Proprietarii vor plăti direct facturile la utilități. Companiile de administrare vor fi excluse din schema de plată pentru locuințe și servicii comunale

Plata direct către organizațiile care furnizează resurse (RSO) pentru locuințe și servicii comunale va deveni mai ușoară. La sfârșitul lunii iulie, Cabinetul de Miniștri a aprobat o serie de documente care permit acest lucru. De exemplu, este prevăzută procedura de interacțiune între societățile de administrare și RNO. Acum, în cazul unui calcul direct, MC trebuie să ofere lucrătorilor resurse informațiile necesare pentru calcularea plăților pentru utilități.

„Și anume - date despre fiecare proprietar sau utilizator al spațiilor, adresele apartamentelor care indică numărul de persoane care locuiesc permanent în acestea, date despre dispozitivele de măsurare, informații despre spațiile rezidențiale în care furnizarea de servicii publice este limitată sau suspendată”, site-ul web al Ministerului Construcțiilor din Federația Rusă spune ...

De asemenea, a fost aprobat un formular standard de contract direct între proprietari de apartamente și resurse. Contractul în sine constă din zece prevederi. Conține date generale - despre organizație, consumatorii de servicii, spații rezidențiale și servicii pentru care proprietarul va plăti direct. De asemenea, specifică contabilitatea volumului serviciilor de utilități, valoarea plății pentru aceasta, procedura de decontare, drepturile și obligațiile părților. Citiți documentul.

Conform Ministru adjunct al construcțiilor și locuințelor și serviciilor comunale Maxim Egorov, forma standard de contracte directe în domeniul locuințelor și al serviciilor comunale va simplifica relația dintre cetățeni și lucrătorii în resurse.

"Am dezvoltat și aprobat forma unui acord standard, astfel încât cetățenii care trec la soluționarea directă cu organizațiile care furnizează resurse să înțeleagă termenii acestei interacțiuni și să fie aceiași în întreaga țară", a spus viceministrul.

Duma de Stat crede că model de contract va permite proprietarilor să treacă mai activ la contracte directe, care în viitor ar trebui să devină un sistem preferențial pentru plata serviciilor de utilități.

Legea însăși privind tranziția la contracte directe cu RNO (fără intermediar în persoana societății de administrare) a fost semnată în aprilie anul trecut. Puteți trece la o astfel de schemă de calcul în două cazuri. În primul rând, cetățenii înșiși pot lua o astfel de decizie la o adunare generală a proprietarilor de case. Al doilea este că furnizorii de resurse pot trece unilateral la contracte directe cu un consumator dacă organizația de gestionare reține banii colectați de la cetățeni pentru utilități mai mult de două luni.

Principalul motiv pentru adoptarea unui astfel de sistem este datoriile organizațiilor de gestionare către organizațiile care furnizează resurse. Companiile de administrare au colectat bani de la proprietari, dar nu au plătit integral sau la timp cu furnizorii de resurse. Așadar, au existat modificări care vă permit să plătiți direct utilitățile, amintește Igor Kolesnikov, șeful Departamentului de Economie Urbană al Institutului de Economie Urbană.

Anterior, Ministerul Construcțiilor din Federația Rusă a anunțat că acestea au ajuns la 250 de miliarde de ruble. În același timp, colectarea plăților de la populație pentru locuințe și servicii comunale a fost de aproape 90%.

În ciuda faptului că legea contractelor directe este în vigoare de peste un an, o astfel de schemă de plată nu s-a extins încă. Trecerea la contracte directe în regiuni este inegală. În unele regiuni, locuitorii a jumătate din clădirile de apartamente ale fondului deservit (45-50%) plătesc pentru furnizarea de utilități într-un mod nou, în altele acest proces abia începe și este la nivelul de 10-12%, spune în Alexander Kostyukov, principal expert în domeniul locuințelor și serviciilor comunale.

Acest lucru este influențat de o serie de factori: poziția administrației și a organismelor de reglementare, a organizațiilor care furnizează resurse, a stării diferite a fondului locativ în sine. Există, de asemenea, dificultăți în case cu preparare independentă de apă caldă și încălzire. Pentru astfel de case, nu există formule pentru contracte directe și nu există reguli pentru calcularea plăților cu furnizorii de gaze și apă, întrucât un rezident, în conformitate cu legea, cumpără un serviciu de utilități gata pregătit și nu resurse separate pentru furnizarea acestuia , explică expertul.

Dezavantaj nou sistem relația directă, în opinia multor consumatori, a devenit nepregătirea lucrătorilor resurse în fața muncii multitasking. Aceasta este - primirea de citiri de la contoare de apartament, efectuarea decontărilor personale, colectarea datoriilor de la neplătitori și, cel mai important, comunicarea directă cu oamenii. În primele luni ale noii legi, locuitorii clădirilor de apartamente s-au plâns chiar că lucrătorii resurse „au încetinit” tranziția casei lor către un contract direct sub diverse pretexte, inclusiv lipsa de încredere în protocolul întâlnirii proprietarilor, adaugă Alexander Kostyukov.

Ar trebui să devină mai ușor să construim relații directe cu organizațiile care furnizează resurse datorită formei standard aprobate de contracte directe. Va exista un eșantion, completat în care proprietarii de apartamente vor putea plăti serviciile comunale direct lucrătorilor din resurse.

Acordul-model în sine permite proprietarilor să stabilească relații cu RNO și să efectueze plăți direct către acesta pentru resursa pe care o furnizează. Adică, un astfel de acord este conceput pentru a simplifica formarea relațiilor dintre consumatorii de servicii și resurse, spune Igor Kolesnikov.

Potrivit lui Alexander Kostyukov, aprobarea unui model de contract este un aspect oarecum formal al problemei, care nu va juca niciun rol cheie.

„În general, un model de acord este un document unic de consolidare care nu necesită recurgerea la numeroase alte dispoziții ale legii, care vor face drepturile și obligațiile părților la acord - consumatorul și contractantul serviciului de utilități mai ușor de înțeles. ," el spune.

Experții subliniază, de asemenea, neajunsurile contractului model. De exemplu, nu ia în considerare calitatea serviciilor furnizate: temperatura apei furnizate sau presiunea gazului. Aceasta înseamnă că, dacă consumatorul nu este de acord cu calitatea serviciului, este dificil pentru el să facă o reclamație, deoarece caracteristici de calitate nu au fost convenite în prealabil, notează Director al parteneriatului non-profit „Controlul locuințelor și serviciilor comunale” Svetlana Razorotneva.

În plus, procedura de soluționare a litigiilor și de plată a amenzilor pentru furnizarea de servicii de calitate scăzută nu este explicată în detaliu. În situații controversate, Codul penal a fost mai ușor să interacționeze cu oamenii resurse, deoarece aceștia au un grup de avocați care se ocupă de probleme similare. Este mai dificil pentru un consumator obișnuit să conteste dimensiunea unei plăți sau orice altă problemă. Trecerea la un contract direct nu afectează în niciun fel dimensiunea plății și, în unele cazuri, poate crește dimensiunea acesteia, deoarece RNO vrea să primească maximul de la consumator, spun experții.

Pentru lucrătorii cu resurse, contractele directe, pe de o parte, sunt un plus dacă Codul penal nu plătește corect. În acest caz, interacțiunea directă cu rezidenții va ajuta la stabilirea unui flux financiar stabil. Pe de altă parte, lucrătorii cu resurse vor trebui să intre într-o relație contractuală cu fiecare chiriaș, iar acesta este un cost suplimentar, spune șeful Departamentului de Economie Urbană al Institutului de Economie Urbană.

Organizațiile de management de bună credință consideră că contractele directe sunt un fenomen pozitiv, mai ales dacă casa are debitori în rândul proprietarilor (ceea ce, de asemenea, nu este neobișnuit). „Acum pregătirea documentației de plată necesare și lucrul cu debitorii cad pe umerii organizațiilor care furnizează resurse”, explică Alexander Kostyukov.

Servicii de locuințe și comunale / Companii de administrare și HOA

De la începutul lunii aprilie 2018, locuitorii clădirilor de apartamente au primit dreptul de a trece la contracte directe cu organizații care furnizează resurse. O decizie cu privire la aceasta poate fi luată la o adunare generală a rezidenților. De asemenea, poate fi inițiat chiar de furnizorii de utilități, cu condiția ca societatea de administrare a casei să acumuleze datorii de mai mult de două luni.

Scopul modificărilor legislației este de a permite proprietarilor de apartamente să plătească electricitatea, căldura și apa direct, ocolind intermediarii. În plus, în acest fel, guvernul speră să protejeze drepturile proprietarilor de organizațiile de management fără scrupule. Cu toate acestea, începutul noii comenzi a ridicat numeroase întrebări.

În special, de către cine și cum în casele care au trecut la contracte directe, ar trebui transmise citirile dispozitivelor comune de măsurare a caselor? Cum va fi plătit consumul pentru nevoile generale ale gospodăriei? Cum va fi distribuită responsabilitatea pentru aprovizionarea cu resurse comunale sub standarde? Ce se întâmplă dacă rezidenții au decis să treacă la contracte directe cu organizațiile care furnizează resurse, iar compania de administrare, totuși, continuă să emită facturi pentru căldură, apă și electricitate?

Lămuririle oficiale cu privire la acestea și la o serie de alte aspecte au fost făcute de Ministerul Construcțiilor, Locuințelor și Utilităților. Le publicăm mai jos.

Este necesar să obțineți consimțământul chiriașilor dacă tranziția la contracte directe are loc la inițiativa organizației care furnizează resurse?

Întrebare: Este necesar să obțineți consimțământul proprietarilor de spații din clădirile de apartamente pentru a stabili relații contractuale cu o organizație care furnizează resurse în punerea în aplicare a normelor prevăzute la punctul 2 din partea 1 și partea 2 a articolului 157.2 din Codul locuințelor Federația Rusă(denumit în continuare Codul locuințelor RF, vorbim despre decizia organizației care furnizează resurse de a trece la contracte directe)?

Răspuns: În virtutea clauzei 2 a părții 1 a articolului 157.2 din RF LC, unul dintre motivele pentru ziua încheierii unui acord de furnizare de resurse între proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente și o organizație care furnizează resurse (denumită în continuare un acord direct) este încetarea celor încheiate în conformitate cu cerințele stabilite de Guvernul Federației Ruse între o persoană, administrarea unei clădiri de apartamente și o organizație care furnizează resurse, contracte pentru furnizarea de apă rece și caldă, eliminarea apei, electricitate alimentare, alimentare cu gaz (inclusiv furnizarea de gaz casnic în butelii), încălzire (alimentare cu căldură, inclusiv alimentare combustibil solidîn prezența încălzirii sobelor) în ceea ce privește furnizarea de resurse comunale pentru a furniza serviciile comunale adecvate proprietarilor și utilizatorilor de spații dintr-o clădire de apartamente (denumit în continuare acordul de furnizare a resurselor) din cauza refuzului unilateral al organizația care furnizează resurse pentru a îndeplini acordul de furnizare a resurselor.

Temeiurile și procedura pentru refuzul unilateral al organizației care furnizează resurse de a îndeplini acordul de furnizare a resurselor sunt definite în partea 2 a articolului 157.2 din RF LC.

Deci, în conformitate cu norma specificată, organizația care furnizează resurse are dreptul de a refuza unilateral să îndeplinească acordul de furnizare a resurselor încheiat cu persoana care administrează clădirea de apartamente, dacă persoana care gestionează clădirea de apartamente are o datorie față de casa care furnizează resurse. a fost recunoscută de acesta sau confirmată printr-un act judiciar. organizație într-o sumă egală sau mai mare de două valori medii lunare ale obligațiilor de plată în temeiul unui contract de furnizare a resurselor, indiferent de plata ulterioară a acestei datorii de către persoana care gestionează clădirea de apartamente, cu excepția cazului de rambursare integrală a acestei datorii de către persoana care gestionează clădirea de apartamente, înainte de intrarea în vigoare a actului judecătoresc.

În același timp, această procedură nu prevede obligația organizației care furnizează resurse de a obține consimțământul proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente pentru punerea în aplicare a unui refuz unilateral de a îndeplini acordul de furnizare a resurselor încheiat. Ținând cont de cele de mai sus, Ministerul Construcțiilor din Rusia consideră că exercitarea dreptului unei organizații care furnizează resurse de a refuza unilateral să execute un acord de furnizare a resurselor încheiat cu o persoană care gestionează o clădire de apartamente nu necesită acordul proprietarilor local într-o clădire de apartamente.

Proprietarii au decis să treacă la contracte directe, ce se întâmplă cu responsabilitățile companiei de administrare?

Întrebare: Adoptarea de către adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente conduce la excluderea automată de la subiectul acordului de gestionare încheiat de proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente cu organizația de gestionare, responsabilitățile organizației de gestionare de a oferi proprietarilor de utilități?

Răspuns: În conformitate cu clauza 1 a părții 1 a articolului 157.2 din Codul locuințelor al Federației Ruse, adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente are dreptul de a lua o decizie de a încheia un contract direct cu o organizație care furnizează resurse. . În acest caz, contractul direct este considerat încheiat de la data specificată în decizie intalnire generala proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente, prevăzute la clauza 4.4 a părții 2 a articolului 44 din LC RF.

Cu toate acestea, prin decizia organizației care furnizează resurse, perioada specificată poate fi amânată, dar nu mai mult de trei luni calendaristice. Organizația care furnizează resurse va informa persoana din a cărei inițiativă a fost convocată această ședință cu privire la o astfel de decizie, în termen de cel mult cinci zile lucrătoare de la data primirii copiilor deciziei și a procesului-verbal al adunării generale a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente. în modul prevăzut de partea 46 a articolului 46 din Codul locuințelor al Federației Ruse (clauza 1 a părții 7 articolul 157.2 din LC RF).

Conform articolului 162 partea 8 din Codul locuințelor RF, modificările și (sau) rezilierea contractului de administrare pentru o clădire de apartamente se efectuează în modul prevăzut de legea civilă. Partea 1 a articolului 450 Cod Civil Federația Rusă (denumită în continuare RF RF) stipulează că modificarea și rezilierea acordului sunt posibile prin acordul părților, cu excepția cazului în care Codul civil al RF, alte legi sau acordul prevede altfel. În sensul dispozițiilor legale de mai sus, luate în considerare în relația sistemică, paragraful 1 din partea 1 a articolului 157.2 din RF LC prevede o bază suplimentară pentru modificarea acordului de administrare pentru o clădire de apartamente.

În acest sens, adoptarea de către proprietari a spațiilor dintr-un bloc de apartamente a deciziei prevăzute la articolul 44 partea 2 punctul 4.4 din RF LC implică o modificare a acordului de administrare pentru un bloc de apartamente în virtutea legii.

Cum se determină suma datoriei, ceea ce conferă organizației furnizoare de resurse un drept unilateral de a trece la contracte directe?

Întrebare: În temeiul clauzei 2 a părții 1 a articolului 157.1 din Codul locuințelor al Federației Ruse, organizația care furnizează resurse are dreptul să refuze unilateral să îndeplinească acordul de furnizare a resurselor încheiat cu persoana care administrează clădirea de apartamente, dacă acesta din urmă are o datorie față de organizația care furnizează resurse pentru resursa de utilități furnizate, într-o sumă egală sau mai mare de două valori medii lunare ale obligațiilor de plată în temeiul unui contract de furnizare a resurselor. Valoarea datoriei corespunzătoare va fi determinată în total pentru utilitățile furnizate și pentru utilitățile utilizate pentru întreținerea proprietății comune sau este posibilă rezilierea contractului de furnizare a resurselor pe baza specificată numai dacă există o datorie pentru utilitățile utilizate pentru furnizarea de utilitati?

Răspuns: Pentru un refuz unilateral al unei organizații care furnizează resurse de a îndeplini un acord de furnizare a resurselor pe baza specificată în paragraful 2 al părții 1 a articolului 157.1 din RF LC, este necesar ca persoana care administrează clădirea de apartamente să aibă o datorie în temeiul contract de furnizare a resurselor într-o sumă egală sau mai mare de două valori lunare medii ale obligațiilor de plată în temeiul unui contract de furnizare a resurselor.

Valoarea medie lunară a obligațiilor de plătit în temeiul unui contract de furnizare a resurselor este determinată de organizația care furnizează resurse, împărțind suma obligațiilor persoanei care gestionează clădirea de apartamente în temeiul contractului de furnizare a resurselor timp de douăsprezece luni care preced data transmiterii notificării refuzul unilateral de a îndeplini acordul de furnizare a resurselor până la doisprezece. În cazul în care contractul de furnizare a resurselor a fost executat pentru mai puțin de douăsprezece luni, valoarea medie lunară a obligațiilor de plată în temeiul contractului de furnizare a resurselor este determinată prin împărțirea cuantumului obligațiilor persoanei care gestionează clădirea de apartamente pentru perioada respectivă. din contractul de furnizare a resurselor după numărul de luni de valabilitate a acestora (partea 2 a articolului 157.2 din RF LC).

Astfel, pentru rezilierea contractului de furnizare a resurselor pe baza de mai sus, suma datoriei pentru o resursă de utilități utilizată pentru furnizarea de servicii de utilități este semnificativă din punct de vedere juridic. Prezența datoriilor pentru utilitățile consumate pentru utilizarea și întreținerea proprietății comune într-o clădire de apartamente nu este un motiv pentru refuzul unilateral al unei organizații care furnizează resurse de a îndeplini un acord de furnizare a resurselor.

Cine și cum ar trebui să transfere citirile contorului la trecerea la contracte directe?

Întrebare: Cum și de către cine va fi efectuat transferul citirilor dispozitivelor de măsurare individuale și colective (case generale) în tranziția la contracte directe?

Răspuns: În virtutea articolului 161 partea 11 din Codul locuințelor al Federației Ruse, este responsabilitatea persoanei care administrează o clădire de apartamente, atunci când trece la contracte directe, să furnizeze organizațiilor care furnizează resurse informațiile necesare pentru calcularea facturile de utilități, inclusiv la citirile dispozitivelor individuale de măsurare (atunci când furnizează o astfel de mărturie de către proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente și chiriașii de spații rezidențiale în baza contractelor de închiriere socială sau a contractelor de închiriere a spațiilor rezidențiale ale statului sau a fondului de locuințe municipale din această casă persoanei care administrează clădirea de apartamente) și dispozitive de măsurare colectivă (casă comună) instalate în clădirea de apartamente.

Cum se va efectua plata pentru consumul de utilități pentru nevoile generale ale gospodăriei?

Întrebare: Cine va stabili plata pentru utilitățile consumate pentru utilizarea și întreținerea proprietății comune într-o clădire de apartamente, la trecerea la contracte directe?

Răspuns: În conformitate cu articolul 156 partea 9.1 din RF LC, plata pentru întreținerea unui spațiu rezidențial include plata pentru utilitățile consumate la utilizarea și întreținerea proprietății comune într-o clădire de apartamente.

În conformitate cu partea 12 a articolului 161 din Codul locuințelor RF, organizațiile de administrare, asociațiile de proprietari sau cooperative de locuințe sau alte specializate cooperativele de consum Administrarea clădirilor de apartamente nu au dreptul de a refuza să încheie contracte, în conformitate cu regulile specificate în partea 1 a articolului 157 din RF LC, inclusiv în ceea ce privește resursele comunale consumate la întreținerea proprietății comune într-o clădire de apartamente, cu organizații care furnizează resurse care efectuează alimentare cu apă rece și caldă, canalizare, alimentare cu energie electrică, alimentare cu gaz (inclusiv furnizarea de gaz menajer în butelii), încălzire (furnizarea de căldură, inclusiv furnizarea de combustibil solid în prezența încălzirii sobelor) și o operator pentru gestionarea deșeurilor municipale solide, cu excepția cazurilor prevăzute la partea 1 a articolului 157.2, potrivit cărora se încheie contracte directe exclusiv pentru furnizarea de utilități.

Astfel, trecerea la contracte directe nu afectează relația persoanei care se ocupă de administrarea clădirii de apartamente cu organizația care furnizează resurse, care s-au dezvoltat în cadrul contractelor în legătură cu resursele comunale consumate la întreținerea proprietății comune în un bloc de apartamente. În consecință, plata pentru utilitățile consumate pentru utilizarea și întreținerea proprietății comune într-o clădire de apartamente este percepută de către organizația care furnizează resurse persoanei care administrează clădirea de apartamente, iar aceasta din urmă expune plata corespunzătoare proprietarilor de spații din apartament clădire ca parte a plății pentru întreținerea spațiilor rezidențiale.

Cine este responsabil pentru calitatea serviciilor de utilități atunci când trece la contracte directe?

Întrebare: Cum sunt delimitate zonele de responsabilitate ale persoanei care administrează clădirea de apartamente și organizația care furnizează resurse în cazul unui contract direct atunci când furnizează proprietăților de spații din clădirea de apartamente utilități de calitate scăzută?

Răspuns: În virtutea părții 15 a articolului 161 din Codul locuințelor al Federației Ruse, o organizație care furnizează resursele necesare pentru furnizarea de utilități este responsabilă pentru furnizarea acestor resurse de calitate adecvată până la limitele proprietății comune dintr-un apartament. clădirea și limitele rețelelor externe de inginerie și suport tehnic ale acestei clădiri, cu excepția cazului în care se stabilește altfel printr-un acord cu o astfel de organizație.

Partea 1 a articolului 161 din RF LC prevede că gestionarea unei clădiri de apartamente ar trebui să se asigure favorabilă și condiții de siguranță reședința cetățenilor, întreținerea corespunzătoare a bunurilor comune într-o clădire de apartamente, rezolvarea problemelor legate de utilizarea acestei proprietăți, precum și furnizarea de utilități cetățenilor care locuiesc într-o astfel de casă sau în cazurile prevăzute la articolul 157.2 din RF LC, disponibilitatea constantă a utilități și alte echipamente care fac parte din proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, până la furnizarea de utilități.

În același timp, în virtutea clauzei 3 a părții 11 a articolului 161 din RF LC, persoana care gestionează o clădire de apartamente este, de asemenea, obligată să accepte de la proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente și chiriașii de spații rezidențiale în baza contractelor sociale de muncă sau contracte de închiriere a spațiilor rezidențiale ale fondului locativ de stat sau municipal din această clădire. cu privire la încălcările cerințelor privind calitatea utilităților și (sau) continuitatea furnizării unor astfel de servicii, încălcări la calcularea cuantumului plăților pentru utilitățile și interacționează cu organizațiile care furnizează resurse și cu operatorul regional pentru manipularea deșeurilor municipale solide atunci când analizează aceste contestații, verifică faptele prezentate în acestea, elimină încălcările dezvăluite și trimite informații cu privire la rezultatele examinării cererilor în modul stabilit de guvern al Federației Ruse.

Astfel, persoana care administrează clădirea de apartamente acționează ca un „ghișeu unic” pentru primirea reclamațiilor consumatorilor cu privire la încălcarea calității utilităților furnizate și este obligată să fie responsabilă pentru calitatea utilităților furnizate în interiorul blocului de apartamente în termeni întreținerea corespunzătoare a utilităților intra-clădire, în timp ce organizația care furnizează resurse este responsabilă pentru calitatea utilităților furnizate la granița utilităților intra-clădire.

Ce se întâmplă dacă societatea de administrare ignoră decizia proprietarilor de a trece la contracte directe?

Întrebare: Ce măsuri pot fi luate în legătură cu organizația de administrare, dacă proprietarii spațiilor dintr-o clădire de apartamente decid să încheie contracte directe cu organizațiile care furnizează resurse, iar organizația de gestionare continuă să perceapă facturile de utilități?

Răspuns: partea 5 a articolului 3 din Legea federală nr. 59 prevede că, în cazul depunerii documentelor de plată (inclusiv a documentelor de plată v formular electronic situat în stat Sistem informatic locuință și servicii comunale) de către persoana care administrează clădirea de apartamente pentru a plăti facturile de utilități pentru perioada de după încetarea, respectiv, a alimentării cu apă rece și caldă, canalizare, electricitate, alimentare cu gaz (inclusiv furnizarea de gaz menajer în butelii) , încălzire (furnizarea de căldură, inclusiv furnizarea de combustibil solid în prezența încălzirii sobelor) în ceea ce privește furnizarea de resurse comunale pentru a furniza serviciile comunale adecvate proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente și chiriașilor de spații rezidențiale în temeiul contractelor de muncă socială sau al contractelor de închiriere a spațiilor rezidențiale ale statului sau fondului de locuințe municipale din această casă, un acord pentru furnizarea de servicii pentru gestionarea deșeurilor municipale solide în cazurile prevăzute la paragrafele 1 și 2 din partea 1 din articolul 157.2 din RF LC, astfel de persoane care administrează o clădire de apartamente sunt obligate să plătească proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente și animatori de spații rezidențiale în baza contractelor de închiriere socială sau a contractelor de închiriere a spațiilor rezidențiale ale statului sau fondului locativ municipal din această casă, cărora li s-au depus documentele de plată indicate, dublu amendă de plătit, cu excepția cazurilor în care o astfel de încălcare a fost eliminată înainte ca plata pentru utilități să fie plătită pe baza documentelor de plată specificate de către proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente și chiriașii de spații rezidențiale în baza contractelor de închiriere socială sau a contractelor de închiriere a spațiilor rezidențiale ale fondul de locuințe de stat sau municipal din această clădire ...

Cum să obțineți compania de administrare să plătească amenzi pentru emiterea de facturi după trecerea la contracte directe?

Întrebare: Legea federală nr. 59 prevede obligația organizației de gestionare de a plăti o amendă proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente dacă emite documente de plată după încheierea contractelor directe. Este posibil să efectuați o verificare a problemei specificate? Ce măsuri de influență pot fi luate împotriva organizației de gestionare în cazul neîndeplinirii acestei obligații?

Răspuns: În conformitate cu partea 1 a articolului 192 din Codul locuințelor din Federația Rusă, gestionarea clădirilor de apartamente se realizează de către organizații de administrare pe baza unei licențe de desfășurare activitate antreprenorială pentru gestionarea clădirilor de apartamente emise de organul de supraveghere a locuințelor de stat pe baza deciziei comisiei de acordare a licențelor a entității constitutive a Federației Ruse. Licențierea activităților pentru gestionarea clădirilor de apartamente include activitățile organismelor de supraveghere a locuințelor de stat pentru activitățile de acordare a licențelor pentru gestionarea clădirilor de apartamente, implementarea controlului licențelor (articolul 192 partea 3 din RF LC). Astfel, controlul licențelor este exercitat în legătură cu organizațiile de management de către organele de supraveghere a locuințelor de stat ale entităților constitutive ale Federației Ruse.

Subiectul controlului licențelor este conformitatea de către organizațiile de management cu cerințele de licențiere prevăzute în articolul 193 partea 1 din RF LC. În același timp, clauza 7 a părții 1 a articolului 193 din RF LC prevede că numărul cerințelor de licență include alte cerințe stabilite de guvernul Federației Ruse. Subparagraful "a" al clauzei 3 din Regulamentul privind acordarea de licențe pentru activități antreprenoriale pentru administrarea clădirilor de apartamente, aprobat de Guvernul Federației Ruse din 28 octombrie 2014 nr. 1110, prevede clasificarea conformității cu cerințele prevăzute la partea 2.3 a articolului 161 din RF LC, care prevede că, atunci când administrează o clădire de apartamente de către o organizație de administrare, aceasta este responsabilă față de proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente pentru furnizarea tuturor serviciilor și (sau) executării lucrărilor care asigură întreținerea corespunzătoare a proprietății comune în această clădire și a cărei calitate trebuie să respecte cerințele reglementărilor tehnice și regulile de întreținere stabilite de Guvernul Federației Ruse proprietate comună într-o clădire de apartamente, pentru furnizarea de utilități, în funcție de nivelul de îmbunătățire al acestei case, a cărui calitate trebuie să îndeplinească cerințele stabilite de guvernul Rusiei Federația normelor pentru furnizarea, suspendarea și restricționarea furnizării de utilități proprietarilor și utilizatorilor de spații din clădiri de apartamente și clădiri rezidențiale sau, în cazurile prevăzute la articolul 157.2 din prezentul cod, pentru asigurarea disponibilității ingineriei sisteme. La rândul său, paragraful 67 din Regulile pentru furnizarea de utilități proprietarilor și utilizatorilor de spații din clădiri de apartamente și clădiri rezidențiale, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 354 din 6 mai 2011, obligația de a emite plata documentele sunt atribuite furnizorului de servicii utilitare.

Astfel, având în vedere că atunci când se încheie contracte directe, organizația care furnizează resurse devine executantul utilităților și este responsabilă pentru furnizarea documentelor de plată consumatorilor, emiterea documentelor de plată relevante de către persoana care gestionează imobilul, în acest caz, reprezintă o încălcare a cerinței de licență prevăzută la paragraful "a» Clauza 3 din Regulamentul privind acordarea de licențe pentru activitatea antreprenorială în administrarea clădirilor de apartamente, aprobat de Guvernul Federației Ruse din 28 octombrie 2014 nr. 1110.

Ce se întâmplă cu autoritatea supravegherii locuințelor după trecerea casei la contracte directe?

La încheierea contractelor directe, organul de supraveghere a locuințelor de stat al entității constitutive a Federației Ruse are dreptul de a inspecta organizațiile care furnizează resurse în ceea ce privește valabilitatea calculării valorii facturilor de utilități și care va face obiectul unei astfel de inspecții ?

Puterile organelor de supraveghere a locuințelor de stat sunt definite la articolul 20 din RF LC. Deci, în conformitate cu partea 1 a articolului 20 din RF LC, supravegherea de stat a locuințelor înseamnă activitățile organelor executive autorizate ale entităților constitutive ale Federației Ruse, care vizează prevenirea, identificarea și suprimarea încălcărilor de către organisme puterea statului, autorități locale, precum și persoane juridice, antreprenori individualiși cetățenilor cu cerințele stabilite în conformitate cu legislația privind locuințele, legislația privind economisirea energiei și creșterea eficienței energetice, inclusiv furnizarea de servicii comunale proprietarilor și utilizatorilor de spații din clădiri de apartamente și clădiri rezidențiale. Datorită faptului că, în cadrul contractelor directe, organizația care furnizează resurse este executantul utilităților și activitățile sale trebuie să fie desfășurate în conformitate cu Regulile pentru furnizarea de utilități proprietarilor și utilizatorilor de spații din clădiri de apartamente și clădiri rezidențiale, aprobate de către Guvernul Federației Ruse din data de 6 mai 2011 nr. 354, încălcarea de către organizația furnizor de resurse a procedurii de calcul al facturilor de utilități va constitui o încălcare a prevederilor regulamentelor menționate. Această circumstanță va sta la baza adoptării de către organismele de stat a supravegherii locuințelor a entităților constitutive ale Federației Ruse a măsurilor de răspuns în cadrul supravegherii locuințelor. În plus, vă informăm că, în conformitate cu paragraful 2 din Regulile pentru pregătirea actelor juridice normative ale organelor executive federale și ale acestora înregistrare de stat aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 1997 nr. 1009, scrisorile autorităților executive federale nu sunt acte normative.

În acest sens, trebuie avut în vedere faptul că scrisorile Ministerului Construcțiilor din Rusia și ale acestuia unități structurale care explică aplicarea actelor juridice de reglementare, nu conțin norme juridice, nu vizează stabilirea, modificarea sau abolirea normelor legale, iar explicațiile conținute în acestea nu pot fi considerate ca fiind reglementări de stat obligatorii în general cu caracter permanent sau temporar.

Textul integral al clarificărilor oficiale ale Ministerului Construcțiilor „Cu privire la anumite aspecte apărute în legătură cu adoptarea Legii federale din 3 aprilie 2018 nr. 59-FZ„ Cu privire la modificările aduse Codului locativ al Federației Ruse ”(în Format PDF).

Au trecut șase luni de când președintele a semnat o lege care permite proprietarilor de case din clădirile de apartamente (MKD) să refuze serviciile intermediare ale companiilor de administrare (MC) și să încheie contracte pentru plata apei și a căldurii direct cu organizațiile de aprovizionare cu resurse (RSO). Prima reacție a consumatorilor este ușurarea. Locuitorii credeau că plățile directe le vor oferi posibilitatea de a economisi pe facturile de utilități. De fapt, s-a dovedit că legea este o sabie cu două tăișuri. Pe de o parte, adunarea generală a avut posibilitatea de a alege dacă încetează sau nu relațiile cu Codul penal. Pe de altă parte, sa dovedit că principalul lucru pentru RNO este să vândă resursa și la ce temperatură este furnizată apa la etajul 10 al casei, nu au nimic de-a face cu ea.

În martie 2005, Codul Locuinței a fost adoptat în Rusia. Din acel moment, procedura de plată a locuințelor și a serviciilor comunale s-a desfășurat după cum urmează: companiile de administrare au adunat bani de la toți proprietarii, pe care i-au transferat ulterior către organizațiile care furnizează resurse. Dar, de fapt, această schemă nu a funcționat peste tot. Codul penal a luat bani pentru „comunali” de la chiriași, dar nu i-a redirecționat către conturile organizațiilor furnizoare de resurse și nici nu i-a transferat, ci din timp și nu în totalitate.

3 aprilie 2018 a fost adoptată legea federală 59, care a modificat Codul locuinței. Scopul său a fost acesta: eliminarea organizațiilor de management din lanțul financiar. Scopul inovației a fost bun: scurtarea lanțului de plăți de la populație și, prin urmare, reducerea plăților în sine. Ce s-a întâmplat în practică?

Pentru care legea nu este scrisă

De la momentul intrării legii în vigoare, au apărut pe Internet forumuri cu profil îngust cu nume care se explică de la sine, cum ar fi „Există o viață fără Cod penal” și „Tranziții la plăți directe din Republica Osetia de Nord - opinia ta ? " O locuitoare din Chelyabinsk, Maria Ivanova, a scris pe una dintre ele că a auzit de multă vreme că, atunci când plătește utilitățile, se poate face fără o legătură intermediară sub forma unui Cod penal, la care familia ei avea multe plângeri. „Am convocat o adunare generală a chiriașilor. Am decis în unanimitate să trecem la așezări directe cu RSO ”, spune ea. Imaginați-vă surpriza ei când, ca rezultat, sa dovedit că plata pentru „apartamentul comunal” nu scăzuse, în ciuda absenței unui intermediar. Dacă vorbim despre comoditatea plăților directe, atunci nu s-a întâmplat un miracol. S-a dovedit că plata directă a resursei nu oferă garanții că serviciul va fi livrat de o calitate adecvată.

„În fiecare colț aud:„ S-a terminat! Ați scăpat de fraudatorii din Marea Britanie și acum veți plăti direct! " Numai legile noastre sunt imperfecte. Codul penal îi unește pe toți proprietarii și le servește interesele, iar după încheierea contractelor directe cu RNO, nu va fi nimeni care să ceară și nu va fi nimeni care să ceară, - spune un locuitor din Chelyabinsk care este dureros. - De exemplu, dacă mai devreme s-a spart o țeavă de la intrare sau s-a înfundat o jgheab de gunoi, atunci ne-am aplicat la Codul penal și ei au rezolvat deja toate problemele cu Osetia de Nord. Dacă s-a stricat ceva, Codul penal răspundea de înlocuire, restaurare și toate acestea pe cheltuiala „managerului”. Acum, Codul penal ne spune: „Acesta nu este domeniul nostru de responsabilitate, deoarece am reziliat contractul cu dvs. și ați încheiat contracte directe cu RSO și le contactați”. Iar RNO răspunde la acest lucru: „Aceasta nu este preocuparea noastră, deoarece problema se află pe teritoriul casei comune, ea a fost tratată întotdeauna de Codul penal”.

De ce legea, care părea atât de benefică pentru chiriași, nu a funcționat? Pentru că, fiind nou în cuvinte, de fapt, el nu a adus aproape nimic nou în practica plății pentru locuințe și servicii comunale. Reamintim că adoptarea Codului locuințelor în Rusia a obligat companiile de administrare să fie responsabile pentru toate utilitățile din casă. Dar chiar și atunci, în ciuda act normativ, 80% din clădirile de apartamente au plătit electricitatea direct către RNO, iar alimentarea cu gaz - 90%. Cu toate acestea, nici parchetul, nici inspectoratele de locuințe și nici alte autorități nu au fost interesate de acest lucru. Dacă vorbim despre apă rece și caldă, aproximativ 40% din casele de apartamente au primit serviciul prin contracte directe. Restul de 60% nu au vrut să renunțe la serviciile unui intermediar în persoana companiilor de administrare și să treacă la contracte directe.

„Adoptarea noii legi, de fapt, a legalizat doar ceea ce era deja în vigoare. De aceea nimeni nu se aștepta la o tranziție masivă către contracte directe: cei care doreau și ar fi putut să o facă deja. De asemenea, trebuie remarcat faptul că până în prezent nu a fost adoptat un statut, un contract tip, în conformitate cu care ar trebui încheiate contracte directe. Nu se poate spune că acum legea este în vigoare deplină ", a declarat Svetlana Razorotneva, vicepreședinte al comisiei Camerei Publice RF pentru locuințe și servicii comunale, construcții și drumuri, într-o conversație cu MK.

Dacă puneți întrebarea despre ce este mai bine - contracte directe sau prin intermediul companiei de administrare - nu există un singur răspuns nici măcar din partea organizațiilor care furnizează resurse, a declarat Dmitry Gordeev, expert la Institutul de Economie Urbană. „Să luăm, de exemplu, utilitățile de apă. Jumătate dintre ei vor să treacă la contracte directe, jumătate nu. Ambele au argumentele pro și contra, spune el. - Cea mai mare realizare a legii adoptate în aprilie este aceea că a permis proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente să treacă la contracte directe prin luarea unei decizii la o adunare generală. Legea a permis să aleagă, aceasta este o realizare foarte mare. "

Plăți directe - rezultatul curbei

Există situații în care companiile de administrare, fiind executori ai utilităților, au încasat plăți de la cetățeni, dar nu au plătit în timp util organizațiile care furnizează resurse. Astfel de RNO au primit acum dreptul, dacă există un anumit nivel de datorie, de a rezilia unilateral contractele cu compania de administrare: să nu mai vândă apă rece și caldă și energie termică. În unele regiuni, acest proces sa mutat de la sol: RNO a început să pună capăt rapid relațiilor cu „managerii”. Dar există și regiuni în care situația s-a schimbat cu greu.

„RNO are următoarea filozofie: cu cât o resursă este mai mult vândută, cu atât mai bine. Când trec la contracte directe, aceștia nu vor fi interesați să economisească resurse, a subliniat Gordeev. - MC, care administrează casa, este responsabil pentru întreținerea și repararea proprietății din casă. Proprietarii le pot cere un răspuns la întrebările: de ce casa consumă prea multă energie termică, de unde provin scurgerile de apă din subsol ... RSO nu este responsabil pentru proprietatea comună a casei, de exemplu, pentru rețele tehnice, pentru cablarea apei reci și calde. Scopul lor este ca dispozitivul de măsurare a casei să arate o cantitate mare de consum de resurse, după care vor expune plăți fabuloase. Nu au interes pentru economie și economisirea energiei ”.

În plus, a remarcat expertul, RNO-urile sunt monopoliste locale. De exemplu, există un singur furnizor de apă în oraș. Îți place sau nu, va trebui să negociezi cu el, deoarece nimeni altcineva nu poate furniza apă caselor din acest oraș. Astfel de organizații de monopol sunt suficient de puternice din punct de vedere economic, au un personal legal bun. Pentru un consumator obișnuit va fi mai dificil să lupte pentru drepturile sale în cazul oricăror dispute privind calitatea apei sau a unor taxe incorecte pentru servicii.

În teorie, inspectoratele regionale de locuințe sunt chemate să ajute chiriașii; aceștia, după cum spun experții, preferă în multe cazuri să nu se implice cu RNO-uri puternice și puternice. Dacă există multe instanțe, inspectoratul pentru locuințe se va împotmoli pur și simplu, iar RNO are un mare potențial economic, pe care îl pot folosi pentru a trece prin căi drepte și nedrepte de decizii care le sunt benefice.

Cui să se plângă?

În forumurile menționate mai sus, dedicat problemelorîn domeniul locuințelor și al serviciilor comunale, chiriașii clădirilor de apartamente se plâng în mod activ că nu pot obține o calitate acceptabilă a serviciilor de la lucrătorii resurse. Iată o poveste de la Peter Nikerichev din Ekaterinburg. Proprietarul locuiește la etajul al zecelea al unei clădiri de apartamente cu o construcție relativ recentă, iar apartamentul său are o presiune a apei atât de slabă, încât chiar și dusul este problematic: abia picură din robinet. Oamenii care locuiesc la etajele superioare ale clădirii, scrie membru al forumului, plătesc în mod regulat RNO-uri cu care au fost încheiate contracte directe. „În ciuda acestui fapt, înțelegem că serviciul pe care l-am plătit nu este furnizat corect: presiune scăzută a apei, temperatură scăzută. Am contactat RNO cu reclamații relevante, dar primim așa ceva: resursa este livrată în mod regulat casei și, dacă aveți reclamații, contactați autoritatea care va verifica conductele din casă sau presiunea din alimentarea cu apă. sistem. Astfel, furnizorii de resurse își declină orice responsabilitate pentru calitatea serviciului oferit. Acesta este furnizat și apoi sortați-l după cum doriți! " - chiriașul este indignat.

Între timp, legea nu spune nimic despre ceea ce ar trebui să facă chiriașul în acest caz. „Când documentul era la etapa de adoptare, dezvoltatorii au spus că toate reclamațiile ar trebui să fie adresate lucrătorilor din resurse, iar compania de administrare ar trebui să fie responsabilă pentru starea rețelelor de inginerie interne, care rezultă din Codul locuințelor și alte reglementări ”, spune Razorotneva. „De fapt, toate aceste nuanțe nu sunt explicate nicăieri”. Acum, reprezentantul Camerei Publice continuă, în următorul proiect de rezoluție încearcă să corecteze situația și să prescrie o procedură clară: cu privire la toate aspectele legate de calitatea inadecvată a aprovizionării cu resurse comunale, consumatorul se adresează companie de management, iar ea, la rândul ei, trebuie să se ocupe de oamenii cu resurse. Dacă se dovedește că problema a apărut înainte ca resursa să fie introdusă în casă, RSO ar trebui să poarte responsabilitatea, dacă în interiorul casei, atunci compania de administrare este de vină.

Razvorotneva a menționat că nu este încă clar cum va funcționa întreaga schemă în practică, deoarece Codul penal are un singur tip de relație contractuală cu RNO: pentru achiziționarea de resurse consumate pentru nevoile generale ale gospodăriei. Teoretic, nu are nicio legătură cu restul Codului penal. Se dovedește a fi un conflict juridic complex: cum să forțezi „managerul” să protejeze legal proprietarii dacă nu este parte la contract. Până în prezent, toate plângerile sunt redirecționate de Codul penal, dar totul funcționează numai „conform conceptelor”. Totuși, potrivit expertului, dacă cazul ajunge brusc la instanță, „managerii” vor avea o mare șansă de a contesta plângerile proprietarilor care le-au fost trimise.

Dacă nu există apă la robinet

„Schema contractelor indirecte este bună deoarece există o singură companie de administrare și singură este responsabilă pentru toate utilitățile și pentru proprietatea comună”, spune Gordeev. Sergey Astafiev, un alt membru al forumului de profil din Murmansk, scrie: „Dacă nu există apă la robinet, chiriașii știu că Codul lor penal este de vină pentru asta și orice se întâmplă în afara casei, de exemplu, ceva s-a stricat la serviciul de apă, acest lucru ar trebui să preia și organizația de gestionare. Cu contractele directe cu RNO, dacă nu există apă în apartament, trebuie să aflați: problema este în comunicațiile interne ale casei sau în afara clădirii și apa pur și simplu nu a ajuns în clădire. "

Problema este că, în prezența contractelor directe, proprietarul casei rămâne singur cu RNO. El este cel care devine, de fapt, cumpărătorul de apă direct de la producător. Și cetățeanul va trebui să solicite de la furnizorul de resurse calitatea corectă a serviciului livrat singur, în timp ce compania de administrare avea propriile pârghii de influență asupra RNO, de exemplu, avocați calificați.

Acum, pentru a atenua toate aceste neajunsuri ale noii legi, se adoptă un regulament de lege. Dar chiar și aici capcanele lor stau în așteptare pentru chiriași. De exemplu, RNO-urile doresc ca parametrii de calitate ai resurselor utilitare furnizate să fie verificați nu în apartament, ci la intrarea în casă. Dar un consumator specific - de exemplu, cel care locuiește la etajul al zecelea - nu va fi mai ușor din acest lucru. „Se pare că RSO nu este responsabil pentru presiunea, pentru presiunea apei la etajul zece. Vor spune: presiunea la intrarea în casă este normală și atunci nu este întrebarea noastră. Cu toate acestea, nici lucrătorii resurse nu sunt responsabili pentru compoziția chimică a apei. Ei pot spune că în fântână, de unde este furnizată apa către casă, este de o calitate adecvată și că fluxul ruginit direct de la robinet nu este preocuparea lor ”, explică Gordeev.

Expertul este convins că cel care este responsabil pentru sistemele de inginerie a clădirilor ar trebui să fie responsabil pentru calitatea serviciilor publice. Și odată cu trecerea la contracte directe, acest principiu al responsabilității unice s-a dovedit a fi încălcat, iar acum chiriașii nu mai au pe cine să se plângă: oamenii resurse dau din cap „managerilor” și invers.

Șase luni din legea privind plățile directe pentru locuințe și servicii comunale au arătat că nimic nu s-a schimbat în bine pentru rezidenți. „Comunalul” nu a costat mai puțin, iar faptul că modul de plată s-a dovedit a fi oarecum mai scurt este mai mult decât compensat de faptul că și organizațiile au mult mai puțină responsabilitate pentru calitatea serviciilor oferite.

La o întrebare directă - ce ar trebui să facă un chiriaș al unei clădiri de apartamente dacă apartamentul său nu este suficient de încălzit în timpul iernii, iar organizația de furnizare a căldurii refuză să răspundă pentru acest lucru, Dmitri Gordeev a răspuns în monosilabe: „Butt”.

Citiți US VKontakte

În 2018, a fost adoptată o lege privind plățile directe în locuințe și servicii comunale. Cu toate acestea, acțiunile greșite ale RNO, precum și ale organizației de gestionare, HOA, pot atrage responsabilități administrative și alte riscuri financiare. Cum să le evitați - citiți articolul.

Decontările directe pentru facturile de utilități de astăzi sunt un indicator al disciplinei de plată realizate între consumatori, organizația care furnizează resurse (RSO) și organizația de gestionare (AM) și ordinea în îndeplinirea obligațiilor contractuale, demonstrând parțial disponibilitatea de a lucra în cadrul contractelor directe. În articol, când trecem la calcule directe, vă vom prezenta evaluarea de specialitate a inovației. Textul legii în sine este posibil.

Conform legislației privind locuințele, procedura de plată a utilităților în MKD depinde de.

Dacă se află într-o clădire de apartamente, atunci toți consumatorii (proprietarii și chiriașii de clădiri) dintr-o clădire de apartamente devin obligați să plătească facturile de utilități direct către UO, care este în prezent executantul utilităților. În consecință, ea este cea care are obligația de a plăti resursa comunală eliberată de RNO către clădirea de apartamente pentru nevoile tuturor consumatorilor din clădirea de apartamente, inclusiv pentru nevoile generale ale casei (altfel - ODN). Această concluzie este confirmată de normele legislației privind locuințele și de practica judiciară extinsă, un caz particular va fi descris într-o subsecțiune separată.

Legea privind plățile directe în locuințe și servicii comunale în 2018

La 23 martie 2018, în a treia și ultima lectură, Duma de Stat a adoptat o lege care permite proprietarilor de case să semneze contracte directe cu RNO. Când se încheie un astfel de acord, locuința și serviciile comunale pot fi plătite direct, fără participarea organizației de gestionare. Argumentele pro și contra acestei abordări vor fi discutate în acest articol ca un element separat.

Decizia de a încheia un contract direct cu RNO, proprietarii de apartamente pot lua la o adunare generală, și revista. Puteți trece la un astfel de sistem de plată în ceea ce privește primirea următoarelor utilități:

• apă caldă și rece;
• drenaj de canalizare;
• încălzirea locuințelor;
• îndepărtarea gunoiului.

Urmăriți un fragment de seminar web gratuit pentru abonații noștri pe tema „Tranziția către contracte directe între RNO și consumator”

Pe de o parte, aproximativ 30% din Codul penal întârzie transferul fondurilor primite de la rezidenți către NOR. Pe de altă parte, necesitatea de a lucra direct cu consumatorii crește costul resurselor, ceea ce duce inevitabil la tarife mai mari.

Vladimir Putin a vorbit și despre necesitatea unei legi privind plățile directe în locuințe și servicii comunale la începutul anului 2018.

Care este rațiunea din spatele inițiativei cu contracte directe

În Ministerul Construcțiilor, promovarea acestei legi s-a explicat prin necesitatea excluderii intermediarilor din calculele proprietarilor de case cu resurse. Acest lucru este necesar pentru a îmbunătăți disciplina de plată. Ministerul a estimat că aproximativ 40% din datoria din sectorul locuințelor și utilităților revine companiilor de administrare, care au primit plăți de la consumatori, dar nu au transferat-o către RNO. este scris în detaliu în articolul sistemului de ajutor "".

Potrivit reprezentanților Ministerului Energiei, organizațiile de gestionare ar trebui să primească fonduri pentru repararea și întreținerea clădirilor de apartamente. Plățile pentru apă, căldură și alte resurse ar trebui trimise direct furnizorilor lor. Drept urmare, ar trebui să rămână pe piață doar acele companii de administrare care sunt interesate de gestionarea clădirilor înalte și nu de „derularea” banilor rezidenților.

Primirea întregii sume de fonduri va beneficia și de resurse. Ei vor putea aloca mai mulți bani modernizarea rețelelor, în urma căreia va crește calitatea serviciilor oferite consumatorilor. Mai departe în articol, vom oferi opiniile liderilor marilor RNO și ale experților.

Caracteristici ale încheierii de contracte directe cu RSO, avantajele și dezavantajele acestora

Chiar și într-o situație în care proprietarii de apartamente pot trece la plata directă a utilităților către resurse, organizația de management nu este exclusă din procesul de deservire a casei în această direcție. Codul penal este, de asemenea, responsabil pentru nealimentarea cu apă sau căldură dacă este provocată de disfuncționalități în rețelele clădirilor. Locuitorii continuă să rezolve problemele cu recalcularile și calitatea insuficientă a serviciilor prin intermediul companiei de administrare, deși în multe moduri va fi doar un intermediar aici.

Principalul avantaj al trecerii la contracte directe pentru RSO este excluderea „buffer-ului” sub forma Codului penal și a Asociației de proprietari de case pe modul de primire a plăților. Acest lucru le va permite să primească bani mai complet și fără întârziere. Un minus pentru lucrătorii din resurse va fi o creștere a propriilor costuri pentru lucrările de construcție cu milioane de consumatori. Pentru a face acest lucru, vor avea nevoie, printre altele, de cele adecvate softwareși o bază de date pentru consumatori.

Guvernatorii beneficiază și în parte de la introducerea unei astfel de legi. O parte din sarcină este îndepărtată din ele și, ceea ce este deosebit de important, Codul penal nu mai este obligat să lucreze cu debitorii pentru utilități. Dacă consumatorul plătește direct către RSO, atunci se va ocupa de procedurile de colectare. Cu un număr mare de debitori în casă, datoria lor totală nu va mai fi o durere de cap pentru organizația de gestionare, care trebuie să țină cont de neplăți către diferite autorități.

Un plus pentru proprietarii de case va fi o muncă mai stabilă și mai transparentă a companiei de administrare sau HOA. De exemplu, riscurile de faliment ale organizației de gestionare sunt reduse din cauza unor datorii mari la resurse. Dacă mai devreme unele companii de administrare ar putea trimite fonduri RNO colectate de la rezidenți pentru reparațiile curente și întreținerea clădirilor de apartamente pentru a plăti datoria, acum această practică se va opri și banii vor fi cheltuiți conform intenției.

Ce cred liderii RNO despre proiectul de lege

Organizațiile mari care furnizează resurse susțin, în general, tranziția către plăți directe. De exemplu, vorbesc despre acest lucru la LLC Siberian Generating Company, care generează aproximativ 25% din căldură și electricitate pentru sistemul energetic siberian. SGK LLC a observat deja o pondere crescută a consumatorilor care plătesc pentru servicii direct. Acest lucru a condus la o îmbunătățire semnificativă a ratelor de colectare pentru alimentarea cu apă caldă și încălzire.

În cazurile în care consumatorii plătesc prin intermediari, apar periodic scheme frauduloase. Ele duc nu numai la creșterea datoriilor, ci și la imposibilitatea de a le încasa. Acest lucru se întâmplă, de exemplu, în cazul falimentului Codului penal, care deseori „renăsc” în curând ca o altă persoană juridică.

Organizațiile de management conștiincioase, potrivit reprezentantului „SGK”, susțin, de asemenea, noua lege. Îi scutește de riscul căderii într-o capcană a datoriilor din cauza datoriilor semnificative ale chiriașilor. Autoritățile orașului sunt, de asemenea, pozitive. Când lucrează în conformitate cu un astfel de sistem, sunt siguri că fondurile rezidenților vor ajunge conform intenției și MKD nu va fi inclus pe lista debitorilor.

Avizul experților privind tranziția la contracte directe

Experții care evaluează independent inițiativele legislative au o opinie ambiguă cu privire la introducerea calculelor directe. Într-adevăr, noile reguli ar putea ajuta la soluționarea problemei organizațiilor de management care rețin în mod deliberat banii chiriașilor, lăsându-i în datorii în ochii RNO. Aceștia sunt jucători fără scrupule și trebuie să părăsească piața.

Trebuie remarcat faptul că așezările directe funcționează deja în unele regiuni din Rusia. Cu toate acestea, ele nu pot fi numite contracte directe, deoarece această schemă este utilizată numai în MKD cu control direct. Se pare că adoptarea proiectului de lege va legaliza practica, care de fapt există deja.

Potrivit experților, temerile cu privire la creșterea tarifelor ca urmare a tranziției la contractele directe nu vor fi justificate. În ultimii ani, autoritățile au acordat o atenție sporită acestei probleme și au contracarat încercările suplimentare de a crește povara tarifară asupra populației.

În același timp, comunitatea de experți este îngrijorată de modul în care proprietarii de case își vor apăra interesele în cazul unor dispute cu RNO. De exemplu, problema acuzațiilor incorecte conform vechilor norme ar putea fi rezolvată rapid în Codul penal, care respectă regulile de lucru cu apelurile cetățenilor și este controlat de Inspectoratul de Stat pentru Locuințe. Modul în care vor fi rezolvate aceleași probleme cu resursele nu este încă clar.

În litigiile cu utilități de calitate scăzută, sunt de așteptat și unele complicații. RSO se poate referi întotdeauna la treaba proasta rețele interne pentru care nu sunt responsabili. Aceste rețele sunt la dispoziția AM, dar poate indica faptul că nu este parte la contract. Cu siguranță, după începerea legii, industria așteaptă o perioadă de tranziție, timp în care regulile de conduită pentru toți participanții vor fi finalizate și consolidate prin acte legislative suplimentare.

Drepturile și obligațiile AM ​​(MC și HOA) în ceea ce privește întreținerea utilităților și calitatea utilităților

Adoptarea proiectului de lege privind plățile directe ale consumatorilor cu resurse scutește organizațiile de management doar de necesitatea de a lucra cu o parte din flux Bani primite regulat de la chiriași. Puțin mai sus, am subliniat îngrijorarea experților că unele companii de administrare ar putea considera excluderea lor din contract ca un motiv pentru eliminarea responsabilității pentru calitatea serviciilor furnizate. Aceasta este o interpretare greșită a modificărilor legislative.

În ceea ce privește menținerea rețelelor de inginerie și asigurarea rezidenților cu utilități de înaltă calitate, responsabilitățile companiilor de administrare nu s-au schimbat. La fel ca înainte, organizația care furnizează resurse este responsabilă pentru resursele furnizate la granița MKD și pentru funcționarea normală a rețelelor din interiorul clădirii - MC sau HOA. Regulile stabilite prin decretul guvernamental nr. 416 din 2013 continuă să funcționeze aici.

Excepții de la regulă

Regula luată în considerare cu privire la procedura de decontare pentru utilități, atunci când proprietarii plătesc AM, și este calculată din RNO pentru resursele furnizate MKD, are o serie de excepții.

Excepția 1... În MKD, unde s-a ales metoda directă de control al locuințelor, contractele pentru furnizarea apei calde, alimentarea cu apă rece, canalizarea, alimentarea cu energie electrică, alimentarea cu gaz (inclusiv furnizarea de gaz menajer în butelii), încălzirea (furnizarea căldurii, inclusiv furnizarea de combustibil solid în prezența încălzirii aragazului) sunt încheiate de fiecare proprietar al incintei în mod independent. În consecință, calculele se efectuează și individual cu fiecare proprietar al incintei (clauza 2 a articolului 64 din RF LC).

Excepția 2. RNO poate (și ar trebui) să acționeze ca executant al utilităților și să efectueze decontări directe cu consumatorii în acel MKD, a cărui metodă de gestionare nu a fost aleasă, precum și pentru perioada de la data încetării metodei de gestionare selectate anterior. MKD până în ziua în care noul UO sau HOA începe să furnizeze utilități (Clauza 17 din Regulile pentru furnizarea de utilități nr. 354 *).

* Norme pentru furnizarea de utilități proprietarilor și utilizatorilor de spații din clădiri de apartamente și clădiri rezidențiale, aprobate. Rezoluția Guvernului Federației Ruse din 05/06/2011 nr. 354.

Excepția 3. Proprietarii de spații nerezidențiale din MKD pot încheia un contract de furnizare a resurselor direct cu RNO și, în consecință, pot plăti pentru utilitățile consumate direct în RNO. În același timp, încheierea unui astfel de acord nu scutește proprietarul localului nerezidențial de obligația de a plăti utilitățile furnizate ODN prin intermediul organizației de gestionare (clauza 18 din Regulile pentru furnizarea de utilități nr. 354).

Excepția 4. Legea federală din 29 iunie 2015 nr. 176-FZ (denumită în continuare Legea nr. 176-FZ) din 30 iunie 2015 permite păstrarea relațiilor contractuale directe stabilite efectiv (contracte directe) între consumatori și NNO chiar și în prezența unui MA. Astfel de relații contractuale pot fi reziliate numai în legătură cu refuzul uneia dintre părți: consumatori sau RNO (părțile 17-18, articolul 12 din Legea nr. 176-FZ).

Excepția 5. Proprietarii de spații din MKD pot decide să plătească facturile de utilități direct către RNO (clauza 7.1. Articolul 155 din RF LC, clauza 64 din Regulile pentru furnizarea de utilități № 354, clauza 27 din Regulamentul № 124 *) . O decizie similară poate fi luată de membrii unui HOA sau ai unei cooperative (clauza 6.3, articolul 155 din RF LC).

În același timp, plata pentru utilități în RNO este recunoscută ca îndeplinirea de către proprietarii de sedii a obligațiilor lor de a plăti pentru tipul corespunzător de servicii de utilități către organizația de gestionare.

Cum se produce procedura de trecere la calculele directe, citiți mai departe în articol.

Pentru informația dumneavoastră

Din momentul în care proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente iau o decizie de a alege o clădire de apartamente ca metodă de gestionare, conducerea organizației de gestionare, proprietarul nu poate încheia în mod independent contracte cu RNO.

Organizația gestionară devine automat executantul utilităților și este obligată să încheie contracte pentru achiziționarea întregului volum de utilități înainte de a intra în casă (până la limita de responsabilitate a organizației gestionare).

Încheierea de către organizația de gestionare a acordului relevant cu RNO se datorează tocmai faptului că are scopul de a oferi proprietarilor de spații rezidențiale din clădirea de apartamente servicii comunale în conformitate cu acordul de gestionare.

Codul locuințelor permite gestionarea unui MFB de către un singur UO și nu permite refuzul de a colecta RSO de la contractantul de utilități (și anume de la MA) pentru resursa comunală furnizată clădirii rezidențiale, indiferent dacă cetățenii plătesc pentru resursele corespunzătoare ale UO sau RSO. În caz contrar, ținând cont de legislația actuală, este posibil doar dacă proprietarii aleg metoda directă de gestionare a MKD.

AM este responsabilă față de consumatori pentru calitatea utilităților furnizate. Faptul că RNO furnizează o resursă de calitate inadecvată nu scutește AM de responsabilitatea pentru deteriorarea calității serviciului de utilități și obligația de a furniza serviciul de calitate adecvată.

Primirea de către o entitate economică a statutului UO implică apariția statutului unui furnizor de servicii de utilități cu obligația inalienabilă de a furniza servicii de utilități utilizatorilor finali și de a plăti resursele de utilități cu RNO.

Plăți directe pentru utilități și contracte directe

Prevederea clauzei 7.1 a art. 155 din Codul locuințelor RF privind plățile directe nu are nicio legătură cu un acord direct între consumatori și RSO. Doar că RNO, în ceea ce privește plățile primite de la consumatori pentru consumul individual de servicii în incintă, primește banii corespunzători în fiecare zi în momentul plății de către consumatori fără a întârzia acești bani în organizația de gestionare. În același timp, RNO își păstrează dreptul de a cere de la AM să plătească pentru utilitățile consumate atât pentru nevoile individuale de către consumatorii care au efectuat o plată incompletă, cât și atunci când utilizează proprietatea comună într-o clădire de apartamente.

Cu alte cuvinte, aplicarea clauzei 7.1 a art. 155 din RF LC modifică doar procedura de plată pentru utilități și resurse, dar nu modifică schema contractuală a relațiilor pentru furnizarea de utilități. Mai târziu vom analiza în detaliu tranziția la contracte directe între RNO și AM și ne vom gândi la principalele probleme și greșeli.

După cum a explicat Curtea de Arbitraj din districtul nord-caucazian în decizia sa din 21.08.2015 în cazul nr. А32-16816 / 2014, „decizia proprietarilor localului de a plăti facturile de utilități direct de către RNO nu modifică compoziția părților și responsabilitatea acestora nici în obligația de a furniza servicii de utilități între contractant și consumator, nici în obligația de a cumpăra resurse comunale între contractant și RNO, prin urmare, dacă proprietarii și chiriașii incintelor nu au plătit RNO în plată integrală pentru utilitățile furnizate, atunci acesta din urmă are dreptul să solicite plata resurselor de la furnizorul de servicii de utilități. " Această concluzie este pe deplin în concordanță cu cele predominante jurisprudenţă, poziția Curții Supreme a Federației Ruse, precum și a Curții Supreme de Arbitraj din funcția anterioară a Federației Ruse.

Exemplu

Instanța a indicat că chiriașii sunt considerați că și-au îndeplinit obligațiile față de AM, chiar dacă au plătit utilitățile direct către RSO. Adică, datoria populației de a plăti pentru utilități este datoria AM către RNO. În consecință, dacă populația are o datorie de plătit pentru electricitate, atunci furnizorul de servicii de utilități are și această datorie.

În consecință, UO rămâne în continuare furnizorul de utilități, responsabil față de consumatori - pentru calitatea lor în cadrul rețelelor interne de inginerie și față de RNO - pentru plata pentru utilitățile furnizate. AM calculează, de asemenea, comisioanele și emite documente de plată, recalculează comisioanele la cererea consumatorilor și efectuează creanțe și colaborări cu debitorii. Și în prezența restanțelor la decontările consumatorilor cu RNO, acesta este responsabil pentru plata sumelor datorate.

• Contracte directe cu organizații care furnizează resurse și plăți directe pentru utilități

Pentru trimitere

Inițiatorul adunării generale a proprietarilor de spații din MKD poate fi orice proprietar de spații rezidențiale / nerezidențiale sau consiliul unei clădiri de apartamente, ales în conformitate cu procedura prevăzută la art. 161.1 LCD RF.

Inițiatorul notifică organizarea adunării generale cu cel mult 10 zile înainte de data desfășurării acesteia.

Metode de notificare:

1) plasarea unei reclame pe standurile de informații din intrări, cu condiția ca proprietarii să fi fost de acord anterior Pe aici notificări (există un proces-verbal al ședinței despre acest lucru);

2) prin scrisori recomandate;

3) manual, prin semnarea registrului notificărilor proprietarilor de incinte.

Avizul unei adunări generale trebuie să indice:

• informații despre inițiatorul ședinței;
• forma de desfășurare a acestei ședințe (ședință personală, vot absent, vot personal și absent);
• data, locul, ora adunării generale (în cazul unei întâlniri în persoană) sau termenul limită pentru acceptarea deciziilor proprietarilor cu privire la problemele supuse la vot și locul sau adresa unde ar trebui prezentate aceste decizii (în vot absent). La organizarea unei ședințe în prezență și în lipsă, se indică următoarele: data, locul, ora ședinței în prezență, precum și data și locul sfârșitului acceptării deciziilor proprietarilor;
• ordinea de zi a adunării generale;
• procedura de familiarizare cu informațiile și (sau) materialele adunării generale (dacă există).

Informațiile despre proprietarii care au participat la ședință se înscriu în registrul corespunzător al proprietarilor prezenți la adunarea generală.

Cvorumul pentru organizarea unei ședințe de proprietari trebuie să fie de cel puțin 50% din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații. Cvorumul pentru luarea deciziilor este mai mare de 50% din numărul total de voturi care au luat parte la ședință.

Procedura pentru trecerea la plăți directe pentru utilități

Pentru a organiza decontări directe ale consumatorilor cu RNO, trebuie urmată o anumită procedură. Vă vom spune separat toate erorile posibile, dar deocamdată vom împărți procedura de parcurgere în următoarele etape și le vom analiza:

1. Adoptarea unei decizii de către adunarea generală a proprietarilor de spații și înregistrarea corespunzătoare a acesteia.

2. Implementarea deciziei adoptate a adunării generale.

3. Coordonarea unei noi proceduri de plată în acordul de furnizare a resurselor și în acordul de gestionare MKD.

Primul pas. Decizia adunării generale a proprietarilor de spații privind decontările directe cu RNO trebuie luată în conformitate cu art. 44–46 din RF LC și ordinul Ministerului Construcțiilor din Rusia din 25 decembrie 2015 nr. 937 / pr de cerințe pentru organizarea unei ședințe a proprietarilor. Acestea sunt cerințele pentru cvorum, ordinea de zi, forma reuniunii, detaliile procesului-verbal și o serie de alte cerințe.

Pentru o întâlnire reușită, trebuie să elaborați un scenariu detaliat pentru OSS privind tranziția la contracte directe cu RSO. Experții revistei "" au analizat experiența organizațiilor de gestionare și a asociațiilor de locuințe în desfășurarea cu succes a OSS și au pregătit pentru dvs. o foaie de trișare "" și instrucțiuni detaliate"". Aceste materiale vă pot ajuta să faceți față plângerilor și să obțineți o decizie pozitivă a proprietarului.

În scenariu, aflați detaliile structurii întâlnirii:

Nu puteți schimba sau completa agenda, deci faceți o listă cu cele mai frecvente și problematice întrebări în avans și pregătiți răspunsuri la acestea. Astfel veți obține decizii mai pozitive cu privire la problemele discutate.

Mai mult, organizația de gestionare în termen de 5 zile este obligată să trimită copii ale deciziilor și proceselor-verbale ale adunării generale a proprietarilor către organul GZHN, precum și să posteze imagini electronice ale deciziilor și proceselor-verbale pe site-ul GIS Locuințe și utilități (dom. gosuslugi.ru).

Organizația de gestionare este obligată să notifice decizia conform calculelor directe, RSO corespunzător nu mai târziu de 5 zile. Pentru a face acest lucru, AM trebuie să trimită la RNO o copie a procesului-verbal al adunării generale a proprietarilor de spații.

Etapa a treia- coordonarea procedurii de plată în acordul de furnizare a resurselor și în acordul de gestionare MKD. RSO și organizația de gestionare trebuie să adauge la acordul de furnizare a resurselor privind procedura de decontare directă. Acest lucru este deosebit de important din punctul de vedere al schimbului de informații cu privire la cantitatea de resurse consumate de utilități, la plățile totale ale consumatorilor din fiecare casă specifică pentru o lună de facturare și la menținerea disciplinei de plată a consumatorilor.

Acordul de furnizare a resurselor trebuie să includă condițiile specificate în clauza 27 din Regulamentul nr. 124:

1) cu privire la procedura, calendarul și forma de depunere a RSO către executant (MA) a informațiilor cu privire la valoarea plății pentru serviciul de utilități primite de la consumatori și la datoria contractantului de a plăti separat resursa de utilități pentru plăți de către consumatori și pentru plăți pentru un serviciu de utilitate de tipul corespunzător consumat atunci când se utilizează proprietatea comună în MKD;

2) pe o indicație separată în cursul reconcilierii decontărilor: taxe, sume de plăți și îndatorare a contractantului în ceea ce privește efectuarea unei plăți pentru un serviciu de utilitate de tipul corespunzător, consumat atunci când se utilizează proprietatea comună într-o clădire de apartamente și în ceea ce privește efectuarea unei plăți pentru serviciul de utilități corespunzător de către consumatori în prima zi a lunii următoare perioadei de facturare;

3) privind procedura de interacțiune între RNO și executant (AM) pentru a suspenda sau restricționa furnizarea de servicii publice consumatorilor;

4) pe răspunderea contractantului (AM) pentru nerespectarea cerințelor legale ale RNO de a suspenda sau limita furnizarea unui serviciu de utilități unui consumator care are o restanță de plată (dacă este posibil din punct de vedere tehnic să îndeplinească aceste cerințe), inclusiv sub formă de compensare pentru pierderi, precum și procedura de aplicare a acestei răspunderi;

5) privind obligația contractantului (OO) de a furniza în contractele cu consumatorii procedura de plată de către consumatori pentru serviciile de utilități direct de către RNO, convenită cu RNO.

• Protejarea intereselor AM în implementarea standardului de divulgare a informațiilor

Exemplu de agendă pentru o adunare generală a proprietarilor clădirilor unui bloc de apartamente

1. Alegerea președintelui și secretarului adunării generale a proprietarilor.

2. Aprobarea componenței comisiei de numărare pentru numărarea voturilor și votarea pentru componența comisiei prin listă.

3. Efectuarea unei plăți lunare pentru _______ (indicați tipul serviciului de utilități) direct către _____________ (numele RSO) sau prin intermediul unui agent plătitor, agent plătitor bancar.

4. Modificarea procedurii de efectuare a plăților pentru utilitățile consumate în spații rezidențiale (nerezidențiale) cu „___” _______ (indicați data tranziției la plăți directe).

5. Aprobarea acordului suplimentar nr. ____ din „__” _______ ____ la contractul de administrare pentru o clădire de apartamente nr. _______ din „__” _______ ____ privind procedura de plată pentru utilități.

Principalele probleme în implementarea schemei de plăți directe pentru utilități

Erorile și încălcările sunt posibile în orice etapă a organizării decontărilor directe.

Erori de procedură

Poate că cea mai dificilă etapă din întreaga procedură pentru trecerea la decontări directe este prima etapă - organizarea unei adunări generale și executarea corectă a procesului-verbal al adunării generale a proprietarilor. La urma urmei, încălcările comise la luarea deciziei ședinței pot duce la invaliditatea acesteia. Este suficient să se demonstreze că nu a existat cvorum la ședință sau că ordinea de zi a fost modificată, iar acest lucru indică nulitatea deciziei.

În plus, cerințele inadecvate ale Ministerului Construcțiilor din Rusia la lista anexelor obligatorii la procesul-verbal al adunării generale în ordinea nr. 937 / pr din 25.12.2015 în mod clar nu ajută la protejarea deciziei reuniunii de provocare , deoarece face aproape imposibil ca proprietarii de incinte să ia orice decizie fără încălcări. De exemplu, una dintre aplicațiile obligatorii este registrul tuturor proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, care conține numele complete ale proprietarilor - indivizi, numele și OGRN al proprietarilor - entitati legale, numărul localurilor pe care le dețin, detaliile documentelor care confirmă proprietatea localului, numărul de voturi deținut de fiecare proprietar al localului. Evident, AM va avea nevoie de asistența AM pentru a întocmi un astfel de registru.

În sine, absența uneia dintre anexele la procesul-verbal al adunării generale nu indică nulitatea deciziei, ci conferă doar proprietarilor sau organismului GZhN dreptul de a contesta această decizie a adunării (paragraful 4 al paragrafului 1 al articolului 181.4 din Codul civil al Federației Ruse).

Erori juridice

Plățile directe pentru utilități nu anulează obligația de a încheia un acord de furnizare a resurselor.

În practică, nu numai consumatorii de utilități, ci și RNO și UO confundă adesea decontarea directă și acordul direct. Rețineți că Legea nr. 176-FZ nu le-a dat proprietarilor dreptul de a lua o decizie de a încheia un contract direct pentru furnizarea de utilități, ci le-a permis doar păstrarea contractelor directe stabilite anterior (până la 30 iunie 2015).

O astfel de confuzie între decontări directe și contracte directe, de regulă, duce la neconcheierea contractelor de furnizare a resurselor, la redistribuirea ilegală a drepturilor și obligațiilor. Și, ca urmare - la apariția unui litigiu, faceți apel la autoritățile de supraveghere.

După cum instanțele au observat în mod repetat, prevederile clauzei 7.1 din art. 155 din Codul locuințelor al Federației Ruse nu permite încheierea de contracte directe ale consumatorilor cu RNO și stabilirea doar a drepturilor de a efectua plăți direct către RNO. Atunci când proprietarii iau o decizie privind decontările directe cu RSO, organizația de gestionare nu încetează contractul cu RSO, ci în conformitate cu prevederile paragrafelor. 25-27 din Regulamentul nr. 124 ar trebui să reglementeze procedura de plată și schimb de informații despre debitori cu RNO. La rândul său, RNO nu are dreptul să încheie contracte directe pe baza deciziei proprietarilor privind decontările directe fără a lua o decizie cu privire la metoda directă de gestionare a MKD.

Chiar dacă proprietarii spațiilor iau ei înșiși în mod necunoscut o decizie la ședință, din care rezultă voința lor nu numai de a face calcule directe în temeiul clauzei 7.1 a art. 155 din Codul locuințelor al Federației Ruse, dar și trecerea la contracte directe cu RSO, atunci o astfel de decizie a reuniunii în ceea ce privește modificarea relației contractuale cu RSO nu implică consecințe juridice. Atât RNO, cât și AM, fiind participanți profesioniști la piață, ar trebui să fie conștienți de faptul că astfel de decizii ale proprietarilor sunt nevalide și, indiferent de formularea specificată în procesul-verbal al adunării generale a proprietarilor, nu ar trebui să permită rezilierea acordului de furnizare a resurselor. . UO dobândește statutul de furnizor de servicii de utilități pe baza deciziei reuniunii proprietarilor incintei, iar procedura de plată pentru resursa de utilități aleasă de proprietari nu poate priva UO de acest statut.

• Cum să transferați citirile contorului de apă prin Internet în contul dvs. personal mos.ru

V timpuri recente Autoritățile de gestionare, începând să administreze o clădire de apartamente, nu încheie deloc contracte de aprovizionare cu resurse, ajutând în același timp proprietarii de spații să ia o decizie cu privire la plățile directe. O astfel de inacțiune a AM nu respectă legea.

În acest caz, instanțele fac o concluzie clară: „nu rezultă din normele legislației actuale că obligațiile organizației de gestionare (HOA) pentru furnizarea de utilități, facturare și încasarea plăților depind de prezența (sau absența) unui acord de furnizare a resurselor ”. Această obligație a AM de a încheia contracte de aprovizionare cu resurse, chiar dacă proprietarii spațiilor din clădirea de apartamente au luat o decizie cu privire la decontările directe cu RNO, este prevăzută direct de Codul Locuințelor al Federației Ruse.

Exemplul 1

În timpul inspecției, Inspectoratul Locuințelor a constatat că UO nu a încheiat contracte obligatorii cu RNO, iar proprietarii au decis plăți directe. Pe baza rezultatelor inspecției, inspectoratul a emis un ordin privind obligația de a încheia acorduri privind furnizarea resurselor pentru MKD.

Curtea Supremă a Federației Ruse a recunoscut ordinul organismului GZHN ca legal, deoarece decizia proprietarilor de spații rezidențiale de a plăti utilitățile consumate direct către organizațiile care furnizează resurse nu scutește societatea ca executant al utilităților de obligația de a încheie contracte de aprovizionare cu resurse (hotărârea Curții Supreme a Federației Ruse din 06.07.2015 în cazul nr. 310 -KG14-8259, A68-1080 / 2014).

• Despre activitatea organelor de inspecții de locuințe de stat ale entităților constitutive ale Federației Ruse

Exemplul 2

Într-un alt caz, instanța a indicat că „decizia proprietarilor incintelor din MKD de a plăti pentru furnizarea de apă și aportul de apă uzată direct de către RNO nu eliberează AM de obligația de a încheia un contract cu RNO pentru furnizarea a serviciilor publice "(rezoluție Curtea de arbitraj Din districtul Urali din 16 mai 2016 nr. F09-3673 / 16 în cazul nr. A76-13747 / 2015).

Condiția plăților directe pentru utilități ar trebui să fie prevăzută de acordul de gestionare MKD.

Dacă proprietarii decid asupra decontărilor directe cu RNO pentru utilitățile consumate, aceasta înseamnă o modificare a procedurii pentru ca proprietarii să își îndeplinească obligația de a plăti pentru utilități. O astfel de modificare implică introducerea unor adăugiri (modificări) adecvate la acordul de gestionare MKD, conform cerințelor art. 450, 452 din Codul civil al Federației Ruse. De exemplu, următoarea condiție este inclusă în contractul de administrare: „Plata pentru utilitățile furnizate poate fi plătită de către proprietari și alți utilizatori ai incintei către organizația care furnizează resurse în termenii și în cazurile stabilite de Codul locuințelor Federația Rusă, prin propriile sale case de numerar, agenții săi de plăți, agenții de plăți bancare după acceptarea deciziei corespunzătoare de către adunarea generală a proprietarilor în conformitate cu clauza 7.1 a art. 155 din Codul locuințelor al Federației Ruse și notificări în acest sens către organizația de gestionare sau în alte cazuri permise de legislația privind locuințele. "

Dacă clauza de decontare directă este deja prevăzută în contractul de administrare, nu vor fi necesare modificări.

Din clauza 27 a Regulamentului nr. 124 rezultă, de asemenea, că procedura de decontare directă nu ar trebui să fie convenită numai în acordul de furnizare a resurselor, ci și în acordul de gestionare MKD încheiat între AM și proprietarii incintei.

Incoerența procedurii de plată în acordul de furnizare a resurselor nu conferă RNO și UO dreptul de a refuza decontările directe.

Regulamentul nr. 124 prescrie RNO și UO să convină între ei cu privire la procedura de trecere la decontări directe. În cazul în care RNO și UO nu pot conveni cu privire la organizarea decontărilor directe cu consumatorii și includ în acordul de aprovizionare cu resurse condițiile pentru astfel de decontări, așa cum este cerut de clauza 27 a Regulilor nr. 124, atunci disputa dintre RNO și UO poate fi luată în considerare într-un arbitraj curte.

Este evident că consumatorul este indiferent din punct de vedere juridic de existența unei dispute între RNO și UO cu privire la condițiile menționate pentru organizarea decontărilor directe. Consumatorul care a luat decizia relevantă a ședinței are dreptul să se bazeze pe implementarea acesteia atât de către RNO, cât și de către AM.

Prin urmare, neînțelegerea privind procedura de plată în temeiul acordului de furnizare a resurselor nu este în niciun caz un motiv pentru refuzul primirii de plăți de la consumatori (proprietari) în contul RNO.

La rândul său, AM nu are dreptul să împiedice consumatorii să efectueze o plată direct către RSO sau către un agent plătitor care acționează în numele său sau către un agent plătitor bancar *.

concluzii

1. Proprietarii localurilor din MKD (membri ai HOA sau ai cooperativei) au dreptul în orice moment să ia o decizie de a plăti facturile de utilități direct la RNO, dar numai sub rezerva procedurii de luare a unei decizii a ședinței, notificarea AM asupra deciziei. În acest caz, plata pentru serviciul de utilități consumat de proprietarii de incinte de pe ODN trebuie plătită de către AM.

2. Decizia adunării generale a proprietarilor privind decontările directe trebuie să includă condițiile obligatorii:

1. tipul (tipurile) corespunzătoare de servicii (servicii) de utilitate, pentru care vor avea loc decontări directe;
2. data tranziției la decontarea directă;
3. aprobarea modificărilor (completărilor) la acordul de gestionare MKD privind noua procedură de plată a utilităților.

3. AM este obligată, în termen de cel mult cinci zile lucrătoare din ziua în care proprietarii sediilor din MKD iau o decizie privind decontările directe, să furnizeze RNO informații cu privire la decizia luată. După aceea, AM și RNO trebuie să modifice acordul de furnizare a resurselor corespunzător clauzei 27 din Regulamentul nr. 124 în ceea ce privește organizarea decontărilor directe.

4. Decizia proprietarilor de a efectua plăți directe nu afectează statutul furnizorului de servicii de utilități (UO). Persoana obligată la RNO să plătească întregul volum de utilități consumate rămâne AM.

5. În decontările directe, consumatorii nu poartă nicio obligație direct către RNO. RSO are dreptul de a colecta datorii pentru o resursă de utilitate numai de la un furnizor de servicii de utilități (UO). O altă procedură de colectare poate fi prevăzută în contractul de furnizare a resurselor (în special, cesiunea dreptului de a crea creanțe).

6. Proprietarii spațiilor, sub rezerva alegerii metodei de gestionare cu ajutorul MA sau HOA, nu pot lua o decizie de a încheia contracte direct cu RNO. O astfel de decizie a proprietarilor este invalidă și nu poate fi pusă în aplicare de către RNO și AM.

Întrebare: În casa noastră, chiriașii au decis să plătească facturile de utilități direct organizației care furnizează resurse. Vă rugăm să clarificați procedura de încheiere a contractelor între cetățeni și furnizorii de energie.

Procurorul departamentului pentru supravegherea legalității actelor juridice, respectarea drepturilor și libertăților cetățenilor SV Papanov este responsabil: Codul Locuinței al Federației Ruse (partea 7.1 a articolului 155) prevede că, pe baza deciziei adunarea generală a proprietarilor de clădiri dintr-o clădire de apartamente, proprietarii de clădiri într-o clădire de apartamente și chiriașii de clădiri rezidențiale în baza contractelor de închiriere socială sau a contractelor de închiriere a clădirilor rezidențiale ale statului sau a fondului de locuințe municipale din această clădire pot plăti pentru toate sau unele dintre utilități (cu excepția utilităților consumate atunci când se utilizează proprietăți comune într-o clădire de apartamente) către organizații care furnizează resurse.

În același timp, plata pentru utilități către organizațiile care furnizează resurse este recunoscută ca îndeplinirea de către proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente și chiriașii de spații rezidențiale în baza contractelor de închiriere socială sau a contractelor de închiriere a spațiilor rezidențiale ale statului sau ale municipiului fondul de locuințe din această casă a obligațiilor lor de a plăti utilitățile către organizația de gestionare, care este responsabilă față de acești proprietari și chiriași pentru furnizarea de servicii publice de calitate adecvată.

Începând cu 1 septembrie 2012, Regulile pentru furnizarea de utilități proprietarilor și utilizatorilor de spații în clădiri de apartamente și clădiri rezidențiale sunt reglementate de Decretul Guvernului Federației Ruse din 06.05.2011 nr. 354 (denumit în continuare Regulile ). Specificat act juridic a fost stabilită procedura de încheiere a unui acord care conține prevederi privind furnizarea de utilități, drepturile și obligațiile contractantului sunt consacrate (în acest caz, executantul utilității va fi direct organizația care furnizează resurse).

Deci, conform paragrafului 25 din reguli pentru încheierea în scris contracte de alimentare cu apă rece, alimentare cu apă caldă, canalizare, alimentare cu energie electrică, alimentare cu gaz, încălzire cu o organizație care furnizează resurse, proprietarul unei locuințe dintr-o clădire de apartamente se supune unei organizații care furnizează resurse care vinde tipul (tipurile) corespunzător de resurse comunale, la locația sa, prin poștă sau în alt mod convenit cu furnizarea de resurse de către o organizație într-o manieră semnată de proprietar (unul dintre coproprietari) o declarație privind încheierea contractului în 2 exemplare, conținând informațiile necesare despre consumator.

Antreprenorul, care a primit cererea și documentele anexate la aceasta, este obligat să le înregistreze în ziua primirii, să facă o notă pe cea de-a doua copie a cererii despre data acceptării cererii și documentele anexate la aceasta, și le transferă solicitantului. Contractantul, în termen de cel mult 10 zile lucrătoare de la data acceptării cererii și a documentelor anexate la aceasta, este obligat să elibereze solicitantul la locul contractantului, prin poștă sau într-un alt mod convenit cu solicitantul, un proiect contract semnat de contractant care conține prevederi privind furnizarea de utilități, în 2 exemplare (paragraful 23 al Regulamentului).

În același timp, conform clauzei 30 din reguli, un acord care conține prevederi privind furnizarea de utilități încheiat de consumator care săvârșește acțiuni implicite (acțiuni care indică consimțământul tacit al persoanei care efectuează acțiunea, intenția sa de a încheia o tranzacție, încheie un acord) este considerat a fi încheiat de consumator cu contractantul relevant de la data începerii furnizării de utilități de către un astfel de contractant. Un acord care conține prevederi privind furnizarea de utilități, încheiat de consumator care săvârșește acțiuni implicite, este considerat încheiat în condițiile prevăzute de prezentele reguli (clauza 7 din reguli).

Un astfel de mecanism de plată direct către organizația care furnizează resurse exclude posibilitatea formării datoriilor organizațiilor de administrare către furnizorii de utilități, ceea ce afectează direct furnizarea neîntreruptă de utilități către consumatorii-cetățeni.

Parchetul a dezvăluit faptele cheltuielilor ilegale oficiali organizații de gestionare a fondurilor primite de la populație ca plăți pentru locuințe și servicii comunale.

În special, numai în perioada expirată din 2014, la inițiativa procurorului orașului Kursk, au fost inițiate 2 dosare penale împotriva LLC „Chisty Kursk” și LLC „UK Victoria”, care au depășit 3,3 milioane de ruble primite de la cetățeni- consumatorii de servicii de locuințe și utilități nu au fost incluși în organizațiile care furnizează resurse, ci au fost cheltuiți în alte scopuri.