem i żywotnością, zarówno całego budynku, jak i jego poszczególnych elementów konstrukcyjnych, gdyż występuje w okresie użytkowania budynku lub jego elementu. Teoretycznie budynek lub jego element powinien stracić całą swoją wartość w okresie użytkowania budynku, dlatego przy obliczaniu amortyzacji do obliczenia całkowitej amortyzacji budynków lub elementów składowych przyjmuje się wiek i okres użytkowania osiągnięty w dniu wyceny.
Przy obliczaniu skumulowanej amortyzacji rzeczoznawcy stosują następujące pojęcia:
Semestr usługa ekonomiczna Jest to okres, w którym budynek ma wartość, a zatem zwiększa wartość nieruchomości. Okres ten obejmuje okres od budowy do momentu, gdy budynek przestanie wnosić ekonomiczny wkład w wartość przedmiotu. Okres ten jest zwykle krótszy niż fizyczna żywotność budynku. Aby oszacować żywotność ekonomiczną, konieczne jest zbadanie typowego ekonomicznego okresu użytkowania podobnych budynków ostatnio sprzedanych po wartości rynkowej.
Okres użytkowania to okres, w którym fizyczne elementy budynku mogą funkcjonować. Należy podkreślić, że niektóre elementy budowlane mogą mieć dość długą żywotność, znacznie przekraczającą.
Elementy budowlane można podzielić na dwa rodzaje. Pierwsza obejmuje tak zwane elementy trwałe, których okres użytkowania nie jest krótszy niż ekonomiczny okres użytkowania budynku. Należą do nich ściany, fundamenty, komunikacja podziemna i inne. Drugi typ obejmuje elementy krótkotrwałe, których żywotność jest krótsza niż ekonomiczna żywotność budynku, na przykład klimatyzatory, pokrycia dachowe, dekoracja wnętrz i inne. Rozróżnienie między elementami długo- i krótkotrwałymi pozwala uniknąć podwójnego liczenia przy ocenie zużycia metod rozkładu.
Pozostały okres ekonomicznej użyteczności to określony przez rzeczoznawcę okres, w którym budynki przyczynią się do wartości nieruchomości po dacie wyceny. Pozostały okres ekonomicznej użyteczności obejmuje okres od dnia oceny do końca ekonomicznej służby. Jeśli najbardziej efektywne wykorzystanie obiektu nie ulegnie zmianie, pozostały okres ekonomicznej użyteczności budynku nie przekracza całkowitego okresu ekonomicznego, ale czasami może się z nim pokrywać.
Pozostały okres użytkowania to okres określony przez oceniającego od faktycznego wieku budynku do końca jego całkowitego okresu użytkowania. Pozostały okres użytkowania elementu długotrwałego jest taki sam lub dłuższy niż pozostały okres ekonomiczny.
Rzeczywisty wiek to liczba lat od momentu oddania budynku do użytku do daty oceny. Rzeczywisty wiek przy ocenie zużycia jest punktem wyjścia do określenia faktycznego wieku i jest również niezbędny do obliczenia fizycznego zużycia długo i krótkotrwałych elementów budowlanych.
Rzeczywisty wiek to wiek odpowiadający faktycznemu stanowi i użyteczności ocenianego budynku. Podobne budynki oddane do użytku w tym samym czasie będą miały jednakową amortyzację księgową z tą samą metodą memoriałową, jednak ze względu na wewnętrzną i czynniki zewnętrzne mogą otrzymać inną szacowaną amortyzację.
Rzeczywisty wiek i pozostały okres ekonomiczny składają się na całkowity okres ekonomiczny.
Stawka amortyzacji powinna odzwierciedlać reakcję świadomego i rozważnego nabywcy oraz rynku na stan i jakość budynku. Głównym celem identyfikacji amortyzacji jest identyfikacja rodzajów amortyzacji uznawanych przez rynek i ich związku z całkowitą utratą wartości.
Istniejące metody obliczania zużycia można wykorzystać do rozwiązywania bezpośrednich i specyficznych problemów, a także do obliczeń pośrednich podczas sprawdzania ważności innych metod.
Teoria wyceny nieruchomości wyróżnia trzy główne metody obliczania skumulowanej amortyzacji:
1) metodę doboru próby rynkowej;
2) sposób żywotności;
3) metoda podziału.
Dwie pierwsze metody służą przede wszystkim do określenia całkowitego zużycia. Do podziału znanej ilości całkowitego zużycia na starzenie fizyczne, funkcjonalne i zewnętrzne stosuje się metodę podziału.
Metoda doboru próby rynkowej
Ta metoda wykorzystuje dane rynkowe dla porównywalnych pozycji, dla których można określić amortyzację. Ta metoda pozwala obliczyć całkowitą ilość zużycia z wszystkich możliwych powodów, określić całkowity okres ekonomicznej żywotności, a także wielkość zużycia zewnętrznego.
Metoda doboru próby rynkowej polega na tym, że osoba oceniająca sekwencyjnie przeprowadza następujące etapy:
Scena 1. Wybór i identyfikacja transakcji z porównywalnymi obiektami nieruchomości, które mają podobny poziom amortyzacji do wycenianej nieruchomości. Transakcje muszą spełniać dwa główne warunki. Po pierwsze, powinno nastąpić w terminie bliskim dacie wyceny, a po drugie odnosić się do segmentu ocenianego obiektu.
Etap 2. Obliczenie i dokonanie niezbędnych korekt sprzedaży porównywalnej pod kątem zidentyfikowanych różnic, w tym przeniesionych praw majątkowych, warunków finansowania i transakcji. Jeżeli rzeczoznawca może określić koszt odroczonych napraw i starzenia funkcjonalnego, wówczas cena sprzedaży powinna zostać skorygowana o tę kwotę, gdyż w tym przypadku amortyzacja nie będzie obejmowała składników podlegających zwrotowi.
Etap 3. Obliczanie wartości końcowej podobnych budynków jako różnicy między ceną każdej porównywalnej nieruchomości a wartością gruntu.
Etap 4. Obliczenie kosztu budowy nowego budynku dla każdego analogu w momencie sprzedaży.
Etap 5. Obliczenie w ujęciu pieniężnym całkowitej skumulowanej amortyzacji jako różnicy między kosztem budowy nowego budynku a ich wartością końcową. O ile ceny sprzedaży regenerowanych komponentów nie zostały skorygowane, otrzymana kwota będzie obejmować wszystkie rodzaje możliwej do odzyskania i nieodwracalnej amortyzacji wynikające z wszelkich możliwych przyczyn. Jeśli ta poprawka została wprowadzona, wynikiem będzie suma nieodwracalnego zużycia spowodowanego przez wszystkie czynniki.
Etap 6. Przeliczenie wartości amortyzacji na wskaźnik procentowy (stawkę) poprzez podzielenie całkowitej kwoty amortyzacji dla każdego przedmiotu przez pełną wartość odtworzenia. Jeżeli warunki transakcji są stosunkowo zbliżone do daty wyceny nieruchomości, wówczas do obliczenia skumulowanej amortyzacji wycenianej nieruchomości można zastosować wartości procentowe.
Etap 7. Jeżeli w ocenianym obiekcie występują różnice w takich elementach jak data sprzedaży, lokalizacja, jakość obsługi, to otrzymana stopa procentowa jest przeliczana na wartość roczną. Aby to zrobić, całkowity procent należy podzielić przez faktyczny lub faktyczny wiek. Na podstawie analizy całej tablicy porównywalnych obiektów obliczany jest przedział rocznej stawki amortyzacji w procentach. Ponieważ nie zawsze jest możliwe uzyskanie dokładnego rzeczywistego wieku dla każdej porównywalnej transakcji, najbardziej odpowiedni zakres rocznej stawki amortyzacji jest obliczany na podstawie faktycznego wieku porównywanych transakcji.
Etap 8. Analiza zakresu wartości, wybór najbardziej akceptowalnego współczynnika dla ocenianego obiektu oraz dostosowanie ilości skumulowanego zużycia z uwzględnieniem wieku ocenianego obiektu.
Roczną stawkę amortyzacji uzyskaną dla porównywalnych obiektów można wykorzystać do obliczenia całkowitego okresu ekonomicznej użyteczności ocenianego obiektu, który jest niezbędny do zastosowania metody życia.
O rzetelności obliczeń szybkości i wielkości zużycia ogólnego decyduje stopień dostateczności i rzetelności informacji początkowej oraz stopień podobieństwa ocenianego obiektu i analogów. O obiektywności obliczeń metodą losowania rynkowego w dużej mierze decyduje rzetelność wyceny działki oraz całkowity koszt odtworzenia analogicznych obiektów.
Metoda rynkowa jest niewłaściwa do zastosowania, jeżeli występują istotne różnice w stopniu amortyzacji oraz jej rodzaju, lokalizacji, a także jeżeli analizowane transakcje miały różne warunki finansowania lub motywację.
Metoda żywotności
Metoda ta oparta jest na wymogu inwestora 100% amortyzacji budynku w okresie jego ekonomicznej użyteczności, ponieważ zapewnia to pełny zwrot z zainwestowanego kapitału. Dlatego przed końcem okresu ekonomicznego zużycie nie może wynosić 100%. W tej metodzie rzeczywisty wiek i ekonomiczna żywotność budynku są podstawowymi pojęciami używanymi przez oceniającego. Procent całkowitej amortyzacji definiuje się jako stosunek faktycznego wieku przedmiotu do jego ekonomicznej żywotności. Kwota amortyzacji jest obliczana poprzez pomnożenie tej stawki amortyzacji przez koszt budowy nowego budynku.
Metoda cyklu życia wymaga od ewaluatora przejścia kolejno następujących kroków:
Scena 1. Określenie przewidywanego całkowitego okresu ekonomicznej użyteczności dla podobnych budynków działających na danym rynku.
Etap 2. Oblicza rzeczywisty wiek ocenianego budynku, który może być równy faktycznemu wiekowi, jeśli budynek ma normalne warunki eksploatacji.
Etap 3. Obliczenie stosunku faktycznego (faktycznego) wieku do całkowitego okresu ekonomicznego, który jest graniczną szybkością zużycia budynków.
Etap 4. Określenie kwoty amortyzacji ogólnej budynków poprzez pomnożenie kosztu budowy nowego budynku przez stawkę amortyzacji granicznej.
Etap 5. Obliczanie wartości rynkowej budynków skorygowanej o szacunkowy procent amortyzacji wartości wartości nowo wybudowanych budynków.
Chociaż ta metoda obliczania zużycia jest mniej dokładna niż inne, jest najprostsza i najczęściej stosowana w praktyce.
Metoda podziału
Służy głównie do rozłożenia całkowitej kwoty amortyzacji według przyczyn, które ją spowodowały. Metoda daje pozytywny wynik, jeżeli nie ma wystarczających informacji dotyczących metody doboru próby rynkowej lub metody trwałości i obejmuje następujące etapy:
1) obliczenia fizycznego zużycia;
2) obliczenia zużycia funkcjonalnego;
3) obliczenie zużycia zewnętrznego;
4) określenie wartości końcowej budynków jako różnicy między kosztem budowy nowego budynku a szacowaną wartością zidentyfikowanej skumulowanej amortyzacji.
W procesie wyceny należy zadbać o to, aby ostateczny wynik amortyzacji kompleksowo uwzględniał spadek wartości w wyniku wpływu wszystkich czynników, unikając jednocześnie podwójnego naliczania tego samego rodzaju amortyzacji, które może zaniżać całkowitą wartość kosztu.
Metoda podziału pozwala pośrednio obliczyć koszt odtworzenia różnych elementów budynku z wszelkich możliwych przyczyn i wykorzystać uzyskane wyniki w innych podejściach i metodach wyceny nieruchomości, np. W metodzie porównania sprzedaży czy metodzie kapitalizacji dochodów.
Metoda podziału identyfikuje trzy główne przyczyny utraty wartości nieruchomości:
Pogorszenie stanu fizycznego;
Odzież funkcjonalna;
Odzież zewnętrzna.
Obliczenie kwoty skumulowanej amortyzacji budynku odbywa się według wzoru 3
C \u003d(1– I fiz. / 100) · (1– I funkts / 100) · (1– I ext / 100) ,
gdzie I fizyczne - fizyczne zużycie;
I funkts - odzież funkcjonalna;
I na zewnątrz – zużycie zewnętrzne.
Podobne informacje.
LNEI (NNEI)
Kolejność analizy.
1) Rozważenie opcji wykonalności fizycznej.
2) Analizuje dostępne opcje prawne.
3) Uwzględnienie fizycznie możliwych i prawnie dozwolonych zastosowań, które przyniosą właścicielowi akceptowalny dochód.
4) Ten przypadek użycia jest wybierany z opłacalnych finansowo opcji. Co zapewnia maksymalny dochód.
Autostrada Perm-Jekaterynburg.
Analiza terenów zabudowanych przebiega w 2 etapach:
1. Analiza NEI dla działki. W tej analizie przyjęto, że działka nie jest zabudowana.
2. Analiza NEI obiektu jako zabudowanego. Typowe opcje wykorzystania nieruchomości zabudowanej obejmują następujące alternatywy.
i. Dalsze użytkowanie w obecnym stanie.
b. przebudowa obiektu, remont, zmiana projektu lub konieczność generalnego remontu.
C. Rozbiórka budynków i realizacja projektów alternatywnych.
Zadanie polega na udokumentowaniu nei działki zabudowanej.
Warunki: murowany budynek produkcyjny znajduje się na działce w pobliżu portu handlowego i obecnie służy jako magazyn. Istnieją 2 opcje dalszego użytkowania.
B) Przebudowa budynku, nadbudowa II piętra na wartość biurową inwestycji. 150 tysięcy jednostek dennych
Remont przyniesie dodatkowe dochody w postaci opłat za wynajem biura.
Podejścia i metody wyceny nieruchomości.
Proces ewaluacji:
· Kosztowne podejście.
· Podejście porównawcze. Metody:
Metoda porównania sprzedaży (metoda korekty)
Metoda mnożnika czynszu brutto BPM (MVR jest taka sama)
Podejście dochodowe
Metoda kapitalizacji
Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF)
Kosztowne podejście do wyceny.
Ile kosztuje działka.
Koszt budowy.
Czas budowy
Mniejsze zużycie
Koszt gruntu jest brany pod uwagę oddzielnie.
Wartość rynkową nieruchomości oblicza się według wzoru\u003d SV (Koszt reprodukcji (SZ)) + PP (Zysk przedsiębiorcy) - Skumulowana amortyzacja + RSZu (wartość rynkowa działki).
Obliczanie wartości rynkowej gruntu. Zobacz dyscyplinę ekonomiczną wycenę gruntów. Wycena gruntu przeprowadzana jest przy założeniu, że działka jest niezabudowana.
Obliczanie kosztu reprodukcji lub wymiany ulepszeń.Koszty reprodukcji to koszty niezbędne do wykonania dokładnej kopii przedmiotu oceny przy użyciu materiałów i technologii użytych do wykonania przedmiotu oceny.
Koszty odtworzenia to koszty niezbędne do stworzenia podobnego obiektu przy użyciu materiałów i technologii stosowanych na dzień wyceny.
Metody określania kosztów reprodukcji i zastępowania:
1. Metoda badania ilościowego. Asygnowanie.
2. Wykorzystanie dokumentacji projektowej i kosztorysowej do przedmiotu oceny.
Korzystanie z istniejących szacunków.
3. Porównawcza metoda jednostkowa. Kalkulacja oparta jest na całkowitych kosztach budowy jednego metra sześciennego (jednego metra kwadratowego) standardowego typowego budynku. Kalkulacja kosztów odbywa się według następującego wzoru:
SV \u003d C1 * V * Kp * Kreg-klimat * Kinfl. * Knds.
C1- Koszt budowy jednostki objętości (powierzchnia, długość) ocenianego obiektu. Źródło zbiorów informacji UPVS (skonsolidowane wskaźniki kosztu odtworzenia). UPSS (zagregowane wskaźniki kosztów budowy)
V- Objętość konstrukcji (powierzchnia lub długość obiektu).
Кп - współczynnik uwzględniający różnice w planowaniu przestrzennym i rozwiązaniach projektowych między przedmiotem oceny a przedmiotem analogu. Źródłem jest część techniczna kolekcji UPVS UPSS.
Kreg-klimat to współczynnik uwzględniający regionalne warunki zabudowy. Źródłem jest ogólna część zbiorów lub biletów, które są publikowane w dniu oceny.
Kinfl to współczynnik uwzględniający zmiany poziomu cen w porównaniu z cenami okresu bazowego. Źródła Regionalne centrum Perm ds. Cen i budowy lub partnerstwa niekomercyjnego NP Ural budowniczych . Możesz także wykorzystać wskaźniki kopalń dla rozwoju gospodarczego. Ocenhik.ru
Współczynnik uwzględniający podatek od wartości dodanej.
UPVS, jeśli budynek został zbudowany przed 1991 lub 1984 r., Jeśli więcej nie jest wskazane
Firma UPSS Co-invest to firma moskiewska.
Wykład numer 2.
14 odstępów między czcionkami i półtora
Te paszportowe świadectwo własności paszportu katastralnego.
30-40 stron W części teoretycznej piszemy, co jest związane z oceną i ogólne informacje o ocenie.
V \u003d 2537 metrów sześciennych
UPVS nr 23 tabela 19. Koszt 1 metra sześciennego to 22,8 rubla w cenach z 1969 roku.
Region Perm odpowiada pierwszemu regionowi klimatycznemu, strefie terytorialnej 2.
Regionalny współczynnik klimatyczny \u003d 1,06 (z części technicznej zbioru)
Kinf \u003d 1,19 * 1,62 * 41,0214 \u003d 79,452
Sumuje się: 1,19 - współczynnik przejścia od poziomu cen z 1969 r. do poziomu cen z 1984 r.
Uchwała Państwowego Komitetu Budowlanego z dnia 11 maja 1983 r. Uchwała nr 94. Dla przedsiębiorstw transportu samochodowego przy uwzględnieniu współczynnika 1,01.
1,62 - współczynnik przejścia od poziomu cen z 1984 r. do poziomu cen z 1991 r. (z uwzględnieniem regionalnego 1,02) Aneks źródłowy do listu ustrojowego ówczesnego ZSRR z dnia 6 września 1990 r. nr 14-D.
41,0214 - współczynnik konwersji z poziomu cen z 1991 roku na ceny z I kwartału 2008 roku dla budownictwa przemysłowego i komunalnego.
CB \u003d C1 * V * Kp * Kreg-klimat * Kinfl. * Knds. \u003d 22,8 * 2537 * 1 * 1,06 * 79,452 * 1,18 \u003d 5748414r.
Metody określania zysku przedsiębiorcy.
Zysk przedsiębiorcy to różnica między ceną sprzedaży składnika aktywów a kosztem jego wytworzenia, która odzwierciedla rynkową premię za organizację i realizację zyskownego projektu.
Wskaźnik zysku jest obliczany jako procent kosztów reprodukcji lub wymiany.
1 Metoda. Metoda obliczania zysku przedsiębiorstwa według wzoru E.S. Ozerova.
PP \u003d Y * n / 2 * [1 + Y * n / 3 + C0 * (1 + 2Y * n / 3 + Y * Y * n * n / 3)].
Dla zainwestowanego kapitału podano roczną stopę procentową, punktem odniesienia może być wartość oprocentowania kredytu na nowe budownictwo
n to liczba lat okresu budowy.
С0 - udział zaliczki w całkowitej kwocie płatności.
n, C0- jest pobierany zgodnie ze standardami zaległości podczas budowy SNiP 1.04.03-85. „Norma dotycząca czasu trwania budowy i robót ziemnych w budowie przedsiębiorstw budynków i budowli”.
2 Metoda. Metoda rynkowa. Kalkulacja PP dokonywana jest na podstawie danych rynkowych o sprzedaży obiektów podobnych do ocenianego. W przypadku, gdy dla podobnych obiektów są znane całkowite koszty budowy (koszt działki + koszt budowy). Można z nich obliczyć zysk przedsiębiorcy, a następnie określić jego średnią wartość na rynku.
Przykład
3 Metoda... Metoda monitorowania. Metoda polega na badaniu uczestników rynku na temat stopy zwrotu podczas budowy różne rodzaje nieruchomość.
Obliczanie skumulowanego zużycia.
Skumulowana amortyzacja charakteryzuje się utratą wartości przedmiotu z jakiegokolwiek powodu. Takie straty można przypisać pogorszeniu się stanu fizycznego, przestarzałości funkcjonalnej lub zewnętrznemu starzeniu się.
Metody ustalania amortyzacji i starzenia.
1 Metodaporównanie sprzedaży. Istotą metody jest identyfikacja rynkowej oceny amortyzacji i starzenia się budynku poprzez porównanie kosztów odtworzenia (odtworzenia) z aktualnymi cenami podobnych obiektów.
Metoda służy do oszacowania całkowitej skumulowanej amortyzacji.
2 Metoda... Efektywna metoda wieku (metoda życia).
Fizyczne życie SFZh trwa od momentu, gdy zaczęli budować, aż do jego wyburzenia.
Termin ek życie WSE to okres, w którym obiekt generuje dochód.
Wiek chronologiczny to okres od uruchomienia obiektu do dnia wyceny.
Wiek efektywny - liczony na podstawie chronologicznego wieku budynku, z uwzględnieniem jego stanu technicznego oraz dominujących czynników ekonomicznych wpływających na wartość obiektu w dniu wyceny, w zależności od charakterystyki eksploatacji budynku, wiek efektywny może różnić się zarówno w górę jak iw dół, w przypadku normalnej eksploatacji typowej efektywny wiek jest równy wiekowi chronologicznemu.
Zużycie fizyczne (FI) \u003d EV / SED * 100%
Metoda 3... Państwowa metoda egzaminacyjna. Służy do obliczania amortyzacji fizycznej. Określone przez badanie techniczne zgodnie z metodologią Departamentowe przepisy budowlane (VSN) 53-86 (p) „Zasady oceny fizycznego zużycia”.
Zgodnie z normami określa się ilość skumulowanego zużycia elementów konstrukcyjnych i wyposażenia inżynieryjnego, ciężary właściwe elementów konstrukcyjnych są przyjmowane zgodnie ze zbiorami zagregowanych wskaźników kosztu budowy UPVS UPSS.
| № | Nazwy elementów budynku | Specyficzne wagi powiększonych elementów konstrukcyjnych (z UPVS UPSS) | Fizyczne zniszczenie elementu budynku | Średnia ważona fizycznego zniszczenia elementu budynku |
| Fundacja | 8*40/100=3,2 | |||
| Ściany działowe | 13,2 | |||
| Zakłady dachowe | 12,6 | |||
| Podłogi | ||||
| Otwory | 6,6 | |||
| Końcowa praca | 8,8 | |||
| Urządzenia hydrauliczne wewnętrzne, urządzenia elektryczne | 1,2 | |||
| Inni | 2,4 | |||
| Całkowity | 53 (w zaokrągleniu do liczb całkowitych) |
Zdanie odrębne na temat jednej wspólnej metody obliczania amortyzacji obiektów materialnych
24.09.2001 Autor Zaitsev Yu.S.
ZDANIE ODRĘBNE DOTYCZĄCE JEDNEJ WSPÓLNEJ METODY OBLICZANIA ZUŻYCIA PRZEDMIOTÓW MATERIAŁOWYCH
Polemiczny charakter tytułu tego artykułu wynika z braku zgody autora na jedną z metod obliczania całkowitej amortyzacji przy wycenie nieruchomości, maszyn i urządzeń metodą kosztową. Istotę tej metody charakteryzuje wzór:
Yob \u003d 1- (1-If) * (1-Ifun) * (1-Iv), gdzie: (Formuła 1)
Iob - ogólne lub skumulowane zużycie;
Jeśli - fizyczne zużycie;
Ifun - odzież funkcjonalna;
Yves - odzież zewnętrzna.
Wszystkie rodzaje zużycia są wyrażone w ułamkach jednostki.
O tej metodzie autor przeczytał w książce E.B. Sapritsky'ego „Metodologia oceny kosztów wyposażenia przemysłowego”, w której zaznaczono, że po raz pierwszy taką formułę podał w artykule E.B. Sapritsky, A.E. Lyubarev. "Trochę kwestie metodologiczne szacunki wartości rynkowej urządzeń przemysłowych ”w 1996 r. W artykule nie znaleziono uzasadnienia struktury wzoru.
Z tą samą formułą autor spotkał się w różnych publikacjach i później. Na przykład w biuletynie „Rosyjski Rzeczoznawca” nr 9-10 (49) z września-października 1999 r. W artykule „Certyfikacja rzeczoznawców Rosyjskiego Towarzystwa Rzeczoznawców i certyfikacja firm rzeczoznawczych i indywidualni przedsiębiorcy"Liczba z typowe błędyznalezione w raportach rzeczoznawców. W punkcie 5.4. artykuł dosłownie stwierdza, że: „Przy wycenie nieruchomości, uzyskanie skonsolidowanego oszacowania kwoty amortyzacji jako kombinacji fizycznej, funkcjonalnej i zewnętrznej, z reguły dokonuje się metodą sumowania względnych wartości amortyzacji różnych typów. Ta metoda obliczania jest możliwa przy małych wartościach amortyzacji (5-10%), ale przy dużych wartościach całkowita wartość zużycia może przekroczyć 100%. Dlatego w naszej opinii zaleca się obliczenie całkowitej wartości zużycia wzorem Iob \u003d (1- (1-If) * (1-Ifun) * (1-Io)) ”.
Ta sama formuła została zastosowana w szeregu raportów, których autorzy oferowali nam swoje usługi jako rzeczoznawcy. Omawiając legalność jej stosowania, autorzy raportów niekiedy odwoływali się do powyższego fragmentu biuletynu ROO.
Biorąc pod uwagę, że formuła ta jest konsekwentnie stosowana od wielu lat, autor uznał za stosowne wypowiedzieć się w tej sprawie publicznie.
Aby zrozumieć istotę problemu, przypomnijmy najpierw definicje rodzajów zużycia obiektów materialnych, które mogą być przedmiotem oceny. Zużycie fizyczne charakteryzuje spadek wartości majątku na skutek utraty jego pierwotnych właściwości przez jego elementy. Amortyzacja funkcjonalna charakteryzuje się spadkiem wartości majątku na skutek utraty jego zdolności do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Zużycie zewnętrzne charakteryzuje spadek wartości majątku na skutek zmian warunków środowiskowych.
Jak widać, wskazane zużycie ma inny charakter ich występowania i ich wartości można obliczyć oddzielnie od siebie.
Jeżeli budynek jest przedmiotem oceny, to przykładem pogorszenia się stanu fizycznego może być spadek wartości budynku na skutek zmniejszenia jego pozostałego okresu użytkowania przed zakończeniem eksploatacji w stosunku do pełnego okresu użytkowania nowego budynku. To zużycie można wyrazić bezpośrednio w kategoriach pieniężnych.
Przykładem zużycia funkcjonalnego może być niewystarczająca ochrona termiczna budynku w porównaniu z nowoczesnymi odpowiednikami. Można to wyrazić w kategoriach pieniężnych, kapitalizując stratę pieniężną spowodowaną koniecznością dodatkowego ogrzewania budynku w pozostałym okresie użytkowania budynku.
Przykładem zewnętrznego zużycia może być zmiana warunków środowiskowych, która doprowadziła do obniżenia stawki czynszu, przy której wynajmowanie powierzchni budynku w przyszłości jest realistyczne. Można to wyrazić w kategoriach pieniężnych, kapitalizując stratę pieniężną z tytułu określonego obniżenia stawki czynszu w pozostałym okresie użytkowania budynku.
Zatem całkowitą amortyzację SI można obliczyć wartościowo, stosując wzór:
SI \u003d F + FUN + B, gdzie: (Formuła 2)
F - fizyczne zużycie w ujęciu wartościowym;
FUN - odzież funkcjonalna pod względem wartości;
В - zużycie zewnętrzne w ujęciu wartościowym.
Amortyzację tę można następnie odjąć od kosztu nowego obiektu i uzyskać pożądane ostateczne oszacowanie kosztu obiektu, biorąc pod uwagę wszystkie rodzaje amortyzacji:
C \u003d Sv - SI, gdzie: (Formuła 3)
С - koszt obiektu po uwzględnieniu wszystkich rodzajów amortyzacji;
Sv - pełny koszt odtworzenia wycenianego obiektu;
SI - całkowita amortyzacja w ujęciu wartościowym
Promotorzy Formuły 1 sugerują inaczej, a mianowicie:
- wyrazić każdy rodzaj zużycia jako ułamek jednostki: If - zużycie fizyczne, Ifun - zużycie funkcjonalne, Yves - zużycie zewnętrzne;
- wprowadź te ułamki do formuły Yob \u003d 1- (1-If) * (1-Ifun) * (1-Iv) i obliczyć łączną amortyzację w ułamkach jednostkowych;
- obliczyć koszt wycenianej nieruchomości pomniejszony o łączną amortyzację przy użyciu wzoru
C \u003d Sv (1-lob). (Formuła 4)
Zastępując parametr Yob jego wyrażeniem zgodnie ze wzorem 1, otrzymujemy dobrze znaną formułę:
C \u003d Sv (1-If) (1-Ifun) (1-Iv). (Formuła 5)
Aby to przeanalizować, przekształcamy wzór w następujący sposób:
C \u003d Sv (1-Ifun) (1-Ifun) (1-Iv) \u003d Cf (1-Ifun) (1-Iv) \u003d Cf, lb (1-Iv), gdzie:(Formuła 6)
Sf \u003d Sv * (1-If) - koszt obiektu po uwzględnieniu fizycznego zużycia;
Sf, funk \u003d Sv * (1-If) * (1-Ifun) - koszt obiektu po uwzględnieniu zużycia fizycznego i funkcjonalnego.
Teraz dochodzimy do najważniejszej rzeczy. Jak określić wartości współczynników zużycia If, Ifun, Yves? Ponieważ są one wyrażone w ułamkach jednostki, oznacza to, że musi istnieć baza odniesienia przyjmowana jako jednostka i po wyznaczeniu tej bazy można określić wartości współczynników zużycia. Ponieważ każdy rodzaj zużycia ma swój charakter, naturalne jest założenie, że określona baza (dla wszystkich typów zużycia lub trzy podstawy, po jednej dla każdego rodzaju zużycia) powinny / powinny odpowiadać charakterowi tylko jego określonego rodzaju zużycia i nie zależeć od innych rodzajów zużycia. Mnożąc tę \u200b\u200bpodstawę wyrażoną w pieniądzu przez odpowiedni współczynnik amortyzacji (If, Ifun, Iv), wartość amortyzacji należy otrzymać w ujęciu pieniężnym. Czy ten warunek jest spełniony w Formule 1? Sprawdźmy to.
Jak widać, podstawą do wyznaczenia wartości Iph w ułamkach jednostki jest koszt Sv, podstawą do określenia wartości Ifun w ułamkach jednostki jest koszt Sph (zależny od Sv i If), a podstawą do określenia wartości Iph w ułamkach jednostki jest koszt Sph, funk ( co zależy od St., If, Ifun). W rzeczywistości amortyzacja funkcjonalna w kategoriach pieniężnych jest tylko pośrednio powiązana z nieodwracalną amortyzacją fizyczną, ponieważ zmniejsza się wraz ze spadkiem pozostałego okresu użytkowania przedmiotu materialnego. Jednak użycie wartości Cf jako podstawy do obliczenia parametru Ifun nie jest poprawne, ponieważ zużycie fizyczne może polegać na nieodwracalnym i dającym się usunąć zużyciu. Amortyzacja zewnętrzna w ujęciu pieniężnym jest również pośrednio związana z nieodwracalną amortyzacją fizyczną, ponieważ zmniejsza się wraz ze skracaniem pozostałego okresu użytkowania przedmiotu materialnego. Nie ma to jednak związku ze zużyciem funkcjonalnym, dlatego nie jest poprawne stosowanie wartości Cf, funk jako podstawy do obliczenia parametru Yv.
Biorąc pod uwagę powyższe, autor ośmiela się stwierdzić, że Formuła 1 nie odzwierciedla rzeczywistości gospodarczej. Ma tylko jedną rzecz pozorny godność: z jego pomocą można zawsze uzyskać całkowite zużycie Yob obiektu materialnego mniejsze niż jeden dla dowolnej wartości If, Ifun, Yves mniejszej niż jeden. Ale wskazana zaleta jest tylko złudzeniem, bo zdaniem autora skumulowane zużycie obiektu materialnego nie zawsze jest mniejsze niż jeden.
Załóżmy, że oceniasz działkę i znajdujący się na niej budynek, który popadł w ruinę. Wartość rynkową budynku określa różnica między przychodem, jaki można uzyskać ze sprzedaży materiałów, z których budynek jest zbudowany, po jego wyburzeniu, a kosztem tego wyburzenia. Ta różnica nie zawsze jest większa niż zero. Jeśli ona mniej niż zero, wówczas wartość nieruchomości jest mniejsza niż wartość niezamieszkanej działki. Jeśli przypomnimy sobie formułę obliczania wartości rynkowej nieruchomości, która polega na dodaniu wartości działki ( jako wolne od ulepszeń) do kosztu ulepszeń po uwzględnieniu wszystkich rodzajów amortyzacji, wówczas w powyższym przypadku okazuje się, że spadek wartości nieruchomości w stosunku do wartości niezajętej działki można przypisać całkowitej amortyzacji budynku, która w tym przypadku okazuje się być większa niż jedna lub 100%.
Inny przykład. W jakimś odległym rejonie, na przykład w tajdze, dostarczono sprzęt, który był następnie używany przez jakiś czas i wystarczająco zużyty. Ponadto sytuacja ekonomiczna uległa pogorszeniu i część sprzętu nie była tu potrzebna. Jego właściciel jest gotowy sprzedać komuś sprzęt, ale kupującego nie znaleziono, gdyż koszt usunięcia sprzętu jest większy niż dochód, jaki można uzyskać z jego późniejszego użytkowania. W takim przypadku całkowite zużycie niepotrzebnego sprzętu wynosi więcej niż jeden. W przypadku konieczności opuszczenia działki, na której znajduje się sprzęt, jego właściciel będzie musiał zapłacić za usunięcie niepotrzebnego sprzętu bez nadziei na zwrot wszystkich pieniędzy wydanych w ramach późniejszej sprzedaży sprzętu.
Podsumowując, autor uważa, że \u200b\u200bFormuła 1 jest sztuczną formacją matematyczną, która nie odzwierciedla faktycznej zależności całkowitego zużycia obiektów materialnych od składowych tego zużycia: zużycia fizycznego, funkcjonalnego, zewnętrznego. Bardziej owocne jest obliczenie całkowitej amortyzacji w ujęciu pieniężnym poprzez zsumowanie powyższych składników, również liczonych w ujęciu pieniężnym. Ponieważ fizyczna amortyzacja budynków, zgodnie z ustaloną praktyką obliczania jej według VSN 53-86 (p), jest najpierw określana jako procent wartości kosztu budowy, to w celu uwzględnienia całkowitej amortyzacji można ją wyrazić w pieniądzu.
Zaitsev Y.S.,
Kierownik Działu Ewaluacji
„Agencja doradcza” INFO-PARK ”,
kandydat nauk technicznych
tel. 254-4567, 254-7026,
E-mail: [email chroniony]
LITERATURA
1. E.B. Sapritsky. Metodyka szacowania kosztów wyposażenia przemysłowego. - M.: Instytut Rozwoju Przemysłu (Informelectro), 1996, - 64 str.
2. Sapritsky E.B., Lyubarev A.E. „Wybrane zagadnienia metodologiczne wyceny wartości rynkowej urządzeń przemysłowych”. Pytania oceniające, styczeń-marzec 1996
3. Międzynarodowe standardy szacunki. Książka. 1, G.I. Mikerin i wsp. - M .: JSC "Drukarnia" NEWS ", 2000. - 264 str.
4. Ocena wartości rynkowej nieruchomości. Seria „Wycena działalności”. Przewodnik edukacyjny i praktyczny. - M. Delo, 1998. - 384 str.
5. Zasady oceny fizycznego zniszczenia budynków mieszkalnych VSN 53-86 (p), Moskwa 1990.
Skumulowane zużycie -jest to zmniejszenie kosztów wymiany lub wymiany ulepszeń, które mogą wystąpić w wyniku fizycznego zniszczenia, funkcjonalnego starzenia się. Metody oceny zużycia : sposób życia gospodarczego (życie ekonomiczne- jest to okres czasu, w którym wkład pieniężny w ulepszenia powoduje wzrost wartości (w skrócie fizyczny). pozostały okres ekonomiczny -okres, w którym nieruchomość może generować dochód. ... chronologiczny (rzeczywisty wiek)- okres od zakończenia budowy do daty oceny, efektywny wiek -ten, jak wygląda właściwość, różni się od chronologicznego.) Inak \u003d Tef / Tek, gdzie (Tef \u003d Tek-Toek).
Metoda podziału: szczegółowo rozważając i uwzględniając wszystkie rodzaje zużycia: fizyczny(utrata elementów pierwotnych walorów technicznych i eksploatacyjnych), funkcjonalny(utrata kosztów ulepszeń), zewnętrzny(lokalizacja obiektu, dostępność komunikacyjna) usuwanyjeżeli koszt usunięcia jego cech jest niższy niż koszt przedmiotu lub przychody z jego eksploatacji, które powstają po jego usunięciu. Amortyzację uważa się za nieodwracalną, jeśli koszt jej naprawy jest większy niż wartość dodana konstrukcji.
7. Określenie zużycia fizycznego (jednorazowe, nieodwracalne)
Fizyczne zużycie konstrukcji i budynków jako całości należy rozumieć jako utratę ich początkowych właściwości techniczno-użytkowych (wytrzymałość, stabilność, niezawodność) w wyniku oddziaływania czynników przyrodniczych i klimatycznych oraz życia ludzkiego. Fizyczne zużycie można zdefiniować w postaci artykułów jednorazowego użytku do odroczonych napraw oraz elementów niemożliwych do odzyskania, których nie można korygować z ekonomicznego punktu widzenia. Usuwalne fizyczne zużyciejest zwykle przypisywane słabej wydajności i czasami jest określane jako opóźnione naprawy. Nabywca dokona natychmiastowych napraw w celu przywrócenia konstrukcji do normalnych warunków eksploatacji (remont). Śmiertelne zużycie fizyczneodpowiada stanowiskom, których wyeliminowanie jest obecnie praktycznie niemożliwe lub niepraktyczne ekonomicznie. W praktyce elementy konstrukcyjne, które mają nieodwracalne fizyczne zniszczenie, dzieli się na długowieczne (żywotność budynku pokrywa się lub nawet przekracza okres użytkowania budynku: fundamenty, ściany nośne, stropy) i krótkotrwałe (których żywotność fizyczna jest krótsza niż żywotność całego budynku). Unsett.phys. From \u003d Remaining st. Chron.man./Norm.air
Pozostałe st-t \u003d St-st str - Doskonały rem
8. Określenie zużycia funkcjonalnego (jednorazowego, nieodwracalnego)
Funkcjonalne zużycie- jest to utrata kosztów ulepszeń ze względu na rozbieżność między planowaniem przestrzennym lub konstrukcyjnym konstrukcji a współczesnymi wymaganiami rynku dla tego typu ulepszeń Podobnie jak w przypadku zużycia fizycznego, zużycie funkcjonalne dzieli się na zdejmowane i nieodwracalne. Eliminacja zużycia funkcjonalnego - jest to taka amortyzacja, której koszt eliminacji jest niższy od dochodu uzyskanego w wyniku jej eliminacji. Może być spowodowane usterkami wymagającymi wymiany i ulepszenia elementu Fatalne zużycie funkcjonalne - to taka amortyzacja, której koszt eliminacji jest większy niż przychód uzyskany w wyniku jej eliminacji.
Jednym z głównych czynników powodujących spadek niezawodności maszyn w czasie jest zużycie, któremu poddawane są maszyny i urządzenia od początku eksploatacji.
V.Yu. Belopashentsev, biegły technik samochodowy, od 1997 r. praktykujący rzeczoznawca maszyn i urządzeń, - w zakresie metod określania różnych rodzajów zużycia.
W poprzednim artykule przyjrzeliśmy się metodom określania stopnia fizycznego zużycia maszyn podczas ich oceny. Inny materiał dotyczy funkcjonalnego i zewnętrznego (ekonomicznego) zużycia.
Funkcjonalne zużycie maszyn
W odróżnieniu od zużycia fizycznego, które ma charakter absolutny, zużycie funkcjonalne jest względne: jest to utrata wartości przez maszynę (przedmiot oceny) w wyniku zastosowania nowych technologii i materiałów do produkcji podobnego sprzętu oraz wzrostu kosztów podczas jego eksploatacji.
Aby przyspieszyć zużycie funkcjonalne, tj. na częstotliwość zmian generacji maszyn i technologii wpływa postęp naukowy i technologiczny.
Jeśli chodzi o kwestie związane z oceną, zazwyczaj rozważa się dwie strony możliwej różnicy między nową a starą nieruchomością.
Na podstawie pozycji kosztowych wyróżnia się następujące grupy zużycia funkcjonalnego (starzenia):
- amortyzacja z powodu nadmiernych nakładów inwestycyjnych.
Zużycie to jest wynikiem zmian technologicznych, pojawienia się nowych materiałów lub niemożności optymalnego wykorzystania sprzętu oraz zachwiania równowagi w procesie produkcyjnym. Ten rodzaj odzieży funkcjonalnej jest często określany jako technologiczne starzenie się.Współczynnik zużycia funkcjonalnego określa wzór:
K lb \u003d 1 - (Po / Pa) * n,
gdzie Po to wydajność ocenianego starego sprzętu; Pa - produktywność nowego sprzętu lub podobnego; n - współczynnik hamowania cen. - zużycie spowodowane nadmiernymi kosztami produkcji.
Zużycie to wynika z ulepszonej technologii lub ulepszonego rozmieszczenia i wydajności układu. Ten rodzaj odzieży funkcjonalnej jest często określany jako przestarzałość operacyjna.
Określenie amortyzacji maszyn i urządzeń spowodowanych przestarzałym użytkowaniem obejmuje następujące kroki
- określenie rocznych kosztów eksploatacji przy użytkowaniu ocenianego obiektu;
- określenie rocznych kosztów operacyjnych przy stosowaniu analogu;
- określenie różnicy w kosztach operacyjnych;
- rozliczanie wpływu podatków;
- określenie pozostałego okresu ekonomicznej użyteczności ocenianego przedmiotu lub czasu usunięcia braków;
- określenie wartości bieżącej przyszłych rocznych strat przy odpowiedniej stopie dyskontowej.
Starzenie się operacyjne można postrzegać jako wartość bieżącą przyszłych nadwyżek kosztów produkcji. W zależności od rodzaju nadmiernych kosztów produkcji związanych z istniejącym sprzętem, należy rozróżnić starzenie eksploatacyjne spowodowane zwiększonymi a) kosztami inwestycji; b) koszty operacyjne.
Zewnętrzne (ekonomiczne) zużycie maszyn
Zużycie zewnętrzne objawia się utratą wartości spowodowaną dużymi sektorowymi, regionalnymi, krajowymi lub globalnymi zmianami technologicznymi, społeczno-gospodarczymi, środowiskowymi i politycznymi, np. Zmniejszeniem popytu i podaży na określony rodzaj produktu, pogorszeniem jakości surowców, pracy, systemów pomocniczych, konstrukcji, zmiany prawne.
Istnieją dwa podejścia do określania wielkości zużycia zewnętrznego:
1) kapitalizacja utraty dochodu związanej z wpływami zewnętrznymi;
2) porównanie sprzedaży podobnego sprzętu w obecności i przy braku wpływów zewnętrznych.
Mając wystarczającą ilość danych, preferowane jest drugie podejście.
Na starzenie się gospodarki wpływa wiele czynników i nie zawsze jest możliwe udowodnienie, że upośledzenie występuje właśnie z tego czy innego powodu.
Stosując podejście kosztowe, niewykorzystanie sprzętu spowodowane zużyciem zewnętrznym można oszacować za pomocą wskaźników względnych. Zazwyczaj jest to względny współczynnik niewykorzystania sprzętu:
In \u003d (Faktycznie / W nom),
gdzie W rzeczywistości i In nom -), odpowiednio, rzeczywista i nominalna produkcja (w kategoriach pieniężnych) za pewien okres.
Współczynnik zewnętrznej amortyzacji ekonomicznej sprzętu wynosi
K i ext \u003d 1 - In
Określając zewnętrzną ekonomiczną amortyzację maszyn i urządzeń, ważne jest, aby jasno zrozumieć prawdziwe przyczyny spadku produkcji.
Łączne (skumulowane) zużycie maszyn
Stawki amortyzacji fizycznej, funkcjonalnej i ekonomicznej są zwykle obliczane jako udziały lub odsetki kosztów reprodukcji lub kosztów odtworzenia. Istnieją 1) addytywne i 2) multiplikatywne podejścia do wyznaczania współczynnika całkowitego (skumulowanego) zużycia.
- W podejściu addytywnym całkowity współczynnik amortyzacji (K) określa się poprzez dodanie współczynników amortyzacji fizycznej, funkcjonalnej i ekonomicznej.
K \u003d K fizyczne + K lb + K int - W podejściu multiplikatywnym podstawą do określenia szybkości zużycia jest koszt, z którego wykluczone są wcześniej ujęte rodzaje zużycia. W tym przypadku całkowity współczynnik zużycia (K) jest określony wzorem:
K \u003d 1 - (1 - K fizyczne) x (1 - K funt) x (1 - K int)
Gdy stosując podejście dochodowe nie jest wymagane żadne specjalne rozliczanie żadnego rodzaju amortyzacji, ponieważ wpływ każdego z nich przejawia się w wysokości dochodu generowanego przez podmiot oceny.
Przy określaniu podejścia porównawczego podstawą do określenia wartości maszyny są zwykle ceny rynkowe (Tsang) identycznych przedmiotów lub bliskich odpowiedników. Uważa się, że ceny te uwzględniają już funkcjonalne i zewnętrzne zużycie sprzętu, które są prawie takie same jak przedmiot oceny.
W związku z tym wymagane jest określenie jedynie jego amortyzacji fizycznej, aby dostosować ceny bliskich analogów o stopień amortyzacji, jeśli to konieczne:
C \u003d Tsan x (1 - Ki, fiz, sc) / (1 - Ki, fiz, an), gdzie Ki, fiz, sc; Ki, nat, an to odpowiednio współczynniki fizycznego zużycia obiektu oceny i bliskiego odpowiednika.
Stosując podejście kosztowe proces ustalania wartości (C) przedmiotu wyceny sprowadza się do określenia całkowitego kosztu reprodukcji (Cv) z późniejszym uwzględnieniem utraty wartości z tytułu działania wszystkich trzech rodzajów amortyzacji:
C \u003d Sv (1 - Ki, fizyczne) x (1 - Ki, Zabawa) x (1 - Ki, int).
Z podanych powyżej wzorów do określania szybkości zużycia wynika, że \u200b\u200bprocedura rozliczania wszystkich trzech rodzajów zużycia zakłada pewną sekwencję:
- fizyczne zużycie jest zawsze brane pod uwagę w pierwszej kolejności;
- wtedy funkcjonalny;
- następnie - zewnętrzne (zużycie ekonomiczne).
Przygotowała Natalia Panasenko
