Właściciele będą płacić rachunki za media bezpośrednio. Spółki zarządzające zostaną wyłączone z systemu płatności za mieszkania i usługi komunalne

Płacenie bezpośrednio organizacjom dostarczającym zasoby (RSO) za mieszkania i usługi komunalne stanie się łatwiejsze. Pod koniec lipca Rada Ministrów zatwierdziła szereg dokumentów, które to umożliwiają. Przewiduje się na przykład procedurę interakcji między spółkami zarządzającymi a RNO. Teraz, w przypadku kalkulacji bezpośredniej, spółka zarządzająca musi przekazać pracownikom zasobów informacje niezbędne do wyliczenia opłaty za narzędzia.

„Mianowicie – dane o każdym właścicielu lub użytkowniku lokalu, adresy mieszkań wskazujące liczbę osób w nich stale przebywających, dane o urządzeniach pomiarowych, informacje o lokalach mieszkalnych, w których świadczenie usług publicznych jest ograniczone lub zawieszone”; strona internetowa Ministerstwa Budownictwa Federacji Rosyjskiej mówi ...

Zatwierdzono również standardowy formularz umowy bezpośredniej pomiędzy właścicielami mieszkań a zasobami. Sama umowa składa się z dziesięciu postanowień. Zawiera dane ogólne - o organizacji, konsumentach usług, lokalach mieszkalnych i usługach, za które właściciel zapłaci bezpośrednio. Określa również rozliczanie wielkości usług komunalnych, kwotę płatności za nie, procedurę rozliczeń, prawa i obowiązki stron. Przeczytaj dokument.

Według Wiceminister Budownictwa, Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych Maxim Egorov, standardowa forma umów bezpośrednich w zakresie mieszkalnictwa i usług komunalnych uprości relacje między obywatelami a pracownikami zasobów.

„Opracowaliśmy i zatwierdziliśmy formę umowy modelowej, aby obywatele, którzy przechodzą na bezpośrednie rozliczenia z organizacjami dostarczającymi surowce, rozumieli warunki tej interakcji i aby były one takie same w całym kraju” – powiedział wiceminister.

Duma Państwowa uważa, że wzór umowy pozwoli właścicielom na bardziej aktywne przechodzenie na umowy bezpośrednie, które w przyszłości powinny stać się preferencyjnym systemem płacenia za usługi komunalne.

Sama ustawa o przejściu na umowy bezpośrednie z RNO (bez pośrednika w osobie spółki zarządzającej) została podpisana w kwietniu ubiegłego roku. Możesz przełączyć się na taki schemat obliczeniowy w dwóch przypadkach. Po pierwsze, sami obywatele mogą podjąć taką decyzję na walnym zgromadzeniu właścicieli domów. Po drugie, dostawcy zasobów mogą jednostronnie przejść na umowy bezpośrednie z konsumentem, jeśli organizacja zarządzająca wstrzymuje pieniądze zebrane od obywateli na usługi komunalne przez ponad dwa miesiące.

Głównym powodem przyjęcia takiego schematu są długi organizacji zarządzających wobec organizacji dostarczających zasoby. Spółki zarządzające zbierały pieniądze od właścicieli, ale nie płaciły w całości ani na czas dostawcom zasobów. Więc pojawiły się poprawki, które pozwalają bezpośrednio płacić za media, przypomina Igor Kolesnikov, kierownik Zakładu Gospodarki Miejskiej Instytutu Gospodarki Miejskiej.

Wcześniej Ministerstwo Budownictwa Federacji Rosyjskiej podało, że osiągnęły one 250 mld rubli. W tym samym czasie ściąganie od ludności opłat za mieszkania i usługi komunalne wyniosło prawie 90%.

Mimo że od ponad roku obowiązuje ustawa o umowach bezpośrednich, taki schemat płatności nie został jeszcze rozpowszechniony. Przejście na umowy bezpośrednie w regionach jest nierównomierne. W niektórych regionach mieszkańcy połowy mieszkań obsługiwanego funduszu (45-50%) płacą za dostawy mediów w nowy sposób, w innych proces ten dopiero się rozpoczyna i kształtuje się na poziomie 10-12%, mówi in wiodący ekspert w dziedzinie mieszkalnictwa i usług komunalnych Aleksander Kostiukow.

Wpływa na to szereg czynników: pozycja organów administracyjnych i regulacyjnych, organizacji dostarczających zasoby, odmienny stan samego zasobu mieszkaniowego. Trudności występują również w domach z samodzielnym przygotowaniem ciepłej wody i ogrzewaniem. W przypadku takich domów nie ma formuł na umowy bezpośrednie i nie ma zasad obliczania płatności z dostawcami gazu i wody, ponieważ mieszkaniec zgodnie z prawem kupuje gotową usługę komunalną, a nie zasoby osobno na jej świadczenie , wyjaśnia ekspert.

Niekorzyść nowy system bezpośredni związek, w opinii wielu konsumentów, stał się nieprzygotowaniem samych pracowników zasobów do pracy wielozadaniowej. To jest - odbieranie odczytów z liczników mieszkań, prowadzenie rozliczeń osobistych, ściąganie długów od osób niepłacących, a co najważniejsze bezpośrednia komunikacja z ludźmi. W pierwszych miesiącach obowiązywania nowej ustawy mieszkańcy bloków skarżyli się nawet, że pracownicy zasobów „spowolnili” przejście swojego domu na umowę bezpośrednią pod różnymi pretekstami, m.in. brakiem zaufania do protokołu spotkania właścicieli – dodaje Alexander. Kostiukow.

Budowanie bezpośrednich relacji z organizacjami dostarczającymi zasoby powinno stać się łatwiejsze dzięki zatwierdzonej standardowej formie umów bezpośrednich. Pojawi się próbka, w której właściciele mieszkań będą mogli płacić za usługi komunalne bezpośrednio pracownikom zasobów.

Sama umowa modelowa umożliwia właścicielom nawiązanie relacji z RNO i dokonywanie płatności bezpośrednio do niego za dostarczany przez niego zasób. Oznacza to, że taka umowa ma na celu uproszczenie kształtowania relacji między konsumentami usług i zasobów, mówi Igor Kolesnikov.

Zdaniem Aleksandra Kostiukowa zatwierdzenie wzorcowej umowy jest nieco formalnym aspektem sprawy, który nie będzie odgrywał kluczowej roli.

„Ogólnie rzecz biorąc, wzór umowy to jednolity dokument konsolidacyjny, który nie wymaga odwoływania się do wielu innych przepisów prawa, co sprawi, że prawa i obowiązki stron umowy – konsumenta i wykonawcy usługi komunalnej będą bardziej zrozumiałe ," on mówi.

Eksperci zwracają również uwagę na mankamenty wzorcowej umowy. Na przykład nie uwzględnia jakości świadczonych usług: temperatury dostarczanej wody czy ciśnienia gazu. Oznacza to, że jeśli konsument nie zgadza się z jakością usługi, trudno mu złożyć reklamację, ponieważ cechy jakościowe nie zostały uzgodnione z góry, uwagi dyrektor partnerstwo non-profit„Kontrola usług mieszkaniowych i komunalnych” Svetlana Razorotneva.

Ponadto procedura rozwiązywania sporów i płacenia grzywien za świadczenie usług niskiej jakości nie jest szczegółowo opisana. W sytuacjach kontrowersyjnych kodeks karny łatwiej wchodził w interakcję z osobami zajmującymi się zasobami, ponieważ dysponują oni pulą prawników zajmujących się podobnymi sprawami. Zwykłemu konsumentowi trudniej jest zakwestionować wielkość płatności lub jakąkolwiek inną kwestię. Samo przejście na umowę bezpośrednią w żaden sposób nie wpływa na wielkość płatności, aw niektórych przypadkach może zwiększyć jej rozmiar, ponieważ RNO chce otrzymać maksimum od konsumenta, twierdzą eksperci.

Dla pracowników zasobów bezpośrednie umowy z jednej strony są plusem, jeśli kodeks karny naprawdę nie płaci odpowiednio. W takim przypadku bezpośrednia interakcja z mieszkańcami pomoże w ustaleniu stabilnego przepływu finansowego. Z drugiej strony pracownicy zasobów będą musieli zawrzeć stosunek umowny z każdym lokatorem, a to jest dodatkowy koszt – mówi kierownik Zakładu Gospodarki Miejskiej Instytutu Gospodarki Miejskiej.

Organizacje zarządzające w dobrej wierze postrzegają umowy bezpośrednie jako zjawisko pozytywne, zwłaszcza jeśli dom ma dłużników wśród właścicieli (co również nie jest rzadkością). „Teraz przygotowanie niezbędnej dokumentacji płatniczej i praca z dłużnikami spada na barki organizacji dostarczających zasoby”, wyjaśnia Aleksander Kostiukow.

Mieszkania i usługi komunalne / Spółki zarządzające i HOA

Od początku kwietnia 2018 r. mieszkańcy budynków mieszkalnych otrzymali prawo do przejścia na umowy bezpośrednie z organizacjami dostarczającymi zasoby. Decyzję w tej sprawie można podjąć na walnym zgromadzeniu mieszkańców. Mogą go również zainicjować sami dostawcy mediów, pod warunkiem, że firma zarządzająca domem zgromadziła dług przez ponad dwa miesiące.

Celem zmian w przepisach jest umożliwienie właścicielom mieszkań płacenia bezpośrednio za energię elektryczną, ciepło i wodę z pominięciem pośredników. Ponadto rząd ma nadzieję w ten sposób chronić prawa właścicieli przed pozbawionymi skrupułów organizacjami zarządzającymi. Jednak początek nowego porządku budził wiele pytań.

W szczególności, przez kogo iw jaki sposób w domach, które przeszły na umowy bezpośrednie, powinny być przesyłane odczyty wspólnych domowych urządzeń pomiarowych? W jaki sposób konsumpcja będzie opłacana na ogólne potrzeby gospodarstwa domowego? Jak zostanie rozłożona odpowiedzialność za dostarczanie niespełniających norm zasobów komunalnych? Co by było, gdyby mieszkańcy zdecydowali się przejść na umowy bezpośrednie z organizacjami dostarczającymi zasoby, a spółka zarządzająca nadal wystawiała rachunki za ciepło, wodę i energię elektryczną?

Ministerstwo Budownictwa, Mieszkalnictwa i Gospodarki Komunalnej przedstawiło oficjalne wyjaśnienia w tych i wielu innych kwestiach. Publikujemy je poniżej.

Czy konieczne jest uzyskanie zgody najemców, jeśli przejście na umowy bezpośrednie następuje z inicjatywy organizacji dostarczającej zasoby?

Pytanie: Czy konieczne jest uzyskanie zgody właścicieli lokali w budynkach mieszkalnych w celu nawiązania stosunków umownych z organizacją dostarczającą zasoby w zakresie wdrażania norm przewidzianych w ust. 2 części 1 i części 2 art. 157 ust. Kod mieszkaniowy Federacja Rosyjska(zwany dalej Kodeksem Mieszkaniowym RF, mówimy o decyzji organizacji dostarczającej zasoby o przejściu na umowy bezpośrednie)?

Odpowiedź: Zgodnie z klauzulą ​​​​2 części 1 artykułu 157,2 RF LC, jedna z podstaw do dnia zawarcia umowy na dostawę zasobów między właścicielami lokali w budynku mieszkalnym a organizacją dostarczającą zasoby (zwaną dalej umowa bezpośrednia) to rozwiązanie umów zawartych zgodnie z wymaganiami ustanowionymi przez Rząd Federacji Rosyjskiej między osobą zarządzającą budynkiem mieszkalnym a organizacją dostarczającą zasoby, umowy na dostawę zimnej i ciepłej wody, odprowadzanie wody, energię elektryczną zaopatrzenie, zaopatrzenie w gaz (w tym zaopatrzenie w gaz domowy w butlach), ogrzewanie (zaopatrzenie w ciepło, w tym zaopatrzenie) paliwo stałe w obecności ogrzewania piecowego) w zakresie dostarczania zasobów komunalnych w celu świadczenia odpowiednich usług komunalnych właścicielom i użytkownikom lokali w budynku mieszkalnym (zwanej dalej umową na dostawę zasobów) z powodu jednostronnej odmowy organizacja dostarczająca zasoby w celu wypełnienia umowy o dostawę zasobów.

Podstawy i procedura jednostronnej odmowy realizacji umowy o dostawę zasobów przez organizację dostarczającą zasoby są określone w części 2 artykułu 157,2 RF LC.

Tak więc, zgodnie z określoną normą, organizacja dostarczająca zasoby ma prawo jednostronnie odmówić wykonania umowy o dostawę zasobów zawartej z osobą zarządzającą budynkiem mieszkalnym, jeżeli osoba zarządzająca budynkiem mieszkalnym ma dług wobec domu dostarczającego zasoby który został przez niego uznany lub potwierdzony aktem sądowym organizacji w kwocie równej lub przekraczającej dwie średnie miesięczne wartości zobowiązań do zapłaty z tytułu umowy dostawy zasobów, niezależnie od faktu późniejszej spłaty tego długu przez osobę zarządzającego budynkiem mieszkalnym, z wyjątkiem przypadku całkowitej spłaty tego zadłużenia przez zarządzającego budynkiem mieszkalnym, przed wejściem w życie ustawy sądowej.

Jednocześnie procedura ta nie przewiduje obowiązku organizacji dostarczającej zasoby uzyskania zgody właścicieli lokali w budynku mieszkalnym na realizację jednostronnej odmowy wykonania zawartej umowy o dostawę zasobów. Biorąc pod uwagę powyższe, Ministerstwo Budownictwa Rosji uważa, że ​​realizacja prawa organizacji dostarczającej zasoby do jednostronnej odmowy wykonania umowy na dostawę zasobów zawartej z osobą zarządzającą budynkiem mieszkalnym nie wymaga zgody właścicieli lokal w budynku mieszkalnym.

Właściciele zdecydowali się przejść na umowy bezpośrednie, co dzieje się z obowiązkami spółki zarządzającej?

Pytanie: Czy przyjęcie przez walne zgromadzenie właścicieli lokali w apartamentowcu prowadzi do automatycznego wyłączenia z przedmiotu umowy o zarządzanie zawartej przez właścicieli lokali w apartamentowcu z zarządzanie organizacją, obowiązki organizacji zarządzającej zapewnienie właścicielom mediów?

Odpowiedź: Zgodnie z klauzulą ​​1 części 1 artykułu 157 ust. 2 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym ma prawo podjąć decyzję o zawarciu bezpośredniej umowy z organizacją dostarczającą zasoby . W takim przypadku umowę bezpośrednią uważa się za zawartą od dnia wskazanego w decyzji walne zgromadzenie właściciele lokali w budynku mieszkalnym, o których mowa w punkcie 4.4 części 2 artykułu 44 LC RF.

Jednak decyzją organizacji dostarczającej zasoby określony okres może zostać przesunięty, ale nie więcej niż trzy miesiące kalendarzowe. Organizacja dostarczająca zasoby zawiadamia o takiej decyzji osobę, z której inicjatywy zwołano to zgromadzenie, nie później niż pięć dni roboczych od dnia otrzymania odpisów decyzji i protokołu z walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym w sposób określony w części 1 artykułu 46 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej (klauzula 1 części 7 artykuł 157,2 LC RF).

Zgodnie z częścią 8 art. 162 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej zmiany i (lub) rozwiązanie umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym są przeprowadzane w sposób określony przez prawo cywilne. Część 1 artykułu 450 Kodeks cywilny Federacja Rosyjska (zwana dalej FR FR) zastrzega, że ​​zmiana i rozwiązanie umowy jest możliwe za zgodą stron, chyba że Kodeks cywilny FR, inne przepisy lub umowa stanowią inaczej. W rozumieniu powyższych przepisów prawnych, uwzględnionych w relacji systemowej, ust. 1 części 1 art. 157 ust. 2 RF LC przewiduje dodatkową podstawę do zmiany umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym.

W związku z tym przyjęcie przez właścicieli lokali w budynku mieszkalnym decyzji przewidzianej w ust. 4.4 części 2 art. 44 RF LC pociąga za sobą zmianę umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym z mocy prawa.

Jak ustalana jest kwota długu, która daje organizacji dostarczającej zasoby jednostronne prawo do przejścia na kontrakty bezpośrednie?

Pytanie: Na mocy klauzuli 2 części 1 artykułu 157 ust. 1 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej organizacja dostarczająca zasoby ma prawo jednostronnie odmówić wykonania umowy o dostawę zasobów zawartej z osobą zarządzającą budynkiem mieszkalnym, jeśli ta ostatnia ma dług wobec organizacji dostarczającej zasoby za dostarczony zasób mediów w wysokości równej lub przekraczającej dwie średnie miesięczne wartości zobowiązań płatniczych wynikających z umowy na dostawę zasobów. Kwota odpowiedniego długu zostanie ustalona łącznie za dostarczone media i media wykorzystywane do utrzymania nieruchomości wspólnej, czy też możliwe jest rozwiązanie umowy dostawy zasobów na określonej podstawie tylko w przypadku zadłużenia za użyte media do dostarczania mediów?

Odpowiedź: W przypadku jednostronnej odmowy przez organizację dostarczającą zasoby wypełnienia umowy o dostawę zasobów na podstawie art. 157 ust. 1 części 1 RF LC, wymagane jest, aby osoba zarządzająca budynkiem mieszkalnym była zadłużona na podstawie umowy dostawy zasobów w kwocie równej lub przekraczającej dwie średnie miesięczne wartości zobowiązań płatniczych wynikających z umowy dostawy zasobów.

Średnią miesięczną kwotę zobowiązań do zapłaty z tytułu umowy dostawy zasobów określa organizacja dostarczająca zasoby poprzez podzielenie kwoty zobowiązań zarządzającego budynkiem mieszkalnym z tytułu umowy dostawy zasobów za dwanaście miesięcy poprzedzających datę wysłania zawiadomienia o jednostronna odmowa wykonania umowy o dostawę surowców do godziny dwunastej. W przypadku, gdy umowa dostawy surowców została zawarta na okres krótszy niż dwanaście miesięcy, średnią miesięczną wartość zobowiązań do zapłaty z tytułu umowy dostawy surowców ustala się dzieląc kwotę zobowiązań osoby zarządzającej apartamentowcem za okres umowy o dostawę zasobów o liczbę miesięcy ich ważności (część 2 art. 157 ust. 2 RF LC).

Tak więc dla rozwiązania umowy o dostawę zasobów na powyższej podstawie kwota długu za zasób użyteczności publicznej służący do świadczenia usług komunalnych ma znaczenie prawne. Obecność długu za zasoby komunalne zużyte na użytkowanie i utrzymanie wspólnej własności w budynku mieszkalnym nie jest powodem jednostronnej odmowy organizacji dostarczającej zasoby do wypełnienia umowy na dostawę zasobów.

Kto i jak powinien przenosić odczyty liczników przy przejściu na umowy bezpośrednie?

Pytanie: W jaki sposób i przez kogo będzie przeprowadzane przekazywanie odczytów indywidualnych i zbiorczych (domowych) urządzeń pomiarowych przy przejściu na umowy bezpośrednie?

Odpowiedź: Zgodnie z częścią 11 art. 161 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej osoba zarządzająca budynkiem mieszkalnym, przy przejściu na umowy bezpośrednie, jest odpowiedzialna za dostarczenie organizacjom dostarczającym zasoby informacji niezbędnych do obliczenia rachunki za media, w tym za odczyty poszczególnych urządzeń pomiarowych (przy składaniu takich zeznań przez właścicieli lokali w budynku mieszkalnym i najemców lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu socjalnego lub umów najmu lokali mieszkalnych państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego w tym domu osobie zarządzającej apartamentowcem) i zbiorcze (wspólne) urządzenia pomiarowe zainstalowane w budynku mieszkalnym.

Jak będzie dokonywana opłata za zużycie mediów na potrzeby ogólnego gospodarstwa domowego?

Pytanie: Kto zostanie obciążony opłatami za media zużyte na użytkowanie i utrzymanie nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym przy przejściu na umowy bezpośrednie?

Odpowiedź: Zgodnie z częścią 9.1 artykułu 156 RF LC opłata za utrzymanie lokalu mieszkalnego obejmuje opłatę za media zużyte podczas użytkowania i utrzymania wspólnej nieruchomości w budynku mieszkalnym.

Zgodnie z częścią 12 artykułu 161 RF Housing Code, organizacje zarządzające, stowarzyszenia właścicieli domów lub spółdzielnie mieszkaniowe lub inne specjalistyczne spółdzielnie konsumenckie Zarządzając budynkami mieszkalnymi, nie mają prawa odmówić zawarcia, zgodnie z zasadami określonymi w części 1 artykułu 157 RF LC, umów, w tym w odniesieniu do zasobów komunalnych zużywanych przy utrzymywaniu wspólnej własności w budynku mieszkalnym, z organizacje dostarczające zasoby, które dostarczają zimną i ciepłą wodę, kanalizację, zasilanie, zaopatrzenie w gaz (w tym zaopatrzenie w gaz domowy w butlach), ogrzewanie (zaopatrzenie w ciepło, w tym zaopatrzenie w paliwo stałe w obecności ogrzewania piecowego) oraz regionalne podmiot zajmujący się gospodarowaniem stałymi odpadami komunalnymi, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w części 1 artykułu 157.2, zgodnie z którym umowy bezpośrednie są zawierane wyłącznie na dostawę mediów.

Tym samym przejście na umowy bezpośrednie nie wpływa na relacje osoby zarządzającej apartamentowcem z organizacją dostarczającą zasoby, które rozwinęły się w ramach kontraktów w odniesieniu do zasobów komunalnych zużywanych przy utrzymywaniu majątku wspólnego w budynek mieszkalny. W związku z tym, opłata za media zużyte na użytkowanie i utrzymanie majątku wspólnego w budynku mieszkalnym jest pobierana przez organizację dostarczającą zasoby od osoby zarządzającej budynkiem mieszkalnym, a ta ostatnia naraża odpowiednią opłatę właścicielom lokali w mieszkaniu budynek w ramach opłaty za utrzymanie lokalu mieszkalnego.

Kto odpowiada za jakość usług komunalnych przy przejściu na umowy bezpośrednie?

Pytanie: Jak rozgraniczone są zakresy odpowiedzialności osoby zarządzającej apartamentowcem i organizacji dostarczającej zasoby w przypadku umowy bezpośredniej przy zaopatrywaniu właścicieli lokali w budynku mieszkalnym w media niskiej jakości?

Odpowiedź: Na mocy części 15 artykułu 161 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej organizacja dostarczająca zasoby niezbędne do zapewnienia mediów jest odpowiedzialna za dostarczanie tych zasobów o odpowiedniej jakości do granic wspólnej własności w mieszkaniu budynek i granice zewnętrznych sieci wsparcia inżynieryjnego i technicznego tego budynku, chyba że umowa z taką organizacją stanowi inaczej.

Część 1 artykułu 161 RF LC stanowi, że zarządzanie budynkiem mieszkalnym powinno zapewnić korzystne i bezpieczne warunki zamieszkanie obywateli, właściwe utrzymanie nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym, rozwiązywanie problemów związanych z korzystaniem z tej nieruchomości, a także zapewnienie mediów obywatelom mieszkającym w takim domu lub w przypadkach przewidzianych w art. media i inne urządzenia stanowiące część majątku wspólnego właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, do dostarczania mediów.

Jednocześnie, na podstawie art. 161 art. 161 RF LC, art. 3 części 11, osoba zarządzająca budynkiem mieszkalnym jest również zobowiązana do przyjęcia od właścicieli lokali w budynku mieszkalnym i najemców lokali mieszkalnych na podstawie socjalnych umów o pracę lub umowy najmu lokali mieszkalnych państwowych lub komunalnych zasobów mieszkaniowych w tym budynku, w sprawie naruszenia wymagań dotyczących jakości mediów i (lub) ciągłości świadczenia takich usług, naruszenia w obliczaniu kwoty płatności za przy rozpatrywaniu tych odwołań, sprawdzaniu przedstawionych w nich faktów, usuwaniu ujawnionych naruszeń oraz przesyłaniu informacji o wynikach rozpatrzenia wniosków w sposób ustalony przez rząd Federacji Rosyjskiej.

W związku z tym osoba zarządzająca apartamentowcem pełni rolę „jednego okienka” do przyjmowania skarg konsumentów dotyczących naruszenia jakości dostarczanych mediów i jest zobowiązana do ponoszenia odpowiedzialności za jakość dostarczanych mediów wewnątrz budynku mieszkalnego w warunki prawidłowego utrzymania uzbrojenia wewnątrzbudynkowego, natomiast organizacja dostarczająca zasoby odpowiada za jakość uzbrojenia dostarczanego do granicy uzbrojenia wewnątrzbudynkowego.

Co się stanie, jeśli firma zarządzająca zignoruje decyzję właścicieli o przejściu na umowy bezpośrednie?

Pytanie: Jakie środki można podjąć w odniesieniu do organizacji zarządzającej, jeśli właściciele lokali w budynku mieszkalnym zdecydują się zawrzeć bezpośrednie umowy z organizacjami dostarczającymi zasoby, a organizacja zarządzająca nadal nalicza rachunki za media?

Odpowiedź: Część 5 art. 3 ustawy federalnej nr 59 stanowi, że w przypadku składania dokumentów płatniczych (w tym dokumentów płatniczych v formularz elektroniczny znajduje się w stanie System informacyjny mieszkaniowych i usług komunalnych) przez osobę zarządzającą budynkiem mieszkalnym do opłacania rachunków za media za okres odpowiednio po ustaniu dostaw zimnej i ciepłej wody, kanalizacji, energii elektrycznej, dostawy gazu (w tym dostawy gazu domowego w butlach) ogrzewanie (dostawa ciepła, w tym dostawa paliwa stałego w obecności ogrzewania piecowego) w zakresie zaopatrzenia w zasoby komunalne w celu zapewnienia odpowiednich usług komunalnych właścicielom lokali w budynku mieszkalnym oraz najemcom lokali mieszkalnych na podstawie socjalnych umów o pracę lub umów najmu lokali mieszkalnych państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego w tym domu, umowy o świadczenie usług w zakresie gospodarowania stałymi odpadami komunalnymi w przypadkach przewidzianych w ust. 1 i 2 części 1 art. 157 ust. 2 RF LC, osoby zarządzające budynkiem mieszkalnym są zobowiązane do zapłaty właścicielom lokali w budynku mieszkalnym oraz animatorzy lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu socjalnego lub umów najmu lokali mieszkalnych państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego w tym domu, którym złożono wskazane dokumenty płatnicze, podwójnie dobrze płatne, z wyjątkiem przypadków, gdy takie naruszenie zostało wyeliminowane przed uiszczeniem opłaty za media na podstawie określonych dokumentów płatniczych przez właścicieli lokali w budynku wielorodzinnym oraz najemców lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu socjalnego lub umów najmu lokalu mieszkalnego z państwowe lub komunalne zasoby mieszkaniowe w tym budynku ...

Jak skłonić firmę zarządzającą do zapłaty kar za wystawianie rachunków po przejściu na umowy bezpośrednie?

Pytanie: Ustawa federalna nr 59 nakłada na organizację zarządzającą obowiązek zapłaty grzywny właścicielom lokali w budynku mieszkalnym, jeżeli wydaje dokumenty płatnicze po zawarciu umów bezpośrednich. Czy można przeprowadzić kontrolę w określonej sprawie? Jakie środki wpływu można podjąć wobec organizacji zarządzającej w przypadku niewywiązania się z tego obowiązku?

Odpowiedź: Zgodnie z częścią 1 art. 192 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej zarządzanie budynkami mieszkalnymi jest prowadzone przez organizacje zarządzające na podstawie licencji na prowadzenie działalność przedsiębiorcza do zarządzania budynkami mieszkalnymi wydawany przez państwowy organ nadzoru mieszkaniowego na podstawie decyzji komisji koncesyjnej podmiotu Federacji Rosyjskiej. Licencjonowanie działalności w zakresie zarządzania budynkami mieszkalnymi obejmuje działalność państwowych organów nadzoru mieszkaniowego w zakresie licencjonowania działalności w zakresie zarządzania budynkami mieszkalnymi, wdrażanie kontroli licencji (część 3 art. 192 RF LC). Tym samym kontrolę licencyjną w stosunku do organizacji zarządzających sprawują państwowe organy nadzoru mieszkaniowego podmiotów Federacji Rosyjskiej.

Przedmiotem kontroli licencjonowania jest przestrzeganie przez organizacje zarządzające wymagań licencyjnych przewidzianych w części 1 artykułu 193 RF LC. Jednocześnie klauzula 7 części 1 art. 193 RF LC stanowi, że liczba wymagań licencyjnych obejmuje inne wymagania ustanowione przez rząd Federacji Rosyjskiej. Akapit „a” pkt 3 rozporządzenia w sprawie licencjonowania działalności gospodarczej w zakresie zarządzania budynkami mieszkalnymi, zatwierdzonego przez rząd Federacji Rosyjskiej z dnia 28 października 2014 r. Nr 1110, przewiduje klasyfikację zgodności z wymogami przewidzianymi w część 2.3 art. 161 RF LC, który stanowi, że zarządzając budynkiem mieszkalnym przez organizację zarządzającą, odpowiada ona właścicielom lokali w budynku mieszkalnym za świadczenie wszystkich usług i (lub) wykonywanie prac, które zapewniają właściwe utrzymanie majątku wspólnego w tym budynku i którego jakość musi być zgodna z wymogami przepisów technicznych i zasad utrzymania ustanowionych przez Rząd Federacji Rosyjskiej, majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, w celu zapewnienia mediów, w zależności od poziom poprawy tego domu, którego jakość musi spełniać wymagania ustalone przez rząd Rosji Federacja zasad świadczenia, zawieszenia i ograniczenia dostarczania mediów właścicielom i użytkownikom lokali w budynkach mieszkalnych i budynkach mieszkalnych lub w przypadkach przewidzianych w art. 157 ust. 2 niniejszego Kodeksu, w celu zapewnienia gotowości inżynieryjnej systemy. Z kolei paragraf 67 Regulaminu świadczenia mediów właścicielom i użytkownikom lokali w budynkach mieszkalnych i budynkach mieszkalnych, zatwierdzonych Dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej nr 354 z dnia 6 maja 2011 r., Obowiązek zapłaty dokumenty są przypisane do dostawcy usług komunalnych.

Biorąc zatem pod uwagę, że przy zawieraniu umów bezpośrednich organizacja dostarczająca zasoby staje się wykonawcą mediów i jest odpowiedzialna za dostarczenie konsumentom dokumentów płatniczych, wystawienie odpowiednich dokumentów płatniczych przez osobę zarządzającą apartamentowcem, w tym przypadku, jest naruszenie wymogu uzyskania licencji, o którym mowa w akapicie „a »klauzula 3 rozporządzenia w sprawie licencjonowania działalności gospodarczej w zakresie zarządzania budynkami mieszkalnymi, zatwierdzonego przez rząd Federacji Rosyjskiej z dnia 28 października 2014 r. Nr 1110.

Co dzieje się z organem nadzoru mieszkaniowego po przejściu domu na umowy bezpośrednie?

Czy przy zawieraniu umów bezpośrednich organ państwowego nadzoru mieszkaniowego podmiotu Federacji Rosyjskiej jest uprawniony do kontroli organizacji dostarczających zasoby pod kątem zasadności naliczania wysokości rachunków za media i co będzie przedmiotem takiej kontroli?

Kompetencje państwowych organów nadzoru mieszkaniowego są określone w art. 20 RF LC. Tak więc, zgodnie z częścią 1 artykułu 20 RF LC, państwowy nadzór mieszkaniowy jest rozumiany jako działalność upoważnionych organów wykonawczych podmiotów Federacji Rosyjskiej, mająca na celu zapobieganie, identyfikowanie i tłumienie naruszeń przez organy władza państwowa, władze lokalne, a także osoby prawne, indywidualni przedsiębiorcy i obywateli wymagań ustanowionych zgodnie z ustawodawstwem mieszkaniowym, ustawodawstwem dotyczącym oszczędzania energii i zwiększania efektywności energetycznej, w tym dostarczania mediów właścicielom i użytkownikom lokali w budynkach mieszkalnych i budynkach mieszkalnych. Z uwagi na fakt, że w ramach umów bezpośrednich wykonawcą mediów jest organizacja dostarczająca środki, a jej działalność powinna być prowadzona zgodnie z zatwierdzonymi przez Rząd Federacji Rosyjskiej z dnia 6 maja 2011 r. Nr 354, naruszenie przez organizację dostarczającą zasoby procedury obliczania rachunków za media będzie naruszeniem postanowień wymienionych przepisów. Ta okoliczność będzie podstawą do przyjęcia przez państwowe organy nadzoru mieszkaniowego podmiotów Federacji Rosyjskiej środków reagowania w ramach nadzoru mieszkaniowego. Dodatkowo informujemy, że zgodnie z paragrafem 2 Zasad sporządzania normatywnych aktów prawnych federalnych organów wykonawczych i ich rejestracja państwowa zatwierdzone dekretem rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 13 sierpnia 1997 r. nr 1009, pisma federalnych władz wykonawczych nie są normatywnymi aktami prawnymi.

W związku z tym należy pamiętać, że listy Ministerstwa Budownictwa Rosji i jego jednostki strukturalne które wyjaśniają stosowanie regulacyjnych aktów prawnych, nie zawierają norm prawnych, nie mają na celu ustanowienia, zmiany lub zniesienia norm prawnych, a wyjaśnień w nich zawartych nie można uznać za powszechnie obowiązujące regulacje państwowe o charakterze trwałym lub przejściowym.

Pełny tekst oficjalnych wyjaśnień Ministerstwa Budownictwa „W niektórych kwestiach powstałych w związku z przyjęciem ustawy federalnej nr 59-FZ z dnia 3 kwietnia 2018 r.„ W sprawie zmian w kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej ”(w w formacie PDF).

Minęło sześć miesięcy od podpisania przez Prezydenta ustawy zezwalającej właścicielom domów w budynkach mieszkalnych (MKD) na odmowę pośrednictwa spółek zarządzających (MC) i zawieranie umów o opłacenie wody i ciepła bezpośrednio z organizacjami zaopatrzenia w surowce (RSO). Pierwszą reakcją konsumentów jest ulga. Mieszkańcy wierzyli, że płatności bezpośrednie dadzą im możliwość zaoszczędzenia na rachunkach za media. W rzeczywistości okazało się, że prawo to miecz obosieczny. Z jednej strony zgromadzenie ogólne miało możliwość wyboru, czy zerwać stosunki z kodeksem karnym, czy nie. Z drugiej strony okazało się, że najważniejszą rzeczą dla RNO jest sprzedaż surowca, a jaka temperatura wody jest dostarczana na 10. piętro domu, nie obchodzi ich to.

W marcu 2005 r. w Rosji przyjęto Kodeks Mieszkaniowy. Od tego momentu procedura płacenia za mieszkanie i usługi komunalne przebiegała w następujący sposób: spółki zarządzające zbierały pieniądze od wszystkich właścicieli, które następnie przekazywały organizacjom dostarczającym zasoby. Ale w rzeczywistości ten schemat nie działał wszędzie. Kodeks karny zabrał od lokatorów pieniądze na „wspólnotę”, ale nie przekierował ich na konta organizacji dostarczających zasoby ani nie przekazał ich, ale z czasem i nie w całości.

3 kwietnia 2018 został przyjęty prawo federalne nr 59, zmieniający Kodeks Mieszkaniowy. Jego celem było to: usunąć organizacje zarządzające z łańcucha finansowego. Cel innowacji był dobry: skrócić łańcuch płatności od ludności, a tym samym zmniejszyć same płatności. Co wydarzyło się w praktyce?

Dla kogo prawo nie jest napisane

Od momentu wejścia w życie ustawy w Internecie pojawiły się fora o wąskim profilu, na których nazwy nie wymagają wyjaśnień, np. „Czy istnieje życie bez kodeksu karnego” i „Przejście na płatności bezpośrednie z Osetii Północnej – Wasza opinia?” Mieszkanka Czelabińska Maria Iwanowa napisała na jednym z nich, że od dawna słyszała, że ​​płacąc za media, można obejść się bez pośredniego ogniwa w postaci kodeksu karnego, na który jej rodzina miała wiele skarg. „Zwołaliśmy walne zgromadzenie lokatorów. Jednogłośnie zdecydowaliśmy się przejść na bezpośrednie rozliczenia z RSO ”- mówi. Wyobraź sobie jej zdziwienie, gdy w rezultacie okazało się, że opłata za „mieszkanie komunalne” nie spadła, mimo braku pośrednika. Jeśli mówimy o wygodzie płatności bezpośrednich, to cud się nie zdarzył. Okazało się, że płacenie bezpośrednio za zasób nie gwarantuje, że usługa zostanie dostarczona w odpowiedniej jakości.

„Na każdym rogu słyszę:„ Gotowe! Pozbyłeś się oszustów z Wielkiej Brytanii, a teraz zapłacisz bezpośrednio!” Tylko nasze prawa są niedoskonałe. Kodeks karny jednoczy wszystkich właścicieli i służy ich interesom, a po zawarciu bezpośrednich umów z RNO nie będzie kogo pytać i nie będzie kogo pytać - mówi obolały mieszkaniec Czelabińska. - Na przykład, jeśli wcześniej pękła rura w wejściu lub zatkał się zsyp na śmieci, zwróciliśmy się do kodeksu karnego, a oni już rozwiązali wszystkie problemy z Osetią Północną. Jeśli coś się zepsuło, kodeks karny odpowiadał za wymianę, odbudowę, a wszystko to na koszt „kierownika”. Teraz kodeks karny mówi nam: „To nie jest nasz obszar odpowiedzialności, ponieważ rozwiązaliśmy z tobą umowę, a ty zawarłeś bezpośrednie umowy z RSO i kontaktujesz się z nimi”. A RNO odpowiada na to: „To nie jest nasze zmartwienie, ponieważ problem dotyczy terytorium wspólnego domu, zawsze zajmował się nim kodeks karny”.

Dlaczego prawo, które wydawało się najemcom tak korzystne, nie działało? Ponieważ będąc nowym w słowach, w rzeczywistości nie wniósł prawie nic nowego do praktyki płacenia za mieszkanie i usługi komunalne. Przypomnijmy, że przyjęcie Kodeksu Mieszkaniowego w Rosji zobowiązało firmy zarządzające do odpowiedzialności za wszystkie media w domu. Ale nawet wtedy, pomimo akt normatywny, 80% budynków mieszkalnych płaciło za energię elektryczną bezpośrednio do RNO, a za dostawę gazu - 90%. Jednak ani prokuratura, ani inspekcje mieszkaniowe, ani żadne inne organy nie były tym zainteresowane. Jeśli mówimy o zimnej i ciepłej wodzie, około 40% kamienic otrzymało usługę na podstawie umów bezpośrednich. Pozostałe 60% nie chciało zrezygnować z usług pośrednika w osobie firm zarządzających i przejść na kontrakty bezpośrednie.

„Uchwalenie nowej ustawy de facto zalegalizowało tylko to, co już obowiązywało. Dlatego nikt nie spodziewał się masowego przejścia na kontrakty bezpośrednie: ci, którzy chcieli i mogli już to zrobić. Należy również zauważyć, że do tej pory nie został przyjęty regulamin, wzór umowy, zgodnie z którym powinny być zawierane umowy bezpośrednie. Nie można powiedzieć, że teraz ustawa w pełni obowiązuje - powiedziała w rozmowie z MK Swietłana Razorotnewa, wiceprzewodnicząca komisji Izby Publicznej FR ds. Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych, Budownictwa i Dróg.

Jeśli zadasz pytanie, co jest lepsze - kontrakty bezpośrednie lub za pośrednictwem firmy zarządzającej - nie ma jednej odpowiedzi nawet od organizacji dostarczających zasoby, powiedział Dmitrij Gordeev, ekspert Instytutu Gospodarki Miejskiej. „Weźmy na przykład wodociągi. Połowa z nich chce przejść na umowy bezpośrednie, połowa nie. Obie mają swoje plusy i minusy, mówi. - Największym osiągnięciem przyjętej w kwietniu ustawy jest umożliwienie właścicielom lokali w apartamentowcu przejście na kontrakty bezpośrednie poprzez podjęcie decyzji na walnym zgromadzeniu. Prawo pozwalało wybierać, to bardzo wielkie osiągnięcie.”

Płatności bezpośrednie - wynik krzywej

Zdarzają się sytuacje, w których spółki zarządzające, będące wykonawcami usług użyteczności publicznej, pobierały opłaty od obywateli, ale nie spłacały w terminie organizacji dostarczających zasoby. Tacy RNO otrzymali teraz prawo, jeśli istnieje pewien poziom zadłużenia, do jednostronnego rozwiązania umów ze spółką zarządzającą: zaprzestania sprzedaży im zimnej i ciepłej wody oraz energii cieplnej. W niektórych regionach proces ten ruszył z miejsca: RNO zaczęło szybko kończyć relacje z „menedżerami”. Ale są też regiony, w których sytuacja prawie się nie zmieniła.

„RNO kieruje się następującą filozofią: im więcej sprzedaje się zasobów, tym lepiej. Przechodząc na kontrakty bezpośrednie, nie będą zainteresowani oszczędzaniem zasobów – podkreślił Gordeev. - MC, który zarządza domem, jest odpowiedzialny za utrzymanie i naprawę nieruchomości w domu. Właściciele mogą poprosić ich o odpowiedź na pytania: dlaczego dom zużywa za dużo energii cieplnej, skąd biorą się przecieki wody w piwnicy… RSO nie odpowiada za wspólną własność w domu, np. za sieci inżynieryjne, do okablowania zimnej i ciepłej wody. Ich celem jest, aby urządzenie pomiarowe domu wykazywało dużą ilość zużycia zasobów, po czym ujawni wspaniałe płatności. Nie interesuje ich ekonomia i oszczędność energii.”

Ponadto, zauważył ekspert, RNO są lokalnymi monopolistami. Na przykład w mieście jest jedno przedsiębiorstwo wodociągowe. Czy ci się to podoba, czy nie, będziesz musiał z nim negocjować, ponieważ nikt inny nie może dostarczyć wody do domów tego miasta. Takie organizacje monopolistyczne są wystarczająco silne ekonomicznie, mają dobry personel prawny. Zwykłemu konsumentowi trudniej będzie walczyć o swoje prawa w przypadku sporu o jakość wody lub nieprawidłowo naliczone opłaty za usługi.

Teoretycznie do pomocy lokatorom wzywane są regionalne państwowe inspektoraty mieszkaniowe, które, jak twierdzą eksperci, w wielu przypadkach wolą nie angażować się w silne i silne RNO. Jeśli jest wiele sądów, to inspekcja mieszkaniowa po prostu w nich ugrzęźnie, a RNO ma ogromny potencjał ekonomiczny, który może wykorzystać do przeforsowania korzystnych dla siebie słusznych i niesprawiedliwych sposobów decyzji.

Do kogo złożyć skargę?

Na wspomnianych forach, poświęcony zagadnieniom w dziedzinie mieszkalnictwa i usług komunalnych najemcy budynków mieszkalnych aktywnie skarżą się, że nie mogą uzyskać akceptowalnej jakości usług od pracowników zasobów. Oto historia Petera Nikericheva z Jekaterynburga. Właściciel mieszka na dziesiątym piętrze budynku mieszkalnego o stosunkowo niedawnej budowie, a jego mieszkanie ma tak słabe ciśnienie wody, że nawet branie prysznica jest problematyczne: ledwo cieknie z kranu. Ludzie mieszkający na wyższych piętrach budynku, pisze forumowicz, regularnie płacą RNO, z którymi zawarto bezpośrednie umowy. „Pomimo tego rozumiemy, że usługa, za którą zapłaciliśmy, nie jest dostarczana prawidłowo: słabe ciśnienie wody, niska temperatura. Złożyliśmy odpowiednie skargi do RNO, ale otrzymujemy coś takiego: zasób jest regularnie dostarczany do domu, a jeśli masz jakiekolwiek skargi, skontaktuj się z organem, który sprawdzi rury w domu lub ciśnienie w dopływie wody system. W ten sposób dostawcy zasobów zrzekają się wszelkiej odpowiedzialności za jakość świadczonej usługi. Jest dostarczany, a następnie uporządkuj go, jak chcesz!” - oburzony jest lokator.

Tymczasem prawo nie mówi nic o tym, co najemca powinien w tej sprawie zrobić. „Kiedy dokument był na etapie przyjęcia, deweloperzy stwierdzili, że wszelkie skargi należy kierować do pracowników zasobów, a spółka zarządzająca powinna odpowiadać za stan wewnętrznych sieci inżynieryjnych, co wynika z Kodeksu Mieszkaniowego i innych przepisów”, mówi Razorotneva. „W rzeczywistości wszystkie te niuanse nie są nigdzie wyrażone”. Teraz przedstawiciel Izby Publicznej kontynuuje, w kolejnym projekcie uchwały stara się naprawić sytuację i narzucić jasną procedurę: we wszystkich kwestiach związanych z nieodpowiednią jakością dostaw zasobów komunalnych konsument kontaktuje się z spółką zarządzającą, a ona z kolei musi radzić sobie z ludźmi od zasobów. Jeśli okaże się, że problem pojawił się przed wprowadzeniem zasobu do domu, odpowiedzialność powinna ponosić RSO, jeśli w domu, to winna jest firma zarządzająca.

Razvorotneva zauważył, że nie jest jeszcze jasne, jak cały ten system będzie funkcjonował w praktyce, ponieważ kodeks karny ma tylko jeden rodzaj stosunku umownego z RNO: na zakup zasobów zużywanych na ogólne potrzeby gospodarstw domowych. Teoretycznie nie ma to nic wspólnego z resztą kodeksu karnego. Okazuje się, że jest to złożony konflikt prawny: jak sprawić, by „menedżer” prawnie chronił właścicieli, jeśli nie jest stroną umowy. Na razie wszystkie skargi są przekierowywane przez kodeks karny, ale wszystko działa tylko „zgodnie z koncepcjami”. Jednak zdaniem biegłego, jeśli sprawa nagle trafi do sądu, „menedżerowie” będą mieli dużą szansę na zakwestionowanie skierowanych do nich skarg właścicieli.

Jeśli w kranie nie ma wody

„Schemat umów pośrednich jest dobry, ponieważ istnieje jedna firma zarządzająca i tylko ona odpowiada za wszystkie media i za majątek wspólny” – mówi Gordeev. Siergiej Astafiew, inny członek forum profilowego z Murmańska, pisze: „Jeśli w kranie nie ma wody, lokatorzy wiedzą, że winę za to ponosi ich kodeks karny, a cokolwiek dzieje się poza domem, na przykład coś się zepsuło w przedsiębiorstwie wodociągowym powinno to również odebrać organizacja zarządzająca. W przypadku umów bezpośrednich z RNO, jeśli w mieszkaniu nie ma wody, musisz się dowiedzieć: problem dotyczy wewnętrznej komunikacji domu lub na zewnątrz budynku, a woda po prostu nie dotarła do budynku ”.

Problem polega na tym, że w przypadku umów bezpośrednich właściciel domu zostaje sam z RNO. To właśnie on staje się w rzeczywistości nabywcą wody bezpośrednio od producenta. A obywatel sam będzie musiał żądać od dostawcy zasobów odpowiedniej jakości świadczonej usługi, podczas gdy spółka zarządzająca miała swoje własne dźwignie wpływu na RNO, np. wykwalifikowanych prawników.

Teraz, aby zniwelować wszystkie te niedociągnięcia nowego prawa, przyjmuje się do niego regulamin. Ale nawet tutaj ich pułapki czyhają na lokatorów. Na przykład RNO chce, aby parametry jakości dostarczanego zasobu użytkowego były sprawdzane nie w samym mieszkaniu, ale przy wejściu do domu. Ale konkretny konsument - na przykład ten, który mieszka na dziesiątym piętrze - nie będzie z tego łatwiej. „Okazuje się, że RSO nie odpowiada za ciśnienie, za ciśnienie wody na dziesiątym piętrze. Powiedzą: presja na wejście do domu jest normalna, a wtedy to nie jest nasze pytanie. Za skład chemiczny wody nie odpowiadają jednak również pracownicy zasobów. Mogą powiedzieć, że w studni, z której woda jest dostarczana do domu, jest odpowiedniej jakości, a rdzawa woda płynie bezpośrednio z kranu nie jest dla nich problemem – wyjaśnia Gordeev.

Ekspert jest przekonany, że osoba odpowiedzialna za systemy inżynierii budowlanej powinna być odpowiedzialna za jakość usług publicznych. A wraz z przejściem na umowy bezpośrednie ta zasada pojedynczej odpowiedzialności okazała się złamana, a teraz najemcy nie mają komu narzekać: ludzie z zasobów kiwają głową „menedżerom” i odwrotnie.

Sześć miesięcy obowiązywania ustawy o dopłatach bezpośrednich do mieszkań i usług komunalnych pokazało, że nic się nie zmieniło na lepsze dla mieszkańców. „Mieszkanie komunalne” kosztowało nie mniej, a nieco krótszą drogę płatności rekompensuje z nawiązką fakt, że organizacje również ponoszą znacznie mniejszą odpowiedzialność za jakość świadczonych usług.

Na bezpośrednie pytanie - co powinien zrobić najemca budynku mieszkalnego, jeśli jego mieszkanie nie jest wystarczająco ogrzewane w zimie, a organizacja zaopatrzenia w ciepło odmawia na to odpowiedzi, Dmitrij Gordeev odpowiedział monosylabami: „Tyłek”.

Przeczytaj US VKontakte

W 2018 r. uchwalono ustawę o dopłatach bezpośrednich w mieszkalnictwie i usługach komunalnych. Jednak niewłaściwe działania RNO, a także organizacji zarządzającej, HOA, mogą pociągać za sobą odpowiedzialność administracyjną i inne ryzyka finansowe. Jak ich uniknąć - przeczytaj artykuł.

Rozliczenia bezpośrednie za rachunki za media są dziś wyznacznikiem dyscypliny płatniczej i uporządkowania osiągniętej pomiędzy konsumentami, organizacją dostarczającą zasoby (ORS) i organizacją zarządzającą (IZ) w wykonywaniu zobowiązań umownych, częściowo demonstrując gotowość do pracy na podstawie umów bezpośrednich. W artykule, gdy przejdziemy do obliczeń bezpośrednich, wprowadzimy Cię w ekspercką ocenę innowacji. Tekst samego prawa jest możliwy.

Zgodnie z przepisami mieszkaniowymi procedura płacenia za media w MKD zależy od.

Jeżeli w budynku mieszkalnym, to wszyscy konsumenci (właściciele i najemcy lokali) w budynku mieszkalnym są zobowiązani do płacenia rachunków za media bezpośrednio do UO, który jest obecnie wykonawcą mediów. W związku z tym to ona ma obowiązek płacenia za zasób komunalny udostępniony przez RNO do budynku mieszkalnego na potrzeby wszystkich konsumentów w budynku mieszkalnym, w tym na ogólne potrzeby domowe (w przeciwnym razie - ODN). Ten wniosek potwierdzają normy prawa mieszkaniowego i obszerne praktyka sądowa, przypadek szczególny zostanie opisany w osobnym podrozdziale.

Ustawa o dopłatach bezpośrednich w mieszkalnictwie i usługach komunalnych w 2018 r.

23 marca 2018 r. w trzecim i ostatnim czytaniu Duma Państwowa przyjęła ustawę umożliwiającą właścicielom domów zawieranie umów bezpośrednich z RNO. Po zawarciu takiej umowy mieszkania i usługi komunalne mogą być opłacane bezpośrednio, bez udziału organizacji zarządzającej. Plusy i minusy tego podejścia zostaną omówione w tym artykule jako osobny punkt.

Decyzję o zawarciu bezpośredniej umowy z RNO właściciele mieszkań mogą podjąć na walnym zgromadzeniu, a także w magazynie. Możesz przełączyć się na taki system płatności w zakresie otrzymywania następujących narzędzi:

• gorąca i zimna woda;
• kanalizacja ściekowa;
• ogrzewanie mieszkań;
• usuwanie śmieci.

Obejrzyj fragment bezpłatnego webinarium dla naszych subskrybentów na temat „Przejście na umowy bezpośrednie pomiędzy RNO a konsumentem”

Z jednej strony około 30% kodeksu karnego opóźnia przekazanie środków otrzymanych od mieszkańców do RNO. Z drugiej strony potrzeba bezpośredniej pracy z konsumentami zwiększa koszt zasobów, a to nieuchronnie prowadzi do wyższych taryf.

Władimir Putin mówił też o potrzebie wprowadzenia ustawy o płatnościach bezpośrednich w mieszkalnictwie i usługach komunalnych na początku 2018 roku.

Jakie jest uzasadnienie inicjatywy z umowami bezpośrednimi?

W Ministerstwie Budownictwa promowanie tej ustawy tłumaczyło się koniecznością wyłączenia pośredników z obliczeń właścicieli domów posiadających zasoby. Jest to konieczne, aby poprawić dyscyplinę płatniczą. Ministerstwo oszacowało, że około 40% zadłużenia w mieszkalnictwie i usługach komunalnych przypada na spółki zarządzające, które otrzymywały płatności od konsumentów, ale nie przekazały ich do RNO. jest to szczegółowo opisane w artykule systemu pomocy „”.

Według przedstawicieli Ministerstwa Energii organizacje zarządzające powinny otrzymać środki na remont i utrzymanie budynków mieszkalnych. Płatności za wodę, ciepło i inne zasoby należy kierować bezpośrednio do ich dostawców. W efekcie na rynku powinny pozostać tylko te spółki zarządzające, które są zainteresowane zarządzaniem wieżowcami, a nie „zwijaniem” pieniędzy mieszkańców.

Otrzymanie całej kwoty środków również przyniesie korzyści zasobom. Będą mogli przydzielić więcej pieniędzy modernizację sieci, w wyniku której podniesie się jakość usług świadczonych konsumentom. W dalszej części artykułu przedstawimy opinie liderów dużych RNO i ekspertów.

Cechy zawierania umów bezpośrednich z RSO, ich plusy i minusy

Nawet w sytuacji, gdy właściciele mieszkań mogą przejść na bezpośrednią płatność mediów do zasobów, organizacja zarządzająca nie jest wykluczona z procesu obsługi domu w tym kierunku. Kodeks karny odpowiada również za niedostarczenie wody lub ciepła, jeśli jest to spowodowane awarią sieci budynkowej. Mieszkańcy nadal rozwiązują problemy z przeliczeniami i niewystarczającą jakością usług za pośrednictwem spółki zarządzającej, choć pod wieloma względami będzie ona tutaj tylko pośrednikiem.

Główna zaleta przejścia na umowy bezpośrednie dla RSO jest wyłączenie „bufora” w postaci Kodeksu Karnego i Stowarzyszenia Właścicieli Domów w sposobie otrzymywania płatności. Pozwoli im to na pełniejsze i bezzwłoczne otrzymywanie pieniędzy. Minusem dla pracowników zasobów będzie wzrost własnych kosztów prac budowlanych z milionami konsumentów. W tym celu będą potrzebować m.in oprogramowanie oraz bazę danych konsumentów.

Gubernatorzy też częściowo korzystają od wprowadzenia takiego prawa. Część obciążenia jest z nich usuwana, a co szczególnie ważne, kodeks karny nie jest już wymagany do współpracy z dłużnikami za media. Jeśli konsument płaci bezpośrednio do RNO, wówczas zajmie się procedurami windykacyjnymi. Przy dużej liczbie dłużników w domu, ich całkowite zadłużenie nie będzie już problemem dla organizacji zarządzającej, która musi rozliczać się z braku płatności na rzecz różnych organów.

Plusem dla właścicieli domów będzie stabilniejsza i bardziej przejrzysta praca firmy zarządzającej lub HOA. Na przykład ryzyko bankructwa organizacji zarządzającej jest zmniejszone z powodu dużych długów wobec zasobów. Jeśli wcześniej niektóre spółki zarządzające mogły wysyłać RNO zebrane od mieszkańców środki na bieżące remonty i konserwację budynków mieszkalnych na spłatę zadłużenia, teraz ta praktyka ustanie, a pieniądze zostaną wydane zgodnie z przeznaczeniem.

Co o projekcie myślą liderzy RNO

Organizacje dostarczające duże zasoby generalnie wspierają przejście na płatności bezpośrednie. Rozmawiają o tym na przykład w OOO Siberian Generating Company, która wytwarza około 25 procent ciepła i energii elektrycznej dla syberyjskiego systemu energetycznego. SGK LLC już odnotował wzrost udziału konsumentów płacących bezpośrednio za usługi. Doprowadziło to do znacznej poprawy poboru opłat za dostawę ciepłej wody i ogrzewanie.

W przypadkach, w których konsumenci płacą za pośrednictwem pośredników, okresowo pojawiają się oszukańcze systemy. Prowadzą nie tylko do wzrostu długów, ale także do niemożności ich odzyskania. Dzieje się tak np. podczas upadłości kodeksu karnego, który często szybko „odradza się” jako kolejny podmiot prawny.

Według przedstawiciela „SGK” również organizacje sumiennego zarządzania wspierają nowe prawo. Uwalnia ich od ryzyka wpadnięcia w pułapkę zadłużenia z powodu znacznych długów najemców. Pozytywne są też władze miasta. Pracując według takiego schematu mają pewność, że środki mieszkańców dotrą zgodnie z przeznaczeniem, a MKD nie zostanie wpisane na listę dłużników.

Ekspertyza dotycząca przejścia na umowy bezpośrednie

Eksperci, którzy samodzielnie oceniają inicjatywy legislacyjne, mają niejednoznaczne zdanie co do wprowadzenia bezpośrednich kalkulacji. Rzeczywiście, nowe przepisy mogą pomóc w rozwiązaniu problemu organizacji zarządzających, które celowo wstrzymują pieniądze najemców, pozostawiając ich w długach w oczach RNO. To są gracze pozbawieni skrupułów i muszą opuścić rynek.

Należy zauważyć, że w niektórych regionach Rosji działają już bezpośrednie osiedla. Nie można ich jednak nazwać umowami bezpośrednimi, ponieważ ten schemat jest stosowany tylko w MKD z bezpośrednią kontrolą. Okazuje się, że uchwalenie ustawy zalegalizuje praktykę, która w rzeczywistości już istnieje.

Zdaniem ekspertów nie spełnią się obawy o wzrost taryf w wyniku przejścia na kontrakty bezpośrednie. W ostatnich latach władze zwracały większą uwagę na tę kwestię i udaremniały dodatkowe próby zwiększenia obciążeń celnych dla ludności.

Jednocześnie środowisko eksperckie jest zaniepokojone tym, jak właściciele domów będą bronić swoich interesów w przypadku sporów z RNO. Np. kwestia błędnych zarzutów według starych norm mogłaby zostać szybko rozwiązana w Kodeksie karnym, który przestrzega zasad rozpatrywania odwołań obywateli i jest kontrolowany przez Państwową Inspekcję Mieszkalnictwa. W jaki sposób te same problemy z zasobami zostaną rozwiązane, nie jest jeszcze jasne.

W sporach z mediami złej jakości również można się spodziewać komplikacji. RSO zawsze może odwoływać się do zła robota sieci wewnętrzne, za które nie są odpowiedzialni. Sieci te są do dyspozycji IZ, ale może wskazywać, że nie jest ona stroną umowy. Z pewnością po wejściu w życie prawa branża spodziewa się okresu przejściowego, w którym zasady postępowania dla wszystkich uczestników zostaną sfinalizowane i utrwalone dodatkowymi aktami prawnymi.

Prawa i obowiązki IZ (KM i HOA) w zakresie utrzymania mediów i jakości mediów

Przyjęcie ustawy o płatnościach bezpośrednich konsumentów dysponujących środkami zwalnia organizacje zarządzające jedynie z konieczności pracy z częścią przepływu Pieniądze regularnie otrzymywane od najemców. Nieco wyżej nakreśliliśmy obawy ekspertów, że niektóre spółki zarządzające mogą uznać ich wykluczenie z umowy za powód do zdjęcia odpowiedzialności za jakość świadczonych usług. To błędna interpretacja zmian legislacyjnych.

W zakresie utrzymania sieci inżynieryjnych i zapewnienia mieszkańcom wysokiej jakości mediów, obowiązki spółek zarządzających nie uległy zmianie. Tak jak poprzednio, organizacja dostarczająca zasoby odpowiada za zasoby dostarczane do granicy MKD oraz za normalną pracę sieci wewnątrz budynku - MC lub HOA. Nadal obowiązują tu zasady ustanowione dekretem rządowym nr 416 z 2013 roku.

Wyjątki od reguły

Rozważana zasada dotycząca trybu rozliczeń za media, gdy właściciele płacą IZ, a naliczana jest od RNO za środki dostarczane do MKD, ma szereg wyjątków.

Wyjątek 1... W MKD, gdzie wybrano bezpośredni sposób sterowania domem, umowy na dostawę ciepłej wody, dostawę zimnej wody, kanalizację, dostawę energii elektrycznej, dostawę gazu (w tym dostawę gazu domowego w butlach), ogrzewanie (dostawę ciepła, w tym dostawę paliwa stałego w obecności ogrzewania piecowego) są zawierane przez każdego właściciela lokalu niezależnie. W związku z tym obliczenia są również przeprowadzane indywidualnie z każdym właścicielem lokalu (klauzula 2 artykułu 64 RF LC).

Wyjątek 2. RNO może (i powinien) występować jako wykonawca mediów i prowadzić bezpośrednie rozliczenia z odbiorcami w tym MKD, którego sposób zarządzania nie został wybrany, a także przez okres od dnia wygaśnięcia wcześniej wybranej metody zarządzanie MKD do dnia rozpoczęcia świadczenia mediów przez nowy UO lub HOA (klauzula 17 Regulaminu Udostępniania Mediów Nr 354*).

* Zatwierdzone zasady udostępniania mediów właścicielom i użytkownikom lokali w budynkach mieszkalnych i mieszkalnych. Uchwała Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 05.06.2011 nr 354.

Wyjątek 3. Właściciele lokali niemieszkalnych w MKD mogą zawrzeć umowę na dostawę zasobów bezpośrednio z RNO i odpowiednio zapłacić za zużyte media bezpośrednio w RNO. Jednocześnie zawarcie takiej umowy nie zwalnia właściciela lokalu niemieszkalnego z obowiązku zapłaty za media dostarczane do ODN za pośrednictwem organizacji zarządzającej (punkt 18 Regulaminu świadczenia mediów nr 354).

Wyjątek 4. Ustawa federalna z dnia 29 czerwca 2015 r. nr 176-FZ (zwana dalej ustawą nr 176-FZ) z dnia 30 czerwca 2015 r. umożliwia zachowanie faktycznie ustanowionych bezpośrednich stosunków umownych (umowy bezpośrednie) między konsumentami a NNR nawet w obecność magisterium. Takie stosunki umowne mogą zostać rozwiązane tylko w związku z odmową jednej ze stron: konsumentów lub RNO (części 17-18, art. 12 ustawy nr 176-FZ).

Wyjątek 5. Właściciele lokali w MKD mogą zdecydować o płaceniu rachunków za media bezpośrednio do RNO (punkt 7.1. Artykuł 155 RF LC, klauzula 64 Regulaminu świadczenia mediów № 354, klauzula 27 Regulaminu № 124 * ). Podobną decyzję mogą podjąć członkowie HOA lub spółdzielni (punkt 6.3 artykułu 155 RF LC).

Jednocześnie płatność za media w RNO jest uznawana za wypełnienie przez właścicieli lokali ich zobowiązań do zapłaty za odpowiedni rodzaj usługi komunalnej na rzecz organizacji zarządzającej.

Jak przebiega procedura przejścia na obliczenia bezpośrednie, przeczytaj dalej w artykule.

Dla Twojej informacji

Od momentu podjęcia przez właścicieli lokali w apartamentowcu decyzji o wyborze budynku mieszkalnego jako sposobu zarządzania, kierownictwa organizacji zarządzającej, właściciel nie może samodzielnie zawierać umów z RNO.

Organizacja zarządzająca automatycznie staje się wykonawcą mediów i jest zobowiązana do zawarcia umów na zakup całej objętości mediów przed wejściem do domu (do odpowiedzialności organizacji zarządzającej).

Zawarcie przez organizację zarządzającą odpowiedniej umowy z RNO wynika właśnie z faktu, że ma ona na celu zapewnienie właścicielom lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym usług komunalnych zgodnie z umową o zarządzanie.

Kodeks mieszkaniowy zezwala na zarządzanie MFB tylko przez jednego UO i nie pozwala na odmowę ściągnięcia RSO od dostawcy mediów (czyli od IZ) długu za zasób komunalny dostarczony do budynku mieszkalnego, niezależnie od tego, czy obywatele płacą za odpowiednie środki UO lub RSO. W przeciwnym razie, biorąc pod uwagę obowiązujące przepisy, jest to możliwe tylko wtedy, gdy właściciele wybiorą bezpośrednią metodę zarządzania MKD.

IZ odpowiada przed konsumentami za jakość dostarczanych mediów. Fakt, że RNO dostarcza zasób o nieodpowiedniej jakości, nie zwalnia IZ z odpowiedzialności za pogorszenie jakości usługi komunalnej oraz z obowiązku świadczenia usługi o odpowiedniej jakości.

Otrzymanie przez podmiot gospodarczy statusu UO pociąga za sobą pojawienie się statusu dostawcy usług komunalnych z niezbywalnym obowiązkiem świadczenia usług komunalnych użytkownikom końcowym i opłacania zasobów mediów za pomocą RNO.

Opłaty bezpośrednie za media i umowy bezpośrednie

Przepis punktu 7.1 art. 155 Kodeksu Mieszkaniowego RF w sprawie płatności bezpośrednich nie ma nic wspólnego z bezpośrednią umową między konsumentami a RNO. Tyle, że RNO, w zakresie płatności otrzymywanych od konsumentów za indywidualne korzystanie z usług w lokalu, codziennie otrzymuje odpowiednie pieniądze w momencie płatności przez konsumentów, nie opóźniając tych pieniędzy w organizacji zarządzającej. Jednocześnie RNO zachowuje prawo do żądania od IZ zapłaty za media zużywane zarówno na potrzeby indywidualne przez konsumentów, którzy dokonali niepełnej opłaty, jak i przy korzystaniu z nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym.

Innymi słowy, zastosowanie klauzuli 7.1 art. 155 RF LC zmienia tylko procedurę płatności za media i zasoby, ale nie zmienia umownego schematu stosunków dotyczących świadczenia mediów. Później szczegółowo przeanalizujemy przejście do kontraktów bezpośrednich pomiędzy RNO a IZ i zastanowimy się nad głównymi problemami i błędami.

Jak wyjaśnił Sąd Arbitrażowy Okręgu Kaukazu Północnego w postanowieniu z dnia 21.08.2015 r. w sprawie nr А32-16816/2014, „decyzja właścicieli lokali o opłacaniu rachunków za media bezpośrednio przez RNO nie zmienia składu stron i ich odpowiedzialności ani w obowiązku świadczenia usług komunalnych pomiędzy wykonawcą a konsumentem, ani w obowiązku zakupu środków komunalnych pomiędzy wykonawcą a RNO, a więc jeśli właściciele i najemcy lokalu nie zapłacili RNO w pełnej płatności za dostarczone media, ten ostatni ma prawo żądać zapłaty środków od dostawcy usług komunalnych.” Wniosek ten jest w pełni zgodny z utrwaloną praktyką sądową, stanowiskiem Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej, a także dotychczas działającego Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej.

Przykład

Sąd wskazał, że uważa się, iż najemcy wywiązali się ze swoich zobowiązań wobec IZ, nawet jeśli zapłacili media bezpośrednio do RSO. Oznacza to, że dług ludności na opłacenie usług komunalnych jest długiem IZ wobec RNO. W konsekwencji, jeśli ludność ma dług do spłacenia za energię elektryczną, dostawca usług komunalnych również ma ten dług.

W związku z tym UO nadal pozostaje dostawcą mediów, odpowiedzialnym przed konsumentami - za ich jakość w ramach wewnętrznych sieci inżynieryjnych oraz przed RNO - za opłacenie dostarczonych mediów. IZ nalicza również opłaty i wystawia dokumenty płatnicze, przelicza opłaty na wniosek konsumentów oraz prowadzi sprawy reklamacyjne i likwidacyjne z dłużnikami. A w przypadku zaległości w rozliczeniach konsumentów z RNO odpowiada za zapłatę należnych kwot.

• Umowy bezpośrednie z organizacjami dostarczającymi zasoby i bezpośrednie płatności za media

Na przykład

Inicjatorem walnego zgromadzenia właścicieli lokali w MKD może być każdy właściciel lokalu mieszkalnego/niemieszkalnego lub rada budynku mieszkalnego, wybrana zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 161,1 LCD RF.

Inicjator zawiadamia o odbyciu walnego zgromadzenia nie później niż 10 dni przed terminem jego odbycia.

Metody powiadamiania:

1) umieszczenie reklamy na stoiskach informacyjnych przy wejściach, pod warunkiem wcześniejszej zgody właścicieli tą drogą powiadomienia (jest protokół ze spotkania na ten temat);

2) listami poleconymi;

3) odręcznie, podpisując rejestr zgłoszeń właścicieli lokali.

Zawiadomienie o walnym zgromadzeniu musi zawierać:

• informację o inicjatorze spotkania;
• forma odbycia tego spotkania (spotkanie osobiste, głosowanie nieobecne, głosowanie osobiste i głosowanie nieobecne);
• datę, miejsce, godzinę walnego zgromadzenia (w przypadku walnego zgromadzenia) lub datę zakończenia przyjmowania decyzji właścicieli w sprawach poddanych pod głosowanie oraz miejsce lub adres, pod którym decyzje należy składać (w przypadku głosowania nieobecnego). Odbywając zebranie in presentia i in absentia należy wskazać: datę, miejsce, godzinę zebrania in presentia oraz datę i miejsce zakończenia przyjmowania decyzji właścicieli;
• porządek obrad walnego zgromadzenia;
• procedurę zapoznania się z informacjami i (lub) materiałami walnego zgromadzenia (jeśli takie istnieją).

Informacje o właścicielach, którzy wzięli udział w zgromadzeniu, wpisuje się do odpowiedniego rejestru właścicieli obecnych na walnym zgromadzeniu.

Kworum do odbycia zgromadzenia właścicieli musi wynosić co najmniej 50% ogólnej liczby głosów właścicieli lokali. Kworum do podejmowania decyzji wynosi ponad 50% ogólnej liczby głosów, które wzięły udział w posiedzeniu.

Procedura przejścia na płatności bezpośrednie za media

Aby zorganizować bezpośrednie rozliczenia konsumentów z RNO, należy postępować zgodnie z określoną procedurą. O wszystkich możliwych błędach opowiemy osobno, ale na razie podzielimy procedurę przejścia na następujące etapy i przeanalizujemy je:

1. Podjęcie decyzji przez walne zgromadzenie właścicieli lokali i jej prawidłowe zarejestrowanie.

2. Wykonanie podjętej decyzji walnego zgromadzenia.

3. Koordynacja nowego trybu płatności w umowie dostawy zasobów i umowie o zarządzanie MKD.

Pierwszy krok. Decyzja walnego zgromadzenia właścicieli lokali o bezpośrednich rozliczeniach z RNO musi być podjęta zgodnie z ustalonym art. 44–46 RF LC i zarządzenie Ministerstwa Budownictwa Rosji z dnia 25 grudnia 2015 r. Nr 937 / pr wymagań dotyczących odbycia spotkania właścicieli. Są to wymagania dotyczące kworum, porządku obrad, formy spotkania, szczegółów protokołu i szeregu innych wymagań.

Aby spotkanie zakończyło się sukcesem, musisz sporządzić szczegółowy scenariusz dla OSS dotyczący przejścia do umów bezpośrednich z RSO. Eksperci magazynu „” przeanalizowali doświadczenia zarządzania organizacjami i spółdzielniami mieszkaniowymi w pomyślnym przeprowadzeniu OSS i przygotowali dla Państwa ściągawkę „” oraz szczegółowe instrukcje„”. Materiały te mogą pomóc w radzeniu sobie ze skargami i uzyskaniu pozytywnej decyzji właściciela.

W skrypcie opracuj szczegóły struktury spotkania:

Nie możesz zmienić ani uzupełnić agendy, więc z wyprzedzeniem sporządź listę najczęściej pojawiających się i problematycznych pytań i przygotuj na nie odpowiedzi. W ten sposób uzyskasz więcej pozytywnych decyzji w omawianych kwestiach.

Ponadto organizacja zarządzająca jest zobowiązana w ciągu 5 dni przesłać do organu GZhN kopie decyzji i protokołów z walnego zgromadzenia właścicieli, a także umieścić elektroniczne wizerunki decyzji i protokołów na stronie internetowej GIS Mieszkalnictwo i Utilities (dom. gosuslugi.ru).

Organizacja zarządzająca jest zobowiązana powiadomić o: Decyzja według bezpośrednich obliczeń odpowiedni RSO nie później niż 5 dni. W tym celu IZ musi przesłać do RNO kopię protokołu z walnego zgromadzenia właścicieli lokali.

Etap trzeci- koordynacja procedury płatności w umowie dostawy surowców i umowie o zarządzanie MKD. RSO i organizacja zarządzająca muszą uzupełnić umowę na dostawę zasobów o procedurę rozliczeń bezpośrednich. Jest to szczególnie ważne z punktu widzenia wymiany informacji o ilości zużytych mediów, o łącznych płatnościach konsumentów w każdym konkretnym domu za miesiąc rozliczeniowy oraz zachowaniu dyscypliny płatniczej konsumentów.

Umowa na dostawę zasobów musi zawierać warunki określone w klauzuli 27 rozporządzenia nr 124:

1) w sprawie procedury, terminu i formy przekazania wykonawcy (IZ) informacji o wysokości płatności za usługę komunalną otrzymaną od konsumentów oraz o zadłużeniu wykonawcy do zapłaty za zasób komunalny odrębnie dla płatności od konsumentów i za płatności za usługę komunalną odpowiedniego typu zużywaną podczas korzystania z nieruchomości wspólnej w MKD;

2) o odrębnym wskazaniu w trakcie uzgadniania rozliczeń: opłat, kwot płatności oraz zadłużenia wykonawcy z tytułu dokonania opłaty za usługę komunalną odpowiedniego rodzaju, zużytą przy korzystaniu z nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym, oraz w zakresie dokonania przez konsumentów płatności za odpowiednią usługę komunalną pierwszego dnia miesiąca następującego po okresie rozliczeniowym;

3) w sprawie trybu współdziałania RNO z wykonawcą (IZ) w celu zawieszenia lub ograniczenia świadczenia usług publicznych na rzecz konsumentów;

4) o odpowiedzialności wykonawcy (IZ) za niespełnienie przez RNO ustawowych wymogów wstrzymania lub ograniczenia świadczenia usługi komunalnej konsumentowi, który zalega z jej uiszczeniem (o ile jest to technicznie możliwe spełnienia tych wymagań), w tym w formie odszkodowania za straty, a także trybu stosowania takiej odpowiedzialności;

5) o zobowiązaniu wykonawcy (OO) do zapewnienia w umowach z konsumentami trybu dokonywania płatności za usługi komunalne przez konsumentów bezpośrednio do RNO, uzgodnionego z RNO.

• Ochrona interesów IZ we wdrażaniu standardu ujawniania informacji

Przykładowy porządek obrad walnego zgromadzenia właścicieli lokali apartamentowca

1. Wybór przewodniczącego i sekretarza walnego zgromadzenia właścicieli.

2. Zatwierdzenie składu komisji skrutacyjnej do obliczania głosów i głosowanie nad składem komisji listą.

3. Dokonywanie miesięcznej płatności za _______ (wskazać rodzaj usługi komunalnej) bezpośrednio do _____________ (nazwa RSO) lub za pośrednictwem agenta płatniczego, agenta płatniczego banku.

4. Zmiana procedury dokonywania płatności za media zużywane w lokalach mieszkalnych (niemieszkalnych) na „___” _______ (wskazać datę przejścia na płatności bezpośrednie).

5. Zatwierdzenie umowy uzupełniającej nr ____ z dnia „__” _______ ____ do umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym nr _______ z dnia „__” _______ ____ w sprawie trybu płatności za media.

Główne problemy we wdrażaniu systemu płatności bezpośrednich dla mediów

Błędy i naruszenia są możliwe na każdym etapie organizowania rozliczeń bezpośrednich.

Błędy proceduralne

Chyba najtrudniejszym etapem w całej procedurze przejścia do rozliczeń bezpośrednich jest etap pierwszy - odbycie walnego zgromadzenia i prawidłowe spisanie protokołu walnego zgromadzenia właścicieli. Przecież naruszenia popełnione przy podejmowaniu decyzji zgromadzenia mogą skutkować jego nieważnością. Wystarczy wykazać, że na posiedzeniu nie było kworum lub że porządek obrad został zmieniony, a to świadczy o nieważności decyzji.

Ponadto nieodpowiednie wymagania Ministerstwa Budownictwa Rosji dotyczące wykazu obowiązkowych załączników do protokołu walnego zgromadzenia w zarządzeniu nr 937 / pr z dnia 25.12.2015 wyraźnie nie pomagają chronić decyzji zgromadzenia przed zakwestionowaniem , ponieważ praktycznie uniemożliwia to właścicielom lokalu podjęcie jakiejkolwiek decyzji bez naruszeń. Na przykład jednym z obowiązkowych wniosków jest rejestr wszystkich właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, zawierający imiona i nazwiska właścicieli - osoby fizyczne, nazwisko i OGRN właścicieli - osoby prawne, numery posiadanych lokali, szczegóły dokumentów potwierdzających własność lokalu, liczbę głosów posiadanych przez każdego właściciela lokalu. Oczywiście IZ będzie potrzebowała pomocy IZ w sporządzeniu takiego rejestru.

Sam brak jednego z załączników do protokołu walnego zgromadzenia nie wskazuje na nieważność decyzji, a jedynie daje właścicielom lub organowi GZhN prawo do zakwestionowania tej decyzji zgromadzenia (pkt 4 ust. 1 art. 181.4 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Błędy prawne

Dopłaty bezpośrednie za media nie anulują obowiązku zawarcia umowy na dostawę surowców.

W praktyce nie tylko konsumenci mediów, ale także sami RNO i UO często mylą bezpośrednie rozliczenie z bezpośrednią umową. Należy zauważyć, że ustawa nr 176-FZ nie dawała właścicielom prawa do podjęcia decyzji o zawarciu bezpośredniej umowy na świadczenie usług użyteczności publicznej, a jedynie pozwoliła im zachować wcześniej ustalone (do 30 czerwca 2015 r.) umowy bezpośrednie.

Takie pomylenie rozliczeń bezpośrednich z umowami bezpośrednimi z reguły prowadzi do niezawarcia umów na dostawy zasobów, nielegalnej redystrybucji praw i obowiązków. A w rezultacie - do powstania sporu, odwołanie do organów nadzoru.

Jak wielokrotnie zauważyły ​​sądy, postanowienia klauzuli 7.1 art. 155 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej nie zezwala na zawieranie bezpośrednich umów konsumentów z RNO i ustanawia jedynie prawa do dokonywania płatności bezpośrednio na rzecz RNO. Gdy właściciele podejmą decyzję o bezpośrednich rozliczeniach z RSO, organizacja zarządzająca nie wypowiada umowy z RSO, ale zgodnie z postanowieniami ust. 25-27 rozporządzenia nr 124 powinny regulować procedurę płatności i wymiany informacji o dłużnikach z RNO. Z kolei RNO nie ma prawa do zawierania umów bezpośrednich na podstawie decyzji właścicieli o rozliczeniach bezpośrednich bez podjęcia decyzji o bezpośrednim sposobie zarządzania MKD.

Nawet jeśli właściciele lokalu nieświadomie podejmą decyzję na spotkaniu, z którego wynika ich wola nie tylko do dokonywania bezpośrednich obliczeń zgodnie z klauzulą ​​​​7.1 art. 155 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, ale także do przejścia na umowy bezpośrednie z RSO, wówczas taka decyzja spotkania w zakresie zmiany stosunku umownego z RSO nie pociąga za sobą skutków prawnych. Zarówno RNO, jak i IZ, będąc profesjonalnymi uczestnikami rynku, powinni mieć świadomość, że takie decyzje właścicieli są nieważne i niezależnie od sformułowania zawartego w protokole walnego zgromadzenia właścicieli, nie powinny umożliwiać wypowiedzenia umowy dostawy zasobów . UO uzyskuje status dostawcy usług komunalnych na podstawie decyzji zebrania właścicieli lokalu, a wybrana przez właścicieli procedura płatności za zasób komunalny nie może pozbawić UO tego statusu.

• Jak przesłać odczyty wodomierza przez Internet na swoim koncie osobistym mos.ru

V ostatnie czasy Instytucje zarządzające, rozpoczynając zarządzanie apartamentowcem, w ogóle nie zawierają umów na dostawy surowców, często pomagając właścicielom lokali w podjęciu decyzji o płatnościach bezpośrednich. Taka bezczynność IZ jest niezgodna z prawem.

W tym przypadku sądy dochodzą do jednoznacznego wniosku: „z norm obowiązujących przepisów nie wynika, że ​​obowiązki organizacji zarządzającej (HOA) w zakresie świadczenia mediów, fakturowania i pobierania opłat zależą od obecności (lub brak) umowy na dostawę zasobów." Ten obowiązek IZ do zawierania umów na dostawę zasobów, nawet jeśli właściciele lokali w budynku mieszkalnym podjęli decyzję o bezpośrednich rozliczeniach z RNO, jest bezpośrednio przewidziany w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej.

Przykład 1

W trakcie kontroli Inspekcja Mieszkaniowa stwierdziła, że ​​UO nie zawierał wiążących umów z RNO, a właściciele decydowali się na dopłaty bezpośrednie. Na podstawie wyników kontroli inspekcja wydała zarządzenie o obowiązku zawierania umów na dostawę surowców dla MKD.

Sąd Najwyższy Federacji Rosyjskiej uznał zarządzenie organu GZHN za zgodne z prawem, ponieważ decyzja właścicieli lokali mieszkalnych o płaceniu za zużyte media bezpośrednio organizacjom dostarczającym zasoby nie zwalnia społeczeństwa jako wykonawcy mediów z obowiązku zawierania umów na dostawy surowców (orzeczenie Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 06.07.2015 r. w sprawie nr 310 -KG14-8259, A68-1080/2014).

• O pracy organów państwowych inspekcji mieszkaniowych podmiotów Federacji Rosyjskiej

Przykład 2

W innej sprawie sąd wskazał, że „decyzja właścicieli lokali w MKD o opłaceniu za zaopatrzenie w wodę i pobór ścieków bezpośrednio przez RNO nie zwalnia IZ z obowiązku zawarcia umowy z RNO o świadczenie narzędzi” (rozdzielczość Sąd arbitrażowy Uralu z dnia 16 maja 2016 r. nr F09-3673/16 w sprawie nr A76-13747/2015).

Warunek płatności bezpośrednich za media powinna być określona w umowie o zarządzanie MKD.

Jeżeli właściciele decydują się na bezpośrednie rozliczenia z RNO za zużyte media, oznacza to zmianę trybu realizacji przez właścicieli obowiązku zapłaty za media. Taka zmiana wiąże się z wprowadzeniem odpowiednich uzupełnień (zmian) do umowy o zarządzanie MKD, zgodnie z wymogami art. 450, 452 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Na przykład w umowie o zarządzanie zawarty jest następujący warunek: „Płatność za świadczone media mogą być uiszczane przez właścicieli i innych użytkowników lokalu organizacji dostarczającej zasoby w terminach i w przypadkach określonych przez Kodeks Mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej, za pośrednictwem własnych kas, agentów płatności, agentów płatności bankowych po zaakceptowaniu odpowiedniej decyzji walnego zgromadzenia właścicieli zgodnie z pkt 7.1 art. 155 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej i powiadomienia o tym organizacji zarządzającej lub w innych przypadkach dozwolonych przez ustawodawstwo mieszkaniowe ”.

Jeżeli klauzula bezpośredniego rozliczenia jest już przewidziana w umowie o zarządzanie, żadne zmiany nie będą wymagane.

Z paragrafu 27 Rozporządzenia nr 124 wynika również, że tryb rozliczeń bezpośrednich powinien być nie tylko uzgodniony w umowie dostawy zasobów, ale również przewidziany w umowie o zarządzanie MKD zawartej pomiędzy IZ a właścicielami lokali.

Niespójność procedury płatności w umowie dostawy zasobów nie daje RNO i UO prawa do odmowy płatności bezpośrednich.

Zarządzenie nr 124 nakazuje RNO i IZ uzgodnienie między sobą procedury przejścia na rozliczenia bezpośrednie. Jeżeli RNO i UO nie mogą dojść do porozumienia w sprawie organizacji bezpośrednich rozliczeń z konsumentami i zawrzeć w umowie dostawy surowców warunków takich rozliczeń, zgodnie z wymogami paragrafu 27 Regulaminu Nr 124, wówczas spór pomiędzy RNO i UO może być rozpatrywany w drodze arbitrażu Sąd.

Oczywistym jest, że konsumentowi jest obojętne prawnie istnienie sporu pomiędzy RNO a UO w sprawie wymienionych warunków organizowania rozliczeń bezpośrednich. Konsument, który podjął stosowną decyzję spotkania ma prawo liczyć na jej wykonanie zarówno przez RNO, jak i IZ.

Dlatego brak porozumienia w sprawie procedury płatności w ramach umowy o dostawę zasobów w żadnym wypadku nie jest powodem odmowy otrzymywania płatności od konsumentów (właścicieli) na konto RNO.

IZ z kolei nie ma prawa uniemożliwiać konsumentom dokonywania płatności bezpośrednio na rzecz RSO lub działającego w jej imieniu agenta płatniczego lub bankowego agenta płatniczego *.

wnioski

1. Właściciele lokali w MKD (członkowie HOA lub spółdzielni) mają prawo w każdej chwili podjąć decyzję o opłacaniu rachunków za media bezpośrednio do RNO, ale tylko z zastrzeżeniem procedury podejmowania decyzji o spotkaniu, powiadamiając IZ decyzji. W takim przypadku opłatę za usługę komunalną zużywaną przez właścicieli lokali na ODN musi uiścić IZ.

2. Decyzja walnego zgromadzenia właścicieli o rozliczeniach bezpośrednich musi zawierać obowiązkowe warunki:

1. odpowiedni rodzaj (-y) usług użyteczności publicznej (d), dla których będą miały miejsce bezpośrednie rozliczenia;
2. data przejścia do rozliczenia bezpośredniego;
3. zatwierdzenie zmian (uzupełnień) do umowy o zarządzanie MKD w zakresie nowej procedury płatności mediów.

3. IZ zobowiązana jest, nie później niż pięć dni roboczych od dnia podjęcia przez właścicieli lokali w MKD decyzji o rozliczeniach bezpośrednich, przekazać RNO informację o podjętej decyzji. Następnie IZ i RNO muszą zmienić umowę dostawy zasobów zgodnie z paragrafem 27 Rozporządzenia nr 124 w zakresie organizacji rozliczeń bezpośrednich.

4. Decyzja właścicieli o dokonywaniu płatności bezpośrednich nie wpływa na status dostawcy usług komunalnych (UO). Osobą zobowiązaną wobec RNO do zapłaty za całość zużycia mediów pozostaje IZ.

5. W rozliczeniach bezpośrednich konsumenci nie ponoszą żadnych zobowiązań bezpośrednio wobec RNO. RSO ma prawo ściągać dług za zasób komunalny tylko od dostawcy usług komunalnych (UO). W umowie dostawy zasobów może być przewidziany inny tryb windykacji (w szczególności cesja prawa do dochodzenia należności).

6. Właściciele lokali, z zastrzeżeniem wyboru sposobu zarządzania przy pomocy IZ lub HOA, nie mogą podejmować decyzji o zawarciu umów bezpośrednio z RNO. Taka decyzja właścicieli jest nieważna i nie może być wykonana przez RNO i IZ.

Pytanie: W naszym domu najemcy zdecydowali się płacić rachunki za media bezpośrednio do organizacji dostarczającej zasoby. Proszę o wyjaśnienie procedury zawierania umów między obywatelami a dostawcami energii.

Prokurator departamentu nadzoru nad legalnością aktów prawnych, przestrzeganiem praw i wolności obywateli SV Papanov jest odpowiedzialny: Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej (część 7.1 artykułu 155) stanowi, że na podstawie decyzji walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, właścicieli lokali w budynku mieszkalnym oraz najemców lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu socjalnego lub umów najmu lokali mieszkalnych państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego w tym budynku może zapłacić za całość lub niektóre media (z wyjątkiem mediów zużywanych przy korzystaniu z nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym) organizacjom dostarczającym zasoby.

W takim przypadku opłata za media dla organizacji dostarczających zasoby jest uznawana za spełnienie przez właścicieli lokali w budynku mieszkalnym i najemców lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu socjalnego lub umów najmu lokali mieszkalnych mieszkań państwowych lub komunalnych zapas w tym domu ich zobowiązań do płacenia za media organizacji zarządzającej, która jest odpowiedzialna wobec takich właścicieli i najemców za świadczenie usług publicznych o odpowiedniej jakości.

Od 1 września 2012 r. Zasady świadczenia mediów właścicielom i użytkownikom lokali w budynkach mieszkalnych i budynkach mieszkalnych reguluje Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 06.05.2011 nr 354 (zwany dalej Regulaminem ). Określony akt prawny ustalono tryb zawierania umowy zawierającej postanowienia o dostawie mediów, zapisano prawa i obowiązki wykonawcy (w tym przypadku wykonawcą mediów będzie bezpośrednio organizacja dostarczająca zasoby).

Tak więc, zgodnie z paragrafem 25 Regulaminu do zawarcia w pismo umowy na zaopatrzenie w zimną wodę, zaopatrzenie w ciepłą wodę, kanalizację, zaopatrzenie w energię, zaopatrzenie w gaz, ogrzewanie z organizacją dostarczającą zasoby, właściciel mieszkania w budynku mieszkalnym składa do organizacji dostarczającej zasoby, która sprzedaje odpowiedni typ (y) zasobu komunalnego, w miejscu jego lokalizacji, przesyłką pocztową lub w inny sposób uzgodniony z zasobem – zaopatrzenie organizacji w sposób podpisany przez właściciela (jednego ze współwłaścicieli) oświadczenie o zawarciu umowy w 2 egzemplarzach , zawierający niezbędne informacje o konsumencie.

Wykonawca, który otrzymał wniosek wraz z załączonymi do niego dokumentami, jest zobowiązany zarejestrować je w dniu wpływu, odnotować na drugim egzemplarzu wniosku datę przyjęcia wniosku i załączonych do niego dokumentów, i przekazać je wnioskodawcy. Wykonawca, nie później niż 10 dni roboczych od dnia przyjęcia wniosku i załączonych do niego dokumentów, zobowiązany jest wydać wnioskodawcy w lokalizacji Wykonawcy, pocztą lub w inny uzgodniony z wnioskodawcą sposób, projekt umowa podpisana przez wykonawcę zawierająca postanowienia o dostarczeniu mediów, w 2 egzemplarzach (par. 23 Regulaminu).

Jednocześnie, zgodnie z pkt 30 Regulaminu, umowa zawierająca postanowienia o świadczeniu usług zawierana przez konsumenta dokonującego czynności dorozumianych (czynności wskazujące na dorozumianą zgodę osoby dokonującej czynności, zamiar dokonania transakcji, zawarcie umowę) uważa się za zawartą przez konsumenta z właściwym kontrahentem od dnia rozpoczęcia świadczenia przez takiego kontrahenta mediów. Umowę zawierającą postanowienia o świadczeniu usług, zawartą przez konsumenta dokonującego czynności dorozumianych, uważa się za zawartą na warunkach przewidzianych w niniejszym Regulaminie (punkt 7 Regulaminu).

Taki mechanizm płatności bezpośrednio na rzecz organizacji dostarczającej zasoby wyklucza możliwość powstania długów organizacji zarządzających wobec dostawców mediów, co bezpośrednio wpływa na nieprzerwane dostarczanie mediów konsumentom-obywatelom.

Prokuratura ujawniła fakty niezgodnego z prawem wydatkowania urzędnicy organizacje zarządzające środkami otrzymanymi od ludności jako płatności za mieszkania i usługi komunalne.

W szczególności tylko w wygasłym okresie 2014 r. Z inicjatywy prokuratora miasta Kursk wszczęto 2 sprawy karne przeciwko LLC „Chisty Kursk” i LLC „UK Victoria”, które otrzymały od obywateli ponad 3,3 miliona rubli -konsumenci mieszkań i usług komunalnych, organizacje dostarczające zasoby nie zostały wymienione, ale zostały wydane na inne cele.