วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จากแพรเดียม การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จาก Praedium การวิเคราะห์เปรียบเทียบตามกลุ่ม

ผลประกอบการของปีปัจจุบันและแนวโน้มหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์สำนักงาน คลังสินค้า ร้านค้าปลีก และโรงแรม ได้รับการวิเคราะห์โดยผู้นำระดับนานาชาติ บริษัทที่ปรึกษาในอสังหาริมทรัพย์จากซีบีอาร์อี ผู้เชี่ยวชาญของบริษัทยังได้กำหนดโอกาสสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในปี 2560 ที่จะมาถึง

ปี 2559 จะถูกจดจำในเรื่องการรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ กิจกรรมนักลงทุนที่เพิ่มขึ้น แม้ว่าจะมีธุรกรรมการลงทุนในตลาดในจำนวนจำกัด และอารมณ์ของผู้เช่าที่เปลี่ยนแปลง - ตั้งแต่การแก้ไขเงื่อนไขการเช่าไปจนถึงการสรุปธุรกรรมใหม่ในทุกกลุ่ม เริ่มตั้งแต่ครึ่งปีหลัง

ตามการคาดการณ์ของผู้เชี่ยวชาญ เศรษฐกิจรัสเซียในปี 2560 จะแสดงการเติบโตเล็กน้อย - จาก 0.5% เป็น 2% การคาดการณ์สถานการณ์พื้นฐานของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจ (MED) ถือว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ 0.8% ในปี 2560

ท่ามกลางความคาดหวังว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ปัจจัยขับเคลื่อนหลักของการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คือความมั่นคงอย่างต่อเนื่องและการเริ่มวงจรใหม่ ซึ่งนักลงทุนมีศักยภาพในการทำกำไรที่ดี

แม้ว่าธนาคารแห่งรัสเซียจะลดอัตราดอกเบี้ยหลักลง แต่ต้นทุนทางการเงินของธนาคารยังคงไม่อนุญาตให้นักพัฒนาเริ่มโครงการใหม่ ในเวลาเดียวกัน พวกเขาใช้การหยุดชั่วคราวที่เกิดขึ้นอย่างมีประสิทธิภาพ: พวกเขาค้นหาไซต์ เห็นด้วยกับพารามิเตอร์ของโครงการใหม่ และรับ ใบอนุญาต- ซึ่งจะช่วยให้พวกเขาสามารถใช้ประโยชน์จากการปรับปรุงสภาพตลาดตราสารหนี้ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในปีหน้า

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในปี 2559

ในปี 2559 อุปทานใหม่ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคลังสินค้าและสำนักงาน ในขณะที่ปริมาณการว่าจ้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกยังคงอยู่ในระดับสูงเนื่องจากความเฉื่อย มีการลดลงของส่วนแบ่งพื้นที่ว่างในส่วนของสำนักงานเนื่องจากกิจกรรม เจ้าหน้าที่รัฐบาลและบริษัทที่ใช้ประโยชน์จากสถานการณ์ดังกล่าว ซื้อหรือเช่าพื้นที่สำนักงานจำนวนมาก

ในที่สุดตลาดก็มีเสถียรภาพในปี 2559 และในช่วงครึ่งหลังของปี กิจกรรมของผู้เช่าก็เพิ่มขึ้นอย่างมาก ในปีนี้ข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการเริ่มต้นการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์อย่างค่อยเป็นค่อยไปในปี 2560 ได้เกิดขึ้นในที่สุด

อัตราค่าเช่าสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้รับการกำหนดอย่างมั่นคงในเขตรูเบิล (โดยมีข้อยกเว้นที่หายาก) ถึงจุดต่ำสุดและมีเสถียรภาพในทุกส่วน ปริมาณธุรกรรมสำหรับการต่ออายุสัญญาเช่าที่มีอยู่ รวมถึงการแก้ไขข้อกำหนดลดลงหนึ่งในสาม ขณะเดียวกันตั้งแต่กลางปี ​​ก็มีกิจกรรมเพิ่มขึ้นในการสรุปธุรกรรมการเช่าใหม่ตามสภาวะตลาด

สำหรับมอสโก ปี 2559 เป็นปีที่ก้าวหน้าในแง่ของการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: มีการเปิดสถานีรถไฟใต้ดิน Rumyantsevo และ Salaryevo ใน New Moscow เปิดตัว Moscow Central Circle และภายในสิ้นปีนี้มีแผนจะเริ่มดำเนินการส่วนแรกของ วงจรการแลกเปลี่ยนที่สาม

นักวิเคราะห์ของซีบีอาร์อีเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มีเสถียรภาพขั้นสุดท้ายในปี 2559 และในช่วงครึ่งหลังของปี กิจกรรมของผู้เช่าก็เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ในปีนี้ ข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการเริ่มต้นการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในปี 2560 อย่างค่อยเป็นค่อยไปได้ถูกก่อตั้งขึ้นในที่สุด

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

ตามที่ Irina Ushakova ผู้อำนวยการอาวุโส หัวหน้าฝ่ายตลาดทุนและแผนกการลงทุนของ CBRE กล่าว ปริมาณการลงทุนในปี 2559 จะเพิ่มขึ้น 29% และมีมูลค่า 4.5 พันล้านดอลลาร์ (หรือประมาณ 300 พันล้านรูเบิล) ในขณะเดียวกัน 40% ของปริมาณนี้เกิดจากธุรกรรมที่หน่วยงานภาครัฐและรัฐเป็นเจ้าของสรุป ในขณะที่ปีที่แล้วไม่มีธุรกรรมดังกล่าว

เมืองหลวงของรัสเซียครองอำนาจในปี 2559 คิดเป็น 96% ของปริมาณธุรกรรมทั้งหมด ส่วนแบ่งของเงินทุนต่างประเทศในปริมาณธุรกรรมการลงทุนลดลงเหลือ 4% จาก 15% ในปีที่แล้ว อย่างไรก็ตาม เราเห็นกิจกรรมการลงทุนที่สูงของกองทุนต่างประเทศที่มีอยู่แล้วในตลาดรัสเซีย เช่นเดียวกับเงินทุนไหลเข้าเพิ่มเติม ข้อตกลงสำคัญที่เกี่ยวข้องกับเงินทุนต่างประเทศคือการเข้าซื้อกิจการโดยกองทุนอาหรับ Mubadala ร่วมกับ RDIF อาคารคลังสินค้าในสองโครงการ PNK Sheremetyevo และ PNK Chekhov 3

ผู้นำในแง่ของปริมาณการลงทุน ณ สิ้นปีจะเป็นกลุ่มสำนักงาน (44%) และโรงแรม (17%) นอกจากนี้ส่วนแบ่งของโรงแรมในปีนี้ยังสูงเป็นประวัติการณ์ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ในปี 2559 มีการบันทึกส่วนแบ่งสูงของกลุ่มที่อยู่อาศัย (11%) - นักพัฒนากำลังซื้อพื้นที่สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยอย่างแข็งขัน ส่วนแบ่งของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกและคลังสินค้าจะอยู่ที่ 18% และ 4% ตามลำดับ

จำนวนธุรกรรมการลงทุนในตลาดยังคงถูกจำกัดด้วยความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในการคาดการณ์ราคาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งจำกัดการปิดธุรกรรม

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าปริมาณ ทุนที่สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้ประมาณ 3.5 พันล้านดอลลาร์ (มากกว่า 50% เป็นเงินจากนักลงทุนต่างชาติ) และอีกประมาณ 1 พันล้านดอลลาร์สำหรับการลงทุนในที่อยู่อาศัย เมื่อรวมการใช้ประโยชน์แล้ว มูลค่ากว่า 1 หมื่นล้านดอลลาร์กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ท่ามกลางความมั่นคงและความคาดหวังของการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและตลาดอย่างค่อยเป็นค่อยไป รวมถึงความเข้าใจเกี่ยวกับเงินทุนที่มีอยู่ในตลาดในปี 2560 ปริมาณการลงทุนตามการคาดการณ์ของ CBRE อาจเพิ่มขึ้นเป็น 5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ปัจจัยขับเคลื่อนหลักในการเติบโตในกรณีนี้คือความมั่นคงอย่างต่อเนื่องและการเริ่มรอบใหม่ ซึ่งนักลงทุนมีศักยภาพในการทำกำไรที่ดี

อสังหาริมทรัพย์สำนักงาน

Elena Denisova ผู้อำนวยการอาวุโส หัวหน้าแผนกสถานที่สำนักงานของ CBRE เชื่อว่าครึ่งแรกของปี 2559 ได้รับอิทธิพลจากแนวโน้มที่เกิดขึ้นในปี 2558 ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในสำนักงานได้รับการสนับสนุนจากธุรกรรมขนาดใหญ่ที่ดำเนินการโดยหน่วยงานภาครัฐหรือบริษัทที่มี การมีส่วนร่วมของรัฐมักมีลักษณะไม่ใช่ตลาดและเกี่ยวข้องกับการชำระหนี้ ธุรกรรมดังกล่าวรวมถึงการเปลี่ยน Eurasia Tower เป็น VTB, President Plaza Business Center เป็น Sberbank

ตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2559 ตัวบ่งชี้สถานะความต้องการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้รับการปรับปรุง - มีแนวโน้มที่จะเพิ่มปริมาณธุรกรรมใหม่ที่สรุปตามสภาวะตลาด

อีกช่วงเวลาที่เป็นบวกและสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์สำนักงานในปี 2559 คือการลดลงของอัตราตำแหน่งว่าง ส่วนแบ่งของพื้นที่ว่างลดลงอย่างเห็นได้ชัดมากที่สุดในกลุ่มสำนักงานคลาส A: ณ สิ้นปี 2558 อัตราตำแหน่งว่างที่นี่อยู่ที่ 26% ณ สิ้นปีนี้ตามที่นักวิเคราะห์ระบุว่าจะลดลงเหลือ 19.8% ในปี 2560 ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ถึงความมั่นคงของตำแหน่งงานว่างในระดับนี้ เนื่องจากมีการวางแผนเปิดดำเนินการศูนย์ธุรกิจขนาดใหญ่หลายแห่ง ในคลาส B สามารถลดส่วนแบ่งพื้นที่ว่างลงได้อย่างมีนัยสำคัญ - จาก 15.2% ณ สิ้นปี 2559 เป็น 14% ในปี 2560

ตามการประมาณการของ CBRE ปริมาณพื้นที่ใหม่ที่ได้รับมอบหมาย ณ สิ้นปี 2559 จะอยู่ที่ 355,000 ตร.ม. m ซึ่งต่ำกว่าตัวเลขปีที่แล้วถึง 2 เท่า ในปี 2560 ตามประกาศที่ประกาศไว้ จะมีการว่าจ้างพื้นที่ 440,000 ตร.ม. ข้อเสนอสำนักงานใหม่ เป็นที่น่าสังเกตว่าปริมาณหลักจะอยู่ในเมืองมอสโก (210,000 ตร.ม.) และย่านศูนย์กลางธุรกิจของเมืองหลวง (100,000 ตร.ม.) การเปิดตัวสิ่งอำนวยความสะดวกคุณภาพสูงใหม่ๆ อย่างจำกัด ส่งผลให้ "การล้าง" ผลิตภัณฑ์คุณภาพสูงออกจากตลาดสำหรับผู้ใช้รายใหญ่มากขึ้น

อัตราค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์สำนักงานมีเสถียรภาพและภายในสิ้นปี 2559 อัตราค่าเช่าจะยังคงอยู่ในช่วงต่อไปนี้: สำหรับคลาส A Prime - 800 - 900 เหรียญสหรัฐต่อตร.ม. ม. เมตรต่อปีสำหรับคลาส A - 18,000 - 35,000 รูเบิล ต่อตารางเมตร เมตรต่อปีสำหรับคลาส B - 13,000 - 28,000 รูเบิล ต่อตารางเมตร เมตรต่อปี (อัตราทั้งหมดไม่รวมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและภาษีมูลค่าเพิ่ม)

ในปี 2560 การเสนอชื่ออัตราค่าเช่าที่ร้องขอจะยังคงเป็นรูเบิลเป็นส่วนใหญ่ และด้วยการปรับพื้นหลังภายนอกให้เป็นมาตรฐานอย่างค่อยเป็นค่อยไป ทำให้อัตราในเงื่อนไขรูเบิลเพิ่มขึ้น 5-10% เป็นไปได้

คลังสินค้าอสังหาริมทรัพย์

Anton Alyabyev ผู้อำนวยการฝ่ายอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและคลังสินค้าของ CBRE กล่าวว่า ปี 2559 เป็นปีแห่งการเปลี่ยนแปลงสำหรับอสังหาริมทรัพย์คลังสินค้า ตั้งแต่ระยะชะลอตัวไปจนถึงระยะการรักษาเสถียรภาพของตลาดเพิ่มเติม

ความผันผวนทางเศรษฐกิจในช่วงต้นปีส่งผลให้การดำเนินการธุรกรรมจำนวนหนึ่งถูกเลื่อนออกไปในภายหลัง ซึ่งสะท้อนให้เห็นจากปริมาณความต้องการที่ต่ำในไตรมาสที่สองและสามของปี 2559 อย่างไรก็ตาม ในช่วงสิ้นปี กิจกรรมทางธุรกิจเริ่มฟื้นตัว โดยปริมาณธุรกรรมกับคลังสินค้าในไตรมาสที่ 4 อาจสูงถึง 300,000 ตร.ม. ม. ซึ่งเป็นตัวเลขสูงสุดในรอบปี

ควบคู่ไปกับความผันผวนของความต้องการ มีการเปลี่ยนแปลงในแนวโน้มการเคลื่อนไหวของตัวบ่งชี้ตลาดที่สำคัญ - ส่วนแบ่งของพื้นที่คลังสินค้าฟรีและอัตราค่าเช่า ตำแหน่งงานว่างที่เพิ่มขึ้นในช่วงต้นไตรมาสที่ 2 ซึ่งเกิดขึ้นเนื่องจากการเข้าสู่ตลาดคลังสินค้า ผู้ใช้ปลายทาง, หายวับไปอย่างรวดเร็ว. ส่วนแบ่งของคลังสินค้าฟรียังคงมีเสถียรภาพในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา ในขณะเดียวกัน อัตราค่าเช่าพื้นที่คลังสินค้ายังคงอยู่ที่ระดับเดิมเป็นเวลาสามไตรมาส

ในปี 2559 นักวิเคราะห์ของ CBRE มองเห็นการเกิดขึ้นของแนวโน้มใหม่ในโครงสร้างอุปสงค์และอุปทาน กิจกรรมทางธุรกิจได้รับแรงกระตุ้นมากขึ้นจากปัจจัยขับเคลื่อนใหม่ๆ เช่น การย้ายจากคลังสินค้าเก่าไปสู่คลังสินค้าที่ดีขึ้น การเปลี่ยนจากสถานที่ของผู้ประกอบการโลจิสติกส์ไปสู่การเช่าโดยตรง และการรวมกำลังการผลิตคลังสินค้าในศูนย์กระจายสินค้าขนาดใหญ่

การเปลี่ยนแปลงในลักษณะอุปสงค์เหล่านี้ ในทางกลับกัน กระตุ้นให้เกิดความแตกต่างของอุปทาน นักพัฒนานำเสนอโซลูชั่นที่แตกต่างกันสำหรับลูกค้าประเภทต่างๆ เหล่านี้อาจเป็นคลังสินค้าที่ใช้เทคโนโลยีขั้นสูงที่ออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการของ ธุรกิจใหญ่ซึ่งยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง บริษัทที่ต้องการย้ายไปยังอาคารคุณภาพสูงแห่งใหม่ แต่มีข้อจำกัดมากขึ้น ทรัพยากรทางการเงินมีคลังสินค้าคลาส A ที่ได้มาตรฐานพร้อมชุดข้อกำหนดพื้นฐาน

ในปี 2560 ตลาดจะยังคงดำเนินการต่อไปในสภาพแวดล้อมปัจจุบัน ปริมาณการว่าจ้างจะลดลงอีก และอาคารใหม่จะถูกสร้างขึ้นสำหรับลูกค้าเป็นหลัก คาดว่าอัตราอุปทานใหม่ต่อปีจะอยู่ที่ 500-600,000 ตร.ม. ม.

คาดการณ์ปริมาณการทำธุรกรรมในตลาดคลังสินค้าในปี 2560 อาจมีอย่างน้อย 800,000 ตร.ม. m. การรักษาเสถียรภาพของตลาดที่เกิดขึ้นจะสร้างเงื่อนไขเบื้องต้นสำหรับกิจกรรมทางธุรกิจที่เพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป ในช่วงครึ่งหลังของปี เราอาจเห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกในการเปลี่ยนแปลงของตลาดในรูปแบบของตำแหน่งว่างที่ลดลงทีละน้อยและการเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่าคลังสินค้า

สถานที่ค้าปลีก, มอสโก

Marina Malakhatko ผู้อำนวยการฝ่ายพื้นที่ค้าปลีกของ CBRE ในมอสโก เชื่อว่าปริมาณพื้นที่ค้าปลีกที่เริ่มดำเนินการในมอสโกในปี 2559 จะอยู่ที่ประมาณ 427,000 ตร.ม. m ซึ่งน้อยกว่าปี 2558 3% ปริมาณนี้มีความสำคัญต่อตลาด และการว่าจ้างอสังหาริมทรัพย์ใหม่ 7 แห่งส่งผลให้ตำแหน่งงานว่างในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกเพิ่มขึ้นในระยะสั้นในระหว่างปี ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็น 11.4% ในไตรมาสที่สาม แต่ภายในสิ้นปีนี้ คาดว่าจะลดลงอย่างเป็นระบบ และด้วยปริมาณอินพุตที่ลดลง จะทำให้ถึง 10% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2560

ปริมาณ อุปทานรวมศูนย์การค้าคุณภาพสูงในมอสโกภายในสิ้นปีนี้จะมีจำนวน 5.6 ล้านตารางเมตร ม. และการจัดหาพื้นที่ค้าปลีก 456 ตร.ม. เมตรต่อประชากร 1,000 คน

พื้นที่ค้าปลีกแห่งใหม่เปิดให้บริการโดยมีระดับการเข้าพักที่ดี โดยในศูนย์การค้าในปี 2559 ระดับพื้นที่ว่างแตกต่างกันไปตั้งแต่ 20-40% ในขณะที่ปีที่แล้วเปิดให้บริการด้วยระดับพื้นที่ว่าง 50-80% จำนวนร้านค้าปลีกที่ออก ตลาดรัสเซียลดลงอย่างมาก: 2 แบรนด์ในปี 2559 เทียบกับ 11 แบรนด์ในปี 2558

ในปี 2560 คาดว่าจะมีการประกาศเปิดตัวพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 273,000 ตร.ม. m ซึ่งน้อยกว่าปริมาณปี 2559 ถึง 36% ในเวลาเดียวกัน หนึ่งในวัตถุสำหรับปีหน้า - Butovo Mall (54,000 ตร.ม. GLA) ได้รับการประกาศเปิดตัวครั้งแรกในปี 2559

ในบรรดาศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในปี 2559 ที่น่าสังเกตคือริเวียร่า (91,200 ตร.ม. GLA) โอเชียเนีย (60,000 ตร.ม. GLA) และ Good! (53,000 ตร.ม.) เมโทรโพลิส เฟส 2 (GLA 38,000 ตร.ม.) อัตราตำแหน่งว่างเมื่อเปิดคุณสมบัติใหม่จะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้งและแนวคิด โดยเฉลี่ยแล้ว พื้นที่ค้าปลีกแห่งใหม่เปิดโดยมีระดับการเข้าพักที่ดี โดยในศูนย์การค้าในปี 2559 ระดับพื้นที่ว่างแตกต่างกันไปตั้งแต่ 20-40% ในขณะที่ปีที่แล้วเปิดให้บริการด้วยระดับพื้นที่ว่าง 50-80%

ในช่วง 11 เดือนของปี 2559 แบรนด์ต่างประเทศ 32 แบรนด์เข้าสู่ตลาดมอสโกและอีก 5 แบรนด์กำลังวางแผนที่จะเปิดสาขาแรกในเมืองหลวงภายในสิ้นปีนี้ ซึ่งเทียบได้กับตัวเลขในปี 2558 ที่แบรนด์ต่างประเทศ 40 แบรนด์เข้าสู่ตลาดมอสโก เป็นที่น่าสังเกตว่าจำนวนผู้ค้าปลีกที่ออกจากตลาดลดลงอย่างมาก: 2 แบรนด์ในปี 2559 เทียบกับ 11 แบรนด์ในปี 2558

อัตราค่าเช่าที่สำคัญสำหรับพื้นที่ค้าปลีกในมอสโกคือ 100,000 รูเบิลต่อตร.ม. เมตรต่อปี แทบไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับปี 2558 ในปี 2560 ผู้เชี่ยวชาญของซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าอัตราค่าเช่าจะคงที่เนื่องจากพื้นที่ค้าปลีกมีอัตราว่างที่ค่อนข้างสูง

ในที่สุดอัตราค่าเช่าในศูนย์การค้าจะถูกกำหนดเป็นรูเบิลหรือกำหนดอัตราแลกเปลี่ยนคงที่ เจ้าของพร้อมให้ส่วนลดค่าเช่าปีแรกโดยจะค่อยๆ เพิ่มอัตราในปีต่อๆ ไป รูปแบบการโต้ตอบกับเจ้าของร้านค้าปลีกในรูปแบบเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าการซื้อขายเป็นวิธีปฏิบัติทั่วไปและสะดวกสบายมากขึ้นสำหรับผู้ค้าปลีก และไม่ได้ใช้กับจุดยึดอีกต่อไป แต่ยังสำหรับผู้เช่าขนาดกลางของทุกโปรไฟล์ด้วย รูปแบบต่างๆ ในการจัดโครงสร้างอัตราค่าเช่าช่วยให้เจ้าของและผู้เช่าสามารถประนีประนอมได้โดยการเลือกตัวเลือกที่ยอมรับได้สำหรับเงื่อนไขทางการค้าภายในกรอบแนวทางปฏิบัติของตลาดเกิดใหม่ ในทางกลับกันมีความเชื่อมโยงอย่างมากกับการหมุนเวียนของผู้ค้าปลีก

ณ สิ้นปี 2559 มูลค่าการซื้อขายของผู้ค้าปลีกระดับหรูและชั้นประหยัดในมอสโกเพิ่มขึ้น ในบางกรณีการเติบโตถึง 30% ผู้ค้าปลีกระดับกลางมียอดขายเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยในช่วงปลายปี

สถานที่ค้าปลีกในภูมิภาครัสเซีย

จากข้อมูลของ Mikhail Rogozhin ผู้อำนวยการแผนกพื้นที่ค้าปลีกระดับภูมิภาคของ CBRE ณ สิ้นปี 2559 พื้นที่ค้าปลีกที่เพิ่มขึ้นในรัสเซียจะอยู่ที่ประมาณ 1.2 ล้านตารางเมตร ม. ซึ่ง 58% (719,000 ตร.ม.) ได้รับการแนะนำในเมืองในภูมิภาค ยกเว้นเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก ปริมาณพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดที่ได้รับมอบหมายในรัสเซียลดลง 28% เมื่อเทียบกับปีที่แล้วและในภูมิภาค - 40% ในบรรดาศูนย์กลางภูมิภาคแห่งใหม่ที่ใหญ่ที่สุดในปี 2559 เป็นเรื่องที่น่าสังเกต MegaGrinn ใน Kursk (129,000 ตร.ม. GLA), Maxi ใน Arkhangelsk (49,200 ตร.ม. GLA), เมือง Sedanka ในวลาดิวอสต็อก (45,000 ตร.ม. GLA)

ส่วนแบ่งของพื้นที่ค้าปลีกว่างในภูมิภาครัสเซียนั้นแตกต่างกันไปมากในแต่ละเมือง อัตราตำแหน่งว่างโดยเฉลี่ยสำหรับเมืองนับล้านในปัจจุบันคือ 8-10% แต่ตามกฎแล้วในทุกเมืองก็มีโครงการที่มีทำเลดีและมีผู้เช่าหลากหลายกลุ่มซึ่งมีอัตราการครอบครองเกือบ 100%

ในปี 2560 คาดว่าเมืองในภูมิภาคจะลดปริมาณพื้นที่ค้าปลีกใหม่ที่ได้รับมอบหมายให้เหลือ 637,000 ตร.ม. m ซึ่งน้อยกว่าปี 2559 ถึง 11% ในเวลาเดียวกัน วัตถุบางอย่างของปี 2560 ได้รับการประกาศเริ่มเดินเครื่องในปี 2559 แต่ต่อมาวันที่ถูกเลื่อนออกไป

โดยทั่วไปเป็นที่น่าสังเกตว่ามีศักยภาพสูงในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกในเมืองที่มีแหล่งค้าปลีกที่มีคุณภาพต่ำเมื่อมีกำลังซื้อที่ดีของประชากร เมืองดังกล่าวในปัจจุบัน ได้แก่ Khabarovsk, Chita, Stavropol, Makhachkala, Noyabrsk และอื่น ๆ

ส่วนแบ่งของพื้นที่ค้าปลีกว่างในภูมิภาคของสหพันธรัฐรัสเซียแตกต่างกันไปมากในแต่ละเมือง และขึ้นอยู่กับคุณภาพและที่ตั้งของทรัพย์สิน อัตราตำแหน่งว่างโดยเฉลี่ยสำหรับเมืองที่มีประชากรมากกว่าหนึ่งล้านคนในปัจจุบันคือ 8-10% ซึ่งสูงกว่าระดับตำแหน่งว่างในปี 2558 ที่ 7-8% เล็กน้อย แต่ตามกฎแล้วในทุกเมืองจะมีโครงการที่มีทำเลดีและมีผู้เช่าหลากหลายกลุ่มซึ่งมีอัตราการครอบครองเกือบ 100%

ในบรรดาผู้ค้าปลีกที่เป็นตัวแทนในภูมิภาค เครือข่ายที่มีการเคลื่อนไหวมากที่สุดในปี 2559 ได้แก่ Lenta, X5 Retail และ Magnit ร้านขายของชำ เมื่อต้นปีพวกเขาได้ประกาศแผนการที่ทะเยอทะยานสำหรับการพัฒนาในมอสโกและภูมิภาค: Lenta - ไฮเปอร์มาร์เก็ต 40 แห่ง, Pyaterochka - ร้านค้า 1,000 แห่ง, Magnit - 950 ร้านค้าและไฮเปอร์มาร์เก็ต 80 แห่ง สถานะปัจจุบันของตลาดทำให้เครือข่ายสามารถดำเนินการตามแผนการขยายที่ประกาศไว้ได้สำเร็จ ร้านค้าปลีก DIY Leroy Merlin และ OBI, ร้านขายอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ M.Video และ Eldorado และเครือร้านขายสินค้าสำหรับเด็ก Detsky Mir และ Dochki-Synochki ต่างก็กำลังพัฒนาอย่างแข็งขันในเมืองต่างๆ ในภูมิภาคเช่นกัน

โรงแรม

Stanislav Ivashkevich รองผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาอุตสาหกรรมการบริการของ CBRE เชื่อว่าปัจจัยหลักที่มีอิทธิพลต่อตลาดโรงแรมในมอสโกในปี 2559 คือการเติบโตของจำนวนนักท่องเที่ยว จากข้อมูลเบื้องต้น ภายในสิ้นปีนี้ จำนวนนักท่องเที่ยวในมอสโกเพียงแห่งเดียวจะอยู่ที่ประมาณ 17.5 ล้านคน ส่วนแบ่งการบริโภคการท่องเที่ยวใน GRP ของเมืองหลวงจะเกิน 4% และอาจสูงถึง 470 พันล้านรูเบิล ดังนั้นจากปริมาณนี้ส่วนแบ่งรายได้ของโรงแรมอาจอยู่ที่ประมาณ 60 พันล้านรูเบิลภายในสิ้นปีนี้

ในช่วงปี 2559 จำนวนโรงแรมที่บริหารโดยเครือข่ายต่างประเทศเพิ่มขึ้น 3,772 ห้อง โรงแรมใหม่ที่ใหญ่ที่สุดในปีนี้ในมอสโกคือแอคคอร์คอมเพล็กซ์ซึ่งเปิดโรงแรมสามแห่งบนจัตุรัสเคียฟสกายา: ไอบิส, อดาจิโอ, โนโวเทล ด้วยห้องพักทั้งหมด 701 ห้อง จากการเปิดภูมิภาคหลัก ๆ โรงแรมแมริออทขนาดใหญ่สองแห่งในครัสโนดาร์และโวโรเนซควรค่าแก่การเน้น

แม้ว่านักท่องเที่ยวส่วนใหญ่เป็นชาวรัสเซีย (70-75%) แต่การหลั่งไหลของนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นก็เห็นได้ชัดเจนเช่นกัน เนื่องจากมันเกิดขึ้นเป็นหลักเนื่องจากตลาดเอเชียโดยทั่วไปและชาวจีน โดยเฉพาะนักท่องเที่ยว ตามการประมาณการของ Rostourism ปริมาณนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากนักท่องเที่ยวกลุ่มนี้เพียงอย่างเดียวจะอยู่ที่ประมาณ 40% ภายในสิ้นปี 2559
ดังนั้นในปี 2559 อัตราการเข้าพักโรงแรมในมอสโกจึงสูงถึงระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์เกิน 70% ในบางกลุ่ม ในทางกลับกัน อัตราการเข้าพักที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้ราคาโรงแรมเพิ่มขึ้น โดยทำให้ ADR เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 8% ในช่วง 9 เดือนของปี 2559
พลวัตเชิงบวกที่ชัดเจนที่สุด ต้นทุนเฉลี่ยห้องพักปรากฏในส่วนของโรงแรมราคาแพงคุณภาพสูงซึ่งมีการบันทึก ADR เพิ่มขึ้นที่สำคัญที่สุดถึงระดับ 20-22,000 รูเบิลในกลุ่มผู้นำในส่วนนี้ (ตัวอย่างเช่นโรงแรมระดับพรีเมียมเช่น Hyatt, Baltschug เคมปินสกี้ โฟร์ซีซั่นส์)

ในขณะเดียวกันโรงแรมส่วนใหญ่ในกลุ่มหรูหราก็มีความระมัดระวังและไม่เพิ่ม ADR โดยคงไว้ที่ระดับ 12-15,000 รูเบิล ดังนั้นในส่วนของโรงแรมที่แพงที่สุด ADR จึงมีค่าเฉลี่ยประมาณ 18,000 รูเบิล
ในกลุ่ม "เฉลี่ย" และ "ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย" ไม่มีการเพิ่มขึ้นของราคาที่พักในปี 2559 บน ตลาดโรงแรมความรู้สึกทุ่มตลาดยังคงแข็งแกร่ง ดังนั้นผู้ประกอบการโรงแรมจำนวนมากจึงไม่ขึ้นราคา โดยไม่คำนึงถึงการเติบโตของอุปสงค์

ในช่วงปี 2559 จำนวนโรงแรมที่บริหารโดยเครือข่ายระหว่างประเทศเพิ่มขึ้น 3,772 ห้อง โดย 1,511 ห้องเป็นของภูมิภาคมอสโก โรงแรมใหม่ที่ใหญ่ที่สุดในปีนี้ในมอสโกคือแอคคอร์คอมเพล็กซ์ซึ่งเปิดโรงแรมสามแห่งบนจัตุรัสเคียฟสกายา: ไอบิส, อดาจิโอ, โนโวเทล ด้วยห้องพักทั้งหมด 701 ห้อง จากการเปิดภูมิภาคหลัก ๆ ควรเน้นไปที่โรงแรมขนาดใหญ่สองแห่งในเครือ Marriott ใน Krasnodar และ Voronezh

ในปี 2560 มีการประกาศโรงแรม 11 แห่งในรัสเซียภายใต้การบริหารของแบรนด์ต่างประเทศ โดยมีความจุห้องพักรวม 2,566 ห้อง โดยในจำนวนนี้ 3 โรงแรมที่จะเปิดตัวในมอสโก ได้แก่ Four Points By Sheraton ที่สนามบิน Vnukovo, Radisson Blu ที่ Novion MFC บน Olimpiysky Prospekt และ Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาที่ซับซ้อนของ VTB Dynamo บน Leningradsky Prospekt

รีวิวจัดทำโดยซีบีอาร์อี

ข่าวร้ายส่วนใหญ่มีอยู่แล้วในการกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ตามข้อมูลของธนาคารกลาง ภาคการก่อสร้างยังคงประสบปัญหาสินเชื่อเสีย สถานการณ์มีเสถียรภาพที่ระดับ 18% ของสินเชื่อที่ค้างชำระสำหรับการก่อสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้าง ขอบคุณ การสนับสนุนจากรัฐและกิจกรรมทางการตลาดของผู้พัฒนาโครงการ หนี้จำนองยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง สิ่งนี้ช่วยให้เราสามารถรักษาระดับยอดขายในตลาดที่อยู่อาศัยให้อยู่ในระดับสูงได้ อย่างไรก็ตาม ทรัพยากรสำหรับการเติบโตของสินเชื่อจำนองใกล้จะหมดลงแล้ว การชะลอตัวของการเติบโตของหนี้จำนองอย่างค่อยเป็นค่อยไปจะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเย็นลงและอาจกระตุ้นความสนใจในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

จากข้อมูลของแผนกวิจัยของ Cushman & Wakefield ปริมาณการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในรัสเซียในไตรมาสแรกและสามของปี 2559 มีมูลค่า 4.0 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ไตรมาสที่สามของปี 2559 ดูเหมือนว่าจะ "ฟื้นตัว" (1.46 พันล้านดอลลาร์) หลังจากไตรมาสที่สอง "หายนะ" (173 ล้านดอลลาร์) ภายในสิ้นปี 2559 คาดว่าปริมาณการลงทุนจะสูงถึง 4.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ

ตามปกติแล้ว ส่วนแบ่งส่วนใหญ่ของการลงทุนทั้งหมดประกอบด้วยการซื้อพื้นที่สำนักงาน 2.72 พันล้านดอลลาร์ ควรสังเกตว่าการลงทุน "สุทธิ" มีมูลค่า 0.84 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ (0.65 - การรวบรวมสินทรัพย์หลักประกันและ 1.23 - การซื้อวัตถุสำหรับความต้องการของบริษัทเอง) ปริมาณการลงทุนต่างประเทศรวมในไตรมาสที่ 3 ปี 2559 ไม่มีการเปลี่ยนแปลง โดยยังคงอยู่ที่ระดับ 120 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (87 ล้านในไตรมาสแรก และ 33 ล้านในไตรมาสที่สอง) ดังนั้นส่วนแบ่งการลงทุนจากต่างประเทศจึงลดลงเหลือ 3% เกือบสองในสามของจำนวนเงินนี้ (77 ล้านดอลลาร์) ได้รับการระดมทุนในส่วนคลังสินค้า การหดตัวของตลาดผู้บริโภคมีผลกระทบเชิงลบต่อความน่าดึงดูดใจของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก

อสังหาริมทรัพย์สำนักงานในมอสโกในไตรมาสที่สามของปี 2559

ในไตรมาสที่สาม ตลาดสำนักงานยังคงมีการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี เมื่อพิจารณาถึงความลึกของการลดลงของตลาดพื้นที่สำนักงานและการฟื้นตัว สถานการณ์ยังห่างไกลจากการปรับระดับและบรรลุความสมดุล

ปริมาณการเช่าและซื้อทั้งหมด ใช้เองพื้นที่สำนักงานยังคงอยู่ในระดับสูง ในช่วงสามไตรมาสของปี 2559 มีการสรุปธุรกรรมใหม่ 1,387 รายการ โดยมีปริมาณรวมประมาณ 1.16 ล้านตารางเมตร m. ความต้องการประมาณ 30% เกิดขึ้นจากการซื้ออาคารทั้งหมดและแต่ละช่วงตึกในศูนย์ธุรกิจ ขณะเดียวกัน 3 ธุรกรรมที่ใหญ่ที่สุดในปีนี้ด้วยพื้นที่รวมประมาณ 265,000 ตร.ม. ม. - นี่คือธุรกรรมการซื้อที่แม่นยำ จากผลการดำเนินงานสามในสี่ ปริมาณการดูดซับอยู่ที่ 445,000 ตร.ม. ม.

สำนักงานคลาส "A" เป็นผู้นำในด้านปริมาณการดูดซับทั้งหมด ในขณะที่การดูดซับในคลาส "B" นั้นเป็นลบ สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่าบริษัทต่างๆ ที่ใช้ประโยชน์จากโอกาสและเงื่อนไขที่น่าดึงดูดที่ตลาดมอบให้ กำลังปรับปรุงคุณภาพของสำนักงานที่พวกเขาครอบครอง เมื่อเทียบกับการก่อสร้างใหม่ในปริมาณเล็กน้อย ความต้องการที่เพิ่มขึ้นมีผลกระทบเชิงบวกต่อดัชนีหลักทั้งหมด ตลาดสำนักงานกำลังมุ่งหน้าสู่เสถียรภาพและการเติบโตบางส่วน

ปริมาณการก่อสร้างสำนักงานจะยังคงอยู่ในระดับต่ำทรงตัวในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ปริมาณการว่าจ้างพื้นที่สำนักงานใหม่ยังมีน้อยมาก: ในช่วงสามไตรมาสของปี 2559 มีพื้นที่ประมาณ 267,000 ตร.ม. ม. ตามที่คาดไว้เมื่อต้นปี 2559 กำหนดเวลาในการดำเนินโครงการส่วนใหญ่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างถูกเลื่อนออกไป สำหรับหลายโครงการ กำหนดเวลาได้เลื่อนไปเป็นปี 2017 โครงการสำนักงานบางโครงการได้รับการดัดแปลงเป็นโครงการที่อยู่อาศัย

ยังมีพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างค่อนข้างมาก (ประมาณหนึ่งล้านตร.ม.) อย่างไรก็ตาม กิจกรรมในสถานที่ก่อสร้างเหล่านี้มีน้อยมากจนการเริ่มใช้งานสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้จะใช้เวลาอย่างน้อย 3 ปีข้างหน้า

ณ สิ้นปีนี้ นักวิเคราะห์ของ Cushman & Wakefield คาดว่าตลาดสำนักงานจะเติบโตประมาณ 400,000 ตร.ม. พื้นที่สำนักงานคุณภาพ ในปี 2560 มีการวางแผนที่จะก่อสร้างโรงงานขนาดใหญ่สองแห่งในอาณาเขตของ MIBC Moscow-CITY และคาดว่าปริมาณการก่อสร้างใหม่ทั้งหมดจะอยู่ที่ประมาณระดับปี 2559

จำนวนตำแหน่งงานว่างจะช้าแต่ลดลงแน่นอน ไตรมาสที่สามของปี 2559 แนวโน้มตำแหน่งงานว่างในสำนักงานลดลงอย่างต่อเนื่อง หากเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยยังคงอยู่ สถานการณ์ตำแหน่งที่ว่างจะดีขึ้น แต่จะใช้เวลาอีกอย่างน้อยสองสามปี ในเดือนกันยายน 2559 อัตราตำแหน่งว่างอยู่ที่ 17.3% ลบแล้ว 2 เปอร์เซ็นต์จากจุดสูงสุด ณ สิ้นปี 2558 สำนักงานคุณภาพสูงในขนาดต่างๆ และความพร้อมของสถานที่ที่แตกต่างกัน มีให้บริการในเกือบทุกเขตของมอสโก พื้นที่สำนักงานที่มีอยู่จำนวนมากที่สุดอยู่ในตลาดย่อยที่ไม่ใช่ศูนย์กลางของเมืองหลวง

อัตราค่าเช่าสำนักงานโดยเฉลี่ยในรูปรูเบิลคงที่มาเป็นเวลาหนึ่งปีแล้ว อัตราค่าเช่าเฉลี่ยเทียบเท่าเงินดอลลาร์สำหรับการทำธุรกรรมที่สรุปได้ในไตรมาสที่สามของปี 2559 อยู่ที่ 302 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร เมตรต่อปี (ต่อไปนี้ อัตราค่าเช่าจะแสดงโดยไม่มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและภาษีมูลค่าเพิ่ม) ซึ่งยังคงน้อยกว่าตัวเลขในปี 2558 ($355 ต่อตารางเมตร) แต่ตลอดปี 2559 ดัชนีแสดงให้เห็นการเติบโตที่มีเสถียรภาพ แม้ว่าจะเล็กน้อยก็ตาม

Cushman & Wakefield คาดว่าอัตราแลกเปลี่ยนเงินดอลลาร์ที่มีเสถียรภาพจะช่วยให้อัตรายังคงอยู่ในแนวโน้มปัจจุบันในอนาคตอันใกล้นี้ ปริมาณของสัญญาที่สรุปเป็นรูเบิลหรือตามเงื่อนไขการชำระเงินที่ระบุในอัตราดอลลาร์จะมีผลเหนือกว่าในตลาดในปีต่อ ๆ ไป

ปริมาณความต้องการเช่าสำนักงานและราคาเป็นรูเบิลและดอลลาร์

ระดับ	สกุลเงินของสัญญา	ปริมาณธุรกรรม (ตร.ม.)	เสนอราคา
ก	ดอลล่าร์	59 616	601 $
	ถู	134 389	26,473 รูเบิล
ใน	ดอลล่าร์	3 859	509 $
	ถู	599 153	15,077 รูเบิล

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกในไตรมาสที่สามของปี 2559

มอสโกยังคงเป็นผู้นำในด้านอัตราการค้าปลีกที่ลดลง ในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 (เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2558) การค้าปลีกในเขตเมืองลดลง 13% ในแง่ที่แท้จริง การปรับฐานอย่างลึกซึ้งในตลาดผู้บริโภคช่วยให้เราสามารถฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็วเนื่องจากฐานที่ต่ำ

จนถึงสิ้นปี เงื่อนไขการเช่าในตลาดพื้นที่ค้าปลีกในมอสโกจะมีเสถียรภาพ ปัจจัยทั้งหมดบ่งชี้ว่าจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในตลาดในอนาคตอันใกล้นี้ การคาดการณ์มูลค่าการค้าปลีกและรายได้ส่วนบุคคลยังคงระมัดระวัง ดังนั้นจึงคาดว่าจะไม่มีการเติบโตหรือการลดลงอย่างเห็นได้ชัดในปี 2560 นี้และปีหน้า

หนึ่งในสี่ของพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดในมอสโกถูกสร้างขึ้นในช่วงสองปีที่ผ่านมา ในไตรมาสแรกและสามของปี 2559 มีศูนย์การค้า 5 แห่งเปิดในมอสโก โดยเปิดศูนย์การค้า 4 แห่งในไตรมาส 3 ปี 2559 มีพื้นที่เช่ารวม 187,000 ตร.ม. ม ศูนย์การค้าประกาศเปิดดำเนินการในไตรมาสที่ 3 โดยเปิดโดยไม่มีการเลื่อนออกไป ศูนย์การค้าโอเชียเนียเปิดตัวด้วยอัตราการเข้าใช้พื้นที่ศูนย์การค้าสูงเป็นประวัติการณ์ตามสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน ร้านค้าต่างๆ เปิดทำการเกือบ 70% ของพื้นที่ เหตุการณ์สำคัญอีกประการหนึ่งคือการเปิดศูนย์การค้า Metropolis เฟสที่สอง และตอนนี้พื้นที่เช่ารวมของศูนย์การค้าทั้งสองเฟสอยู่ที่ 118,000 ตร.ม. ม. ศูนย์การค้าเชื่อมต่อโดยตรงด้วยสะพานลอยไปยังสถานี Baltiyskaya MCC

Riga Mall (GLA 80,000 ตร.ม.) หนึ่งในศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาคมอสโกเปิดดำเนินการในภูมิภาคมอสโก ภายในสิ้นปีนี้คาดว่าจะเปิดศูนย์การค้าขนาดใหญ่อีกแห่งหนึ่ง “บูโตโว มอลล์” (GLA 57,000 ตร.ม.)

อัตราพื้นที่ว่างในศูนย์การค้าจะยังคงทรงตัวตลอดปี 2559 และเฉลี่ยอยู่ที่ 12% ศูนย์การค้าแห่งใหม่ยังคงเต็มไปด้วยผู้เช่า แม้ว่าระยะเวลาที่จำเป็นสำหรับการคงเสถียรภาพของทรัพย์สินค้าปลีกจะเพิ่มขึ้นก็ตาม

* การคำนวณขึ้นอยู่กับพื้นที่ว่างจริงในศูนย์การค้า และไม่ได้ขึ้นอยู่กับข้อมูลในข้อตกลงที่ลงนามกับผู้เช่า

อสังหาริมทรัพย์ระดับ “ไพร์ม” (ศูนย์การค้าที่ประสบความสำเร็จในทำเลทอง) แสดงให้เห็นอัตราการเข้าพักสูงอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าจะมีการหมุนเวียนก็ตาม การหมุนเวียนมีความเกี่ยวข้องทั้งกับการเพิ่มประสิทธิภาพทางธุรกิจในส่วนของผู้เช่า และกับการแก้ไขแนวคิดและแนวทางบางส่วนจากเจ้าของศูนย์การค้า ศูนย์การค้าที่สร้างขึ้นในปี 2557-2559 และเปิดให้บริการโดยมีส่วนแบ่งพื้นที่ค้าปลีกว่างสูงอย่างเห็นได้ชัด กำลังค่อยๆ ลดระดับตำแหน่งงานว่างลง ในความเป็นจริงของตลาดใหม่ กิจกรรมของผู้ประกอบการลดลงอย่างเห็นได้ชัด ระยะเวลาของการเปิดรับพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้น และปัจจัยสำคัญในการลดระดับตำแหน่งงานว่างคือความต้องการของผู้เช่าในระหว่างการเปิดร้านและสำหรับระยะเวลาเช่าเริ่มแรก .

อัตราตำแหน่งว่างสำหรับศูนย์การค้าที่มีความมั่นคง (ศูนย์การค้าที่เปิดมานานกว่าสองปีที่ผ่านมา โดยมีกลุ่มเป้าหมายที่ภักดีและโครงสร้างผู้เช่าที่สมดุล) มีการเปลี่ยนแปลงไป ปีที่แล้วไม่มีนัยสำคัญ เนื่องจากการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นและสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในปัจจุบัน มีแนวโน้มที่จะเพิ่มเวลาที่ต้องใช้ในการรักษาเสถียรภาพของร้านค้าปลีก หากก่อนปี 2014 ช่วงเวลานี้เฉลี่ยอยู่ที่ 1-1.5 ปี ตอนนี้แม้หลังจากเปิดดำเนินการสองปี ศูนย์การค้าก็สามารถรักษาตำแหน่งว่างในระดับสูง และค้นหาช่องทางเฉพาะในตลาดต่อไปเนื่องจากลักษณะเฉพาะของศูนย์การค้า

ร้านอาหารและแบรนด์แฟชั่นยังคงเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง การขยายตัวที่มีการใช้งานมากที่สุดนั้นสังเกตได้จากผู้ให้บริการเครือข่ายขนาดใหญ่ แบรนด์ใหม่ในตลาด ได้แก่ ร้านกาแฟและร้านอาหาร รวมถึงเครือเสื้อผ้า ร้านค้าออนไลน์และผู้รวบรวมออนไลน์กำลังขยายการแสดงตน เสถียรภาพสัมพัทธ์ในตลาดที่สังเกตได้ในปี 2559 ช่วยให้แบรนด์เครือข่ายขนาดใหญ่สามารถกลับไปสู่แผนการขยายธุรกิจได้ ผู้ให้บริการหลายรายได้ประกาศการขยายเครือข่ายอย่างมีนัยสำคัญในระยะกลาง ได้แก่ Selgros, Media Markt, Eldorado, Podruzhka, Vester, Sela, Accessorize/Monsoon, Victoria การเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงานของเครือข่ายส่งผลให้มีการปรับจำนวนร้านค้าให้เหมาะสม (เช่น Seventh Continent, Svyaznoy) รูปแบบใหม่ (เช่น M.Video กำลังเปิดตัวรูปแบบ "ร้านค้าภายในร้านค้า" ใหม่ M.mobile สำหรับการขายสมาร์ทโฟน) . ในบรรดาแบรนด์ต่างๆ ที่กำลังเข้าสู่หรือวางแผนที่จะเข้าสู่ตลาด ผู้ประกอบการร้านกาแฟและร้านอาหาร (Julius Meinl, Surf'n'Fries, Tucano Coffee, กลุ่มร้านอาหารของ Landry) รวมถึงเครือเสื้อผ้า (Hunkemöller, Billabong, Mauboussin, Aiim, Tresophie ) มีอำนาจเหนือกว่า

ร้านค้าออนไลน์มีกิจกรรมที่เห็นได้ชัดเจนผสมผสานงานในรูปแบบต่างๆ KupiVIP ยังคงเปิดร้านค้าออฟไลน์ต่อไป (ควรเพิ่มอีกสองแห่งจากสองแห่งที่มีอยู่ภายในสิ้นปีนี้) AliExpress กำลังเปิดโชว์รูมที่สถานี Leningradsky ขึ้นอยู่กับผลที่บริษัทจะทำการตัดสินใจ การพัฒนาต่อไปรูปแบบนี้ Clouty ผู้รวบรวมออนไลน์รายแรกในรัสเซียได้เริ่มทำงานแล้ว - พอร์ทัลประกอบด้วยร้านค้าออนไลน์ชั้นนำของโลก อะนาล็อกของรัสเซียของพอร์ทัล Alibaba.com มีแผนที่จะเปิดตัวในปี 2560

ผู้ประกอบการที่เกี่ยวข้องกำลังพัฒนาและจัดหาโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับการซื้อขายออนไลน์ เครือข่ายจุดจำหน่ายของ Boxberry เพิ่มขึ้นกว่าสองเท่านับตั้งแต่สิ้นปี 2558 ภายในสิ้นปี 2559 เครือข่ายวางแผนที่จะเปิดจุดรับผู้โดยสารหนึ่งแห่งที่สถานีรถไฟใต้ดินแต่ละแห่งในมอสโก ในปี 2560 สถานการณ์จะเริ่มเปลี่ยนแปลง แต่จนถึงขณะนี้ ยังไม่มีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์รายย่อยอย่างเห็นได้ชัด

ตัวชี้วัดสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกยังคงไม่เปลี่ยนแปลงตลอดทั้งปีนี้ และคาดว่าจะสถานการณ์เดียวกันในปีหน้า เงื่อนไขการเช่ามักจะเชื่อมโยงกับมูลค่าการซื้อขายของผู้ประกอบการไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง ดังนั้นจึงไม่มีปัจจัยใดที่แนะนำให้มีการปรับอัตราค่าเช่า อสังหาริมทรัพย์ระดับ “ไพร์ม” มีอัตราการเข้าพักที่สูงและเป็นที่ต้องการของผู้ประกอบการค้าปลีก ตัวบ่งชี้อัตราค่าเช่าหลักจะรักษาระดับไว้ การเติบโตในตลาดผู้บริโภคและการเปลี่ยนแปลงในตลาดพื้นที่ค้าปลีกสามารถคาดหวังได้ไม่ช้ากว่าปี 2561

อสังหาริมทรัพย์คลังสินค้าในไตรมาสที่ 3 ปี 2559

ในไตรมาสที่สาม อัตราค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดคลังสินค้าในมอสโกและภูมิภาคมอสโกยังคงมีเสถียรภาพ ส่วนแบ่งของพื้นที่คลังสินค้าว่างยังคงสูง และความต้องการคลังสินค้าลดลงในปี 2559 ความต้องการที่ลดลงเกิดขึ้นจากบริษัทในกลุ่มค้าปลีก

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์คลังสินค้าคุณภาพสูงที่ลดลงเป็นปัจจัยหลักที่กำหนดสถานการณ์ในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ส่วนนี้ในปี 2559 ปริมาณและจำนวนธุรกรรมที่ลดลงมากที่สุดที่สรุปได้ในตลาดคลังสินค้านั้นสังเกตได้จากบริษัทต่างๆ ในส่วนการค้าปลีก ซึ่งโดยปกติแล้วจะเป็นพื้นฐานของความต้องการคลังสินค้าคุณภาพสูง ในขณะเดียวกัน ความต้องการพื้นที่คลังสินค้าจากบริษัทการผลิตและโลจิสติกส์ก็เพิ่มขึ้นเล็กน้อย

* อัตราไม่รวมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ค่าสาธารณูปโภค และภาษีมูลค่าเพิ่ม

อัตราค่าเช่าที่ขอพื้นที่คลังสินค้ายังไม่ลดลงเนื่องจากผู้พัฒนาเข้าใจว่าการลดราคาเนื่องจากความต้องการที่ต่ำไม่ใช่ ปัจจัยสำคัญเพื่อดึงดูดผู้เช่า อัตราเฉลี่ยสำหรับคลังสินค้า Class A ยังคงมีเสถียรภาพเป็นเวลาสองในสี่และมีมูลค่า 3,800-4,000 รูเบิลต่อตารางเมตร ม. เมตรต่อปี

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 กิจกรรมการพัฒนาในภูมิภาคมอสโกมีแนวโน้มลดลง ตามการคาดการณ์ของ Cushman & Wakefield สิ่งนี้จะนำไปสู่การลดส่วนแบ่งของพื้นที่คลังสินค้าว่างในช่วงต้นปี 2560 แม้ว่าความต้องการคลังสินค้าในปัจจุบันจะต่ำก็ตาม

ในไตรมาสที่สามของปี 2559 มีพื้นที่ 330,000 ตร.ม. ถูกนำไปใช้งานในมอสโกวและภูมิภาคมอสโก เมตรของพื้นที่คลังสินค้าใหม่ ตามที่นักพัฒนาระบุว่าการเติบโตของอุปทานในปี 2559 จะอยู่ที่ 851,000 ตร.ม. m ซึ่งสอดคล้องกับตัวเลขเดียวกันในปี 2558 ส่วนแบ่งพื้นที่ว่างในไตรมาสที่ผ่านมาไม่มีการเปลี่ยนแปลงและมีจำนวน 10% ในปี 2560 การก่อสร้างจะชะลอตัวลงอย่างมาก ตามการประมาณการเบื้องต้น พื้นที่คลังสินค้าใหม่จะถูกสร้างขึ้นไม่เกิน 500-550,000 ตารางเมตร ซึ่งจะส่งผลให้ส่วนแบ่งของพื้นที่ว่างลดลงภายในสิ้นปี 2560

ปริมาณธุรกรรมที่สรุปได้ในไตรมาสแรกและไตรมาสที่สามของปี 2559 ต่ำที่สุดในรอบห้าปีที่ผ่านมา ธุรกรรมกับบริษัทในส่วนการค้าปลีกลดลง 30% ปริมาณธุรกรรมสรุปสำหรับการเช่าและซื้อคลังสินค้าในไตรมาสที่สามของปี 2559 มีจำนวน 245,000 ตร.ม. m ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยเดียวกันในปี 2551-2558 ถึง 20% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2559 จำนวนธุรกรรมที่สรุปกับบริษัทต่างๆ ในส่วนการค้าปลีกลดลงครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2558 ในขณะที่กิจกรรมของบริษัทผู้เช่าเพิ่มขึ้น 10% จากส่วนโลจิสติกส์และการผลิต ขนาดเฉลี่ยของการทำธุรกรรมกับคลังสินค้าในช่วง 9 เดือนของปี 2559 อยู่ที่ 8,500 ตร.ม. m ซึ่งต่ำกว่าปี 2558 ถึง 40%

สรุป: เงื่อนไขมาตรฐานของสัญญาเช่า

เงื่อนไขของสัญญาเช่า

• สำนักงาน: 5 ปี
• คลังสินค้า: ระยะสั้น (1-3 ปี) หรือระยะยาว (มากกว่า 5 ปี)
• พื้นที่ค้าปลีก: โดยเฉลี่ย 3-5 ปี ผู้เช่าหลัก - 10-25 ปี

การละลายในช่วงต้น

• สำนักงาน: เป็นไปได้ 3 ปีหลังจากเริ่มสัญญาเช่าโดยมีการหักเงินมัดจำเป็นค่าปรับ ภาวะนี้ได้รับความนิยมมากขึ้นในช่วงวิกฤต การบอกเลิกสัญญาจะถูกส่งล่วงหน้า 6-9 เดือน หากสัญญามีข้อกำหนดในการตรวจสอบอัตราค่าเช่าหลังจาก 3 ปี สัญญาสามารถยกเลิกโดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในช่วงเวลานี้ได้
• การซื้อขาย: สัญญาเช่ามาตรฐานไม่ได้กำหนดให้มีการบอกเลิกก่อนกำหนด

สกุลเงินของสัญญาและความถี่ในการชำระเงิน

• สำนักงานและการค้าปลีก: รูเบิลหรือดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร เมตรต่อปี ชำระเงินเป็นรายเดือนหรือรายไตรมาสล่วงหน้า
• คลังสินค้า: รูเบิล

เงินฝาก

• สำนักงาน: เท่ากับค่าเช่า 1-3 เดือน (เป็นไปได้ รับประกันธนาคารแต่ค่อนข้างจะไม่ค่อยได้ใช้เพราะว่า เจ้าของบ้านต้องการเงินมัดจำ)
• พื้นที่ค้าปลีก: เท่ากับค่าเช่า 1-2 เดือน (สามารถค้ำประกันธนาคารได้)
• โกดัง: เทียบเท่ากับค่าเช่า 1-3 เดือน (สามารถค้ำประกันจากธนาคารได้ แต่ไม่ค่อยได้ใช้เนื่องจากเจ้าของบ้านชอบวางเงินมัดจำ)

การปรับอัตราค่าเช่า

• ในช่วงวิกฤต เงื่อนไขนี้มักจะรวมอยู่ในสัญญาเช่า (ระยะเวลาตรวจสอบเป็นเรื่องของการเจรจา)

การจัดทำดัชนี

• สำนักงาน: สำหรับสัญญาในรูเบิล - 7-10% สำหรับสัญญาในสกุลเงินต่างประเทศ - 3-5% หรือที่ระดับเงินเฟ้อของยูโรโซนหรือสหรัฐอเมริกา
• สถานที่ค้าปลีก: สำหรับสัญญาในสกุลเงินรูเบิล - อัตราเงินเฟ้อในรัสเซียหรือ 8-9% สำหรับสัญญาในสกุลเงินดอลลาร์สหรัฐ - CPI ของสหรัฐฯ หรือ 5%
• คลังสินค้า: 8-10%

ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมในการเข้าโครงการ

• การชำระเงินเพิ่มเติมที่เป็นไปได้สำหรับ "การเข้าร่วมโครงการ" - ใช้ได้กับวัตถุสำคัญเท่านั้น
• เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าการซื้อขายเป็นการจ่ายค่าเช่า (การค้าเท่านั้น) ในศูนย์การค้ามักใช้อัตราค่าเช่ารวม (การชำระเงินคงที่ขั้นต่ำ + % ของมูลค่าการซื้อขายของผู้เช่า) โดยเฉลี่ยแล้ว อัตราดอกเบี้ยจะแตกต่างกันไประหว่าง 10%-15% สำหรับผู้ดำเนินการอาร์เคด และ 2-5% สำหรับผู้ยึด

การโอนสิทธิการเช่า/การเช่าช่วง

• สำนักงานและคลังสินค้า: มักเป็นไปได้แต่ขึ้นอยู่กับการเจรจากับเจ้าของ
• การซื้อขาย: ไม่มีแนวปฏิบัติที่เป็นที่ยอมรับโดยทั่วไป

งานซ่อม

• ผู้เช่า: การบำรุงรักษาและบำรุงรักษาสถานที่ภายใน
• ผู้ให้เช่า : ซ่อมแซมพื้นที่ส่วนกลาง โครงสร้างรับน้ำหนักของอาคาร

ประกันภัย

• ผู้เช่า: ประกันทรัพย์สินของตนเอง
• เจ้าของบ้าน: การประกันอาคารซึ่งโดยปกติจะรวมอยู่ในค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ผู้เช่าจ่าย

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

• ชำระเงินโดยผู้เช่าในรูปแบบ Open Book หรือการชำระเงินคงที่

การจ่ายเงินส่วนกลาง

• มักรวมอยู่ในค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน แต่อาจแตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ

ภาษีทรัพย์สิน

• ผู้เช่า: ไม่.
• เจ้าของบ้าน: สำหรับสำนักงานและสถานที่ค้าปลีก ภาษีจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับภูมิภาค (ในมอสโก คิดเป็น 1.2% ของมูลค่าที่ดินของทรัพย์สินในปี 2558, 1.3% ในปี 2559, 1.4% ในปี 2560 และ 1.5% ในปี 2561) ภาษีมูลค่าเพิ่ม 18%

กฎเกณฑ์ในการวัดพื้นที่

• พื้นที่วัดโดยใช้ระบบ BOMA เป็นหลัก เจ้าของอาคารบางรายใช้ระบบ BTI

การทบทวนจัดทำโดยแผนกวิจัย Cushman & Wakefield

23 ธันวาคม 2310

แม้ว่าสถานการณ์ทางเศรษฐกิจโดยรวมจะถดถอยลง แต่ผู้เชี่ยวชาญไม่ได้คาดการณ์ว่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงเป็นพิเศษใดๆ ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในเมืองหลวง เป็นไปได้มากว่าเสถียรภาพที่ไม่มีการเปลี่ยนแปลงเชิงลบหรือเป็นศูนย์กำลังรอเขาอยู่

Denis Kolokolnikov ประธานคณะกรรมการ RRG พูดถึงแนวโน้มหลักของปี 2559

ใกล้จะสิ้นเดือนธันวาคมแล้ว ซึ่งเป็นเวลาแบบดั้งเดิมสำหรับการประกาศการคาดการณ์และความคาดหวัง แม้ว่าในปัจจุบันนี้ ฉันคิดว่าผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดจำนวนมากไม่อยากพูดอะไรเลย เรายังอยู่ใน สถานการณ์ที่ยากลำบาก: ไม่มีความปรารถนาที่จะหว่านความคิดเชิงลบ และไม่มีความสามารถในการสัญญาว่าจะคิดเชิงบวก

สิ่งที่แน่นอนคือความหวังที่รัสเซียจะฟื้นตัวอย่างรวดเร็วจากวิกฤตินั้นยังไม่เป็นจริง ดังนั้นในปี 2559 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะยังคงอยู่ภายใต้อิทธิพลเชิงลบ ปัจจัยภายนอกซึ่งโดยธรรมชาติแล้วจะไม่มีส่วนช่วยในการพัฒนาอย่างแข็งขันในทางใดทางหนึ่ง และแม้หลังจากที่ประเทศสามารถพลิกฟื้นเศรษฐกิจได้ การฟื้นฟูอุตสาหกรรมทั้งหมด การสร้างการเชื่อมโยงทางธุรกิจใหม่ และการฟื้นฟูธุรกิจก็ยังต้องใช้เวลามากกว่าหนึ่งหรือสองปี

ผู้เชี่ยวชาญ RRG ระบุแนวโน้มสำคัญ 5 ประการที่จะกำหนดลักษณะของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในมอสโกในปี 2559:

เทรนด์ที่ 1 - กิจกรรมการลงทุนลดลงอย่างต่อเนื่อง

ปัญหาเศรษฐกิจของประเทศที่เลวร้ายลงและความสัมพันธ์ทางนโยบายต่างประเทศที่ยากลำบากจะทำให้ระดับกิจกรรมของนักลงทุนและโดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติในตลาดลดลงอีก

เทรนด์ที่ 2 - อัตราค่าเช่าและราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง

กิจกรรมทางธุรกิจที่ลดลงจะ "กดดัน" ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในทุกกลุ่มตลาด โดยที่อัตราค่าเช่าตลอดจนราคาขายอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะยังคงแสดงการเปลี่ยนแปลงเชิงลบต่อไป เราไม่ดำเนินการที่จะระบุตัวเลขโดยประมาณของการลดลง เนื่องจากในสถานการณ์ที่มีความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจเกือบสมบูรณ์ ไม่มีอะไรมากไปกว่าการคาดเดาจากใบชา ฉันพูดได้เพียงว่าการคาดการณ์เชิงบวกทำให้ดัชนีราคาเคลื่อนไหวเป็นศูนย์

เทรนด์ 3 - การเปลี่ยนแปลงครั้งสุดท้ายเป็นการกำหนดราคารูเบิล

ในปี 2559 กระบวนการเปลี่ยนไปใช้การกำหนดราคารูเบิลจะเสร็จสมบูรณ์อย่างสมบูรณ์ RRG คาดการณ์ แนวโน้มนี้ดูค่อนข้างเป็นบวก: เป็นเหตุผลที่ในประเทศที่มีเศรษฐกิจรูเบิล ค่าเช่าและการขายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะคำนวณเป็นสกุลเงินของประเทศ ในความเป็นจริง เกือบทุกคนได้เปลี่ยนมาใช้เงินรูเบิลแล้ว และในปีหน้าทั้งอัตราเงินดอลลาร์ที่ระบุและนิสัยในการระบุมูลค่าเงินดอลลาร์ของวัตถุในสื่อจะจมลงสู่การลืมเลือน คุณจะต้องเขียนศูนย์เพิ่ม

เทรนด์ที่ 4 - การนำวัตถุกลับมาใช้ใหม่

การเปลี่ยนวัตถุประสงค์ส่วนใหญ่จะส่งผลกระทบต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในสำนักงาน เนื่องจากมีส่วนเกินที่ชัดเจน เช่นเดียวกับในช่วงวิกฤตครั้งล่าสุด เราสามารถคาดหวังได้ว่าอาคารสำนักงานที่สร้างขึ้นแล้วและอยู่ระหว่างการก่อสร้างจะถูกแปลงเป็นอพาร์ทเมนท์บางส่วน - กฎหมายไม่อนุญาตให้มีการแปลงโดยสมบูรณ์ ในทางกลับกันโครงการที่มีแนวโน้มสำหรับการก่อสร้างสำนักงานสามารถถูกแทนที่ด้วยโครงการที่อยู่อาศัยได้ อย่างไรก็ตาม เจ้าหน้าที่ของมอสโกเพิ่งประกาศความเป็นไปได้นี้

ในส่วนของการค้าปลีก การนำสิ่งของต่างๆ มาใช้ใหม่จะยังคงได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง ศูนย์การค้าหลายแห่งในมอสโกจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงใหม่เนื่องจากอายุ และวิกฤตดังกล่าวทำให้จำเป็นต้องแก้ไขพารามิเตอร์เพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของกลุ่มผู้เช่า

เทรนด์ที่ 5 - การพัฒนารูปแบบ "ปลอดภัย" สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก สำนักงาน และคลังสินค้า

ในทุกพายุ มีปลาที่ไม่เพียงว่ายออกไปเท่านั้น แต่ยังไปถึงที่ที่พวกมันต้องการได้อย่างรวดเร็วอีกด้วย ในสถานการณ์ปัจจุบัน “ปลา” ของเราเป็นร้านค้าลดราคาและกำหนดราคา ศูนย์การค้าภูมิภาคทำเลดี ร้านอาหารราคาไม่แพง ศูนย์อาหาร...

มันจะยากกว่าสำหรับสำนักงาน แม้ว่าในส่วนนี้ ศูนย์ธุรกิจระดับ B+ ที่เห็นว่าเพียงพอก็ตาม นโยบายการกำหนดราคา- สำหรับคลังสินค้า คอมเพล็กซ์ที่สร้างขึ้นตามความต้องการจะไม่ว่างเปล่า เช่นเดียวกับสถานที่ให้บริการที่มีขนาดเล็กกว่าปกติ

ในความเป็นจริง ย้อนกลับไปในปี 2014 ผู้ดำเนินการโรงงานขนาดใหญ่เริ่มจัดรูปแบบใหม่เพื่อไม่ให้เหลือผู้เช่า และแนวโน้มนี้ก็จะดำเนินต่อไปและรุนแรงขึ้นเช่นกัน

ในเดือนกันยายน 2559 มีการเสนอขายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ 2,718 ยูนิต พื้นที่รวม 1,586,000 ตร.ม. ปริมาณการจัดหาในแง่ของปริมาณเพิ่มขึ้น 34% และในแง่ของพื้นที่ทั้งหมด - 29%

อัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนเพิ่มขึ้น 7% และอยู่ที่ 285 เหรียญสหรัฐฯ/ตร.ม./ปี อัตราแลกเปลี่ยนเงินดอลลาร์ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงในเดือนกันยายน ดังนั้นอัตราในรูปรูเบิลจึงเพิ่มขึ้น 7% เช่นกัน อัตราค่าเช่าเฉลี่ยในรูเบิลอยู่ที่ 18,396 รูเบิล/ตร.ม./ปี ตลอดทั้งปีตั้งแต่เดือนกันยายน 2558 อัตราเงินดอลลาร์ลดลง 24% อัตรารูเบิล - 27%

เมื่อพิจารณาถึงการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของทั้งอัตราเงินดอลลาร์และรูเบิลในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา อัตราที่เพิ่มขึ้นตลอดทั้งเดือนน่าจะเป็นเพียงการแก้ไขการลดลงตลอดทั้งปีเท่านั้น และไม่ได้บ่งบอกถึงแนวโน้มเชิงบวกใดๆ ในตลาด

ผู้นำในด้านปริมาณอุปทานมักจะยังคงเป็นพื้นที่สำนักงาน โดยมีส่วนแบ่งตามพื้นที่อยู่ที่ 53% ถัดมาเป็นอุตสาหกรรมและคลังสินค้า (36%) และสถานที่ค้าปลีก (11%)

ตลาดโดยรวม

ทุกส่วน	ปริมาณ	ช่องว่างทั้งหมด ล้าน RUR	เนื้อที่รวมพันตรว. ม	พื้นที่เฉลี่ยพันตรว. ม	อัตราเฉลี่ย ₽/ตร.ม. เมตร/ปี
ความหมาย	2 731	23 002	1 594	0,58	18 407
ภายในเดือนสิงหาคม 2559	+35%	+29%	+31%	-3%	+6%
ภายในเดือนกันยายน 2558	-55%	-77%	-63%	-17%	-23%

ค้าปลีกอสังหาริมทรัพย์

ในเดือนกันยายน 2559 มีการจัดแสดงวัตถุ 565 ชิ้นที่มีพื้นที่รวม 176,000 ตารางเมตรในตลาด เมื่อเทียบกับเดือนก่อน จำนวนพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้น 37% และพื้นที่รวมเพิ่มขึ้น 19%

จากวัตถุเหล่านี้มีการจัดแสดงสถานที่ 64 แห่งซึ่งมีพื้นที่รวม 12,000 ตารางเมตรในศูนย์ เมตร ซึ่งสูงกว่าตัวเลขเดือนสิงหาคมถึง 49% ในแง่ของปริมาณ และ 44% ของพื้นที่ทั้งหมด อัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ขอสำหรับอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ต่อเดือนเพิ่มขึ้น 23% และมีมูลค่า 1,012 เหรียญสหรัฐฯ/ตร.ม./ปี อัตราของวัตถุที่ถูกจัดแสดงเป็นเวลานานลดลง 5% ส่วนแบ่งของอสังหาริมทรัพย์ราคาแพง (ที่มีอัตราสูงกว่า 1,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ/ตร.ม./ปี) ตลอดทั้งเดือนเพิ่มขึ้นจาก 30% เป็น 39% ซึ่งรวม เนื่องจากทรัพย์สินราคาแพงจำนวนหนึ่งออกสู่ตลาดในเดือนกันยายน M. Bronnaya (367 ตร.ม. 2128 $/ตร.ม./ปี), B. Bronnaya St. (139 ตร.ม. 2379 $/ตร.ม./ปี), Kuznetsky Most St. (108 ตร.ม. 2991 $/ตร.ม./ปี) และบน Khoromny มีทางตัน (140 ตร.ม. 3385 $/ตร.ม./ปี)

จำนวนพื้นที่ค้าปลีกที่เสนอให้เช่านอกศูนย์ในเดือนกันยายน 2559 เพิ่มขึ้น 36% และพื้นที่ทั้งหมด 18% ปริมาณการจัดหามีจำนวน 501 วัตถุมีพื้นที่รวม 165,000 ตร.ม. อัตราเฉลี่ยต่อเดือนเพิ่มขึ้น 9% และมีมูลค่า 455 ดอลลาร์สหรัฐฯ/ตร.ม./ปี ในขณะเดียวกันอัตราของวัตถุที่จัดแสดงมาเป็นเวลานานก็ไม่เปลี่ยนแปลง โดยทั่วไป ส่วนแบ่งของอสังหาริมทรัพย์ราคาแพงที่ให้เช่าในอัตราที่สูงกว่า 500 ดอลลาร์สหรัฐฯ/ตร.ม./ปี เพิ่มขึ้นจาก 24% ในเดือนสิงหาคมเป็น 30% ในเดือนกันยายน

เมื่อพิจารณาจากข้อเท็จจริงที่ว่าอัตราเฉลี่ยของทรัพย์สินในศูนย์ได้เพิ่มขึ้นในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา และลดลงนอกศูนย์ และการเพิ่มขึ้นของอัตราในเดือนกันยายนสำหรับทรัพย์สินแรกนั้นสูงกว่า 2 เท่า เราสามารถสรุปได้ว่าความต้องการ สำหรับทรัพย์สินค้าปลีกในศูนย์จะสูงกว่า

ร้านค้าปลีกภายในวงแหวนการ์เด้น

การค้าขายภายในสหราชอาณาจักร	ปริมาณ	ช่องว่างทั้งหมด ล้าน RUR	เนื้อที่รวมพันตรว. ม	พื้นที่เฉลี่ยพันตรว. ม	อัตราเฉลี่ย ₽/ตร.ม. เมตร/ปี
ความหมาย	64	686	11,719	0,183	65 424
ภายในเดือนสิงหาคม 2559	+49%	+70%	+44%	-3%	+22%
ภายในเดือนกันยายน 2558	-65%	-81%	-81%	-46%	+10%

ร้านค้าปลีกนอกวงแหวนการ์เด้น

การค้าขายนอกสหราชอาณาจักร	ปริมาณ	ช่องว่างทั้งหมด ล้าน RUR	เนื้อที่รวมพันตรว. ม	พื้นที่เฉลี่ยพันตรว. ม	อัตราเฉลี่ย ₽/ตร.ม. เมตร/ปี
ความหมาย	502	3 844	164,979	0,329	29 456
ภายในเดือนสิงหาคม 2559	+37%	+24%	+20%	-12%	+10%
ภายในเดือนกันยายน 2558	-48%	-58%	-49%	-3%	-15%

อสังหาริมทรัพย์สำนักงาน

ในเดือนกันยายน 2559 อุปทานทรัพย์สินสำนักงานให้เช่าเพิ่มขึ้น 31% ในปริมาณและ 29% ของพื้นที่ทั้งหมดและมีจำนวน 1,632 วัตถุโดยมีพื้นที่รวม 841,000 ตารางเมตร ม.

ในช่วงเดือนที่ผ่านมา จำนวนอาคารสำนักงานในศูนย์เพิ่มขึ้น 46% พื้นที่ทั้งหมดเพิ่มขึ้น 19% อัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนเพิ่มขึ้น 1% และอยู่ที่ 392 เหรียญสหรัฐฯ/ตร.ม./ปี

นอกวงแหวนสวน อุปทานเพิ่มขึ้น 29% ในด้านปริมาณ และพื้นที่ทั้งหมด 31% อัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 3% และมีมูลค่า 241 เหรียญสหรัฐฯ/ตร.ม./ปี ราคาทรัพย์สินที่ขายมาเป็นเวลานานไม่มีการเปลี่ยนแปลง และส่วนแบ่งของทรัพย์สินที่มีราคาสูงกว่า 250 ดอลลาร์/ตร.ม. อุปทานรวมเพิ่มขึ้นจาก 30% ในเดือนสิงหาคมเป็น 31% ในเดือนกันยายน

ความแตกต่างที่ไม่มีนัยสำคัญระหว่างอัตราที่เพิ่มขึ้นในช่วงเดือนและการลดลงในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมาสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในศูนย์กลางและภายนอก บ่งชี้ว่าความต้องการทรัพย์สินดังกล่าวมีความแตกต่างกันเล็กน้อยเช่นกัน

ห้องทำงานภายในวงแหวนการ์เด้น

สำนักงานในสหราชอาณาจักร	ปริมาณ	ช่องว่างทั้งหมด ล้าน RUR	เนื้อที่รวมพันตรว. ม	พื้นที่เฉลี่ยพันตรว. ม	อัตราเฉลี่ย ₽/ตร.ม. เมตร/ปี
ความหมาย	246	2 878	115,834	0,471	25 365
ภายในเดือนสิงหาคม 2559	+46%	+15%	+19%	-18%	+1%
ภายในเดือนกันยายน 2558	-78%	-90%	-86%	-34%	-15%

บริเวณสำนักงานนอกวงแหวนการ์เด้น

สำนักงานนอกสหราชอาณาจักร	ปริมาณ	ช่องว่างทั้งหมด ล้าน RUR	เนื้อที่รวมพันตรว. ม	พื้นที่เฉลี่ยพันตรว. ม	อัตราเฉลี่ย ₽/ตร.ม. เมตร/ปี
ความหมาย	1 398	12 080	732,623	0,524	15 518
ภายในเดือนสิงหาคม 2559	+31%	+32%	+34%	+2%	+2%
ภายในเดือนกันยายน 2558	-56%	-77%	-70%	-32%	-21%

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 ตลาดมีเสถียรภาพอย่างสมบูรณ์ และผู้เช่าเริ่มกระตือรือร้นมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด อย่างไรก็ตามอุปทานมีลดลง การวิจัยตลาดแสดงให้เห็นว่านี่เป็นเพราะจำนวนช่องว่างใหม่ลดลง นอกจากนี้ บริษัทของรัฐ ใช้ประโยชน์จากสถานการณ์ เช่า หรือซื้อพื้นที่ขนาดใหญ่

แต่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก อุปทานยังคงมีมากกว่าอุปสงค์ ในปีที่ผ่านมาปริมาณพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่เปิดดำเนินการไม่ได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ในขณะเดียวกันร้านค้าหลายแห่งก็ไม่สามารถทนต่อการแข่งขันและย้ายออกจากสถานที่ได้ มีการต่อสัญญาน้อยลงเป็นอันดับสาม แต่หลังจากนั้น วันหยุดฤดูร้อนจำนวนใหม่เพิ่มขึ้น

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในมอสโก

นอกเหนือจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมแล้ว พื้นที่ใหม่ๆ ที่น่าดึงดูดสำหรับนักพัฒนาได้ปรากฏขึ้นในเมืองหลวง ซึ่งการแข่งขันยังไม่สูง ก่อนอื่น นี่คือพื้นที่ในนิวมอสโก

การตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในมอสโกแสดงให้เห็นว่าการเปลี่ยนแปลงจำนวนพื้นที่ที่นำไปใช้งานไม่ได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ หากเราพูดถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกตัวเลขดังกล่าวลดลงเพียง 3% เมื่อเทียบกับปี 2558 ในบรรดาศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุด:

• ริเวียร่า - 91.2 พัน m2
• ดี! - 53,000 ตร.ม
• โอเชียเนีย - 60,000 m2
• มหานคร - 38,000 ตารางเมตร

ควรสังเกตว่าศูนย์การค้าในเมืองหลวงเปิดตั้งแต่ ระดับสูงอัตราการเข้าพัก ซึ่งหมายความว่าจำนวนผู้ค้าปลีกที่ออกจากตลาดจะค่อยๆ ลดลง ในทางตรงกันข้ามมอสโกดึงดูดแบรนด์ต่างประเทศ - มีผู้มาใหม่ 32 รายเข้ามาในสหพันธรัฐรัสเซียในระหว่างปี อัตราค่าเช่าหลักอยู่ที่ 100,000 ต่อตารางเมตร ในเวลาเดียวกันเจ้าของหลายรายตกลงที่จะให้ส่วนลดแก่ผู้เช่าในปีแรกของความร่วมมือ

จากการวิจัยของผู้เชี่ยวชาญในปี 2560 จะมีการว่าจ้างพื้นที่ค้าปลีกน้อยลง 30%

อสังหาริมทรัพย์สำนักงาน

เมื่อวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในมอสโกปี 2559 พบว่าพื้นที่สำนักงานว่างลดลง ในส่วนของคลาส A ลดลงเหลือ 19% เทียบกับ 26% ในปี 2558 ในส่วนราคา B การลดลงถึง 15%

ในเวลาเดียวกันมีการนำไปใช้งานประมาณ 350,000 ตารางเมตรในเมืองหลวงซึ่งเป็นครึ่งหนึ่งของปีที่แล้ว ในปี 2560 ปริมาณควรเพิ่มขึ้นเล็กน้อย - เป็นประมาณ 450,000 m2 ส่วนใหญ่อยู่ในศูนย์ธุรกิจเมืองมอสโกและย่านศูนย์กลางธุรกิจ พวกเขารวมกันมีพื้นที่มากกว่า 300,000 ตารางเมตร

อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในเมืองหลวงมีเสถียรภาพ: ราคาหลักสำหรับคลาส A เฉลี่ย 25-30,000 รูเบิลสำหรับคลาส B - 23-28,000

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในภูมิภาค

สถานการณ์ที่มีพื้นที่ค้าปลีกใหม่ในภูมิภาคค่อนข้างแตกต่างจากในมอสโก การวิเคราะห์ตลาดเชิงพาณิชย์พบว่าปริมาณลดลงเกือบ 40% ศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดเปิดใน Kursk, Arkhangelsk และ Vladivostok

ในขณะเดียวกันตามความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญสัดส่วนของช่องสี่เหลี่ยมว่างมีขนาดเล็กมาก ในเมืองที่มีประชากรมากกว่าหนึ่งล้านคน ตัวเลขเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 10% ในขณะเดียวกันศูนย์การค้าที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เอื้ออำนวยก็เต็มเกือบ 100%

หากเราพูดถึงการคาดการณ์ในปี 2560 นักวิเคราะห์จะสังเกตถึงความจำเป็นที่การลดจำนวนพื้นที่ค้าปลีกใหม่จะยิ่งเพิ่มมากขึ้นไปอีก ตามการคาดการณ์เบื้องต้นจะถึง 11% ของระดับปี 2559 โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากการเลื่อนการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกขนาดใหญ่ที่คาดว่าจะเปิดประตูในปีหน้า

ในบรรดาผู้ค้าปลีก เครือร้านค้าปลีก Lenta, Magnit และ X5 (Pyaterochka, Perekrestok) มีความโดดเด่นมาโดยตลอดจากกิจกรรมเฉพาะของพวกเขาในตลาดภูมิภาคในปี 2559 นอกจากนี้ใน เมืองเล็กๆนอกจากนี้ ยังมีร้านค้าปลีก DIY เช่น OBI และ Leroy Merlin รวมถึงไฮเปอร์มาร์เก็ตอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์อย่าง Eldorado และ M.Video